青山汽車城工業(yè)園

1、工業(yè)用地相關知識匯總版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。1目錄工業(yè)用地分類工業(yè)用地控制指標工業(yè)用地配套設施性質國有土地轉讓條件國有土地轉讓方式土地轉讓繳納稅費工業(yè)用地分類目前的工業(yè)用地兩大分類體系城市規(guī)劃體系土地利用體系一類工業(yè)用地，對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地二類工業(yè)用地，對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地三類工業(yè)用地，對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地一級地，基準地價1640元/平米，109萬

2、/畝二級地，基準地價1264元/平米，84萬/畝三級地，基準地價937元/平米，63萬/畝四級地，基準地價721元/平米，48萬/畝五級地，基準地價568元/平米，3萬/畝2011年武漢市最新數(shù)據(jù)城市規(guī)劃體系的分類是根據(jù)工業(yè)項目對環(huán)境影響程度來劃分的，類別越高，對環(huán)境影響程度越??；土地利用體系分類是根據(jù)土地定級及基準地價評估來劃分的，級別越高，價格越高；基準地價每個級別都劃分了區(qū)域范圍，目前不能與類別直接對照，只能在基準地價圖和城市規(guī)劃圖上查找某地塊的類別和等別工業(yè)用地中的行業(yè)分類一類工業(yè)用地：銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)、其他金融活動業(yè)、居民服務業(yè)、其他服務業(yè)、租賃業(yè)、商務服務業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)、

3、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、電信和其他傳輸服務業(yè)、計算機服務業(yè)、軟件業(yè)、衛(wèi)生、社會保障業(yè)、社會福利業(yè)、新聞出版業(yè)、廣播、電視、電影和音像業(yè)、文化藝術業(yè)、教育、研究與試驗發(fā)展、專業(yè)技術業(yè)、科技交流和推廣服務業(yè)、城市公共交通業(yè)。二類工業(yè)用地：房地產業(yè)、體育、娛樂業(yè)、水利管理業(yè)、環(huán)境管理業(yè)、公共設施管理業(yè)、農副食品加工業(yè)、食品制造業(yè)、飲料制造業(yè)、煙草制品業(yè)、紡織業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、皮革、毛皮、羽絨及其制品業(yè)、林業(yè)、農業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農、林、牧、漁服務業(yè)、木材加工及木、竹、藤、草制品業(yè)、家具制造業(yè)、造紙及紙制品業(yè)、印刷業(yè)和記錄媒介的復制、文教體育用品制造業(yè)、化學纖維制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、通

4、用機械制造業(yè)、專用機械制造業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬制品業(yè)、橡膠制品業(yè)、塑料制品業(yè)、通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)、工藝品及其他制造業(yè)、廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)、電力、熱力的生產和供應業(yè)、燃氣生產和供應業(yè)、水的生產和供應業(yè)、房屋和土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾業(yè)、其他建筑業(yè)、地質勘查業(yè)、鐵路運輸業(yè)、道路運輸業(yè)、水上運輸業(yè)、航空運輸業(yè)、管道運輸業(yè)、裝卸搬運和其他運輸服務業(yè)。三類工業(yè)用地：石油加工、煉焦及核心燃料加工業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油和天然

5、氣開采業(yè)、黑色金屬礦采選業(yè)、有色金屬礦采選業(yè)、非金屬礦采選業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、其他采礦業(yè)。南地塊，三級，63萬/畝北地塊，四級，48萬/畝本項目地塊屬于三、四級，南地塊為三級，北地塊為四級工業(yè)用地控制指標（國家規(guī)定）國土資源部規(guī)定，工業(yè)項目建設用地必須同時符合以下五項指標：工業(yè)項目投資強度應符合行業(yè)規(guī)定；容積率控制指標應符合行業(yè)規(guī)定；工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%；工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施；工業(yè)企業(yè)內部一般不得安排綠地，但因生產工藝等特殊要求需要安排一定

6、比例綠地的，綠地率不得超過20%。在此基礎上，深圳市規(guī)定了配套設施建筑面積不得超過總建筑面積的30%，武漢市暫無此規(guī)定；通過咨詢集團顧問知識發(fā)展部及相關專業(yè)人士，此控制指標針對全國所有工業(yè)用地，即配套設施比例與用地級別無關武漢市規(guī)定工業(yè)用地容積率下限為1.2工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）工業(yè)用地配套設施性質根據(jù)公司接觸到的工業(yè)項目，以及咨詢相關專業(yè)人士，工業(yè)用地內的配套設施按工業(yè)價格計算，頒發(fā)的土地證為工業(yè)用地，其房產證為辦公或者其他片區(qū)樓盤名稱位置用地性質配套設施土地性質產權性質備注光谷片區(qū)光谷芯中心光谷大道111號工業(yè)用地工業(yè)用地辦公這個項目寫字樓不屬于配套設施，項目都是辦公樓光谷金融港

7、光谷大道77號工業(yè)用地工業(yè)用地辦公6500元/平米，都是辦公樓，商鋪和公寓只租不賣，最小2000平米吳家山片區(qū)立方城107國道與七雄路交匯處 工業(yè)用地整個項目用地都是工業(yè)用地根據(jù)客戶要求，辦公住宅都可以有2棟樓通天然氣的，也是工業(yè)性質，水電費按實際用途收；商鋪也是工業(yè)，可以個人購買萬安國際革新大道與七雄路交匯處工業(yè)用地工業(yè)用地辦公或者其他水電費都是工業(yè)，都是寫字樓海峽IBD七雄路與革新大道交匯處工業(yè)用地都是工業(yè)用地辦公或者其他水電費按工業(yè)計算，商鋪也是工業(yè)性質金銀湖片區(qū)中部慧谷金銀湖生態(tài)園環(huán)湖路寫字樓50年，住宅70年，商業(yè)40年寫字樓商業(yè)性質，住宅居住性質，無工業(yè)性質辦公、住宅等6000元/

8、平米，最小500平米硚口片區(qū)匯豐企業(yè)天地古田二路與長豐二路交匯處工業(yè)用地寫字樓、公寓都是工業(yè)性質辦公或其他按工業(yè)收水電費，水費2.5元/噸，電費1元/度，公寓可賣給個人，兩證都有沌口片區(qū)沌口總部基地江城大道與芳草二路交匯處工業(yè)用地工業(yè)性質辦公按工業(yè)收水電費，只有寫字樓，無商業(yè)公寓，獨棟式，800-4000平米青山片區(qū)鋼谷工人村路工業(yè)用地40%工業(yè)，60%商業(yè)，辦公或其他帶交易性質的辦公是工業(yè)的，高層、退臺等都是商業(yè)國有出讓土地使用權轉讓條件（國家規(guī)定）出讓土地的使用權是可以轉讓的，但轉讓必須符合法律的規(guī)定條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;按照出讓合同約定

9、進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。中華人民共和國房地產管理法凡是未交納全部土地使用權出讓金、未取得土地使用權證書、未達到法定投資條件的土地使用權的轉讓均認為無效。城市房地產轉讓管理規(guī)定國有出讓土地的使用權轉讓條件（武漢市規(guī)定）轉讓土地使用權，應持有國有土地使用證和已付完全部出讓金，并具備下列條件之一：已按出讓合同的規(guī)定完成包括公共設施建設在內的建設

10、工程；按出讓合同規(guī)定完成的建設工程已達到出讓合同規(guī)定的使用年限；投入開發(fā)建設的資金已達投資總額的百分之二十五。武漢市城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓實施辦法國有土地使用權轉讓方式1、出售;2、交換;3、贈與;4、以土地使用權作價出資或入股;5、一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房;6、因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;7、以房地產抵債的;8、其他(繼承)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例國有土地使用權轉讓程序簽訂國有土地使用權轉讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉讓的內容向縣以上國土部門提交轉讓申請國土部門依法審查批準，審查內容為是否符合轉讓條件、與出讓限定條件有無實質性沖突、是否

11、改變土地用途、成交價格是否合理，必要時進行國有土地使用權估價繳納土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等有關稅費登記發(fā)證國有土地使用權轉讓繳納稅費（轉讓方繳納）營業(yè)稅及附加土地增值稅（先預征后清算）契稅交易服務費預收3%，單純土地轉讓，依預售收入的3%預征土地增值稅。核定5%，銷售非普通標準住宅及其他開發(fā)產品，按核實銷售收入的5%核定征收土地增值稅。直接轉讓土地使用權，按核實銷售收入的5%核定征收土地增值稅武漢市最新稅率為5.8%，（全部收入-土地購置費用）*稅率武漢市最新稅率為4%，轉讓價格*稅率企業(yè)所得稅稅率為25%，（全部收入-土地購置費用-營業(yè)稅-土地增值稅）*25%印花稅按照產權轉移書據(jù)萬分之五收繳納工業(yè)用地轉讓涉及的法律法規(guī)中華人民共和國土地管理法中華人民共和房地產管理法中華人民共和國土地