農(nóng)村宅基地使用權(quán)的執(zhí)行

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的執(zhí)行方沈龍在村民及其所有的房屋作為被執(zhí)行人和被執(zhí)行財產(chǎn)的案件日益增多的情況下，很多時候法院都會發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人具有經(jīng)濟(jì)價值的財產(chǎn)就只有宅基地使用權(quán)，若不對這些財產(chǎn)進(jìn)行處理，顯然對申請執(zhí)行人不公平。然而，由于我國一直以來禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為一種慣常做法，并且我國現(xiàn)代立法并未明確、具體地規(guī)定允許對宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓;另外，即使立法上已允許對宅基地房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但對宅基地房屋轉(zhuǎn)讓后相關(guān)的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)、辦證問題并沒有明確的規(guī)定，所以，宅基地房屋及其土地使用權(quán)該如何處理，是法院執(zhí)行中的一大難題。一、問題的引出有這這樣一則則案例：徐某與與王某系系同事關(guān)關(guān)系，220077

2、年，徐徐某因做做生意向向王某借借款100萬元整整，雙方方約定了了還款期期限。后后由于徐徐某未按按約定履履行義務(wù)務(wù)，王某某將徐某某告上法法庭。經(jīng)經(jīng)法院調(diào)調(diào)解，雙雙方達(dá)成成還款協(xié)協(xié)議。調(diào)調(diào)解協(xié)議議約定的的期限到到期后，徐某以以無能力力償還為為由拒絕絕履行義義務(wù)。王王某于是是向人民民法院申申請強(qiáng)制制執(zhí)行。執(zhí)行中中，法院院查明，徐某系系農(nóng)民，在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居住，家里除除一些普普通的生生活用品品和電器器外，無無其他貴貴重財產(chǎn)產(chǎn)，經(jīng)向向銀行查查詢，也也無存款款可供執(zhí)執(zhí)行。經(jīng)經(jīng)查，徐徐某所住住房屋系系去年在在城鎮(zhèn)購購買的商商品房，價值約約15萬萬元，并并且其在在原居住住村內(nèi)有有一塊閑閑置的宅宅基地，價值約約6萬余

3、余元。因因此，王王某向法法院申請請要求拍拍賣徐某某在農(nóng)村村的宅基基地上的的房屋以以償還債債務(wù)。對于于此案，若拍賣賣宅基地地上的房房屋，就就必然涉涉及到對對宅基地地使用權(quán)權(quán)能否隨隨房屋一一并轉(zhuǎn)讓讓的問題題。由于于我國法法律未明明確規(guī)定定對農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)可以任任意轉(zhuǎn)讓讓。因此此，如何何對宅基基地使用用權(quán)執(zhí)行行成為執(zhí)執(zhí)行實踐踐中有爭爭議的問問題。二、對農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)能否執(zhí)執(zhí)行的意意見分歧歧本案案主要是是涉及能能否執(zhí)行行宅基地地使用權(quán)權(quán)的問題題。在理理論界形形成如下下不同的的意見。第一一種意見見認(rèn)為，應(yīng)嚴(yán)格格限制宅宅基地使使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓。宅基地地使用權(quán)權(quán)不同于于土地使使用權(quán)，土地使使用

4、權(quán)在在交易市市場可以以自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，雙雙方之間間是等價價交換關(guān)關(guān)系。而而宅基地地使用權(quán)權(quán)則是農(nóng)農(nóng)村集體體無償讓讓與其成成員的，帶有人人身依附附性和福福利性質(zhì)質(zhì)。如允允許轉(zhuǎn)讓讓，則會會造成進(jìn)進(jìn)城的農(nóng)農(nóng)民流離離失所。同時我我國土地地管理法法第六十十三條規(guī)規(guī)定：“農(nóng)民集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)”。該條明明確規(guī)定定農(nóng)民集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)建建設(shè)。第二二種意見見認(rèn)為，可以執(zhí)執(zhí)行宅基基地的使使用權(quán)。理由是是：宅基基地使用用權(quán)屬于于用益物物權(quán)，既既然是用用益物權(quán)權(quán)，就會會存在被被他人占占有、使使用和受受益的可可

5、能性。雖然現(xiàn)現(xiàn)行的法法律保護(hù)護(hù)了農(nóng)民民的基本本生存權(quán)權(quán)，但是是由于土土地流通通的限制制束縛了了農(nóng)村經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域域的發(fā)展展，同時時也造成成了城市市的發(fā)展展處于瓶瓶頸狀態(tài)態(tài)。因此此，應(yīng)當(dāng)當(dāng)支持宅宅基地使使用權(quán)的的自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。第三三種意見見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)允允許宅基基地使用用權(quán)有限限制地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。因因為既然然宅基地地上的房房屋所有有權(quán)可以以轉(zhuǎn)讓，而“地地隨房走走”是我我國目前前法律上上通用的的一種做做法，因因此就意意味著宅宅基地使使用權(quán)也也可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。同同時，宅宅基地使使用權(quán)作作為一種種財產(chǎn)權(quán)權(quán)利，具具有一定定的身份份性質(zhì)，即宅基基地使用用權(quán)與農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織成員員的權(quán)利利和利益益是聯(lián)系系在一起起的，這

6、這是宅基基地使用用權(quán)的固固有屬性性。因此此，在遵遵循宅基基地使用用權(quán)固有有屬性的的基礎(chǔ)上上，可以以允許宅宅基地在在農(nóng)村集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織成成員之間間自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。三、我國物物權(quán)法等等相關(guān)法法律、法法規(guī)關(guān)于于宅基地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的價值規(guī)規(guī)定我國國物權(quán)法法在第一一百五十十三條規(guī)規(guī)定：“宅基地地使用權(quán)權(quán)的取得得、行使使和轉(zhuǎn)讓讓，適用用土地管管理法等等法律和和國家有有關(guān)規(guī)定定。”目目前，我我國農(nóng)村村社會保保障體系系尚未全全面建立立。農(nóng)民民一戶只只有一處處宅基地地，這一一點與城城市居民民是不同同的。農(nóng)農(nóng)民一旦旦失去住住房及其其宅基地地，將會會喪失基基本生存存條件，影響社社會穩(wěn)定定。所以以，物權(quán)權(quán)法規(guī)避避了

7、實踐踐中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村村之間土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的做法法，代之之以的是是通過授授權(quán)性的的規(guī)范來來處理。但是是對于農(nóng)農(nóng)村宅基基地房屋屋的轉(zhuǎn)讓讓問題，部分地地方的法法規(guī)、規(guī)規(guī)章作出出了明確確的規(guī)定定，例如如，上海海市關(guān)關(guān)于鼓勵勵本市村村民宅基基地讓出出給農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織的實施施細(xì)則(試行)規(guī)定定了依法法享有宅宅基地使使用權(quán)的的村民和和村民住住房所有有權(quán)人可可以申請請宅基地地讓出。新疆疆維吾爾爾自治區(qū)區(qū)農(nóng)村宅宅基地管管理辦法法第十十五條規(guī)規(guī)定：農(nóng)農(nóng)村村民民住宅依依法轉(zhuǎn)讓讓、繼承承、贈與與等原因因造成集集體土地地使用權(quán)權(quán)變更的的，向原原登記機(jī)機(jī)關(guān)申請請集體土土地使用用權(quán)變更更登記，由縣(市)人人民政府府換

8、發(fā)集體土土地使用用證。河北北省農(nóng)村村宅基地地管理辦辦法第第十四條條規(guī)定了了農(nóng)村村村民因繼繼承等原原因形成成一戶擁擁有二處處以上宅宅基地的的，多余余的住宅宅應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。受受讓住宅宅的村民民必須符符合申請請宅基地地的條件件，并依依照本辦辦法的規(guī)規(guī)定辦理理宅基地地審批手手續(xù)。農(nóng)農(nóng)村村民民一戶擁擁有二處處以上宅宅基地并并且滿二二年未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓其多多余的住住宅的，村民委委員會可可以向鄉(xiāng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)提出收收回集體體土地使使用權(quán)的的申請，經(jīng)縣(市)土土地行政政主管部部門審查查、縣(市)人人民政府府批準(zhǔn)后后收回，統(tǒng)一安安排使用用。以上上相關(guān)的的地方法法規(guī)、規(guī)規(guī)章的規(guī)規(guī)定，都都有條件件地表明明了我國國是

9、允許許宅基地地房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的。四、執(zhí)行農(nóng)農(nóng)村宅基基地使用用權(quán)及其其房屋的的做法一是是通過拍拍賣宅基基地房屋屋來實現(xiàn)現(xiàn)。但是是在拍賣賣中要指指定買受受人的范范圍。即即下列人人員不得得參與拍拍賣：一一是城市市居民，國務(wù)院院國辦發(fā)發(fā)1999939號號國務(wù)務(wù)院辦公公廳關(guān)于于加強(qiáng)土土地轉(zhuǎn)讓讓管理嚴(yán)嚴(yán)禁炒賣賣土地的的通知規(guī)定：“農(nóng)民民的住宅宅不得向向城市居居民出售售,也不不得批準(zhǔn)準(zhǔn)城市居居民占用用農(nóng)民集集體土地地建住宅宅,有關(guān)關(guān)部門不不得為違違法建造造和購買買的住宅宅發(fā)放土土地使用用證和房房產(chǎn)證?！倍鞘峭逵杏蟹看迕衩?，有房房村民不不能接受受同村村村民房產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓讓,否則則違反了了“農(nóng)村村村民一一戶只能能

10、擁有一一處宅基基地”的的規(guī)定。二是是通過農(nóng)農(nóng)村宅基基地轉(zhuǎn)國國有土地地來實現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)據(jù)最高人人民法院院、國土土資源部部、建設(shè)設(shè)部關(guān)關(guān)于依法法規(guī)范人人民法院院執(zhí)行和和國土資資源房地地產(chǎn)管理理部門協(xié)協(xié)助執(zhí)行行若干問問題的通通知第第24條條的規(guī)定定，人民民法院執(zhí)執(zhí)行集體體土地使使用權(quán)時時，經(jīng)與與國土資資源管理理部門取取得一致致意見后后，可以以裁定予予以處理理，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)告知知權(quán)利受受讓人到到國土資資源管理理部門辦辦理土地地征用和和國有土土地使用用權(quán)出讓讓手續(xù)，繳納土土地使用用權(quán)出讓讓金及有有關(guān)稅費費。經(jīng)法法院依法法強(qiáng)制拍拍賣、變變賣后，農(nóng)村房房屋的買買受人可可以通過過繳納一一定數(shù)額額的土地地出讓金金的形

11、式式，將集集體土地地轉(zhuǎn)化為為國有土土地，從從而使該該農(nóng)村房房屋變成成可以自自由流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的商品品房。五、宅基地地使用權(quán)權(quán)及其附附著物在在執(zhí)行中中面臨的的問題(一一)農(nóng)村村宅基地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓買買賣主體體的限制制我國國土地管管理法規(guī)規(guī)定，農(nóng)農(nóng)村村民民一戶只只能擁有有一處宅宅基地。農(nóng)村集集體所有有的土地地的使用用權(quán)不得得出讓、轉(zhuǎn)讓或或者出租租用于非非農(nóng)業(yè)的的建設(shè)。農(nóng)村村村民出賣賣、出租租住房后后，再申申請宅基基地的，不予批批準(zhǔn)。220044年111月2日日國土資資源部關(guān)于加加強(qiáng)農(nóng)村村宅基地地管理的的意見也規(guī)定定，嚴(yán)禁禁城鎮(zhèn)居居民在農(nóng)農(nóng)村購置置宅基地地，嚴(yán)禁禁為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民在在農(nóng)村購購買和違違法建造造的住

12、宅宅發(fā)放土土地使用用證。就就宅基地地上的房房屋不動動產(chǎn)而言言，宅基基地的使使用權(quán)與與房屋的的所有權(quán)權(quán)實際形形成了分分離的局局面。因因此對于于申請執(zhí)執(zhí)行人而而言，若若其屬于于城鎮(zhèn)居居民或有有宅基地地而不能能辦理過過戶手續(xù)續(xù)的情況況，則法法院的執(zhí)執(zhí)行工作作會遇到到阻力。(二二)農(nóng)村村村民只只能擁有有一處宅宅基地土地地管理部部門嚴(yán)格格“一戶戶一宅”的審批批，本集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織的的成員即即使愿意意購買，也會受受“一戶戶一宅”的限制制，無法法辦理宅宅基地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移登記記手續(xù)，使法院院對宅基基地問題題處理不不具有可可操作性性，從而而阻礙了了法院對對宅基地地問題的的執(zhí)行工工作。(三三)農(nóng)村村轉(zhuǎn)讓宅宅基地

13、使使用權(quán)的的，不得得再申請請宅基地地也就就是說，作為一一個農(nóng)民民家庭，只能擁擁有一處處宅基地地，如果果該宅基基地能作作為執(zhí)行行標(biāo)的被被處分，被執(zhí)行行人就沒沒有機(jī)會會再申請請宅基地地。因此此，就意意味著被被執(zhí)行人人面臨著著無家可可歸，背背井離鄉(xiāng)鄉(xiāng)的局面面。在我我國這樣樣一個傳傳統(tǒng)理念念非常強(qiáng)強(qiáng)烈的國國家，當(dāng)當(dāng)事人是是非常難難以接受受的，他他們會對對法院對對社會產(chǎn)產(chǎn)生極大大的抵觸觸情緒，不利于于社會的的穩(wěn)定。(四四)農(nóng)村村社會保保障制度度的弊端端相對對城市居居民而言言，農(nóng)民民生活水水平還很很低，缺缺乏必要要的社會會保障，因此，現(xiàn)行農(nóng)農(nóng)村土地地和房產(chǎn)產(chǎn)制度盡盡可能地地對農(nóng)民民基本生生活予以以保護(hù)，承

14、擔(dān)著著對農(nóng)民民相當(dāng)濃濃厚的社社保功能能，使農(nóng)農(nóng)民不致致流落于于喪失安安身之處處的境地地。農(nóng)房房的社保保功能為為農(nóng)房拉拉起一道道保護(hù)電電網(wǎng)，將將本應(yīng)屬屬于政府府的職能能轉(zhuǎn)移給給了債權(quán)權(quán)人，為為被執(zhí)行行人及其其所扶養(yǎng)養(yǎng)家屬提提供基本本居住條條件，應(yīng)應(yīng)當(dāng)是社社會保障障制度的的功能，屬政府府的職責(zé)責(zé)范圍。(五五)農(nóng)村村土地制制度的不不合時宜宜由于于社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和農(nóng)農(nóng)民生活活水平的的提高，已經(jīng)有有相當(dāng)一一部分農(nóng)農(nóng)民因經(jīng)經(jīng)濟(jì)相對對富有，到城里里購買商商品房并并搬到城城里居住住，于是是其原有有的在村村里的房房屋土地地閑置，造成土土地荒置置。而農(nóng)農(nóng)村宅基基地閑置置或荒廢廢的深層層原因是是宅基地地的制度度

15、設(shè)計，即農(nóng)村村土地的的產(chǎn)權(quán)屬屬性問題題。國家家土地管管理法中中規(guī)定：農(nóng)村的的責(zé)任田田、自留留地和宅宅基地歸歸集體所所有。也也就是說說，對于于宅基地地，農(nóng)民民只有使使用權(quán)而而沒有所所有權(quán)，村民可可以通過過合法的的和不合合法的手手段，或或按歷史史的慣例例和既成成事實多多占宅基基地但無無權(quán)對宅宅基地進(jìn)進(jìn)行自由由交易。這就形形成了多多占有宅宅基地的的收益屬屬于個人人，而損損失卻由由集體承承擔(dān)的狀狀況。這這種現(xiàn)象象類似于于經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)里所分分析的“公地悲悲劇”情情形。因此此，如何何正確理理解當(dāng)前前農(nóng)村宅宅基地使使用制度度，使其其既可以以發(fā)揮土土地應(yīng)有有的作用用，又便便于國家家各部門門進(jìn)行相相互配合合，使土土

16、地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)得順暢暢，成為為當(dāng)前應(yīng)應(yīng)該思考考的課題題。六、如何處處理執(zhí)行行中的宅宅基地問問題筆者者認(rèn)為，要解決決現(xiàn)實中中法院執(zhí)執(zhí)行宅基基地房屋屋的困難難，可采采取以下下方法：一是是要在立立法上建建立可行行的宅基基地使用用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓制度度。使所所有權(quán)與與宅基地地使用權(quán)權(quán)得到分分離。所所有權(quán)權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)構(gòu)中的任任何一項項具體權(quán)權(quán)利，理理論上都都是可以以與所有有權(quán)分離離的，前前提是要要有一個個與此相相適應(yīng)的的完善的的權(quán)利登登記制度度。要想想在根本本上解決決宅基地地使用權(quán)權(quán)執(zhí)行難難的問題題，必須須在憲法法等相關(guān)關(guān)法律中中明確規(guī)規(guī)定農(nóng)村村房屋歸歸村民所所有，宅宅基地歸歸村民使使用。在在執(zhí)行過過程中對對被執(zhí)行行

17、人基本本生活予予以保障障的前提提下，可可以處分分農(nóng)村房房屋及其其集體土土地來實實現(xiàn)申請請人的利利益。這這樣系統(tǒng)統(tǒng)化的加加以配套套規(guī)定，就能為為執(zhí)行工工作提供供法律依依據(jù)，改改變現(xiàn)行行法律對對農(nóng)村宅宅基地執(zhí)執(zhí)行問題題不足的的局面，使執(zhí)行行工作更更好的在在法制軌軌道上運運行。二是是以國家家征用的的方式解解決?？梢砸酝ㄟ^對對法院強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行行的農(nóng)村村房屋與與宅基地地予以國國家征用用，用征征用補償償款中的的房屋價價款和土土地的增增值價款款來實現(xiàn)現(xiàn)申請人人的債權(quán)權(quán)，同時時國家征征用補償償款中的的安置款款可以解解決被執(zhí)執(zhí)行人的的生活問問題;征征用后，被執(zhí)行行人仍可可以申請請審批宅宅基地，解決其其居住問問題。通通過這種種方式不不僅緩解解了法院院的執(zhí)行行壓力，也維護(hù)護(hù)了國家家和當(dāng)事事人的合合法權(quán)益益。而且且，通過過征用的的方式，使宅基基地實