豪宅別墅的投資標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險

1、豪宅別墅的投資標(biāo)準(zhǔn)與風(fēng)險豪宅的定義在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價值的，專門供給社會上具有相當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的獨(dú)立式住宅。一種超越純居住功能要求和實(shí)際使用價值之外的頂級住宅上層社會享受高品質(zhì)生活、彰顯身份地位的特殊載體、體現(xiàn)階層文化的物化空間形式豪宅的特征1、區(qū)位優(yōu)越不可替代；2、環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨(dú)厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；3、建筑精美不可復(fù)制；4、風(fēng)格各異難以仿造;5、人文價值無法再生。因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性 西方國家的豪宅三個條件缺一不可：1、地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性:面對大海，依傍山巒、林中空地、都市

2、文化中心。2、設(shè)計的品位，要有很突出和明確的風(fēng)格可言。3、社區(qū)的成熟。美國是世界上豪宅最多的國家，已經(jīng)完工的豪宅數(shù)量高達(dá)10897481座，占世界豪宅總量的62%左右，其次是法國和西班牙，分別有891032座和703620座。 優(yōu)美景色聲望增值的潛力便利 唐納川普世界地產(chǎn)巨頭在房產(chǎn)中尋找四件事1、稅收：契稅、營業(yè)稅、個稅、物業(yè)稅？2、面積：1443、單位層高3m4、價格5、容積率0.8根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別區(qū)分普通住宅和豪宅買豪宅并不僅僅是買一套房子，而是對一種生活方式、生活模式的選擇。豪宅的價格要知道！2004年深圳500萬套價的樓盤不過才有4個。 5年過后，500萬已經(jīng)買不到別墅，連高

3、層豪宅都買不到了！上海媒體大肆報道：單價10萬以上/平的樓盤飆升至13個區(qū)域樓盤名稱戶型面積租金（元/月）上海湯臣一品 4室3廳5衛(wèi)597平米20萬上海財富海景花園5/39層三室兩廳337平米52000深圳中信紅樹灣3/6層五室兩廳376平米48000深圳水榭花都三期205平米，27/28層205平米26000廣州匯景新城棕櫚園18/26層五室兩廳245平米25000廣州星匯云錦24/42層，三室一廳240平米26000豪宅的租金好處對比豪宅別墅酒店公寓公寓寫字樓1.杠桿70%60%50%80%60%2.現(xiàn)金流（租抵按揭）中低高高高3.增值高高高低中4.加貸額高高中低中5.信用額提升高高中低中

4、6.透支額（無抵押）中中高低高7.L/C額中高中低高8.融資融券中中中低高9.增加信用評分高高中低中10.套現(xiàn)率中低高高中蒙代爾集團(tuán)(The Mundell Group)的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國富裕家庭的數(shù)量(凈資產(chǎn)超過100萬美元)已經(jīng)達(dá)到200萬戶，中國的千萬富翁超過100萬人，而億萬富豪超過5萬人。房產(chǎn)市場占比普通住宅公寓豪宅別墅50%30%15%5% 區(qū)別于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，價格成為能否擁有豪宅所必須要逾越的門檻！1.位置首要條件地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性是豪宅必備要素：海邊、江邊、湖邊、山邊、市中心；一、不能復(fù)制的稀缺性資源，如市中心的海

5、景資源、江景或山景資源有兩種情況:二、在目前市區(qū)住宅用地越來越少的情況下，那種雖處于市中心但又自成天地的區(qū)域。例如市中心大型豪宅社區(qū)。出則繁華，入則寧靜 新鴻基地產(chǎn)旗下的頂級濱江豪宅凱旋濱江園以16萬元/平米的均價高調(diào)入市。在我們熟悉的陸家嘴濱江地帶，我們親眼見證了湯臣一品、中糧世紀(jì)海景、世茂濱江花園、凱旋濱江園等天價定價豪宅的崛起。金融+濱江=天價豪宅，似乎成為了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一條定律。 濱江板塊屢屢誕生天價樓王，原因主要有兩點(diǎn)：一是濱江土地資源的日益稀缺，導(dǎo)致濱江板塊的地價不斷抬升；二是金融中心建立所帶來的商務(wù)氛圍和財富圈聚集，濱江豪宅單價屢屢破10萬也就不足為奇跡了?！敖ㄖ矫娴膬?yōu)勢，始

6、終會隨著時間逐漸消失。只有自然資源或大型城市公共資源的價值才是與日俱增的?！?第一太平戴維斯、高力、仕邦、戴德梁行、啟德、萬科、萊福士2.物業(yè)管理如果沒有好的物業(yè)管理，再優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，高端的設(shè)計理念，核心的地段，都不能使樓盤成為豪宅。國際一線、貼心嚴(yán)密的王牌物業(yè)管理讓居住者感到尊貴，是真豪宅的又一特征。這種尊貴并不簡單來自外界認(rèn)可，物業(yè)服務(wù)的高端化、專屬性也非常重要。與普通住宅相比，豪宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容更豐富，個性化服務(wù)內(nèi)容、定制式服務(wù)內(nèi)容無一不全。 3.開發(fā)商開發(fā)商的品牌很重要。開發(fā)豪宅的地方，基本都是開發(fā)商選定的。（1）明星、實(shí)力開發(fā)商（2）上市公司（3）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)良記錄10年以上。與生俱來的豪

7、宅基因找到國際級物業(yè)租憑公司高級白領(lǐng)，世界500強(qiáng)的高級主管跨國公司駐華高管駐華領(lǐng)事4.?。ㄗ猓羝焚|(zhì) 你可以在擁有一套居住舒適豪宅的同時，也享有進(jìn)入上流社交圈層的資格。所以，豪宅之所以稱之為豪宅，并不是因?yàn)槠浣ㄖ且驗(yàn)槠渚诱摺?當(dāng)一個豪宅物業(yè)成為眾多高端居住者渴望入住的對象。這個豪宅物業(yè)就已成為一種身份象征。其在高端物業(yè)市場上的供需狀態(tài)，也會推動其價值快速上升 。不斷咨詢銀行的評估價5.長期穩(wěn)定增值豪宅的投資是一個長線投資，短時間內(nèi)升值的空間并不是很大，需要經(jīng)過幾年或更長的時間，才能夠獲得可觀的收益。6、買期房不買現(xiàn)房以房產(chǎn)證為區(qū)分重點(diǎn)，期房未出證，次新房指剛出房產(chǎn)證，現(xiàn)房以投資價值的角度

8、指交樓出證5年內(nèi)的物業(yè)。7、首付低30%以下8、買大不買小200以上9、買豪裝不買毛坯統(tǒng)一的定位及品質(zhì)保證，融資更高10、城市綜合體有學(xué)校、超市、商場、地鐵CBD還有歌劇院、科技館、博物館、濱海長廊、體育“如果一個所謂的豪宅物業(yè)周邊都是很差的房子，還會被認(rèn)為是豪宅嗎？” 投資豪宅10個標(biāo)準(zhǔn)1、位 置2、物業(yè)管理3、開發(fā)商實(shí)力4、住戶品質(zhì)5、長期穩(wěn)定增值6、買期房不買現(xiàn)房7、首付低 8、買大不買小9、買豪裝不買毛坯10、買城市綜合體中的豪宅別 墅什么是別墅別墅，即別業(yè)，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所 在國外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。別墅是一種帶有

9、詩意的住宅，它 代表著人類的某 種理想 . 別墅的設(shè)計要點(diǎn)因景、因地制宜，布局靈活，體型輕巧，結(jié)構(gòu)簡潔。擁有別墅，意味著：1.你處于社會最富裕階層或最特權(quán)階層，可以看作“富貴”的象征；2.你還有閑暇享受自然自在的生活，即富貴且有閑這接近于西方真正的中產(chǎn)階級標(biāo)準(zhǔn)。 所以從最一般意義上說，別墅，是你成功人生、不虛此生的標(biāo)準(zhǔn)。 別墅不是用來住的別墅不是消費(fèi)品，不是生活資料，而是投資品，是生產(chǎn)資料別墅是用來貼標(biāo)簽的好別墅是成功人士必須要擁有，以證明自己財富與社會地位的物化標(biāo)簽。好別墅是不用花錢的好別墅是最稀缺也是最具有保值增值功能的投資品是有錢人的獵物，但不是有錢人花錢的獵物，而是他們的投資之道別墅類

10、型獨(dú)棟別墅【定義】獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。【特征】私密性強(qiáng)，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。 別墅類型雙拼別墅【定義】雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的合體單棟別墅。【特征】：1、擁有了寬闊的室外空間。2、基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風(fēng)不會差，重要的是采光和觀景。別墅類型聯(lián)排別墅【定義】是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元

11、共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右?！咎卣鳌?、比較注重項(xiàng)目選址，交通比較方便。2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。 別墅類型疊拼別墅【定義】由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。 【特征】：1.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2. 定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下

12、室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。 別墅類型空中別墅【定義】原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。 【特征】：1.空中別墅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，顯示了強(qiáng)大的市場競爭力。2.挑高層高：空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，比普通房挑高

13、幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。 香港十大豪宅李澤楷港島大浪灣道12號(超級木屋)屬于電訊盈科主席李澤楷的名下，花了八年耗資兩億興建的石澳道12號豪宅，占地2萬平方尺，由于裝修材料以美國紅木為主，被外界稱為(超級木屋)?，F(xiàn)估值5.2億港元。香港十大頂級豪宅中身在淺水灣道豪宅占大多數(shù)，這是因?yàn)闇\水灣位于港島南部，是香港最具代表性的美麗海灣。淺水灣浪平沙細(xì)，海水溫暖依山傍水。尤其是夏令時節(jié)，是淺水灣最熱鬧的時候。各國游客蜂擁而至，是最佳的旅游圣地，自然也是明星們休閑放松的好地方。代表明星：鄭伊健、蒙嘉慧情侶 ，成龍劉曉慶北京玫瑰園（別墅）地理位置：昌平沙河鎮(zhèn)北05月18日玫瑰園價格：389

14、0-11200萬元/套 環(huán)境評價：位于素有“上風(fēng)上水”之稱的京城西北部，北面有燕山、太行山余脈環(huán)繞四周；周邊風(fēng)景勝地數(shù)不勝數(shù)，八達(dá)嶺、十三陵風(fēng)景區(qū)、蟒山國家森林公園、十三陵水庫、京密運(yùn)河等近在咫尺；京城北部綠化覆蓋率一直位于居京城首位，從園區(qū)中極目遠(yuǎn)眺，只見一片郁郁蔥蔥令人心曠神怡?！氨本┟倒鍒@”遠(yuǎn)離都市污染，空氣異常清新，環(huán)保指數(shù)常處保持在二級以下。此外，園區(qū)地處小湯山溫泉地帶，水質(zhì)純凈，有益健康。 玫瑰園周邊交通北京八達(dá)嶺高速11出口、345、919。從北京玫瑰園出發(fā)，往南12分鐘即達(dá)北三環(huán)馬甸橋，20分鐘通達(dá)市區(qū)中心，往東距亞運(yùn)村僅18分鐘，到首都機(jī)場只需40分鐘，往北18分鐘可到十三陵

15、風(fēng)景區(qū)。 那英麗斯花園（別墅） 地理位置：五環(huán)以外，位于首都東北溫榆河畔高尚別墅區(qū)，緊貼首都機(jī)場高速公路楊林大道出口，交通便捷。臨近“北京鄉(xiāng)村賽馬場”及“北京鄉(xiāng)村高爾夫球場”。 環(huán)境評價：樹林、河水、曲折的小路，整個別墅區(qū)幽靜得像無人居住一般。很符合保羅福塞爾在格調(diào)中的描述。鞏俐麗京花園（別墅）地理位置：順義機(jī)場路楊林大道出口公開均價：5000元/平方米（為1992年開盤平均價） 環(huán)境評價：相對于新近開發(fā)的麗高、麗斯花園，麗京花園早在1992年就已經(jīng)開盤售完，是北京首家高檔涉外公寓、別墅區(qū)，有“國際村”之稱，擁有美、德、法、日、港臺等國家和地區(qū)居民，娛樂、健身、幼教等服務(wù)和配套設(shè)施都相對比較完

16、善。 別墅的十大標(biāo)準(zhǔn)1.位置位置：開車在城中心1小時內(nèi)，1520分鐘以外。即離塵不離城。海邊、江邊、湖邊、河邊、山邊、水庫邊、公園邊（高爾夫邊）、人造湖、果園、小溪注意：不要在市中心里面和高爾夫里邊，陵園墓地邊順序：2.規(guī)模 500套以上的別墅群。少于500套的，無交易量，流通量，有價無市。注意：不要少于300套3.明星開發(fā)商發(fā)展商的品牌很重要。會吸引品質(zhì)住戶，與生俱來的基因。（1）明星、實(shí)力開發(fā)商（2）上市公司（3）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)良記錄10年以上。（萬科、中海、華潤、九龍倉、新世界、雅居樂、合 生、綠城、佳里、碧桂園、奧園、合記）注意：要買不能改變外形的，要有圍墻4.國際級物業(yè)管理高力、仕邦、戴

17、德梁行、第一太平戴維斯、啟德、萬科、來福士。專業(yè)的酒店管家、私人貼身管家、物業(yè)公共管家、私人助理等注意：要有區(qū)域內(nèi)、外巴士5.住戶品質(zhì)影視明星，名人，IT、金融、上市公司的高管，爆發(fā)戶，CEO，領(lǐng)事。 別墅里的豪宅和公寓，對豪宅和公寓是加分的，對別墅是減分的。6.純別墅注意：不要高層和別墅混雜7.交 通地鐵，高鐵或高速可到，但不要在旁邊。室內(nèi)車位。距注意：會所1015分鐘路程，中心入口不超過5分鐘8. 容積率別墅價格：如果是4面都獨(dú)立的比2面獨(dú)立的多3倍甚至4倍價格，三面獨(dú)立的是兩面獨(dú)立的1倍。因?yàn)橄∪毙?，因?yàn)橥恋卣加妹娣e比較大。注意：不超過2層，除非有電梯9.買新不買舊最好是買圖紙，自己規(guī)劃，不要買裝修，不要買尾期（尾盤）。注意：不