城市化級差地租研究

1、上海工程技術大學畢業(yè)設計 （論文）城市化級差地租研究 摘 要城市化的發(fā)展，使許多郊區(qū)劃入城市，許多遠郊變?yōu)榻?，隨著各種 市政設施的建設，交通出行的便利，周邊環(huán)境的美化，地方建設規(guī)劃政策 的推動等，使地價大幅度上升，土地的收益大增。修建鐵路、公路，搞好 開發(fā)地區(qū)的水電道路建設，搞好各種建筑和服務設施等，也使一些地方獲 得良好的經營條件，地價也暴漲起來。城市化的快速發(fā)展帶來的不僅僅是 經濟的繁榮，更多的是由土地性質的改變和不斷追加的投資帶來的巨大的 土地級差收益的收入。我國的土地制度規(guī)定，除國家規(guī)定者外，農村的土地屬于農民集體所 有。但是，集體土地不能進入一級土地市場，即不能買賣。只有由國家的

2、土地部門實行征用，才能由這些部門出讓土地使用權。征用時一般只給予 很低的土地、青苗、附著物等補償費，農民所得很少。土地所有權轉移后， 上漲的級差地租就由征用者占有，農民不能從中得到收益。本文通過分析從地鐵，公路，橋梁，社區(qū)配套，交通，綠化情況等產 生土地級差地租的因素研究城市化土地級差地租的大小， 并結合現(xiàn)在城市 化過程中有關級差地租出現(xiàn)的種種問題，試圖找出一些切實可行的解決問 題的對策和方法。關鍵字：級差地租，尋租，城市化，征用土地A Study of Differential Rent in Urban developmentABSTRACTWith the developme nt of

3、 urba ni zati on, many suburbs have bee n assig ned to the outskirts of cities and many exurbs have turned into the suburbs. With various municipal facilities construction, facilitated transportation, the beautification of the surrounding environment and promotion of the local planning policy, which

4、 made land prices rise significantly and Land revenue in crease. Con struct ing and con summati ng railways, highways, water and electricity and develop road con structi on. And complete various con structi on and service facilities to ben efit some area where land prices also can rise up. Rapid urb

5、anization is not only the economic prosperity, but also more is the cha nge of the n ature of the land and the eno rmous differe ntial la nd reve nue.The article is trying to find some practical solution to the problem through analyzing some factors impacted on urbanization differential rent in clud

6、e the land system, hous ing, urba n pla nnin g, la nd price policy, tax policy, demographic, social, i ntern ati on al, econo mic factors, the n atural of the land area, social and economic conditions, regional location, transportation, infrastructure, Town planning restrictions, the land area, shap

7、e, age and use of municipal facilities analysis, and combine with the related problems of differe ntial rent appeared in the process of urba ni zati on.Key words: differential rent，Rent Seeking urbanization, land acquisition城市化級差地租研究李 欣 0313041020引言在近10年里，隨著城市化向近郊地區(qū)的快速擴張，土地被征收的農 民數量累計已經超過4000萬。有人預測，

8、在“十一五”期間，每年還將 新增被征地農民300萬。但是，一項研究表明，在失地農民中，生活水平 較征地前提高的不到10%，而失去收入來源、生活水平降低的占到 60% 以上。更令人關注的是，近幾年全國許多地方都曾發(fā)生過較嚴重的征地事 件?？傮w來說，中國的城市化沒有給失地農民帶來福利的改善，反而加劇了他們的貧困。起初，人們傾向認為，農民利益受損主要是因為征地補償標準偏低 （土 地征收補償只相當于政府出讓這些土地價格的1/10）因而主張?zhí)岣哒鞯匮a償倍數。但后來人們發(fā)現(xiàn)，問題并不如此簡單，因為征地補償依賴一系 列特定的約束條件。例如，由于土地一級市場沒有開放和缺少競爭， 社會無從知道土地的 市場價格信

9、號，這就決定了我國無法像發(fā)達的市場經濟國家那樣按土地的“市場價值”對農民進行征地補償。在區(qū)域競爭日益加劇的條件下，地方 政府出于追求政績的考慮，會過度地推行城市擴張，不斷加大土地征收和 供給的規(guī)模，以增加預算外財源。因此，即使存在土地的“市場價值”，在現(xiàn)行的財政體制下，由于地方財政對土地轉讓收入的過度依賴， 也難以 保證地方政府就會按土地的“市場價值”對農民給予補償。更重要的是， 在憲法和土地管理法等法規(guī)中，有關征地的條款之間存在明顯沖 突，政府手中的征用（收）權也被用于滿足非公共利益的土地需求，這使“公權私用”獲得了一定程度的“合法性”，這進一步導致權力機關與開 發(fā)商和銀行進行“合謀”，共同

10、對被征地農民進行剝奪。這些研究表明， 征地補償高低并不是一個簡單的補償倍數問題， 它依賴于一個社會基本的 經濟、政治和法律關系所決定的征地補償機制。1城市化級差地租產生的背景分析1.1城市化級差地租的涵義及特點1.1.1城市化級差地租的涵義級差地租是由于使用較好土地所得到的、歸土地所有者占有的超額利 潤，其產生原因是土地經營的壟斷，而土地的有限性則是這種壟斷的前提。 由于級差地租的產生條件不同，級差地租可分為級差地租I和級差地租H 兩種形態(tài)。級差地租I是由土地的肥沃程度不同和土地位置不同而產生 的，是等量資本在等面積的各級土地上使用時所產生的不同結果；級差地租H是由在同一地塊上進行連續(xù)投資而產

11、生的， 是對同一塊土地連續(xù)追加 投資，各次投資具有的不同生產率的結果。對城市土地區(qū)分級差地租I和級差地租H比較困難， 因為與農村土地 不同，城市土地主要是工商用地和租住用地， 地租的多少主要取決于土地 所處的地段，即主要取決于土地的位置，因此給人以錯覺，似乎城市土地 只有級差地租I沒有級差地租H。 而現(xiàn)實中，城市土地的級差地租H是存在的（見圖1.1 ）。由于城市土地比農村土地更傾向于集約化經營，其級 差地租H比農村土地更為重要生產力B級差地租II!投資量OA圖1.1級差地租U的產生說明圖城市級差地租與級差地租I和H是不同的， 具有自身特點。級差地租 I是以等量資本投入等量面積，但豐度和位置不同

12、的土地所產生的超額利 潤轉化而來的；級差地租H是以等量資本連續(xù)投入同一塊土地上產生不同 的生產率所形成超額利潤轉化而來的。 城市級差地租則不同，它是在投資 者投資某地塊時產生級差收益的同時引發(fā)了周邊或兩邊不同地塊產生級 差收益，并在土地所有權作用下轉化為地租的。城市土地的集約化經營，必然產生超額利潤和級差地租。城市土地比 農村土地更為珍貴，更為稀缺，這就迫使人們采用集約化的方式經營城市 土地。對于同一塊土地，人們總是不斷地追加投資，這種投資，使土地的 產生率日益提高，從而使土地產生并以越來越快的速度增加著超額利潤， 其轉化形式即為城市級差地租H。1.1.2城市化級差地租的特點城市化級差地租具有

13、以下特點：首先，一般級差地租I和H是投資主體直接投資的地塊上形成級差超 額利潤I和并在土地所有權作用下轉化成的；城市級差地租不是在投 資主體直接投資的地塊上形成的，而是在直接投資地塊或地段的周邊或兩 邊地塊上形成超額利潤并在土地所有權作用下轉化成的。其次是一般的級差地租I和H來源于投資主體直接投資地塊的收益扣除平均利潤后的余額即超額利潤，由投資主體交給土地所有者；城市級 差地租來源于投資主體直接投資地塊收益的外溢，即表現(xiàn)為周邊或兩邊地 塊的價值，其實質仍然是超額利潤，由非投資主體的受益者即周邊土地的 使用者交給土地所有者的。再次，一般的級差地租I和H有明確的土地租賃合同規(guī)定， 土地所有 者和投

14、資者即土地使用者之間租賃關系包括權利和義務； 城市級差地租則 一般不存在這類明文規(guī)定的合同。最后，一般級差地租I和級差地租H主要反映投資主體 （土地使用者） 與土地所有者之間的關系；城市級差地租則主要反映土地所有者、 土地投 資者與周邊地塊使用者之間的關系。1.2城市化級差地租產生的背景分析級差地租是由經營較優(yōu)的土地而獲得的、歸土地所有者占有的那一部 分超額利潤。馬克思的地租理論認為，級差地租的存在需要有三個條件， 一是由自然條件和投資不同而產生的生產率的差別， 二是土地經營權的壟斷，三是以土地所有權與經營權分離為前提的所有權的壟斷。 這三個條件 是缺一不可的。在我國社會主義條件下，由城市土地

15、位置的差別帶來的收益差別， 以 及在同一塊土地上連續(xù)投資等帶來的收益差別都是客觀存在的；由位置較好的土地的稀缺性產生的經營權的壟斷也是客觀存在的。 這兩個條件的存 在與特定的社會經濟制度是沒有關系的，他們是由土地這一特殊的生產要 素特點決定的。因此，要說明我國城市土地級差地租存在的必然性，必須說明我國是否存在土地所有權的壟斷，以及是否存在土地所有權與使用權 的分離。這個條件在我國現(xiàn)階段也同樣存在。 社會主義制度的建立，經過 土地改革沒收了地主官僚的土地，消滅了土地私有制，但并沒有消滅土地 所有權。我國憲法第十條規(guī)定：“城市土地屬于國家所有”，土地公有制只 是土地所有制的一種類型，而不是土地所有

16、權的取消，而且我國城市土地 所有權與土地使用權是分離的，無論是改革前還是改革后都是如此。因為 國有土地的所有者只有一個，即國家，國家以行政劃撥方式供給土地是一 種兩權分離的形式，以批租、零租的方式供給土地也是一種兩權分離的形 式。因此，城市級差地租存在的三個條件在我國全部具備，從而城市級差地租的存在也就具有客觀必然性。1.3研究城市化級差地租的現(xiàn)實意義分析和認識城市化級差地租有如下理論意義和實踐意義 ：全面準確認識和把握級差地租特別是城市化級差地租，對于加快城市 建設和城市化進程具有重要意義。城市建設要有計劃有重點地有序展開， 要選擇有發(fā)展?jié)摿Φ脑鲩L極和發(fā)展軸， 充分運用城市化級差地租，梯度推

17、 進，切忌攤大餅式的全面鋪開。全面準確認識和把握城市化級差地租，對于深化城市土地制度改革、 優(yōu)化土地資源配置、完善土地市場具有重要意義。在完善批租制度的同時， 強調建立年租制度，以充分發(fā)揮城市化級差地租的作用；要完善土地供應 總量調控制度，把增量土地市場、存量土地市場和農轉非土地市場統(tǒng)一管 起來，管緊管好，消除土地投機和屯積現(xiàn)象。全面準確認識和把握城市化級差地租，對于合理分配收益、完善土地 增值稅、籌集城市建設資金具有重要意義。對于大量存在的城市化級差地 租，可以建立國家、投資者和非投資的受益者之間共享的機制， 其主要部 分應歸國家，但投資者和非投資受益者也應分享一部分。全面準確認識和把握城市

18、化級差地租， 對于合理調整房地產結構、規(guī) 范房價、促進房地產市場持續(xù)協(xié)調健康發(fā)展具有重要意義。2城市化進程對級差地租的影響分析2.1城市化涵義和特點2.1.1城市化涵義城市化是多個學科綜合性的概念?！俺鞘谢币辉~來源于英文“ URBANIZATION自1867年西班牙工程師塞爾門提出城市化這個概念以來，由于研究目標、角度和領域的不同，人們對城市化一詞存在各種各樣 的理解，據初步統(tǒng)計，各種類型的概念定義不下 30種，各學科的學者們 都從本學科的角度定義城市化，以致至今還沒有一個世界公認的城市化定人口學家認為城市化是農村人口轉變?yōu)槌鞘腥丝诘倪^程。他們所說的 城市化就是人口的城市化，指的是“人口向城

19、市地區(qū)集中、或農業(yè)人口變 為非農業(yè)人口的過程”。中國的人口中大頭是農民，目前我國城鎮(zhèn)人口在 36%左右，因此加快我國人口城市化的步伐對于促進農村剩余勞動力的轉 移、實現(xiàn)農村經濟的增長有著很重要的戰(zhàn)略意義。社會學家認為城市化是一個城市生活方式的發(fā)展過程，它意味著人們 不斷地被吸引到城市中去，并被納入城市的生活組織中去，意味著城市生 活方式的不斷強化。發(fā)展不是目的，只是一種手段，其根本目的還是為了 提高人民的生活水平，改善人們的生活質量，促進人的技能和素質的提高， 提高人類社會的整體發(fā)展水平，使人與人、人與自然關系達到和諧發(fā)展。從經濟學家的角度看，城市化則是農村自然經濟轉變?yōu)槌鞘猩鐣?生產的過

20、程。在現(xiàn)在看來城市化是工業(yè)化的必然結果。 一方面，工業(yè)化會 加快農業(yè)生產的機械化水平、提高農業(yè)生產率，同時工業(yè)擴張為農村剩余 勞動力提供了大量的就業(yè)機會；另一方面，農村的落后也會不利于城市地 區(qū)的發(fā)展，從而影響整個國民經濟的發(fā)展。而加快農村地區(qū)工業(yè)化大生產， 對于農村區(qū)域經濟和整個國民經濟的發(fā)展都是有著很積極意義的。崔功豪認為，城市化是一個農業(yè)人口變?yōu)榉寝r業(yè)人口、 農村地域轉化 為城市地域、農業(yè)活動轉化為非農業(yè)活動的過程，包括物質上和形態(tài)上的 城市化及精神上和意識上的城市化兩種含義； 也可以說是農村人口和非農 活動在不同規(guī)模的城市環(huán)境的地理集中過程和城市價值觀、城市生活方式在農村的地理擴散過程

21、。徐剛等認為，完整的城市化內涵包括以下幾方面 的內容：第一，城市中工業(yè)的集聚和高度發(fā)達的第三產業(yè)提供了大量的就業(yè)機會，引起城市人口的集聚，這是城市化的重要內容和基本動力；第二,城市人口的增長及鄉(xiāng)村人口城市化，特別是人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)的遷移和集 中，引起城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大和城市人口比重的上升， 這是城市化的主體內容； 第三，城市中心功能的增強，城市在區(qū)域社會活動中的地位和影響不斷增 大；第四，地域景觀的變化是城市化最直接的表現(xiàn)，城市景觀的擴展，以 人口、產業(yè)高度集聚為特征的城市地區(qū)范圍不斷擴大，居民點、建筑物等面貌向城市型轉變。城市化發(fā)展過程見圖 2.1 o經濟要素追求高效率%向城市集中滿足各自利益需

22、求，獲得更高收 益效果吸引其他經濟要素聚集城市城市化發(fā)展過程對外圍的要素產生示范作 用圖2.1城市化發(fā)展過程圖綜合以上觀點，我認為城市化作為經濟社會發(fā)展的必然產物， 作為社 會現(xiàn)代化的重要標志，是一個社會轉變過程，也是經濟轉變過程，更是人 們生產生活方式的轉變過程。據此定義城市化：城市化是一種伴隨著工業(yè) 化、現(xiàn)代化而進行的人口、產業(yè)、物質資本等的聚集過程，在這一過程中， 人們由從事農業(yè)為主轉變?yōu)閺氖路寝r業(yè)為主， 聚居地規(guī)模變大、密度變高, 人們的生活方式、文化觀念也變的更為開放、更符合現(xiàn)代化的要求。上海工程技術大學畢業(yè)設計 （論文）城市化級差地租研究 上海工程技術大學畢業(yè)設計（論文）城市化級差

23、地租研究ii2.1.2我國城市化的特點從1949年新中國成立至今，中國的城市化發(fā)展在曲折中不斷前進，呈現(xiàn)出幾個明顯特征：第一，城市化發(fā)展水平受歷史和地理因素的影響顯著。比如東北三?。ㄟ|寧、黑龍江、吉林）的城市化實際水平比以其收入水平推算出來的數據 要高，這主要是由三省的歷史決定的。早在 30年代日本殖民統(tǒng)治時期， 東北三省的工業(yè)化就已相對領先，這個優(yōu)勢又因 50年代中蘇友好而進一 步得到發(fā)揮。而中國西北的一些貧困?。▋让晒?、寧夏、青海和新疆）在城 市化排名中異乎尋常的高，反映出自然的狀況對城市化的影響， 沙漠、干 地以及水源缺乏提高了居住在偏遠地區(qū)的生活成本。 一些沿海的富裕省份（浙江、福建、

24、江蘇、山東）收入水平較高，但城市化水平卻不是很高，很 大程度上是因為當地適于農業(yè)生產的良好的地理環(huán)境使農民缺乏向城市 轉移的動力。第二，沿海地區(qū)城市化水平的增長快于內陸地區(qū)。 沿海主要各省市（如 山東、江蘇、廣東、浙江、上海）的城市化增長速度高于全國水平。這是 因為沿海地區(qū)各省享有如建立經濟特區(qū)、 經濟開放區(qū)和開放城市等非常有 利的開放政策的結果。這些政策促進了這些省份的出口貿易并吸引了大量 外商直接投資。大量出口以及外商直接投資流入引起了經濟結構向更高的 水平轉變。第三，階段性明顯。中國的城市化發(fā)展可以以改革開放為界劃分為兩 個主要階段，從新中國成立至改革開放前，中國的城市化處于一波三折的發(fā)

25、展過程中，城市化水平時高時低、時快時慢。而 1978年中國實行改革開放后，城市化發(fā)展逐步進入持續(xù)快速發(fā)展的階段。 首先表現(xiàn)在全國城市 人口絕對數量以及比重的增加是前所未有的； 其次，無論從全國還是從省 級水平來看，城市化與經濟增長都存在正向相關。城市化意味著城市的出現(xiàn)、壯大及城市體系的形成，是物質文明進步 的體現(xiàn)，也是精神文明前進的動力。城市化是一個伴隨著經濟發(fā)展的歷史 進程，如同經濟發(fā)展具有積累、城市具有密集的特征一樣，城市化具有聚 集的特征。積累是聚集的基礎，聚集又為積累提供效率，具有密集特征的 現(xiàn)代城市的出現(xiàn)就是積累與聚集的結果?？傊鞘谢且环N世界性的社會 經濟現(xiàn)象，是引起產業(yè)結構、就

26、業(yè)結構、消費方式重大變化的鄉(xiāng)村經濟逐 漸轉化為城市經濟的過程和機制，是非農產業(yè)和城市成長與經濟發(fā)展的主 要動力。城市化意味著更多的人由從事低效率的農業(yè)活動轉為從事較高效率 的第二、第三產業(yè)勞動；由傳統(tǒng)的、保守的生產生活方式轉變?yōu)榉e極的、 富于開拓進取的生產生活方式；由低消費群體轉變?yōu)楦呦M群體。城市化意味著公共資源最大限度地實現(xiàn)共享從而降低了公共成本，意味著產業(yè)和人口的高度集聚以及由于這種集聚而產生的經濟與社會的高 速增長和區(qū)域經濟競爭能力的整體提升。2.2城市化進程對級差地租的影響因素分析處于城市中心地區(qū)的人口集中度高，單位土地上的人均居住空間高度 密集，對土地的需求量大大提高，求大于供，投

27、資者更樂意于在這些已經 有很高的級差收益的土地上追加更多的投資以獲得更多的收益，這些勢必 把這些地區(qū)的土地價格推高，從而產生了額外的級差收益。往往在一些地段較好，周邊公交線路和軌道交通聚集的地塊， 其級差 地租的效果比較明顯，這些交通設施在距離一定的范圍內能夠大大的提高 土地收益，尤其是軌道交通的建立，更加提升了小區(qū)的地租價格；但當這 些設施過近時，帶來的噪音和粉塵可能也是人們考慮的因素，反而會帶來一些反效果。小區(qū)的綠化建設也是提升地區(qū)級差地租的重要因素， 人們一般會考慮 身體健康問題而更偏向于更多的小區(qū)綠化、更大的綠地面積，以此來提升自己的生活質量。因此，能夠在小區(qū)的周邊建立地段或者地區(qū)性的

28、公共公 園能夠增加更多的級差收益。同時，社區(qū)配套的建設，人們的文化需求如幼兒園、小學、中學、尤 其是大學的建設，都能增加周邊地區(qū)的級差地租。因為這些提升了地區(qū)的 文化素養(yǎng)和水平，積聚了較高的文化氛圍，也方便了周邊居民的上學求知 的需要；生活配套方面如超市、購物廣場還有體育場館等，有關人們的衣 食住行，出門采購、逛街休閑的建設也是級差地租產生的場所，這些地方往往會聚集更多的人氣，更為人們所偏好。出行的便捷快速也是人們關注的焦點，也和居民的生活舒適度密切相 關，由國家投資建設的相關基礎設施建設如公路、橋梁和港口的建設給人們的便利出行和生活帶來了方便，讓人們更偏向于基礎設施較完善的區(qū) 域，也提高了地

29、區(qū)的城市級差地租。2.3城市化級差地租的評價及確定層次分析法（AnalyticalHierarchy Process，簡稱AHF法）是美國運籌學家A丄.Saaty教授于二十世紀80年代提出的一種實用的多方案或多 目標的決策方法。其主要特征是，它合理地將定性與定量的決策結合起來， 按照思維、心理的規(guī)律把決策過程層次化、數量化。該方法自從1982年被介紹到我國以來，它以其定性與定量相結合地處理各種決策因素的特 點，以及其系統(tǒng)靈活簡潔的優(yōu)點，迅速地在我國社會經濟各個領域內， 如 能源系統(tǒng)分析、城市規(guī)劃、經濟管理、科研評價等，被得到了廣泛的重視 和應用。它的基本思想是運用系統(tǒng)分析法建立層次分析模型，根

30、據決策判定量化原則，對評價指標進行兩兩比較和重要性評分， 建立判斷矩陣，用方根 法（或乘幕法、和積法）求評價指標權重向量并歸一化處理后， 用一致性指 標CI檢驗評價指標權重判斷矩陣有無邏輯混亂， 無則具有滿意的一致性， 有則要調整權重判斷矩陣。最后計算綜合指數 M,按其大小進行排序。評價模型：nM 八 WV （2.1）j國V 評價指標分值；AHP法可對原始觀測數直接加權運算進行綜合排序，未削弱原始信息 量，使評價指標邏輯判斷量化且保持判斷思維全過程的一致性。但構造各層指標的權重判斷矩陣時，一般采用的是分級定量賦值，這可能會造成同 一類中同一指標是另一指標的5倍、7倍，甚至是9倍，從而影響了權重

31、 的合理性。本文中判斷矩陣的權重系數打分是經過有關業(yè)內人士咨詢初步 確定的，但仍有地方不完善，若要實際應用需要將德爾菲法與層次分析法 聯(lián)合運用，以彌補其不足，只有這樣，才能用于實踐操作，具有可操作性。2.3.1層次分析法的基本步驟和原理一、明確問題首先要弄清所要研究問題的范圍、目的、要求和所能掌握的原始信息， 其中最主要是兩條：第一，決策者要求分析者回答什么問題；第二，分析者從決策者和其他來源能獲得什么樣的資料和數據等原始 信息。在本文研究的模型中，要求能夠通過從一些專家學者處得到的初步數 據和打分，大致得到城市化級差地租的大小，分析城市化級差地租的利潤 組成，盡可能的接近實際，使本模型的結論

32、經過調整和修改能夠具有可操 作性。二、劃分和選定有關因素在明確問題的基礎上，就要弄清所要決策的問題將要涉及到的主要因 素。這里需要注意的是，主要因素固然不應疏漏，同時也不宜把次要因素 考慮過多而主次混淆，反而把主要因素湮沒而造成決策的偏頗失實。例如，我們主要關注的是軌道交通、公交線路、公園綠化、基礎設施 和人們的文化和生活需求配套等方面作為主要考慮的因素進行分析，并進一步對這些因素的指標實行打分、 評價，比較充分的考慮了影響城市化級 差地租大小的因素和各級指標。三、建立系統(tǒng)的遞階層次結構根據涉及的因素的相互關系分類，有的屬于需要爭取的目標類，有的屬于判斷好壞的準則類，有的屬于解決問題的途徑、政

33、策或措施，可概稱 方案類。這些分類指標具有分數與不同的層次。 層次分析法的層級結構示例如圖2.2。本文中將建立的城市化級差地租大小的層次結構為:距離200米距距距距距小公公離離離離離區(qū)共園400600100200300綠綠綠米米髦丨米米Lj米化地化公路初高中中市超圖2.3城市化級差地租的大小層次結構圖2.3.2用AHP法建立層次分析模型由于本文運用yaahp軟件計算模型，在此僅討論建立模型的方法和步 驟，因素、指標的打分由專家提出建議，具體運算由軟件計算完成。一、分級定量法在同一層次上的各個因素，按其優(yōu)良程度或重要程度可以劃分成若干 等級，賦以定量值。一般可以采用 5級定量法，即相等、弱、強、

34、很強、極強，相應的賦值可以是1、3、5、7、9,如表2.1所示：表2.1分級定量法標度及含義說明表重要程度或優(yōu)良程度賦值說明兩個因素同樣重要，或一樣好1兩個因素對某些性質有相同貢獻某個因素對另一個因素弱重要，或稍好3某個因素對另一個因素較重要，或較好5某個因素對另一-個因素很重要，或很好7某個因素對另一個因素極重要，或極好9從經驗判斷，某個因素稍重要于另一個因素從經驗判斷，某個因素偏重要于另一個因素從實踐中顯示出某個因素占有主導地位，比另一個因素為強烈重要或很好這是判斷中的最高等級， 兩因素中某個因素占有絕對重要的地位至于一個元素比另一個因素為次要，則其定量賦值可取為上述1、3、5、7、9的倒

35、數。二、建立判斷矩陣對各個層次的因素建立一個判斷矩陣。詳見表 2.2，2.3，2.4，2.5， 2.6，2.7，2.8，2.9。表2.2城市化級差地租的大小判斷矩陣評分表城市化級差 地租的大小文化配套基礎建設綠地公園公交車站軌道交通生活配套W文化配套15531/51/30.1358基礎建設1/5111/31/91/70.0332綠地公園1/5111/31/91/70.0332公交車站1/33311/71/50.0690軌道交通5997130.4692生活配套37751/310.2598由表2.2分析顯示，影響城市化級差地租大小的要素大致分為文化配 套、基礎設施建設情況、綠地公園、公交車站、軌道

36、交通和居民生活配套 設施等。根據數據分析，可以看出權重最大的兩項是軌道交通和生活配套， 這說明出行的便利和生活娛樂方面對城市價差地租的貢獻最大。表2.3文化配套判斷矩陣評分表文化配套幼兒園小學初中高中大學W幼兒園11/31/51/71/90.0329小學311/31/51/70.0636初中5311/31/50.1296高中75311/30.2638大學975310.5100在文化方面，幼兒園、小學等常見社區(qū)的配套已經不能帶來過多的級 差地租，反而是如高中、大學校園等具有一定地區(qū)性、差異性的學校建設 能夠產生較多的級差地租（見表 2.3 ）。這些校園建設能夠帶動周邊地區(qū) 的發(fā)展，帶動這些地方的

37、文化水平和文化氛圍，讓這一區(qū)域與其他區(qū)域帶 有獨特的差異性，提高區(qū)域的級差地租。表2.4周邊開發(fā)判斷矩陣評分表周邊開發(fā)公路橋梁河道港口Wi公路13950.5811橋梁1/31530.2549河道1/91/511/30.0500港口1/51/3310.1140國家投入大量的資金用于城市、農村的基礎設施建設中，如表2.4表明，方便的交通取決于公路的建設，公路的完善將極大地便于居民的出 行以及各種設施的建設，也就是說，公路是各種設施建設的基礎和保障。表2.5綠地公園判斷矩陣評分表綠地公園公園綠化小區(qū)綠化公共綠地Wi公園綠化1930.6716小區(qū)綠化1/911/50.0629公共綠地1/3510.26

38、54現(xiàn)在人們對自己的生活居住水平要求越來越高， 當然對小區(qū)綠化率的 要求也越來越高。位于大型公園周邊的社區(qū)的級差地租往往比較高，因為公園中的綠地也可視為社區(qū)綠化的一部分，這無疑增加了社區(qū)的綠化率， 提高了區(qū)域內的級差地租水平。表2.6公交車站判斷矩陣評分表公交車站距離100米距離200米距離300米Wi距離100米1590.7514距離200米1/5130.1782距離300米1/91/310.0704出行便利程度是人們看重的一個要素，如上海體育館附近的旅游集散 中心，相比一般的公交站點，其附近的級差地租遠遠高于一般站點的級差 地租。對于公交來說，距離越近越能夠方便日常生活（見表 2.6 ）。

39、表2.7軌道交通判斷矩陣評分表軌道交通距離200米距離400米距離600米Wi距離200米11/91/30.0704距離400米9150.7514距離600米31/510.1782現(xiàn)在軌道交通成為了人們生活的一個重要組成部分， 一個樓盤周圍如 上海工程技術大學畢業(yè)設計 （論文） 城市化級差地租研究 果有一個在建的軌道交通站臺勢必會增加這個樓盤的售價（見表 2.7）， 產生很大的級差地租。但是，軌道交通也會帶來一定的噪音等問題，因此, 過近的距離反而會降低因為軌道交通帶來的級差地租大小。本模型中軌道交通和公交車站的判斷指標為定值，具有一定局限性， 若要實際應用可以采用加權平均數等方式推廣應用。表

40、2.8生活配套判斷矩陣評分表生活配套傳統(tǒng)菜場購物廣場醫(yī)院體育館郵政超市Wi傳統(tǒng)菜場11/91/71/31/31/50.0287購物廣場9137750.4674醫(yī)院71/315530.2551體育館31/71/5111/30.0596郵政31/71/5111/30.0596超市51/51/33310.1295可以見到（見表2.8 ），繁華的鬧市區(qū)少不了大型的購物商場，這就 決定了大額的級差地租的存在，同時，醫(yī)院作為必不可少的生活配套以及 體育場館這樣的休閑配套都會帶來城市化級差地租。表2.9各個要素在城市級差地租中的權重表中間層要素權重文化配套0.1358周邊開發(fā)0.0332綠地公園0.0332

41、公交車站0.0690軌道交通0.4692生活配套0.2598上海工程技術大學畢業(yè)設計 （論文）城市化級差地租研究 由表2.9和圖2.4可以形象地看出，城市化級差地租的大小主要取決于軌道交通和生活配套設施以及文化配套設施的投資建設，這些設施能夠帶來區(qū)域經濟的發(fā)展和繁榮，使投資者樂于在這些土地上追加更多的投 資，產生更大的城市化級差地租。城市化級差地租大小各要素權重圖生活配套0.2598文化配套0.4692文化配套周邊開發(fā)口綠地公園口公交車站軌道交通口生活配套圖2.4城市化級差地租大小各要素權重圖表2.10各個指標對總目標的權重一覽表指標分析權重指標分析權重幼兒園0.0045距離公交100米0.0

42、518小學0.0086距離公交200米0.0123初中0.0176距離公交300米0.0049高中0.0358距離軌道200米0.0330大學0.0693距離軌道400米0.3525公路0.0193距離軌道600米0.0836橋梁0.0085購物廣場0.1214港口0.0038醫(yī)院0.0663河道0.0017超市0.0337公園綠化0.0223郵政0.0155公共綠地0.0088體育館0.0155小區(qū)綠化0.0021傳統(tǒng)菜場0.0074根據各個指標的權重來看，帶來較多城市化級差地租的指標有距離軌 道交通400米和購物廣場，可見出行和生活購物是級差地租主要的表現(xiàn)形 式；一些常見的固定的配套設施，

43、如：小區(qū)綠化、幼兒園、菜市場等都已 經十分普遍，只能說是級差地租的附加形式（見表2.10和圖2.5 ）。指標權重分析圖指標權重幼兒園小學初中高中大學公路橋梁港口河道公園綠化口公共綠地小區(qū)綠化距離公交100米距離公交200米距離公交300米距離軌道200米距離軌道400米口距離軌道600米口購物廣場醫(yī)院超市口郵政體育館口傳統(tǒng)菜場圖2.5各指標權重分析圖三、檢驗判斷矩陣的一致性并修正判斷矩陣一致性檢驗的辦法是：求出一致性檢驗指標CI:上海工程技術大學畢業(yè)設計 （論文）城市化級差地租研究 上海工程技術大學畢業(yè)設計(論文)城市化級差地租研究 CImax- nn - 1(2.2)CI 致性檢驗指標;n

44、判斷矩陣的維數；入max 判斷矩陣的最大特征值；四、求出平均隨即一致性指標 RI單層次判斷矩陣的平均值一致性指標RI隨矩陣的維數而變動，其取值可如表2.11所示。表2.11隨機一致性指標的取值分布表矩陣的維數n12345平均隨機一致性指標RI0.000.000.580.901.12矩陣的維數n678910平均隨機一致性指標RI1.241.321.411.451.49五、求出相對一致性指標CRCICR (2.3)RI當CR愈小時，判斷矩陣的完全一致性愈好，其極限值為Q 般認為當CR0.1時，就可認為判斷矩陣基本符合完全一致性條件，屬于可接 受的程度。如果CR 0.1 ,那么一般認為初步建立的判斷

45、矩陣是不能令人滿意的， 需要重新分析賦值，仔細修正，直到檢驗通過為止。本模型的矩陣一致性 指標矩陣見表2.12 。表2.12矩陣一致性指標表備選方案矩陣相對一致性指標城市化級差地租的大小0.0440文化配套0.0529周邊開發(fā)0.0286綠地公園0.0279公交車站0.0279軌道交通0.0279生活配套0.0403通過矩陣相對一致性指標表（見表 2.12 ）可以看出，CR都小于0.1， 表明判斷矩陣基本符合完全一致性條件， 屬于可接受的程度，本模型具有 一定合理性。六、確定各層中因素的優(yōu)先次序通過對表2.10的分析，發(fā)現(xiàn)城市化級差地租的大小主要取決于軌道 交通和購物廣場，其中又以距離軌道交通

46、車站 400米最多，其次為購物廣 場和距離軌道交通車站600米，同時，大學校園、醫(yī)院、超市等關于文化 和生活的指標也占了很大的比重。相對于這些，河道建設、小區(qū)綠化、幼 兒園等如今已是城市化過程中的常見基礎設施建設，并沒有引起太大的級差地租。這表明，城市化級差地租的大小注重關注的是一些具有獨特性、 差異性、區(qū)域性的建設。城市化級差地租大小要素比例見表2.13。表2.13城市化級差地租要素比例分析表排序編號因素分析所占比例1距離軌道400米35.25%2購物廣場12.14%3距離軌道600米8.36%4大學6.93%5醫(yī)院6.63%6距離公交100米5.18%7高中3.58%8超市3.37%9距離

47、軌道200米3.30%10公園綠化2.23%11公路1.93%12初中1.76%13郵政1.55%14體育館1.55%15距離公交200米1.23%16公共綠地0.88%17小學0.86%18橋梁0.85%19傳統(tǒng)菜場0.74%20距離公交300米0.49%21幼兒園0.45%22港口0.38%23小區(qū)綠化0.21%24河道0.17%3城市化級差地租管理存在的主要問題3.1我國土地征用（收）制度的不完善3.1.1國外征地補償標準借鑒表3.1各國征地補償情況表國家或地區(qū)征收主體征收范圍補償價格備注美國州市等地方公共團體公共設施建設所需的土地以市場價格為標 準較少征收土 地，以民間開 發(fā)為主日本政

48、府部門公共事業(yè)用地以申請征地時市場價格為標準加拿大政府部門以及授權的 行政部門、組織機關和 私人企業(yè)公共利益用地以申請征地時市 場價格為標準中央政府的部和廳、地開發(fā)、再開發(fā)及改以市場價格為標 準以民間開發(fā)英國方政府，新城鎮(zhèn)開發(fā)公良公共利益的事為主，較少土司等公共團體業(yè)所需的土地地征收地方公共團體及法律公共福利事業(yè)，實以鑒定委員會調德國規(guī)疋的公共事業(yè)頭施現(xiàn)地區(qū)規(guī)劃所進查的市場價格為主體行的事業(yè)用地準法國國家和地方公共團體、 公共法人、混合性公司一般社會利益用住宅地、協(xié)議開發(fā) 區(qū)、保留地、換地 等以征收公布前一 年市場價格為標 準較少征收土 地，以市場收 買為主何二公共團體公共利益事業(yè)所需用地以市

49、場價格為準較少征收土 地，以市場收 買為主實現(xiàn)地區(qū)性土地較少征收土瑞典公共團體利用規(guī)劃所進行以市場價格為準地，以市場收的事業(yè)用地公共事業(yè)用地及補償標準不統(tǒng)買為主臺灣“行政院”、省政府為實現(xiàn)國家公共一，以公告地價利益所需用地或市場價格補償香港地政處一切對公共大眾 有利益的規(guī)劃和 建設用地以市場價格為補償縱觀上表（見表3.1 ）世界各國的土地征用補償制度雖然存在一定的 差異，但都存在公共的目的性、制度的強制性、合理的補償性和相對的權 屬轉移性等相同的特點，其具體內容包括：一是公共目的性。即國家征用土地時，都是相關政府行政部門以公共 利益為主要目的征收的土地，而非公共利益建設項目使用土地，須經土地

50、市場來解決，不以動用國家權力來獲取相應的土地， 否則將造成征地權利 的濫用，土地所有者將受到嚴重侵害。二是完全的市場補償。各國制定的補償標準與其經濟發(fā)展水平息息相 關，不同國家采用不同的補償原則，西方發(fā)達國家通常采用完全補償的原 則，補償范圍較廣，不但包括土地征用的直接損害補償， 還包括因征地引 起的間接損害補償，從而使土地所有者不至于因土地征用而受到經濟上以 及精神上的損失，從而有效的保護所有者的權益。三是補償價格基本都是以土地市場價格為標準，并接近土地市場價 格。3.1.2我國土地征用補償標準的發(fā)展和現(xiàn)狀土地使用權的轉讓必須采取商品流通的形式，即等價有償的形式。在我國法律中，國有土地使用權

51、的有償使用，經歷了一個較長的立法完善過 程。1953年12月政務院關于國家建設征用土地辦法是我國第一部比 較完整的土地征用行政法規(guī)，它具體規(guī)定了國家建設征用土地的范圍、 原 則和補償標準，對征用的程序和權限也作了相應的規(guī)定。補償的標準為：一般土地以其最近3年至5年產量的總值為標準，特殊土地應酌情變通處 理；如有公地調劑，也須發(fā)給農民遷移補助費；被征用的地上物及附著物， 要按公平合理的代價予以補償。1958年1月國務院公布施行經修訂的國家建設征用土地辦法，對 征用土地的補償標準由原來“以其最近3年至5年產量的總值為標準”調 整為“以其最近2年至4年產量的總值為標準”。1982年5月國務院公布施行

52、了國家建設征用土地條例，首次提出 了征地的強制性概念，并明確征用土地的補償費用包括了土地補償費、 青 苗補償費、附著物補償費和農業(yè)人口安置補助費。1986年6月全國人大常委會通過中華人民共和國土地管理法，采 納了國家建設征用土地條例中的大部分規(guī)定，將其上升為法律。征用 土地的補償費為“各項補償費用之和，不得超過被征用土地前三年平均年 產值的20倍”。1998年8月經九屆全國人大常委會第四次會議審議通過的新土地 管理法，突出了對農地的保護，并形成了新的土地征用制度新體系。第 2條明確規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式轉讓土 地。土地使用權可以依法轉讓?！?.1.3我國土地征用過程

53、中產生的問題征地過程中，政府和土地開發(fā)者之間的土地收益分配主要體現(xiàn)在土地 的出讓、轉讓價格中。以土地使用權出讓金為基礎，在土地轉讓中形成的 土地使用轉讓價格反映了土地使用者在土地流轉中的土地收益分配關系。 對土地開發(fā)者來說，土地轉讓價格是其收回土地投資成本獲取利潤的經濟 杠桿；對土地使用者來說則是獲取一定條件的土地使用權所付出的代價。 土地開發(fā)者在這個開發(fā)過程中面臨來自市場的風險。 土地使用權轉讓過程見圖3.1圖3.1 土地使用權轉讓過程圖但是市場無法合理分配和協(xié)調土地開發(fā)、 轉讓過程中的土地增值的分 配關系。土地使用權在轉讓過程中往往包含有因為間接土地投資的影響、 土地供需變化、土地用途變更

54、和社會經濟發(fā)展而引發(fā)的土地收益的自然增 值，當然這其中包含了土地使用過程中集體利益的貢獻。國家應將所得的級差地租，抵減購得所有權費用，將出讓金大部分補償農民集體的損失， 而國家所有者在以合法的出讓過程中再主張自己的所有者權益。一、土地產權制度設計上的缺陷，導致產權主體虛置我國現(xiàn)行法律規(guī)定，我國土地所有制為社會主義土地公有制 ，分為全 民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式，農村土地屬于農民集體所有。 然而在實踐中，農民集體是一個抽象的沒有法律人格意義的集合群體，是一個虛置的權利主體。因為我國民法理論所確認的民事主體主要有自然人 和法人兩種，農民集體既非個人也非法人，因此,它本身并不能作為民事主

55、體享有所有權。集體土地所有權主體實質上缺位 ，土地征用過程中必須體現(xiàn)的國家、集體權利義務難以確定。在實踐中政府擁有分配土地的絕對權 利，土地歸集體所有是虛的，集體最多不過是土地的經營者、管理者。事實上,村集體代替農民集體行使土地所有權的職能 ，農民和村集體 之間形成了委托代理關系，但這種委托代理關系很模糊。村集體既不是法 人，也不是政府，農民很難對村集體的代表一一村干部進行監(jiān)督，而且在更 大程度上村干部受到政府的干預和控制，還要對上級組織或上級政府負責 代理上級政府的部分行政職能。在農民和政府之間的村干部事實上具有了 政府代表和農民代表的雙重身份，也就是說，他們成為了一個相對獨立的 利益群體,

56、這樣,他們的利益與村民利益很可能不一致，他們就可能不履行 或不完全履行代理人職責。二、土地管理制度設計上的缺陷，導致土地征用權被濫用在現(xiàn)行的體制下，各級地方政府既是國土資源（包括集體土地）的宏觀 管理者,又是國有土地所有權的實際行使者，管理者和所有者職能的重疊 安排使地方政府具有了政治利益最大化和經濟利益最大化的雙重目標，而這種目標在短期內又體現(xiàn)出相互促進的特質 ，在這種雙重目標的驅動下， 政府行為不可避免地出現(xiàn)偏差。公共選擇學派的代表人物布坎南指出：“我 們必須將調查市場經濟的缺陷與過失的方法應用于國家和公共經濟的一 切部門”。地方政府并非全局利益的代表，相反,它們有著各自的目標函數，追求

57、本地或本部門凈利益和政績的最大化。土地是政府掌握的最大資產之一，通過有效運作土地資產，可以實現(xiàn)收益最大化，有效解決經濟發(fā)展中的資 金瓶頸障礙。部分地方政府以經營城市為名，濫用征地權，把擠占征用農民土地獲取的收益作為取得財政收入的手段，使得一些盈利性質的用地甚至 高檔娛樂設施等高盈利用地也可以獲得合法的征地手續(xù)。三、土地征用補償制度不完善，導致對農民利益的剝奪我國現(xiàn)行的征地補償制度是一種純粹的補償關系，這在市場經濟條件 下顯得很不合理。征地補償費不是按照土地的市場價格來折算，而是以當前農產品的市場價格來核算，當農產品價格偏低時，這種折算方法明顯具 有剝奪農民的傾向。同時,根據產值計算補償標準也不

58、盡合理，計算方法過 于簡單,不能適應征地實際中多種類型的要求。如，城郊都市型農業(yè)，集生 態(tài)農業(yè)、精品農業(yè)和休閑觀光農業(yè)等為一體，其產值遠高于傳統(tǒng)農業(yè)，其土 地征用價格應高于從事傳統(tǒng)農業(yè)的土地價格。 農民的土地承包經營權是產 權,其價格要用盈利能力來決定。根據地租理論，土地因地理位置、國家規(guī) 劃、開發(fā)投資等因素而增值，其增值部分應作為級差地租歸土地所有者和 征地者共有。因此,農民有權參與分配土地的增值收益。 然而,農民在參與 社會生產過程中，按照市場價格購買生產資料，但他們擁有和使用的土地 則被征地主體以較低的價格拿走，土地的財富觀在農民那里沒有得到真正 地體現(xiàn)。3.2城市化級差地租的權力尋租及

59、流失321政府官員的權力尋租現(xiàn)行的土地征用出讓制度是一種行政審批管理制度， 征地、用地過程 不可避免地要與權力相聯(lián)系，且征地、用地涉及的貨幣標的相對較大，這 為權力尋租既提供了可能也提供了動因。近年來涉及征地、用地的腐敗案 件連年上升就是最好的佐證。2003年溫家寶總理在一個批示中指出：“一些地方土地市場秩序混亂，非法占地、非法入市的問題相當嚴重，利用土地牟取暴利已經成為一 些單位和個人尋租的手段。不少國土部門管理松弛，有的甚至執(zhí)法犯 法，給不法分子大開方便之門。” 一方面，土地一級市場價格與二級市場 價格的巨額差價，既是驅動不少地方大量批地賣地的動力， 也是當地“尋 租”行為產生的溫床。另一

60、方面，在農用地轉為非農用地的征用過程中， 行政權力對土地資源配置起著絕對控制和支配的作用， 使得地方當權者有 了濫用權力的機會。從上海周正毅案件、安徽何閩旭案件、天津李寶金案 件、福建張森興案件等可窺見冰山一角。 根據有關調查，國土資源系統(tǒng)腐 敗易發(fā)的五大領域包括：領域一 :土地使用權的出讓、轉讓、租賃、劃撥，主要表現(xiàn)在辦理建 設單位的建設用地申請審批、處理征地安置、協(xié)調解決用地矛盾等環(huán)節(jié)。領域二:土地工程招標、土地整理項目規(guī)劃設計平整工程的發(fā)包權經 常成為交易祛碼，土地項目的招投標是最易滋生腐敗的環(huán)節(jié)之一。領域三:土地測繪工程是某些心術不正而握有土地測量工程大權的人 搞權錢交易的祛碼。領域四