養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“四大痛點(diǎn)”待破

1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“四大痛點(diǎn)”待破2013-09-02 08:10 | 評(píng)論 | 分享到：作者：張昊來(lái)源：中證網(wǎng)隨著我國(guó)社會(huì)老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展日益被重視。作為一項(xiàng)重要的服務(wù)業(yè)，未來(lái)必將成為國(guó)內(nèi)需求的重要組成部分，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間十分巨大。李克強(qiáng)總理近期也指出，到2020年要全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬(wàn)老年人的“夕陽(yáng)紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級(jí)的重要力量。值得注意的是，雖然各級(jí)政府不斷推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還停留在起步階段，很多方面仍不盡完善。諸如所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，目前更多的只是一個(gè)噱頭。由

2、于缺乏服務(wù)內(nèi)核，社會(huì)化養(yǎng)老的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)還存在一定問(wèn)題，真正激活養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需破解一系列難題。賣房子還是賣服務(wù)？在深圳以東幾十公里的惠州大亞灣、巽寮灣沿岸，數(shù)十個(gè)以“養(yǎng)生、度假”為賣點(diǎn)的樓盤(pán)一字排開(kāi)。這些主要面向深圳需求的樓盤(pán)多依托濱海資源，一些樓盤(pán)甚至為購(gòu)房者描繪了一幅將父母接來(lái)養(yǎng)老的愿景：在徐徐的海風(fēng)吹拂下，一對(duì)對(duì)老年人在依山傍海的社區(qū)中穿行漫步，他們的子女在幾十公里之外的深圳打拼奮斗。然而現(xiàn)實(shí)相當(dāng)殘酷，深圳東區(qū)域的養(yǎng)生地產(chǎn)現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。夜色降臨之后，一片片已經(jīng)建成的高層住宅少見(jiàn)燈光，大面積空置，這片少有人煙的住宅區(qū)被當(dāng)?shù)孛襟w稱為“鬼城”。很顯然，這些僅僅依托山海資源的養(yǎng)生地產(chǎn)難以引起深圳購(gòu)房

3、者的興趣，“將父母送到這樣荒無(wú)人煙的地方一定算不上孝順，”一位深圳購(gòu)房者表示。這些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)以來(lái)的銷售成績(jī)大多差強(qiáng)人意，一位深圳地產(chǎn)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露，這里的“養(yǎng)生樓盤(pán)”普遍銷售不暢，“其中一個(gè)樓盤(pán)，17億的貨量，開(kāi)盤(pán)快兩年了只賣了1個(gè)億”。雖然目前有諸多開(kāi)發(fā)商都提出拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，但是似乎還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能夠真正把“賣房子”和“賣服務(wù)”之間的關(guān)系厘清。即使是自詡為行業(yè)領(lǐng)跑者的萬(wàn)科，在首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、位于杭州的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)售罄之際，總裁郁亮卻表示售罄并不意味著這一項(xiàng)目的成功，因?yàn)橘I(mǎi)家多為40歲左右的“少壯派”。“目前養(yǎng)老行業(yè)里面不少是公益模式，并未看重商業(yè)模式，但萬(wàn)科不可能走到慈善養(yǎng)老領(lǐng)域去，

4、”郁亮說(shuō)。養(yǎng)老地產(chǎn)的口號(hào)已經(jīng)提出多年，至今還缺少真正的成功案例。養(yǎng)老地產(chǎn)目前更多的只是一種概念，但這種概念的背后，卻是社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀的尷尬。一方面，在多數(shù)人的眼中，將父母送至養(yǎng)老院依然是一件不孝的事情。另一方面，真正能夠運(yùn)作良好的養(yǎng)老院少之又少。以北京為例，專注于養(yǎng)老院市場(chǎng)推廣的晚霞網(wǎng)市場(chǎng)總監(jiān)肖利軍對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前京城的養(yǎng)老院還停留在比拼硬件的階段，“宣傳資料上都在宣傳裝修的富麗堂皇，收費(fèi)也十分高昂，每月超過(guò)萬(wàn)元的費(fèi)用使能夠負(fù)擔(dān)的人并不多?！毙だ娊榻B，即使收費(fèi)偏高，目前北京能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的養(yǎng)老院少之又少，由于床位空置率始終較高，多家養(yǎng)老院已經(jīng)處于倒閉的邊緣。雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的廣闊前景一

5、直被看好，但是在運(yùn)轉(zhuǎn)多年之后，這個(gè)看起來(lái)很美麗的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還停留在有名無(wú)實(shí)的階段?！爸袊?guó)養(yǎng)老事業(yè)在5年前各方都關(guān)注的情況下開(kāi)始實(shí)驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)到今天，我們看到的是一堆痛苦的經(jīng)歷，還有媒體的質(zhì)疑，”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松表示。破除產(chǎn)業(yè)發(fā)展“痛點(diǎn)”包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遭遇尷尬，緣自四大難題未解，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監(jiān)李亞南將之稱為“四大痛點(diǎn)”。諸如養(yǎng)老院、養(yǎng)老旅游等，無(wú)不面臨著這一難題。這四大痛點(diǎn)分別是：市場(chǎng)模糊、盈利困難、營(yíng)銷乏力和難以持續(xù)。“到目前為止，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面對(duì)的還是一個(gè)模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)，”李亞南說(shuō)?？梢愿鶕?jù)健康程度對(duì)老年人群進(jìn)行一定的劃分，而目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還停留在泛泛而談的階段。按照李亞南

6、的劃分，可以把老年人群分為高端健康老人、高端自理老人以及需要護(hù)理的老人?！皫缀跛薪槿腽B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商人都將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了高端健康老人，但是他們并不知道這一群體的實(shí)際規(guī)模與購(gòu)買(mǎi)力?！绷硪环矫?，健康老人也只是一個(gè)暫時(shí)的階段，因?yàn)樽匀灰?guī)律決定了每一位健康老人最終都會(huì)走向需要護(hù)理的階段。很顯然，多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還拿不出一套完善的護(hù)理老人的服務(wù)方案。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的另一個(gè)難題是盈利困難?！昂芏嘟佑|過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)、投資過(guò)養(yǎng)老院的商人都表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較慢、比較貴、比較不賺錢(qián)的產(chǎn)業(yè)。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)而言，賺錢(qián)確實(shí)是一件比較困難的事情。”李亞南介紹很多養(yǎng)老物業(yè)的土地性質(zhì)都比較冷門(mén)，有醫(yī)療劃撥用地、工業(yè)用地、集體土地甚至軍事

7、用地，很多養(yǎng)老物業(yè)都難以銷售，投資方難以收回成本。對(duì)于手續(xù)完備的養(yǎng)老項(xiàng)目而言，政府還會(huì)設(shè)定很多條件，要求開(kāi)發(fā)商建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這極大地推高了養(yǎng)老項(xiàng)目的成本。如何營(yíng)銷養(yǎng)老產(chǎn)品也是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要解決的問(wèn)題?！叭绾螌?duì)老年人進(jìn)行營(yíng)銷？到底是賣房子還是賣服務(wù)？這些問(wèn)題搞不清楚，怎樣將產(chǎn)品賣給消費(fèi)者？”李亞南表示，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)品的營(yíng)銷而言，賣物業(yè)還是賣服務(wù)，賣給老年人還是賣給他們的子女，營(yíng)銷方式的差別很大，因此需要不同的營(yíng)銷渠道和手段。由于這些基本問(wèn)題還沒(méi)搞清楚，因此目前養(yǎng)老產(chǎn)品還難以做到有效的營(yíng)銷。正因?yàn)轲B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的諸多不完善，所以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)是一個(gè)更大的難題。目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有專業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，無(wú)

8、論從人員培訓(xùn)還是團(tuán)隊(duì)管理方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都難以做到專業(yè)可持續(xù)。加之養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還需要醫(yī)療等更加專業(yè)的資源，真正能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少之又少。然而持續(xù)經(jīng)營(yíng)對(duì)一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言至關(guān)重要，臺(tái)灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恒安照護(hù)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡世賢表示，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)進(jìn)入就不能退出的產(chǎn)業(yè)，如果半途而廢將對(duì)社會(huì)造成較大的危害”。實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位和營(yíng)銷一方面，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨諸多難題，另一方面，隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)顯示出巨大的發(fā)展空間。對(duì)于破解上述“四大痛點(diǎn)”也并非無(wú)方可尋，臺(tái)灣、日本等的經(jīng)驗(yàn)為加快養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成熟提供了路徑。世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)事業(yè)部總監(jiān)李亞南表示，改變當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目定位模糊的現(xiàn)狀，需要事先做好市場(chǎng)調(diào)研，李亞南

9、舉例說(shuō)，北京和深圳的養(yǎng)老需求就不一樣，北京本地有大量的老齡人口，加之北京的房產(chǎn)往往價(jià)值不菲，以房養(yǎng)老將有巨大的市場(chǎng)；而對(duì)于同為一線城市的深圳市場(chǎng)而言，由于深圳移民較多，養(yǎng)老市場(chǎng)更多的側(cè)重團(tuán)聚需求?！爸挥凶龊昧饲捌谡{(diào)研，才能做到精準(zhǔn)定位?！蹦壳岸鄶?shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利都存在問(wèn)題，解決這一難題的關(guān)鍵是做好前期規(guī)劃?！叭绻麤](méi)有計(jì)算好投入的節(jié)奏，前期投入過(guò)大往往入不敷出，前期投入過(guò)小則難以吸引首批客戶，這需要經(jīng)驗(yàn)的積累，與專業(yè)團(tuán)隊(duì)的策劃。”做到了精準(zhǔn)定位與盈利規(guī)劃之后，營(yíng)銷難題也有望迎刃而解。李亞南表示，成熟的養(yǎng)老市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)很有價(jià)值，“以臺(tái)灣為例，老年照護(hù)的付費(fèi)方式多種多樣。比如，繳納一筆較大金額的押金，就可

10、以免去繳納服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)檫@筆大額押金可以為運(yùn)營(yíng)商節(jié)省融資成本，從這一點(diǎn)來(lái)看，金融行業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的結(jié)合存在較大的空間?！辈贿^(guò)對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目如何持續(xù)運(yùn)營(yíng)，李亞南表示目前確實(shí)沒(méi)有明晰的思路，因?yàn)榻鉀Q這一問(wèn)題有賴于整體市場(chǎng)環(huán)境的成熟?！坝捎谀壳罢w養(yǎng)老市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟，在人才培養(yǎng)，團(tuán)隊(duì)組織等方面依然停留在摸索階段?！闭强吹侥壳按箨?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，臺(tái)灣恒安照護(hù)有意拓展大陸市場(chǎng)，并于去年正式在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。但恒安照護(hù)遇到的問(wèn)題是，其推行的以服務(wù)為核心的經(jīng)營(yíng)理念還難以落地。胡世賢介紹，近年來(lái)恒安照護(hù)接待的來(lái)自大陸的參觀考察團(tuán)體多達(dá)6000多人次，“很多前來(lái)參觀考察的官員和商人都對(duì)目前臺(tái)灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式

11、感興趣，但當(dāng)我們主動(dòng)到大陸推廣我們的產(chǎn)品時(shí)，依然找不到合適的落腳點(diǎn)，這可能與大陸商人賺快錢(qián)的心態(tài)有關(guān)，”胡世賢說(shuō)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張車偉表示，目前購(gòu)買(mǎi)力有限依然是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)距離真正的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)還缺乏一定的基礎(chǔ)。另一方面，目前國(guó)人的文化傳統(tǒng)與西方社會(huì)的養(yǎng)老觀念也有一定的出入，“多數(shù)中國(guó)的老人依然希望把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子孫后代，而不是作為養(yǎng)老的本金?！辈贿^(guò)隨著中國(guó)人口老齡化的加劇，現(xiàn)實(shí)可能會(huì)倒逼國(guó)人接受西方的養(yǎng)老理念。“未來(lái)80后夫妻贍養(yǎng)雙方父母的壓力很大，以往的中國(guó)式養(yǎng)老很可能遭遇很大挑戰(zhàn)，在這樣的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)可能更加充分?！睆堒?/p>

12、偉還指出，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有形成賺錢(qián)效應(yīng)，“據(jù)我了解，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商人收益都十分有限，這使得養(yǎng)老市場(chǎng)還有待進(jìn)一步培育?！别B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念靜待市場(chǎng)挖掘隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被寄以“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的厚望，養(yǎng)老概念個(gè)股也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。其中養(yǎng)老信息服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)是受關(guān)注的熱點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，隨著政策扶持力度的加大，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)概念將逐漸走進(jìn)投資視野，相關(guān)個(gè)股可能被激活。醫(yī)療信息業(yè)受重視8月28日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展。會(huì)議指出，要建立健全醫(yī)療機(jī)構(gòu)和老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)診與合作機(jī)制。業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老服務(wù)更注重區(qū)域信息的聯(lián)網(wǎng)、自動(dòng)報(bào)警、健康檔案記錄等服務(wù)，必將

13、帶動(dòng)醫(yī)療信息化的需求。事實(shí)上，美國(guó)的醫(yī)療信息化已經(jīng)取得一定進(jìn)展。例如Google跟美國(guó)的醫(yī)療中心合作，為幾百萬(wàn)名社區(qū)病人建立了電子檔案，微軟也推出了一個(gè)新的醫(yī)療信息化服務(wù)平臺(tái)。英特爾和IBM也在這一領(lǐng)域取得了進(jìn)展。IDC數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)醫(yī)療行業(yè)IT花費(fèi)是170.8億元，較2011年增長(zhǎng)了16.6%。IDC預(yù)計(jì)到2017年醫(yī)療行業(yè)IT花費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到336.5億元，2012至2017年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為14.5%。從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，東軟集團(tuán)的醫(yī)療信息服務(wù)具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。宏源證券研報(bào)指出，公司在政府信息化、電信行業(yè)、公共衛(wèi)生和醫(yī)療IT、能源等多個(gè)領(lǐng)域繼續(xù)保持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，在宏觀形勢(shì)較差的情況

14、下實(shí)現(xiàn)了各業(yè)務(wù)的均衡和可持續(xù)發(fā)展。奧維通信則率先開(kāi)始對(duì)養(yǎng)老信息產(chǎn)業(yè)的積極布局。據(jù)公開(kāi)信息，2012年10月該公司獨(dú)家出資200萬(wàn)元組建南京奧維居家養(yǎng)老云服務(wù)中心，今年4月公司又獨(dú)家出資100萬(wàn)元組建天津市虛擬養(yǎng)老服務(wù)中心，今年7月公司再次獨(dú)家出資100萬(wàn)元組建成立甘肅民維虛擬養(yǎng)老服務(wù)中心。今年，該公司還在深圳招聘養(yǎng)老項(xiàng)目經(jīng)理，按照目前的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)公司未來(lái)可能會(huì)在全國(guó)構(gòu)建一個(gè)規(guī)模較大的養(yǎng)老大數(shù)據(jù)綜合服務(wù)平臺(tái)。相關(guān)板塊值得期待在房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)一直都是熱門(mén)話題，雖然現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多停留在造概念買(mǎi)房子的層面，但是養(yǎng)老地產(chǎn)始終引起行業(yè)內(nèi)人士的興趣。A股唯一的地產(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)地產(chǎn)，8月19

15、日在深圳與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，此舉標(biāo)志著世聯(lián)地產(chǎn)將進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，通過(guò)戰(zhàn)略合作，雙方可以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的作用，共同探索真正符合中國(guó)市場(chǎng)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式。此外，并非以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的塔牌集團(tuán)，近期也有意開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。塔牌集團(tuán)日前發(fā)布公告稱，公司已與蕉嶺縣人民政府簽訂蕉嶺縣招商引資項(xiàng)目投資意向書(shū)，擬總投資10億元人民幣在蕉嶺縣境內(nèi)開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目，蕉嶺縣人民政府為公司提供政府文件規(guī)定的招商引資優(yōu)惠政策和支持。有蕉嶺人士分析，從目前情況看，塔牌該項(xiàng)目在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)力的可能性比較大。今年7月，中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)正式批準(zhǔn)蕉嶺縣為“中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，成為廣東客家地區(qū)第一個(gè)長(zhǎng)

16、壽之鄉(xiāng)和全國(guó)20個(gè)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)之一。目前已有碧桂園等超大型開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)相關(guān)項(xiàng)目。險(xiǎn)企“跑馬圈地”養(yǎng)老市場(chǎng)近兩年來(lái)，監(jiān)管層逐步降低了保險(xiǎn)企業(yè)投資門(mén)檻，掃除了保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)的障礙。目前，泰康人壽、新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽等多家壽險(xiǎn)公司已加快步伐在養(yǎng)老市場(chǎng)跑馬圈地。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，險(xiǎn)企在快馬加鞭布局養(yǎng)老社區(qū)的同時(shí)，實(shí)際上也面臨著諸多難題。投資成本較高2009年底保監(jiān)會(huì)開(kāi)始批準(zhǔn)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)資格。自此以后，保險(xiǎn)大軍開(kāi)始大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然監(jiān)管部門(mén)放開(kāi)了對(duì)險(xiǎn)資的限制，但是保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍有諸多難題需要應(yīng)對(duì)。首先是營(yíng)利性保險(xiǎn)地產(chǎn)的政策導(dǎo)向尚不明朗。申萬(wàn)研究報(bào)告

17、顯示，保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)具有營(yíng)利性質(zhì)，沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)半公益的性質(zhì)，因此國(guó)家政策的導(dǎo)向尚不明朗。保險(xiǎn)公司介入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅會(huì)受到開(kāi)發(fā)資質(zhì)等各種限制，進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)則更是難上加難。二級(jí)獲地也存在不確定因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有差別，但養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)期是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高卻回報(bào)率低。北京昌平區(qū)目前已有的53家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，除少部分公辦機(jī)構(gòu)外，絕大多數(shù)為社會(huì)辦非營(yíng)利機(jī)構(gòu)。北京市昌平區(qū)民政局表示，該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地。因此，投資成本高、拿地難是險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最主要問(wèn)

18、題。另外，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式仍未成熟，掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)產(chǎn)品前景不明朗、“只租不售”也將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年、甚至20年以上，加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)產(chǎn)品“難產(chǎn)”雖然險(xiǎn)資正積極投入養(yǎng)老社區(qū)，但是相關(guān)掛鉤產(chǎn)品的前景不容樂(lè)觀。去年4月份，泰康人壽推出“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，購(gòu)買(mǎi)該養(yǎng)老計(jì)劃的客戶有入住泰康社區(qū)的資格。合眾人壽隨后也推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)投保該產(chǎn)品達(dá)到一定金額的客戶也提供入住養(yǎng)老社區(qū)的增值服務(wù)。但是北京保監(jiān)會(huì)自2012年起，前后兩次對(duì)購(gòu)買(mǎi)與養(yǎng)老社區(qū)“掛鉤”的保險(xiǎn)產(chǎn)品發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，建議消費(fèi)者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。監(jiān)管層的態(tài)度打亂了一些保險(xiǎn)公司推出相關(guān)產(chǎn)

19、品的步伐。新華保險(xiǎn)官網(wǎng)信息顯示，該公司曾計(jì)劃在去年6月下旬推出與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品，其產(chǎn)品和銷售政策會(huì)與泰康的保險(xiǎn)產(chǎn)品有不同之處，此后便再無(wú)下文。中國(guó)證券報(bào)記者昨日向相關(guān)人士核實(shí)，該產(chǎn)品目前仍未發(fā)布。中國(guó)證券報(bào)記者從多個(gè)渠道了解到，目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)推出掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)產(chǎn)品較為謹(jǐn)慎。目前相關(guān)產(chǎn)品多見(jiàn)于泰康人壽和合眾人壽。記者了解到，目前泰康與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的“幸福有約”產(chǎn)品北京三期項(xiàng)目共計(jì)有3000份名額，目前已經(jīng)銷售了1000多份。早前有報(bào)道指出，從今年7月25日開(kāi)始，合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險(xiǎn)產(chǎn)品已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)銷售。開(kāi)售兩個(gè)星期后，保費(fèi)收入超5000萬(wàn)元。胡世賢：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大在

20、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開(kāi)始被廣泛關(guān)注的同時(shí)，來(lái)自臺(tái)灣的恒安照護(hù)集團(tuán)也看好大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的巨大空間。恒安照護(hù)集團(tuán)于去年進(jìn)駐大陸開(kāi)展業(yè)務(wù)，恒安照護(hù)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡世賢接受中國(guó)證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，臺(tái)灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步較早，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，恒安照護(hù)集團(tuán)愿意在大陸推廣臺(tái)灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)取得的經(jīng)驗(yàn)。人口結(jié)構(gòu)存商機(jī)中國(guó)證券報(bào)：恒安照護(hù)集團(tuán)怎樣看待大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的前景？胡世賢：大陸老齡化社會(huì)的發(fā)展速度要遠(yuǎn)大于臺(tái)灣，由于大陸實(shí)行了計(jì)劃生育，未來(lái)大陸的人口結(jié)構(gòu)將十分特殊。目前大陸是四位老人、兩位子女、一名兒童的“四二一”結(jié)構(gòu)。按照這樣的發(fā)展，隨著大陸生活品質(zhì)的提高，老年人的壽命會(huì)越來(lái)越長(zhǎng)，我預(yù)計(jì)未來(lái)大陸的人口結(jié)構(gòu)有可能變成“八四二一”。我們從去年起開(kāi)始拓展大陸市場(chǎng)。中國(guó)證券報(bào)：恒安照護(hù)服務(wù)的老年人主要是哪種類型？胡世賢：我們的主要照護(hù)對(duì)象還是需要護(hù)理的老人，在臺(tái)灣被稱作失能老人或者失智老人。事實(shí)上，越是健康的老人，經(jīng)濟(jì)狀況越好。但是即使是這樣支付能力較高的老人，身體機(jī)能也會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)而下降，這是自然規(guī)律，這個(gè)時(shí)候就需要被照護(hù)。但是兩岸的老人都一樣，希望身后為子女留下一些遺產(chǎn)，這也限制了