房地產(chǎn)行業(yè)月報：銷售小幅負(fù)增投資增速頭部新高

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 1.行業(yè)增長乏力4 HYPERLINK l _bookmark1 2.行業(yè) 2019 年 1-2 月投資情況4 HYPERLINK l _bookmark2 房地產(chǎn)投資累計同比增長 11.60%4 HYPERLINK l _bookmark9 房地產(chǎn)新開工累計同比增長 6.0%5 HYPERLINK l _bookmark15 房地產(chǎn)累計銷售面積同比下滑 3.63%6 HYPERLINK l _bookmark26 1-2 月房地產(chǎn)資金來源總量累計同比增加 2.12%8 HYPERLINK l _bookmark35 投資建議9 HYPERL

2、INK l _bookmark36 風(fēng)險提示10信息披露11圖目錄 HYPERLINK l _bookmark3 圖 1全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成情況4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 2全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成情況4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 3全國住宅開發(fā)投資累計完成情況5 HYPERLINK l _bookmark6 圖 4全國住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成情況5 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5全國土地購臵面積累計情況5 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6全國土地購臵面積當(dāng)月情況5 HYPERLINK l _boo

3、kmark10 圖 7全國房地產(chǎn)新開工、施工和竣工面積情況5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 8房屋新開工累計情況6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 9房屋當(dāng)月新開工情況6 HYPERLINK l _bookmark13 圖 10房屋竣工面積累計情況6 HYPERLINK l _bookmark14 圖 11房屋竣工面積當(dāng)月情況6 HYPERLINK l _bookmark16 圖 12全國商品房銷售面積累計情況6 HYPERLINK l _bookmark17 圖 13全國商品房銷售面積當(dāng)月情況6 HYPERLINK l _bookmark18 圖 1

4、4全國商品房銷售額累計情況7 HYPERLINK l _bookmark19 圖 15全國商品房銷售額當(dāng)月情況7 HYPERLINK l _bookmark20 圖 161-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）7 HYPERLINK l _bookmark21 圖 171-2 月商品住宅銷售面積分線環(huán)比（%）7 HYPERLINK l _bookmark22 圖 181-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）8 HYPERLINK l _bookmark23 圖 191-2 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）8 HYPERLINK l _bookmark24 圖 20全國商品房銷竣比情況8 HYP

5、ERLINK l _bookmark25 圖 21全國商品房待售面積情況8 HYPERLINK l _bookmark27 圖 22全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計情況8 HYPERLINK l _bookmark28 圖 23全國房地產(chǎn)單月開發(fā)資金情況8 HYPERLINK l _bookmark29 圖 24全國房地產(chǎn)開發(fā)資金累計構(gòu)成9 HYPERLINK l _bookmark30 圖 25當(dāng)月全國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成9 HYPERLINK l _bookmark31 圖 26房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計情況9 HYPERLINK l _bookmark32 圖 27房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款當(dāng)月

6、情況9 HYPERLINK l _bookmark33 圖 28房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資累計情況9 HYPERLINK l _bookmark34 圖 29房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資當(dāng)月情況9行業(yè)增長乏力我們將 2019 年 1-2 月數(shù)據(jù)與 2018 年 1-2 月和 2017 年 1-2 月對比發(fā)現(xiàn)，2019 年1-2 月行業(yè)商品房銷售額數(shù)據(jù)較 2018 年同期增長 2.8%，較 2017 年同期增加 18.5%；土地購臵面積較 2018 年同期下降 34.1%，較 2017 年下降 34.9%；新開工面積較 2018年同期增長 6.0%，較 2017 年同期增長 9.1%。1-2 月數(shù)據(jù)關(guān)

7、注點：1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速累計同比達(dá)到 11.60%，較 2018 年全年加快 2.1 個百分點。主要有兩個原因推動投資加速，第一是前期土地的購臵費增長較快，第二是今年以來房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度有所加快。1-2 月新開工累計同比增速達(dá)到6.0%，房企到位資金同比增速為 2.1%。我們認(rèn)為“搶種搶收”心態(tài)，使得房企仍有較強新開工意愿，進(jìn)而使得新開工同比增速為正，但增速較 2018 年全年顯著回落。商品房銷售面積小幅回落，整體需求端仍然偏弱。分線來看，一線銷售受推盤影響顯著回暖； 二線銷售 1-2 月表現(xiàn)疲軟，回暖趨勢有待驗證；三四線銷售短期平穩(wěn)。關(guān)于房地產(chǎn)投資， 正向因素有房價較為平穩(wěn)，新開

8、工和施工面積保持增長，制約因素有土地購臵面積下降、商品房銷售面積下降，后續(xù)走勢仍需要進(jìn)一步觀察。我們預(yù)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速目前處于頂部區(qū)域，趨勢上仍難改后期下行。表1 行業(yè)增長乏力指標(biāo)單位完成額億元銷售額億元購臵面積萬平方米資金來源億元面積萬平米2019 年 1-2 月累計值1209012803154524497188142018 年 1-2 月累計值(歷史銷售額最高數(shù)據(jù)年)1083112454234523988177462017 年 1-2 月累計值(歷史銷售額次高數(shù)據(jù)年)985410806237422880172382019 年 1-2 月較 2018 年 1-2 月11.6%2.8%-

9、34.1%2.1%6.0%2019 年 1-2 月較 2017 年 1-2 月22.7%18.5%-34.9%7.1%9.1%資料來源： wind、開發(fā)投資商品房土地開發(fā)新開工行業(yè) 2019 年 1-2 月投資情況房地產(chǎn)投資累計同比增長 11.60%2019 年 1-2 月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為 12090 億元，同比增長 11.60%，增速較2018 年 1-12 月的 9.5%上升 2.1 個百分點。1-2 月商品住宅投資 8711 億元，同比增長18.00%，增速較 2018 年 1-12 月的 13.40%上升 4.6 個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 72.1%，較 201

10、8 年 1-12 月的 70.8%提升 1.3 個百分點。圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成情況圖2 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成情況資料來源：wind，資料來源：wind， 圖3 全國住宅開發(fā)投資累計完成情況圖4 全國住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成情況資料來源：wind，資料來源：wind，1-2 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購臵面積 1545 萬平方米，累計同比減少 34.10%， 增速相較 2018 年 1-12 月的 14.20%大幅下滑。1-2 月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款 690 億元，累計同比下滑 13.1%，增速相較 2018 年 1-12 月 18.0%大幅下滑。圖5 全國土地購臵面積累

11、計情況圖6 全國土地購臵面積當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，房地產(chǎn)新開工累計同比增長 6.0%1-2 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 1.88 億平方米，同比增長 6.0%，增速較 2018 年 1-12 月份下降 11.2 個百分點。1-2 月房屋施工面積 67.49 億平方米，同比增長 6.8%，增速較 2018 年的 1-12 月上升 1.6 個百分點。1-2 月房屋竣工面積 1.25 億平方米，同比下降 11.9%，已經(jīng)連續(xù) 14 個月下降，降幅較 2018 年 1-12 月擴大 4.1 個百分點。圖7 全國房地產(chǎn)新開工、施工和竣工面積情況資料來源：Wind，圖8

12、 房屋新開工累計情況圖9 房屋當(dāng)月新開工情況資料來源：wind，資料來源：wind，圖10 房屋竣工面積累計情況圖11 房屋竣工面積當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，房地產(chǎn)累計銷售面積同比下滑 3.63%2019 年 1-2 月商品房銷售面積 1.41 億平方米，同比下滑 3.63%，增速比 2018 年1-12 月份下降 4.96 個百分點。其中，住宅銷售面積下滑 3.2%，增速較 2018 年 1-12月下滑 5.4 個百分點；辦公樓銷售面積下降 15.7%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴大 7.4 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降 13.6%，跌幅比 2018 年

13、1-12 月擴大 6.8 個百分點。圖12 全國商品房銷售面積累計情況圖13 全國商品房銷售面積當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，2019 年 1-2 月商品房銷售額 1.28 萬億元，同比增長 2.81%，增速比 2018 年 1-12月份下滑 9.63 個百分點。其中，住宅銷售額增長 4.5%，增速較 2018 年 1-12 月下降 10.2個百分點；辦公樓銷售額下降 6.2%，跌幅較 2018 年 1-12 月擴大 3.6 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售額下滑 9.4%，增速較 2018 年 1-12 月下滑 10.1 個百分點。 圖14 全國商品房銷售額累計情況圖15 全國商

14、品房銷售額當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，從住宅口徑的分線數(shù)據(jù)1來看，2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售面積 432 萬平方米，累計同比增長 13.5%，增速較 2018 年 12 月由負(fù)轉(zhuǎn)正；二線城市商品住宅銷售面積 2971 萬平方米，累計同比下滑 15.88%，增速較 2018 年 12 月由正轉(zhuǎn)負(fù)；三四線城市商品住宅銷售面積 8915 萬平米，累計同比增長 0.96%，增速較 2018 年 12 月上升 0.75個百分點。圖16 1-2 月商品住宅銷售面積分線同比（%）圖17 1-2 月商品住宅銷售面積分線環(huán)比（%）資料來源：CREIS，資料來源：CREIS，

15、2019 年 1-2 月一線城市商品住宅銷售額 1457 元，累計同比上升 55.98%，增速較2018 年 12 月提高 44.46 個百分點；二線城市商品住宅銷售額 3799 億元，累計同比下滑 0.59%，增速較 2018 年 12 月下滑 25.07 個百分點；三四線城市商品住宅銷售額 5773億元，累計同比下滑 0.43%，增幅較 2018 年 12 月下滑 11.98 個百分點。1 此處分線數(shù)據(jù)來源于中指數(shù)據(jù)庫。一線城市：北京 上海 深圳 廣州二線城市：天津 重慶 杭州 杭州(含蕭山余杭) 南京 武漢 成都 蘇州 大連 廈門 西安 長沙 寧波 無錫 福州 沈陽 青島 濟南 南昌合肥

16、 鄭州 太原 石家莊 長春 哈爾濱 呼和浩特 海口 南寧 蘭州 昆明 貴陽 西寧 銀川 烏魯木齊 溫州 北海 三亞 成都(大成都) 蘇州(含吳江)。其中標(biāo)紅色為無數(shù)據(jù) or 數(shù)據(jù)有缺的城市。三四線城市：統(tǒng)計局口徑減去一線城市、二線城市之外的全部歸為三四線城市。 圖18 1-2 月商品住宅銷售金額分線同比（%）圖19 1-2 月商品住宅銷售金額分線環(huán)比（%）資料來源：CREIS，資料來源：CREIS，從銷竣比情況來看，截至 2019 年 1-2 月銷竣比數(shù)據(jù)為 1.13，與 2018 年 1-12 月相比減少 0.7。從待售面積來看，截至 2019 年 2 月末全國商品房待售面積為 5.23 億

17、平米，較 2018 年 12 月末減少 163 萬平米，去化周期（按照 12 個月移動平均計算）為 3.36月，與 2018 年 12 月末持平。圖20 全國商品房銷竣比情況圖21 全國商品房待售面積情況資料來源：wind，資料來源：wind，1-2 月房地產(chǎn)資金來源總量累計同比增加 2.12%2019 年 1-2 月全國房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到 2.45 萬億元，累計同比增長 2.12%，增速比 2018 年 1-12 月份下降 4.23 個百分點。圖22 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計情況圖23 全國房地產(chǎn)單月開發(fā)資金情況資料來源：wind，資料來源：wind，從 1-2 月總資金來源構(gòu)成情況來

18、看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的 20.31%，利用外資占比 0.21%，自籌資金占比 29.71%，其他資金占比 49.76%。逐個數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款 1-2 月達(dá)到 4976 億元，累計同比減少 0.5%，跌幅較 2018 年 1-12月收窄 4.4 個百分點。1-2 月自籌資金達(dá)到 7279 億元，累計同比減少 1.5%，增速較 2018年 1-12 月回落 11.2 個百分點。個人按揭貸款屬于其他資金范疇，1-2 月個人按揭貸款達(dá)到 3458 億元，累計同比增加 6.5%，較 2018 年 1-12 上升 7.34 個百分點。圖24 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金累計構(gòu)成圖25 當(dāng)月

19、全國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成資料來源：wind，資料來源：wind，圖26 房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計情況圖27 房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，2019 年 1-2 月房地產(chǎn)資金來源中利用外資為 52 億元，累計同比增長 326.62%。圖28 房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資累計情況圖29 房地產(chǎn)開發(fā)資金中利用外資當(dāng)月情況資料來源：wind，資料來源：wind，投資建議三大兌現(xiàn)期來臨，地產(chǎn)邏輯有望不斷提升：第一，宏觀數(shù)據(jù)兌現(xiàn)期，預(yù)計短期仍為下行趨勢。1-2 月宏觀數(shù)據(jù)顯示全國市場銷售面積同比下滑，我們認(rèn)為短期仍為下行趨勢。宏觀經(jīng)濟存在下行壓力的背景下，我們預(yù)計穩(wěn)定經(jīng)濟和地產(chǎn)的預(yù)期將逐步提升。第二，年報和 1 季報兌現(xiàn)期。我們預(yù)計板塊藍(lán)籌整體表現(xiàn)依舊穩(wěn)中有升。我們在 2月 18 日發(fā)布的繼續(xù)看好地產(chǎn)藍(lán)籌，關(guān)注三大邊際改善中提到，財報季逐步來臨，房企有三大改善值得關(guān)注，包括：1）2018 年報表有望修復(fù)，凈負(fù)債率有所改善，