資產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù)（第四版）第08章不動(dòng)產(chǎn)評估

1、第八章不動(dòng)產(chǎn)評估基本知識概念特征影響因素評估原則評估程序評估方法體系土地使用權(quán)評估土地特性土地價(jià)格土地使用權(quán)評估方法房屋建筑物評估房屋建筑物分類房屋建筑物評估方法知識框架育人目標(biāo)重點(diǎn)難點(diǎn)本章小結(jié)推薦書目第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述第二節(jié) 土地使用權(quán)評估第三節(jié) 房屋建筑物評估習(xí)題測試教學(xué)內(nèi)容第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估育人目標(biāo)1.了解不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格體系及價(jià)格影響因素； 2.熟悉不動(dòng)產(chǎn)評估的成本法、市場法和收益法應(yīng)用技巧；3.掌握不動(dòng)產(chǎn)評估的概念、基本理論與評估程序。能力目標(biāo)1.能夠初步運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。2.加強(qiáng)專業(yè)估價(jià)素養(yǎng)，提高科學(xué)思維能力，增強(qiáng)綜合分析能力。1.不動(dòng)產(chǎn)評估基本理論與評估程序;

2、2.不動(dòng)產(chǎn)評估的成本法、市場法和收益法應(yīng)用技巧;3.不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格體系及價(jià)格影響因素。重點(diǎn)難點(diǎn)第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述教學(xué)內(nèi)容第二節(jié) 土地使用權(quán)評估第三節(jié) 房屋建筑物評估張先生于2019年購買了一間商鋪，經(jīng)營體育用品。2021年3月，張先生為向銀行申請抵押貸款，委托一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估該商鋪的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值。該評估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師選用了市場法進(jìn)行估價(jià)，從收集的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例中選取了三個(gè)可比實(shí)例，再經(jīng)過一系列的交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整，分別求得其比準(zhǔn)價(jià)格為每平方米15 500元、16 500元、16 000元，從而得出市場法的估價(jià)結(jié)果為每平方米16 000元。 請問該估價(jià)師為

3、什么選用市場法估價(jià)？交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的修正和調(diào)整是如何進(jìn)行的？引文不動(dòng)產(chǎn)評估概述第一節(jié)一、不動(dòng)產(chǎn)的基本概念、特征和類型二、不動(dòng)產(chǎn)評估的基本原則與程序第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述一、不動(dòng)產(chǎn)的基本概念四種呈現(xiàn)形態(tài)：， 不動(dòng)產(chǎn)指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。土地建筑物房地及其他定著物綜合體房地綜合體（一）不動(dòng)產(chǎn)的概念第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述一、不動(dòng)產(chǎn)評估的定義與特點(diǎn)（二）不動(dòng)產(chǎn)的特征自然特征不可位移性永續(xù)使用性稀缺性個(gè)體差異性經(jīng)濟(jì)特征可壟斷性政策敏感性保值增值性房地不可分割性投資大額性區(qū)域性價(jià)格互動(dòng)性第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述一、不動(dòng)產(chǎn)評估的定義與特點(diǎn)（三）影響

4、不動(dòng)產(chǎn)評估價(jià)格的主要因素一般因素行政因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素政策因素區(qū)域因素工業(yè)用地商業(yè)用地住宅用地個(gè)別因素面積形狀地形地勢地質(zhì)條件臨街深度容積率第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述二、不動(dòng)產(chǎn)評估的基本原則與程序1.原則合法原則不完全可替代原則房地分估合一原則地域原則第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述二、基本原則與程序2.方法體系基本方法收益法、成本法、市場法衍生方法剩余法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)法房地分估合一原則其他方法殘余法、長期趨勢法、購買年法第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)評估概述二、基本原則與程序明確不動(dòng)產(chǎn)評估的基本事項(xiàng)，簽訂評估委托合同選擇不動(dòng)產(chǎn)評估的技術(shù)方法實(shí)地勘察不動(dòng)產(chǎn),搜集不動(dòng)產(chǎn)評估資料成立不動(dòng)產(chǎn)評估小組,制訂并實(shí)施評估計(jì)劃計(jì)

5、算、確定不動(dòng)產(chǎn)評估價(jià)值撰寫不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告3.程序土地使用權(quán)評估第二節(jié)一、土地及其特性二、土地使用權(quán)三、土地價(jià)格四、評估技術(shù)方法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估一、土地及其特性1.土地土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素,是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。 土地的自然供給是相對穩(wěn)定的，幾乎不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響，因此，它是無彈性的。土地的經(jīng)濟(jì)供給是通過人類開發(fā)利用而形成的土地供給，土地經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會(huì)受人類社會(huì)活動(dòng)的影響。土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的，既可以是直接變化，也可以是間接變化。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估一、土地及其特性2.土地的特性自然屬性經(jīng)濟(jì)屬性供給的稀缺性可

6、壟斷性土地利用的多方向性效益級差性位置的固定性質(zhì)量的差異性不可再生性效用永續(xù)性第二節(jié) 土地使用權(quán)評估二、土地使用權(quán) 我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用者可以擁有和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。70年50年40年居住用地工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生體育、綜合或者其他用地商業(yè)、旅游、娛樂用地第二節(jié) 土地使用權(quán)評估二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿前1年申請續(xù)期。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土地價(jià)格 土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。 地價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，土地價(jià)格的

7、高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低?；鶞?zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)土地出讓底價(jià)成交地價(jià)我國的地價(jià)體系：第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土地價(jià)格 土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。 地價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)土地出讓底價(jià)成交地價(jià)我國的地價(jià)體系：第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土地價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的土地使用權(quán)平均價(jià)格。對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期。由政府組織或委托評估，評估結(jié)果須經(jīng)政府認(rèn)可?；鶞?zhǔn)地價(jià)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土

8、地價(jià)格標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。由政府組織或委托評估，并被政府所認(rèn)可。標(biāo)定地價(jià)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土地價(jià)格土地出讓底價(jià)是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平和相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策，確定的某一地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。出讓底價(jià)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估三、土地價(jià)格成交地價(jià)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方，按照一定的法律程序，在土地市場中實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。成交地價(jià)第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、土地使用權(quán)評估的技術(shù)方法01020304成本法收益法市場法其他方法第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估 成本法又稱為成本逼近法、承包商法、原價(jià)法或重置成本法等

9、，是依據(jù)開發(fā)待估土地或類似土地所需要的各種必要的正常費(fèi)用，包括正常的利潤、利息和稅金，而評估待估土地的價(jià)格。成本法評估的土地價(jià)格稱為土地積算價(jià)格。（一）成本法基本原理 易于操作和理解，且具有深厚的理論基礎(chǔ)，與傳統(tǒng)的資產(chǎn)價(jià)值模式相吻合，適合新開發(fā)土地價(jià)格評估； 適用范圍狹窄，不能反映土地的市場認(rèn)可的價(jià)格，其評估價(jià)格的“可實(shí)現(xiàn)性”值得懷疑。 優(yōu)、缺點(diǎn)比較適用于新開發(fā)土地價(jià)格的評估，且要求土地開發(fā)的各項(xiàng)成本資料真實(shí)可靠，適用于成交實(shí)例不多、無法利用市場法和收益法等方法進(jìn)行評估的情況適用范圍第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法確定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)1確定土地開發(fā)費(fèi)2確定土地投資利息3START確定

10、土地投資利潤4確定土地所有權(quán)收益5計(jì)算土地價(jià)格END（一）成本法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法 1、成本法征地費(fèi)費(fèi)用拆遷安置費(fèi)農(nóng)村集體土地城鎮(zhèn)國有土地VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)（一）成本法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法 1、成本法小區(qū)設(shè)施配套費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)土地平整費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益土地開發(fā)費(fèi) 宗地紅線內(nèi)宗地紅

11、線外小區(qū)開發(fā)費(fèi)注意事項(xiàng)（一）成本法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益投資利息1、公布的配套費(fèi)能夠達(dá)到實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3、地市、縣未公布配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-12、公布的配套費(fèi)未能夠達(dá)到實(shí)際開發(fā)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)利息=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-1+（土地開發(fā)費(fèi)-市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)）（1+利息率）開發(fā)周期-1利息=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)（1+利息率）開發(fā)周期-1+土地開發(fā)費(fèi)（1+利息率）開發(fā)周期-1（一）成本法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、

12、評估技術(shù)方法同行業(yè)近幾年的投資利潤率投資利潤=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）開發(fā)周期年投資利潤率投資利潤率=利潤/總投資總投資=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益土地利潤 投資利潤率利潤的計(jì)算投資利潤=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)投資回報(bào)率（一）成本法第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益土地增值收益土地增值收益=土地成本價(jià)格土地增值收益率=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤）土地增值收益率注意不同情況下土地價(jià)格的計(jì)算（一）成本法計(jì)算土

13、地價(jià)格：如土地增值收益依據(jù)土地增值收益率確定，評估地價(jià)分別為無限年期土地價(jià)格（用VN表示）和設(shè)定年限的土地價(jià)格（用Vn表示），則：VN=土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益Vn=VN 1-1/（1+r）n式中：VN為無限年期土地價(jià)格；Vn為設(shè)定年限的土地價(jià)格第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法（一）成本法計(jì)算土地價(jià)格：如土地增值收益采用當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，則地價(jià)計(jì)算公式為：Vn=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤）1-1/（1+r）n+出讓金出讓金土地使用權(quán)年限與待評估宗地土地使用權(quán)年限不一致時(shí)：Vn=（土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+

14、土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤）1-1/（1+r）n+出讓金1-1/（1+r）n/1-1/（1+r）m第二節(jié) 土地使用權(quán)評估四、評估技術(shù)方法 【例題8-1】（一）成本法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估技術(shù)方法。（二）收益法基本原理 被評估土地必須是能用貨幣來衡量未來期望收益;土地所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測并能用貨幣衡量的;被評估土地預(yù)期獲利的年限可以預(yù)測。前提基礎(chǔ) 存在收益或潛在收益的土地評估。適用范圍確定不動(dòng)產(chǎn)土地評估總收益1確定不動(dòng)產(chǎn)土地評估出租總費(fèi)用2確定土地純收益3START確定還原利率4確定土地價(jià)格E

15、ND（二）收益法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序Vn=a/r1-1/（1+r）n確定不動(dòng)產(chǎn)土地評估總收益1（二）收益法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序土地總收益是指客觀收益，而不是待評估土地的實(shí)際收益；必須是長期可以固定取得的收益；必須是安全可靠的收益（即風(fēng)險(xiǎn)小的收益）。確定收益的技術(shù)方法。根據(jù)資料收集情況及土地所在地的不動(dòng)產(chǎn)評估市場情況，收益有土地收益（單純的土地出租）、房地收益、企業(yè)總收益三種。確定不動(dòng)產(chǎn)土地評估出租總費(fèi)用2（二）收益法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序根據(jù)確定的土地收益，分以下幾種情況考慮費(fèi)用：計(jì)算土地租賃總費(fèi)用。土地年支出費(fèi)用=土地稅+管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)計(jì)算房地出租總費(fèi)用。年總支出費(fèi)用=管理費(fèi)

16、+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金計(jì)算土地經(jīng)營費(fèi)用。土地經(jīng)營費(fèi)用是指土地經(jīng)營過程中為獲取經(jīng)營收益而必須支出的一切費(fèi)用。確定土地純收益3（二）收益法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序土地租賃中土地純收益的計(jì)算。土地純收益=租金-（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金）房地出租中土地純收益的計(jì)算。土地純收益=房地評估出租純收益-房屋出租純收益房地評估出租純收益=房地評估出租總收益-房地評估出租總費(fèi)用房屋出租純收益=房屋現(xiàn)值建筑物還原利率式中：房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)房屋已使用年限=房屋重置價(jià)-房屋重置價(jià)（1-殘值率）耐用年限房屋已使用年限或房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)成新率在土地經(jīng)營中土地純收益的計(jì)算。土地純

17、收益=土地收入-土地成本-土地費(fèi)用-土地稅費(fèi)確定還原利率4確定土地價(jià)格END（二）收益法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序Vn=a/r1-1/（1+r）n【例8-2】第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估 土地評估的市場法也稱為現(xiàn)行市價(jià)法、市場比較法，是指在土地交易市場比較發(fā)達(dá)的條件下，尋找同種或類似土地的近期交易價(jià)格作為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，通過比較被評估土地與最近售出類似土地資產(chǎn)的異同，并將類似土地資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估土地價(jià)值的技術(shù)方法。（三）市場法基本原理 要有一個(gè)活躍的、公開的土地市場;有可比土地和交易活動(dòng);其可比土地的相關(guān)資料可獲取。前提基礎(chǔ) 主要適用于單項(xiàng)土地資產(chǎn)評估。適用范圍比較土地資產(chǎn)實(shí)例選擇1比較

18、因子的選擇2因素條件說明3START制定土地資產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表4實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算END（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序具有替代性的、評估時(shí)點(diǎn)為近期的、市場上交易的類似實(shí)例；比較實(shí)例不得少于3個(gè)；選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、交易類型相同、正常交易。比較土地資產(chǎn)實(shí)例選擇1Pd=PbABCD式中：Pd為待評估土地的評估價(jià)格；Pb為可比交易實(shí)例價(jià)格；A為交易情況修正系數(shù)；B為交易日期修正系數(shù)；C為區(qū)域因素修正系數(shù)；D為個(gè)別因素修正系數(shù)。（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序具有針對性區(qū)域因素各比較因子：基礎(chǔ)設(shè)置、商業(yè)繁華成都、交通環(huán)

19、境狀況等；個(gè)別因素比較因子：綠地覆蓋率、產(chǎn)業(yè)聚集度、容積率、土地年限、面積形狀、地質(zhì)條件、成新狀況等比較因子的選擇2因素條件說明3（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要量化。進(jìn)行因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，既要客觀、具體，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待評估宗地的因素條件予以說明，最后再寫個(gè)別因素。說明因素條件時(shí)，要按規(guī)范格式描述，并注意不能同因素分析矛盾。（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序?yàn)樵谝蛩刂笜?biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素條件指數(shù)表。除估價(jià)日期、交易情況、

20、年期及容積率外，應(yīng)以待評估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定為100，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)。制定土地資產(chǎn)比較因素條件指數(shù)表4（三）市場法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估程序?qū)嵗拚蟮牡貎r(jià)計(jì)算。經(jīng)過比較分析，求出各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對象條件時(shí)的地價(jià)，再依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定的地價(jià)確定方法，確定出待評估土地的評估價(jià)格。實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算END【例8-3】第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估 評估土地資產(chǎn)剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是以被評估不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)開發(fā)的建筑物的預(yù)期收入扣除土地價(jià)格以外的有關(guān)房屋建筑成本、相關(guān)稅費(fèi)以及正常利潤后，將其差額作為土地價(jià)格的一種地產(chǎn)

21、估價(jià)方法。（四）其他評估地價(jià)的技術(shù)方法1.剩余法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估（四）其他評估地價(jià)的技術(shù)方法路線價(jià)估價(jià)法是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，對臨街道路且可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度指數(shù)和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出臨接該道路的其他宗地土地價(jià)格的一種資產(chǎn)評估技術(shù)方法。2.路線價(jià)估價(jià)法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估（四）其他評估地價(jià)的技術(shù)方法（1）路線價(jià)法的基本公式宗地價(jià)格=路線價(jià)深度百分率宗地面積運(yùn)用路線價(jià)法時(shí)，如遇街道兩邊的宗地有特殊情況存在（如路角地、兩面臨街地、三角形地、袋地等），除了應(yīng)用上述公式外，還需要進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，此時(shí)公式為：宗地價(jià)格=路線價(jià)深

22、度百分率其他修正系數(shù)宗地面積或者宗地價(jià)格=路線價(jià)深度百分率宗地面積+其他修正額2.路線價(jià)估價(jià)法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估（四）其他評估地價(jià)的技術(shù)方法（2）路線價(jià)法的操作步驟第一，確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。第二，確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。第三，確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。第四，估算宗地地價(jià)。2.路線價(jià)估價(jià)法第六章 不動(dòng)產(chǎn)評估（四）其他評估地價(jià)的技術(shù)方法（3）路線價(jià)的深度修正方法四三二一法則（4）其他宗地條件修正系數(shù)編制寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正、地價(jià)分配率修正【例8-4】2.路線價(jià)估價(jià)法房屋建筑物評估第三節(jié)一、房屋建筑物概念及分類二、房屋建筑物

23、評估三、現(xiàn)場勘查及鑒定四、房屋建筑物評估的技術(shù)方法第三節(jié) 房屋建筑物評估一、房屋建筑物評估概念及分類1.概念房屋是指供人居住、生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和進(jìn)行其他社會(huì)活動(dòng)，以及儲藏物品等的工程建筑，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成房屋及其構(gòu)筑物通稱為房屋建筑物。構(gòu)筑物則是指房屋以外的工程建筑，如道路、水壩、水井、隧道、水塔、橋梁、煙囪、圍墻等第三節(jié) 房屋建筑物評估一、房屋建筑物評估概念及分類2.分類010203經(jīng)濟(jì)用途結(jié)構(gòu)材料建筑材料商業(yè)建筑工業(yè)建筑住宅公共設(shè)施公共建筑框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)第三節(jié) 房屋建筑物評估二、房屋建筑物評估1.

24、房屋建筑物評估技術(shù)方法的選擇01020304與不動(dòng)產(chǎn)評估目的相適應(yīng)受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約與不動(dòng)產(chǎn)評估對象相適應(yīng)方法選擇要統(tǒng)籌考慮第三節(jié) 房屋建筑物評估二、房屋建筑物評估2.房屋建筑物評估準(zhǔn)備資料委托方需要提供的房屋建筑物資料清單評估人員需準(zhǔn)備的有關(guān)文件評估明細(xì)表的準(zhǔn)備第三節(jié) 房屋建筑物評估三、現(xiàn)場勘察及鑒定1.建筑物結(jié)構(gòu)、裝修的特點(diǎn)1.不同使用功能的建筑物其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的共性與差異2.相同使用功能的建筑物其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的共性與差異3.相同使用功能的建筑物因所建地區(qū)不同，其結(jié)構(gòu)、建筑和內(nèi)外裝修的共性與差異第三節(jié) 房屋建筑物評估三、現(xiàn)場勘察及鑒定2.房屋建筑物的維護(hù)、保養(yǎng)和使

25、用情況房屋建筑物結(jié)構(gòu)方面房屋建筑物裝飾方面房屋建筑物內(nèi)部設(shè)施圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)筑物及管溝功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的勘察與評判第三節(jié) 房屋建筑物評估四、評估技術(shù)方法成本法收益法市場法第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估評估值=重置成本綜合成新率或 評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）成本法計(jì)算公式第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估 評估值=重置成本綜合成新率或 評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）成本法計(jì)算公式重編預(yù)算法、預(yù)決算調(diào)整法、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法、重編概算法、概算指標(biāo)調(diào)整法、類比計(jì)算法、估算法重置成本的測算方法第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估 評估值=重置成本綜合成新率 或 評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-

26、功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）成本法計(jì)算公式使用年限法。成新率=建筑物尚可使用年限/(建筑物尚可使用年限+已使用年限)100%打分法。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分C+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合 計(jì)得分B綜合法。 成新率=使用年限法成新率權(quán)數(shù)+打分法成新率權(quán)數(shù)修復(fù)費(fèi)用法。 損耗率=修復(fù)費(fèi)用重置成本100%實(shí)體性貶值第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估 評估值=重置成本綜合成新率 或 評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）成本法計(jì)算公式功能性貶值功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配置等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值

27、損失。經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值額=RCRf【例8-5】第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（二）收益法 房屋建筑物具有獨(dú)立的、能夠連續(xù)獲得預(yù)期收益的能力;房屋建筑物未來的收益是能夠用金額計(jì)算的;房屋建筑物未來的收益應(yīng)包含風(fēng)險(xiǎn)收益。1.前提基礎(chǔ)（1）基本公式。 V=（A/R）1-1/（1+R）n（2）單獨(dú)求取建筑物的價(jià)值。Vb=（A0-VlRl）/Rb1-1/（1+Rb）n2.計(jì)算公式第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（二）收益法出租型不動(dòng)產(chǎn)評估：凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。商業(yè)經(jīng)營型不動(dòng)產(chǎn)評估：凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。生產(chǎn)型不動(dòng)產(chǎn)評估：

28、凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。3.凈收益的計(jì)算第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（二）收益法市場提取法安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法復(fù)合投資收益率法投資收益率排序插入法4.還原利率房屋建筑物還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率、建筑物還原利率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：Ro=LRl+BRb第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（二）收益法（1）單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物：應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。5.收益年限（2）土地與建筑物合一：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確

29、定未來可獲收益的年限，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 。第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（二）收益法5.收益年限（3）土地與建筑物合一的評估對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一進(jìn)行處理：先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷?！纠?-6】第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估P=交易實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)（三）市場法1.計(jì)算公式查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房屋建筑物交易的申報(bào)登記資料;查閱各種報(bào)刊上關(guān)于房屋建筑物租售的信息;以房屋建筑物購買者的身份，與房屋建筑物經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息;通過各類房屋建筑物交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息;同行之間相互提供信息資料;通過其他途徑獲取資料2.實(shí)例的搜集途徑第八章 不動(dòng)產(chǎn)評估（三）