工業(yè)地產(chǎn)盈利模式不可掛羊頭賣狗肉

1、168廠房網(wǎng)：工業(yè)地產(chǎn)盈利模式不可掛羊頭賣狗肉工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建 設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈 余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的， 工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四 大特性。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對于開發(fā)商而言，可售可租.盈 利在于銷售收入或者租金；對于運(yùn)營商來說.盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營， 以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤主要來源；對于小業(yè)主來說.開發(fā)商一是通過與制造 商合作開發(fā)賺取

2、適當(dāng)開發(fā)利潤，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運(yùn)營商則以其 專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤，是出 租獲取租金回報。一家專業(yè)以做工業(yè)地產(chǎn)市場的168廠房網(wǎng)（）根據(jù)近期DTZ戴 德梁行發(fā)布的一份市場信心調(diào)查報告顯示：相比寫字樓市場，內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)市場過去五 年一直被忽視，而隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其未來更具投資價值。在美國， 工業(yè)地產(chǎn)（主要包括物流、園區(qū)辦公/研發(fā)中心、廠房等物業(yè)）領(lǐng)域最大的投資公司市 值并不低于寫字樓和零售商場的投資公司，但在中國二者顯然不能同日而語。據(jù)普洛斯集團(tuán)（以下簡稱GLP，）2012財年財報顯示，其在中國營收同比增長 81%

3、，達(dá)16億美元（約合100億元人民幣），項目分部在中國的30多個城市。記者發(fā) 現(xiàn)進(jìn)入中國的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭不止此一家，一位業(yè)內(nèi)人士十分無奈地告訴英才記 者，國內(nèi)的高端物流地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已被國際巨頭們壟斷。在“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策實(shí)施之初，一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商們就在尋求新的利潤 來源。富力地產(chǎn)（02777.HK）在2010年就已經(jīng)投資數(shù)十億元，在廣州白云機(jī)場（600004, 股吧）附近興建空港物流園區(qū)。不可否認(rèn)，隨著電商的發(fā)展，國內(nèi)對于物流、倉儲等服 務(wù)的需求量大增。近期有消息稱阿里巴巴集團(tuán)打算斥資千億打造“智能物流網(wǎng)”，項目 合作方之中也不乏房地產(chǎn)開發(fā)商?！肮I(yè)地產(chǎn)是個大筐”，國內(nèi)工業(yè)地的開發(fā)商不

4、想摟著“大筐”卻空手而歸，但 又無奈自己手里的工具太少。高回報的誘惑“中國整個電商的物流設(shè)施，還沒有波士頓一個城市多”，鄭曉軍的電話一個接 一個，作為綠野資本大中華區(qū)董事長，他已在中國投資了幾個物流園區(qū)項目。他告訴英 才記者，“從投資商的角度來看，物流地產(chǎn)還是一片黃金地?！睋?jù)相關(guān)統(tǒng)計，高端倉儲市場的毛租金回報率可達(dá)10%11%，而2012年第四季 度北京（樓盤）甲級寫字樓的毛收益率只有6%左右，相差近一倍?！袄贤饽苓_(dá)到10%的回報率”，但憑借與地方政府良好關(guān)系，國內(nèi)企業(yè)可能會有 更大的收益空間，一位工業(yè)地產(chǎn)投資者告訴英才記者，在拿地成本較低的情況下， 國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)投資商的回報率甚至能夠達(dá)到20

5、%30%?！埃ǜ呃麧櫾颍┮皇堑乜罘制诟?，二是在項目沒完工時銀行就發(fā)放經(jīng)營性貸款， 中國人玩空手道比較厲害”，上述人士稱，開發(fā)商憑借財務(wù)杠桿撬動土地款，“回報就高 在這些地方”。鄭曉軍也對此有所感受，他告訴英才記者，一些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的拿地成 本非常低，有的開發(fā)商在投資工業(yè)地產(chǎn)項目時，甚至只需負(fù)責(zé)建安費(fèi)用，“工業(yè)地產(chǎn)建 安成本很低，一般在1000元/平米左右。”但在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)由于物流中心占地面積較大，拿地的難度也相應(yīng)增大， 一些開發(fā)商試圖學(xué)習(xí)國外企業(yè)的運(yùn)作模式，尋求長線發(fā)展機(jī)會?！懊绹Ｊ健彪[憂從國際經(jīng)驗上看，工業(yè)項目持有的比重要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售，其背后很重要的一個因百度文庫 素是以資產(chǎn)

6、證券化手段解決持有和投資之間的資金鏈矛盾。DTZ戴德梁行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)董事蘇智淵對英才記者稱，除REITs （房地產(chǎn) 信托投資基金）夕卜，海外在基金嫁接上有很多種形式，“對于GLP或者嘉民這樣的開發(fā) 商，都有中長期基金作為合作伙伴，能夠在35年內(nèi)將物業(yè)打包出售給這些基金套現(xiàn)， 再用套現(xiàn)的錢開發(fā)新項目?！比f通投資控股股份有限公司（以下簡稱萬通）董事長馮侖曾多次公開提出要走“美 國模式”，即通過輕資產(chǎn)化、金融化的運(yùn)作來投資房地產(chǎn)，其中不止包括商業(yè)地產(chǎn)項目。萬通控股副總經(jīng)理鄭沂將萬通在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上的特點(diǎn)歸結(jié)為三個方面:一是與 實(shí)體企業(yè)合作；二是通過改造再開發(fā)，提升資產(chǎn)價值；三是投資針對REITs

7、（房地產(chǎn)投 資信托基金）或上市前的Pre-IPO階段，改造之后的資產(chǎn)軟硬件均須符合資本市場的要 求。但問題是，國內(nèi)資本市場上并不支持REITs為代表的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，獲得支撐 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長期資金成為了一個問題。就在去年，萬通已經(jīng)發(fā)起了國內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)的私募基金，用以解決投資的資金 來源。然而，與國內(nèi)私募地產(chǎn)基金多用于債券投資不同，萬通更愿意以股權(quán)的形式參與 項目，與之共同承擔(dān)風(fēng)險和收益。對于退出渠道，鄭沂對英才記者表示，萬通主要針對REITs或上市前的Pre-IPO 階段的項目進(jìn)行投資，“在日本、新加坡各國的REITs推出之前，房地產(chǎn)私募基金會有 一個高速成長的階段。這或許是地產(chǎn)私募基金投

8、資的黃金時期?！钡K智淵卻并不樂觀：“畢竟股權(quán)私募基金的規(guī)模有限，所以（工業(yè)地產(chǎn)）項目 做不大，而國內(nèi)REITs不開放對工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始終是一個瓶頸?！薄爱a(chǎn)業(yè)新城”模式受質(zhì)疑在金融市場不支持的情況下，通過賣掉一部分物業(yè)，是否可以實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)呢？然而，政府對于工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)分割的限制正在逐漸增多，已經(jīng)有數(shù)位業(yè)內(nèi)人士告訴英才記者，單純銷售工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在未來發(fā)展前景并不明朗。實(shí)際上，地方政府也并不希望工業(yè)物業(yè)被一賣了之，更不希望開發(fā)商炒作工業(yè)用 地。尤其一些三、四線城市，靠廉價的土地吸引開發(fā)商的同時配比一部分住宅和商業(yè)項 目，成為了所謂的“產(chǎn)業(yè)新城”的開發(fā)模式?！笆軈^(qū)位偏僻，政府行為等限制，靠工業(yè)物業(yè)出

9、租短期獲利很難，所以更多要以 大園區(qū)內(nèi)的配套住宅、商業(yè)等銷售來支撐短期現(xiàn)金流和盈利”，鄭沂說。住宅占據(jù)了銷 售收入的絕大部分，外界不斷質(zhì)疑工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”?！爱a(chǎn)業(yè)新城這種模式在未來會趨于成熟，開發(fā)商除了能夠平衡資金外，這種模式 對一個區(qū)域的發(fā)展更有利，沒有與產(chǎn)業(yè)脫離”。工業(yè)地產(chǎn)的模式:工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式1:主要以土地溢價增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目 主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或 其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇 州普洛斯物流園工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式2:進(jìn)行項目開

10、發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨(dú)立， 或聯(lián)合，進(jìn)行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式， 實(shí)現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè) 施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期 持有項目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普 洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物 流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其 本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦

11、如此。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式3:通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地 后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè) 需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn) 營模式直接銷售模式先租賃再銷售模式完成租約，再整體資產(chǎn)打包出售開發(fā)商自己經(jīng) 營最后整體打包上市.盈利？工業(yè)產(chǎn)盈利模式總結(jié):國內(nèi)常用模式國外常用模式通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利取 得土地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，與已確定主題的企業(yè)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求 訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益提供針對園區(qū)企業(yè)的服務(wù)而獲利 為入