房地產(chǎn)調(diào)整期的戰(zhàn)略控制

1、地產(chǎn)調(diào)整期的戰(zhàn)略控制中國地產(chǎn)產(chǎn)喧囂著著走過了了十五個個年頭，從深圳圳高樓大大廈的快快速崛起起到海南南泡沫破破滅，第第一階段段的示范范效應(yīng)和和第一批批地產(chǎn)人人的培養(yǎng)養(yǎng)為全國國地產(chǎn)之之后十年年的遍地地開花奠奠定了基基礎(chǔ)。119966年到119999年住宅宅地產(chǎn)的的緩慢爬爬升，對對大多數(shù)數(shù)歷史偏偏長一些些的地產(chǎn)產(chǎn)公司來來講，均均是一場場痛苦的的回憶。98年年開始全全國商品品房制度度的全面面實施，催生了了中國住住宅地產(chǎn)產(chǎn)的又一一個高潮潮，自119999年到現(xiàn)現(xiàn)在六年年間的高高速成長長除了階階段性的的遲疑之之外，幾幾乎沒有有停止過過。 時至至20005，中中國經(jīng)濟濟即將進(jìn)進(jìn)入十一一五的預(yù)預(yù)期序列列中，人

2、人民幣（繼續(xù)）升值、奧運會會、世博博會等一一系列推推動房地地產(chǎn)異動動的因素素逐步到到來時，從政策策面，對對房地產(chǎn)產(chǎn)模式逐逐步規(guī)范范的同時時，下一一輪的房房地產(chǎn)走走勢如何何演變，下一輪輪勝出的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)具具有什么么樣的能能力和素素質(zhì)，下下一輪的的房地產(chǎn)產(chǎn)供需格格局如何何建立等等一系列列戰(zhàn)略性性問題對對于仍然然準(zhǔn)備在在地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和準(zhǔn)備進(jìn)進(jìn)入中國國地產(chǎn)業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)來說均均稱得上上“需要面面對和回回答”的問題題。 我本人人20001年在在跨國咨咨詢公司司工作五五年后辭辭職創(chuàng)業(yè)業(yè)時，第第一個接接手負(fù)責(zé)責(zé)的咨詢詢項目，就是地地產(chǎn)咨詢詢項目，基本上上可以稱稱為中國國地產(chǎn)第第一個有有影響力力的戰(zhàn)略略咨

3、詢項項目（稱稱其有影影響力，主要是是這一客客戶在當(dāng)當(dāng)時乃至至現(xiàn)在均均是業(yè)界界的一面面旗幟）。從220011年開始始，陸續(xù)續(xù)為200幾家房房地產(chǎn)公公司提供供過管理理咨詢服服務(wù)，咨咨詢的內(nèi)內(nèi)容也主主要體現(xiàn)現(xiàn)在“紅旗能能夠打多多久？”“地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)持持續(xù)增長長的動因因是什么么？”“外界環(huán)環(huán)境變化化時的企企業(yè)風(fēng)險險決策”以及“高效運運轉(zhuǎn)的最最佳組織織、流程程模式是是什么”等等?？v觀220011年至220055年全國國上下普普漲的局局面，一一次又一一次被客客戶問及及行業(yè)的的走勢，我們在在20001年對對客戶的的回答是是“北京市市場還有有10-15年年，全國國市場還還有200-400年的黃黃金開發(fā)發(fā)期，之之

4、后盡管管中國人人對居住住品質(zhì)的的追求仍仍然不會會停止，但地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的黃金期期將結(jié)束束，地產(chǎn)產(chǎn)增長將將呈現(xiàn)多多元化發(fā)發(fā)展的局局面”。 對五五至八年年后的前前景，上上述描述述應(yīng)該給給了這個個行業(yè)一一個判斷斷性的答答案，但但沒有給給其中任任何一個個企業(yè)具具體的指指示?！靶星楹煤脮r也有有人賠錢錢，行情情差時也也有人*”。針對對行業(yè)中中競技的的企業(yè)，積累五五年來的的心得，總結(jié)了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略控制制的三個個關(guān)鍵：戰(zhàn)略模模式 組織織管控 行動動地圖。對于行行業(yè)調(diào)整整期的企企業(yè)，影影響尤其其明顯。戰(zhàn)略模式式在中中國長達(dá)達(dá)20000年重重文輕理理的文化化熏陶下下，不乏乏出現(xiàn)善善于用右右腦決策策的企業(yè)業(yè)領(lǐng)

5、導(dǎo)人人（據(jù)西西方后工工業(yè)時代代的現(xiàn)代代管理學(xué)學(xué)家的理理論，左左腦用來來分析和和邏輯推推理，右右腦用來來創(chuàng)新和和平衡管管理），用直覺覺來拍腦腦袋制定定戰(zhàn)略的的企業(yè)天天才。比比如說，順馳的的孫宏斌斌稱沒有有按照經(jīng)經(jīng)濟學(xué)家家的理論論和勸說說，才有有了今天天的成就就；萬通通的馮侖侖認(rèn)為“市場好好時賣房房，不好好時賣地地”的反周周期理論論使萬通通度過了了兩個半半周期；首創(chuàng)的的劉曉光光在眾多多國內(nèi)企企業(yè)紛紛紛采納西西方八十十年代后后期進(jìn)化化得出的的“專業(yè)化化”法寶時時，提出出“沒有多多元化，也就沒沒有首創(chuàng)創(chuàng)今天”的論斷斷。隨著著西方二二、三百百年城市市化進(jìn)程程的軌跡跡和前車車之轍，中國地地產(chǎn)也不不例外地地

6、以下圖圖的方式式演變。窮盡了地地產(chǎn)發(fā)展展模式的的各類細(xì)細(xì)分，可可以列舉舉出業(yè)內(nèi)內(nèi)各種機機會可能能，但不不同企業(yè)業(yè)所選擇擇的獨特特組合，再一次次應(yīng)驗了了“戰(zhàn)略不不僅要面面向未來來，更要要面對過過去”的論斷斷。用一一個簡要要的公式式來描述述戰(zhàn)略：機會 + 能能力= 戰(zhàn)略略。不同企企業(yè)不同同的過去去、以及及不同經(jīng)經(jīng)歷所形形成的能能力，決決定了其其成功必必須選取取的戰(zhàn)略略。萬通通、紅石石的戰(zhàn)略略多變和和柔性，體現(xiàn)其其創(chuàng)始人人海南突突圍時的的智慧延延續(xù)；首首創(chuàng)、中中遠(yuǎn)的大大手筆拓拓展，體體現(xiàn)了新新型國企企市場化化同時，仍保留留了良好好的協(xié)同同作戰(zhàn)的的團(tuán)隊作作風(fēng)；萬萬科、珠珠江的全全國率先先挺進(jìn)，體現(xiàn)了了

7、廣州軍軍團(tuán)北伐伐的先鋒鋒和無畏畏組織管控控縝密的戰(zhàn)戰(zhàn)略推導(dǎo)導(dǎo)也罷，憑直覺覺拍腦袋袋也罷，或者是是二者互互動結(jié)合合也罷，戰(zhàn)略制制定之后后便失去去了推敲敲、揣摩摩的意義義，關(guān)鍵鍵是組織織保障和和執(zhí)行。正像毛毛澤東同同志所說說的一樣樣，“路線決決定之后后，隊伍伍是勝利利的關(guān)鍵鍵”。下面面的第一一張圖反反映了被被無數(shù)行行業(yè)所證證明的組組織模式式演進(jìn)圖圖，從家家電到汽汽車，從從高科技技到一般般消費品品，規(guī)律律都大體體相同。萬科和紅紅石是機機械化組組織（組組織形式式的一種種），總總部研發(fā)發(fā)，項目目復(fù)制。紅石是是單項目目復(fù)制，萬科是是多項目目復(fù)制。萬通和和首創(chuàng)是是多元化化組織。萬通是是一個單單一客戶戶群多元

8、元化產(chǎn)品品/形態(tài)態(tài)組織，商業(yè)、公寓、別墅、定制并并舉。順順馳是二二元機械械化組織織，一手手增量開開發(fā)部分分是機械械化多項項目復(fù)制制，一手手房和二二手房協(xié)協(xié)同互動動發(fā)展，二手房房為一手手房偵察察、試水水，一手手房為二二手房護(hù)護(hù)航、提提供彈藥藥。不同的組組織形態(tài)態(tài)產(chǎn)生不不同的組組織實效效，或集集權(quán)、分分權(quán)，或或分集結(jié)結(jié)合；或或職能、項目，或矩陣陣?！皼]有最最優(yōu)秀的的，只有有最適合合的組織織”。比較較領(lǐng)先的的組織能能夠根據(jù)據(jù)外界環(huán)環(huán)境的變變化（如如行業(yè)普普漲期、行業(yè)調(diào)調(diào)整期），適時時改變自自己的組組合形式式。我們歸納納中國地地產(chǎn)界競競技的模模式有兩兩派，萬萬科、順順馳、中中遠(yuǎn)、首首創(chuàng)和國國美是高高歌

9、猛進(jìn)進(jìn)的規(guī)模模驅(qū)動者者，屬于于地產(chǎn)界界的剛派派。萬科科以上市市公司和和戰(zhàn)略股股東的支支持，順順馳以一一、二手手市場的的互動，中遠(yuǎn)和和首創(chuàng)以以國企股股東的品品牌和資資本支持持，國美美與商業(yè)業(yè)的存儲儲現(xiàn)金流流互動。萬通、紅石和和中坤是是伺機而而動的利利潤驅(qū)動動者，屬屬于地產(chǎn)產(chǎn)界的柔柔派。馮馮侖將其其企業(yè)使使命定義義為“創(chuàng)造最最具價值值的生活活空間”，潘石石屹的“專業(yè)化化”是“圍繞著著北京國國貿(mào)橋110000米蓋房房子”，充分分挖掘固固有的潛潛力；黃黃怒波從從陜西到到黃山、從長河河灣到川川底下、從北京京延慶到到新疆五五地州，打法看看似無形形，實質(zhì)質(zhì)在追逐逐和等待待著旅游游地產(chǎn)的的價值。柔派盡盡管會損

10、損失一部部分行情情大漲時時的機會會超值所所得，但但是行情情逆轉(zhuǎn)時時不至于于有太大大的風(fēng)險險；剛派派不會放放掉市場場上的每每一個上上漲的機機會，也也蘊藏著著較大的的風(fēng)險。不過我我們最近近在行業(yè)業(yè)調(diào)整期期，也看看到了剛剛派的企企業(yè)代表表也紛紛紛適時推推出了打打法穩(wěn)重重的舵手手，如萬萬科的郁郁亮、順順馳的汪汪浩和首首創(chuàng)的唐唐軍行動地圖圖組織模式式確定之之后，企企業(yè)和管管理的實實效就體體現(xiàn)在運運營績效效上，或或者說是是行軍進(jìn)進(jìn)度上，我們稱稱之為“戰(zhàn)略地地圖”或“行動地地圖”。戰(zhàn)略略方向是是否正確確，組織織流程是是否高效效，關(guān)鍵鍵體現(xiàn)在在這張地地圖上。當(dāng)然一一個企業(yè)業(yè)只有一一個唯一一版本的的地圖，否則各

11、各部隊會會出現(xiàn)無無所適從從、沖撞撞踐踏的的局面。盡管地地圖只有有一份，但不同同人手中中地圖的的精度和和半徑是是不同的的。最高高指揮官官手中的的是一張張A點到到B點的的目標(biāo)概概要圖，各集團(tuán)團(tuán)軍和整整編師手手中的是是一場戰(zhàn)戰(zhàn)役中克克敵制勝勝的地勢勢圖，一一個連、排手里里的圖是是一個狹狹小領(lǐng)域域的局部部詳解圖圖。每一一張圖均均表現(xiàn)不不同，但但是拼起起來仍然然是同一一張圖，而且是是一張奠奠定必勝勝信念，追求“贏”的指引引圖。我我們借用用卡普蘭蘭博士的的最新專專著觀點點-戰(zhàn)戰(zhàn)略地圖圖，來描描述如何何才能在在企業(yè)中中產(chǎn)生萬萬眾一心心的實效效。在發(fā)展指指標(biāo)層面面，組織織資本、人力資資本和文文化資本本是企業(yè)業(yè)

12、創(chuàng)新和和未來增增長的源源動力。企業(yè)內(nèi)內(nèi)各方對對此指標(biāo)標(biāo)的高度度關(guān)注所所形成的的協(xié)同、聚焦效效應(yīng)往往往會出產(chǎn)產(chǎn)生意想想不到的的效果；發(fā)展指指標(biāo)的改改善又推推動了流流程指標(biāo)標(biāo)的良性性發(fā)展；以此來來類推至至最終財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)和股東東價值最最大化體體現(xiàn)。每每個企業(yè)業(yè)的個性性化的戰(zhàn)戰(zhàn)略地圖圖所描述述的企業(yè)業(yè)追求價價值的各各個階段段（從源源動力到到結(jié)果）均得以以充分的的關(guān)注，因此應(yīng)應(yīng)用了戰(zhàn)戰(zhàn)略地圖圖的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)會得到到均衡的的發(fā)展，既關(guān)注注短期財財務(wù)結(jié)果果的催化化，同時時又關(guān)注注企業(yè)中中遠(yuǎn)期的的競爭力力源泉。這一張張共同的的地圖以以不同刻刻度的細(xì)細(xì)分，引引領(lǐng)了企企業(yè)各方方對共同同目標(biāo)所所投入和和付出的的協(xié)同效效應(yīng)，最最終保障障戰(zhàn)略目目標(biāo)在適適宜的組組織管控控模下，得以最最優(yōu)化地地貫徹和和實施。經(jīng)過對數(shù)數(shù)十個房房地產(chǎn)案案例的分分析和驗驗證，我我們認(rèn)為為上述戰(zhàn)戰(zhàn)略三段段論適合合于所有有的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。每一一個企業(yè)業(yè)均可以以對照其其步驟衡衡量、比比較自身身的狀態(tài)態(tài)。做好好一個步步驟容易易，做好好三個步步驟，尤尤其是聯(lián)聯(lián)動反應(yīng)應(yīng)的三個個步驟不不容易。企業(yè)基基因優(yōu)劣劣的分水水嶺不在在0和1之間，而在于于