寧鄉(xiāng)喇叭口舊城改造項目

1、寧鄉(xiāng)縣城城仁福片片區(qū)城中中村改造造及安置置房建設設項目寧寧鄉(xiāng)縣喇喇叭口舊舊城改造造項目可行性研研究報告告（代項目目建議書書）長沙金智智工程咨咨詢有限限公司二一年八月二一二年五月月編制人員員名單項目負責責人：李國海海 高級級工程師師編 制 人 員員：李蜀蜀夫 高高級工程程師 陳代代侶 注注冊咨詢詢師朱 麗麗 注冊冊造價師師張曙祥 高級工工程師龍文彬 工 程 師戴艷梅 助理經(jīng)經(jīng)濟師丁 寧寧 助理理工程師師校 對 人 員員： 李李湘宇項目負責責人： 李李國海 高高級工程程師編制人員員： 尹向東東 研 究 員崔先萬 教教授級高高工朱 麗麗 注冊咨咨詢師謝志勇 注注冊造價價師龍文彬 張張曙祥 經(jīng)經(jīng) 濟

2、師高級工工程師肖頌夏 戴戴艷梅 經(jīng)經(jīng) 濟 師助理經(jīng)經(jīng)濟師丁張 瓊 寧 助理工工程師校對人員員： 李湘宇宇楊青青青目 錄錄TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc353198447 第一章章 總 論 PAGEREF _Toc353198447 h 1 HYPERLINK l _Toc353198448 一、項項目概況況 PAGEREF _Toc353198448 h 1 HYPERLINK l _Toc353198449 二、建建設單位位基本情情況 PAGEREF _Toc353198449 h 2 HYPERLINK l _Toc353198450 三、研研究依據(jù)據(jù)及范圍圍

3、 PAGEREF _Toc353198450 h 3 HYPERLINK l _Toc353198451 四、主主要技術術經(jīng)濟指指標 PAGEREF _Toc353198451 h 4 HYPERLINK l _Toc353198452 五、研研究結論論與建議議 PAGEREF _Toc353198452 h 5 HYPERLINK l _Toc353198453 第二章章 項目背背景與建建設的必必要性 PAGEREF _Toc3531984453 h 8 HYPERLINK l _Toc353198454 一、項項目背景景 PAGEREF _Toc353198454 h 8 HYPERLIN

4、K l _Toc353198455 二、建建設的必必要性 PAGEREF _Toc353198455 h 12 HYPERLINK l _Toc353198456 第三章章 市場分分析 PAGEREF _Toc353198456 h 15 HYPERLINK l _Tocc353319884577 一、投投資環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc353198457 h 15 HYPERLINK l _Toc353198458 二、土土地市場場和價格格分析 PAGEREF _Toc353198458 h 18 HYPERLINK l _Toc353198459 第四章章 場址建建設條件件 PAGE

5、REF _Toc353198459 h 1 HYPERLINK l _Toc353198460 一、場場址現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc353198460 h 1 HYPERLINK l _Toc353198461 二、自自然條件件 PAGEREF _Toc353198461 h 2 HYPERLINK l _Toc353198462 三、社社會經(jīng)濟濟條件 PAGEREF _Toc353198462 h 4 HYPERLINK l _Toc353198463 四、交交通條件件 PAGEREF _Toc353198463 h 6 HYPERLINK l _Toc353198464 五、公公共設

6、施施條件 PAGEREF _Toc353198464 h 7 HYPERLINK l _Toc353198465 六、施施工條件件 PAGEREF _Toc353198465 h 8 HYPERLINK l _Toc353198466 第五章章 建設內(nèi)內(nèi)容及建建設規(guī)模模 PAGEREF _Toc353198466 h 9 HYPERLINK l _Toc353198467 第第六章 拆遷方方案 PAGEREF _Toc353198467 h 11 HYPERLINK l _Toc353198468 一、拆拆遷目標標與原則則 PAGEREF _Toc353198468 h 11 HYPERLIN

7、K l _Toc353198469 二、拆拆遷情況況 PAGEREF _Toc353198469 h 12 HYPERLINK l _Toc353198470 三、拆拆遷申訴訴程序 PAGEREF _Toc35311984470 h 13 HYPERLINK l _Toc353198471 第七章章工程技技術方案案 PAGEREF _Toc353198471 h 17 HYPERLINK l _Toc353198472 一、總總平面布布置 PAGEREF _Toc353198472 h 17 HYPERLINK l _Toc353198473 二、拆拆遷平整整土地 PAGEREF _Toc35

8、3198473 h 20 HYPERLINK l _Toc353198474 三、道道路工程程 PAGEREF _Toc353198474 h 21 HYPERLINK l _Toc353198475 三、給給排水 PAGEREF _Toc353198475 h 27 HYPERLINK l _Toc353198476 四、供供配電及及弱電 PAGEREF _Toc353198476 h 28 HYPERLINK l _Toc353198477 五、燃燃氣工程程 PAGEREF _Toc353198477 h 32 HYPERLINK l _Toc353198478 六、綠綠化工程程 PAGE

9、REF _Toc353198478 h 33 HYPERLINK l _Toc353198479 七、消消防 PAGEREF _Toc353198479 h 35 HYPERLINK l _Toc353198480 第八章章 環(huán)境保保護 PAGEREF _Toc353198480 h 37 HYPERLINK l _Toc353198481 第九章章節(jié)能 PAGEREF _Toc353198481 h 39 HYPERLINK l _Toc353198482 第十章章項目招招投標及及實施進進度計劃劃 PAGEREF _Toc353198482 h 41 HYPERLINK l _Toc3531

10、98483 一、招招投標 PAGEREF _Toc353198483 h 41 HYPERLINK l _Toc353198484 二、實實施進度度計劃 PAGEREF _Toc353198484 h 41 HYPERLINK l _Toc353198485 第十一一章 投資估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc353198485 h 43 HYPERLINK l _Toc353198486 一、投投資估算算 PAGEREF _Toc353198486 h 43 HYPERLINK l _Toc353198487 二、資資金籌措措 PAGEREF _Tooc355319984887 h

11、 446 HYPERLINK l _Toc353198488 第十二二章財務評評價 PAGEREF _Toc353198488 h 62 HYPERLINK l _Toc353198489 一、銷銷售收入入及銷售售稅金估估算 PAGEREF _Toc353198489 h 62 HYPERLINK l _Toc353198490 二、總總成本費費用估算算 PAGEREF _Toc353198490 h 63 HYPERLINK l _Toc353198491 三、財財務效益益分析 PAGEREF _Toc353198491 h 63 HYPERLINK l _Toc353198492 四、不不

12、確定性性分析 PAGEREF _Toc353198492 h 64 HYPERLINK l _Toc353198493 五、經(jīng)經(jīng)濟評價價結論 PAGEREF _Toc353198493 h 65 HYPERLINK l _Toc3531984944 第十三三章 社會評評價 PAGEREF _Toc353198494 h 70 HYPERLINK l _Toc353198495 一、項項目對社社會的影影響分析析 PAGEREF _Toc353198495 h 70 HYPERLINK l _Toc353198496 二、項項目與社社會的互互適性分分析 PAGEREF _Toc353198496

13、h 71 HYPERLINK l _Toc353198497 三、項項目對公公平的影影響 PAGEREF _Toc353198497 h 72 HYPERLINK l _Toc353198498 四、社社會風險險分析 PAGEREF _Toc353198498 h 73 HYPERLINK l _Toc353198499 五、結結論 PAGEREF _Toc353198499 h 73 HYPERLINK l _Toc353198500 第十四四章 風險分分析 PAGEREF _Toc353198500 h 74 HYPERLINK l _Toc353198501 一、項項目風險險因素識識別

14、PAGEREF _Toc353198501 h 74 HYPERLINK l _Toc353198502 二、風風險評估估 PAGEREF _Toc353198502 h 75 HYPERLINK l _Toc353198503 三、降降低風險險的主要要措施 PAGEREF _Toc353198503 h 76第一章 總 論1一、項目目背景1二、項目目概況4第二章 項目背背景與建建設的必必要性6一、項目目背景6二、建設設的必要要性9第三章 市場分分析16一、國家家土地宏宏觀政策策分析16二、土地地市場分分析20三、長沙沙市土地地市場分分析22四、土地地儲備市場場未來發(fā)發(fā)展趨勢勢分析24五、本項

15、項目土地地出讓價價格預測測26第四章 場址建建設條件件28一、場址址現(xiàn)狀28二、自然然條件29三、社會會經(jīng)濟條條件31四、交通通條件35五、公共共設施條條件36六、施工工條件37第五章 建設方方案38一、建設設規(guī)模與與目標38二、總平平面布置置39三、道路路工程42四、給排排水49五、供配配電及弱弱電50六、燃氣氣工程54七、綠化化工程55八、消防防57第六章 安置方方案與拆拆遷申訴訴59一、安置置目標與與原則59二、拆遷遷安置情情況60三、拆遷遷申訴程程序61第七章 節(jié)能、節(jié)水措措施64一、節(jié)能能64二、節(jié)水水措施64第八章 環(huán)境保保護65一、編制制依據(jù)65二、環(huán)境境現(xiàn)狀65三、環(huán)境境影響6

16、5四、綜合合治理及及措施65第九章 項目的的運作與與管理68一、項目目運作模模式68二、項目目運作思思路68三、項目目管理69第十章 項目實實施進度度安排及及招標方方案71一、項目目實施進進度安排排71二、招標標方案72第十一章章 投資資估算與與資金籌籌措73一、投資資估算73二、人工工及主要要建筑材材料估算算75三、資金金籌措75四、投資資計劃77第十二章章 財務務評價78一、財務務評價依依據(jù)78二、收入入估算78三、稅金金估算79四、成本本估算80五、財務務盈利能能力分析析80六、資金金來源與與運用平平衡分析析81七、償債債能力分分析81八、財務務敏感性性分析81九、財務務評價結結論82第

17、十三章章 社會會評價87一、項目目對社會會的影響響分析87二、項目目與社會會的互適適性分析析88三、項目目對公平平的影響響89四、社會會風險分分析90五、結論論90第十四章章 風險險分析91一、項目目風險因因素識別別91二、風險險評估92三、降低低風險的的主要措措施93第十五章章 研究究結論與與建議94一、結論論94二、建議議94附件1、寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城市市建設投投資開發(fā)發(fā)有限公公司企業(yè)業(yè)法人營營業(yè)執(zhí)照照2、項目目招標基基本情況況表3、項目目區(qū)域位位置圖第一章 總 論一、項目目背景概況況1、項目目名稱寧鄉(xiāng)縣城城仁福片片區(qū)城中中村改造造及安置置房建設設項目寧寧鄉(xiāng)縣城城仁福片片喇叭口口舊城區(qū)區(qū)城中村村改

18、造及安安置房建建設項目目2、項目目建設單單位寧鄉(xiāng)縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司公司注冊冊地址：寧鄉(xiāng)縣縣玉潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)寧鄉(xiāng)大大道1668號公司法定定代表人人：賀立立權3、建設設地點項目用地地位于寧寧鄉(xiāng)縣歷歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)鄉(xiāng)新寶塔塔村、金南社社區(qū)；溈水河河以東，玉潭東東路以北北，屬寧寧鄉(xiāng)縣城城整體規(guī)規(guī)劃的一一部分。4、建設設規(guī)模與與目標本項目規(guī)規(guī)劃總用用地面積積約為332.7729公公頃（折折合4990.994畝），扣除除城市道道路廣場場建設用用地400.2畝畝后，項項目可出出讓土地地面積為為4500.744畝。本項目主主要建設設內(nèi)容為為：項目目舊城改造造面積4490.94畝畝，拆遷遷舊城房房屋建筑筑面積9

19、998667.00m2，涉及4476戶戶、人數(shù)數(shù)16665人；土地平平整，道道路工程程及其水水、電、通訊、管線等等市政配配套基礎礎設施的的建設。本項目目建成后后，可出出讓用地地性質(zhì)為為居住用用地和商商業(yè)用地地。二2、項項目建設設單位基基本情況況簡況寧鄉(xiāng)縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司公司注冊冊地址：寧鄉(xiāng)縣縣玉潭鎮(zhèn)鎮(zhèn)寧鄉(xiāng)大大道1668號公司法定定代表人人：戴向向軍寧鄉(xiāng)縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司成成立于220000年8月月18日日，注冊冊資金22億元，是經(jīng)縣縣委、縣縣政府批批準成立立的國有有獨資公公司，代代表政府府經(jīng)營管管理城市市建設資資金和國國有城建建資產(chǎn)，是城建建項目的的投融資資主體

20、、代表政政府壟斷斷開發(fā)經(jīng)經(jīng)營縣城城規(guī)劃范范圍內(nèi)土土地的經(jīng)經(jīng)濟實體體和依據(jù)據(jù)現(xiàn)代企企業(yè)制度度運作的的企業(yè)法法人。公公司實行行董事會會領導下下的總經(jīng)經(jīng)理負責責制，內(nèi)內(nèi)設經(jīng)營營管理科科、征地地拆遷科科、工程程技術一一科、工工程技術術二科、招商融融資科、財務科科、安保保科和辦辦公室、總工室室等7科科2室，并下轄轄長沙同同興房地地產(chǎn)公司司（寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城區(qū)區(qū)棚戶區(qū)區(qū)改造有有限公司司）、長長沙金湖湖投資開開發(fā)股份份有限公公司、長長沙萬佛佛靈山文文化旅游游股份有有限公司司三個子子公司。公司成立立以來，堅持經(jīng)經(jīng)營城市市的發(fā)展展思路，盤活土土地資產(chǎn)產(chǎn)，以地地養(yǎng)路、路房結結合，多多渠道籌籌措城市市建設資資金，努努力破

21、解解征拆、安置等等制約瓶瓶頸，形形成了規(guī)規(guī)劃先導導機制、滾動開開發(fā)機制制和聯(lián)動動開發(fā)機機制，直直接投入入城市建建設資金金42.8億元元，完成成了266個重大大項目工工程，啟啟動了新新城區(qū)、“一江兩兩岸三洲洲”和金洲洲湖三個個片區(qū)開開發(fā)建設設和溈豐豐壩大橋橋、G3319繞繞城線、S2008連接接線、沿沿江路、濱江大大道、玉玉潭公園園、文體體中心等等多個重重大項目目工程建建設。根根據(jù)縣委委、縣政政府賦予予的使命命，公司司深刻、持續(xù)地地進行著著投融資資體制改改革，將將投資、融資、建設融融為一體體，建立立了直接接面向市市場的投投融資機機制。幾幾年來，公司與與銀信部部門關系系不斷密密切，合合作力度度不斷

22、加加大，綜綜合實力力躍居全全省縣級級城投前前列，國國開行省省分行將將公司稱稱之為“湖南省省縣級城城投典范范”。公司成立立以來，成功創(chuàng)創(chuàng)建湖南南省模范范職工之之家、湖湖南省文文明衛(wèi)生生單位、長沙市市誠信建建設示范范單位、長沙市市花園式式單位、長沙市市經(jīng)濟百百強企業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)金牌企企業(yè)、奧奧斯卡房房地產(chǎn)開開發(fā)金牌牌企業(yè)、改革開開放300周年影影響寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展十大大杰出企企業(yè)，湖湖南省銀銀行業(yè)聯(lián)聯(lián)合會授授予公司司“守信用用企業(yè)”等榮譽譽稱號。在縣委委縣政府府組織的的各項考考核中，公司各各項工作作均名列列前茅。 目前，公司總總資產(chǎn)達達73億億元，存存量土地地130000多多畝，已已發(fā)展成成

23、為以政政府壟斷斷性資源源經(jīng)營為為主，融融基礎設設施建設設、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)等多種種方式于于一體的的大型國國有獨資資公司。寧鄉(xiāng)縣縣城市建建設投資資開發(fā)有有限公司司（以下下簡稱寧寧鄉(xiāng)城建建投）是是經(jīng)寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣委、縣政府府批準成成立，代代表政府府經(jīng)營管管理城市市建設資資金和國國有城建建資產(chǎn)的的國有獨獨資公司司。公司司于20000年年8月18日正正式掛牌牌成立，目前注注冊資金金已達22億元，寧鄉(xiāng)城城建投是是城建項項目的投投、融資資主體和和壟斷開開發(fā)經(jīng)營營國有土土地的經(jīng)經(jīng)濟主體體，是依依據(jù)現(xiàn)代代企業(yè)制制度進行行運作的的企業(yè)法法人。公司由縣縣政府直直接管轄轄，實行行董事會會領導下下的總經(jīng)經(jīng)理負責責制，負負責縣

24、城城城市建建設投資資及行使使國有投投資功能能，對與與改制企企業(yè)相關關連的資資產(chǎn)進行行管理和和經(jīng)營及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營。公公司現(xiàn)有有正式員員工844名，其其大專以以上學歷歷72人人。公司司內(nèi)設工工程技術術一科、二科、經(jīng)營管管理科、征地拆拆遷科、招商融融資科、計財科科、安全全保衛(wèi)科科和辦公公室七科科一室，并下轄轄兩個全全資子公公司長沙同同興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司和寧寧鄉(xiāng)縣城城區(qū)棚戶戶區(qū)改造造有限公公司以及及一個控控股子公公司長沙金金湖投資資開發(fā)股股份有限限公司。寧鄉(xiāng)城建建投的成成立以及及公司職職能的明明確，理理順了寧寧鄉(xiāng)縣原原來傳統(tǒng)統(tǒng)僵化的的基礎設設施投融融資體制制，也就就此拉開開了寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣如

25、火火如荼的的開發(fā)建建設步伐伐。公司司成立以以來，按按照寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城總總體規(guī)劃劃(修編編)的規(guī)規(guī)劃要求求，堅持持經(jīng)營城城市的發(fā)發(fā)展思路路，盤活活土地資資產(chǎn)，以以地養(yǎng)路路、路房房結合，多渠道道籌措城城市建設設資金，努力探探索破解解征拆、安置等等制約“瓶頸”，20010年年共征地地38887畝，招商融融資到位位資金221.6687億億元，出出讓土地地10557.333畝，協(xié)議總總價9007511萬元，累計直直接投入入城建資資金666億元，高水平平建設了了一環(huán)西西路、寧寧鄉(xiāng)大道道、二環(huán)環(huán)西路、花明北北路、春春城北路路、老城城區(qū)“三路（人民路路、楚溈溈路、白白馬大道道）”提質(zhì)改改造、人人民北路路、新康康路

26、、東東溈廣場場、寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)商業(yè)廣廣場、長長沙富豪豪山莊等等項目，縣城新新區(qū)開發(fā)發(fā)建設步步伐不斷斷加速，為實現(xiàn)現(xiàn)縣城擴擴容提質(zhì)質(zhì)、建設設“四城一一中心”的戰(zhàn)略略目標奠奠定了基基礎，一一個全方方位對接接長沙、融工業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)、休閑閑于一體體的省會會衛(wèi)星新新城已初初步形成成。在近近幾年的的建設、經(jīng)營過過程中，寧鄉(xiāng)城城建投積積極爭取取縣委、縣政府府重視支支持，多多方拓展展融資渠渠道，不不斷壯大大公司實實力，特特別是與與農(nóng)業(yè)銀銀行、國國開行建建立了持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定的合合作機制制。隨著一大大批項目目的建成成和運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城實實現(xiàn)了極極大的擴擴容提質(zhì)質(zhì)，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城建投投自身實實力也得得到了較較大的發(fā)發(fā)展，截截止

27、20010年年底，公公司總資資產(chǎn)達到到64.27億億元，儲儲備存量量土地1100000畝，市值在在90億億元以上上。寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城建投投已初步步發(fā)展成成為以城城市基礎礎設施建建設為主主、房地地產(chǎn)、物物業(yè)管理理等多種種經(jīng)營為為輔的綜綜合型投投融資公公司，公公司被湖湖南省銀銀行業(yè)聯(lián)聯(lián)合會評評為20010年年信貸誠誠信單位位，被國國家開發(fā)發(fā)銀行評評為20010年年信用建建設標兵兵單位。三、研究究依據(jù)及及范圍寧鄉(xiāng)縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司（以下簡簡稱寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城建投投）是經(jīng)經(jīng)寧鄉(xiāng)縣縣委、縣縣政府批批準成立立，代表表政府經(jīng)經(jīng)營管理理城市建建設資金金和國有有城建資資產(chǎn)的國國有獨資資有限責責任公司司。公司司于

28、20000年年8月118日正正式掛牌牌成立，目前注冊冊資金已已達人民民幣2億億元，寧寧鄉(xiāng)城建建投是城城建項目目的融、投資主主體和壟壟斷開發(fā)發(fā)經(jīng)營國國有土地地的經(jīng)濟濟主體，是依據(jù)據(jù)現(xiàn)代企企業(yè)制度度進行運運作的企企業(yè)法人人。公司由縣縣政府直直接管轄轄，實行行董事會會領導下下的總經(jīng)經(jīng)理負責責制，負負責縣城城城市建建設投資資及行使使國有投投資功能能，對與與改制企企業(yè)相關關連的資資產(chǎn)進行行管理和和經(jīng)營及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營。公公司現(xiàn)有有正式員員工433名，其其中大專專以上學學歷266人。公公司內(nèi)設設總工室室、工程程技術一一科、二二科、經(jīng)經(jīng)營管理理科、征征地拆遷遷科、招招商融資資科、計計財科、地籍科科、安

29、全全保衛(wèi)科科和辦公公室九科科一室，并下轄轄兩個控控股子公公司長沙同同興房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司和寧寧鄉(xiāng)縣大大眾物業(yè)業(yè)管理有有限公司司以及一一個項目目部長沙富富豪山莊莊項目部部。寧鄉(xiāng)城建建投的成成立以及及公司職職能的明明確，理理順了寧寧鄉(xiāng)縣原原來傳統(tǒng)統(tǒng)僵化的的基礎設設施投融融資體制制，也就就此拉開開了寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣如火火如荼的的開發(fā)建建設步伐伐。公司司成立以以來，按按照寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城總總體規(guī)劃劃(修編編)的規(guī)規(guī)劃要求求，堅持持經(jīng)營城城市的發(fā)發(fā)展思路路，盤活活土地資資產(chǎn)，以以地養(yǎng)路路、路房房結合，多渠道道籌措城城市建設設資金，努力探探索破解解征拆、安置等等制約“瓶頸”，累計計直接投投入城建建資金116億元元

30、，高水水平建設設了一環(huán)環(huán)西路、寧鄉(xiāng)大大道、二二環(huán)西路路、花明明北路、春城北北路、老老城區(qū)“三路（人民路路、楚溈溈路、白白馬大道道）”提質(zhì)改改造、人人民北路路、新康康路、東東溈廣場場、寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)商業(yè)廣廣場、長長沙富豪豪山莊等等項目，縣城新新區(qū)開發(fā)發(fā)建設步步伐不斷斷加速，為實現(xiàn)現(xiàn)縣城擴擴容提質(zhì)質(zhì)、建設設“四城一一中心”的戰(zhàn)略略目標奠奠定了基基礎，一一個全方方位對接接長沙、融工業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)、休閑閑于一體體的省會會衛(wèi)星新新城已初初步形成成。在99年的建建設、經(jīng)經(jīng)營過程程中，寧寧鄉(xiāng)城建建投積極極爭取縣縣委、縣縣政府重重視支持持，多方方拓展融融資渠道道，不斷斷壯大公公司實力力，特別別是與農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、國開開行

31、建立立了持續(xù)續(xù)、穩(wěn)定定的合作作機制。隨著一大大批項目目的建成成和運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城實實現(xiàn)了極極大的擴擴容提質(zhì)質(zhì)，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城建投投自身實實力也得得到了較較大的發(fā)發(fā)展，截截止20008年年4月，公司總總資產(chǎn)達達到200.344億元。寧鄉(xiāng)城城建投已已初步發(fā)發(fā)展成為為以城市市基礎設設施建設設為主、以房地地產(chǎn)、物物業(yè)管理理等多種種經(jīng)營為為輔的綜綜合型投投融資公公司，公公司被湖湖南省銀銀行業(yè)聯(lián)聯(lián)合會評評為20005年年守信用用企業(yè)。31、可可行性研研究報告告編制研究究依據(jù)寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣總體體規(guī)劃（2000020220）；寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣國民民經(jīng)濟社社會發(fā)展展“十一五五十二五”規(guī)劃； 寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城仁仁福片區(qū)區(qū)城中村村改造規(guī)規(guī)

32、劃圖； 建設設部頒布布城市市道路設設計規(guī)范范（CCJJ33790）；城城市道路路交通規(guī)規(guī)劃設計計規(guī)范（GBBJ5002200955）；中中華人民民共和國國物權法法 湘政發(fā)發(fā)2000913號號湖南南省人民民政府關關于實施施成品油油稅費改改革完善善交通體體制加快快交通發(fā)發(fā)展的意意見 長沙市市人民政政府令1103號號長沙沙市征地地補償實實施辦法法 長沙市市人民政政府令1104號號長沙沙市人民民政府關關于調(diào)整整長沙市市城市房房屋拆遷遷補償有有關標準準的決定定 長拆發(fā)發(fā)2000902號號關于于加強長長沙市重重點工程程和棚戶戶區(qū)改造造項目拆拆遷工作作的通知知中中華人民民共和國國物權法法 長長沙市人人民政府

33、府長政發(fā)發(fā)2000921號號文長長沙市國國有土地地上房屋屋征收與與補償安安置工作作規(guī)定 國家發(fā)發(fā)展計劃劃委員會會委托中中國國際際工程咨咨詢公司司組織編編寫的投資項項目可行行性研究究指南（試用用版）； 國家發(fā)發(fā)改委、建設部部20006年77月聯(lián)合合頒發(fā)的的建設設項目經(jīng)經(jīng)濟評價價方法與與參數(shù)（第三版版）； 其他有有關專業(yè)業(yè)設計規(guī)規(guī)范； 建設單單位提供供的其他他各項基基礎資料料。2、研究究范圍本報告依依據(jù)國家家有關部部門法令令、政策策、規(guī)程程、規(guī)范范，對項項目建設設的必要要性、建建設規(guī)模模、建設設內(nèi)外部部條件、項目總總體規(guī)劃劃方案及及公用工工程、環(huán)環(huán)境保護護、投資資估算及及資金籌籌措和經(jīng)經(jīng)濟效益益、

34、社會會效益等等進行研研究。四、主要要技術經(jīng)經(jīng)濟指標標根據(jù)項目目的具體體規(guī)劃及及經(jīng)濟分分析情況況，其主主要技術術經(jīng)濟指指標詳見見表1-1。二、項目目概況1、擬建建設地點項目用地地位于寧寧鄉(xiāng)縣城城項目用用地位于于寧鄉(xiāng)縣縣歷經(jīng)鋪鋪鄉(xiāng)新寶寶塔村金金南社區(qū)區(qū)；南臨二環(huán)環(huán)路溈水河河以東，北臨白馬馬一街玉玉潭東路路以北，東臨沿江江大道，西臨東東環(huán)線，屬寧鄉(xiāng)縣縣城整體體規(guī)劃的的一部分分。2、建設設規(guī)模與與目標本項目規(guī)規(guī)劃總用用地面積積約為224.5553332.7729公公頃haa（折合合3688.3004900.944畝），扣除城城市道路路建設用用地和安安置房用用地面積積后扣除除城市道道路廣場場建設用用地4

35、00.2畝畝后，項目目可出讓讓土地面面積為3350.7633384450.74畝畝。本項目主主要建設設內(nèi)容為為：項目目征用土土地改造造面積3368.304490.94畝畝，棚戶戶區(qū)拆遷舊城城房屋建建筑面積積813389.034470558.11998867.0m2，拆遷（其中拆拆遷門面面建筑面積積167783.43779366.8mm2，拆遷戶戶人數(shù)116655人數(shù)11993633戶，拆遷遷住宅建建筑面積積646605.603391221.33m2）；與土地平平整，路路網(wǎng)工程程，建設設17層層安置房房兩五棟，建建筑面積積138860mm2485510mm2及其水水、電、通訊、管線等等市政配配套

36、基礎礎設施的的建設。本項目目建成后后，可出出讓用地地性質(zhì)主主要為居居住用地地和商業(yè)業(yè)用地。3、主要要技術經(jīng)經(jīng)濟指標標工程主要要技術經(jīng)經(jīng)濟指標標詳見表表1-11。表1-11 主要要技術經(jīng)經(jīng)濟一覽覽表序號指標名稱稱單位指標備注1規(guī)劃總用用地ha24.5553332.7729折合3668.334900.9440畝1.1商住用地地ha23222.5333.3384330.0049折合3550.77633384550.774畝1.2道路廣場場及安置置房用地地ha1.16692.0222.688折合177.54430.3400.2畝畝2拆遷棚戶戶區(qū)建筑筑面積拆拆遷舊城城房屋建建筑面積積m2813889.0

37、034770588.19998667.002.1門面建筑筑面積m2167883.44379936.82.2住宅建筑筑面積m2646005.6603991211.33拆遷戶數(shù)數(shù)戶11933634476涉及人口口16665人4道路總長長m5851158554.1 5土石方萬m3228.3772633256安置房建建筑面積積m213866048851007安置戶數(shù)數(shù)戶12844008總用水量量m3/dd6484.2996給水管道道m(xù)1585558554.31107雨水管道道m(xù)5851158554.41118污水管道道m(xù)5851158555平整土地地畝450.7461299建設經(jīng)營營期期年232010

38、020112.170-2011220015.101669.11建設期年220122.7-20114.6669.22經(jīng)營期年120144.7-20115.66713110總投資萬元232117.5502335322.600562205446200513100.1工程費用用萬元38544.01109006.88513100.2征地拆遷遷費用萬元180336.33112298.443316553.6613100.3工程建設設其他費費萬元348.7013100.4預備費用用萬元114.5013100.5建設期貸貸款利息息萬元864.0014111資金來源源萬元235332.6602332177.500

39、46220514111.1自籌資金金萬元882117.5505332.6616220514111.2銀行貸款款萬元1500003000000年利率計計5.776%815112主要經(jīng)濟濟指標總總收入萬元2946644005600.0共出讓3350.763338畝畝8.1116133銷售收入入土地收收入萬元萬元元585996.222944644405660.00返還1000%8.2117144總成本總總成本費費用萬元萬元元484993.00250092.828.3118155營業(yè)稅金金及附加加利息備備付率萬元32811.477.3338.4119166利潤總額額償債備備付率萬元68211.811.

40、8448.5220177項目投資資財務內(nèi)內(nèi)部收益益率貸款款償還期期%年9.399/7.0955稅前/稅稅后含建建設期8.6項目投資資回收期期（含建建設期）年2.877/2.90稅前/稅稅后五、研究究結論與建建議1、研究究結論(1) 項目建建設符合合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和發(fā)展展方向和和寧鄉(xiāng)縣縣發(fā)展的的整體規(guī)規(guī)劃，不不僅將盤盤活現(xiàn)有有的土地地資源，而且將將帶動城城市建設設，完善善城市功功能。對對寧鄉(xiāng)縣縣經(jīng)濟發(fā)發(fā)展及社社會發(fā)展展將起到到積極的的促進作作用。(2) 本項目目不會對對當?shù)氐牡沫h(huán)境、水體造造成有害害污染，而且對對該區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的破舊舊房屋進進行拆遷遷，將大大大改善善該區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的城市市基

41、礎設設施條件件，有利利于該區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)的環(huán)環(huán)境治理理和城市市環(huán)境的的改善。(3) 本項目目所在地地位于老老城區(qū)中中心，規(guī)規(guī)劃用地地面積為為32.7299ha，折折合4990.94畝。其建建設條件件如場地地、給排排水、供供電、通通訊等已已完全具具備，可可盡快開開展工作作。(4) 經(jīng)測算算，本項項目總投投資462005萬元元，所得得稅后項項目投資資財務內(nèi)內(nèi)部收益益率7.09%、項目目投資回回收期22.900年，投投資利潤潤率144.76%。財務指指標反映映本項目目具有一一定的盈盈利與承承債能力力。2、建議議(1) 由于本本項目建建設內(nèi)容容主要是是對該區(qū)區(qū)域用地地進行拆拆遷和道道路建設設，其主主要

42、目的的是為寧寧鄉(xiāng)縣舊舊城改造造創(chuàng)造良良好的條條件，從從而改善善該區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的城市市基礎設設施條件件和人民民生活條條件，為為寧鄉(xiāng)縣縣的發(fā)展展創(chuàng)造良良好的城城市環(huán)境境，因而而建議由由寧鄉(xiāng)縣縣政府主主導運作作、組織織各有關關部門通通力協(xié)作作，對項項目的運運作應給給予盡可可能多的的優(yōu)惠政政策，以以確保項項目順利利實施。(2) 建設單單位在按按照“統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、分分期開發(fā)發(fā)、滾動動發(fā)展”的原則則下，做做好規(guī)劃劃和協(xié)調(diào)調(diào)工作，充分做做好拆遷遷安置工工作，以以確保本本項目真真正為老老百姓服服務，為為建設社社會主義義和諧社社會服務務，便于于項目財財務效益益的實現(xiàn)現(xiàn)。(3) 建筑工工程中不不可見的的因素很很多

43、，工工期、原原材料的的供應等等都會影影響到項項目總體體目標的的實踐。因此在在工程施施工過程程中，要要加強施施工管理理，實行行工程監(jiān)監(jiān)理制。還應推推行投招招標、工工程包干干等一系系列措施施，落實實資金供供應計劃劃，抓好好人、財財、物、供、產(chǎn)產(chǎn)、銷一一條龍管管理，以以確保項項目經(jīng)營營目標的的順利實實現(xiàn)。第二章 項目背背景與建建設的必必要性一、項目目背景長沙市位位于中南南地區(qū)區(qū)區(qū)域中心心位置，作為湖湖南的省省會和國國務院批批準的首首批歷史史文化名名城之一一，長沙沙具有優(yōu)優(yōu)越的自自然條件件、深厚厚的文化化底蘊和和豐富的的歷史遺遺存。華華東經(jīng)濟濟圈沿長長江向內(nèi)內(nèi)陸輻射射，華南南經(jīng)濟圈圈沿京廣廣線向內(nèi)內(nèi)陸

44、腹地地擴展，兩大經(jīng)經(jīng)濟圈人人才和資資源的雙雙向流動動都必經(jīng)經(jīng)長沙，加之國國家“中部崛崛起”與“西部大大開發(fā)”戰(zhàn)略實實施，長長沙已成成為中西西部交流流的核心心。20077年122月，“長株潭潭城市群群”經(jīng)國家家發(fā)改委委關于于批準武武漢城市市圈和長長株潭城城市群為為全國資資源節(jié)約約型和環(huán)環(huán)境友好好型社會會建設綜綜合配套套改革試試驗區(qū)的的通知批準成成為“全國資資源節(jié)約約型和環(huán)環(huán)境友好好型社會會（簡稱稱“兩型社社會”）建設設綜合配配套改革革試驗區(qū)區(qū)”，以推推動區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展方針針和“中部崛崛起”戰(zhàn)略，推動東東、中、西部協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展，為長長沙市的的經(jīng)濟、社會發(fā)發(fā)展帶來來前所未未有的機機遇。“長株潭潭一

45、體化化”的核心心是經(jīng)濟濟一體化化。經(jīng)濟濟一體化化將形成成帶動全全省城鄉(xiāng)鄉(xiāng)商品經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的多功功 能綜綜合經(jīng)濟濟中心。三市組組合在一一起可以以在本區(qū)區(qū)域和全全省形成成工業(yè)中中心、貿(mào)貿(mào)易中心心、交通通中心、金融中中心、信信息中心心、科技技中心等等多功能能的綜合合經(jīng)濟中中心，成成為本區(qū)區(qū)和全省省振興經(jīng)經(jīng)濟的基基地，新新技術、新產(chǎn)品品的開發(fā)發(fā)推廣中中心，帶帶動本區(qū)區(qū)和全省省經(jīng)濟騰騰飛的“龍頭”?！伴L株潭潭一體化化”的另一一個重要要方面是是生活的的一體化化。生活活一體化化的直接接效應是是三地體體系內(nèi)的的異地置置業(yè)、消消費、工工作、娛娛樂、休休閑等生生活行為為的日漸漸頻繁。長沙作作為一體體化的中中心必將

46、將對其周周邊城市市居民產(chǎn)產(chǎn)生較大大的吸引引力。根根據(jù)長沙沙市“十二五五”規(guī)劃的的設想，在“十二五五”期間的的5年內(nèi)內(nèi)，長沙沙市將依依托頗具具特色的的休閑娛娛樂業(yè)基基礎，充充分挖掘掘長沙燦燦爛的歷歷史文化化資源，加快文文化事業(yè)業(yè)和文化化產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展步伐伐，促進進歷史文文化和現(xiàn)現(xiàn)代文化化的完美美結合，凸顯城城市文化化個性魅魅力，以以文化為為靈魂，引領和和提升城城市的建建設發(fā)展展。隨著我國國住房制制度改革革的不斷斷深化，城市住住宅建設設持續(xù)快快速發(fā)展展，住房房市場化化程度逐逐步提高高，居民民住房條條件總體體上有了了較大改改善。但但部分城城市低收收入家庭庭住房仍仍比較困困難，特特別是不不少舊城城房屋年年

47、久失修修、配套套設施陳陳舊且不不完善、環(huán)境臟臟亂差等等問題突突出，居居住條件件相對簡簡陋；舊舊城居住住人口中中，老年年人口多多、下崗崗職工多多，多為為城市低低收入群群體。為為推進舊舊城改造造，使更更多的城城市居民民特別是是低收入入家庭共共享改革革發(fā)展成成果，提提高居住住環(huán)境水水平，黨黨中央、國務院院明確要要求要加加快集中中成片舊舊城改造造，使困困難住戶戶的住房房條件得得到妥善善解決。為認真真貫徹中中央關于于加強和和改善宏宏觀調(diào)控控的決策策和部署署，長沙沙市從220099年起啟啟動了大大規(guī)模舊舊城改造造工作，當年完完成舊城城拆遷2200萬萬平方米米，20010年年完成2200萬萬平方米米，200

48、11年年完成3330萬萬平方米米。20011年年以來全全市共立立項866個，改改造完成成20個個，8萬萬多戶225萬舊舊城居民民搬入了了新居。20112年長長沙全市市完成舊舊城拆遷遷3300萬平方方米；新新增（籌籌集）廉廉租住房房60000套；維修或或拆除重重建農(nóng)村村危房220000戶。通通過舊城城改造摸摸底數(shù)據(jù)據(jù)顯示，全市二二環(huán)線以以內(nèi)仍有有4.22萬棟，5萬多多戶、118萬多多人生活活在成片片舊城內(nèi)內(nèi)，面積積達到7734萬萬平方米米。與此此同時，全市近近50萬萬外來務務工人員員的住房房條件普普遍較差差，數(shù)以以萬計的的新就業(yè)業(yè)人員面面臨著無無力購房房的現(xiàn)實實困難。隨著我國國住房制制度改革革的

49、不斷斷深化，城市住住宅建設設持續(xù)快快速發(fā)展展，住房房市場化化程度逐逐步提高高，居民民住房條條件總體體上有了了較大改改善。但但部分城城市低收收入家庭庭住房仍仍比較困困難，特特別是不不少棚戶戶區(qū)城中中村房屋屋年久失失修，配配套設施施陳舊且且不完善善、環(huán)境境臟、亂亂、差等等問題突突出，居居住條件件相對簡簡陋；棚棚戶區(qū)城城中村居居住人口口中，老老年人口口多，下下崗職工工多，多多為城市市低收入入群體。為推進進棚戶區(qū)區(qū)城中村村改造，使更多多的城市市居民特特別是低低收入家家庭共享享改革發(fā)發(fā)展成果果，提高高居住環(huán)環(huán)境水平平，黨中中央、國國務院明明確要求求要加快快集中成成片棚戶戶區(qū)城中中村改造造步伐，使使困難住

50、住戶的住住房條件件得到妥妥善解決決。20005年年8月，曾培炎炎副總理理在大連連主持會會議，專專題研究究棚戶區(qū)區(qū)改造問問題。220077年國國務院關關于解決決城市低低收入家家庭住房房困難的的若干意意見（國發(fā)20007224號）提出要要加快集集中成片片棚戶區(qū)區(qū)及城中中村改造造，加快快使困難難住戶的的住房得得到妥善善解決。這充分分體現(xiàn)了了黨中央央、國務務院對棚棚戶區(qū)改改造工作作的高度度關注，對解決決棚戶區(qū)區(qū)困難居民民住房問問題的深深切關懷懷。各地地一定要要充分認認識加快快棚戶區(qū)區(qū)城中村村改造對對于全面面落實科科學發(fā)展展觀、構構建社會會主義和和諧社會會、切實實解決民民生問題題的重大大意義。棚戶區(qū)城城

51、中村改改造涉及及面廣、政策性性強，做做好棚戶戶區(qū)城中中村改造造工作，加快城城市改造造步伐，改善城城市形象象，使居居住在棚棚戶區(qū)城城中村的的居民居居住水平平和居住住環(huán)境得得到明顯顯改善，是實踐踐“三個代代表”重要思思想、落實科科學發(fā)展展觀、構建社社會主義義和諧社社會的重重要舉措措；對改改善城市市低收入入居民的的居住和和生活條條件、維護社社會穩(wěn)定定具有十十分重要要的意義義。20007年年11月月28日日，國務務院總理理溫家寶寶主持召召開國務務院常務務會議，研究部部署“促進資資源型城城市可持持續(xù)發(fā)展展工作”時，再再次強調(diào)調(diào)“著力解解決困難難群眾生生活問題題，完善善社會保保險制度度和社會會救助制制度，

52、加加快改造造棚戶區(qū)區(qū)，抓緊緊解決廠廠辦大集集體等歷歷史遺留留問題”。寧鄉(xiāng)縣位位于省會會長沙以以西，面面積29906平平方公里里，人口口13225萬，下下轄333個鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和11個省級級經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)。寧鄉(xiāng)區(qū)區(qū)位條件件優(yōu)越，交通發(fā)發(fā)達，縣縣城距長長沙黃花花國際機機場600公里，石長鐵鐵路、長長常高速速公路、3199國道橫橫貫東西西，洛湛湛鐵路連連通南北北，18810、18116、118233、18824四四條省道道貫穿縣縣境，構構成了寧寧鄉(xiāng)四通通八達的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡。20111年，寧寧鄉(xiāng)實現(xiàn)現(xiàn) HYPERLINK /dfpd/hunan/2011-01-10/content_1542587.html#

53、 l # 縣域生產(chǎn)產(chǎn)總值6637994622萬元，增長115.88%；財財政總收收入33310000萬元元，增長長57.8%；城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入2210993元，增長112.99%，農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入115539元元，增長長18.8%。據(jù)介紹紹，“十二五五”時期，寧鄉(xiāng)的的主要目目標是：縣域生生產(chǎn)總值值年均增增長155%以上上，達到到8500億元，力爭突突破10000億億元；財財政總收收入年均均增長228%以以上，達達到855億元，力爭突突破1000億元元；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入年均增增長122%以上上，農(nóng)民民人均純純收入年年均增長長16%以上。 縣域發(fā)發(fā)展呈現(xiàn)現(xiàn)主要指指標高

54、位位增長、重點領領域競相相發(fā)力、社會大大局穩(wěn)定定和諧的的良好態(tài)態(tài)勢。本項目位位于寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣歷經(jīng)經(jīng)鋪鄉(xiāng)新新寶塔村村、金南社社區(qū)；溈溈水河以以東，玉玉潭東路路以北，屬寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城整整體規(guī)劃劃的一部部分。寧鄉(xiāng)縣縣域經(jīng)濟濟實力強強勁，有有“湖南四四小龍”之稱，20008年，全縣生生產(chǎn)總值值（GDDP）2282.41億億元，比比上年增增長166.0%。按常常住人口口計算，全縣人人均生產(chǎn)產(chǎn)總值2226559元，比上年年增長115.66%。工工業(yè)增加加值占GGDP的的比重由由上年的的44.2%上上升到448.77%；全全縣城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率337.88%；農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值833.044億元，比上年年增長77.8%；工業(yè)業(yè)

55、總產(chǎn)值值4200.733億元，增長444.77%；社社會消費費品零售售總額884.558億元元，比上上年增長長22.8%；全縣財財政總收收入144.033億元，比上年年增長229.33%。湖湖南寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)是是省級經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)，位位于縣城城東北部部，溈江江兩岸，19998年由由省人民民政府批批準設立立，是220033年3月月經(jīng)國家家發(fā)改委委批準成成立的全全國僅兩兩家“國家中中小企業(yè)業(yè)科技工工業(yè)園”之一，初步形形成了機機械制造造、食品品加工、紡織服服飾、新新材料、精細化化工、生生物制藥藥、電子子電器等等產(chǎn)業(yè)，20006年實實現(xiàn)工業(yè)業(yè)產(chǎn)值442億元元，利稅稅4.11億元，名列湖湖南省級級開

56、發(fā)區(qū)區(qū)三甲。20006年33月新設設金洲新新區(qū)，建建設第四四代復合合園區(qū)，總規(guī)劃劃面積556平方方公里，園區(qū)與與國家級級長沙高高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)、省會會長沙市市區(qū)連成成一線，成為長長沙市西西線工業(yè)業(yè)走廊的的重要組組成區(qū)，重點發(fā)發(fā)展紡織織服飾、機電制制造、新新材料與與新能源源等工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)以以及現(xiàn)代代商貿(mào)休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)。目前前，全縣縣已有香香港加加加、青島島啤酒、臺灣宏宏全、臺臺灣樺豐豐、臺灣灣吉維納納等幾十十家產(chǎn)值值過億元元的知名名企業(yè)；擁有圣圣得西、忘不了了等多個個國字號號名牌。20008年，寧鄉(xiāng)縣縣躋身“全國百百強縣”，名列列第977位。寧鄉(xiāng)縣城城仁福片區(qū)區(qū)南臨二二環(huán)路，北臨白白馬一街街，東臨

57、臨沿江大大道，西西臨東環(huán)環(huán)線，占占地3668總用地地面積.34900.944畝，住住戶111936634776戶。隨著寧寧鄉(xiāng)縣“一江、兩岸、三洲、三湖”區(qū)域開開發(fā)建設設工作的的推進，喇叭仁福福片區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)出了良良好的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和自然然優(yōu)勢，沿江大大道、溈溈水風光光帶、鱔鱔魚洲開開發(fā)及金金洲湖的的開發(fā)建建設將使使該地區(qū)區(qū)具有獨獨特的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢和資源源優(yōu)勢，目前，該地區(qū)區(qū)日益成成為“一江、兩岸、三洲、三湖”區(qū)域重重要組成成部分。但由于于當時規(guī)規(guī)劃的局局限性，目前該該區(qū)路燈燈、垃圾圾站廁、園林綠綠化、小小區(qū)道路路等基礎礎設施建建設不配配套，且且經(jīng)常出出現(xiàn)下水水道堵塞塞、化糞糞池暴膨膨和大雨雨過后小

58、小區(qū)被淹淹的現(xiàn)象象；居民民住宅因因長年失失修，不不同程度度地出現(xiàn)現(xiàn)了房屋屋滲漏、墻體開開拆、磚磚石及混混凝土分分化、老老化等安安全隱患患，加之之部分居居民私自自改變房房屋結構構，更大大大降低低了居民民區(qū)的安安全系數(shù)數(shù)；油煙煙污染、占道經(jīng)經(jīng)營、噪噪聲污染染和消防防隱患嚴嚴重，區(qū)區(qū)內(nèi)生活活環(huán)境質(zhì)質(zhì)量較差差。與此此同時，區(qū)內(nèi)人人口成份份復雜，治安狀狀況堪憂憂。諸多多問題的的存在，使該區(qū)區(qū)居民生生活環(huán)境境與生活活質(zhì)量受受到嚴重重影響，居住安安全受到到嚴重威威脅。為解決以以上問題題，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣人民民政府決決定由寧寧鄉(xiāng)縣城城市建設設投資開開發(fā)有限限公司對對寧鄉(xiāng)縣縣仁福喇叭叭區(qū)域片區(qū)區(qū)棚戶城中中村實施施整治改

59、改造建設設，并給給予政策策上的重重點支持持。寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣仁福福喇叭片區(qū)區(qū)棚戶城中中舊城村改造項項目，遵遵循“政府引引導、居居民自愿愿、市場場運作、政策扶扶持”的原則則。縣城城投公司司將采取取整體規(guī)規(guī)劃、分分步實施施的建設設模式，將原居居民以貨貨幣安置置方式全全部外遷遷，原址安安置，以以土地作作為籌措措征拆和和建設資資金的渠渠道，從從而徹底底使該區(qū)區(qū)域棚戶戶區(qū)住戶戶城中村村居民告別別臟、亂亂、差的的居住環(huán)環(huán)境。二、建設設的必要要性1、全面面建設小小康社會會的客觀觀需要曾培炎副副總理在在全國城城市住房房工作會會議講話話中指出出：“到20020年年，我們們要全面面建成小小康社會會。而人人民群眾眾的小康康

60、生活全全面不全全面，關關鍵在于于住房需需求能否否得到合合理滿足足”。受諸諸多歷史史因素的的影響，解放前前和上世世紀五、六十年年代陸續(xù)續(xù)形成的的棚戶區(qū)區(qū)由于城城市不斷斷擴張而形形成的舊舊城區(qū)城城中村，歷史包包袱重、改造難難度大，不下大大力氣解解決好舊舊棚戶區(qū)區(qū)城中村居民民的居住住問題，人民群群眾的小小康生活活就是有有缺陷的的，也是是不全面面的?！笆晃濉睍r期是是全面建建設小康康社會的的關鍵時時期，也也是解決決城市低低收入家家庭住房房問題的的重要機機遇期。按照若干意意見的的要求，城市人人民政府府要制定定對集中中成片棚棚戶區(qū)的的改造計計劃，通通過改造造，使居居住在棚棚戶區(qū)內(nèi)內(nèi)居民的的住房困困難得到