三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素量化分析

1、三亞市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因素量化分析三亞市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因素量化分析摘要三亞市是我國旅游房地產(chǎn)開展的代表城市，總體開展程度在我國處于領(lǐng)先地位。本文在對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展因子分析和多元回歸分析的根底上分析了影響三亞市旅游房地產(chǎn)開展的主要驅(qū)動因子，對我國城市旅游房地產(chǎn)開展具有一定的指導(dǎo)性。論文聯(lián)盟.Ll.三亞市地處海南省的最南端，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市，擁有土地面積1919.6平方千米。三亞市是中國熱帶濱海旅游資源最豐富、最集中的地區(qū)，在境內(nèi)長達(dá)209千米，每岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、南山文化旅游區(qū)等出名中外的旅游景點。不僅具備現(xiàn)代國際旅游五大要素陽光、海水、沙灘、綠色

2、植被、干凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風(fēng)情等各具特色的旅游資源。作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)互相浸透交融產(chǎn)生的新興產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)目前在中國越來越得到重視，步入了快速開展階段，而三亞市的旅游房地產(chǎn)開展不僅走在全國前列，也最具有代表性。胡浩(2022)以上海為例研究了大都市旅游房地產(chǎn)開展與布局，徐翠蓉(2022)以青島市、蘇瓊瓊(2022)以杭州市、程敘(2022)以重慶市、謝志林(2022)以南寧市和任宜煊(2022)以山東省海濱城市為例對旅游房地產(chǎn)工程開發(fā)及市場開展?fàn)顩r等進(jìn)展了研究。而有關(guān)旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動方面，劉艷紅(2022)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(內(nèi)因)和經(jīng)濟(jì)全球化(外

3、因)共同促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)開展。胡浩(2022)認(rèn)為休閑時間增加、政府大力推動、城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整、居住職能變化、商業(yè)效勞業(yè)開展等條件促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)工程開發(fā)。從文獻(xiàn)綜述看，并沒有學(xué)者對三亞市的旅游房地產(chǎn)開展?fàn)顩r做過研究，也沒有專門對城市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因素進(jìn)展研究，方法也局限于簡單的定性分析。本文利用多元統(tǒng)計學(xué)當(dāng)中的相關(guān)分析、主成分分析等研究影響三亞市旅游房地產(chǎn)開展的驅(qū)動因子，建立三亞市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因子逐步回歸方程，并分析各驅(qū)動因子間的關(guān)系及其作用，為該市旅游房地產(chǎn)可持續(xù)開展和管理提供決策根據(jù)，同時也尋求城市旅游房地產(chǎn)開展的共性。1三亞市旅游房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀特征自從1996年三亞市在亞龍灣

4、成功舉行中國度假休閑游開幕式，凱萊度假酒店正式起航，后來幾十個大型旅游工程相繼投建，三亞市的旅游房地產(chǎn)業(yè)開場蓬勃開展，至今已有十多年?，F(xiàn)階段三亞市的房地產(chǎn)銷售主要為旅游房地產(chǎn)，其開展呈現(xiàn)以下特征：(1)產(chǎn)品特征：旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以公寓、住宅、別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店為主，作為島外客戶的第二居所、第三居所等，其中公寓、住宅所占比例較高。(2)產(chǎn)品分布：主要分布具有一定景觀的區(qū)域，充分利用海景、河景、山景資源。目前正在開發(fā)海景沿線的根底上向縱深開展。(3)置業(yè)人群：有調(diào)查研究說明，絕大多數(shù)的購房者來自于島外，這一群體占到了三亞市總體樓盤客戶的90以上.并且大多為二次甚至屢次置業(yè)者，集中來源于兩區(qū)都，即長

5、江三角洲經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)、東北高寒地區(qū)和首都北京。2三亞市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因素的量化分析2.1指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化本文通過對?三亞年鑒?中社會經(jīng)濟(jì)、城市開展、旅游業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等方面的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)展整理，選取了第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)性X1、對外貿(mào)易商品進(jìn)出口總值X2、全社會貸款余額X3、居民消費(fèi)價格指數(shù)X4、旅游總收入X5、接待過夜旅游者人數(shù)X6、社會旅客周轉(zhuǎn)量X7、實有客房數(shù)X8、文教衛(wèi)科事業(yè)費(fèi)占財政支出比例X9、城市居民每萬人擁有公共汽車數(shù)X10和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額Y等11個指標(biāo)變量進(jìn)展分析，其中指標(biāo)Y代表三亞市旅游房地產(chǎn)的開展。由于不同的自變量Xi，它們的取值范圍和單位都不一樣，為了在無量綱影響下進(jìn)展

6、計算，利用SPSS.18統(tǒng)計軟件對三亞市20002022年X1X10和Y進(jìn)展標(biāo)準(zhǔn)化處理，結(jié)果見上頁表1。2.2基于主成分分析法的因子分析通過SPSS.18統(tǒng)計軟件對標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)進(jìn)展相關(guān)分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣，見表2?？梢娮兞恐g的相關(guān)系數(shù)大都在0.5以上，所選取的10個變量之間相關(guān)性較高，可以提取綜合指標(biāo)。而從公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90以上，最低的X10也有62.2的共同度，即這些變量的信息喪失較少，都能被因子解釋，因此合適進(jìn)展因子分析。從因子分析的總方差解釋中可知第一個因子的特征根為6.918，解釋10個變量總方差的69.181；第二個因子的特征根為1.198，解釋10個變量

7、總方差的11.981；第三個因子的特征根為1024，解釋10個變量總方差的10.244。前三個因子累計方差奉獻(xiàn)率為91.406，可以包含大局部變量的信息，應(yīng)選取三個主要因子，見表3。表3顯示的是旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。可知，第一因子F1根本反映了X2X8變量的信息，包含對外貿(mào)易、金融、物價、旅游業(yè)等方面，因此可命名為城市經(jīng)濟(jì)和旅游開展程度因子。第二因子F2主要反映了X9、X10變量的信息，可命名為城市公共事業(yè)開展程度因子。第三因子F3反映了X1變了的信息，可命名為城市第三產(chǎn)業(yè)開展程度因子。根據(jù)因子得分的系數(shù)矩陣，可以寫出以下的各因子的得分函數(shù)：F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X

8、3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X102.3多元線性回歸分析因子分析只是對多個指標(biāo)變量的降維處理，并不能解釋各因子的影響作用，因此還需要對各因子和因變量Y之間的關(guān)系進(jìn)展逐步回歸分析?；貧w分

9、析結(jié)果見表4。根據(jù)表4建立的多元線性回歸方程為：Y=A+0.991F1+0.130F3方程式中的常數(shù)項為A，值為4.109E-18，偏回歸系數(shù)B1為70.991，B3為0.130，經(jīng)T檢驗，B1和B3的概率P值均小于0.001，按給定的顯著性程度0.10的情形下，均具有顯著意義。從表達(dá)式可以看出：F1對因變量Y的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于F3，就是說三亞市旅游房地產(chǎn)的開展主要是受F1(城市經(jīng)濟(jì)和旅游開展程度)直接驅(qū)動影響。而F3涵蓋了城市除農(nóng)業(yè)、工業(yè)和建筑業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)的開展程度信息，對旅游房地產(chǎn)的開展起到支持作用，驅(qū)動力明顯不如F1大。詳細(xì)到城市科教文衛(wèi)、交通等公共事業(yè)的開展程度因子F2，由于主要效勞于

10、三亞本地居民而對旅游房地產(chǎn)開展的驅(qū)動不明顯，被剔除在驅(qū)動力多元線性回歸模型之外，這也與三亞旅游房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體來自市外的情況是吻合的。以上分析只是對三亞市旅游房地產(chǎn)開展驅(qū)動因素的量化分析，還有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府為增加財政收益，對旅游房地產(chǎn)業(yè)大力扶持，出臺一系列相關(guān)利好政策，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的開展。第二，居住理念與消費(fèi)文化的轉(zhuǎn)變也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)的開展。第三，大量閑余資本的炒房投機(jī)行為已經(jīng)成為影響三亞市旅游房地產(chǎn)開展的驅(qū)動因素之一。3結(jié)論依托于獨(dú)特旅游環(huán)境和較大的國際知名度，)三亞市旅游房地產(chǎn)的開展呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定的開展態(tài)勢，其所表達(dá)出來的特征具有城市旅游房地產(chǎn)的典型意義。綜合上述分析本文得出如下結(jié)論：三亞市旅游房地產(chǎn)開展的主要驅(qū)動因素是三亞市旅游業(yè)開展程度以及城市綜合經(jīng)濟(jì)程度，旅游業(yè)和綜合經(jīng)