上海大廈可行性研究分析報(bào)告

1、上海虹口嘉和大廈可行性研究報(bào)告項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：嘉和大廈上海市虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套工程開(kāi)發(fā)商上海家合置業(yè)有限公司，注冊(cè)資金1500萬(wàn)元人民幣，住宅為西江灣路272號(hào)；該公司為“三九進(jìn)展”（600614）集團(tuán)公司的內(nèi)部合資公司，有四家股東單位。項(xiàng)目所在地上海市虹口區(qū)西江灣路272號(hào)，花園路36-88號(hào)總體規(guī)劃虹口足球場(chǎng)交通樞紐配套項(xiàng)目總體規(guī)劃32萬(wàn)平方米，花園路北側(cè)為上海長(zhǎng)峰集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的14萬(wàn)平方米的雙塔五星級(jí)酒店和12萬(wàn)平方米的shopping mall，花園路南側(cè)為上海家合置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的嘉和大廈，計(jì)52126.8平方米。該段花園路建成后為四川北路商業(yè)街的延伸（路名更名為四川北

2、路）。項(xiàng)目規(guī)劃嘉和大廈由2幢28層塔樓和2層裙房組成，具體為：東樓：地下2層為物業(yè)治理用房、與地鐵口連通，地下1層為商業(yè)及設(shè)備用房，地上12層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層28層為大開(kāi)間辦公用房；西樓：地下1層為機(jī)動(dòng)車庫(kù)，地上12層為商業(yè)用房，3層為會(huì)所，4層28層為小開(kāi)間辦公用房；裙房：地上12層為商業(yè)用房，連接兩塔樓?？偟厣辖ㄖ娣e為52126.8平方米（初步設(shè)計(jì)批復(fù)為50870平方米），辦公用房42898平方米、商業(yè)用房6507平方米、會(huì)所1465平方米（實(shí)際設(shè)計(jì)均有所擴(kuò)大）。項(xiàng)目目前進(jìn)展手續(xù)情況：上海家合置業(yè)有限公司差不多取得了嘉和大廈的初步設(shè)計(jì)批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（東樓部分）、關(guān)于

3、西江灣路272號(hào)地塊綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的批復(fù)、建筑工程施工許可證，土地證在動(dòng)遷結(jié)束后以邀請(qǐng)招標(biāo)的形式獲得；動(dòng)遷進(jìn)展：目前在基地里面有28戶居民，動(dòng)遷工作仍在正常開(kāi)展工程進(jìn)展：東樓結(jié)構(gòu)封頂，裙房平坦土地，西樓未開(kāi)工（有動(dòng)遷居民未搬）合作方式由于該項(xiàng)目目前缺土地證，開(kāi)發(fā)商投入16000萬(wàn)元后沒(méi)有后續(xù)資金，希望合作伙伴出資接著開(kāi)發(fā)，以吸引新股東進(jìn)入的方式合作，但新股東最多可持有50%股權(quán)。市場(chǎng)分析1、虹口區(qū)概況虹口區(qū)位于上海市中心城區(qū)東北部，東與楊浦區(qū)相鄰，西與閘北區(qū)毗連，南至黃浦江、蘇州河，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔江相望，北與寶山區(qū)接壤。面積23.5平方公里，下轄乍浦路、嘉興路、歐陽(yáng)路、四川北路、新港路、廣

4、中路、提籃橋、曲陽(yáng)路、涼城新村9街道和江灣鎮(zhèn)，至2002年底，戶籍人口約79.1萬(wàn)。虹口，因虹口港而得名，地域成陸約在公元6至8世紀(jì)。原分屬上海、寶山兩縣；解放后，又被劃分為虹口區(qū)、北四川路區(qū)、提籃橋區(qū)；直至1984年9月三區(qū)最終正式合并，形成現(xiàn)境。虹口是集中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)為一體的中心城區(qū),曾任上海市市長(zhǎng)的朱镕基總理稱譽(yù)虹口區(qū)為“風(fēng)水寶地”。區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線橫貫區(qū)內(nèi)中部，軌道明珠線穿越區(qū)境，公交線路四通八達(dá)。虹口區(qū)目前的都市型工業(yè)形成了以箱包業(yè)為主，服裝、食品、金銀飾品、印刷等行業(yè)共同進(jìn)展的格局。四川北路商業(yè)街是是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。在全市

5、商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。吳淞路四平路外貿(mào)商務(wù)金融功能顯現(xiàn)，沿街已形成外貿(mào)商務(wù)金融功能帶和上海都市景觀線。2、商貿(mào)業(yè)態(tài)虹口商貿(mào)業(yè)歷史悠久，素來(lái)為上海的商貿(mào)大區(qū)之一。商貿(mào)業(yè)以其規(guī)模效應(yīng)躋身上海商界，專業(yè)化、多元化、大眾化的特色聲名遠(yuǎn)播。市級(jí)商業(yè)街四川北路是上海市聞名商業(yè)街之一，在全市商業(yè)中占有重要地位，享有良好聲譽(yù)。商業(yè)街商業(yè)文化設(shè)施齊全，綜合消費(fèi)功能完善，是一條集購(gòu)物、貿(mào)易、旅游、休閑、文化娛樂(lè)為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)街。此外，大柏樹(shù)工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂(lè)等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路

6、航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣(mài)、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。3、虹口區(qū)要緊規(guī)劃四川北路商業(yè)街開(kāi)發(fā)規(guī)劃四川北路商業(yè)街簡(jiǎn)介四川北路是上海聞名的市級(jí)商業(yè)街之一，全長(zhǎng)3.7公里，商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達(dá)到60萬(wàn)平方米，與南京路、淮海路共同構(gòu)成上海的中心城區(qū)商業(yè)，成為上海那個(gè)國(guó)際化消費(fèi)大都市的核心圈商業(yè)。2002年，四川北路新一輪改造全面啟動(dòng)，區(qū)政府借鑒汲取麥肯錫、AC尼爾森等國(guó)際聞名咨詢公司和聞名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商業(yè)街功能和形態(tài)規(guī)劃。此次規(guī)劃范圍南起蘇州河、北至魯迅公園、東起四平路吳淞路、西至輕軌河南北路

7、，規(guī)劃面積2.1平方公里；規(guī)劃堅(jiān)持形態(tài)建設(shè)和功能開(kāi)發(fā)相結(jié)合，商業(yè)、文化、旅游、體育等資源相融合，推進(jìn)“南、中、北”三個(gè)功能組團(tuán)開(kāi)發(fā)：南段：北蘇州河路海寧路；中段：海寧路海倫西路；北段：海倫西路虹口足球場(chǎng)。四川北路南段簡(jiǎn)介 時(shí)尚休閑的蘇州河北岸南段位于蘇州河畔到海寧路之間，同時(shí)與北外灘、外灘相連，接近繁華的南京東路，處于黃浦江與蘇州河的交匯處，將建成時(shí)尚、休閑的國(guó)際名品走廊；以大型購(gòu)物中心、旗艦店?duì)I造繁華的商業(yè)氛圍，且輔以大量品牌專賣(mài)店，支撐南段消費(fèi)；該地段腹地江建筑部分高檔智能辦公樓和高級(jí)居住小區(qū)。四川北路中段 生態(tài)與商貿(mào)融合的黃金腰帶中段充分利用軌道交通東寶興路站和溧陽(yáng)路站的交通優(yōu)勢(shì)，以及俞

8、涇浦的親水特色，依托已建成的四川北路綠地，建成以電子娛樂(lè)商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施及商務(wù)酒店、高級(jí)酒店式公寓等商務(wù)辦公樓宇，形成集五星級(jí)賓館、商業(yè)、娛樂(lè)、休閑和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心。四川北路北段 歷史與文化相凝聚的人性空間北段以多倫路二期項(xiàng)目、虹口足球場(chǎng)、交通樞紐綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為支點(diǎn)，開(kāi)發(fā)車站經(jīng)濟(jì)，建成集交通樞紐、高檔不墅群、特大型攝取服務(wù)中心，高檔酒店、娛樂(lè)、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂(lè)圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。其中，多倫路文化名人街二期項(xiàng)目規(guī)劃范圍東至四川北路、南抵海倫西路、西臨明珠線一期、北接?xùn)|江灣路。以多倫路鴻德堂為中心建設(shè)文化

9、雕塑廣場(chǎng)，連續(xù)多倫路文化氣息之余，提供現(xiàn)代中國(guó)藝術(shù)戶外集中地、藝術(shù)家與游人的精神溝通匯點(diǎn)，建成具有文化特色的歷史悠久建筑和風(fēng)貌街區(qū)。此外，大柏樹(shù)工貿(mào)中心區(qū)集家電、家具、裝飾用品、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)集聚起物流、商流、人流；多倫路文化名人街亦雅亦俗，觀光、展覽、休閑、娛樂(lè)等功能融為一體；提籃橋商圈、東大名路航運(yùn)街以航運(yùn)交易、專業(yè)服務(wù)、特色休閑滿足客商、消費(fèi)者需求；商業(yè)副中心格局逐漸顯現(xiàn)；連鎖、專賣(mài)、郵購(gòu)、市場(chǎng)等業(yè)態(tài)日益成熟，填補(bǔ)上了傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)空白。4、虹口區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況虹口區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2003年開(kāi)始的急速上升，及2004年初大部分樓盤(pán)月平均價(jià)格較上月有200元/平方米左右的增幅后，現(xiàn)在區(qū)域總體房?jī)r(jià)

10、保持穩(wěn)定，重要的緣故是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)不樓盤(pán)還出現(xiàn)了滯銷狀態(tài)。位于楊樹(shù)浦路的濱江雅墅.臨潼苑定位在疊加式不墅小區(qū)，在售165228平方米的房源，價(jià)格維持在1320021800元/平方米，去年開(kāi)盤(pán)至今仍剩余20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有上海之星摩天輪，但總價(jià)在240370萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，依舊難得購(gòu)房者青睞。據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)，6月份開(kāi)始，虹口區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。要緊分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、四川北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒(méi)有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。四川北路板塊

11、內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤(pán)推出的房源面積比較適中，逸居虹口面積最為緊湊。此外，虹口區(qū)下半年上市的房源盡管數(shù)量多，但房?jī)r(jià)接著走高。虹口房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)，虹口區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著M8、M1號(hào)線等建設(shè)而得到改變?！敖煌ňW(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了虹口高檔樓盤(pán)的匯聚，外灘江景更是誘人因素，虹口區(qū)、特不是北外灘的房?jī)r(jià)走高已是不爭(zhēng)事實(shí)。只是，在良好可能的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！氨M管有規(guī)劃支持，但10個(gè)月猛漲7成確有過(guò)速之嫌，透支以后購(gòu)買(mǎi)力的可能性特不大。虹口地域差異較大，相

12、比起黃金地段的北外灘及四川北路，其他虹口板塊就要差專門(mén)多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤(pán)目前已有疲態(tài)。北外灘、四川北路板塊情況價(jià)格變動(dòng)情況自2003年下半年起，虹口區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià)15000元/平方米的恒升半島國(guó)際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá)21800元/平方米的臨潼苑，四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國(guó)際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也突破萬(wàn)元。板塊分析：該板塊從地理位置上講，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房?jī)r(jià)上升的要緊緣故是四川北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。顯然，板塊價(jià)格已過(guò)渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房

13、及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至接著攀高值得懷疑。涼城板塊價(jià)格變動(dòng)情況：一品新筑2003年8月均價(jià)僅為5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且銷售一空；良辰世家2003年9月均價(jià)5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出時(shí)均價(jià)升至6400元/平方米；而豐華家園今年初開(kāi)案即摸高至7000元/平方米。板塊分析：在北外灘、周家嘴路沿線樓盤(pán)售價(jià)大幅上揚(yáng)的阻礙下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市，自2003年年中起也頻頻上演“房?jī)r(jià)三級(jí)跳”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒(méi)有明顯改善，近期又無(wú)市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能講是借了自己身處“虹口”的光。四平

14、板塊價(jià)格變動(dòng)情況：位于四平路四達(dá)路口的世博花園2003年9月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在8500元/平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤(pán)均價(jià)在7000元/平方米左右，虹口足球場(chǎng)附近的花園城二期9月底均價(jià)8000元/平方米左右，而花園城三期下月開(kāi)案價(jià)格為920010000元/平方米。板塊分析：本板塊2003年盡管也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng)，同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況，而且在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以那個(gè)售價(jià)來(lái)看，相對(duì)本區(qū)域其它板塊，泡沫較少。5、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)研究 我們對(duì)虹口足球場(chǎng)及四川北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和嘉和大廈接近的樓盤(pán)進(jìn)行逐

15、一比較如下：高級(jí)住宅凱潤(rùn)金城，四川北路東寶興路，共4棟，3棟住宅，1棟商辦（15樓為商鋪），現(xiàn)出售2號(hào)樓住宅（共28層），建筑面積：75.61178.4平方米，價(jià)格：1260017200元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于四川北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈?；▓@城三期，花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積：100平方米左右，價(jià)格：10000元/平方米（平均）；簡(jiǎn)評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和嘉和大廈位置不相上下，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于嘉和大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于嘉和大廈。酒店式公寓國(guó)際明佳城，四川北路公園內(nèi)湖畔（衡水路），31層，以60平米的小戶型為主，全裝修，價(jià)格：

16、15000元/平方米，該項(xiàng)目已差不多售磬；簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于四川北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于嘉和大廈；民達(dá)大廈，四川北路多倫路口，戶型面積：50平方米左右，價(jià)格：13000元/平方米；簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是上海愛(ài)護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于嘉和大廈，價(jià)值比較接近。商鋪榮欣大廈，四川北路多倫路路口，24樓是商鋪，2樓租金：6.57元/m2天，售價(jià)：28000元/平方米位置目前優(yōu)于嘉和大廈，然而進(jìn)展?jié)摿Σ蛔?；依照現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，最高價(jià)是28000元/平方米，可能均價(jià)在26000元/平方米左右6、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位嘉和大廈差不多開(kāi)工建設(shè)，功能定位完成

17、。其辦公樓定位于全裝修的SOHO辦公和酒店式公寓，2層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。7、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為，嘉和大廈目前定位于SOHO辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在1000015000元/平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)差不多持平（1300015000元/平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于四川北路的價(jià)格（四川北路北端26000元/平方米）。據(jù)此，我們認(rèn)為嘉和大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、虹口足球場(chǎng)交通樞紐，其SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守可能在12000元/平方米，有達(dá)到15000元/平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；

18、商鋪價(jià)格目前保守可能在25000元/平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。三、項(xiàng)目可行方案本合作項(xiàng)目可行的方案為：方案一：收購(gòu)上海家合置業(yè)有限公司50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股對(duì)上海家合置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估；原股東轉(zhuǎn)讓50%股權(quán)給我公司；我公司對(duì)家合置業(yè)公司投資，退出股東收回投資；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案二：上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股（擴(kuò)100%），我公司作為新投資方進(jìn)入，控股50%對(duì)上海家合置業(yè)有限公司前面投入的資金（16000萬(wàn)元）進(jìn)行審計(jì)，同時(shí)獵取大量的公司資料；上海家合置業(yè)有限公司增資擴(kuò)股，從1500萬(wàn)元增到

19、3000萬(wàn)元，我公司注入注冊(cè)資金1500萬(wàn)元，持家合置業(yè)50%股權(quán)，并入主董事會(huì)；以審計(jì)結(jié)果為依據(jù)，我公司接著對(duì)家合置業(yè)投資，達(dá)到其他股東先期投入的資金量（16000萬(wàn)元）后，各股東按比例出資，可能到時(shí)差不多拿到土地證，能夠融資或預(yù)售，家合置業(yè)能夠自身運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益各股東按照股份各自承擔(dān)和享受。方案比較：相關(guān)于方案二，方案一有如下缺點(diǎn)：操作周期長(zhǎng)，涉及到資產(chǎn)評(píng)估和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；資產(chǎn)評(píng)估勢(shì)必產(chǎn)生資產(chǎn)溢價(jià)，對(duì)方操作比較難（原價(jià)轉(zhuǎn)讓），對(duì)我公司增加投資成本；退出股東的投資退出，增加了我公司對(duì)項(xiàng)目的投資資金（具體金額目前不詳）。建議方案：目前按照方案二的方向努力，在談判中發(fā)覺(jué)問(wèn)題再行研究決策。項(xiàng)目的

20、設(shè)計(jì)方案略。四、財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目為收購(gòu)之在建項(xiàng)目，因此專門(mén)多的成本預(yù)測(cè)基于項(xiàng)目的現(xiàn)狀，而且由于項(xiàng)目土地非招標(biāo)出讓地塊，涉及到居民和單位動(dòng)遷，成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性較差。故而成本預(yù)測(cè)差不多上依照上海市目前一般行情，但加大不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)比例。成本預(yù)測(cè)土地成本（含動(dòng)遷費(fèi)用和土地出讓金）合同動(dòng)遷費(fèi)用按照上海家合置業(yè)有限公司與上海市軌道交通虹口區(qū)指揮部簽訂的房屋拆遷合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議，本項(xiàng)目的全部動(dòng)遷費(fèi)用為8850萬(wàn)元（不含膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷）；實(shí)際動(dòng)遷情況按照三九科技的于董介紹，可能本項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用達(dá)到11000萬(wàn)元左右；按照市場(chǎng)行情可能的動(dòng)遷費(fèi)用從市場(chǎng)行情結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)留下的居民住宅情況可能：新工房114戶40萬(wàn)元/

21、戶=4560萬(wàn)元，新里171戶33萬(wàn)元/戶=5643萬(wàn)元，個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)補(bǔ)償4戶50萬(wàn)元/戶=200萬(wàn)元，其他非居住房屋補(bǔ)償費(fèi)444萬(wàn)元（合同數(shù)），代理經(jīng)租113萬(wàn)元（合同數(shù)），拆除范圍內(nèi)的環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)5萬(wàn)元（合同數(shù)），膠帶股份范圍內(nèi)的拆遷費(fèi)用：2000萬(wàn)元（合同數(shù)）總計(jì)動(dòng)遷費(fèi)用為：12521萬(wàn)元考慮市政動(dòng)遷的成本操縱力度，該項(xiàng)目的動(dòng)遷費(fèi)用可能在11000萬(wàn)元左右能夠完成。開(kāi)發(fā)商介紹的土地出讓金按照三九科技的于董介紹，可能本項(xiàng)目的土地出讓金在3000萬(wàn)元以內(nèi)；按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算虹口區(qū)目前的土地價(jià)值評(píng)估約為20000元/平方米，扣除動(dòng)遷費(fèi)用外的價(jià)值約800010000元/平方米（即600萬(wàn)元/畝左

22、右），按照30%計(jì)算土地出讓金：10000元/平方米30%9555平方米=2866.5萬(wàn)元土地出讓金應(yīng)該在3000萬(wàn)元以內(nèi)（若考慮土地出讓金區(qū)得部分的返還，資金支出可能在2000萬(wàn)元以內(nèi)）配套費(fèi)用本項(xiàng)目為辦公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各區(qū)的市政公司按照此標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)配套；小配套標(biāo)準(zhǔn)能夠參照住宅項(xiàng)目，但不包干，依照項(xiàng)目的容量收取，可能比住宅項(xiàng)目高20%左右：220元/平方米120%=264元/平方米配套費(fèi)用總計(jì)為764元/平方米，764元/平方米52126.8平方米=3982.5萬(wàn)元前期費(fèi)用按照150元/平方米估算，為782萬(wàn)元。建安費(fèi)用從上海家合置業(yè)公司與廣東省第二建筑工程公司（滬

23、）簽訂的建設(shè)工程施工合同能夠看出為最終審計(jì)結(jié)算合同，對(duì)造價(jià)無(wú)參照意義；土建工程：2300元/平方米外墻： 600元/平方米一般水電安裝： 75元/平方米設(shè)備（電梯、水泵等）：200元/平方米消防設(shè)施：125元/平方米精裝修：1500元/平方米（商場(chǎng)部位除外）建安費(fèi)用總計(jì)為4800元/平方米（商場(chǎng)部位為3300元/平方米），4800元/平方米44665.3平方米=21439.3萬(wàn)元3300元/平方米7461.5平方米=2462.3萬(wàn)元 共：23901.6萬(wàn)元治理費(fèi)用：1500萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：700萬(wàn)元（目前沒(méi)有產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，可能貸款10000萬(wàn)元，使用1年）銷售稅費(fèi)（6%計(jì)，因家合置業(yè)公司能夠返還

24、營(yíng)業(yè)稅50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米計(jì)算，銷售收入52800萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)3168萬(wàn)元；商場(chǎng)（8000平方米）按照25000元/平方米計(jì)算，銷售收入20000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)1200萬(wàn)元；地下部分（略）總計(jì)4368萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、配套費(fèi)用之和的10%計(jì)算，為：4188.4萬(wàn)元成本預(yù)測(cè)總計(jì)為：53812萬(wàn)元，單位地上建筑面積成本：10323元/平方米利潤(rùn)分析銷售收入酒店式公寓：52800萬(wàn)元（12000元/平方米）商場(chǎng)：20000萬(wàn)元（25000元/平方米）銷售總收入：72800萬(wàn)元（未計(jì)入地下商場(chǎng)部分、車庫(kù)部分的收入）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：5381

25、2萬(wàn)元稅前利潤(rùn)：18988萬(wàn)元稅后利潤(rùn)為：12722萬(wàn)元（盡管該公司有地稅返還50%的優(yōu)惠，但可能比例較?。╉?xiàng)目進(jìn)度安排本項(xiàng)目的東樓差不多結(jié)構(gòu)封頂，目前居民動(dòng)遷尚余28戶；在資金到位的前提下，可能動(dòng)遷于1個(gè)月到2個(gè)月內(nèi)結(jié)束；可能9月底能夠辦理土地證；東樓接著進(jìn)入安裝工程，可能年底差不多竣工，2005年5月交付；西樓在動(dòng)遷結(jié)束后，可能于10月份開(kāi)工，2005年年底結(jié)構(gòu)封頂，2006年年底竣工交付。現(xiàn)金流量分析目前沒(méi)有獲得對(duì)方項(xiàng)目的詳細(xì)資料，無(wú)法排出詳細(xì)的現(xiàn)金流量表，然而依照介紹、資料和現(xiàn)場(chǎng)情況，能夠得出大致的現(xiàn)金流量打算為：2004年9月：動(dòng)遷款支付 5000萬(wàn)元土地出讓金支付 3000萬(wàn)元設(shè)備

26、采購(gòu)支付 2000萬(wàn)元（目前東樓結(jié)構(gòu)封頂，但無(wú)資金進(jìn)行設(shè)備、裝飾材料采購(gòu)，工程進(jìn)展緩慢）其他 1000萬(wàn)元2004年4季度：項(xiàng)目融資流入 12000萬(wàn)元工程款支付 2000萬(wàn)元設(shè)備款支付 1000萬(wàn)元?dú)w還原股東投入資金 5000萬(wàn)元（假設(shè)我公司投入11000萬(wàn)元后獲得貸款，原股東對(duì)等應(yīng)在項(xiàng)目中投入11000萬(wàn)元，收回投資款5000萬(wàn)元）配套等 1000萬(wàn)元2005年1季度：工程款等支付 2000萬(wàn)元2005年2季度： 開(kāi)始預(yù)售 預(yù)售回籠款用于工程建設(shè)投資收益據(jù)介紹，家合公司差不多投入16000萬(wàn)元（最終需審計(jì)），其中動(dòng)遷支付5700萬(wàn)元；新加入資金以50%的股權(quán)對(duì)等投資，也即16000萬(wàn)元，其

27、中在投資滿11000萬(wàn)元后即可得到土地證（四證齊，其中約5000萬(wàn)元的動(dòng)遷資金、3000萬(wàn)元的土地出讓金），即可融資或可預(yù)售。從目前信息來(lái)看，短期內(nèi)需支付16000萬(wàn)元，實(shí)際占用資金約11000萬(wàn)元。以16000萬(wàn)元的投資額計(jì)算，占用2年半時(shí)刻，其稅后收益為12722萬(wàn)元50%=6361萬(wàn)元，年投資收益率15.9%。風(fēng)險(xiǎn)因素項(xiàng)目目前的風(fēng)險(xiǎn)因素要緊有：土地證的風(fēng)險(xiǎn)。但該項(xiàng)目為“虹口足球場(chǎng)綜合交通樞紐配套項(xiàng)目”，同時(shí)家合公司差不多取得了虹口區(qū)進(jìn)展打算委員會(huì)的立項(xiàng)批復(fù)、取得上海市都市規(guī)劃治理局核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、虹口區(qū)建設(shè)和治理委員會(huì)與家合置業(yè)簽訂的投資協(xié)議、上海市建筑業(yè)治理辦公室簽發(fā)的建筑工

28、程施工許可證等，對(duì)方介紹的政府允諾進(jìn)行土地邀請(qǐng)招標(biāo)的事項(xiàng)差不多能夠從上述這些資料中得到證實(shí)，可能在動(dòng)遷結(jié)束后即可通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)的方式獲得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)；開(kāi)發(fā)成本的風(fēng)險(xiǎn)。我們實(shí)地查看了動(dòng)遷進(jìn)度，在基地里面留有為數(shù)不多的零星居民，并據(jù)介紹本項(xiàng)目動(dòng)遷共有12個(gè)強(qiáng)遷指標(biāo)，8個(gè)還沒(méi)有使用，從市政動(dòng)遷的力度等方面考慮，動(dòng)遷成本和動(dòng)遷進(jìn)度應(yīng)該能得到保障；然而對(duì)項(xiàng)目與地鐵通道建設(shè)的成本關(guān)系，目前沒(méi)有得到資料，需進(jìn)一步核實(shí)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目地段優(yōu)越，而且有四川北路的延伸概念、交通樞紐（設(shè)計(jì)客流量50000人次/天）概念、對(duì)面五星級(jí)酒店、大型立體停車庫(kù)等的項(xiàng)目組合，市場(chǎng)推廣的風(fēng)險(xiǎn)專門(mén)小，而且本報(bào)告提出的市場(chǎng)銷售價(jià)僅立足于目前虹口足球場(chǎng)商圈的現(xiàn)狀，沒(méi)有考慮今后幾年的快速增長(zhǎng)，因此項(xiàng)目的市場(chǎng)前景比較樂(lè)觀。收購(gòu)公司風(fēng)險(xiǎn)。收購(gòu)公司的要緊有兩項(xiàng)或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)和人員安置風(fēng)險(xiǎn)，或有負(fù)債我們能夠在收購(gòu)過(guò)程中讓對(duì)方的集團(tuán)公司予以擔(dān)保，家合