2022年天津房地產(chǎn)估價師理論與方法估價報告的質(zhì)量考試題

1、天津房地產(chǎn)估價師理論與措施：估價匯報質(zhì)量考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意） 1、立法目是：“為了加強(qiáng)對都市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。 A：中華人民共和國土地管理法 B：中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法 C：中華人民共和國城鎮(zhèn)規(guī)劃法 D：中華人民共和國農(nóng)村土地承包法 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 2、證券可分為商品證券、貨幣證券和_。 A負(fù)債證券 B資產(chǎn)證券 C交易證券 D資本證券3、某建筑物實際通過年數(shù)為，估價人員現(xiàn)場查勘

2、后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維護(hù)保養(yǎng)差導(dǎo)致功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效通過年數(shù)為，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線法計算該建筑物成新率為。 A：438 B：50 C：568 D：70 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 4、某市去年住宅實際銷售量為500104m2，預(yù)測銷售量為450104m2，平滑指數(shù)為0.8，則運(yùn)用指數(shù)平滑法預(yù)測今年住宅銷售量是_104m2。 A475 B600 C450 D4905、在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72 m(即150英尺)、臨街寬度20m矩形

3、土地總價為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入為8000萬元人民幣，扣除項目金額為5000萬元，應(yīng)繳土地增值稅為萬元。 A：500 B：750 C：900 D：950 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 7、某房產(chǎn)面積90000，規(guī)定測繪精度為二級，則其限差為。 A：192 B：96 C：60 D：30 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 8、由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定價格是。 A：標(biāo)定地價 B：政府調(diào)整價 C：政府定價 D：政府指導(dǎo)價 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 9、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新獲得成本為100

4、0元，正常開發(fā)成本為1500元，管理費用為前兩項5，投資利息占直接成本5，銷售費用為100元，直接成本利潤率為6，則開發(fā)后地價為元。 A：1840 B：2840 C：2966 D：3000 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 10、申請房地產(chǎn)估價師初始注冊，申請人應(yīng)當(dāng)向_提交申請資料。 A人事部 B建設(shè)部 C省級人事行政主管部門 D所在地省級房地產(chǎn)行政主管部門11、假設(shè)某種商品住宅價格從元/m2上升到2500元/m2，其需求量從800套減少為500套。采用中點法計算該種商品住宅需求價格彈性為（）。 A0.22 B0.46 C2.10 D2.45 12、建設(shè)工程符合都市規(guī)劃規(guī)定法律憑證是_。 A建設(shè)施工

5、許可證 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C預(yù)售許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 13、既有總建筑面積為1500某在建工程，已知土地使用年限為40年(自動工之日起算)，計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行15年估計建成還需15年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8，折現(xiàn)率為12該項目續(xù)建完畢后總價值折算到目前為。 A：393961萬元 B：443388萬元 C：476850萬元 D：565209萬元 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格14、某套200、單價4000元住宅，規(guī)定成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。假如折現(xiàn)率為5，則該套住宅實際價格為萬元。 A：71.84 B：74.47 C：

6、75.23 D：80.00 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 15、已知某房地產(chǎn)投資項目購置投資為4500萬元，流動資金為500萬元。假如投資者投入權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目資本金利潤率為_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 16、規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)都市用地都應(yīng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)劃地區(qū)范圍一般應(yīng)在h以上。 A：50 B：80 C：100 D：200 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 17、非市場價值不是一種價值，而是對市場價值以外多種價值一種稱呼。 A：概括性 B：描述性 C：理論性 D：精確性 E：工業(yè)用地監(jiān)測

7、點評估價格 18、下列有關(guān)比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系表述中，對是。 A：在房地產(chǎn)市場比較成熟且處在正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格 B：在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格 C：在房地產(chǎn)舊場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格 D：比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 19、目定價法所確定單位價格為_。 A單位價格單位成本+資本投資額目收益率/銷售量 B單位價格單位成本+資本投資額/銷售量 C單位價格單位成本(1+月標(biāo)利潤率)/(1稅率) D單位價格單位成本(1+月標(biāo)利潤率)(1稅率) 2

8、0、在原劃撥土地上建造某辦公樓，建成于8月31日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，后于8月31日補(bǔ)辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地有效期限為40年(自8月31日起計)，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘存價值予以賠償。8月31日對該辦公樓進(jìn)行評估，經(jīng)測算，該辦公樓土地重新獲得價格為3000萬元，建筑物重置價格為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在8月31日評估價值為萬元。 A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 21、某宗房地產(chǎn)用地通過有償出讓方式獲得，土地有效期限為50年，不可續(xù)期，已使用，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。估計該宗房地產(chǎn)正常狀況下每年可獲得凈收益8

9、萬元，酬勞率為8，則該房地產(chǎn)收益價格為萬元。 A：95.40 B：97.87 C：98.55 D：99.33 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格 22、某成片荒地面積，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)計成本是元 A：310.61 B：321.60 C：477.87 D：494.77 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格23、下列有關(guān)預(yù)告登記表述中，錯誤是_。 A預(yù)告登記目是保障未來實現(xiàn)物權(quán) B預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記，預(yù)告登記

10、失效 C預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力 D預(yù)告登記范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，重要是防止一房多賣 24、下列不屬于平均指標(biāo)是_。 A眾數(shù) B中位數(shù) C水平指標(biāo) D調(diào)和平均數(shù)25、不屬于尋找估價對象最高最佳使用措施是。 A：法律上許可性 B：規(guī)定上精確性 C：經(jīng)濟(jì)上可行性 D：技術(shù)上可行性 E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格二、多選題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得 0.5 分） 1、下列有關(guān)會計要素中利潤說法，錯誤是。 A：利潤是指企業(yè)在一定會計期間經(jīng)營成果 B：凈利潤為營業(yè)利潤、投資凈收益和

11、營業(yè)外收支凈額等三個項目總額減去所得稅費之后余額 C：營業(yè)利潤是企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)等平常活動中所產(chǎn)生利潤 D：補(bǔ)助收入不計入利潤 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 2、按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式分類，下列重要是營業(yè)房地產(chǎn)有。 A：旅館 B：影劇院 C：商店 D：餐館 E：寫字樓3、下列措施中，不屬于風(fēng)險辨識措施是。 A：專家調(diào)查法 B：蒙特卡洛模擬法 C：幕景分析法 D：故障樹分析法 E：借款協(xié)議 4、有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理告知中有明確規(guī)定，都市房地產(chǎn)交易包括多種所有制房屋_。 A抵押 B租賃 C轉(zhuǎn)讓 D捐贈 E產(chǎn)權(quán)分割5、下列有關(guān)記錄學(xué)基礎(chǔ)知識表述中，不對有。(試題) A：伴隨研究目變化，記錄總體和

12、總體單位可以互相轉(zhuǎn)化 B：反應(yīng)總體單位屬性或特性記錄術(shù)語稱為指標(biāo) C：調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問詳細(xì)單位 D：調(diào)查單位與匯報單位可以一致也可以不一致 E：相對指標(biāo)是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象兩個有聯(lián)絡(luò)指標(biāo)之比 6、下列有關(guān)抵押權(quán)人有權(quán)規(guī)定處分抵押房地產(chǎn)表述中，對有。 A：抵押人到期未償還債務(wù) B：抵押人私自處分抵押房地產(chǎn) C：抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務(wù) D：抵押人私自在抵押房地產(chǎn)范圍內(nèi)新增房屋 E：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人私自將房地產(chǎn)抵押后價值余額進(jìn)行再次抵押 7、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)限制一般通過_來實現(xiàn)。 A充公權(quán) B管制權(quán) C征稅權(quán) D征收權(quán) E出讓權(quán) 8、從物理形態(tài)上劃分，作

13、為房地產(chǎn)投資對象房地產(chǎn)資產(chǎn)類型重要有。(試題) A：商住樓 B：土地 C：在建工程 D：寫字樓 E：建成后物業(yè) 9、中華人民共和國土地管理法規(guī)定，每公頃被征收耕地安頓補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值_倍。 A5 B10 C15 D30 10、某房地產(chǎn)開發(fā)項目占地面積為15000，規(guī)劃容積率為3，估計開發(fā)完畢后可供銷售面積為總建筑面積80%，項目總固定成本為8000萬元，估計項目單位變動成本為4500元/，假設(shè)所有可銷售面積可以所有售出，則到達(dá)盈虧平衡平均銷售單價為_元/。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.2211、在求取凈收益中，運(yùn)行費用包括。 A：

14、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收 B：房地產(chǎn)折舊費 C：房屋保險費 D：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額 E：為承租人提供服務(wù)費 12、某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風(fēng)險等級為A級，該貸款綜合風(fēng)險度是（）。 A18% B25% C30% D50% 13、甲將其房屋委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)賣給乙，成交價格為20萬元。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收取買賣代理費用最高為_元。 A10000 B0 C50000 D6000014、下列有關(guān)質(zhì)權(quán)特性表述中，錯誤是_。 A質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán) B質(zhì)權(quán)標(biāo)物只能是不動產(chǎn)權(quán)利 C質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物占有 D質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償權(quán)利 15、

15、最低收入家庭住房保障原則上認(rèn)為輔。 A：實物配租 B：租金核減 C：發(fā)放租賃補(bǔ)助 D：實物配租和租金核減 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 16、一般股不能享有權(quán)力是_。 A參與股東大會權(quán)利 B參與表決權(quán)利 C總股控制權(quán)利 D股票轉(zhuǎn)讓權(quán) 17、某企業(yè)今年擬開發(fā)高檔住宅項目，估計總投資為2億元，按照最新政策，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于萬元。 A： B：2500 C：3500 D：6000 E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào) 18、下列屬于土地使用管制事項有【考題】 A：建筑物四面應(yīng)留有一定空地作為建筑物綠地和交通 B：獲得土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施 C：某宗土地使用中，規(guī)定容積率為20 D：甲乙兩宗土地使用中

16、，甲土地必須為乙土地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 19、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房面積為40，總建筑面積為6800。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館綜合造價為3000元/，每間客房綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算該賓館總投資為_萬元。 A1800 B2040 C2100 D2380 20、下列有關(guān)實地查勘說法中，對有_。 A對于面積小、價值低房地產(chǎn)可不進(jìn)行實地查勘 B實地查勘中應(yīng)將有關(guān)狀況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實地查勘記錄 C實地查勘人員和委托人中陪伴人員都應(yīng)在實地查勘記錄上簽名 D在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期 E實地查勘應(yīng)到實地對事先搜集有關(guān)估價對象資料進(jìn)行核算 21、都市規(guī)劃管理系統(tǒng)由構(gòu)成。 A：都市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng) B：都市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng) C：都市規(guī)劃反饋系統(tǒng) D：都市規(guī)劃保障系統(tǒng) E：都市規(guī)劃決策系統(tǒng) 22