市場物業(yè)實(shí)物案例方案

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word物業(yè)管理實(shí)操案例(n l)共37篇鄭州 常輝目錄(ml) HYPERLINK l _一、日常(rchng)篇 一、日常(rchng)篇 14篇 HYPERLINK l _二、裝修(zhungxi)篇 二、裝修篇 10篇 HYPERLINK l _三、違規(guī)篇 三、違規(guī)篇 3篇 HYPERLINK l _四、突發(fā)事件篇 四、突發(fā)事件篇 2篇 HYPERLINK l _五、保安、公共秩序篇 五、保安、公共秩序篇 4篇 HYPERLINK l _六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛篇 六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇一、日常(rc

2、hng)篇1、在小區(qū)內(nèi)(q ni)摔傷物業(yè)公司是否承當(dāng)(chngdng)責(zé)任(zrn)？案例(n l)介紹：2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承當(dāng)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承當(dāng)，雙方各執(zhí)已見，因此起訴至法院。 法院判決：法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)

3、管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時去除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承當(dāng)一定的責(zé)任。 案例分析：一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承當(dāng)侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一(dy)：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。?上海市居住(jzh)物業(yè)管理?xiàng)l例?第十二條規(guī)定(gudng)：物業(yè)管理效勞(xio lo)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好(wnho)，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、平安。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管

4、理效勞公司的約定進(jìn)行維修?？梢姡景副桓孀鳛槲飿I(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、平安的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。 二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承當(dāng)主要責(zé)任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在成心。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺階上有結(jié)冰，從平安起見，

5、原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。 ?中華人民共和國民法通那么?第一百三十一條規(guī)定：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯行為承當(dāng)主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、去除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。2、如何處理商戶的違規(guī)行為案情(nqng)介紹:某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問(xnwn)，查明這些污水和

6、塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工(yungng)認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施不是自己的孩子(hi zi)不心疼，這是許多人不保護(hù)(boh)公共設(shè)施的心理動因，就隨意潑灑，有時甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就說明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們往那倒的時候注意點(diǎn)兒，因?yàn)榄h(huán)境衛(wèi)生狀況不好

7、，大家都要受到影響。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因?yàn)槲飿I(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，效勞周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 點(diǎn)評：現(xiàn)在(xi

8、nzi)相當(dāng)一局部(jb)人對物業(yè)管理公司(n s)只認(rèn)可效勞(xio lo)，不認(rèn)可管理。仿佛(fngf)物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實(shí)管理也是效勞，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于效勞之中。3、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，跌斷右腿股骨頭，平安員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實(shí)施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因?yàn)樽约好吭露冀晃飿I(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用

9、及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承當(dāng)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承當(dāng)，李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承當(dāng)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。1、?中華人民共和國價格管理?xiàng)l例?是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性效勞中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。2、?民法通那么?，民法細(xì)那么中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害除工作范圍內(nèi)其責(zé)任自負(fù)。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已清掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請留神！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸

10、掛，李老太這種意外傷害確實(shí)是與自己不留神或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力(qunl)和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。 4、預(yù)收(y shu)物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情(nqng)介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心(shxn)的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生(xin sheng)先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否那么不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個工程專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)效勞經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于

11、商品買賣，是一種延續(xù)性的效勞，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的效勞無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托效勞的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購置的標(biāo)的物房產(chǎn)，已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房如工程質(zhì)量、面積誤差等，那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托效勞的必要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對房屋的交付

12、增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)?合同法?的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。5、因新買房屋(fngw)漏水 業(yè)主(yzh)拒交物業(yè)管理費(fèi)案例(n l)介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)(w y)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士(nsh)發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然開展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位

13、重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 胡女士認(rèn)為自己購置房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。 開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實(shí)，也愿意賠償胡女士局部經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的

14、熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。 律師分析：胡女士(nsh)不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按

15、照合同性質(zhì)不得抵消的除外.開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)(zhiqun)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與胡女士之間存在合同(h tong)關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，開發(fā)商基于(jy)賠償責(zé)任對胡女士(nsh)負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債

16、，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者局部轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。點(diǎn)評(din pn)：經(jīng)濟(jì)活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰(mngx)就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各

17、自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)(ciw)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實(shí)測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實(shí)現(xiàn)即時(jsh)維修怎么辦案情(nqng)介紹:初冬的一個星期一下午，世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修 響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在 里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這么涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了 。這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機(jī)聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的

18、維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛剛的報修情況向其匯報。班長說:這個業(yè)主性子比擬急，用 解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。 采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負(fù)責(zé)接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的問答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，觀察了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的效勞令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理

19、好了該問題。下午(xiw)快下班的時候，值班人員又給業(yè)主(yzh)家打了個 ，詢問(xnwn)暖氣情況，他說：已經(jīng)(y jing)熱了,謝謝你們。 點(diǎn)評(din pn)：米盧調(diào)教中國球隊有句名言，叫一切看態(tài)度?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10、業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水

20、、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。 案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承當(dāng)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)效勞的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承當(dāng)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著

21、他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理效勞，其他人包括開發(fā)商不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。 開發(fā)商要求(yoqi)物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，那么(n me)違背(wibi)了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。 11、租住戶(zhh)搬出局部(jb)家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一局部家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管

22、理處不予放行這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。處理結(jié)果：海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，假設(shè)簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；假設(shè)拒不放行，又會使住戶感到不便租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的效勞對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷假設(shè)冰霜。于是鑒于租住戶只是搬出局部家私，提出了一個變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金這一方法可取，但前提

23、是要讓其正確理解，否那么容易引起紛爭。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 點(diǎn)評：執(zhí)行(zhxng)規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)(yngdng)是把握住規(guī)章制度的根本(gnbn)精神(jngshn)，把原那么(n me)性與靈活性結(jié)合起來。12、早期免收局部費(fèi)用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式假設(shè)當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主

24、客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了?致業(yè)主客戶的一封公開信?。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償效勞與無償效勞的具體范疇，并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對戶內(nèi)維修有償效勞表示認(rèn)同。針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋；一方面要求維修人員上

25、門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受。與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇效勞商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實(shí)下去。 點(diǎn)評(din pn)：俗話說強(qiáng)按牛頭(ni tu)牛不喝水，物業(yè)管理的許多實(shí)踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義(yy)上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個好的思想工作者。13、業(yè)主(yzh)相互投訴怎么辦案情(nqng)介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)

26、主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：效勞中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士成認(rèn)家中確實(shí)有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。當(dāng)時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度， 詢問張女士能否提前停止彈琴

27、，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。 效勞中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認(rèn)為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請她換位思考引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本方法。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 點(diǎn)評(din pn)：遇到(y do)業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動(zhdng)兩邊跑、兩邊說

28、。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。14、受到業(yè)主(yzh)怠慢誤解怎么辦案情(nqng)介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時，突然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是翻開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝

29、就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的平安，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。 點(diǎn)評：人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實(shí)中也是經(jīng)常有的。這時，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。二、裝修(zhungxi)篇 1、私裝水床(shu chun) 造成(zo chn)

30、他人財產(chǎn)損失案情(nqng)介紹：王某系北京(bi jn)鐵建公司的一位公務(wù)員，他購置的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重缺乏。管理處對此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水缺乏問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反

31、物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內(nèi)撤除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承當(dāng)。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。點(diǎn)評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)撤除水床。王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞(phui)了鄰里關(guān)系的相互作用，違反?民法(mnf)通那么(n me

32、)?中關(guān)于(guny)相鄰各方要在生產(chǎn)生活(shnghu)、合理公平的原那么下，才能處理給水系統(tǒng)。物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項(xiàng)特殊費(fèi)用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承當(dāng)合情合理。 2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)方案，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修剩余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流

33、出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當(dāng)時不在家中， 聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)局部木地板已被水淹。搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點(diǎn)評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當(dāng)中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。該小區(qū)(xio q)的?物業(yè)管理公約(gngyu)?規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)(yngh)。實(shí)際的工作中，每年每月都有方案(fng n)地進(jìn)行

34、修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水(w shu)管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時，該小區(qū)?物業(yè)管理公約?還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能發(fā)覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承當(dāng)任何賠償義務(wù)。 根據(jù)相

35、關(guān)的法律以及建設(shè)部?家庭居室裝飾裝修管理試行方法?規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)只是一種效勞費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，而不是保證或成保險費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承當(dāng)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否那么這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實(shí)際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，撤除原有玻璃，

36、將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理(do li)，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處屢次(lc)協(xié)調(diào)、回訪(hufng)，本著著重(zhuzhng)調(diào)解的原那么(n me)向劉宣傳了?民法通那么?，?業(yè)主公約?、?管理?xiàng)l例?等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，撤除了有色玻璃。 點(diǎn)評：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)前方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與?業(yè)主公約?相抵觸。2、?民法通那么?規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)

37、放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如假設(shè)任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業(yè)主的理解和支持。 4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有人說：房管所修房撤除未設(shè)

38、防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承當(dāng)全部責(zé)任房管所修房撤除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰應(yīng)承當(dāng)責(zé)任呢？某區(qū)房屋(fngw)糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報修后正派修理(xil)。因二樓樓道狹小，房管所撤除(chch)舊樓板后，即派一名女工看護(hù)(knh)，并再三告誡居民留意。事發(fā)時，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機(jī)關(guān)(jgun)，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實(shí)際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計850元

39、。仲裁委員會在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承當(dāng)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護(hù)工、營養(yǎng)等費(fèi)用820元。 審理與評析:這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責(zé)任問題。根據(jù)?上海城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)那么?第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置平安標(biāo)志。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場，但看護(hù)女工離開時未設(shè)置平安標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)?關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通那么假設(shè)干問題的意見試行?第144條、第145條規(guī)定，

40、確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療及護(hù)理費(fèi)用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)(fxin)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦(ydn)開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找(ch zho)

41、原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。 審理(shnl)：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧(fnq)較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)?中華人民共和國國民法通那么?第十八條的規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成

42、阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除阻礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。 分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系(gun x)，必須遵守?民法(mnf)通那么(n me)?第八十三條規(guī)定(gudng)的有利生產(chǎn)、方便生活(shnghu)、省事、團(tuán)結(jié)互

43、助、公平合理的原那么。這些原那么，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原那么，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原那么。本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的以下幾個方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰 一方的以下行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3因相鄰一方長期存在的原因而迫使

44、相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負(fù)有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)平安的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施

45、的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在?民法通那么?中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。 點(diǎn)評(din pn)：物業(yè)管理公司在處理(chl)相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主(yzh)違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何(rh)應(yīng)對案情(nqng)介紹：城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺局部。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外

46、，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3、本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評：安裝(nzhung)防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的?業(yè)主(yzh)手冊?、?業(yè)主(yzh)公約

47、?和?前期(qinq)物業(yè)管理效勞(xio lo)協(xié)議?的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出適宜的建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，到達(dá)兩全其美的效果。 7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下

48、開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落，不僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不成認(rèn)自己有過錯被告李民不成認(rèn)自己有過錯，他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因?yàn)閺乃膸床怀雎┧?。修繕隊也來看過，也只是從外表上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求。 點(diǎn)評：權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20年之久，相安無事。而被告對

49、房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。根據(jù)(gnj)?中華人民共和國民法(mnf)通那么(n me)?第八十三條的規(guī)定，于近日(jn r)做出判決：技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便；需要(xyo)破壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干預(yù)。裝修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們

50、的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來 ，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的局部木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識三項(xiàng)措施

51、，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。 案情分析：問題解決(jiju)了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)(yugun)人員進(jìn)行檢查分析，最后認(rèn)定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時排水量少時污水尚無大恙，用水頂峰(dngfng)期時那么(n me)排水不暢。為了防止(fngzh)類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和催促有關(guān)方面對全樓的排污管道進(jìn)行了一次全面的疏通，從管道中去除了不少水泥塊、編織袋等異物，進(jìn)而徹底消除了管道返水的隱患。 點(diǎn)評：聰明的人不是不犯錯誤，而 是不重復(fù)犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出了問題善

52、于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，防止再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：一天中午，護(hù)衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：1-2-301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。主管正在處理一項(xiàng)事務(wù)，便安排護(hù)衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認(rèn)為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強(qiáng)烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是

53、耐心解釋。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強(qiáng)調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。主管(zhgun)見時機(jī)根本(gnbn)成熟，便悄悄(qioqio)將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：你們應(yīng)當(dāng)知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意(zhy)違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合(pih)物業(yè)公司說服業(yè)主。最

54、終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。 點(diǎn)評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微缺乏道的小事復(fù)雜化了，但正因?yàn)槿绱?，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成?fù)雜化問題的解決。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：甲在某市區(qū)向中胡同9號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996年起，乙租住甲北房最西2間，并從西起第一間門前向南1.10米處自建一個8平方米廚房。當(dāng)時雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。乙搬出后，甲即

55、要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙撤除自建房，排除阻礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕撤除。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房撤除。 點(diǎn)評：本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成阻礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原那么。1、從乙自建房的位置(wi zhi)看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在當(dāng)時(dngsh)并無異議。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的阻礙(z i)，根

56、據(jù)(gnj)?民法(mnf)通那么?第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原那么：即有利于開展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團(tuán)結(jié)互助。甲要求排除阻礙的要求是正當(dāng)?shù)摹?、根據(jù)河南省?住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理方法?規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據(jù)雙方的實(shí)際情況，判乙、丙將自建房撤除一局部，即保證了甲房屋的通風(fēng)、采光，又兼顧了乙的女兒丙的生活，是完全正確的。 3、從本案的實(shí)際情況來看，乙的自建房從1996年開始，已使用20余年，歸丙繼續(xù)使用后，丙在向中胡同9號院內(nèi)又無其他廚房，一旦撤除，勢必又給丙家正常生活造成影響。法院根據(jù)雙方的實(shí)際困難和需要，酌情判令乙、

57、丙將自建廚房撤除一局部是正確的，合情、合理、合法。三、違規(guī)篇 1、有人逗留損毀綠地怎么辦案情介紹：海富花園前原來有一片敞開式綠地。綠地上亭柵多姿,曲徑通幽,池水泛光,花木含情。春、夏、秋的黃昏時分,眾多住戶和游客都喜歡在這里駐足小慧,裝點(diǎn)深南東路上這道亮麗的風(fēng)景線。然而,其中也有一些不太自覺的人,隨意在草地上穿行、坐臥、嬉戲,導(dǎo)致綠地局部草皮倒伏、植被破壞、黃土裸露,不得不反復(fù)重植,這成為小區(qū)管理中的一個難題,管理處想了許多方法,都未奏效。采取措施：海富管理處拓寬(tu kun)思路,采取(ciq)了教、管、疏相結(jié)合的新招數(shù):教-加大宣傳(xunchun)力度,提高宣傳藝術(shù)。首先(shuxin

58、)將警示牌由通道旁移至人們時常穿越、逗留的綠地中,同時(tngsh)將警示語由刺眼的請勿踐踏草地、違者罰款更改為動心的足下留情、春意更濃，讓人舉目可及怦然心動;管-配足護(hù)衛(wèi)力量,強(qiáng)調(diào)全員管理。針對午后至零時人們出入較多的特點(diǎn),此間的中班護(hù)衛(wèi)指定一人重點(diǎn)負(fù)責(zé)綠地的巡邏,同時規(guī)定管理處其他員工假設(shè)發(fā)現(xiàn)有人踐踏綠地,都要主動上前勸阻(辦事有分工,管事不分家,這為高水準(zhǔn)物業(yè)管理所必須),把綠地管理擺上重要版面,不留真空;疏-營造客觀情境,疏導(dǎo)游人流向。在只有翻越亭臺才能避開綠地通行的地段,增鋪平順的人行通道,;同時把綠地噴灌時間由早晨改為黃昏,保持人流密度大的時段內(nèi)綠地清新溫潤(說明白點(diǎn),就是灑上水。

59、灑了水,請你坐,你會去坐嗎?),使人們盡享自然,而又無法作出石筍系馬等煞風(fēng)景之舉。三招并用,效果顯現(xiàn)。之后,海富花園的綠地中依然游人如織,但踐踏綠地的現(xiàn)象已經(jīng)較為鮮見。草滴翠,花溢彩,樹婆娑,勾勒著一片永遠(yuǎn)的春天。 點(diǎn)評：克服人們的劣習(xí),不做宣傳教青工作是不行的,光靠宣傳教育也是不能的。既要講道理,使之不想,又要有相關(guān)的強(qiáng)有力措施,使之不能、不敢。久而久之,習(xí)慣成自然。2、物業(yè)公司擅自停電 法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:2002年3月25日下午4時左右，某業(yè)主家里突然被停電。于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司，要求查找停電原因，但物業(yè)公司告知他：因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。為此，業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉，

60、但無任何效果。直到3月27日，業(yè)主致電供電管理部門，但供電部門的工作人員到達(dá)現(xiàn)場后，因其無工作證件而拒絕翻開配電房的門。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活的極大不便，請求法院判決被告排除供電妨害，并向原告賠禮抱歉，減收一個月管理費(fèi)，賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。案情(nqng)分析：物業(yè)公司：公司沒有采取停電(tn din)措施，公司的職責(zé)是為業(yè)主提供(tgng)優(yōu)質(zhì)效勞(xio lo)，公司絕對不會(b hu)采取對原告停電之類損害業(yè)主利益的事情，而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。3月27日，供電局的人要求該公司翻開配電房的門，但因其不是該公司