北方大廈項目建議書

1、項目建議書 無錫同致海岸地產顧問有限公司PAGE PAGE 17中國 長春 北方大廈廈項目建議議書深圳同致致地產顧顧問有限限公司二零零二二年六月二十四四日一、項目目概況1-1、項目地地塊簡介介1、地理理位置項目位于于長春市寬城區(qū)南南側，與與城市干干道勝利利大街緊緊緊相喧喧嘩、唇唇齒相依依，快速速直達火火車站、機場，與全國國聯(lián)為一一體。項目周邊邊交通網網絡縱橫橫，龐大大的公交交系統(tǒng)，通達順順暢，覆覆蓋全市市。該區(qū)域為為長春的CCBD 地區(qū)，是長春春市未來來的的政政治文化化休閑中心心，內設設省政府、省政協(xié)協(xié)、勝利利公園等等?？膳e舉行禮儀儀慶典、國際性性商務會會議、大大型工業(yè)業(yè)展覽等等文化經經濟活動

2、動。行政政機構的的一體化化，為各各種商務務活動提提供高效效率的行行政管理理；項目目正處于于這個中中心內。 項項目周邊邊擁有豐豐富的經經濟、文文化信息息儲藏和和先進的的設施，是長春春文獻收收藏中心心和區(qū)域域圖書館館網絡中中心。項目距南南邊的商商業(yè)中心心區(qū)人民廣廣場商業(yè)業(yè)區(qū)僅55分鐘車車程，以及站站前地下下商城，將火車車站、人人民廣場場的商業(yè)業(yè)氛圍接接引于此此，形成成龐大的的購物、娛樂、休閑空空間。2、地塊塊狀況整個地塊塊呈三角角形，地地勢平坦坦，東南南兩邊臨臨路，西西北臨其其他商務務寫字樓樓。項目經濟濟技術指指標項目規(guī)劃劃許可證證所提供供的經濟濟技術指指標，如如下： 項目總占地面積積0.332公

3、頃頃；綠化率率為388；總建建筑面積積為242033平方米米；建筑筑高度1103.8米；對外可可售面積積約為1110000平方方米；地地下停車車位為330個，機動停停車位約約為30個。1-2、項目地地塊優(yōu)劣劣勢分析析地塊本身身的優(yōu)劣劣分析優(yōu)勢：A、可充充分借用用未來市市政規(guī)劃劃以及長長春CBBD的形形成而帶帶來的商商業(yè)辦公公氣氛。B、所處處位置極極其方便便，交通通便利，且屬于于長春未來來的政治治經濟中中心。C、周邊邊商務配配套完善善。劣勢：A、北面面臨主干干道較近近，有一一定的噪噪音污染染。B、有長長春銀座座在前，消化了了一定市市場。C、周邊邊無景觀觀。D、暫時時配套不不齊全，且還未未形成集集

4、中辦公公氛圍。E、周邊邊道路、環(huán)境狀狀況較差差。2、由項項目地塊塊因素決決定的開開發(fā)方向向顯而易見見，這是是“寫字樓樓”項目的的黃金地地塊，具具備寫字字樓項目目的必要要條件。二、項目目依托的的市場分分析2-1、長春市寫寫字樓總總體概況況及目標標市場 長長春市寫寫字樓近近市場近近年來一一直較淡淡靜，由由于經濟濟增長期期大量盲盲目開發(fā)發(fā)，宏觀觀經濟不不景氣，導致寫寫字樓市市場存量量大、空空置率高高，市場場一直處處于低迷迷狀態(tài)，因而發(fā)發(fā)展商對對寫字樓樓開發(fā)持持謹慎態(tài)態(tài)度，加加上政府府對寫字字樓開發(fā)發(fā)的嚴格格控制，使一段段時間內內長春市寫寫字樓的的開發(fā)量量較小，市場供供應量無無多大變變化，租租售也未未

5、出現(xiàn)熱熱點。近段時間間受宏觀觀經濟的的影響，寫字樓樓市場開開始回暖暖。隨著著國企改改革、抓抓大放小小的裂變變效應，長春經濟濟向高科科技、第第三產業(yè)業(yè)轉型和和私有經經濟的快快速增長長，部分分先富者者由于投投資意識識和經濟濟承受能能力的不不斷增強強，對經經濟、心心理上可可承受范范圍內的的寫字樓樓物業(yè)投投資需求求在逐步步增長，這批伴伴隨著經經濟復蘇蘇發(fā)展起起來的中中小企業(yè)業(yè)逐步成成為長春春寫字樓樓消費的的新生力力量。 另一方面面，中國在加入WWTO后后，一大批批外資企企業(yè)、跨跨國公司司、辦事事處將入入駐國內內，作為為立志成成為經濟濟強市的長春必將將成為投投資熱點點，高檔檔寫字樓樓租售市市場將會會看好

6、。尤其長長春中心心區(qū)作為為中央商商務區(qū),市場將將會出現(xiàn)現(xiàn)熱點，但是具具有不同同功能的的寫字樓樓的命運運也可能能不一樣樣，帶有有綜合布布線和寬寬頻上網網等高科科技功能能、有特特色的中中高檔寫寫字樓會會受到租租戶和投投資者的的青睞。長春市現(xiàn)現(xiàn)有寫字字樓較典典型的有有光明大大廈、時代大大廈、21世世紀國際際商務總總部、長長春銀座座等。這這些寫字字樓以舊舊盤為主主，新開開發(fā)的較較少。這這些樓盤盤銷售情情況總體體來說比比較平穩(wěn)穩(wěn)，比之之前一段段時間要要好，平平穩(wěn)中有有所上升升，有趨趨好的傾傾向。2-2、片區(qū)寫寫字樓市市場狀況況本項目所所在的位位置為長長春市的的中心區(qū)區(qū)，中心心區(qū)位于于長春市的的中心位置置

7、，其整整體建設設正處于于飛速發(fā)發(fā)展階段段。中心心區(qū)的基基本定位位是長春春的CBBD（中中央商務務區(qū)）。中央商商務區(qū)將將是長春春金融、證券、貿易商商業(yè)、信信息、旅旅游等商商務辦公公的中心心，為跨跨國公司司的商務務活動提提供便捷捷、高效效的工作作環(huán)境，為區(qū)內內各類人人員的活活動提供供舒適優(yōu)優(yōu)美的空空間環(huán)境境。有跡跡象顯示示,目前前該區(qū)的的寫字樓樓正處于于不斷升升值中。2-3、整個市市場對項項目的支支撐點1、寫字字樓物業(yè)業(yè)作為一一種生產產資料而而不是生生活資料料，因而而與住宅宅物業(yè)相相比，消消費者對對物業(yè)的的關注點點以及關關注點的的強度不不同，一一般而言言，寫字字樓物業(yè)業(yè)，消費費者關注注點次序序依次

8、為為：地段，非非單純從從地理意意義上劃劃分的地地域概念念，而主主要是指指物業(yè)周周邊的商商務氛圍圍和辦公公氛圍，并具有有良好的的交通條條件；物業(yè)形象象，其物物業(yè)形象象應具有有較強的的識別作作用，人人對其“能見度”高，能能彰顯大大廈的氣氣勢和形形象，對對企業(yè)是是無形的的資產；物業(yè)的內內部功能能先進，滿足現(xiàn)現(xiàn)代化辦辦公條件件；區(qū)域將來來的發(fā)展展?jié)摿秃挖呄颉?、緣于于市場大大環(huán)境的的項目支支撐：A、如前前所敘，寫字樓樓物業(yè)在在20000年初初開始，受總體體經濟大大環(huán)境趨趨好和中中國加入入世貿的的利好所所趨，辦辦公物業(yè)業(yè)呈現(xiàn)租租售相對對較旺的的局面；B、988年以前前的長春春辦公物物業(yè)多向向大型企企業(yè)

9、或機機構進行行，市場場面相當當狹窄，新新生代中中小型公公司對優(yōu)優(yōu)質辦公公物業(yè)的的需求遠遠未得到到滿足，這是一一個龐大大的市場場，有潛潛力可挖挖。3、源自自項目本本身的支支撐點所所在：區(qū)位條件件極佳；中心區(qū)的的開發(fā)建建設已見見雛形，到本項項目推出出時期，中心區(qū)區(qū)的建設設業(yè)已完完畢，為為項目提提供有利利的行政政配套和和商務配配套設施施；長春高檔檔寫字樓樓為緊缺缺產品，而本項項目為吉吉林省最最高檔寫寫字樓，與市場場的切入入點較好好；本項目目目前的外外在硬環(huán)環(huán)境較佳佳，勝利利大街邊邊線物業(yè)業(yè)，“能見度度”高，形形象展示示能力強強；綜觀中心心區(qū)目前前的開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀，住宅物物業(yè)的開開發(fā)規(guī)模模較大，相對而而言

10、，商商用物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)目前不不成氣候候，但近近期即將將推出的的作為寫寫字樓功功能的物物業(yè)較多多，集中中在項目目周邊，對項目目而言，一方面面，市場場的競爭爭力較激激烈，另另一方面面，周邊邊寫字樓樓的相繼繼推出，該區(qū)域域的辦公公環(huán)境會會更佳，吸引更更多的公公司購買買。本項目要要成為片片區(qū)內的的“高檔寫字字樓”必須在在擁有優(yōu)優(yōu)良物業(yè)業(yè)質素的的前提下下，以項項目定位位和策劃劃差異化化取勝市市場。 三、產品品建議藝術：用形象來來反映現(xiàn)現(xiàn)實但比比現(xiàn)實有有典型性性的社會會意識形形態(tài)，包包括文學學、繪畫畫、雕塑塑、建筑筑、音樂樂、舞蹈蹈、戲劇劇、電影影、曲藝藝等。指富有創(chuàng)創(chuàng)造性的的方式、方法。形狀獨特特而美觀

11、觀。3-1、產品定定位產品命名名：北方國際際藝術大大廈（物物業(yè)不一一定取這這個名字字，只是是概念，對一些些客戶群群體的圈圈定、指指引）。主要目標標客戶：報社、畫院、時裝設設計、模模特、影影視中心心、裝典典、律師師、地產產等與藝藝術有關關的經紀紀公司等等等。3-2、圍繞定定位，我我們對產產品有如如下建議議：1.多功功能服務務用房，功能有有會議、展示、演講等等等。2.辦公公入口：前廣場場，塑造造一個藝藝術感較較強的景景觀，如如各種音音樂器具具組合在在一起的的抽象雕雕塑，或或者世界界上一位位著名藝藝術家塑塑身像。3.車庫庫出入口口：頂蓋蓋造型浪浪漫、抽抽象，是是否是一一本巨大大的翻開開的書，以后，做

12、仔細細研究。4.中央央大廳：建議中中間不設設柱，大大空間。里面可可以雕塑塑各種藝藝術家頭頭像、名名言，塑塑造強烈烈的藝術術氛圍，中央大大廳所有有進出口口門洞，裝飾成成藝術性性非常濃濃的風格格。3-3、個體產產品設計計要點1、平面面布局：組合空空間概念念。具體建議議：A、712層以下下為小寫寫字間，每間55080平方方米，小小寫字間間可自由由組合，如此此計算，每層可可進駐11017個個小型公公司，共共601000個小型型公司。B、133177層以上上大寫字字間，每每間200400平平方米，帶洗手手間，可可以自由組合，如此計計算，每每層可進進駐35個中大大型公司司，共115225個中中大型公公司。

13、C、公共共部分每每層設保保安（前前臺小姐姐）值班班室，開開水間，公共洗洗手間等等。D、樓頂頂增加其其功能性性，比如如可以建建一個露露天網球球場、半半露天游游泳池等等。2、空間間構成：在空間的的組合上上，著重重營造共共享氣氛氛，寫字字間不豆豆腐塊分分割，必必須創(chuàng)造造一種人人性化辦辦公空間間。例如如，大寫寫字間依依照功能能分區(qū)，也考慮慮錯層。公共部部分，電電梯等候候大廳藝藝術性擺擺飾品的的陳列。3、寫字字間外觀觀：給人感覺覺不但是是個建筑筑物，而而且是一一件藝術術品。例例如：屋屋頂考慮藝藝術型雕雕塑收口口，屋檐檐和建筑筑腰線象象五線譜譜線，窗窗子為藝藝術型不不規(guī)則造造型，窗窗間墻斷斷斷續(xù)續(xù)續(xù)鑲貼一

14、一些藝術術品、藝藝術家人人物等等等。建筑筑材料引引用玻璃璃磚，山山墻頂部部可能會會募刻一一些著名名曲目的的開頭曲曲。如貝貝多芬命命運交響響曲開頭頭曲?？傊?，我我們?yōu)楫a產品策劃劃出一種種高品位位，高檔檔次的藝藝術殿堂堂。四、銷售售推廣方方式4-1、銷售推推廣前準準備銷售部的的籌建銷售部的的籌建更更有益于于項目的的運作。銷售部的的籌建可可以更好好發(fā)揮員員工個人人特長。銷售現(xiàn)場場的準備備可以提高高物業(yè)本本身的形形象，突突出高科科技下的的寫字樓樓的質素素。增強投資資購買者者的信心心。模擬現(xiàn)場場辦公，增強銷銷售氣氛氛。成立企業(yè)業(yè)服務公公司，為為未來業(yè)業(yè)主的經經營提供供可持續(xù)續(xù)服務的的空間。在項目上上市之

15、前前，以企企業(yè)服務務公司為為項目的的形象代代表，在在市場上上建立服服務品牌牌，增強強項目對對市場的的親和力力，同時時，取得得市場的的注意。對項目最最終提供供的個體體產品進進行支持持。由此來落落實“營業(yè)推推廣策略略”。媒體組合合運用在項目上上市前，先以媒媒體廣告告的手段段，建立立項目市市場中的的概念。結合媒體體如報紙紙（長春春日報等等）、雜雜志（商商界等）、電視視等傳播播途徑。尋找物業(yè)業(yè)形象代代言人商界知名名人氏4-2、形象推推廣計劃劃名人面對對面（換換位，已已故商界界名人頭頭像）；聘請物業(yè)業(yè)形象代代言人，以其作作為主線線貫穿推推廣全過過程；做一個大大型的模模型，展展示樓盤盤形象；針對公司司決策

16、人人進行目目標市場場的高品品位定位位；配套設施施及服務務的高品品位、高高檔次、體現(xiàn)關關愛；該變傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售售員講解解模式，利用模模特向客客戶模擬擬辦公場場景。S4-3、營業(yè)推推廣計劃劃針對目標標客群，定向推推廣。所謂營業(yè)業(yè)推廣，即是指指將項目目直接推推廣到目目標市場場之中進進行，這這樣，就就能更接接近目標標市場，更能有有效的說說服目標標市場完完成銷售售工作。根據項目目初步目目標市場場定位，7人、9人、11人人、177人等創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型公公司以及及30人人以上的的中型公公司將是是本項目目主要銷銷售對象象。鑒于于此，建建議成立立直銷專專家推廣廣小組，以服務務到家的的方式將將銷售推推廣到市市場最前前沿，以

17、以談判專專家的姿姿態(tài)直接接同公司司行政管管理層進進行面對對面交流流，可以以針對此此類購買買群設計計特定的的交易方方式。本策略以以企業(yè)服服務公司司負責實實施。4-4、營業(yè)推推廣計劃劃由推廣客客戶挑選選合適的的寫字樓樓，并與與企業(yè)服服務公司司簽訂股股份制合合作協(xié)議議；將即定價價格提升升30%。由推廣客客交納房房款155%的總總額，由由企業(yè)服服務公司司負責115%的的首期，因此可可建立合合作基礎礎；以簽約后后的實體體的名義義，和銀銀行簽訂訂按揭協(xié)協(xié)議，實實現(xiàn)套現(xiàn)現(xiàn)70%。月供款由由所成立立的股份份實體支支付，即即用未來來的經營營利潤沖沖抵；甲、乙雙雙方合作作期為三三年，期期間有如如下規(guī)定定：（1）正

18、正常經營營期內，乙方退退出，115%不不退；（2）連連續(xù)半年年虧損，由甲、乙雙方方按股份份支付月月供款；（3）虧虧損超過過半年，乙方無無條件退退出，115%不不退；（4）實實體所產產生利潤潤，按股股份分配配；（5）合合作期滿滿，甲方方無條件件退出，15%退還；（6）十十年后，房產自自動為乙乙方所有有；（7）乙乙方退出出后，甲甲方可找找新的乙乙方合作作，房產產證不用用更換。4-5、互動式式營銷推推廣計劃劃以小型辦辦公單位位的銷售售帶旺人人氣，進進而帶動動大開間間辦公樓樓的銷售售，形成成一個完完整的循循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)。將大廈的的7-9樓共3層，定定位為“創(chuàng)業(yè)版版”；將大廈的的10-13樓共4層，定定位為

19、“發(fā)展版版”；將大大廈的114-15樓共共2層，定定位為“辦事處處之家”；將大大廈的116-17樓共2層，定定位為“績優(yōu)版版”；各單體戶戶型按定定位設計計，例如如：對“創(chuàng)業(yè)版版”，項目目不以面面積來確確定，以以7人、9人等等公司的的規(guī)模來來確定，注意所所確定面面積的使使用功能能，制止止面積浪浪費。4-6、口碑傳傳播依照我司司以往的的經驗，“口碑傳傳銷”式的推推廣手段段比其他他的推廣廣手段來來說是一一種事半半功倍的的做法。 所謂“口口碑傳銷銷”，就是是指通過過我們有有效的工工作，建建立一個個客戶對對本項目目以及銷銷售服務務感到非非常滿意意的“口碑”，并爭爭取讓客客戶帶著著“口碑”去說服服新老客客

20、戶、親親朋好友友來完成成對本項項目的購購買，爭爭取讓客客戶成為為我們的的業(yè)務員員、代言言人。 操作辦辦法：以減免物物業(yè)管理理費等讓讓利措施施來對客客戶進行行利益驅驅動。對售樓員員進行激激勵，鼓鼓勵其和和客戶加加強聯(lián)系系，特別別是加強強銷售完完成后的的持續(xù)服服務。建立業(yè)主主通訊制制度，制制作“北大廈”項目匯匯報刊刊物，以以定期向向已購房房業(yè)主通通報施工工進度、活動安安排、最最新動態(tài)態(tài)、裝修修、傳銷銷獎勵、商業(yè)信信息等訊訊息，以以聯(lián)絡業(yè)業(yè)主感情情，取得得“口碑”效果。 4-7、營銷實實施* 項目目品牌的的塑造與與提升新定位：主題式式寫字樓樓北方國際際藝術大大廈（取取其思想想精髓，未必緣緣用此命命名）項目素質質建筑質量量、配套套設施等等方面具具有良好好的素質質，并具具有較多多的唯一一性因素素。取其良好好意旨，非一定定緣用此此定位。目前的的工作是是尋找更更符合市市場的定定位。藝術形體體大廈，建筑外外觀具有有浪漫、典雅、高貴氣氣質；藝術性的的配套設設施；首棟長春春以藝術術命名的的大廈；系列公關關活動傳播主題題：偏重重于形象象，體現(xiàn)現(xiàn)品位感