中關(guān)村項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、中關(guān)村223號(hào)地地可研報(bào)報(bào)告20006.docc中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地項(xiàng)目建議議書代可可行性研研究報(bào)告告北京中設(shè)設(shè)泛華工工程咨詢?cè)冇邢薰径臧嗽略滤娜漳?錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc143256117 第一章 項(xiàng)目目基本情情況 PAGEREF _Toc143256117 h 1 HYPERLINK l _Toc143256118 1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc143256118 h 1 HYPERLINK l _Toc143256119 1.2項(xiàng)項(xiàng)目單位位簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc143256119 h 2 HYPERLINK l _

2、Toc143256120 1.3項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo) PAGEREF _Toc143256120 h 3 HYPERLINK l _Toc143256121 1.4報(bào)報(bào)告編制制依據(jù) PAGEREF _Toc143256121 h 3 HYPERLINK l _Toc143256122 第二章 項(xiàng)目目建設(shè)的的背景和和必要性性 PAGEREF _Toc143256122 h 4 HYPERLINK l _Toc143256123 2.1項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的背景景 PAGEREF _Toc143256123 h 4 HYPERLINK l _Toc143256124 2.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性 PAG

3、EREF _Toc143256124 h 5 HYPERLINK l _Toc143256125 第三章 投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc143256125 h 8 HYPERLINK l _Toc143256126 31總總體宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析 PAGEREF _Toc143256126 h 8 HYPERLINK l _Toc143256127 32國(guó)國(guó)家政策策及土地地市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc143256127 h 10 HYPERLINK l _Toc143256128 33房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc143256128 h 14 HYPERLINK

4、 l _Toc143256129 34商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc143256129 h 16 HYPERLINK l _Toc143256130 35寫寫字樓市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc143256130 h 19 HYPERLINK l _Toc143256131 36酒酒店類物物業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc143256131 h 21 HYPERLINK l _Toc143256132 第四章 區(qū)域域市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc143256132 h 24 HYPERLINK l _Toc143256133 41中中關(guān)村地地區(qū)商業(yè)業(yè)地

5、產(chǎn)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc143256133 h 24 HYPERLINK l _Toc143256134 42中中關(guān)村地地區(qū)寫字字樓地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc143256134 h 25 HYPERLINK l _Toc143256135 43中中關(guān)村地地區(qū)酒店店類物業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析 PAGEREF _Toc143256135 h 29 HYPERLINK l _Toc143256136 第五章 項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位 PAGEREF _Toc143256136 h 31 HYPERLINK l _Toc143256137 51中中關(guān)村地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)總體分分析 PA

6、GEREF _Toc143256137 h 31 HYPERLINK l _Toc143256138 52項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)組合 PAGEREF _Toc143256138 h 31 HYPERLINK l _Toc143256139 53項(xiàng)項(xiàng)目客戶戶群分析析 PAGEREF _Toc143256139 h 31 HYPERLINK l _Toc143256140 第六章 項(xiàng)目選選址及建建設(shè)條件件分析 PAGEREF _Toc143256140 h 34 HYPERLINK l _Toc143256141 61項(xiàng)項(xiàng)目用地地范圍及及自然狀狀況 PAGEREF _Toc143256141 h 34 HY

7、PERLINK l _Toc143256142 62市市政配套套條件 PAGEREF _Toc143256142 h 34 HYPERLINK l _Toc143256143 63社社會(huì)人文文環(huán)境 PAGEREF _Toc143256143 h 35 HYPERLINK l _Toc143256144 第七章 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)方案 PAGEREF _Toc143256144 h 36 HYPERLINK l _Toc143256145 71項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃 PAGEREF _Toc143256145 h 36 HYPERLINK l _Toc143256146 72建建設(shè)規(guī)模模及概況況 PAGER

8、EF _Toc143256146 h 37 HYPERLINK l _Toc143256147 73項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)風(fēng)格 PAGEREF _Toc143256147 h 37 HYPERLINK l _Toc143256148 74項(xiàng)項(xiàng)目外部部配套建建設(shè)方案案 PAGEREF _Toc143256148 h 38 HYPERLINK l _Toc143256149 第八章 項(xiàng)目目節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、消防 PAGEREF _Toc143256149 h 41 HYPERLINK l _Toc143256150 81節(jié)節(jié)能 PAGEREF _Toc143256150 h 41 HYPERLINK l _

9、Toc143256151 82節(jié)節(jié)水 PAGEREF _Toc143256151 h 43 HYPERLINK l _Toc143256152 83環(huán)環(huán)保分析析 PAGEREF _Toc143256152 h 44 HYPERLINK l _Toc143256153 84消消防安全全 PAGEREF _Toc143256153 h 44 HYPERLINK l _Toc143256154 第九章 項(xiàng)目目勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生、消防及及對(duì)環(huán)境境影響 PAGEREF _Toc143256154 h 46 HYPERLINK l _Toc143256155 91編編織依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc143

10、256155 h 46 HYPERLINK l _Toc143256156 92安安全與勞勞動(dòng)保護(hù)護(hù) PAGEREF _Toc143256156 h 46 HYPERLINK l _Toc143256157 93衛(wèi)衛(wèi)生防護(hù)護(hù) PAGEREF _Toc143256157 h 47 HYPERLINK l _Toc143256158 94安安全保衛(wèi)衛(wèi)及消防防設(shè)施 PAGEREF _Toc143256158 h 47 HYPERLINK l _Toc143256159 95項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)對(duì)環(huán)境境的影響響及處理理 PAGEREF _Toc143256159 h 48 HYPERLINK l _Toc14

11、3256160 第十章 建設(shè)設(shè)進(jìn)度安安排與工工程管理理 PAGEREF _Toc143256160 h 49 HYPERLINK l _Toc143256161 1011項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況況 PAGEREF _Toc143256161 h 49 HYPERLINK l _Toc143256162 1022項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度安排排 PAGEREF _Toc143256162 h 49 HYPERLINK l _Toc143256163 1033工程建建設(shè)管理理 PAGEREF _Toc143256163 h 52 HYPERLINK l _Toc143256164 第十一章章 項(xiàng)目招招標(biāo)組織織 PAGERE

12、F _Toc143256164 h 53 HYPERLINK l _Toc143256165 1111項(xiàng)目招招標(biāo)目的的 PAGEREF _Toc143256165 h 53 HYPERLINK l _Toc143256166 1122招標(biāo)原原則及招招投標(biāo)方方案 PAGEREF _Toc143256166 h 53 HYPERLINK l _Toc143256167 第十二章章 投資資估算與與資金籌籌措 PAGEREF _Toc143256167 h 55 HYPERLINK l _Toc143256168 1211投資估估算說(shuō)明明 PAGEREF _Toc143256168 h 55 HYPE

13、RLINK l _Toc143256169 1222投資估估算 PAGEREF _Toc143256169 h 56 HYPERLINK l _Toc143256170 1233資金來(lái)來(lái)源與運(yùn)運(yùn)用分析析 PAGEREF _Toc143256170 h 59 HYPERLINK l _Toc143256171 第十三章章 項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc143256171 h 61 HYPERLINK l _Toc143256172 1311銷售收收入估算算 PAGEREF _Toc143256172 h 61 HYPERLINK l _Toc143256173 1322成本分分析 P

14、AGEREF _Toc143256173 h 61 HYPERLINK l _Toc143256174 1333利潤(rùn)分分析 PAGEREF _Toc143256174 h 62 HYPERLINK l _Toc143256175 1344財(cái)務(wù)指指標(biāo)分析析 PAGEREF _Toc143256175 h 62 HYPERLINK l _Toc143256176 1355現(xiàn)金流流量分析析 PAGEREF _Toc143256176 h 63 HYPERLINK l _Toc143256177 1388結(jié)論 PAGEREF _Toc143256177 h 64 HYPERLINK l _Toc143

15、256178 第十四章章 項(xiàng)目社社會(huì)評(píng)價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc143256178 h 65 HYPERLINK l _Toc143256179 1411對(duì)就業(yè)業(yè)效益的的影響 PAGEREF _Toc143256179 h 65 HYPERLINK l _Toc143256180 1422對(duì)環(huán)境境效益的的影響 PAGEREF _Toc143256180 h 65 HYPERLINK l _Toc143256181 1433對(duì)政府府財(cái)政的的影響 PAGEREF _Toc143256181 h 65 HYPERLINK l _Toc143256182 1444對(duì)區(qū)域域發(fā)展的的影響 PAGERE

16、F _Toc143256182 h 65 HYPERLINK l _Toc143256183 第十五章章 風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素分分析 PAGEREF _Toc143256183 h 66 HYPERLINK l _Toc143256184 1511工期風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及防防范 PAGEREF _Toc143256184 h 66 HYPERLINK l _Toc143256185 1522工程質(zhì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及防范范 PAGEREF _Toc143256185 h 66 HYPERLINK l _Toc143256186 1533環(huán)境風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)預(yù)防 PAGEREF _Toc143256186 h 66 HYPERLI

17、NK l _Toc143256187 1544利潤(rùn)臨臨界點(diǎn)(盈虧平平衡)分析表表 PAGEREF _Toc143256187 h 67 HYPERLINK l _Toc143256188 1555敏感性性分析 PAGEREF _Toc143256188 h 68 HYPERLINK l _Toc143256189 第十六章章 結(jié)論論 PAGEREF _Toc143256189 h 71 HYPERLINK l _Toc143256190 基本報(bào)表表 1 中關(guān)村村西區(qū)223號(hào)地地全投資資現(xiàn)金流流量表 PAGEREF _Toc143256190 h 72 HYPERLINK l _Toc14325

18、6191 基本報(bào)表表 2 中關(guān)村村西區(qū)223號(hào)地地資本金金現(xiàn)金流流量表 PAGEREF _Toc143256191 h 75 HYPERLINK l _Toc143256192 基本報(bào)表表 3 中關(guān)村村西區(qū)223號(hào)地地?fù)p益表表 PAGEREF _Toc143256192 h 77 HYPERLINK l _Toc143256193 基本報(bào)表表 4 中關(guān)村村西區(qū)223號(hào)地地資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 PAGEREF _Toc143256193 h 78 HYPERLINK l _Toc143256194 輔助報(bào)表表1 中中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地投投資總計(jì)計(jì)劃表 PAGEREF _Toc143256194 h 7

19、9 HYPERLINK l _Toc143256195 輔助報(bào)表表2 中中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地銷銷售收入入與經(jīng)營(yíng)營(yíng)稅金及及附加表表 PAGEREF _Toc143256195 h 80 HYPERLINK l _Toc143256196 輔助報(bào)表表3 中中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地資資金籌措措計(jì)劃表表 PAGEREF _Toc143256196 h 81 HYPERLINK l _Toc143256197 輔助報(bào)表表4 中中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地借借（貸）款明細(xì)細(xì)表 PAGEREF _Toc143256197 h 82 HYPERLINK l _Toc143256198 輔助報(bào)表表5 中中關(guān)村西西區(qū)2

20、33號(hào)地還還款付息息表 PAGEREF _Toc143256198 h 83 HYPERLINK l _Toc143256200 附件 PAGEREF _Toc143256200 h 884第一章 項(xiàng)目目基本情情況1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況（一）項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱 中關(guān)村村西區(qū)223號(hào)地地（二）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目地塊塊位于北北京市海海淀區(qū)中中關(guān)村西西區(qū)規(guī)劃劃公建區(qū)區(qū)（IVV區(qū)）用用地東南南部，基基地近似似成三角角形，基基地面積積約2.67公公頃。具具體四至至范圍是是：南側(cè)側(cè)為海淀淀鎮(zhèn)南街街（丹棱棱路），西側(cè)為為規(guī)劃（9）號(hào)號(hào)路，西西北側(cè)為為規(guī)劃（4）號(hào)號(hào)路，東東北側(cè)為為海淀斜斜街（規(guī)規(guī)劃步行行商業(yè)街街）。

21、（三）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)內(nèi)容中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地建建設(shè)項(xiàng)目目規(guī)劃工工程總建建筑面積積約19940666m22。其中中地上建建筑面積積11992688m2，地下下建筑面面積7447988m2。地下下四層，地上二二十四層層。地下下功能為為停車庫(kù)庫(kù)及機(jī)電電設(shè)備用用房，共共設(shè)有9900個(gè)個(gè)機(jī)動(dòng)車車停車位位，其中中地下8892個(gè)個(gè)，地上上8個(gè)；自行車車停車位位13669個(gè)；地上部部分由五五星級(jí)酒酒店、寫寫字樓及及商業(yè)三三棟建筑筑組成，酒店224層，高900.000m；寫寫字樓119層，高811.855m；商商業(yè)6層層，高332.550m。（四）項(xiàng)項(xiàng)目組織織運(yùn)營(yíng)過(guò)過(guò)程中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地建建設(shè)項(xiàng)目目是由北北

22、京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司具體承承擔(dān)其開開發(fā)建設(shè)設(shè)工作。其是由由北京科科技園置置業(yè)股份份有限公公司通過(guò)過(guò)公開招招標(biāo)方式式取得的的土地。截止目目前，項(xiàng)項(xiàng)目已取取得中標(biāo)標(biāo)通知書書并已簽簽訂北京京市國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同（京地地出合字字（20001）第2337號(hào)）、市規(guī)規(guī)劃委設(shè)設(shè)計(jì)方案案復(fù)函（20006規(guī)復(fù)復(fù)函字002799號(hào)）。北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司主要從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，其其核心業(yè)業(yè)務(wù)為房房地產(chǎn)開開發(fā)、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、投資管管理等。 （五）項(xiàng)項(xiàng)目投資資收益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)開開發(fā)建設(shè)設(shè)總成本本費(fèi)用約約14445911.055萬(wàn)元，此時(shí)，利潤(rùn)總總額

23、為3305774萬(wàn)元元，所得得稅為1117333.887萬(wàn)元元，稅后后利潤(rùn)為為188840.44萬(wàn)萬(wàn)元。根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目平平均收益益率水平平及銀行行長(zhǎng)期貸貸款利率率，年基基準(zhǔn)收益益率確定定為100%。現(xiàn)現(xiàn)金流入入為銷售售收入，現(xiàn)金流流出為建建設(shè)投資資與財(cái)務(wù)務(wù)成本，經(jīng)計(jì)算算各項(xiàng)財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)為：稅前全投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率%19.33全投資財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIc=110%)萬(wàn)元135117全投資靜靜態(tài)回收收期年1.955全投資動(dòng)動(dòng)態(tài)回收收期年2.099全投資投投資利潤(rùn)潤(rùn)率%17.665稅后全投資財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率%12.449全投資財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(IIc=110%)萬(wàn)元35800全投資靜

24、靜態(tài)回收收期年2.044全投資動(dòng)動(dòng)態(tài)回收收期年2.2全投資投投資利潤(rùn)潤(rùn)率%10.887上述數(shù)據(jù)據(jù)表明本本項(xiàng)目在在財(cái)力上上是可行行的，投投資可獲獲一定的的效益。（六）項(xiàng)項(xiàng)目融資資中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地建建設(shè)項(xiàng)目目全部投投資由北北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司自籌解解決。（七）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地建建設(shè)項(xiàng)目目工程建建設(shè)周期期為211個(gè)月，從20006年年9月開開始至220088年6月月。其中中， 220066年111月至220077年1月月為基礎(chǔ)礎(chǔ)施工期期，20007年年2月至至20007年88月為結(jié)結(jié)構(gòu)施工工期，220077年9月月至20008年年6月為為裝修和和室外工工程施

25、工工期。1.2項(xiàng)項(xiàng)目單位位簡(jiǎn)介（一）建建設(shè)單位位情況北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司具體承承擔(dān)中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)23號(hào)號(hào)地塊的的開發(fā)建建設(shè)工作作。單位名稱稱：北京京科技園園置業(yè)股股份有限限公司注冊(cè)地址址：北京京市海淀淀區(qū)海淀淀南路221號(hào)法人代表表：周玉玉臣注冊(cè)資金金：2000000萬(wàn)元成立日期期：19999年年12月月15日日（二）、公司股股東基本本情況北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司是由北北京科技技園建設(shè)設(shè)（集團(tuán)團(tuán)）股份份有限公公司、上上海谷元元房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司、北京京海開房房地產(chǎn)集集團(tuán)公司司、海南南三至投投資發(fā)展展有限公公司、深深圳海亞亞投資發(fā)發(fā)展有限限公司、北京中中地土地地整理

26、公公司六家家公司參參股。各家股東東在投資資開發(fā)、科技創(chuàng)創(chuàng)新、經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理、資本本融通方方面，擁?yè)碛行酆窈竦膶?shí)力力和豐富富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，為北北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司的發(fā)展展奠定了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。（三）、公司核核心業(yè)務(wù)務(wù)北京科技技園置業(yè)業(yè)股份有有限公司司主要從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，其其核心業(yè)業(yè)務(wù)：房房地產(chǎn)開開發(fā)，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)；技術(shù)開開發(fā)、技技術(shù)轉(zhuǎn)讓讓；投資資管理。公司在房房地產(chǎn)開開發(fā)，基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、市市場(chǎng)營(yíng)銷銷等領(lǐng)域域有一支支素質(zhì)較較高的專專家隊(duì)伍伍，按照照現(xiàn)代企企業(yè)制度度建設(shè)的的經(jīng)營(yíng)管管理機(jī)制制，是保保證高速速運(yùn)轉(zhuǎn)的的基礎(chǔ)。1.3項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)規(guī)

27、劃用地地面積：267734.9544平方米米總建筑面面積：11940066平平方米其中：地地上建筑筑面積：11992688平方米米（包括括酒店：516629平平方米，辦公：251145平平方米，商業(yè)：424494平平方米），地下建筑筑面積：747798平平方米。1.4報(bào)報(bào)告編制制依據(jù)1、北北京市規(guī)規(guī)劃委員員會(huì)關(guān)于于原則同同意中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)23號(hào)號(hào)地項(xiàng)目目設(shè)計(jì)方方案的復(fù)復(fù)函(20006規(guī)復(fù)復(fù)函字002799號(hào)) 2、北京中中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明 3、北京京市國(guó)有有土地使使用權(quán)出出讓合同同（京京地出合字字（20001）第2337號(hào)）4、建設(shè)部部房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法第二

28、章 項(xiàng)目目建設(shè)的的背景和和必要性性2.1項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的背景景中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)是19988年年5月經(jīng)經(jīng)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)建建立的中中國(guó)第一一個(gè)國(guó)家家級(jí)高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)。中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)管理委委員會(huì)作作為市政政府派出出機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)園區(qū)實(shí)實(shí)行統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)和和管理。中關(guān)村村科技園園區(qū)覆蓋蓋了北京京市科技技、智力力、人才才和信息息資源最最密集的的區(qū)域，包括海海淀園、豐臺(tái)園園、昌平平園、電電子城科科技園和和亦莊科科技園。海淀園園位于海海淀區(qū)，其中建建有1.8平方方公里的的上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地和和4平方方公里的的。19999年6月月，國(guó)務(wù)務(wù)院正式式批復(fù)了了北京市市政府和和科學(xué)技技術(shù)部關(guān)于實(shí)實(shí)施科教教興國(guó)戰(zhàn)

29、戰(zhàn)略，加加快建設(shè)設(shè)中關(guān)村村科技園園區(qū)的請(qǐng)請(qǐng)示。這是繼繼80年年代設(shè)立立深圳等等經(jīng)濟(jì)特特區(qū)，990年代代開發(fā)開開放浦東東之后，國(guó)家跨跨世紀(jì)發(fā)發(fā)展的又又一重大大戰(zhàn)略舉舉措。中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)的發(fā)展展目標(biāo)是是要充分分利用中中關(guān)村的的人才、科技、知識(shí)優(yōu)優(yōu)勢(shì)和高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基基礎(chǔ)，用用10年年的時(shí)間間，把中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)建設(shè)成成為具有有鮮明時(shí)時(shí)代特點(diǎn)點(diǎn)、我國(guó)國(guó)自己特特色、世世界一流流的科技技園區(qū)，成為國(guó)國(guó)家科技技創(chuàng)新示示范基地地、科技技成果孵孵化和輻輻射基地地、高素素質(zhì)人才才創(chuàng)新人人才的培培養(yǎng)基地地。到20110年，中關(guān)村村科技園園區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到13300億億元人民民幣，年年遞增220%，成為

30、新新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的“發(fā)動(dòng)機(jī)機(jī)”，同時(shí)時(shí)，科技技園區(qū)強(qiáng)強(qiáng)大的輻輻射作用用，必將將促進(jìn)和和帶動(dòng)全全國(guó)，尤尤其是北北京市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)發(fā)展，成為推推動(dòng)我國(guó)國(guó)高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和現(xiàn)代化化建設(shè)的的強(qiáng)大動(dòng)動(dòng)力。加快中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)的的建設(shè)首首先需要要為中關(guān)關(guān)村的發(fā)發(fā)展提供供一個(gè)良良好的基基礎(chǔ)環(huán)境境，這是是滿足中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)發(fā)展的的基本條條件。2.2項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性中關(guān)村西西區(qū)是“中關(guān)村村科技園園區(qū)”規(guī)劃中中的重要要部分，是北京京市“十五規(guī)劃中中科技園園區(qū)建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目。它位于于海淀區(qū)區(qū)海淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)，東起起白頤路路，西至至彩和坊坊路，北北到北四四環(huán)（北北大南門門），

31、南南邊界為為海淀鎮(zhèn)鎮(zhèn)南街，是中關(guān)關(guān)村的高高科技商商務(wù)中心心區(qū)。西西區(qū)總占占地面積積51.44公公頃，規(guī)規(guī)劃地上上建筑總總面積1100萬(wàn)萬(wàn)平方米米，地下下建筑總總面積約約50萬(wàn)萬(wàn)平方米米。總?cè)萑莘e率為為2.OO，綠化化率在335以以上，城城市公共共綠地77.1公公頃，機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車位1100000個(gè)。規(guī)劃建建筑高度度由西向向東從550米到到80米米逐漸升升高，局局部修建建高度990米1200米的標(biāo)標(biāo)志性建建筑群，形成高高低錯(cuò)落落、變化化有致的的城市輪輪廓線。 西區(qū)整個(gè)個(gè)用地范范圍有明明確的功功能分區(qū)區(qū)：綜合合科貿(mào)組組團(tuán)區(qū)主主要提供供科技貿(mào)貿(mào)易類企企業(yè)辦公公建筑用用地；公公共建筑筑區(qū)提供供金融、會(huì)

32、展、酒店、商業(yè)、綜合管管理等建建筑用地地；公共共綠化廣廣場(chǎng)包括括綠地、景觀、公共交交往空間間與地下下商業(yè)設(shè)設(shè)施。中關(guān)村西西區(qū)效果果圖中關(guān)村西西區(qū)作為為科技園園區(qū)的核核心區(qū)域域，是規(guī)規(guī)劃確定定的高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的管理理決策、研究開開發(fā)、產(chǎn)產(chǎn)品和技技術(shù)的展展示中心心區(qū)，是是整個(gè)中中關(guān)村科科技園區(qū)區(qū)的商貿(mào)貿(mào)中心區(qū)區(qū)，是開開展高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)活動(dòng)的的“窗口”和與國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)接軌的的基地。中關(guān)村村西區(qū)的的建設(shè)已已經(jīng)成為為近期中中關(guān)村核核心區(qū)規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)。中關(guān)村西西區(qū)233號(hào)地建建設(shè)項(xiàng)目目規(guī)劃工工程總建建筑面積積約19940666M22，項(xiàng)目目將建成成酒店（24層層高精裝裝修）、5A級(jí)級(jí)辦公樓樓（20

33、0層高部部分裝修修）、購(gòu)購(gòu)物中心心（6層層高部分分裝修）。本項(xiàng)項(xiàng)目的建建成將填填補(bǔ)中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)此類項(xiàng)項(xiàng)目的空空白，對(duì)對(duì)于推動(dòng)動(dòng)中關(guān)村村西區(qū)乃乃至整個(gè)個(gè)中關(guān)村村地區(qū)的的建設(shè)將將有重要要意義。第三章 投資資環(huán)境分分析31總總體宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析1、宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)介紹紹中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在過(guò)去去的二十十年中迅迅速發(fā)展展，國(guó)民民生產(chǎn)總總值已達(dá)達(dá)到世界界的3.4%。中國(guó)的的零售業(yè)業(yè)也在以以兩位數(shù)數(shù)的速度度增長(zhǎng)，與122年前相相比，翻翻了四倍倍多。這這樣的發(fā)發(fā)展速度度將會(huì)在在短期到到中期內(nèi)內(nèi)存在。與此同同時(shí)，通通貨膨脹脹比率穩(wěn)穩(wěn)定在比比較低的的水平（不到44%），零售業(yè)業(yè)和零售售價(jià)格指指標(biāo)都保保持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定。這

34、樣的國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值能能力保證證了大多多數(shù)外商商的直接接投資達(dá)達(dá)到相當(dāng)當(dāng)高的水水平，在在今后的的幾年中中有這樣樣的發(fā)展展趨勢(shì)：作為中中國(guó)入世世的過(guò)渡渡的一部部分，經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重重要組成成部分將將會(huì)進(jìn)入入反常的的前進(jìn)狀狀態(tài)。排除無(wú)法法預(yù)計(jì)的的政治或或其它方方面劇變變的影響響，中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)大發(fā)發(fā)展水平平將會(huì)在在中期內(nèi)內(nèi)存在。中國(guó)的都都市人口口數(shù)量也也已開始始增長(zhǎng)，每年大大約估計(jì)計(jì)有8000至9900萬(wàn)萬(wàn)人移居居到城市市。同時(shí)時(shí)，農(nóng)村村的總?cè)巳丝诹恳惨苍诔掷m(xù)續(xù)增長(zhǎng)。北京是全全國(guó)的政政治、文文化與國(guó)國(guó)際交往往中心，又是生生機(jī)勃勃勃、充滿滿活力的的綜合性性產(chǎn)業(yè)城城市。改改革開放放以后特特別是十五時(shí)期，中

35、共北北京市委委、市政政府大力力發(fā)展首都經(jīng)經(jīng)濟(jì)。循著北北京經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展要要立足北北京、服服務(wù)全國(guó)國(guó)、面向向世界的的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)和和布局進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)方方式的加加速轉(zhuǎn)變變，使全全市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)持持續(xù)快速速健康增增長(zhǎng)，綜綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力保保持在全全國(guó)前列列。如上圖所所示，過(guò)過(guò)去的十十多年中中，北京京市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持了高速速的增長(zhǎng)長(zhǎng)，除119988年受到到亞洲金金融風(fēng)暴暴的影響響外，北北京的國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值在在19990至220044期間一一直保持持兩位數(shù)數(shù)字的增增長(zhǎng)速度度，國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值由119911年的5598.9億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)到了220044年的442833.3億億元，年年均遞增增率

36、為117.88%。在19990至220044年間，北京市市人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值從從19990年的的￥4,8788，迅速速增長(zhǎng)到到20004年的的￥366,8332（約約折合44,4554美元元），平平均年增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到155.6%。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市市城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入也也由19991年年的2，0400元增加加到20004年年的155，6338元，普通居居民的購(gòu)購(gòu)買力大大幅增強(qiáng)強(qiáng)，為北北京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的持續(xù)續(xù)發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)。據(jù)預(yù)測(cè)，北京市市消費(fèi)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)在中短短期內(nèi)將將保持穩(wěn)穩(wěn)定，從從而帶動(dòng)動(dòng)消費(fèi)市市場(chǎng)活躍躍，刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開開發(fā)建設(shè)設(shè)。奧運(yùn)申辦辦成功后后，北京京市計(jì)劃劃動(dòng)

37、用高高達(dá)18800億億元的資資金進(jìn)行行北京城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)，經(jīng)過(guò)這這一輪大大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，北京京的城市市面貌將將發(fā)生翻翻天覆地地的變化化，總的的方向是是更都市市化、更更國(guó)際化化、更適適宜居住住、與國(guó)國(guó)內(nèi)其他他城市的的差距也也會(huì)越拉拉越大。隨著北北京知名名度和吸吸引力的的提高，將吸引引越來(lái)越越多的外外地甚至至境外的的投資者者前往置置業(yè)，直直接拉動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)的消費(fèi)費(fèi)需求。總體上看看，北京京已經(jīng)初初步建立立市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)正正向高級(jí)級(jí)化發(fā)展展，居民民財(cái)富大大幅增加加，市民民工作和和生活方方式正發(fā)發(fā)生著深深刻變化化，整體體經(jīng)濟(jì)態(tài)態(tài)勢(shì)正朝朝著高增增長(zhǎng)、開開放型、知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)

38、的方方向發(fā)展展，作為為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的房房地產(chǎn)行行業(yè)也將將更加繁繁榮。32國(guó)國(guó)家政策策及土地地市場(chǎng)分分析1、近年年北京土土地市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控 北京市在在近兩年年采取了了一系列列措施，加強(qiáng)土土地管理理工作，改善宏宏觀調(diào)控控，對(duì)土土地市場(chǎng)場(chǎng)的影響響重大而而深遠(yuǎn)。 （1）出出臺(tái)國(guó)有有建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)辦法及及其配套套政策 為深化土土地使用用制度改改革，優(yōu)優(yōu)化土地地供應(yīng)機(jī)機(jī)制，有有效調(diào)控控宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)，促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)會(huì)可持續(xù)續(xù)發(fā)展，20005年北北京市出出臺(tái)了北京市市國(guó)有建建設(shè)用地地供應(yīng)辦辦法（試試行），及其其配套政政策，包包括北北京市出出讓國(guó)有有土地使使用權(quán)招招標(biāo)拍賣賣掛牌辦辦法的通通知、北京京市國(guó)有有土地使

39、使用權(quán)招招標(biāo)拍賣賣掛牌出出讓底價(jià)價(jià)確定辦辦法（試試行）、北北京市收收回企業(yè)業(yè)國(guó)有土土地使用用權(quán)補(bǔ)償償辦法、北北京市土土地儲(chǔ)備備和一級(jí)級(jí)開發(fā)暫暫行辦法法、北京市市土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)及經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地地招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓流流程示意意圖。國(guó)有有建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)辦法自5月月1日起起施行著著力調(diào)整整國(guó)有建建設(shè)用地地的供應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供供應(yīng)計(jì)劃劃”來(lái)調(diào)控控土地市市場(chǎng)，解解決北京京土地供供應(yīng)的機(jī)機(jī)制問(wèn)題題；規(guī)定定由市政政府統(tǒng)一一組織管管理全市市國(guó)有建建設(shè)用地地的供應(yīng)應(yīng)，控制制國(guó)有建建設(shè)用地地的供應(yīng)應(yīng)總量和和供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)；分分不同用用途，采采取不同同的土地地供應(yīng)方方式。 （2）頒頒布執(zhí)行行20005年、2000

40、6度土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃 土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃是是政府加加強(qiáng)和改改善宏觀觀調(diào)控的的重要手手段。220055年北京京市首次次編制并并執(zhí)行了了土地供供應(yīng)計(jì)劃劃。計(jì)劃劃編制的的原則，一是從從嚴(yán)控制制總量，加強(qiáng)計(jì)計(jì)劃管理理；二是是嚴(yán)格保保護(hù)耕地地，控制制新增建建設(shè)用地地，優(yōu)先先利用存存量土地地；三是是優(yōu)化建建設(shè)用地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)；四四是調(diào)整整用地布布局；五五是嚴(yán)格格土地供供應(yīng)方式式。 在供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)方面面，按照照“適當(dāng)控控制總量量、加快快調(diào)整結(jié)結(jié)構(gòu)、著著力挖潛潛改造”的原則則，加大大對(duì)部分分類型項(xiàng)項(xiàng)目用地地的空間間布局調(diào)調(diào)整力度度。 在用地布布局上，優(yōu)化中中心城區(qū)區(qū)功能，拓展城城市發(fā)展展新空間間，加快快解決城城市“

41、二元”結(jié)構(gòu)問(wèn)問(wèn)題，如如重點(diǎn)保保證順義義、通州州、亦莊莊三個(gè)新新城建設(shè)設(shè)土地供供應(yīng)等。在供應(yīng)方方式上，嚴(yán)格控控制劃撥撥用地范范圍，充充分發(fā)揮揮市場(chǎng)對(duì)對(duì)土地資資源配置置的基礎(chǔ)礎(chǔ)性作用用。 通過(guò)執(zhí)行行計(jì)劃，北京市市土地實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)總量控控制在了了計(jì)劃供供應(yīng)量的的范圍內(nèi)內(nèi)，基本本實(shí)現(xiàn)了了土地供供應(yīng)總量量目標(biāo)。同時(shí)，體現(xiàn)了了城市總總體規(guī)劃劃的空間間布局要要求，突突出各區(qū)區(qū)縣與其其所承擔(dān)擔(dān)的城市市功能相相一致的的土地供供應(yīng)。 （3）加加大清理理閑置土土地力度度 北京市國(guó)國(guó)土局于于20005年88月和110月對(duì)對(duì)45宗宗地塊的的土地使使用權(quán)正正式公告告收回，用地面面積約667公頃頃、規(guī)劃劃建筑面面積3009

42、萬(wàn)平平方米。（4）配配合“國(guó)六條條”出臺(tái)相相關(guān)措施施20066年5月月30日日，建設(shè)設(shè)部、發(fā)發(fā)展改革革委、監(jiān)監(jiān)察部、財(cái)政部部、國(guó)土土資源部部、人民民銀行、稅務(wù)總總局、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)會(huì)聯(lián)合發(fā)發(fā)布了關(guān)于調(diào)調(diào)整住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)價(jià)格的意意見，根據(jù)“國(guó)六條條”相關(guān)精精神北京京市國(guó)土土局對(duì)部部分土地地進(jìn)行招招標(biāo)出讓讓，并推推出“限價(jià)商商品房”等政策策。這一系列列政策的的推行對(duì)對(duì)抑制房房地產(chǎn)市市場(chǎng)過(guò)熱熱可能起起到積極極作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)上有利利于市場(chǎng)場(chǎng)的穩(wěn)定定發(fā)展，但限制制熟地價(jià)價(jià)格、住住宅用地地招標(biāo)政政策的推推行可能能對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目土地地上市產(chǎn)產(chǎn)生一定定的影響響。2、近年年北京土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析土地供

43、應(yīng)應(yīng)20055年全市市土地實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)總量663844公頃，為年度度供應(yīng)計(jì)計(jì)劃的998%，已辦理理完用地地手續(xù)的的46664公頃頃，其中中有償出出讓面積積為17774公公頃，劃劃撥用地地面積為為28990公頃頃。土地地交易市市場(chǎng)共成成交土地地50宗宗，土地地面積3357公公頃，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積4452萬(wàn)萬(wàn)平方米米，成交交價(jià)款約約1177.5億億元。 （2）土土地交易易及地價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)20055年北京京市土地地交易市市場(chǎng)成交交地塊550宗，土地面面積3557.339公頃頃。與220044年相比比，地塊塊減少了了39宗宗，面積積減少了了1800.533公頃，面積下下降了333.556%。20055年北

44、京京房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實(shí)實(shí)際獲得得的土地地?cái)?shù)量減減少，在在實(shí)行了了“熟地”供應(yīng)政政策后一一年多，征地拆拆遷的難難度越來(lái)來(lái)越大，土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)進(jìn)展緩緩慢，由由此導(dǎo)致致了土地地供應(yīng)相相對(duì)不足足。 20055年土地地成交量量雖然比比上一年年度減少少了333.566%，但但是1117.55億元的的成交金金額與上上年基本本持平，微漲11.911%。平平均土地地價(jià)格為為32888元/平方米米，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)53.39%；平均均樓面地地價(jià)為226000元/平平方米，比上年年增長(zhǎng)337.443%。自2000220005年，平均樓樓面地價(jià)價(jià)的增長(zhǎng)長(zhǎng)率分別別為-117.339%、-4.52%、6.98%、377.43

45、3%，由由降幅減減緩再到到增幅增增加，顯顯示的是是地價(jià)增增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)。 3、20006年年北京土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析（1）土土地供應(yīng)應(yīng)量充足足20044年1月到20006年年6月，北北京市國(guó)國(guó)土資源源局供應(yīng)應(yīng)住宅項(xiàng)項(xiàng)目土地地共7112宗，其中未未動(dòng)工土土地面積積7655.122公頃，占188%；已已完成土土地開發(fā)發(fā)面積6656.08公公頃，占占15%；正在在開發(fā)建建設(shè)面積積22558.000公頃頃，占552%；已竣工工的土地地面積6669.77公公頃，占占15%。從以上數(shù)數(shù)據(jù)可以以看出，從20004年年1月到20006年年6月，北北京市供供應(yīng)住宅宅項(xiàng)目土土地855%都在在建設(shè)中中或未開開始建設(shè)設(shè)，在正

46、正在開發(fā)發(fā)建設(shè)面面積中，17777.776公頃頃(規(guī)劃總總面積335022.988萬(wàn)平方方米)為8.331大限限前（包包括8.31大大限）取取得的土土地，這這些8.31大大限前取取得的土土地，按按要求將將基本上上在20006年年年底前前竣工，而形成成真實(shí)的的市場(chǎng)供供應(yīng)。從已供應(yīng)應(yīng)土地情情況來(lái)看看，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上土地地供應(yīng)量量充足。在政府府加大清清理閑置置土地的的背景下下，開發(fā)發(fā)商必定定會(huì)加快快運(yùn)作速速度，盡盡快開工工建設(shè)，形成有有效供應(yīng)應(yīng)。 （2）土土地供應(yīng)應(yīng)政策導(dǎo)導(dǎo)向作用用加強(qiáng) 在土地供供應(yīng)的空空間分布布上，將將繼續(xù)貫貫徹落實(shí)實(shí)城市總總體規(guī)劃劃、土地地利用總總體規(guī)劃劃等各類類規(guī)劃確確定的城

47、城市空間間布局和和區(qū)縣功功能定位位，促進(jìn)進(jìn)中心城城、新城城、小城城鎮(zhèn)和新新農(nóng)村的的協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展。土土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃指指標(biāo)遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣繼繼續(xù)向順順義、通通州和亦亦莊新城城傾斜。 住宅商品品房用地地方面，將優(yōu)先先支持中中小戶型型普通商商品房建建設(shè)，鼓鼓勵(lì)節(jié)約約型住宅宅，限制制高檔住住宅，禁禁止高檔檔別墅建建設(shè)。 （3）土土地價(jià)格格預(yù)測(cè)受到征地地、拆遷遷政策及及經(jīng)濟(jì)形形勢(shì)發(fā)展展看好影影響，220066年北京京土地開開發(fā)成本本有可能能繼續(xù)上上升。但但受一系系列宏觀觀調(diào)控政政策特別別是北京京市土地地出讓政政策微調(diào)調(diào)的影響響，預(yù)計(jì)計(jì)20006年地地價(jià)雖會(huì)會(huì)有上升升，但將將保持平平穩(wěn)，不不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)大漲。33房房地

48、產(chǎn)市市場(chǎng)分析析1998820003年年，我國(guó)國(guó)商品房房?jī)r(jià)平均均遞增22.5，一直直溫和上上揚(yáng)，而而20004年陡陡然上漲漲14.4，20005年亦亦達(dá)7以上，房?jī)r(jià)的的快速上上漲成為為社會(huì)各各界關(guān)注注的焦點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題。導(dǎo)致房房?jī)r(jià)快速速上漲的的因素是是多方面面的，有有經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展、人均均收入水水平提高高下的合合理因素素，也有有利益驅(qū)驅(qū)動(dòng)下的的投機(jī)行行為；有有住房消消費(fèi)觀念念的影響響，也有有深層次次的制度度制約。這些因因素的共共同作用用，最終終體現(xiàn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求關(guān)系系的失衡衡。 20004年是是北京住住宅市場(chǎng)場(chǎng)不平凡凡的一年年，雖然然經(jīng)歷了了831大大限等重重大事件件，但住住宅市場(chǎng)場(chǎng)供需仍仍

49、然呈現(xiàn)現(xiàn)出前所所未有的的旺盛。進(jìn)入220055年之后后，受國(guó)國(guó)家宏觀觀經(jīng)濟(jì)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的影響響，住宅宅市場(chǎng)仍仍然保持持著持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)勢(shì)頭。（一）隨隨著房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的深入入發(fā)展和和日益規(guī)規(guī)范，大大量開發(fā)發(fā)商以空空前的信信心投資資京城地地產(chǎn)。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自20000年年北京市市住宅竣竣工量首首次突破破10000萬(wàn)平平方米以以來(lái)，每每年都是是保持著著兩位數(shù)數(shù)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。（二）售售價(jià)走勢(shì)勢(shì)自20004年下下半年起起，北京京市住房房?jī)r(jià)格呈呈現(xiàn)出加加速增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。進(jìn)入220055年，受受購(gòu)買需需求的強(qiáng)強(qiáng)烈拉動(dòng)動(dòng)，以及及土地拆拆遷原材材料等開開發(fā)成本本上升、供應(yīng)量量減少等等因素的的影響，房?jī)r(jià)上上漲勢(shì)頭頭更

50、為明明顯，期期房單月月價(jià)格在在5月份份創(chuàng)歷史史最高，為每平平方米771366元。220055年商品品住宅期期房預(yù)售售平均價(jià)價(jià)格每平平方米667255元，比比20004年上上漲了110833元，漲漲幅為119.22%；現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格格每平方方米58853元元，比220044年上漲漲了11106元元，漲幅幅為233.3%。商品品住宅銷銷售價(jià)格格指數(shù)由由20004年的的1044.3上上升到了了1077.1。在國(guó)家逐逐步加強(qiáng)強(qiáng)宏觀調(diào)調(diào)空，抑抑制房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)熱的的大背景景下，北北京市商商品房?jī)r(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)了大幅幅上揚(yáng)的的勢(shì)頭，引起了了社會(huì)各各界的密密切關(guān)注注。（三）需需求分析析19988年以來(lái)來(lái)我國(guó)宏宏觀

51、經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)持持續(xù)高速速增長(zhǎng)，北京居居民住房房購(gòu)買力力得到持持續(xù)增強(qiáng)強(qiáng)，需求求歷年遞遞增明顯顯，商品品住宅銷銷售面積積年均增增長(zhǎng)率為為38.4%，進(jìn)入220044年和220055年后，市場(chǎng)交交易出現(xiàn)現(xiàn)了大幅幅放量。34商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)成熟熟北京GDDP及人人均國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值和社社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售售額的增增長(zhǎng)速度度、現(xiàn)狀狀水平，均說(shuō)明明北京商商業(yè)零售售業(yè)即將將進(jìn)入快快速拉升升的階段段，對(duì)于于商業(yè)地地產(chǎn)投資資來(lái)講，意味著著市場(chǎng)即即將啟動(dòng)動(dòng)，任何何投資所所關(guān)注的的投資節(jié)節(jié)奏問(wèn)題題在北京京已經(jīng)不不是問(wèn)題題。 22、優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目潛力巨巨大自20004年112月111日我

52、我國(guó)有關(guān)關(guān)零售業(yè)業(yè)重大政政策的出出臺(tái)，中中國(guó)零售售業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)從此全全面向外外資開放放，促使使國(guó)際知知名零售售品牌大大批擁入入。主要要的政策策變化有有三點(diǎn)：國(guó)外零零售商可可以設(shè)立立獨(dú)資公公司，不不再受股股權(quán)限制制；在店店鋪設(shè)立立方面沒(méi)沒(méi)有地域域及數(shù)量量界限；享受和和國(guó)內(nèi)同同行業(yè)基基本一樣樣的待遇遇。這一政策策對(duì)20005年年北京優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場(chǎng)產(chǎn)生生了極大大的影響響。據(jù)商商務(wù)部統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，從從19992年我我國(guó)商業(yè)業(yè)領(lǐng)域?qū)?duì)外資開開放以來(lái)來(lái)到20004年年底，我我國(guó)已累累計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)立3314家家外商投投資商業(yè)業(yè)企業(yè)，合同利利用外資資51.8億美美元，開開設(shè)了339977個(gè)店鋪鋪，營(yíng)業(yè)業(yè)面積達(dá)達(dá)9

53、200萬(wàn)平方方米。220055年前三三季度，外商投投資我國(guó)國(guó)商業(yè)出出現(xiàn)熱潮潮，商務(wù)務(wù)部累計(jì)計(jì)批準(zhǔn)新新設(shè)了5554家家外商投投資商業(yè)業(yè)企業(yè)，合同利利用外資資16.8億美美元，開開設(shè)了111300個(gè)店鋪鋪，營(yíng)業(yè)業(yè)面積約約3333.8萬(wàn)萬(wàn)平方米米。預(yù)計(jì)20006、20007年中中外零售售商仍將將繼續(xù)在在中國(guó)的的擴(kuò)張勢(shì)勢(shì)頭，優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的需求將將繼續(xù)上上升。3、北京京市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀分析析（1）北京在在建商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)從上圖統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)可以看看出，北北京大中中型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的數(shù)數(shù)量占市市場(chǎng)的主主體，這這完全說(shuō)說(shuō)明了北北京商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀。從投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)的角度度

54、看，中中小型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的市場(chǎng)比比較穩(wěn)定定，而且且因?yàn)樯躺虡I(yè)功能能及招商商等問(wèn)題題不容易易發(fā)生大大的偏差差，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)便于控控制，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資機(jī)機(jī)構(gòu)往往往對(duì)這類類項(xiàng)目感感興趣。 北京大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，尤尤其是大大型購(gòu)物物中心項(xiàng)項(xiàng)目，開開發(fā)商整整體上看看，比較較謹(jǐn)慎，并不象象南方很很多城市市的開發(fā)發(fā)商不管管商鋪銷銷售是否否可能對(duì)對(duì)未來(lái)的的經(jīng)營(yíng)管管理產(chǎn)生生影響，都進(jìn)行大大面積商商鋪的銷銷售，而而是以長(zhǎng)長(zhǎng)期出租租經(jīng)營(yíng)為為核心思思想，進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的運(yùn)作作。根據(jù)據(jù)賽睿顧顧問(wèn)和國(guó)國(guó)際機(jī)構(gòu)構(gòu)接觸的的經(jīng)驗(yàn)，目前階階段，很很少有機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)規(guī)模在在10萬(wàn)萬(wàn)平方米米以上的的SHOOPPIING MALLL

55、項(xiàng)目目有投資資計(jì)劃。 22、北京京市各區(qū)區(qū)域在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)情況從上圖圖可以看看出，北北京商業(yè)業(yè)地產(chǎn)供供應(yīng)主要要集中在在三環(huán)到到五環(huán)之之間，而而且主要要集中在在東部、北部和和西部，投資機(jī)機(jī)構(gòu)除關(guān)關(guān)注以上上區(qū)域外外，也特特別關(guān)注注南部區(qū)區(qū)域，因因?yàn)樯抵悼臻g比比較高。 3、北北京市在在建商業(yè)業(yè)項(xiàng)目類類型供應(yīng)應(yīng)比例 如上圖圖中統(tǒng)計(jì)計(jì)結(jié)果，購(gòu)物中中心/綜綜合項(xiàng)目目所占比比例最高高，達(dá)到到40%以上，社區(qū)商商業(yè)供應(yīng)應(yīng)量占近近25%。購(gòu)物物中心/綜合項(xiàng)項(xiàng)目的比比例印證證了當(dāng)前前中國(guó)購(gòu)購(gòu)物中心心投資開開發(fā)趨熱熱的狀況況，社區(qū)區(qū)商業(yè)的的比例目目前較低低，正說(shuō)說(shuō)明成長(zhǎng)長(zhǎng)空間比比較大，各類商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資

56、機(jī)機(jī)構(gòu)普遍遍關(guān)注并并認(rèn)同其其投資空空間。 44、北京京市各商商圈在建建商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)分布 從從上圖可以以看出北北京市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的供應(yīng)應(yīng)呈現(xiàn)極極大的不不均衡特特點(diǎn)，投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)普遍認(rèn)認(rèn)為：從從這種不不均衡可可以看出出市場(chǎng)熱熱點(diǎn)，也也可以挖挖掘市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)；市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)地地區(qū)，既既說(shuō)明存存在投資資機(jī)會(huì)，也說(shuō)明明激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)在孕孕育風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。很顯顯然，CCBD和和中關(guān)村村地區(qū)是是商業(yè)地地產(chǎn)供應(yīng)應(yīng)量最大大的地方方，大家家看好其其投資價(jià)價(jià)值，但但也正是是因?yàn)槭惺袌?chǎng)普遍遍的關(guān)注注，所以以一定程程度上渙渙散了開開發(fā)商的的責(zé)任心心、專業(yè)業(yè)心，換換言之，這兩個(gè)個(gè)區(qū)域也也潛藏風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)當(dāng)然，該該區(qū)域長(zhǎng)長(zhǎng)期市場(chǎng)場(chǎng)需

57、求強(qiáng)強(qiáng)勁，這這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更多來(lái)來(lái)自開發(fā)發(fā)商專業(yè)業(yè)化操作作的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，而不不是市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。35寫寫字樓市市場(chǎng)分析析自上個(gè)世世紀(jì)900年代初初以來(lái)，北京寫寫字樓市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展共經(jīng)經(jīng)歷了四四個(gè)階段段，19992年年至19996年年的高速速發(fā)展階階段，119977年至119999年的蕭蕭條階段段，以及及20000年至至20001年的的復(fù)蘇階階段，相相當(dāng)于剛剛剛走完完了一個(gè)個(gè)波形周周期。從從20001年下下半年開開始，北北京寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)又出現(xiàn)現(xiàn)了租金金持續(xù)下下滑、入入住率調(diào)調(diào)整的局局面；從從20005年開開始，寫寫字樓市市場(chǎng)逐漸漸穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，東東部區(qū)域域租金開開始略有有上升。 近年來(lái)北北京市迎迎來(lái)了優(yōu)優(yōu)質(zhì)

58、寫字字樓入住住的高潮潮。20004年年北京新新增優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓樓供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目7個(gè)個(gè)，總面面積500多萬(wàn)平平方米，但其中中30多多萬(wàn)平方方米集中中在海淀淀區(qū)。根根據(jù)規(guī)劃劃，20005-20008年期期間，北北京平均均每年寫寫字樓的的新增供供應(yīng)量都都將突破破百萬(wàn)平平方米。北京甲級(jí)級(jí)寫字樓樓項(xiàng)目主主要分布布在以CCBD為為代表的的東部區(qū)區(qū)域、金金融街區(qū)區(qū)域及中中關(guān)村區(qū)區(qū)域。以以上三個(gè)個(gè)區(qū)域集集中了北北京市990%以以上的220044-20007年年完工的的甲級(jí)寫寫字樓，是否座座落于這這三大傳傳統(tǒng)商圈圈現(xiàn)今仍仍然是衡衡量甲級(jí)級(jí)寫字樓樓的重要要標(biāo)準(zhǔn)之之一。 20055年4、5月北北京各大大商圈寫寫字樓租租金

59、及入入住率指指數(shù)隨著中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)持持續(xù)穩(wěn)定定增長(zhǎng)，已經(jīng)成成為世界界經(jīng)濟(jì)的的重要組組成部分分，中國(guó)國(guó)成為許許多知名名跨國(guó)公公司未來(lái)來(lái)戰(zhàn)略性性發(fā)展計(jì)計(jì)劃的重重點(diǎn)。根根據(jù)財(cái)財(cái)富雜雜志的一一項(xiàng)調(diào)查查顯示：全球44萬(wàn)多家家跨國(guó)公公司，990%以以上的企企業(yè)若干干年內(nèi)會(huì)會(huì)考慮在在中國(guó)設(shè)設(shè)立地區(qū)區(qū)性總部部，其中中首選北北京的約約占155%。隨隨著20008年年奧運(yùn)會(huì)會(huì)的舉辦辦，北京京作為國(guó)國(guó)際性大大都市的的知名度度將大大大提升，加之交交通等基基礎(chǔ)設(shè)施施的改進(jìn)進(jìn)，為北北京吸引引更多的的跨國(guó)公公司提供供了有利利的環(huán)境境條件。此外，北北京的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)本身是是一個(gè)動(dòng)動(dòng)態(tài)發(fā)展展的市場(chǎng)場(chǎng)，產(chǎn)品品更新?lián)Q換代的特特

60、點(diǎn)明顯顯。北京京現(xiàn)有優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓供應(yīng)應(yīng)約6000萬(wàn)平平方米，60%以上面面積是220000年以前前竣工的的項(xiàng)目提提供的，且其中中10%的項(xiàng)目目投入使使用接近近10年年。一般般優(yōu)質(zhì)寫寫字樓的的“活躍期期”（保持持優(yōu)質(zhì)寫寫字樓的的市場(chǎng)地地位）與與其設(shè)計(jì)計(jì)、建材材及設(shè)備備的選用用密切相相關(guān)。就就目前的的市場(chǎng)情情況來(lái)看看，已經(jīng)經(jīng)有一些些在過(guò)去去曾經(jīng)是是優(yōu)質(zhì)寫寫字樓典典型代表表的項(xiàng)目目逐漸淡淡出市場(chǎng)場(chǎng)的案例例，這些些項(xiàng)目的的原有租租戶將是是未來(lái)優(yōu)優(yōu)質(zhì)新增增寫字樓樓供應(yīng)的的重要吸吸納者。36酒酒店類物物業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分分析我國(guó)近年年來(lái)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長(zhǎng)、國(guó)國(guó)家鼓勵(lì)勵(lì)外來(lái)投投資、對(duì)對(duì)外貿(mào)易易往來(lái)頻頻繁、國(guó)國(guó)內(nèi)