2022年物流行業(yè)物流園研究報(bào)告

1、2022年物流行業(yè)物流園研究報(bào)告1.物流園行業(yè)特征及與REITs適配性物流園REITs簡(jiǎn)介公募REITs應(yīng)時(shí)而生，按照底層分類已上市2只物流園REITs（958號(hào)文試點(diǎn)行業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流類）。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以及低利率環(huán)境等都為REITs發(fā)展提供了外在條件。公募版RETIs也被賦予盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。首批項(xiàng)目中中金普洛斯REITs和紅土鹽田港REITs均為倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施基金。中金普洛斯REITs底層資產(chǎn)包括普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機(jī)電物流園、普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園和普洛斯淀山湖物

2、流園，建筑面積合計(jì)約70萬(wàn)平米，主要收入為租金及管理費(fèi)；根據(jù)募集報(bào)告中戴德梁行的評(píng)估，2021年底估值合計(jì)54.2億元。紅土鹽田港REITs底層資產(chǎn)為深圳鹽田綜保區(qū)現(xiàn)代物流中心，包括4座倉(cāng)庫(kù)、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站，主要收入為租金及綜合管理服務(wù)費(fèi)，建筑面積合計(jì)約32萬(wàn)平米；根據(jù)募集報(bào)告中戴德梁行的評(píng)估，2021年底估值合計(jì)17.281億元。根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)，2022年北京、廣州、佛山、蘇州和昆山倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁。1）北京：近年幾乎無(wú)新增一手物流用地供應(yīng)，供不應(yīng)求不斷推升北城區(qū)高標(biāo)庫(kù)租金。2）廣州：近幾年倉(cāng)儲(chǔ)供地較少，高標(biāo)倉(cāng)整體供不應(yīng)求。3）佛山：順德為佛山租金最高的區(qū)域，由于新增

3、供應(yīng)緩慢及倉(cāng)儲(chǔ)物流需求上升，高標(biāo)庫(kù)租金年均上漲3%-5%。4）蘇州：倉(cāng)儲(chǔ)物流用地供應(yīng)逐年減少，而上海部分倉(cāng)儲(chǔ)需求向蘇州外溢，年租金漲幅約2%。5）昆山：由于近幾年土地供應(yīng)銳減，未來(lái)市場(chǎng)需求將遠(yuǎn)大于供給，高標(biāo)庫(kù)租金居高不下。倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施最適宜于REITs關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知（2021年958號(hào)文）明確基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)行業(yè)包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，還可探索水利、旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs，但將酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)列入負(fù)面清單。其中，倉(cāng)儲(chǔ)物流的試點(diǎn)范圍是“面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)

4、用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)以及冷庫(kù)等專業(yè)倉(cāng)庫(kù)”；園區(qū)的試點(diǎn)范圍是“位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”。因此，符合條件的倉(cāng)庫(kù)及物流園均可作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)。相較開發(fā)住宅、商業(yè)綜合體等傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，倉(cāng)庫(kù)具備投資相對(duì)優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報(bào)期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)存變數(shù)、管理難度大。根據(jù)投資主體差異，倉(cāng)庫(kù)運(yùn)營(yíng)模式可分為：1）地產(chǎn)商投資，2）需求方投資，3）合作經(jīng)營(yíng)，4）第三方輕資產(chǎn)物業(yè)管理；第三方輕資產(chǎn)模式逐步成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。2003年，Prologis（安博）將現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)

5、運(yùn)營(yíng)模式引入中國(guó)；2008年，受次貸危機(jī)影響，Prologis將其亞洲業(yè)務(wù)出售給新加坡SMG和GIC，更名為GLP（通常意義上的普洛斯）。傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)為物業(yè)開發(fā)+物業(yè)管理，前期投入大，資金負(fù)擔(dān)重。普洛斯在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，收益來(lái)源于租金、物業(yè)增值與管理費(fèi)。以普洛斯為標(biāo)桿，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)已發(fā)展出成熟的“開發(fā)”=“運(yùn)營(yíng)”=“基金管理”模式，而長(zhǎng)線資金長(zhǎng)期關(guān)注并投資倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。因此，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施作為REITs項(xiàng)目底層資產(chǎn)具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。海外倉(cāng)儲(chǔ)REITs發(fā)展成熟，綜合表現(xiàn)較優(yōu)倉(cāng)儲(chǔ)REITs是海外發(fā)展較為成熟的REITs，派息較高、

6、抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，綜合收益較高。在海外較成熟REITs市場(chǎng)，倉(cāng)儲(chǔ)是REITs最核心的品種之一。如美國(guó)、新加坡、日本等REITs市場(chǎng)前十大市值都有大型倉(cāng)儲(chǔ)REITs的身影。以美國(guó)為例，截止今年4月30日，工業(yè)地產(chǎn)（倉(cāng)儲(chǔ)為主）、自用倉(cāng)庫(kù)REITs市值分別排名第三和第六，合計(jì)高達(dá)3179億美元。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)Nareit統(tǒng)計(jì)，1994年到2021年工業(yè)地產(chǎn)、自用倉(cāng)儲(chǔ)REITs年均綜合收益率分別為15.75%及18.83%，居于各類資產(chǎn)投資回報(bào)的前4名，扣除價(jià)格因素的平均分紅貢獻(xiàn)率分別為5.36%及4.98%。體現(xiàn)了高分紅、高回報(bào)的特征。此外，相較于其他REITs底層資產(chǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)類抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)

7、較強(qiáng)，2020年，面對(duì)新冠疫情的沖擊，REITs底層資產(chǎn)面臨經(jīng)營(yíng)等一系列挑戰(zhàn)，大多REITs綜合收益為負(fù)。而倉(cāng)儲(chǔ)類在2020年是少數(shù)能夠保持正收益的類別，隨著21年疫情得到較好控制，倉(cāng)儲(chǔ)類REITs表現(xiàn)亮眼，綜合收益超過(guò)60%。對(duì)比倉(cāng)儲(chǔ)類REITs，資產(chǎn)規(guī)模較大、高成長(zhǎng)性、高質(zhì)量（區(qū)域分布更廣、品類更加豐富），擁有技術(shù)壁壘以及運(yùn)營(yíng)管理能力更優(yōu)秀的項(xiàng)目?jī)r(jià)格表現(xiàn)更優(yōu)，市場(chǎng)給予更高估值。立體庫(kù)、樓房庫(kù)和平房庫(kù)三大類別倉(cāng)庫(kù)可分為標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)和特種倉(cāng)庫(kù)，而標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)又可根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)一步劃分為立體庫(kù)、樓房庫(kù)和平房庫(kù)。1）立體庫(kù)（高架庫(kù)）：采用幾層、十幾層乃至幾十層高的貨架儲(chǔ)存單元貨物，如京東亞洲一號(hào)。2）樓房

8、庫(kù)（多層庫(kù)）：兩層以上建筑的倉(cāng)庫(kù)，大多采用鋼筋混凝土構(gòu)造，如嘉誠(chéng)國(guó)際港。3）平房庫(kù)（單層庫(kù)）：?jiǎn)螌咏ㄖ}(cāng)庫(kù)，如中儲(chǔ)股份煤棚。根據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2020年底，我國(guó)營(yíng)業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積約11.45億平方米，同比增長(zhǎng)6.0%；其中立體庫(kù)約3.45億平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，優(yōu)質(zhì)立體庫(kù)占標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)的比例整體呈上升態(tài)勢(shì)。根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)官網(wǎng)數(shù)據(jù)（2022/02），按需求面積分類，0-1000平米標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)需求占比50%；按需求類型分類，倉(cāng)庫(kù)租賃、倉(cāng)配一體和倉(cāng)庫(kù)代管分別占比81%、17%和2%；按需求行業(yè)分類，批發(fā)零售、制造業(yè)、交通運(yùn)輸和其它行業(yè)分別占比44%、28%、16%和12%；按需求地域分類，

9、東部、西部、中部和東北分別占比50%、37%、9%和4%。根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年2月，全國(guó)32個(gè)城市標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)平均租金27.4元/平米/月，環(huán)比上漲0.33%，其中東部/西部/中部/東北地區(qū)倉(cāng)庫(kù)平均租金分別為32.5、24.2、23.7和17.3元/平米/月；平均空置率為12.6%，環(huán)比上漲0.08pct，其中東部/西部/中部/東北地區(qū)空置率分別為10.0%、10.5%、15.4%和22.1%；平均租金和空置率呈顯著的正相關(guān)關(guān)系。高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求戴德梁行（REITs項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)估值邏輯/2021）認(rèn)為國(guó)內(nèi)高端標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)（高標(biāo)倉(cāng)）已成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化較高的市場(chǎng)，主要特征包括：1）層高：=9米；2

10、）承重：底層或單層為2-3噸/平方米，上層樓板承重至少為1噸/平方米；3）面積：獨(dú)棟一般不小于1萬(wàn)平方米，多棟/園區(qū)一般不小于5萬(wàn)平方米，最小單元為5,000-6,000平方米，以此為防火分區(qū)；4）雨篷：懸挑寬度6m或8m，高度不低于4.5m；5）卸貨平臺(tái)高度：1.2-1.4m；6）盤道：按40尺集卡的荷載考慮；7）柱距：12m。受強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的刺激，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)在過(guò)去10余年發(fā)展迅猛，截至2020年底，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)存量累計(jì)突破7,000萬(wàn)平方米。然而，隨著國(guó)內(nèi)電商行業(yè)的高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)始終處于嚴(yán)重供不應(yīng)求的狀態(tài)，戴德梁行估算2020年市場(chǎng)整體需求量約1.7億平方米，稀缺的一手物流土

11、地是掣肘核心區(qū)域高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)的重要因素。自2011年起，工業(yè)用地（含倉(cāng)儲(chǔ)）出讓面積每年遞減約10%。根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，4Q21全國(guó)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金33.0元/平米/月，環(huán)比上漲4.1%。北京、深圳、上海高標(biāo)倉(cāng)平均租金領(lǐng)跑全國(guó)，均高于49元/平米/月，其中北京超過(guò)60元/平米/月；長(zhǎng)春、大連、沈陽(yáng)高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)平均租金水平較低，均低于22元/平米/月。2.上市物流園公募REITs簡(jiǎn)介目前已經(jīng)有2只物流園類公募REITs上市公募REITs應(yīng)時(shí)而生，按照底層分類已上市2只物流園REITs。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以及低利率環(huán)境等都為REITs發(fā)展提供了外在條件。公募版REITs也被賦予盤活存

12、量資產(chǎn)、促進(jìn)基建高質(zhì)量發(fā)展、降低杠桿率等宏觀積極意義。2021年5月17日，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)9只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下稱公募REITs，即RealEstateInvestmentTrusts）的注冊(cè)批復(fù)，在完成詢價(jià)后，5月31日向公眾投資者發(fā)售。6月21日正式上市交易，12月新增2只上市。2022年共新增3只公募REITs項(xiàng)目，其中華夏中國(guó)交建REIT已于4月28日上市，國(guó)金渝遂高速REIT已于6月17日完成詢價(jià)，鵬華深圳能源清潔能源REIT已于2021年6月21日注冊(cè)生效。整體來(lái)看，目前存量的14個(gè)項(xiàng)目中有2只以物流園為底層資產(chǎn)的REITs項(xiàng)目，包括紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、中金普洛斯倉(cāng)

13、儲(chǔ)物流REIT。目前上市的物流園REITs具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額均顯著領(lǐng)先同業(yè)，整體出租率較高，租戶質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，項(xiàng)目均屬于高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)，未來(lái)增長(zhǎng)潛力較大。紅土鹽田港項(xiàng)目位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，租戶穩(wěn)定。項(xiàng)目包括4座倉(cāng)庫(kù)、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站。項(xiàng)目所在區(qū)域東臨惠深沿海高速、南臨鹽排高速、西臨鹽田路、北臨明珠大道，毗鄰香港國(guó)際航運(yùn)中心，深水岸線資源豐富，擁有海鐵、水水、公水等多式聯(lián)運(yùn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2019年1月-2020年11月，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目由鹽田港物流以整租的方式承包經(jīng)營(yíng)，2020年11月起，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目由項(xiàng)目公司直接對(duì)外進(jìn)行市場(chǎng)化招租運(yùn)營(yíng)。2

14、021年末出租率達(dá)99%，整體出租率較高。項(xiàng)目租戶穩(wěn)定，截至2020年底前十大客戶租賃面積占比83%，其中租賃面積占比最大的為鹽田港集團(tuán)，租賃面積116,328平方米，占倉(cāng)儲(chǔ)及配套部分總可租賃面積的44%，原始權(quán)益人基于其業(yè)務(wù)需求租賃本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，為項(xiàng)目租金收入提供了保障，其他非關(guān)聯(lián)關(guān)系租戶占比超過(guò)56%，總現(xiàn)金流來(lái)源較為合理且分散。中金普洛斯項(xiàng)目由7個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，租戶質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較優(yōu)，普洛斯高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市占率第一，市場(chǎng)份額均顯著領(lǐng)先同業(yè)。項(xiàng)目分布于北京市、廣東省廣州市、佛山市以及江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，建筑面積合計(jì)約70.50萬(wàn)平方米，所在區(qū)域交通便利，產(chǎn)業(yè)聚集度高。截至21

15、年底有效市場(chǎng)化租戶合計(jì)為53個(gè)，出租率為98.78%，其中有四個(gè)處于滿租狀態(tài)，其余3個(gè)在97%以上，出租率維持較高水平。截至2020年底前十大租戶租金占比58.32%，主要租戶包括京東、美團(tuán)、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等，收入來(lái)源較為分散，租戶質(zhì)量較高。根據(jù)募集報(bào)告中戴德梁行提供的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至2021年第三季度末，收錄全國(guó)74個(gè)城市高標(biāo)庫(kù)存量共計(jì)8,200萬(wàn)平方米，其中普洛斯市場(chǎng)占有率位列全行業(yè)第一，在高度市場(chǎng)化的環(huán)境下優(yōu)勢(shì)較為明顯。物流園投資人結(jié)構(gòu)日益豐富REITs的機(jī)構(gòu)投資者以戰(zhàn)略投資者、券商自營(yíng)、保險(xiǎn)為主。從一級(jí)配售來(lái)看，REITs的最大持有人是原始權(quán)益人，以戰(zhàn)略投資者的身份認(rèn)購(gòu)RE

16、ITs，此外戰(zhàn)略投資者中還包含其他各類金融機(jī)構(gòu)。除戰(zhàn)略投資者外，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者中券商自營(yíng)和保險(xiǎn)資金較為活躍。券商自營(yíng)在紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT這2只物流園REITs機(jī)構(gòu)配售金額中占比分別為24.9%和8.4%。之所以券商自營(yíng)認(rèn)購(gòu)REITs較為踴躍，一方面是因?yàn)槿逃凶鍪行枨?，另一方面券商多部門參與REITs發(fā)行也便于自營(yíng)打新。保險(xiǎn)資金在第一批公募REITs中的認(rèn)購(gòu)比例偏低，僅有3%，但在第一批物流園REITs平均認(rèn)購(gòu)比例為7.3%，占比較高，其中在紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT認(rèn)購(gòu)比例分別為1.6%和9.0%。REITs投資者范圍逐漸擴(kuò)大。21年11月銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知，保險(xiǎn)資金投資REITs的熱情被進(jìn)一步激發(fā)，去年底第