廣州市住房消費現狀及其發(fā)展趨勢

1、廣州市住房消費現狀及其發(fā)展趨勢學生姓名：XX 學號：XXXXXXX院（系） XX專業(yè)指導教師：XXX 職稱：XXX摘要：近年來，隨著人類文明的進步,廣州經濟持續(xù)快速發(fā)展，在國內主要城市中經濟總量保持第三的位置，居民收入不斷增加。人民生活水平有了明顯提高，住房作為人類生存不可替代的必需品,人人都應享有合適的居所這一觀點已經得到普遍的認可，所以說有必要對我市居民的住房消費進行分析和研討，然后因勢利導，發(fā)揮優(yōu)勢，推陳出新，以更好地提升居民的生活質量，促進人的全面發(fā)展和市民綜合素質的不斷提高，并對廣州市住房消費的未來發(fā)展趨勢進行一下展望。關鍵詞：廣州市；住房消費；調查HYPERLINK app:ds:

2、abstractabstract：In recent years, with the advance of the human civilization, guangzhou the sustained and rapid development of economy, in major cities in domestic economy keep the third position, income increasing. Peoples living standards have improved obviously, housing as human survival irreplac

3、eable necessities, everyone should enjoy the right place this view has been recognized universally, so it is necessary to our city residents housing consumption analysis and discussion, and then to different situations, play advantage of others, to better improve peoples quality of life, promote the

4、 all-round development of man and the continuous improvement of the comprehensive quality of citizens, and guangzhou housing consumption trend of future development the prospect.Key words：guangzhou，Housing consumption，survey目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc323848021 引言 引言雖然在新世紀里，人們的生活狀況發(fā)生了天翻地覆的變化

5、，我們也知道一個環(huán)境良好、適宜人居的住所是所有居民的基本權利。但是我國住房制度改革十幾年來,改革的步伐依然是走走停停,房地產市場的發(fā)展驟冷驟熱,住房消費的熱潮并不是像人們所想象的那樣如期而至,就是因為住房消費行為不同于其他消費行為,它牽扯的要素多,涉及的范圍廣,行為的復雜程度高,在眾多要素的共同作用下,住房消費就被蒙上一層朦朧的色彩。尤其是在因城市化快速發(fā)展而使得房價上漲過快,以致廣大中低收入人群的住房支付能力與住房市場價格之間出現巨大落差的情況下。本文通過對廣州市的住房消費現狀進行調查研究，加以分析，在結合住房消費影響因素加以分析對廣州市的消費住房的趨勢進行一下展望。一、廣州市的住房消費現狀

6、（一）問卷調查對象情況概述本次調查對象以廣州城市戶口居民為主,占74.46%;年齡分布比較均勻, 2650歲居民比例接近60%;職業(yè)有年輕白領、事業(yè)單位職工、個體私營企業(yè)職工、私營企業(yè)主、下崗職工等;家庭月收入以7514 500元為主;家庭組合以23人為主;本次調查覆蓋面比較廣,具有一定的代表性和廣泛性,基本反映了廣州市居民,特別是中低收入居民和外來人員的住房現狀和住房需求。（二）城市居民住房現狀調查1.住房性質:被訪者人群的住房性質以房改房為主,占了39.5%,一手商品房、農民房和其他住房(大部分為公房和城市私房)分別占了18.5%、15.94%和16%。2.住房來源:被訪者中以自有住房者占

7、比例最高,為52.66%;其次是租房,占了34.30%。3.現居住房建筑面積:被訪者的現居住房建筑面積分布均勻, 3140 m2、7180 m2、6170 m2、2130 m2的居多,分別占15.12%、12.2%、11.22%、10.24%, 80 m2以下的占回答人數的78.54%, 60 m2以下的也占了55.12%,居住面積以小戶型為主。4.居住人數:被訪者的居住人數基本上集中在24人之間,在作答的131人中,回答3人的占了48.85%,其次是4人的,占16.79%,再其次是2人的,占14.5%,三者合計為80.15%。5.人均居住面積:基本集中在25平方米以下,此數據是根據現居住房建

8、筑面積與現居人數的比得出來的。在129位回答者中,有106人的人均居住面積集中在25 m2以下,占了82.17%。20 m2以下占了65.12%, 10 m2以下的占了20.93%, 25 m2以上的占了34.88%。6.現居住房樓齡:大部分集中在20年之下,其中樓齡在1120年的占35.29%, 610年的占25%,在5年以下的占15.2%,21年以上的占24.51%。從上面住房性質統(tǒng)計分析可知,住房大部分是房改房,樓齡的長短基本上與房屋性質的分布情況相一致。7.對現居住房的滿意情況:大部分居民對現居住房處于基本滿意到滿意狀態(tài),分別占38.35%和24.27%,而處于不滿意狀態(tài)的有26.7%

9、,非常不滿意的占6.31%。（三）居民住房需求狀況調查1.購房意向:以“不確定”和“從不考慮”在廣州購房者居多。其中,不確定者79人,占40.72%;從不考慮者67人,占34.54%;考慮購房者占24.74%。通過深度訪談和問卷的交叉分析可知,他們不是沒有購房欲望,而是欲望非常強烈,只是因為經濟收入、住房價格等方面的原因,使其認為很難通過購房來解決自己的住房問題。另外還有一小部分人認為自己不會長期留在廣州,所以不考慮在廣州購房。購房意向與被訪者家庭月收入交叉分析情況。見表1。購房意向收入(元)總計750以下751150015012 50025014 5004501以上考慮購買人數3201275

10、47(%)購房意向6.442.625.214.910.6100.0(%)家庭月收入17.626.325.521.925.024.5不確定人數6312015779(%)購房意向7.939.225.319.08.9100.0(%)家庭月收入35.340.842.646.935.041.1不考慮購買人數8251510866(%)購房意向12.137.622.715.212.1100.0(%)家庭月收入47.132.931.931.340.034.4總計人數1776473220192(%)購房意向8.939.624.516.710.4100.0(%)家庭月收入100.0100.0100.0100.01

11、00.0100.02.能接受的住房單價:大部分回答者接受3500元/m2以下的住房單價,詳情見表2。住房單價人數比例(%)有效比例(%)累計比例(%)2500元/m2 以下6832.8546.5846.5825013500元/m23516.9123.9770.5535014500元/m2199.1813.0183.5645015500元/m2188.7012.3395.8955016500元/m241.932.7498.6365017500元/m220.971.37100總計14670.53100缺失6129.47合計2071003.能接受的住房總價:回答者能夠接受40萬以下的住房總價,其中又

12、以20萬元以下的居多。4.能接受的住房面積:回答者更愿意選擇90m2以下的小戶型,尤其是4080 m2的小戶型(見表3)。住房面積人數比例(%)有效比例(%)累計比例(%)4060m24622.2231.2931.296180m2 4119.8127.8959.188190m23215.4621.7780.9591100m22210.6314.9795.92101m2以上62.904.08100總計14771.01100缺失6028.99合計2071005.長期租房意向:76.24%的絕大多數被訪者不愿意在廣州長期租房,理由是自己擁有住房產權才能有保障,傳統(tǒng)的觀念上也傾向于擁有自己的房子。同時

13、,他們認為房租和月供的金額相差不大,購房比較劃算二、住房消費影響因素近年來，廣州經濟持續(xù)快速發(fā)展， 加上國民生活水平的提高還有國家住房改革政策的實施，我國房地產市場也開始迅速發(fā)展，各種各樣的房地產產品也層出不窮。開發(fā)商為了鼓勵消費者購買自己的房地產產品，都不同程度的為各自的房地產產品附加上了不同的概念。在這一背景喜愛，廣州住房消費依然不是很樂觀，究竟是什么因素影響了消費者購買住房呢？經過對現有市場數據和資料的分析，消費者購買住房主要是受如下因素影響：影響消費者購買行為主要是國家經濟發(fā)展因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等（一）消費者自身因素 1.消費者的經濟狀況，即消費者的收入、

14、存款與資產、借貸能力等 消費者的HYPERLINK /news_list_11_15.html經濟狀況會強烈影響消費者的消費水平和消費范圍，并決定著消費者的需求層次和購買能力。消費者經濟狀況較好，就可能產生較高層次的需求，購買較高檔次的商品房，享受較為高級的消費。相反，消費者經濟狀況較差，通常只能優(yōu)先滿足基本生活居住需求，選擇安居房或價格較低的商品房。 居民的收入水平無疑是影響其消費行為的重要因素，經過調查得出在居民家庭收入構成中呈現兩個特點：一是工薪收入是城市居民收入的主要來源。最近幾年，廣州城市居民人均工薪收入占家庭總收入的比重達77.3%；二是轉移性收入和經營凈收入占家庭總收入的比重穩(wěn)步

15、上升。2005年，轉移性收入（主要包括養(yǎng)老金或離退休金、贍養(yǎng)收入、捐贈收入、提取住房公積金、親友搭伙費等收入）占家庭總收入的比重為17.4%；經營凈收入占家庭總收入的比重為3.6%。經過調查廣州市的家庭年人均可支配收入為15357元。其中，以家庭為單位調查的，其年人均可支配收入較低，只有12654元，而單身調查對象的年人均可支配收入較高，為21823元/年。但總體而言收入水平較低，無論哪一個群體，這一數值都遠低于2010年廣州市城市居民家庭年人均可支配收入30658元。廣州同時作為繁榮的商都，在交通、購物、飲食、住宿、旅游、服務等方面為居民提供了寬松、便利的消費環(huán)境，自然這些消費費用固然也不會

16、低。2.消費者的職業(yè)和地位 不同HYPERLINK /news_list_9_3.html職業(yè)的消費者，對于商品房的需求與愛好往往不盡一致。一個從事教師職業(yè)的消費者，一般會較多地選擇文化色彩較為濃厚的商品HYPERLINK /news_list_11_5.html房產；而對于IT行業(yè)的金領來說，時尚、個性和寬帶更為需要。消費者的地位不同也影響著其對商品房的購買。經濟實力雄厚、有一定社會地位的消費者，通常會購買能夠顯示其身份與地位的較高級的商品房或者別墅。 3.消費者的年齡與性別 消費者對產品的需求會隨著年齡的增長而變化，在生命周期的不同階段，相應需要各種不同的商品。如在幼年期，需要嬰兒食品、玩

17、具等；而在老年期，則更多需要保健和延年益壽產品。不同性別的消費者，其購房行為也有很大差異。在看房人群中，通常男性消費者更關注會所、客廳、陽臺、書房等部分，女性消費者更關注廚房、衛(wèi)生間的實用性和舒適性。年輕的消費者比較注意樓房的外部環(huán)境及交通便利程度；年長的消費者則更關注小區(qū)內部的環(huán)境。 4.消費者的性格與自我觀念 性格是指一個人特有的心理素質，通常用沖動或理性、外向或內向、創(chuàng)意或保守等去描述。不同性格的消費者具有不同的購買行為。沖動的消費者在購買中表現出大膽自信，而理性的消費者在挑選商品房中往往貨比三家、擇優(yōu)選擇。 （二）社會因素 1.社會文化因素對消費者購買行為的影響 文化通常是指人類在長期

18、生活實踐中建立起來的價值觀念，道德觀念以及其他行為準則和生活習俗。若不研究、不了解消費者所處的文化背景，往往會導致營銷活動的失敗。 任何HYPERLINK /news_list_12_12.html文化還都包含著一些較小的群體或所謂的亞文化群。它們以特定的認同感和影響力將各成員聯(lián)系在一起，使之持有特定的價值觀念、生活格調與行為方式。這種亞文化群有許多不同類型，其中影響購買行為最顯著的主要有：一是民族亞文化群。在廣州有著深厚的嶺南文化底蘊，除了占人口多數的漢族外，還有其他民族，他們在食品、服飾、娛樂等方面仍保留著各自民族的許多傳統(tǒng)情趣和喜好。二是宗教亞文化群。以我國來說，就同時存在著伊斯蘭教、佛

19、教、天主教等。他們特有的信仰、偏好和禁忌在購買行為和購買種類上表現出許多特征。 2.社會相關群體對消費者購房行為的影響 相關群體是指對消費者的態(tài)度和購買行為具有直接或間接影響的組織、團體和人群等。消費者作為社會一員，在日常生活中要經常與家庭、學校、工作單位、左鄰右舍、社會團體等發(fā)生各種各樣的聯(lián)系。 家庭是消費者最基本的相關群體，因而家庭成員對消費者購買行為的影響顯然最強烈?，F在大多數房地產HYPERLINK /news_list_4.html營銷人員都很注意研究家庭不同成員，如丈夫、妻子、子女在商品房購買中所起的作用和影響。一般來說，夫妻購買的參與程度大都因產品的不同而有所區(qū)別。當然在家庭的購

20、買活動中，其決策并不總是由丈夫或妻子單方面做出的，實際上有些商品房的選購，往往是由夫妻雙方包括已長大的孩子共同作出購買決定的。 親戚、朋友、同學、同事、鄰居等也是影響消費者購買行為的重要相關群體。這些相關群體是消費者經常接觸，關系較為密切的一些人。由于經常在一起學習、HYPERLINK /news_list_1_15.html工作、聊天等，使消費者在購買商品房時，往往受到這些人對商品房評價的影響，有時甚至是決定性的影響。HYPERLINK /news_list_11.html房地產二次HYPERLINK /news_list_2_5.html營銷中采用的以老HYPERLINK /news_li

21、st_9_12.html客戶帶新客戶購買的策略就是利用了這種影響力。所以在分期開發(fā)的房地產項目中，首期物業(yè)的銷售及管理對后期的項目開發(fā)、銷售有重要影響。 （三）其他影響因素 影響消費者購房行為的主要因素，除消費者自身因素、社會因素之外，還有企業(yè)和產品因素，如廣州某某房地產公司的品牌、物業(yè)服務的優(yōu)劣、樓盤的質量、宣傳策略、推廣模式和銷售中的促銷工作等。三、廣州市住房消費的未來趨勢2011年，世界經濟呈現新興經濟體復蘇較快、通貨膨脹壓力增大，但發(fā)達經濟體復蘇乏力、失業(yè)率居高不下的分化走勢，國內經濟出現經濟增速同比下降但物價漲幅同比上升的復雜局面。我國抓住經濟運行中的主要矛盾，將穩(wěn)定物價總水平作為宏

22、觀調控的首要任務，推動經濟增長由政策刺激向自主增長有序轉變，宏觀調控取得積極成效，物價上漲勢頭初步得到控制，經濟增長減速平穩(wěn)。2012年，受發(fā)達國家債務危機拖累，世界經濟延續(xù)緩慢復蘇、低速增長走勢，國內外因素要求我國加快經濟結構調整的壓力進一步增大，我國應繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，更加著力調整經濟結構，將進一步激發(fā)自主增長活力。這些都影響著廣州市住房消費的發(fā)展趨勢。（一）高收入住房消費者需求得到滿足廣州的房地產開發(fā)了已經有30多年將近40年的歷程。這幾十年來，廣州的房地產一直走“平民化消費”的路線。開發(fā)的普通產品、草根產品太多，優(yōu)質物業(yè)、高檔物業(yè)偏少。高收入人群的需求一直得不到滿

23、足。未來廣州新中心城區(qū)的發(fā)展將有效提高廣州房地產的開發(fā)水平。 （二）更多外來投資群體 廣州樓市供應量中，住宅類約占85%。購房客戶中，投資類客戶比例約占10%左右。在“萬元房”時代來臨后，常規(guī)型產品的銷售量將有較大幅度下降。投資型買家將成為主導力量。能否更大范圍地“國際化”和“國內化”?，F在廣州樓市要升級，要走出廣州人自己消費為主的現狀困境所以會招攬更多的“外資”，使廣州樓市進入新高。（三）從“住得下”向住得寬敞轉變一直以來廣州住宅消費比較高，一直存在著居住擁擠的問題。現在，隨著收入的提高，人們越來越要求住得寬敞，臥室、客廳、衛(wèi)生、廚房、陽臺等面積擴展，要求功能齊全。從2000年的銷售情況看，

24、兩室一廳、三室一廳、每套120平方米的住房熱銷，“十五”期間將進一步擴展到每套150平方米左右。 （四）從居住保障型、安居型向舒適型、享受型轉變在現代社會中，住宅的享受功能日益上升到主要地位，講究居住質量、提高居住水平成為人們追求的目標。由此對居住的舒適度、居住環(huán)境、居住文化的要求越來越高，房型好、環(huán)境好的住宅熱銷也證明了這一點。而且隨著科技進步、信息產業(yè)的發(fā)展以及因特網的普及，小區(qū)的智能化設施已成為人們選購住房時所考慮的一個重要因素。如寬帶上網、智能化保安設施、智能化物業(yè)管理等等，已是中高檔樓盤的必備設施，智能化住宅也越來越受到購房者的青睞。（五）從追求住地靠單位近，向居住環(huán)境好轉變隨著環(huán)保

25、意識的增強，地鐵、輕軌、隧道等交通設施的完善，交通便捷度的提高，人們對居住區(qū)的環(huán)境越來越重視。由此，在廣州郊區(qū)那些寧靜、空氣清新、綠色覆蓋率高的一些小區(qū)樓盤，大受購房者的歡迎。過去不少居民往往以住在市中心為榮，貪圖購物方便。近年來情況有了很大變化，隨著郊區(qū)經濟發(fā)展、商業(yè)網點增多、農村城市化進程加快、交通通訊便捷，加上郊區(qū)寧靜、環(huán)境好、房價便宜，越來越多的居民喜愛到近郊購房入住。優(yōu)質的品牌住房，質量上乘、檔次高、物業(yè)管理到位，既是放心房，又是代表住戶身份的上檔次房，可以滿足物質的、精神的享受。如今的購房者越來越傾向于品牌住房，以至出現少見的排隊搶購現象。（六）從公寓式住宅向花園別墅轉變近年來隨著高收入者的增多，聯(lián)體別墅、單體別墅銷售趨旺?；▓@別墅具有情趣高尚、清靜、私密性強、環(huán)境好、單家獨戶、人與自然融合等優(yōu)點，單位面積售價不高，總價適宜，同高收入者身份相稱，成為白領階層追求據住目標。今后的發(fā)展必然會有越來越多的人趨向購買花園別墅。參考文獻1A