土地一級開發(fā)成本構(gòu)成

1、土地一級開發(fā)項目成本構(gòu)成、項目前期費用立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用工程勘察、測繪、定樁費用環(huán)境影響評價分析費用交通影響評價分析費用地震影響評價分析費用地價評估費用工程設(shè)計費及施工圖審查費招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費工程保險費（一）項目前期費用1、立項報告、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費 _測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格19991283號建設(shè)項目前 期工作咨詢收費暫行規(guī)定及天.津市物價局（房）字1999第487號文關(guān)于建設(shè)項目 前期工作咨詢收

2、費的補充通知中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。立項報告、可研報告的編制費土地一級開發(fā)實施方案的編制費項目前期的各種工程咨詢費2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費用-2001年國家計委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知（計價格20011218號） 中取消了 1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計計費標(biāo)準(zhǔn)，放開了規(guī)劃 設(shè)計市場。-2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研 究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。3、工程勘察、測繪、定樁費用2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號文發(fā)布了工

3、程勘察設(shè)計收費管理 規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地?fù)艿囟叮阂罁?jù)關(guān)于申請房產(chǎn)測繪全野外數(shù)據(jù)采集及成圖、平圖控制測量及測繪成果利用費的函（津房計2003308號）4、環(huán)境影響評價分析費用2002年10月28日全國人大通過了中華人民共和國環(huán)境影響評價法，規(guī)定：在中華 人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán) 境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān) 問題的通知（計價格2002 125號）。該通知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評 價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、

4、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大 綱）、環(huán)境影響報告表進(jìn)行技術(shù)評估的費用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評價分析費用的依 據(jù)。5、交通影響評價分析費用天津市城市道路管理條例規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進(jìn)行交通影響評價。進(jìn)行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作 的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標(biāo)準(zhǔn)沒 有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費標(biāo)準(zhǔn)通常 在0.52元/平米不等）。6、地震影響評價分析費用2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的地震安全性 評價管理條

5、例規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照中華人民共和國防震減災(zāi)法和 本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范， 確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相 應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后，應(yīng) 當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，天津市的工程可依據(jù)天津市地震安全性評價收費標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行核算。7、地價評估費用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的 通知”，通知規(guī)定：“土地價格評

6、估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估 機構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理 費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的 委托，對土地價格進(jìn)行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！?、工程設(shè)計費及施工圖審查費工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號 文發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號 令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定

7、“施 工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。9、招標(biāo)代理費、招標(biāo)服務(wù)費原國家計委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法的通知計價格200211980號 文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中標(biāo)金額（萬元）貨物招標(biāo)服務(wù)招標(biāo)工程招標(biāo)100以下1.5%1.5%1.0%100-5001.1%0.8%0.7%500-10000.8%0.45%0.55%1000-50000.5%0.25%0.35%5000-100000.25%0.1%0.2%10000-1000000.05%0.05%0.05%1000000 以上0.01%0.01%0.01%10、工

8、程保險費建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量 保險工作的意見建質(zhì)2005133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和 使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實質(zhì)量 責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和 相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié) 構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障。”因此在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難， 可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。二、（征地補償費）1、土地補償費天津市12個區(qū)縣各村鎮(zhèn)具體征地補償

9、標(biāo)準(zhǔn)，北淮淀鄉(xiāng)補償標(biāo)準(zhǔn)2萬/畝2、青苗物補償費天津市土地管理條例6-10倍于近三年產(chǎn)值的平均值地上及附著物補償序號名稱類另U補償標(biāo)準(zhǔn)備注圍墻水泥抹灰磚墻350元/米舊料歸原主清水磚墻300元/米土坯墻50元/米二畜禽舍磚混結(jié)構(gòu)550 元/ M2舊料歸原主簡易結(jié)構(gòu)200 元/ M2三遷墳棺木、拾骨、骨灰盒1500元/座包括遷葬工料費四溫室鋼、砼骨架、玻璃頂130 元/ M2舊料歸原主鋼、砼骨架、塑料薄膜頂50 元/ M2簡易塑料薄膜棚30 元/ M2五小橋鋼筋混凝土矩形板橋1000 元/ M2按橋面面積計算平坦石拱橋800 元/ M2石拱橋1400 元/ M2-i- 六涵洞石蓋板涵跨徑12米40

10、0元/米石拱涵跨徑12米（含）800元/米石拱涵跨徑24米1400元/米鋼筋混凝土圓管涵跨徑1-2米1000元/米鋼筋混凝土蓋板涵跨徑1.5-3米（含）1000元/米鋼筋混凝土蓋板涵跨徑3-4米1500元/米七臺田石堰40元/米八水渠水池土筑水渠、水池按挖方面積5 元/ M3不包括田間毛渠石砌水渠、水池50 元/ M3含土方補償磚砌水渠、水池60 元/ M3九水井手壓井10元/米1、水井補償包拈開 鑿工程、用料及用土井：直徑1.2米90元/米磚井（包括亂石井）深510米直徑1.5米深1020米直徑2.5米2200 元4200 元工等費用2、廢、枯井按同類井補償標(biāo)準(zhǔn)3050%補償3、機井按井深分

11、段計算補償下管井260元/米機井：深2050米深50100米深 100250 米深250米以上180元/米230元/米280元/米330元/米十喬木胸徑小于5厘米（幼樹，松柏樹小于3厘米）移栽費2元/株喬木系指用材林 種，沿海防護(hù)林基 干林帶、山丘地區(qū) 防護(hù)林喬木補償標(biāo) 準(zhǔn)可提高 4060%，特種用 途林樹木價格另議；樹歸原主胸徑510厘米（松柏樹36厘米）30元/株胸徑1020厘米松柏樹610厘米）40元/株胸徑大于20厘米（松柏樹10厘米） 以上成材樹45元/株十果樹苗木移栽費2元/株果樹包括：蘋果、梨、桃、杏、核桃、櫻桃、柿、棗等樹種，樹歸原主幼齡期（區(qū)分樹種）30元/株初果期（區(qū)分樹種

12、）190元/株盛果期（區(qū)分樹種）300元/株衰老期（區(qū)分樹種）120元/株葡萄（區(qū)分生長期）20元/株十灌木一年生以上一年生以下3元/墩4元/墩每墩出條數(shù)按10-20根計算十電力通訊線路低壓線路通訊廣播線路1000元/桿1000元/桿包括電線等材料損失及拆建工費十四磚窯18門輪窯7000元/門包括煙囪包括烘干室20門輪窯8000元/門22門輪窯9000元/門32門輪窯10000元/門老式土窯20000元/座4、征地稅費（1）新增建設(shè)用地有償使用費關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知新 增建設(shè)用地為農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。新增建設(shè)用地土地有 償使用費，由市、縣人民政府按照國土

13、資源部或省、自治區(qū)、直轄市 國土資源管理部門核定的當(dāng)?shù)貙嶋H新增建設(shè)用地面積、相應(yīng)等別和征 收標(biāo)準(zhǔn)繳納。新增建設(shè)用地土地有償使用費的征收范圍為：土地利用 總體規(guī)劃確定的城市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范圍內(nèi)的新增建設(shè)用地（含 村莊和集鎮(zhèn)新增建設(shè)用地）；在土地利用總體規(guī)劃確定的城市（含建 制鎮(zhèn)）、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外單獨選址、依法以出讓等有償使 用方式取得的新增建設(shè)用地；在水利水電工程建設(shè)中，移民遷建用地文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持. 占用城市（含建制鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的經(jīng)批準(zhǔn)超出原建設(shè)用 地面積的新增建設(shè)用地。寧河為十等，補償標(biāo)準(zhǔn)為28元/平方米（2）有收益的非

14、耕地占用費天津市土地管理條例3-6倍于近三年產(chǎn)值的平均值（3）菜地補償天津市土地管理條例6-10倍于近三年產(chǎn)值的平均值（4）新墾菜地基金國家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法新 菜地開發(fā)基金是指國家為保證城市人民生活需要，向被批準(zhǔn)使用城市 郊區(qū)菜地的用地單位征收的一種建設(shè)基金。它是在征地單位向原土地 所有者交納征地補償費、安置補助費、地上建筑物和青苗補償費等費 用之外，用地單位按規(guī)定向國家交納的一項特殊用地費用。新菜地開 發(fā)建設(shè)基金應(yīng)交款額確定辦法:以建設(shè)征用的菜地畝數(shù)乘以規(guī)定的納 費標(biāo)準(zhǔn)。按城市市區(qū)和郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口數(shù)的多少，分為三種： 100萬人口以上的城市，每征用1畝菜地，建設(shè)

15、單位應(yīng)交納 700010000元人民幣；城市人口在50萬到100萬之間的，每征1畝建設(shè)單位應(yīng)交納 50007000元人民幣；城市人口不足50萬的，每征1畝建設(shè)單位應(yīng)交納30005000元人民幣。（5）防洪費防洪費是堤圍防護(hù)建設(shè)費的簡稱，也有叫堤圍費或圍堤費的（因 剛開始時叫防洪費，后改為堤圍防護(hù)建設(shè)費，習(xí)慣上稱防洪費）。是 按照企業(yè)的銷售收入的一定比例由地稅部門收取的專門用來防洪（堤 圍）建設(shè)的費用。它在企業(yè)的管理費用中列支，每半年申報征收一次。天津市防洪工程維護(hù)費征收使用辦法防洪工程維護(hù)費采用防 洪工程維護(hù)費附加的辦法，按繳費單位和個人應(yīng)納流轉(zhuǎn)稅稅額的1 % 計征。（6）耕地占用稅天津市實施

16、中華人民共和國耕地占用稅暫行條例辦法在 東麗區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)行政區(qū) 域內(nèi)占用耕地的，每平方米適用稅額為40元。在武清區(qū)、寶坻區(qū)、 靜?？h、寧河縣、薊縣行政區(qū)域內(nèi)占用耕地的，每平方米適用稅額為 30元。占用基本農(nóng)田、基本菜田的，在規(guī)定適用稅額的基礎(chǔ)上提高 50%征收。占用其他農(nóng)用地的，在規(guī)定適用稅額的基礎(chǔ)上減按70%征 收。鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用 耕地和其他農(nóng)用地的，減按每平方米2元征收。農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶 口所在地按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地和其他農(nóng)用地建設(shè)自用住宅的，按所在 地適用稅額減半征收。（7）耕地開墾費天津市耕地開墾費管理辦法占

17、用外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)耕地的，耕地開墾費每平方米2 0元；占用外環(huán)線以外地區(qū)耕地的，其中基本農(nóng) 田的耕地開墾費每平方米15元，其他耕地的耕地開墾費每平方米1 0元。三、拆遷安置補償費1、拆遷補償費集體企業(yè)拆遷項目數(shù)量計費標(biāo)準(zhǔn)補償金額（萬元）依據(jù)房屋重置成新價搬遷補助費停產(chǎn)停業(yè)補助費其他小計（萬兀）（2）非民宅拆遷補償費（1）民宅拆遷補償費項目數(shù)量計費標(biāo)準(zhǔn)補償金額（萬元）依據(jù)區(qū)位補償費取值范圍房屋重置成新價地上附屬物補償費搬家補助費家電改移補助費提前搬家獎支持重點工程費折合（萬元/被拆遷M2）臨時安置補償費臨時安置補償期限從搬遷之日至安置房交付使用之時3、拆遷公司服務(wù)費（三）農(nóng)民失地保險費用四、公共區(qū)

18、域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用包括：場地平整費用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路的鋪設(shè)及維護(hù)費用電力工程建設(shè)費多層住宅（含底商）按設(shè)計容量50瓦/平米計算83元/平方 米用戶提出需多路電源供電，92元/平方米 津價房地（2003）582號公建項目10KV供電工程建設(shè)費1280元/千伏安；原有增容的，增加部分收??；35KV以上的按實際發(fā)生的工程費據(jù)實收取。不含施工路由及賠償費。工程范圍：由公用線路10千伏出線到用戶紅號變電站高壓開關(guān)柜入口，包括 10千伏供電線路、開閉間設(shè)備（不含土建費用）的施工、安裝和調(diào)試。津價房 地（2005） 77 號一戶一表費一戶一表（10-20A）約660

19、元/部。土建站、箱式站土建變電站、箱式變電站、CF站、配電間設(shè)備1.5-3元 自來水工程建設(shè)費住宅建筑面積*25元/平方米2000津價房地448號水表費 遠(yuǎn)程水表435元/門洞 約-5.5元/平米磁卡表470元/戶普通表35元/戶9市政排水工程建設(shè)費建筑面積*19元/平方米；如將排水工程交給排水四所來 做，對方負(fù)責(zé)一切手續(xù);委托養(yǎng)護(hù)管理每年費用為1萬元。28元/平米，協(xié)商22-23 元/平米，自建按預(yù)算。-=J2.區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費用項目單位成本XX道路400萬/公里xx路 500萬/公里基數(shù)（約）費用 2-3 公里 1200 1.5公里 750備注雙向4車道、水泥路面雙向4車道、瀝

20、青路面3.市政管線建設(shè)費用（包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等）供熱工程建設(shè)費（熱源費）住宅92元/平方米津價房地（2004）460號公建130元/平方米；如熱源為第一熱電廠熱電聯(lián)產(chǎn)的為150元/平方米財政投資的公益性建設(shè)項目100元/平方米內(nèi)網(wǎng)費出換熱站1.5米到入樓口處1.5米的供熱施工二次網(wǎng)費用為25-28 元/平方米。4.換熱站（土建）視工程量而定，一般1 -2元/平米市政場站建設(shè)費用（包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費用視規(guī)劃情況而定）Ta配套公共設(shè)施建設(shè)費用（區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng)、公共標(biāo)

21、識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系 統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運站、消防站、派出所、郵局等）1小配套費（住宅建設(shè)費非營業(yè)性公建配套費）70元/平方米；指住宅小區(qū)內(nèi) 各種配套設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、派出所、農(nóng)貿(mào)市場等）建設(shè)所需費用，按照小 區(qū)建筑面積收取。市物價局、建委、財政局津價房地199796號2公共設(shè)施維修基金首期維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和購房人以購房款總額為基 數(shù)，分對別按以下比例繳存：（一）不配備電梯的商品住宅，開發(fā)建設(shè)單位和購房人各接1%繳存維修基金；（二）配備電梯的商品件宅，開發(fā)建設(shè)單位按1.5%、購房人按1%繳存維修基 金。開發(fā)建設(shè)單位自用、出租商品住宅的，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋權(quán)屬證書前，按同期售房

22、價格或指導(dǎo)價格為基數(shù)的2%或者2.5%計算繳存維修基金數(shù)額，由開發(fā)建設(shè)單位 一次性存入市維修基金專戶。3區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公建地下室及車庫居委會物業(yè)管理站其他區(qū)內(nèi)設(shè)施本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座何等。本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線

23、范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境 景觀建設(shè)費用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳 細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或 概算定額，或預(yù)算定額測定。（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費用包括：市政管理用房建設(shè)費用；機動車停車場（庫）、非機動車停車設(shè)施建設(shè)費用；規(guī)劃中 其它須納入土地一級開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費用。在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙， 參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。五。、工程建設(shè)其他費用包括：工程監(jiān)理費竣工圖編制費建設(shè)期區(qū)域管理費用項目竣工后移交管理單位前的維

24、護(hù)管理費用項目后評價費用其他1、工程監(jiān)理費1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了北京市工程建設(shè)監(jiān)理費收費標(biāo)準(zhǔn)實施辦法（京 價收1996第043號），規(guī)定：實行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取，用插入 法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2 %計取。2、竣工圖編制費2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)2002中工 程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的10%收取施工圖預(yù)算編制費；編制工程 竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本設(shè)計收費的8%收取竣工圖編制費。3、建設(shè)期區(qū)域管理費用包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化等費用。這部分費用在項目初期很難估算。

25、不同 的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年 需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建 設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費用。4、項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費用這部分費用主要是由于目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn) 的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè) 施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級 開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角 度出發(fā)，進(jìn)行運營。為此，土地一級

26、開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費。這筆費用根據(jù) 不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認(rèn)真估算。5、項目后評價費用指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效 益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評價。 該費用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn)測算。6、其他指其他歸屬項目前期及其他費用的項目。比如：委托代建的項目還會發(fā)生“代建工程管理費”等。污染區(qū)域，還需要環(huán)境整治費用。六、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用（一）土地出讓底價評估費（二）拍賣和掛牌交易服務(wù)費（七）管理費指土地一級開發(fā)主體在土地一級開發(fā)全過程中所發(fā)生

27、的管理費，包括土地一級開發(fā)的建設(shè)期 和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水 平、資源投入情況等進(jìn)行核算。2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 的通知京國土市2005540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)實施土地開發(fā)的， 由土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織 實施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高 于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企 業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。（八）財務(wù)費用

28、1、貸款利息指一級開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠 道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。（九）銷售費用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地 出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費用 等。目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷 售經(jīng)驗不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太 多的經(jīng)驗數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃分別測算。也可

29、以按預(yù) 計銷售收入的1%計取。（十）應(yīng)納稅費土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、印花稅、進(jìn) 口設(shè)備關(guān)稅等，所得稅。具體納稅額計算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。卜一、不可預(yù)見費1、基本預(yù)備費2、漲價預(yù)備費一級開發(fā)過程中涉及稅費主要是營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附加，企業(yè)所得稅。營業(yè)稅按建筑業(yè)3%計征，按全部營業(yè)額計征營業(yè)稅代理業(yè)5%差額計繳，不含代付的拆遷補償費城市維護(hù)建設(shè)稅7%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計繳教育費附加3%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計繳地方教育費附加2%按已繳流轉(zhuǎn)稅額計繳企業(yè)所得稅25%按應(yīng)納稅所得額計繳耕地占用稅建筑業(yè)上的差額納稅需符合兩個條件，1、必須具

30、備建筑資質(zhì)；2、有總分包合 同（協(xié)議）。如果僅是受托開發(fā)土地，應(yīng)不屬于差額納稅的范疇，應(yīng)就取得的收 入全額征稅?，F(xiàn)在有說法認(rèn)為，所謂的收益由于不具備實質(zhì)性的投資收益，應(yīng)作 為價外費用。建筑業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，是指從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)取 得的營業(yè)收入額，包括建安企業(yè)向建設(shè)單位收取的工程價款（即工程造價）、 臨時設(shè)施費、勞?；鸷褪┕C械遷移等工程價款之外的各種費用。工程價款是 建筑業(yè)主要計稅依據(jù)。工程價款由下列四項內(nèi)容組成：根據(jù)實際完成的工作量和預(yù)算單價計算的直接 費，根據(jù)直接費數(shù)額和管理費取費標(biāo)準(zhǔn)計算的間接費，根據(jù)直接費、間接費和規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)計算的計劃利潤，根據(jù)直接費、間接費、計劃利潤，按國家規(guī)定的稅（費）