振業(yè)惠陽項目前期定位報告

1、PAGE 第 PAGE 160 頁 共 NUMPAGES 160 頁謹呈:惠惠陽市振振業(yè)創(chuàng)新新發(fā)展有有限公司司振業(yè)惠陽陽項目前前期定位位報告二00六六年五月月 目 錄錄TOC o 1-8 h z u HYPERLINK l _Toc136588048 第一部分分 項目目區(qū)域價價值分析析 PAGEREF _Toc136588048 h 7 HYPERLINK l _Toc136588049 一、影響響區(qū)域城城市發(fā)展展與規(guī)劃劃的因素素 PAGEREF _Toc136588049 h 7 HYPERLINK l _Toc136588050 1、惠陽陽區(qū)總體體城市發(fā)發(fā)展與規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _To

2、c136588050 h 7 HYPERLINK l _Toc136588051 1.1.規(guī)劃背背景 PAGEREF _Toc136588051 h 7 HYPERLINK l _Toc136588052 1.2.具體規(guī)規(guī)劃發(fā)展展措施 PAGEREF _Toc136588052 h 7 HYPERLINK l _Toc136588053 1.2.1.調(diào)調(diào)整優(yōu)化化發(fā)展思思路 PAGEREF _Toc136588053 h 7 HYPERLINK l _Toc136588054 1.2.2.調(diào)調(diào)整優(yōu)化化城市規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588054 h 9 HYPERLINK l _Toc

3、136588055 1.2.3.調(diào)調(diào)整優(yōu)化化產(chǎn)業(yè)布布局 PAGEREF _Toc136588055 h 9 HYPERLINK l _Toc136588056 1.2.4.調(diào)調(diào)整優(yōu)化化外商投投資和民民營經(jīng)濟濟發(fā)展措措施 PAGEREF _Toc136588056 h 10 HYPERLINK l _Toc136588057 2、區(qū)域域在惠陽陽區(qū)城市市發(fā)展與與規(guī)劃中中的功能能定位 PAGEREF _Toc136588057 h 10 HYPERLINK l _Toc136588058 2.1.惠陽新新中心區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588058 h 10 HYPERLINK l

4、 _Toc136588059 2.1.1.規(guī)規(guī)劃背景景 PAGEREF _Toc136588059 h 10 HYPERLINK l _Toc136588060 2.1.2.地地理位置置與自然然條件 PAGEREF _Toc136588060 h 11 HYPERLINK l _Toc136588061 2.1.3.規(guī)規(guī)劃性質(zhì)質(zhì)及規(guī)模模 PAGEREF _Toc136588061 h 11 HYPERLINK l _Toc136588064 2.1.4.土土地利用用規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588064 h 13 HYPERLINK l _Toc136588066 2.2.區(qū)域在在惠

5、陽區(qū)區(qū)城市發(fā)發(fā)展與規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588066 h 14 HYPERLINK l _Toc136588067 2.2.1.秋秋長概況況 PAGEREF _Toc136588067 h 14 HYPERLINK l _Toc136588068 2.2.2.基基礎(chǔ)設(shè)施施 PAGEREF _Toc136588068 h 15 HYPERLINK l _Toc136588071 2.2.3.金金融商貿(mào)貿(mào) PAGEREF _Toc136588071 h 16 HYPERLINK l _Toc136588072 2.2.4.工工業(yè)概況況 PAGEREF _Toc136588072 h

6、 16 HYPERLINK l _Toc136588073 2.2.5.優(yōu)優(yōu)惠政策策 PAGEREF _Toc136588073 h 17 HYPERLINK l _Toc136588074 2.2.6.房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc136588074 h 17 HYPERLINK l _Toc136588075 二、區(qū)域域發(fā)展研研究現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc136588075 h 19 HYPERLINK l _Toc136588076 1、區(qū)域域經(jīng)濟社社會發(fā)展展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc136588076 h 19 HYPERLINK l _Toc13658807

7、7 1.1.惠陽地地區(qū)城市市發(fā)展概概述 PAGEREF _Toc136588077 h 19 HYPERLINK l _Toc136588078 1.2.惠陽地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)簡簡述 PAGEREF _Toc136588078 h 19 HYPERLINK l _Toc136588082 1.3.惠陽區(qū)區(qū)域競爭爭力分析析 PAGEREF _Toc136588082 h 22 HYPERLINK l _Toc136588083 1.4.大亞灣灣宏觀經(jīng)經(jīng)濟分析析 PAGEREF _Toc136588083 h 23 HYPERLINK l _Toc136588088 2、區(qū)域域的配套套設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀 P

8、AGEREF _Toc136588088 h 25 HYPERLINK l _Toc136588089 3、區(qū)域域的交通通組織現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc136588089 h 26 HYPERLINK l _Toc136588090 三、區(qū)域域未來發(fā)發(fā)展研究究 PAGEREF _Toc136588090 h 29 HYPERLINK l _Toc136588091 1、區(qū)域域經(jīng)濟社社會發(fā)展展預(yù)測 PAGEREF _Toc136588091 h 29 HYPERLINK l _Toc136588092 2、區(qū)域域未來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局局研究 PAGEREF _Toc136588092 h 30 H

9、YPERLINK l _Tocc136658880933 3、區(qū)域域的配套套設(shè)施建建設(shè) PAGEREF _Toc136588093 h 30 HYPERLINK l _Toc136588094 4、區(qū)域域的未來來交通體體系研究究 PAGEREF _Toc136588094 h 32 HYPERLINK l _Toc136588095 4.1.五橫三三縱，密密切合作作 PAGEREF _Toc136588095 h 32 HYPERLINK l _Toc136588096 4.2.近期將將開工的的部分交交通項目目 PAGEREF _Toc136588096 h 33 HYPERLINK l _T

10、oc136588097 4.3.小節(jié) PAGEREF _Toc136588097 h 34 HYPERLINK l _Toc136588098 四、項目目區(qū)位價價值分析析 PAGEREF _Toc136588098 h 35 HYPERLINK l _Toc136588099 1、項目目區(qū)位價價值 PAGEREF _Toc136588099 h 35 HYPERLINK l _Toc136588100 1.1.地理區(qū)區(qū)位價值值 PAGEREF _Toc136588100 h 35 HYPERLINK l _Toc136588101 1.2.投資價價值 PAGEREF _Toc136588101

11、 h 35 HYPERLINK l _Toc136588102 1.3.發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc136588102 h 36 HYPERLINK l _Toc136588103 2、各物物業(yè)類型型研究范范圍確定定 PAGEREF _Toc136588103 h 37 HYPERLINK l _Toc136588104 第二部分分 項目住住宅可行行性研究究 PAGEREF _Toc136588104 h 38 HYPERLINK l _Toc136588105 一、住宅宅開發(fā)與與項目總總體開發(fā)發(fā)的關(guān)系系 PAGEREF _Toc136588105 h 38 HYPERLINK l _

12、Toc136588106 二、惠陽陽住宅開開發(fā)宏觀觀市場環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc136588106 h 38 HYPERLINK l _Toc136588107 1、惠陽陽區(qū)住宅宅市場供供需狀況況及特征征分析 PAGEREF _Toc136588107 h 38 HYPERLINK l _Toc136588108 1.1.土地市市場供應(yīng)應(yīng)分析 PAGEREF _Toc136588108 h 38 HYPERLINK l _Toc133658881009 1.22.房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)大宗土土地儲備備情況 PAGEREF _Toc136588109 h 39 HYPERLINK l _Toc1

13、36588110 1.3.片區(qū)在在售項目目供應(yīng)分分析 PAGEREF _Toc136588110 h 40 HYPERLINK l _Toc136588111 1.4.需求狀狀況 PAGEREF _Toc136588111 h 41 HYPERLINK l _Toc136588114 2、惠陽陽區(qū)住宅宅市場需需求及特特征分析析 PAGEREF _Toc136588114 h 42 HYPERLINK l _Toc136588115 3、住宅宅客戶行行業(yè)分布布分析 PAGEREF _Toc136588115 h 42 HYPERLINK l _Toc136588116 三、可比比住宅案案例調(diào)查查

14、 PAGEREF _Toc136588116 h 43 HYPERLINK l _Toc136588117 1、半島島1號 PAGEREF _Toc136588117 h 43 HYPERLINK l _Toc136588118 2、棕櫚櫚島 PAGEREF _Toc136588118 h 45 HYPERLINK l _Toc136588119 3、中銘銘豪園 PAGEREF _Toc136588119 h 47 HYPERLINK l _Toc136588120 4、瑞景景居 PAGEREF _Toc136588120 h 49 HYPERLINK l _Toc136588121 5、錦江

15、江國際花花園 PAGEREF _Toc136588121 h 51 HYPERLINK l _Toc136588122 6、中區(qū)區(qū)華府 PAGEREF _Toc136588122 h 53 HYPERLINK l _Toc136588123 四、區(qū)域域住宅市市場需求求因素研研究 PAGEREF _Toc136588123 h 55 HYPERLINK l _Toc136588124 1、區(qū)域域城市功功能規(guī)劃劃對住宅宅開發(fā)的的影響 PAGEREF _Toc136588124 h 55 HYPERLINK l _Toc136588125 2、區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布與與發(fā)展 PAGEREF _Toc13

16、6588125 h 57 HYPERLINK l _Toc136588126 3、區(qū)域域住宅的的對外輻輻射能力力 PAGEREF _Toc136588126 h 60 HYPERLINK l _Toc136588127 4、區(qū)域域住宅與與區(qū)域外外商務(wù)區(qū)區(qū)的競爭爭分析 PAGEREF _Toc136588127 h 61 HYPERLINK l _Toc136588128 五、項目目目標消消費群體體研究 PAGEREF _Toc136588128 h 62 HYPERLINK l _Toc136588129 1、目標標客戶地地理區(qū)域域來源分分析 PAGEREF _Toc136588129 h 6

17、2 HYPERLINK l _Toc136588130 2、目標標客戶租租賃習慣慣與特點點 PAGEREF _Toc136588130 h 63 HYPERLINK l _Toc136588131 六、住宅宅開發(fā)可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588131 h 64 HYPERLINK l _Toc136588132 1、未來來區(qū)域住住宅市場場發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc136588132 h 64 HYPERLINK l _Toc136588133 2、潛在在客戶來來源總量量與結(jié)構(gòu)構(gòu) PAGEREF _Toc136588133 h 65 HYPERLINK l _Toc

18、136588134 3、項目目住宅開開發(fā)可行行性分析析 PAGEREF _Toc136588134 h 65 HYPERLINK l _Toc136588135 第三部分分 項目目商業(yè)可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588135 h 67 HYPERLINK l _Toc136588136 一、項目目商業(yè)發(fā)發(fā)展與項項目總體體開發(fā)的的關(guān)系 PAGEREF _Toc136588136 h 67 HYPERLINK l _Toc136588137 二、惠陽陽區(qū)商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀市市場環(huán)境境 PAGEREF _Toc136588137 h 67 HYPERLINK l _Toc13658

19、8138 1、惠陽陽商業(yè)房房地產(chǎn)供供需狀況況分析 PAGEREF _Toc136588138 h 67 HYPERLINK l _Toc136588139 1.1.近年惠惠陽商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)總總量 PAGEREF _Toc136588139 h 67 HYPERLINK l _Toc136588140 1.2.近年惠惠陽商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)交易總總量 PAGEREF _Toc136588140 h 68 HYPERLINK l _Toc136588141 2、惠陽陽商業(yè)消消費需求求心理、習慣分分析 PAGEREF _Toc136588141 h 68 HYPERLINK l _Toc1365881

20、42 2.1.購鋪首首選區(qū)域域 PAGEREF _Toc136588142 h 68 HYPERLINK l _Toc136588143 2.2.購買商商鋪考慮慮因素 PAGEREF _Toc136588143 h 69 HYPERLINK l _Toc136588144 2.3.選擇購購買商鋪鋪的形式式 PAGEREF _Toc136588144 h 69 HYPERLINK l _Toc136588145 2.4.購買商商鋪的目目的 PAGEREF _Toc136588145 h 70 HYPERLINK l _Tooc133658881446 三、惠惠陽區(qū)商商業(yè)房地地產(chǎn)現(xiàn)狀狀 PAGER

21、EF _Toc136588146 h 70 HYPERLINK l _Toc136588147 1、惠陽陽區(qū)商業(yè)業(yè)特征 PAGEREF _Toc136588147 h 70 HYPERLINK l _Toc136588148 1.1.區(qū)域商商圈定義義 PAGEREF _Toc136588148 h 70 HYPERLINK l _Toc136588149 1.2.商業(yè)格格局 PAGEREF _Toc136588149 h 71 HYPERLINK l _Toc136588150 2、惠陽陽在售及及典型項項目分析析 PAGEREF _Toc136588150 h 72 HYPERLINK l _

22、Toc136588151 2.1.錦江國國際 PAGEREF _Toc136588151 h 72 HYPERLINK l _Toc136588152 2.2.時代廣廣場 PAGEREF _Toc136588152 h 73 HYPERLINK l _Toc136588153 2.3.惠陽電電子城 PAGEREF _Toc136588153 h 74 HYPERLINK l _Toc136588154 2.4.世貿(mào)廣廣場 PAGEREF _Toc136588154 h 75 HYPERLINK l _Toc136588155 3、總結(jié)結(jié)分析 PAGEREF _Toc136588155 h 75

23、 HYPERLINK l _Tooc133658881556 4、惠陽陽區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)概概況 PAGEREF _Toc136588156 h 76 HYPERLINK l _Toc136588157 4.1.業(yè)態(tài)分分布 PAGEREF _Toc136588157 h 76 HYPERLINK l _Toc136588158 4.2.租金與與售價情情況 PAGEREF _Toc136588158 h 77 HYPERLINK l _Toc136588159 4.3.租金與與售價分分析 PAGEREF _Toc136588159 h 77 HYPERLINK l _Toc136588160 4.4.

24、惠陽區(qū)區(qū)商業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc136588160 h 78 HYPERLINK l _Toc136588161 4.5.惠陽區(qū)區(qū)商業(yè)特特征及趨趨勢 PAGEREF _Toc136588161 h 79 HYPERLINK l _Toc136588162 四、項目目所在區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)研究 PAGEREF _Toc136588162 h 80 HYPERLINK l _Toc136588163 1、片區(qū)區(qū)商業(yè)格格局 PAGEREF _Toc136588163 h 80 HYPERLINK l _Toc136588164 2、消費費習慣分分析 PAGEREF _Toc1365881

25、64 h 81 HYPERLINK l _Toc136588165 3、片區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢勢 PAGEREF _Toc136588165 h 81 HYPERLINK l _Toc136588166 五、項目目商業(yè)發(fā)發(fā)展模式式借鑒 PAGEREF _Toc136588166 h 81 HYPERLINK l _Toc136588167 1、社區(qū)區(qū)商業(yè)的的分類 PAGEREF _Toc136588167 h 81 HYPERLINK l _Toc136588171 2、萬科科商業(yè)開開發(fā)案例例分析 PAGEREF _Toc136588171 h 83 HYPERLINK l _Tocc13665

26、8881722 3、區(qū)域域商業(yè)開開發(fā)案例例分析 PAGEREF _Toc136588172 h 85 HYPERLINK l _Toc136588173 4、商業(yè)業(yè)開發(fā)策策略 PAGEREF _Toc136588173 h 87 HYPERLINK l _Toc136588174 六、結(jié)論論 PAGEREF _Toc136588174 h 88 HYPERLINK l _Toc136588175 第四部分分 項目寫寫字樓可可行性研研究 PAGEREF _Toc136588175 h 89 HYPERLINK l _Toc136588176 一、寫字字樓開發(fā)發(fā)與項目目總體開開發(fā)的關(guān)關(guān)系 PAGE

27、REF _Toc136588176 h 89 HYPERLINK l _Toc136588177 二、惠陽陽寫字樓樓開發(fā)宏宏觀市場場環(huán)境 PAGEREF _Toc136588177 h 89 HYPERLINK l _Toc136588178 1、惠陽陽區(qū)寫字字樓市場場供應(yīng)及及特征分分析 PAGEREF _Toc136588178 h 89 HYPERLINK l _Toc136588179 2、惠陽陽區(qū)寫字字樓市場場需求及及特征分分析 PAGEREF _Toc136588179 h 89 HYPERLINK l _Toc136588180 3、寫字字樓客戶戶行業(yè)分分布分析析 PAGEREF

28、_Toc136588180 h 90 HYPERLINK l _Toc136588181 三、區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌鲂栊枨笠蛩厮匮芯?PAGEREF _Toc136588181 h 90 HYPERLINK l _Toc136588182 1、區(qū)域域城市功功能規(guī)劃劃對寫字字樓開發(fā)發(fā)的影響響 PAGEREF _Toc136588182 h 90 HYPERLINK l _Toc136588183 2、區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布與與發(fā)展 PAGEREF _Toc136588183 h 90 HYPERLINK l _Toc136588184 3、區(qū)域域?qū)懽謽菢堑膶ν馔廨椛淠苣芰?PAGEREF _Toc136

29、588184 h 91 HYPERLINK l _Toc136588185 四、寫字字樓開發(fā)發(fā)可行性性研究 PAGEREF _Toc136588185 h 91 HYPERLINK l _Toc136588186 1、未來來區(qū)域?qū)憣懽謽鞘惺袌霭l(fā)展展趨勢 PAGEREF _Toc136588186 h 91 HYPERLINK l _Toc136588187 2、潛在在客戶來來源總量量與結(jié)構(gòu)構(gòu) PAGEREF _Toc136588187 h 91 HYPERLINK l _Toc136588188 3、項目目寫字樓樓開發(fā)可可行性分分析 PAGEREF _Toc136588188 h 92 HYP

30、ERLINK l _Toc136588189 4、項目目寫字樓樓開發(fā)規(guī)規(guī)模建議議 PAGEREF _Toc136588189 h 92 HYPERLINK l _Toc136588190 第五部分分 項目目整體物物業(yè)定位位 PAGEREF _Toc136588190 h 93 HYPERLINK l _Toc136588191 一、項目目分析 PAGEREF _Toc136588191 h 93 HYPERLINK l _Toc136588192 1、項目目區(qū)位及及區(qū)域概概況 PAGEREF _Toc136588192 h 93 HYPERLINK l _Toc136588193 2、項目目地

31、塊分分析 PAGEREF _Toc136588193 h 93 HYPERLINK l _Toc1365881944 2.11.土地地面積及及其紅線線圖 PAGEREF _Toc136588194 h 93 HYPERLINK l _Toc136588195 2.2.地質(zhì)地地貌狀況況 PAGEREF _Toc136588195 h 94 HYPERLINK l _Toc136588196 2.3.周邊的的建筑物物 PAGEREF _Toc136588196 h 95 HYPERLINK l _Toc136588197 2.4.綠化景景觀 PAGEREF _Toc136588197 h 96 H

32、YPERLINK l _Toc136588198 2.5.自然景景觀 PAGEREF _Toc136588198 h 97 HYPERLINK l _Toc136588199 2.6.環(huán)境污污染狀況況 PAGEREF _Toc136588199 h 97 HYPERLINK l _Toc136588200 3、對外外交通 PAGEREF _Toc136588200 h 99 HYPERLINK l _Toc136588201 4、項目目規(guī)模 PAGEREF _Toc136588201 h 99 HYPERLINK l _Toc136588202 5、項目目SWOOT分析析 PAGEREF _T

33、oc136588202 h 1000 HYPERLINK l _Toc136588203 5.1.優(yōu)勢 PAGEREF _Toc136588203 h 1000 HYPERLINK l _Toc1365882004 5.22.劣勢勢 PAGEREF _Toc136588204 h 1000 HYPERLINK l _Toc136588205 5.3.機會 PAGEREF _Toc136588205 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588206 5.4.威脅 PAGEREF _Toc136588206 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588207 5.5.

34、項目SWWOT小小結(jié) PAGEREF _Toc136588207 h 1011 HYPERLINK l _Toc136588208 二、項目目定位 PAGEREF _Toc136588208 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588209 1、定位位策略的的把握 PAGEREF _Toc136588209 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588210 1.1.定位的的基準原原則 PAGEREF _Toc136588210 h 1022 HYPERLINK l _Toc136588211 1.2.定位的的邏輯結(jié)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc136588211

35、 h 1033 HYPERLINK l _Toc136588212 2、客戶戶定位 PAGEREF _Toc136588212 h 1033 HYPERLINK l _Toc136588213 2.1.潛在客客戶分布布及構(gòu)成成 PAGEREF _Toc136588213 h 1033 HYPERLINK l _Tocc136658882144 2.22.本項項目目標標客戶需需求分析析 PAGEREF _Toc136588214 h 1055 HYPERLINK l _Toc136588215 2.3.主要目目標客戶戶共同特特征分析析 PAGEREF _Toc136588215 h 1055 H

36、YPERLINK l _Toc136588216 3、項目目開發(fā)主主題定位位 PAGEREF _Toc136588216 h 1077 HYPERLINK l _Toc1365882117 3.11.主題題定位 PAGEREF _Toc136588217 h 1077 HYPERLINK l _Toc136588218 3.2.定位釋釋義 PAGEREF _Toc136588218 h 1088 HYPERLINK l _Toc136588219 4、產(chǎn)品品定位 PAGEREF _Toc136588219 h 1133 HYPERLINK l _Toc136588220 4.1.產(chǎn)品定定位方向

37、向 PAGEREF _Toc136588220 h 1133 HYPERLINK l _Toc136588221 4.2.產(chǎn)品組組合建議議 PAGEREF _Toc136588221 h 1155 HYPERLINK l _Toc136588222 4.2.1.主主要功能能組合建建議 PAGEREF _Toc136588222 h 1155 HYPERLINK l _Toc136588223 4.2.2.建建筑規(guī)劃劃形式建建議 PAGEREF _Toc136588223 h 1166 HYPERLINK l _Toc136588224 5、形象象定位 PAGEREF _Toc136588224

38、 h 1177 HYPERLINK l _Toc136588225 第六部分分 項目目總體規(guī)規(guī)劃及發(fā)發(fā)展建議議 PAGEREF _Toc136588225 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588226 一、項目目總體規(guī)規(guī)劃的主主體思想想 PAGEREF _Toc136588226 h 118 HYPERLINK l _Toc136588227 1、社會會公共設(shè)設(shè)施的支支持與利利用 PAGEREF _Toc136588227 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588228 2、城市市景觀的的營造與與利用 PAGEREF _Toc136588228 h 118

39、8 HYPERLINK l _Toc136588229 3、城市市設(shè)計的的要求 PAGEREF _Toc136588229 h 1188 HYPERLINK l _Toc136588230 二、項目目建筑規(guī)規(guī)劃建議議 PAGEREF _Toc136588230 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588231 1、建筑筑方案、規(guī)劃要要點建議議 PAGEREF _Toc136588231 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588232 1.1.總體規(guī)規(guī)劃示意意圖 PAGEREF _Toc136588232 h 1199 HYPERLINK l _Toc13658

40、82333 1.22.軸線線與組團團規(guī)劃的的總體構(gòu)構(gòu)思 PAGEREF _Toc136588233 h 1199 HYPERLINK l _Toc136588234 1.3.主要核核心點及及標志性性形象節(jié)節(jié)點的確確定 PAGEREF _Toc136588234 h 1200 HYPERLINK l _Toc136588235 1.4.項目總總體開發(fā)發(fā)軸線的的確定 PAGEREF _Toc136588235 h 1200 HYPERLINK l _Toc1365882236 1.55.項目目開發(fā)組組團的確確定 PAGEREF _Toc136588236 h 1200 HYPERLINK l _T

41、oc136588237 1.6.各組團團功能之之間的銜銜接與協(xié)協(xié)調(diào) PAGEREF _Toc136588237 h 1200 HYPERLINK l _Toc136588238 1.7.項目總總體規(guī)劃劃各經(jīng)濟濟技術(shù)指指標匯總總 PAGEREF _Toc136588238 h 1211 HYPERLINK l _Toc1365882239 2、建筑筑風格建建議 PAGEREF _Toc136588239 h 1211 HYPERLINK l _Toc136588240 3、園林林風格建建議 PAGEREF _Toc136588240 h 1255 HYPERLINK l _Toc13658824

42、1 三、各物物業(yè)類型型規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588241 h 1299 HYPERLINK l _Toc136588242 1、商業(yè)業(yè)規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588242 h 1299 HYPERLINK l _Toc136588243 2、酒店店規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588243 h 1300 HYPERLINK l _Toc136588244 3、寫字字樓規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc136588244 h 1300 HYPERLINK l _Toc136588245 四、項目目交通規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588245 h 1311

43、HYPERLINK l _Toc136588246 1、外部部道路交交通系統(tǒng)統(tǒng)分析 PAGEREF _Toc136588246 h 1311 HYPERLINK l _Toc136588247 2、項目目內(nèi)部人人流與車車流需求求分析 PAGEREF _Toc136588247 h 1311 HYPERLINK l _Toc136588248 3、項目目交通組組織總體體思路 PAGEREF _Toc136588248 h 1322 HYPERLINK l _Toc136588249 4、項目目內(nèi)部與與外部交交通體系系組織與與規(guī)劃 PAGEREF _Toc136588249 h 1344 HYPE

44、RLINK l _Toc136588250 五、配套套設(shè)施建建議 PAGEREF _Toc136588250 h 1344 HYPERLINK l _Toc136588251 1、名校校配套 PAGEREF _Toc136588251 h 1344 HYPERLINK l _Toc136588252 2、Midddleetonn時尚商商業(yè)走廊廊 PAGEREF _Toc136588252 h 1355 HYPERLINK l _Toc136588253 3、Miiddlletoon酒店店式私人人會所 PAGEREF _Toc136588253 h 1366 HYPERLINK l _Toc13

45、6588254 4、Caanaaan（卡卡拉恩）藝術(shù)中中心 PAGEREF _Toc136588254 h 1366 HYPERLINK l _Toc1365882555 5、Villas（維樂斯斯）生態(tài)態(tài)體育廣廣場 PAGEREF _Toc136588255 h 1377 HYPERLINK l _Toc136588256 6、Meendoota（米多特特）生態(tài)態(tài)湖 PAGEREF _Toc136588256 h 1388 HYPERLINK l _Toc136588257 7、網(wǎng)球球場 PAGEREF _Toc136588257 h 1399 HYPERLINK l _Toc1365882

46、58 8、物管管及智能能化方向向選擇 PAGEREF _Toc136588258 h 1400 HYPERLINK l _Toc136588259 9、新材材料選擇擇建議 PAGEREF _Toc136588259 h 1400 HYPERLINK l _Toc136588260 第七部分分 項目目投資分分析 PAGEREF _Toc136588260 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588261 一、項目目經(jīng)濟數(shù)數(shù)據(jù)分析析 PAGEREF _Toc136588261 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588262 二、收入入測算 PAGEREF _Toc

47、136588262 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588263 1、銷售售價格的的確定 PAGEREF _Toc136588263 h 1422 HYPERLINK l _Toc136588264 1.1.定價方方法 PAGEREF _Toc136588264 h 142 HYPERLINK l _Toc136588265 1.2.價格初初步定位位 PAGEREF _Toc136588265 h 1433 HYPERLINK l _Toc136588266 2、收益益測算前前提假設(shè)設(shè) PAGEREF _Toc136588266 h 1433 HYPERLINK l _To

48、c136588267 3、收入入測算 PAGEREF _Toc136588267 h 1444 HYPERLINK l _Toc136658882688 4、成本本估算 PAGEREF _Toc136588268 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588269 4.1.關(guān)于地地價 PAGEREF _Toc136588269 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588270 4.2.關(guān)于建建筑成本本 PAGEREF _Toc136588270 h 1455 HYPERLINK l _Toc136588271 5、項目目經(jīng)濟效效益預(yù)測測 PAGEREF _Toc1

49、36588271 h 1466 HYPERLINK l _Toc136588272 6、結(jié)論論及相關(guān)關(guān)建議 PAGEREF _Toc136588272 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588273 三、項目目盈利分分析及敏敏感性分分析 PAGEREF _Toc136588273 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588274 1、項目目開發(fā)時時機建議議及開發(fā)發(fā)分期、開發(fā)順順序建議議 PAGEREF _Toc136588274 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588275 1.1.項目開開發(fā)時機機建議 PAGEREF _Toc136588

50、275 h 1477 HYPERLINK l _Toc136588276 1.2.項目開發(fā)發(fā)分期、開發(fā)順順序建議議 PAGEREF _Toc136588276 h 1488 HYPERLINK l _Toc136588277 2、盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc136588277 h 1499 HYPERLINK l _Toc136588278 2.1.項目投投資計劃劃 PAGEREF _Toc136588278 h 1499 HYPERLINK l _Toc136588279 2.2.項目盈盈利能力力分析 PAGEREF _Toc136588279 h 1500 HYPERLINK

51、 l _Toc136588280 3、項目目敏感性性分析 PAGEREF _Toc136588280 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588281 3.1.工程造造價敏感感性分析析 PAGEREF _Toc136588281 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588282 3.2.銷售價價格敏感感性分析析 PAGEREF _Toc136588282 h 1500 HYPERLINK l _Toc136588283 3.3.敏感性性分析圖圖 PAGEREF _Toc136588283 h 1511 HYPERLINK l _Tooc133658882884

52、四、項項目總體體經(jīng)濟測測算表 PAGEREF _Toc136588284 h 1511第一部分分 項目目區(qū)域價價值分析析一、影響響區(qū)域城城市發(fā)展展與規(guī)劃劃的因素素1、惠陽陽區(qū)總體體城市發(fā)發(fā)展與規(guī)規(guī)劃1.1.規(guī)劃背背景按照惠州州濱海城城市重要要組團和和建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代石化化數(shù)碼及及中海殼殼牌石化化項目后后勤基地地的定位位，政府府積極實實施“一一二三四四五”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，抓住住撤市設(shè)設(shè)區(qū)和中中海殼牌牌石化項項目全面面動工“兩個機機遇”，推進發(fā)發(fā)展思路路、城市市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布布局和投投資政策策“四個個調(diào)整優(yōu)優(yōu)化”。圍繞“十一五五”發(fā)展目目標，重重點建設(shè)設(shè)新區(qū)，局部改改善舊城城環(huán)境，配置必必須的公公共服務(wù)務(wù)設(shè)

53、施和和市政公公用設(shè)施施，重點點實施“交通、能源、水利、工業(yè)、商貿(mào)、旅游、文教和和社會保保障”九大工工程，整整體提升升惠城副副中心城城市質(zhì)量量。構(gòu)建建“惠城中中心區(qū)惠陽次次中心區(qū)區(qū)陳江江地區(qū)”的城市市空間結(jié)結(jié)構(gòu)，拉拉開城市市發(fā)展結(jié)結(jié)構(gòu)，全全面建設(shè)設(shè)新城區(qū)區(qū)力爭實實現(xiàn)到 20007年全全區(qū)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值達到到1511.622億元，年均遞遞增144.866%；工工業(yè)增加加值922.799億元，年均遞遞增166.499%；第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值9.775億元元，年均均遞增88 %；三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值中中所占比比例為110660330，地地方財政政收入達達6.226億元元，年均均遞增113.3

54、36 %；農(nóng)民民人均年年收入551711元。1.2.具體規(guī)規(guī)劃發(fā)展展措施1.2.1.調(diào)整優(yōu)優(yōu)化發(fā)展展思路隨著撤市市設(shè)區(qū)行行政區(qū)劃劃變更和和經(jīng)濟社社會發(fā)展展進程加加快，給給原“一一二三四四五”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略賦予新新的涵義義，即圍圍繞 220100年建成成寬裕小小康社會會這一目目標，推推進建設(shè)設(shè)經(jīng)濟強強區(qū)和文文明城區(qū)區(qū)兩個進進程，抓抓住工業(yè)業(yè)化、城城市化、信息化化三條主主線，主主攻園區(qū)區(qū)經(jīng)濟、民營經(jīng)經(jīng)濟、外外向型經(jīng)經(jīng)濟和農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟濟四個重重點，完完善道德德、政務(wù)務(wù)、市場場、法制制、生活活五個環(huán)環(huán)境，加加快推進進工業(yè)化化、城市市化和信信息化進進程，進進一步開開創(chuàng)經(jīng)濟濟發(fā)展新新局面。1）推進進工業(yè)化化進

55、程以園區(qū)經(jīng)經(jīng)濟為載載體，調(diào)調(diào)整優(yōu)化化工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，大力力發(fā)展中中小型石石化加工工企業(yè)，開發(fā)效效益好、污染低低的石化化相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)品。以以聯(lián)想、中建電電訊、東東亞電子子等企業(yè)業(yè)為核心心，培育育壯大電電子信息息等具有有比較優(yōu)優(yōu)勢的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，優(yōu)先先發(fā)展高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)，積極推推進高新新技術(shù)企企業(yè)實施施技術(shù)、資本擴擴張，在在惠陽建建立地區(qū)區(qū)總部、研發(fā)中中心、采采購中心心和銷售售中心，帶動傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)業(yè)的改造造和升級級，創(chuàng)出出惠陽品品牌，形形成規(guī)模模效應(yīng)，增強競競爭力，構(gòu)建起起以石化化、電子子信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為支支柱，高高科技推推動傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)業(yè)平平衡發(fā)展展的工業(yè)業(yè)新架構(gòu)構(gòu)。2）推進進城市化化進程按照“突突出中

56、心心、組團團發(fā)展”的方針針，著力力在規(guī)劃劃、道路路、市政政建設(shè)、人居環(huán)環(huán)境、文文化休閑閑服務(wù)加加大工作作力度。采取引引入外資資、內(nèi)資資、民資資和向金金融機構(gòu)構(gòu)融資等等方式，積極籌籌集資金金建設(shè)和和改造包包括淡水水至三和和、城區(qū)區(qū)北環(huán)路路、平龍龍公路穿穿城路段段等主干干道。以以建設(shè)主主題社區(qū)區(qū)為突破破口，努努力打造造“主題題社區(qū)，品牌城城市”的的惠陽新新形象，重點推推進占地地 2000萬平平方米的的泗水湖湖濱高尚尚住宅社社區(qū)、占占地40000畝畝的蓮塘塘大型主主題社區(qū)區(qū)、淡水水商業(yè)中中心，以以及陽光光新都、巨濤雅雅苑、中中銘豪園園等一批批大型高高尚住宅宅區(qū)和兩兩家四星星級酒店店、一家家五星級級酒

57、店的的建設(shè)，全面提提升惠陽陽的城市市品位。抓好惠惠陽世貿(mào)貿(mào)中心、淡水商商貿(mào)中心心、商貿(mào)貿(mào)廣場二二期工程程、體育育中心二二期工程程、湖濱濱公園等等一批文文化商貿(mào)貿(mào)市政設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)。加強強和規(guī)范范城市交交通、環(huán)環(huán)衛(wèi)、治治安等綜綜合管理理。繼續(xù)續(xù)抓好城城市美化化、綠化化和亮化化工程，啟動疏疏港大道道東門出出口至立立交橋的的道路路路面改造造維修工工程和城城區(qū)五大大出口亮亮化工程程，逐步步規(guī)范城城區(qū)交通通秩序，逐年增增加公交交車和出出租小汽汽車投放放量。創(chuàng)創(chuàng)造條件件加快淡淡水“兩兩河四岸岸”的綜綜合整治治，致力力營造良良好的城城市居住住生活環(huán)環(huán)境。抓抓好層次次規(guī)劃修修編，把把惠陽各各鎮(zhèn)和三三和開發(fā)發(fā)區(qū)作

58、為為一個整整體來發(fā)發(fā)展，使使之成為為各具特特色、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的新城城鎮(zhèn)。3）推進進信息化化進程加快研究究制訂惠惠陽信息息化的有有關(guān)規(guī)定定、標準準，以及及信息化化安全保保障體系系建設(shè)，加強信信息化人人才隊伍伍建設(shè)，普及信信息化知知識，為為信息技技術(shù)在全全社會的的推廣應(yīng)應(yīng)用創(chuàng)造造條件。以聯(lián)想想、中建建電訊和和東亞電電子等企企業(yè)集團團為主體體，培育育一批競競爭力強強的信息息產(chǎn)品制制造企業(yè)業(yè)，全力力打造電電子信息息產(chǎn)業(yè)群群，成立立信息中中心，開開設(shè)惠陽陽政府網(wǎng)網(wǎng)站。推推進電子子 e城城的建設(shè)設(shè)和在市市政廣場場、車站站、商貿(mào)貿(mào)廣場等等中心地地段設(shè)立立電子觸觸摸屏工工作，提提升全區(qū)區(qū)信息互互聯(lián)，共共享程度

59、度和整體體社會信信息化水水平。1.2.2.調(diào)整優(yōu)優(yōu)化城市市規(guī)劃 新中中心區(qū)不不斷擴大大惠陽城市市必須擴擴大，將將現(xiàn)有的的30萬萬平方公公里的基基礎(chǔ)上，將沙田田、秋長長兩個鎮(zhèn)鎮(zhèn)再吸納納進來。同時，將原來來8.88平方公公里的新新中心區(qū)區(qū)再擴大大7.55平方公公里左右右。滿足足現(xiàn)在中中心區(qū)快快速發(fā)展展的要求求。 兩大大轉(zhuǎn)變納納入規(guī)劃劃重點推進進規(guī)劃工工作，兩兩個轉(zhuǎn)變變以盡快快融入惠惠州濱海海城市總總體規(guī)劃劃：一是由縣縣域經(jīng)濟濟規(guī)劃向向大城市市規(guī)劃的的轉(zhuǎn)變重點是規(guī)規(guī)劃好交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、城市市功能區(qū)區(qū)布局，使城市市建設(shè)組組團式發(fā)發(fā)展，工工業(yè)建設(shè)設(shè)園區(qū)式式發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)大大型社區(qū)區(qū)式發(fā)展展，嚴格格控制

60、工工業(yè)小區(qū)區(qū)和小型型房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)。二是由板板塊推進進向全面面發(fā)展的的轉(zhuǎn)變把鎮(zhèn)和三三和開發(fā)發(fā)區(qū)納入入統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，集集中管理理、規(guī)范范開發(fā)。以新秋秋公路、惠淡公公路、疏疏港大道道為縱，平龍公公路、平平大公路路為橫，各各鎮(zhèn)中心心區(qū)為點點，構(gòu)建建“三縱縱兩橫”的網(wǎng)狀狀城市架架構(gòu)，打打破城鄉(xiāng)鄉(xiāng)二元結(jié)結(jié)構(gòu)，合合理優(yōu)化化配置資資源，加加快城市市化進程程。進一一步完善善包括淡淡水、秋秋長、沙沙田部分分地區(qū)，三和開開發(fā)區(qū)在在內(nèi)的448平方方公里城城區(qū)中心心區(qū)的城城市建設(shè)設(shè)用地、交通系系統(tǒng)規(guī)劃劃，以及及城區(qū)中中心組團團、白云云組團、站前組組團和“兩河四四岸”的的控制性性詳細規(guī)規(guī)劃。加加快各鎮(zhèn)鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃修編