淺析政府調(diào)控對(duì)合肥房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1、合肥師范學(xué)院2012屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）畢業(yè)論文淺析政府調(diào)控對(duì)合肥房地產(chǎn)行業(yè)的影響摘 要房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面帶動(dòng)了建筑、建材、裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，另一方面為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高也做出了巨大的貢獻(xiàn)。但近年來，受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)投資規(guī)模過大發(fā)展速度過快，市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)無法保證行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。因此政府的宏觀調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)投資能否健康、持續(xù)地發(fā)展有著至關(guān)重要的保證作用。合肥房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展之后，受政府政策干預(yù)和人們心理預(yù)期的影響，房產(chǎn)價(jià)格有所回落。未來，合肥房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下如何

2、實(shí)現(xiàn)快速穩(wěn)健發(fā)展，是一個(gè)非常值得關(guān)注的問題。本文在了解國家房地產(chǎn)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)合肥房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)查研究，進(jìn)一步分析城市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與其影響因素的關(guān)系，并針對(duì)合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化提出政策建議。關(guān)鍵詞：合肥 宏觀調(diào)控 國家政策 房地產(chǎn) 影響ABSTRACTThe real estate industry is a pillar industry of the national economy development, our country is an important part of the national economy. In recent years, the

3、 development of real estate industry on the one hand drive the construction, building materials, decoration and related industry rapid development, on the other hand for the development of urban economy and raise the level of the residential have made great contribution. But in recent years, the eco

4、nomic interests of the drive, real estate investment large development too fast and market regulation cannot assure the spontaneous industry and stable development. So the governments macro control for real estate investment healthy, sustainable development has important role of guarantee. Hefei rea

5、l estate industry has been developing rapidly, after intervention by government policy and people expected, the effects of the housing highs. In the future, hefei real estate industry in government regulation and macro economic situation, how to realize the fast yet steady development, is a major co

6、ncern. Based on the understanding the national real estate policy and macro economic situation, and on the basis of hefei real estate industry through the investigation and study, further analysis of the urban real estate price trend and its influence factors of the relationship, and in the light of

7、 hefei real estate prices reasonable policy recommendations.Keywords: Hefei Macro-control National policy Real estate; Influence目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc323585278 一、文獻(xiàn)綜述 PAGEREF _Toc323585278 h 1 HYPERLINK l _Toc323585279 二、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)狀況 PAGEREF _Toc323585279 h 2 HYPERLINK l _Toc323585280

8、三、城市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格走勢(shì)與影響因素關(guān)系的分析 PAGEREF _Toc323585280 h 4 HYPERLINK l _Toc323585281 （一）全國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策干預(yù) PAGEREF _Toc323585281 h 4 HYPERLINK l _Toc323585282 （二）合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r PAGEREF _Toc323585282 h 4 HYPERLINK l _Toc323585283 （三）收入水平差距 PAGEREF _Toc323585283 h 5 HYPERLINK l _Toc323585284 （四）合肥的城市化發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc3

9、23585284 h 5 HYPERLINK l _Toc323585285 （五）人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期 PAGEREF _Toc323585285 h 6 HYPERLINK l _Toc323585286 四、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化的政策建議 PAGEREF _Toc323585286 h 7 HYPERLINK l _Toc323585287 （一）建議取消商品房預(yù)售制度 PAGEREF _Toc323585287 h 7 HYPERLINK l _Toc323585288 （二）加大廉租房建設(shè)，平抑市場(chǎng)高房價(jià) PAGEREF _Toc323585288 h 7 HYPERLINK

10、 l _Toc323585289 （三）取締內(nèi)部認(rèn)購 PAGEREF _Toc323585289 h 7 HYPERLINK l _Toc323585290 （四）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更加透明 PAGEREF _Toc323585290 h 8 HYPERLINK l _Toc323585291 總 結(jié) PAGEREF _Toc323585291 h 9 HYPERLINK l _Toc323585292 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc323585292 h 10 PAGE 11TOC o 1-3 h u 一、文獻(xiàn)綜述劉玉萍（2009）認(rèn)為我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)快速膨脹的時(shí)期，房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)

11、模不斷擴(kuò)大，占銀行業(yè)務(wù)的比重不斷上升，銀行為爭(zhēng)奪業(yè)務(wù)量競(jìng)爭(zhēng)加劇甚至出現(xiàn)違規(guī)放貸，使得大量自有資金不足的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房價(jià)升高。張道航（2009）認(rèn)為停止了福利分房，忽視了住房的社會(huì)屬性，片面強(qiáng)調(diào)住房的商品屬性，實(shí)行住房由市場(chǎng)決定的商品房制度，結(jié)果造成價(jià)格持續(xù)上漲。周紹新（2009）伴隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的還有一路飆升的房價(jià),它導(dǎo)致人們的住房需求得不到有效的滿足。這不但不利于房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展,而且對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生了很大的抑制作用,并最終將影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了抑制過高的房價(jià),國家陸續(xù)推出了一系列的政策和措施來對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控,也取得了一定的效果。但就目前的現(xiàn)實(shí)情況而言,要

12、讓房價(jià)回歸理性,還有很長一段路要走。 高潮（2010）泡沫時(shí)期，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，多數(shù)房地產(chǎn)公司并非專業(yè)的房地產(chǎn)公司。這意味著當(dāng)時(shí)日本許多企業(yè)在從事房地產(chǎn)投資，開始所謂多元化經(jīng)營，這給房地產(chǎn)泡沫破滅后產(chǎn)生大量壞賬埋下惡果。夏志瓊（2010）提出住房是民生基本要求，保證中低收入者的基本居住條件是政府的首要責(zé)任之一，現(xiàn)在住房越來越多地成為投資品，偏離住房政策的根本宗旨。陳春陽（2010）認(rèn)為裝訂線我國目前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制。首先,沒有牽頭部門,而是各自為政，有可能會(huì)出現(xiàn)政策相左的局面。其次,沒有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)的部門,對(duì)于政策的進(jìn)程沒有統(tǒng)一的安排。二、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格

13、走勢(shì)狀況人們常常用“房價(jià)收入比”（房價(jià)與家庭年收入的比值）來衡量一個(gè)地區(qū)居民購房能力和房價(jià)的高低，并以發(fā)達(dá)國家房價(jià)收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。近年來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2005年為847068元，2010年為19051元，2011年首次突破兩萬大關(guān)為22458元，比上年同期凈增加3408.41元，同比增長17.9%，增速比上年同期上升6.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房價(jià)也有所上升，2005年為3189元，2006年為3268元，2010年為6255元，2011年為6800元。合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對(duì)較弱，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)較慢，與全國一線城市相比

14、，平均房價(jià)相對(duì)較低，增長速度也較慢。即便如此，與合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，房地產(chǎn)價(jià)格處在一個(gè)相對(duì)較高的位置，2011年國家進(jìn)一步出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，這一政策對(duì)于曾經(jīng)不斷高漲的合肥房價(jià)來說，就像一場(chǎng)及時(shí)雨，不僅澆滅了高燒不斷的樓市高燒，也澆醒了很多購房者盲目的購房熱情。表1 2011年合肥房地產(chǎn)價(jià)格月度走勢(shì)圖資料來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)曾經(jīng)在2010年不斷涌入市場(chǎng)的購房者，尤其是以投資為目的的購房者，在2011年里逐步的被擠出市場(chǎng)，而以地區(qū)劃分為出發(fā)點(diǎn)的限購令在阻擋外地炒房者這方面也是卓有成效的。因此，2011年的樓市調(diào)控可謂達(dá)到了預(yù)期目的，房價(jià)也在2011年底迎來了不絕于耳的降價(jià)聲，房價(jià)正在逐漸回

15、歸理性，由此可見一斑。表2 2012年一季度合肥市住宅類商品房分月銷售同比情況一覽表1月份2月份3月份套數(shù)（套）2011年一季度10069520882682012年一季度179531986027同比-82.17%-38.59%-27.10%均價(jià)（元/）2011年一季度6251584758112012年一季度629264096337同比0.66%9.61%9.05%數(shù)據(jù)來源： HOUSE365數(shù)據(jù)研究中心從一季度合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，宏觀調(diào)控對(duì)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。 就目前市場(chǎng)而言，搶奪銷售先機(jī)，通過降價(jià)促銷去存量、拉銷量一般都是房企在面對(duì)“淡市”的不二之種種跡象表

16、明，宏觀調(diào)控對(duì)2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入深度調(diào)整期。三、城市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格走勢(shì)與影響因素關(guān)系的分析（一）全國的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策干預(yù)政府宏觀調(diào)控的目的并不是簡單的為了打壓房價(jià)和整頓市場(chǎng)，更是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)商品的市場(chǎng)房價(jià)，理順房地產(chǎn)消費(fèi)和加強(qiáng)住房保障，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入理性發(fā)展的軌道，滿足廣大消費(fèi)者的基本住房要求。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，國家出臺(tái)的任何政策或多或少都對(duì)其產(chǎn)生一定的調(diào)控作用，但任何政策措施的出臺(tái)都有其多方面的影響，綜觀近幾年來的調(diào)控政策，在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的作用。首先，住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整對(duì)房價(jià)的上漲有一定推動(dòng)作用。住宅產(chǎn)品的大小本是根據(jù)

17、市場(chǎng)的需求決定，項(xiàng)目不同產(chǎn)品定位不同，如果項(xiàng)目按政府的規(guī)定來規(guī)劃產(chǎn)品，那么市場(chǎng)上小面積的戶型就會(huì)越來越多，從建筑成本的角度上講，戶型面積越小，建筑成本相對(duì)來說比大戶型要高一些，增加的建筑成本開發(fā)商將計(jì)入房價(jià)，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的頭上；同時(shí)，因?yàn)槊娣e小，根據(jù)消費(fèi)者購房主要考慮總價(jià)的基本思路，房屋的單價(jià)完全有可能會(huì)高一些，因此，國家對(duì)房屋的套型面積的控制，只是將消費(fèi)群體的范圍擴(kuò)大了，以前面積偏大的產(chǎn)品消費(fèi)者購買壓力較大，現(xiàn)在因?yàn)槊娣e減少而在一定程度上減輕了購房的壓力，使消費(fèi)群體的購買意愿增強(qiáng)，從而擴(kuò)大消費(fèi)的量，就會(huì)形成供不應(yīng)求的局面，而這種局面的出現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)的穩(wěn)步上漲。其次，土地政策的進(jìn)一步加強(qiáng)

18、也對(duì)房價(jià)的上漲起著一定的作用?，F(xiàn)在重慶房價(jià)總體上呈上漲的趨勢(shì)，這種結(jié)果與本區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系的實(shí)際情況來決定的，市場(chǎng)總體需求比供應(yīng)要大是導(dǎo)致房價(jià)上漲的重要因素，供應(yīng)量不大與土地的利用有很大的關(guān)系。事實(shí)上，一方面本區(qū)域的土地已經(jīng)十分緊張，另一方面，本區(qū)域又有大量的土地閑置，正因?yàn)槿绱?，國家才?huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管，如對(duì)一年內(nèi)未開發(fā)的除責(zé)令限期動(dòng)工外，還要從高征收土地閑置費(fèi)，而這樣做的結(jié)果只會(huì)增加土地的成本，土地成本的增加也將會(huì)提高房屋的成本，房屋成本的增加開發(fā)商將會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，從而提升房屋的銷售價(jià)格，推動(dòng)房價(jià)的上漲。（二）合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年以來，合肥市堅(jiān)持工業(yè)化、城市化

19、“雙輪驅(qū)動(dòng)”，繼續(xù)擴(kuò)大有效投入，全市固定資產(chǎn)投資圍繞“工業(yè)立市”、“創(chuàng)新推動(dòng)”、“縣域突破”等戰(zhàn)略，呈現(xiàn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)投資加強(qiáng)，重大項(xiàng)目快速跟進(jìn)，民間投資、縣域投資較為活躍，技術(shù)改造、自主創(chuàng)新投資快速增長的良好局面。2011年全年生產(chǎn)總值超過3600億元、增長16%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5598億元，實(shí)現(xiàn)增加值1490億元、增長23%；財(cái)政收入達(dá)到623.8億元、增長22.7%，其中，地方財(cái)政收入達(dá)到338.5億元、增長21.1%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3377億元、增長26.8%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1111億元、增長19%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22000元、農(nóng)民人均純收入超過7700元

20、，分別增長15.5%、16%以上。其中，在3377.0億元固定資產(chǎn)投資中。第一產(chǎn)業(yè)完成投資32.0億元，增長13.1%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資1357.8億元，增長41.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資1987.2億元，增長18.5%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為0.9：40.2：58.9。其中工業(yè)投資1335.9億元，增長41.3%；房地產(chǎn)投資880.3億元，增長10.4%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)投資1434.8億元，增長8.7%。從整體來看，合肥市經(jīng)濟(jì)形式表現(xiàn)良好。（三）收入水平差距據(jù)合肥市城調(diào)隊(duì)對(duì)居民家庭的抽樣調(diào)查顯示：2005年合肥城鎮(zhèn)居民人均收入為847068元，農(nóng)村人均收入為3207.00元；2006年分別為11013.4

21、元和3690.00元；2007年分別為13426.47元和4486.00元,2008年分別為15591元和5368.00元，2009年分別為16769元和6065.00元，2010年分別為19051元和7115.00元；2011年分別為23979元和7823.05元。由此可以看出，近幾年合肥無論是城鎮(zhèn)居民還是農(nóng)村居民收入都在不斷增加，但同時(shí)也可以看出收入水平差距也在不斷擴(kuò)大。到2010年，居民家庭收入兩極分化明顯擴(kuò)大，最高收入與最低收入過分懸殊。2010年占全市總?cè)丝?.12%的最高收入戶的人均可支配收入為17056.44元，而占全市總?cè)丝?1.6%的最低收入戶人均為2567.16元，最高收入

22、戶組人均收入是最低收入戶組人均收入6.6倍，比上一年又?jǐn)U大了1.4倍。占全市總?cè)丝?1.6%的最低收入戶只占全部可支配收入的4.17%，而只占總?cè)丝?.12%的最高收入戶占全部可支配收入?yún)s高達(dá)21.77%。全社會(huì)的財(cái)富正在快速集中到少數(shù)人手中，兩極分化程度加劇。究其主要原因，一是，高收入戶的家庭人口少，就業(yè)率高，負(fù)擔(dān)系數(shù)小；低收入戶家庭人口多，就業(yè)率低，負(fù)擔(dān)系數(shù)大。高收入戶的戶均家庭人口2.74人，就業(yè)人口1.63人，負(fù)擔(dān)系數(shù)為1.68，低收入戶家庭戶人均人口為3.38人，就業(yè)人口為1.52人，負(fù)擔(dān)系數(shù)為2.23；而高收入戶則分別為2.70、1.54和1.75。二是，行業(yè)、職業(yè)和文化水平的不同

23、，是造成收入差距拉大的重要原因。高收入戶的年人均工薪收入為14320.08元，是低收入戶的6.2倍。收入差距的擴(kuò)大，使得收入高的群體通過房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)以獲取更多的資金，這是所謂的馬太效應(yīng)，而收入低的群體面臨如此之高的房價(jià)卻難以滿足基本生活需要。城鎮(zhèn)化速度加快，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動(dòng)商品房需求，旺盛的市場(chǎng)需求以城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長為支撐。（四）合肥的城市化發(fā)展趨勢(shì)合肥屬于中國東部城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大，因?yàn)橹袞|部地區(qū)是優(yōu)化發(fā)展區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化兩輪驅(qū)動(dòng)增速很快。2010年是合肥市重要的一年，這一年合肥市政府在以“大建設(shè)、大發(fā)展、大環(huán)境”的政策方針前提下，

24、繼續(xù)大力開展軌道交通建設(shè)、城鎮(zhèn)招商引資、綠化生態(tài)建設(shè)，并結(jié)合民生項(xiàng)目與之同步規(guī)劃、同步建設(shè)，勢(shì)把合肥打造成為充滿活力、獨(dú)具魅力、創(chuàng)新發(fā)展、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化濱湖大城市和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)基地。地下空間開發(fā)利用是城市化發(fā)展的必然趨勢(shì)，地鐵的開工為合肥大刀闊斧的開展城市化建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)，配合地下空間規(guī)劃解決了城市化建設(shè)導(dǎo)致的部分副作用，有效地緩解了發(fā)展中的合肥土地資源日益缺乏、城市交通擁擠和環(huán)境污染等問題。合肥這幾年發(fā)生的變化是有目共睹。國家中部崛起及安徽省東向發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì)合肥的發(fā)展提出了新的要求。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、開放的投資及宣傳環(huán)境，使得合肥成為媒體嗅覺敏感地帶，更成為投資商、開發(fā)商的青睞

25、之所。住宅市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是一種增值服務(wù)與未來潛力的結(jié)合，無論目前合肥的房價(jià)是多少，對(duì)購房者來說都沒有多大意義，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)講究地域性，是與各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水平相適應(yīng)的。城市化發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求，農(nóng)村人口大量進(jìn)入城市，首先必須滿足的是住房需要，由此形成住宅房地產(chǎn)固定性的消費(fèi)需求。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，合肥城市化每年以約一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)，城市人口年均增長4%5%，從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長。同時(shí)，城市建設(shè)的發(fā)展，需要進(jìn)行舊區(qū)改造，舊城區(qū)的房屋拆遷也會(huì)引致拆遷戶的大量住房需求。另外，城市化發(fā)展推動(dòng)的現(xiàn)代生活方式非住宅類房地產(chǎn)流動(dòng)性消費(fèi)需求也是逐漸增大的。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，城鎮(zhèn)居民家

26、庭的恩格爾系數(shù)降低，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，流動(dòng)性消費(fèi)如旅游、休閑、娛樂等大大增加。于是，帶動(dòng)了季節(jié)性、度假性公共設(shè)施如酒店、休閑會(huì)所、度假村等非住宅類房地產(chǎn)消費(fèi)需求的增加。（五）人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期從全國房價(jià)走勢(shì)可以看出，人們心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所帶來的影響。從2005年至2008年初，由于前述其他影響因素的相對(duì)穩(wěn)定，而心理預(yù)期作為主要影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，作用是較強(qiáng)的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，而2008年在其他影響因素相對(duì)穩(wěn)定的狀況下，由于人們的心理預(yù)期減弱導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的低迷。而2009年1月，房地產(chǎn)價(jià)格在人們的心理預(yù)期下出現(xiàn)了“小陽春”的勢(shì)頭，而2009年4月開始至2010年1

27、2月，房價(jià)出現(xiàn)“井噴”式的上漲。其間，盡管國家先后出臺(tái)一系列相應(yīng)的調(diào)控措施，特別是2011年出臺(tái)的限購令”在6月份前仍然沒有有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。在7月份以后，房價(jià)有下降趨勢(shì)，但實(shí)際上是行政因素造成的另一極的心理預(yù)期所致。也即是說在后金融危機(jī)時(shí)代，由于之前所形成的人們樂觀的心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)烈抬升作用，并未因政府的宏觀調(diào)整政策的連續(xù)出臺(tái)而受到較大的抑制。從需求角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求可分成自住者、投資者和投機(jī)者三類。這三類需求對(duì)宏觀調(diào)控政策的敏感程度不同，受調(diào)控的影響程度也不同。在進(jìn)行購房時(shí)，各類需求者除了考慮自己的購房需求和購房能力外。還要對(duì)未來房價(jià)的走向做出判斷。形成對(duì)未來的

28、心理預(yù)期。也就是說。需求意愿不變。如果當(dāng)前購買比未來購買更有利，需求者就會(huì)傾向于選擇當(dāng)前購買。少數(shù)需求者的選擇不會(huì)影響到房價(jià)，但是如果大家對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期大致相同，則會(huì)使得選擇也趨同。當(dāng)大部分人做出買和暫時(shí)不買的行動(dòng)時(shí)，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到很大的影響，會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房價(jià)。前幾年房價(jià)漲幅較大就與老百姓的心理預(yù)期分不開，老百姓看到房價(jià)大漲，形成房價(jià)上漲的心理預(yù)期。會(huì)趕緊入市以免吃虧，房價(jià)越漲，人們的購買就越踴躍，造成真實(shí)需求被夸大，形成“恐慌性需求”，從而進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)過快上漲。而自政府調(diào)控樓市特別是實(shí)行房貸新政后，老百姓預(yù)期不甚明朗，紛紛持幣觀望房價(jià)走勢(shì)造成當(dāng)前需求減少，

29、房價(jià)漲幅回落。四、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)合理化的政策建議（一）建議取消商品房預(yù)售制度回顧商品房預(yù)售制的十余年疾行，應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)政策對(duì)中國房地產(chǎn)所起到的積極作用。正是因?yàn)樵擁?xiàng)政策，才很好解決了中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)也降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻。但必須看到的是，在預(yù)售制推行的這十余年時(shí)間里，面積縮水、設(shè)計(jì)變更、延期交房、惡性炒樓等等引發(fā)的問題越來越多。伴隨著中國房地產(chǎn)的十年黃金發(fā)展，預(yù)售制的弊端已經(jīng)越發(fā)明顯。第一，在當(dāng)前房價(jià)不斷上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商人為壓低項(xiàng)目的預(yù)售規(guī)模，甚至發(fā)展為分層、分單元辦理預(yù)售許可；第二，有些開發(fā)商利用預(yù)售制的漏洞，從銀行套取、詐騙銀行信貸資金；第三，由于

30、缺乏完善的住房登記制度，有的開發(fā)商為牟取更多利潤，常使出一屋多賣、一屋多押的伎倆；第四，有些開發(fā)商毫無投資能力，在施工時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本轉(zhuǎn)嫁給建筑承包商，在取得預(yù)售許可證時(shí)，先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，又將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者；第五，房地產(chǎn)開發(fā)商大多申請(qǐng)了銀行貸款，也就意味著將房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變或開發(fā)商攜款潛逃，銀行將會(huì)面臨危機(jī)；第六，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借預(yù)售制和銀行貸款存活，無法形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制。同時(shí)，商品房預(yù)售制引發(fā)的糾紛在日常生活中多不勝數(shù)：有的開發(fā)商采用夸大其詞的廣告和宣傳吸引購房者，當(dāng)購房者付清房款后，常常遇到無法按期入??；難

31、以取得房屋兩證；房屋的結(jié)構(gòu)、面積、綠化、配套等與合同約定不符；隨意更改預(yù)售方案、時(shí)間、價(jià)格和規(guī)劃；房屋出現(xiàn)開裂、漏水等質(zhì)量問題。這些問題使得購房者與開發(fā)商的矛盾日益加劇。實(shí)施商品房預(yù)售制度，加大了社會(huì)不和諧、不安定因素。因此，取消商品房預(yù)售制度，實(shí)施現(xiàn)房銷售變得非常必要。（二）加大廉租房建設(shè)，平抑市場(chǎng)高房價(jià)當(dāng)今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發(fā)達(dá)國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。 政府加大廉租房項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)低收入、無收入、生活困難的群體，在一定時(shí)期、一個(gè)時(shí)間段內(nèi)給予最低限度的保障性廉租房，以滿足其基本生活需求。同時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系，達(dá)到平

32、抑市場(chǎng)高房價(jià)的目的，讓更多的真正需要房子的中低收入老百姓買到房子。房屋價(jià)格與其他商品價(jià)格一樣最終要受到供求關(guān)系的影響，而當(dāng)前房屋價(jià)格的不斷上漲，顯然與當(dāng)前住房供應(yīng)總體偏緊有關(guān)，加之一些開發(fā)商通過捂盤、發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購卡等手段人為制造市場(chǎng)緊張氣氛，住房價(jià)格不斷猛漲也就勢(shì)所難免。而廉租房保障范圍的擴(kuò)大與經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的加大，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化會(huì)對(duì)房屋價(jià)格朝著理性、健康的方向轉(zhuǎn)化，起到積極的推動(dòng)作用。（三）取締內(nèi)部認(rèn)購所謂內(nèi)部認(rèn)購，也即房地產(chǎn)無證預(yù)售的“變種”，內(nèi)部認(rèn)購原來的用意是發(fā)展商劃撥一些樓房單位供自己公司的職員優(yōu)先選購，以慰勞職員的辛勞，基本上內(nèi)部認(rèn)購的對(duì)象就應(yīng)該是公司職員以及與發(fā)展HYPERLINK /special/s/00121ARU/shangye.html商業(yè)務(wù)、管理有關(guān)系的相關(guān)人士。但政府對(duì)內(nèi)部認(rèn)購一直沒有明確的規(guī)定，因此內(nèi)部認(rèn)購很快演變成發(fā)展商檢驗(yàn)市場(chǎng)的試金石和操縱氣氛的又一伎倆。允許內(nèi)部認(rèn)購，是降低了房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入門檻，降低了房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)，而把這種對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的成本全部轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。內(nèi)部認(rèn)購很像股票市場(chǎng)的短期炒作，消費(fèi)者就是散戶，房產(chǎn)商就是HYPERLINK /p/D07AAC4B-5AA4-468A-AFAF-00