七類商鋪的投資分析與投資策略

1、 HYPERLINK / HYPERLINK /thread-203799-1-1.html 七類商鋪的投資分析及策略一、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪的類型商務(wù)樓、寫字樓商鋪能夠按照商鋪?lái)?xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪?lái)?xiàng)目和零散商鋪。前者，開發(fā)商是將底層個(gè)不樓層或多個(gè)樓層整體作為商業(yè)用途；而后者，開發(fā)商只是將底層各樓層中部分建筑面積做商業(yè)用途。商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn)，即差不多上以上面住戶、租戶為目標(biāo)客戶群；不同點(diǎn)在于，商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的定位差不多上都高于住宅底商的定位。特點(diǎn)1）建筑形式特點(diǎn) 商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目指開發(fā)商將酒店、

2、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪?lái)?xiàng)目的進(jìn)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問(wèn)題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。2）鋪面、鋪位類型商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目一層會(huì)有許多屬于鋪面形式，其他樓層差不多上差不多上鋪位形式。3）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要緊包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、娛樂(lè)項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占專門大的比重。4）投資回收形態(tài)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)

3、有出租和出售兩種。關(guān)于規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米以上的該類項(xiàng)目，只要開發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對(duì)整個(gè)底商商鋪?lái)?xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該要緊以投資機(jī)構(gòu)為銷售對(duì)象。投資策略商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入選擇；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購(gòu)買價(jià)格或租金的洽商。商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的可視性；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入選擇；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商

4、進(jìn)行購(gòu)買價(jià)格或租金的洽商。二、交通設(shè)施商鋪特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)的直接阻礙。個(gè)案商鋪的規(guī)模整體來(lái)講以中、小型商鋪?zhàn)疃?，中型商鋪要緊用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪要緊用做專賣店、快餐店、書店等。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)從屬于交通設(shè)施要緊功能的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)首先考慮整個(gè)交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流要緊活動(dòng)空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的可視性，提升商鋪的價(jià)值。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通

5、設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊的服務(wù)對(duì)象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營(yíng)方向：乘客差不多的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的要緊市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客購(gòu)買禮品的需求是各種便利店商鋪的要緊市場(chǎng)基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時(shí)刻的需求是從事書刊經(jīng)營(yíng)的書店的要緊市場(chǎng)前提以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的差不多運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn)交通設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊是鋪位形式，較少鋪面形式。 投資回收形式交通設(shè)施內(nèi)部商鋪要緊的投資形式是出租經(jīng)營(yíng)，比較少采取出售經(jīng)營(yíng)的方式。要緊緣故在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個(gè)設(shè)施的專門小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行商鋪開發(fā)的目的要緊是為了保證功能配套的完整性。交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)交通設(shè)施

6、外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場(chǎng)外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模?。换疖囌就獠可啼伒囊?guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不行確定，除交通條件以外，其他因素也會(huì)發(fā)生阻礙。交通設(shè)施外部商鋪的個(gè)案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量專門多。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，因此缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，唯一共同的地點(diǎn)確實(shí)是：都最大化其可視性。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪要緊的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報(bào)廳等。其中便利店要緊以經(jīng)營(yíng)一般食品、特色食

7、品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報(bào)廳經(jīng)營(yíng)的圖書、報(bào)紙、雜志等是乘客普遍喜愛用來(lái)消遣的商品。以上三大類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點(diǎn)。（4）商鋪特點(diǎn)交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式關(guān)于大多數(shù)不熟悉本地市場(chǎng)的乘客來(lái)講，其可視性價(jià)值可想而知，因此交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價(jià)格不匪。 投資回收形式交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對(duì)商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因?yàn)橘Y金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商

8、開發(fā)，真?zhèn)€項(xiàng)目進(jìn)行出售的情況。投資策略交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的要緊內(nèi)容，價(jià)值升值空間有限，假如商鋪售價(jià)較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取慎重態(tài)度。交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級(jí)，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的進(jìn)展，將打開該類商鋪價(jià)值的升值空間?？紤]到價(jià)值升值空間因素，該類商鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?0%，能夠考慮投資。道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價(jià)值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于都市再開發(fā)的緣故，查找價(jià)值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)?？紤]到價(jià)值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租

9、金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn) 1）規(guī)模特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒(méi)有固定特點(diǎn)，換言之，其規(guī)模大小沒(méi)有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個(gè)平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有極大的個(gè)性化，因此，個(gè)性化是不能夠違背商業(yè)規(guī)律的。 （3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要緊有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、一般服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)關(guān)于我們來(lái)講最熟悉只是了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。（4）商鋪特點(diǎn)道路兩側(cè)商鋪的形式要緊是鋪面形式，鋪位形式較少。

10、鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場(chǎng)里存在，這類鋪位形式的商鋪的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較低。 投資回收形式目前國(guó)內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式要緊是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長(zhǎng)期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，專門少有新購(gòu)買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有許多商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過(guò)程中突然變成的，這類商鋪可能過(guò)去是以住宅價(jià)格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會(huì)相當(dāng)高。道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，要緊是二手商鋪的出售。因此，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)進(jìn)展，道路兩側(cè)銷售商鋪?lái)?xiàng)目將會(huì)逐漸增加。三、 百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)模特點(diǎn)百貨商場(chǎng)規(guī)模通常在2萬(wàn)平方米左右，比如北京賽特購(gòu)物

11、中心的面積為1.8萬(wàn)平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)通常采納3-5層的多層建筑，不需要對(duì)設(shè)計(jì)荷載做過(guò)多的考慮，除過(guò)層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、物資流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場(chǎng)里面對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，即動(dòng)線布置和公共空間的設(shè)計(jì)都將是百貨商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的重要問(wèn)題。（3）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)百貨商場(chǎng)要緊采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的治理模式，由運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目的定位、市場(chǎng)策略、治理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運(yùn)做。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的治理模式有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，便于提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。（4）商鋪特點(diǎn)百貨商場(chǎng)商鋪差不多上差不多上鋪位形式，個(gè)不百貨商場(chǎng)會(huì)將一層某些或某個(gè)鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北

12、京賽特購(gòu)物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。 投資回收形式百貨商場(chǎng)鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對(duì)獨(dú)立；部分是采取柜臺(tái)的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個(gè)品牌銷售區(qū)只是通過(guò)地塊的劃分有所區(qū)不。百貨商場(chǎng)鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營(yíng)業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。購(gòu)物中心商鋪的特點(diǎn)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)購(gòu)物中心項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括購(gòu)物中心項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)關(guān)于項(xiàng)目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)能夠稱之為宏觀設(shè)計(jì)，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部

13、交通設(shè)計(jì)、及都市環(huán)境設(shè)計(jì)，將決定購(gòu)物中心項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)能夠稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)師的建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)概念，假如不能實(shí)現(xiàn)如此的目標(biāo)，無(wú)疑其設(shè)計(jì)是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。也許讀者會(huì)提出問(wèn)題，什么緣故規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)物中心如此重要？緣故專門簡(jiǎn)單，購(gòu)物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對(duì)的兩級(jí)客戶零售商、消費(fèi)者有復(fù)雜的需求組合，這些對(duì)購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了要求?？傊?，購(gòu)物中心的規(guī)劃設(shè)計(jì)體

14、現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求，這些確實(shí)是購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn)（2）運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)絕大多數(shù)購(gòu)物中心采取運(yùn)營(yíng)商統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)的治理方式，專門少購(gòu)物中心采取出售商鋪的方式。購(gòu)物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。因此有一些開發(fā)商可能會(huì)碰到這種情況：看好某個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項(xiàng)目整體出售給投資機(jī)構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項(xiàng)目建設(shè)完成并投入運(yùn)營(yíng)后，再回購(gòu)的方式進(jìn)行購(gòu)物中心開發(fā)。這種購(gòu)物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對(duì)的要緊客戶對(duì)象是投資機(jī)構(gòu)，較少散戶投資者。 （3） 商鋪的特點(diǎn)購(gòu)物中心商鋪的

15、要緊形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差不專門大，從幾平方米到幾完平方米不等。 投資回收形式購(gòu)物中心牽涉到的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購(gòu)物中內(nèi)心面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)商差不多上差不多上采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購(gòu)物中心重要的組成部分，往往有一定的獨(dú)立性，每個(gè)的面積規(guī)模在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施差不多上都以獨(dú)立鋪位商鋪的形式分布其中。購(gòu)物中內(nèi)心面的商鋪要緊采取出租的方式，有些運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取按照經(jīng)營(yíng)流水提成的

16、方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。投資策略百貨商場(chǎng)類商鋪投資比較適合投資機(jī)構(gòu)，投資機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)能夠在百貨商場(chǎng)的開發(fā)、建設(shè)、治理過(guò)程中得到比較充分的發(fā)揮。購(gòu)物中心商鋪要緊適合投資機(jī)構(gòu)，怎么講該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，不管是項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)治理等各種問(wèn)題都需要采取系統(tǒng)化運(yùn)做，而系統(tǒng)化運(yùn)做正是投資機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)處。即使有些購(gòu)物中心項(xiàng)目由于資金緣故，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個(gè)人投資者進(jìn)來(lái)，另一方面，考慮治理商返租等方式，以最大限度保證項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)治理的整體性。關(guān)于個(gè)人投資者來(lái)講，購(gòu)物中心商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較高，盡管這些項(xiàng)目一旦成功，所制造的價(jià)值

17、升值會(huì)比較大，但該類項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)成熟問(wèn)題，以及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)始終相伴。四、 住宅底商住宅底商能夠按照服務(wù)區(qū)間及市場(chǎng)理念來(lái)劃分。（1）按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)不，能夠?qū)⒆≌咨谭譃榉?wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商要緊的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。 關(guān)于大型的住宅社區(qū)，底商要緊以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對(duì)象。在功能設(shè)定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、消費(fèi)需求、消費(fèi)心理、生活適應(yīng)而設(shè)定。如此的店鋪，投資少，風(fēng)險(xiǎn)不大，資金回籠也較快。關(guān)于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來(lái)確定商鋪功能。如此的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，

18、店鋪面積不宜過(guò)?。ㄗ詈迷谄椒矫滓陨希?，要緊有大型超市、各種專賣店、大型百貨商場(chǎng)等。（2）按照市場(chǎng)理念劃分 按照住宅底商市場(chǎng)運(yùn)做的特點(diǎn)，住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。概念型住宅底商指開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。如以歐式商業(yè)步行街概念炒作成功的現(xiàn)代城、歐陸經(jīng)典。住宅底商一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能。只是，為底商做主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和操縱更加重要。新穎的主題包裝無(wú)疑為項(xiàng)目增色許多，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相關(guān)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住

19、宅底商無(wú)需炒作卻也熱銷。緣故要緊是巨大的市場(chǎng)潛力使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。潛力型住宅底商當(dāng)然前景寬敞，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，不管投資者自營(yíng)、出租，依舊轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問(wèn)題將是時(shí)刻問(wèn)題，也確實(shí)是商戶通常講的養(yǎng)店鋪的時(shí)刻。因此，投資者要正確評(píng)估自身承受能力，在核算回報(bào)率時(shí)應(yīng)充分考慮時(shí)刻因素。商圈型住宅底商，指差不多形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能制造佳績(jī)。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小，回報(bào)率高。只是，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，盡管位置和人氣占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資

20、商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會(huì)展中心，其首層店鋪的出租效果專門好，盡管進(jìn)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補(bǔ)二層、三層在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價(jià)值升值收益空間往往被縮小，而且假如商鋪投資者不慎重的話，專門可能以過(guò)高價(jià)位購(gòu)買商鋪，最終被高位套牢。住宅底商的特點(diǎn)住宅底商有其區(qū)不于其他商鋪形式的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)有方方面面的阻礙。1、 建筑形式特點(diǎn)住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點(diǎn)，整個(gè)樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè)，樓上建

21、筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩種功能的有效性，開發(fā)商會(huì)通過(guò)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)居民和底商的消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行獨(dú)立引導(dǎo)，出入口獨(dú)立開來(lái)，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的阻礙。需要指出的是，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，住宅底商會(huì)一定程度阻礙住宅的銷售。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)操縱，當(dāng)規(guī)模超過(guò)2萬(wàn)平方米以后，開發(fā)商必須對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡(jiǎn)單概念去確定項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略等，否則項(xiàng)目會(huì)面臨開發(fā)困境。2、 鋪面、鋪位類型住宅底商的要緊類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的可視性使其價(jià)值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場(chǎng)關(guān)注的緣

22、故，或者講是住宅底商得到商鋪投資者青睞的緣故。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計(jì)時(shí)，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項(xiàng)目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或不的形式，這些市場(chǎng)意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，不管是規(guī)模依舊形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位等，否則，用一般底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場(chǎng)或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會(huì)加大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。3、 經(jīng)營(yíng)形態(tài)特點(diǎn)住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也要緊用作人們生活緊密相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店

23、等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)要緊為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、 投資回收形態(tài)目前，越來(lái)越多的住宅底商的投資回收形態(tài)要緊為底商出售形式，要緊的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長(zhǎng)期看來(lái)，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會(huì)逐漸成為商鋪購(gòu)買的主力，這會(huì)阻礙國(guó)內(nèi)商鋪開發(fā)模式及投資模式。投資策略住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，專門適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益能夠得到保證；另一方面，假如住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益能夠?qū)ｉT好得到保證。 HYPERLINK /di

24、gg/1950997 t _blank 1 HYPERLINK javascript:; 頂 HYPERLINK /digg/1950997 t _blank 2 HYPERLINK /digg/1950997 t _blank 2 人頂 五、 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪能夠按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。社區(qū)商鋪要緊用作人們生活緊密相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)要緊為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾

25、公司、幼兒園等。從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)能夠看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點(diǎn)，而且商鋪大多數(shù)投資小，容易出租、轉(zhuǎn)讓，無(wú)疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的小盤活躍股。社區(qū)商鋪的特點(diǎn)社區(qū)商鋪?zhàn)鳛榕c人們的生活緊密相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場(chǎng)極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過(guò)度透支的價(jià)格購(gòu)買商鋪，就可不能面臨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。1、零售型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)專門少有服裝店，有的話

26、，面積也會(huì)比較小，通常20-30平方米。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有專門的要求：3.5米的層高是差不多要求；假如是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，幸免柱網(wǎng)太密，阻礙使用效率。（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)社區(qū)商鋪的要緊形式為要緊為鋪面形式。 投資回收形式社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。2、 服務(wù)型社區(qū)商鋪（1）規(guī)模特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。過(guò)去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、花店等，但是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越

27、來(lái)越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無(wú)到有，并不斷有知名品牌健身機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，包括幼兒園在內(nèi)的其他服務(wù)設(shè)施都對(duì)商鋪的規(guī)模有較高要求，1000平方米左右的商鋪具有良好的市場(chǎng)空間。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對(duì)水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時(shí)需要對(duì)此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。（3）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一治理，尤其

28、當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)時(shí)期，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，假如社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒(méi)有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪要緊是鋪位形式，這些鋪位商鋪的可視性確信不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平專門高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪的價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。 投資回收形式目前，許多從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，差不多逐漸在改變租用商鋪的方式，緣故是多方面的：一方面，過(guò)去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，

29、因此只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，專門多從事服務(wù)類經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人差不多具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，因此這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。從上面的分析能夠得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會(huì)逐漸成為商鋪銷售市場(chǎng)的重要品種。投資策略社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，因此成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。尤其，假如所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升，社區(qū)規(guī)模成長(zhǎng)的空間將預(yù)示著社區(qū)商鋪價(jià)值升值空間。社區(qū)商鋪適合機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者投資，對(duì)個(gè)人投資者來(lái)講，由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，因此社區(qū)商鋪的銷售異?；?/p>

30、暴。需要指出的是，社區(qū)商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較低，有一個(gè)前提，確實(shí)是購(gòu)買商鋪時(shí)，不能被開發(fā)商的過(guò)分炒做所迷惑，不要買的太貴，以免被套老。六、 市場(chǎng)類商鋪按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品是單一類不，依舊綜合類型，可將市場(chǎng)類商鋪分為專業(yè)市場(chǎng)商鋪和綜合市場(chǎng)商鋪。專業(yè)市場(chǎng)商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材市場(chǎng)、電子市場(chǎng)等；綜合市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)的商品盡管有范圍，但差不多上覆蓋的是某一大類商品，如北京萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)等。需要指出的是，鑒于專業(yè)市場(chǎng)類商鋪經(jīng)營(yíng)商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)的營(yíng)銷成本比較低，只要該市場(chǎng)的開發(fā)商對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確，那么所有的商鋪就能夠享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)能夠得出結(jié)論：專業(yè)

31、市場(chǎng)商鋪的運(yùn)營(yíng)成本比較低。另外，因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)商鋪經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商比較好完成項(xiàng)目合理規(guī)劃問(wèn)題 。就綜合市場(chǎng)來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少。除此因素以外，綜合市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)而言較高，對(duì)開發(fā)商的專業(yè)能力有要求。專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn) （1） 專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模特點(diǎn)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)的商品的類型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、投資商的實(shí)力以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式等因素密不可分。不同實(shí)力的投資商即使在同一個(gè)地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)差不專門大，因此贏利能力也會(huì)差不專門大。這種

32、情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可幸免。（2）專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照島型布置。步行街的長(zhǎng)度建議不要太長(zhǎng)，超過(guò)600米，消費(fèi)者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感受。（3）專業(yè)市場(chǎng)名稱特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營(yíng)的商品類型兩大要素。這種名稱方式能夠給消費(fèi)者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)專業(yè)市場(chǎng)商鋪的要緊形式為鋪位形式，極少鋪面形式。 投資回收形式專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容能夠看出，專業(yè)市場(chǎng)商鋪的投資回收形式差不較大。需要指出的是，

33、進(jìn)行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場(chǎng)商鋪的時(shí)候，需要對(duì)商鋪的投資形式進(jìn)行深入了解，而且專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越大，項(xiàng)目的治理對(duì)商鋪價(jià)值的阻礙力越大。綜合市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）綜合市場(chǎng)的規(guī)模有大有小。其大小受所經(jīng)營(yíng)商品的類型阻礙比較大。有專家認(rèn)為，在同等運(yùn)做條件下，綜合市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力比專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力要差，同樣的成本能夠打造出一個(gè)具有市場(chǎng)阻礙力的專業(yè)市場(chǎng)，但卻未必能夠打造出一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的綜合市場(chǎng)。尤其當(dāng)開發(fā)商在綜合市場(chǎng)開發(fā)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的定位不科學(xué)，市場(chǎng)策略缺乏創(chuàng)新時(shí)，較大規(guī)模的綜合市場(chǎng)將面臨風(fēng)險(xiǎn)。（2）綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較高，需要解決各商品分區(qū)的功能協(xié)調(diào)問(wèn)題，也需要解決各商品分區(qū)自身的功

34、能需要問(wèn)題，還需要解決總體客流引導(dǎo)、物資流疏導(dǎo)等問(wèn)題，這些對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的市場(chǎng)意識(shí)有專門高要求，設(shè)計(jì)師不能夠簡(jiǎn)單只從建筑的角度確定設(shè)計(jì)方案。（3）綜合市場(chǎng)名稱特點(diǎn)綜合市場(chǎng)的名稱往往體現(xiàn)其建筑名稱或地理位置名稱，所經(jīng)營(yíng)的商品的類不及經(jīng)營(yíng)的方式等三大要素。以上信息最大限度體現(xiàn)在名稱里，便于市場(chǎng)推廣。（4）綜合市場(chǎng)商鋪的特點(diǎn)要緊是鋪位，鋪面商鋪數(shù)量較少。 投資回收形式大多數(shù)采取出租商鋪的方式，現(xiàn)在陸續(xù)有一些項(xiàng)目采取商鋪銷售的方式。投資策略 專業(yè)市場(chǎng)商鋪是比較適合個(gè)人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場(chǎng)以高價(jià)成交的商鋪許多出自專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。從專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展情況看，不管是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場(chǎng)策略、治

35、理運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商都差不多有了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險(xiǎn)下較高的投資收益率是值得選擇的。因此，專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資過(guò)程中，投資者必須對(duì)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境做出準(zhǔn)確推斷。綜合市場(chǎng)外部的市場(chǎng)條件是商鋪投資的核心因素，商鋪價(jià)值更多來(lái)自該綜合市場(chǎng)的價(jià)值，具體商鋪的個(gè)性化因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的阻礙不是專門大。與專業(yè)市場(chǎng)商鋪相比，綜合市場(chǎng)商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。個(gè)人商鋪投資者在投資過(guò)程中，應(yīng)該慎重對(duì)待綜合市場(chǎng)項(xiàng)目 HYPERLINK /digg/1950998 t _blank 13 HYPERLINK javascript:; 頂 HYPERLINK /digg/19509

36、98 t _blank 14 HYPERLINK /digg/1950998 t _blank 14 人頂 七、 商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪的分類能夠有多種多樣：能夠按照經(jīng)營(yíng)商品的復(fù)合程度劃分，能夠按照鋪面商鋪和商業(yè)建筑里面鋪位劃分，也能夠按照商業(yè)街建筑的單層或多層建筑形式進(jìn)行劃分，按照商業(yè)街經(jīng)營(yíng)的商品是專業(yè)類不，依舊不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營(yíng)某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂(lè)街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)的商品不加確定，經(jīng)營(yíng)者能夠按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營(yíng)。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個(gè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)

37、商品的統(tǒng)一性特點(diǎn)，整個(gè)商業(yè)街的市場(chǎng)成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對(duì)整個(gè)商業(yè)街恰當(dāng)進(jìn)行包裝，那么所有的商鋪就能夠享受開發(fā)商統(tǒng)一市場(chǎng)宣傳所帶來(lái)的市場(chǎng)效果。從此特點(diǎn)能夠得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運(yùn)營(yíng)成本的角度符合市場(chǎng)規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。另外，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)商品的品種簡(jiǎn)單化特點(diǎn)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因?yàn)樯虡I(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，最終對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生負(fù)面阻礙的情況。就復(fù)合商業(yè)街來(lái)講，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商品沒(méi)有統(tǒng)一性、協(xié)調(diào)性，因此開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳所能帶給經(jīng)營(yíng)者的利益相對(duì)較少，這一點(diǎn)并不符合競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則。除此因素以外，復(fù)合商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較高，開發(fā)商操作不當(dāng)，就會(huì)發(fā)生因投資者、經(jīng)營(yíng)者不認(rèn)同項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致的項(xiàng)目失敗，也會(huì)發(fā)生因項(xiàng)