南京水游城購(gòu)物中心調(diào)研分析報(bào)告

1、南京水游城購(gòu)物中心調(diào)研分析報(bào)告一、南京市概況/介紹南京市是中國(guó)江蘇省的省會(huì)，總面積約6500平方公里。南京市地處華東區(qū)域長(zhǎng)江下游，北臨淮安市，東接常州，南靠浙江和安徽，西連安徽。南京市總?cè)丝诩s600萬(wàn)，共由11個(gè)區(qū)和2個(gè)縣組成。市中心區(qū)域包括玄武區(qū)、白下區(qū)、鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)和建鄴區(qū)，并向外延伸至秦淮、棲霞區(qū)和江寧區(qū)。南京市的浦口和六合區(qū)北向延伸至長(zhǎng)江。南京市還下轄溧水和高淳兩縣，均位于南京南部。南京市歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，歷史上曾是六朝古都（吳、東晉、宋、齊、梁、陳）。被稱(chēng)為“金陵”或者“石頭城”，簡(jiǎn)稱(chēng)“寧”。南京，江蘇省省會(huì)，是長(zhǎng)三角地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)和文化中心。1、南京市是中

2、國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。2、南京市是華東地區(qū)重要的交通和通訊樞紐。3、南京市中國(guó)四大科研教育城市之一。4、南京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在長(zhǎng)三角中發(fā)展的作用也不可小視。南京處于長(zhǎng)江三角州經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，重要的省會(huì)中心城市，其城市在以第二產(chǎn)業(yè)為龍頭，著力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的整體拉動(dòng)下，城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，其整體實(shí)力在蘇南五市中排名第二，僅次于蘇州，高于常州、鎮(zhèn)江、無(wú)錫。一、南京市概況/功能和定位南京市場(chǎng)板塊劃分情況介紹：根據(jù)南京目前城市建設(shè)的狀況與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，將南京市分為城中、城東、河西、城北、城南、江北等幾大板塊。二、南京市商業(yè)概況二、南京市商業(yè)概況/主要商圈介紹商圈位置：夫子廟大市場(chǎng)西至中華路，北至建

3、康路，東至平江府路，南至瞻園路與琵琶巷。規(guī)模介紹：該市場(chǎng)有9條大小商業(yè)街和14條支街支巷，占地面積平方公里，經(jīng)營(yíng)面積約10萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)店家近800個(gè)。客群分析：夫子廟大市場(chǎng)是南京市地區(qū)客群構(gòu)成較復(fù)雜的一個(gè)大型特色市場(chǎng)，客群涵蓋省內(nèi)外和國(guó)內(nèi)外來(lái)寧旅游人群、市內(nèi)主城區(qū)居民及郊縣進(jìn)城旅客等；客群年齡結(jié)構(gòu)也遍布各年齡段，市場(chǎng)接受度及認(rèn)知度較高。二、南京市商業(yè)概況/夫子廟商圈介紹南京水游城是一個(gè)大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。建筑面積萬(wàn)平方米。位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里。處在城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。二、南京水游城二、南京水游城業(yè)態(tài)布局

4、： 水游城中大量地增加了娛，消費(fèi)心情更舒暢。樂(lè)和生活功能（餐飲25%，娛樂(lè)15%，其它的生活服務(wù)占10%，約占總面積的50%），將零售業(yè)務(wù)從主要業(yè)態(tài)中逐漸減少，使商業(yè)地產(chǎn)成為人們生活?yuàn)蕵?lè)的一部分，讓消費(fèi)者停留的時(shí)間更長(zhǎng)。二、南京水游城二、南京水游城1F二、南京水游城2F二、南京水游城3F二、南京水游城4F501 上海小南國(guó)502 蕉葉餐廳503 錦氏(東南亞菜)505 粟鱍軒粥館二、南京水游城5F水游城運(yùn)河在地下一層，上方為開(kāi)放式空間，不僅為B1的商鋪提供充足的展示面，同時(shí)陽(yáng)光、空氣、水流等被引入城中，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)購(gòu)物公園的理念，徜徉在運(yùn)河邊沒(méi)有了身處地下的感覺(jué)。通常，1層為主力店樓層這樣的開(kāi)放

5、式B1，增加了一個(gè)首層。二、南京水游城B1餐飲區(qū)位于中間部分，面積在2000平方米左右，主要有如無(wú)錫小籠包、日本面館等特色小吃以及近千平方米的美食廣場(chǎng)，美食廣場(chǎng)采用排擋敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，整個(gè)餐飲區(qū)的形象較差，客單價(jià)在15元左右。商品零售以BHG超市和運(yùn)動(dòng)100為主力店。BHG為北京華聯(lián)的派生品牌，主要經(jīng)營(yíng)中高檔的生活用品和食品類(lèi)，經(jīng)營(yíng)面積在1500平方米左右；運(yùn)動(dòng)100為運(yùn)動(dòng)主題店，面積近1800平方米，內(nèi)有阿迪、耐克、彪馬等系列運(yùn)動(dòng)品牌用品，并在一樓有電梯直接到區(qū)域內(nèi)；商品區(qū)內(nèi)還有駱駝、真維斯、U1等休閑服飾品牌。商品區(qū)內(nèi)除BHG和運(yùn)動(dòng)100略好外，其余銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀。二、南京水游城水游城的定位是

6、“主題性景觀購(gòu)物公園”，在滿(mǎn)足消費(fèi)者一站式需求的同時(shí)，還通過(guò)建筑空間、景觀營(yíng)造以及豐富多彩的演出活動(dòng)，不斷更新消費(fèi)空間，讓消費(fèi)者甚至不以消費(fèi)為目的來(lái)水游城，而是把這里當(dāng)成消磨時(shí)間、休閑娛樂(lè)的好地方。以社會(huì)性的公共活動(dòng)，如新聞發(fā)布會(huì)、晚會(huì)等取代常規(guī)的商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)，博取顧客認(rèn)同感和歸屬感。通過(guò)不同主題活動(dòng)、節(jié)日慶典、環(huán)境、舞臺(tái)等的不同保持新鮮感，打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。中央舞臺(tái)幾乎每天都有藝人進(jìn)行表演，消費(fèi)者不需要買(mǎi)票就能觀賞節(jié)目。水游城的中央舞臺(tái)，視角無(wú)盲點(diǎn)。游客可隨意從任何一層、多角度地進(jìn)行圍觀。二、南京水游城二、南京水游城小結(jié)：（1）獨(dú)特的建筑形態(tài)、環(huán)境設(shè)置、功能安排、品牌組合是該項(xiàng)目的特色。（2）水文化的設(shè)計(jì)和引用是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，打破了購(gòu)物中心純粹通過(guò)建筑形態(tài)和空間來(lái)表現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的“固體文化”，巧妙的運(yùn)用水流對(duì)購(gòu)物動(dòng)線起到引導(dǎo)作用，使顧客能穿過(guò)每一個(gè)角落。（3）餐飲是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的“魂”。 吸引消費(fèi)者前來(lái)的兩大因素，一是水、二是餐飲，餐飲的經(jīng)營(yíng)面積近萬(wàn)平方米。商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)主要分為餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)和零售，餐飲是目前招商、經(jīng)營(yíng)最成功的業(yè)態(tài)，緊緊抓住“食”的需求，在滿(mǎn)足全客層消費(fèi)的基礎(chǔ)上，做到了差異化經(jīng)營(yíng)，打造了項(xiàng)目的又一個(gè)亮點(diǎn)。（4）次主力店的引進(jìn)。BHG、運(yùn)動(dòng)100