8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、專業(yè)實踐總結(jié)專業(yè)實踐人：房地產(chǎn)土地評估實踐：公司摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，從實踐角度出發(fā)，簡單闡述了自己的實踐經(jīng)驗，土地評估的具體工作事務(wù)、估價程序、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)風(fēng)險的控制和自我評價等問題。：估價程序 估價方法風(fēng)險控制 自我評價2006 年本人參加土地估價師資格，2008 年取得土地估價師資格。雖然在理論知識上已經(jīng)掌握了一個土地估價師所應(yīng)該掌握的，但是土地估價是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求都十分高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是積累土地估價的專業(yè)

2、實踐經(jīng)驗，這一經(jīng)驗需要在工作過程中進行積累，而不僅僅是通過估價師的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關(guān)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟金融的相關(guān)知識的經(jīng)驗。理論聯(lián)系實際，創(chuàng)造性地解決土地估價過程中的疑難問題，出色的完成估價工作為使本人達到這樣的水平，本人在房地產(chǎn)土地評估公司進行了專業(yè)實踐，在資深的土地估價師和公司同仁的幫助和指導(dǎo)下，進行了大量的土地估價項目的專業(yè)實踐，在此過程中學(xué)到了許多現(xiàn)就專業(yè)實踐進行簡要總結(jié)陳述。中無法體會的知識和經(jīng)驗下面第一部分：本人學(xué)習(xí)、工作、實踐介紹一、學(xué)習(xí)經(jīng)歷介紹本人 2004 年從期間，不僅學(xué)習(xí)了畢業(yè)，主修專業(yè)為土地資源管理專業(yè)，在大學(xué)學(xué)習(xí)和土地評估方

3、面的主干課程外還學(xué)習(xí)了金融學(xué)、投資項目分析等學(xué)科，因此對于土地估價的基本理論和相關(guān)的知識有了深入了解，為今后進入土地估價行業(yè)奠定了扎實的基礎(chǔ)。2006 年本人通過了房地產(chǎn)估價師資格，隨后又參加了。土地估價師資格并在 08 年通過取得土地估價師資格二、工作經(jīng)歷介紹2004 年上半年本人在地源不動產(chǎn)評估公司進行畢業(yè)實習(xí)，后即應(yīng)聘至中博房地產(chǎn)評估從事房地產(chǎn)評估助理工作；2005 年應(yīng)聘至安公司從事土地評估助理工作?；辗康禺a(chǎn)土地評估三、實踐介紹房地產(chǎn)土地評估公司成立于 2001 年 1 月資本 100 萬元。、土地評估 9000公司有在職員工 32 人，、土地估價師共 15 人。至今共完成，評估值超過

4、 100 億元，零，2003 年被合肥市授予“放心中介”稱號，2005年被省房協(xié)授予“誠信企業(yè)”稱號，2008 年成為合肥市經(jīng)紀(jì)人會員，合還被合肥市中介“先進個人”，是肥市房地產(chǎn)中介合肥市估價仲裁常務(wù)理事。成員之一，合肥市房地產(chǎn)中介理事。公司內(nèi)土地估價技術(shù)都從事過多年的土地估價、房地產(chǎn)評估、地價管理、房地產(chǎn)市場研究等工作的專業(yè)資深，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗。第二部分：專業(yè)實踐期間的工作總結(jié)一、土地估價工作總結(jié)在實踐工作的四年中，在資深土地估價師的指導(dǎo)和幫助下，對居住用地，工業(yè)用地，商業(yè)用地、綜合用地、農(nóng)用地等各類型的土地價格評估進行了實踐，從估價業(yè)務(wù)的洽談、委托估價合同的簽定、估價對象的現(xiàn)

5、場勘察、資料的收集和利用、估價技術(shù)路線的確定、估價的撰寫、估價的整理和歸檔等一系列的業(yè)務(wù)過可以熟練掌握，在過去的四年內(nèi)的時間內(nèi)，本人在公司的幫助下，協(xié)助評估了出讓土地使用權(quán)抵押價格評估、出讓土地使用權(quán)改變用途價格評估、土地使用權(quán)核定現(xiàn)值評估、補交土地出讓估等，同時也對承租土地使用權(quán)價格、劃撥土地使用權(quán)評估、農(nóng)用地價格評估、出讓用地評估等多項疑難案例進行評估，靈活運用市場市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法、剩余法、成本估方法。二、土地估價程序總結(jié)：近法等多種評在專業(yè)實踐期間，對于每宗土地的估價項目都應(yīng)遵循土地估價的基本工作程序。，才可以避免不必要的重復(fù)工作和確保在程序上不出現(xiàn)大的差錯，確

6、保評估質(zhì)量。其工作程序主要如下：、接受估價任務(wù)、確定估價的基本項目。即確認待估宗地的類型、土地面積、權(quán)利狀況、估價時點、宗地狀況、估價目的、估價條件、土地使用權(quán)使用年限等一系列問題。、制定估價工作計劃。每一估價項目都需要制定一個可行的估價作業(yè)計劃，確定土地估價的作業(yè)步驟、安排和時間進度、確定本次估價的有關(guān)資料的搜集和整理，以免發(fā)生疏忽、錯漏。使執(zhí)行本項目安排。、時間安排可以做到銜接、資料收集和實地勘察。在日常工作中就應(yīng)注意搜集一切有利于土地評估的相關(guān)資料，包括一般地價影響資料、土地市場交易資料、土地收益資料、土地成本資料、國家有關(guān)于土地方面的資料。具體到個別的土地估價項目，除需搜集以上資料外，

7、還要重點搜集本宗待估宗地的登記資料、地籍圖、記載平面圖、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、委托方的相關(guān)資料等一系列資料。對于實地勘察主要查證待估宗地的位置、面積、用途等是否于登記資料一致；同時現(xiàn)場察看和感受待估宗地所在地區(qū)的商服繁華程度、交通狀況、環(huán)境條件、周邊的工農(nóng)業(yè)發(fā)展程度等區(qū)域和待估宗地的形狀、地質(zhì)地形條件、土地開發(fā)程度等個別。、在資料收集和實地勘察后，根據(jù)資料收集的程度和狀況、估價目的和估價對象自身的特點，選擇靈活運用市場比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法、剩余法、成本近法等多種評估方法進行評估測算，然后進行評估價格的分析和調(diào)整，確定評估價格，在撰寫估價書后，應(yīng)仔細和認真地進行復(fù)審，對于估價報告書的內(nèi)容

8、應(yīng)檢查數(shù)據(jù)是否正確、論據(jù)是否充分、評估價值是否合理等一系列注意事項如無差錯則出具估價三、土地估價方法總結(jié) 、市場比較法書、收取評估費用、歸檔備查。在四年的土地估價專業(yè)實踐中，因為市場比較法接近市場行情，可以利用近期發(fā)生的與待估宗地具有代替性的交易實例作為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算待估宗地的價格，因而，其價格具有較強的現(xiàn)實性，所以對于市場比較法的理解和運用是比較側(cè)重的。在運用市場比較法時，根據(jù)市場比較法形成的理論依據(jù)、原理、公式等，結(jié)合估價對象所處的市場條件，以替代原則為基礎(chǔ)，正確選擇比較實例，通過對市場情況、交易日期、區(qū)域、個別等一系列項目的比較修正，以保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由于該方法必須以發(fā)育健全的

9、地產(chǎn)市場為基本條件，所以在實際運用此種評估方法時，必須有充足的交易實例資料和發(fā)達的地產(chǎn)市場為前提，對于土地交易市場不發(fā)達和交易數(shù)量很少的地區(qū)，則難以應(yīng)用。在運用市場比較法進行土地價格評估時，一般是通過以下幾個估價程序來進行的：第一、收集宗地交易實例資料；第二、確定比較交易實例；第三、建立價格可比基礎(chǔ)；第四、市場交易情況修正；第五、進行估價期日修正；第六、進行區(qū)域因素修正；第七、進行個別修正；第十、求出比準(zhǔn)價格。 、收益還原法修正；第八、進行使用年期修正；第九、進行容積率在對有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地進行估價時，例收入的地產(chǎn)或有收益的商業(yè)地產(chǎn)時，一般都將收益還原法作為評估方法之一。在運用收益還原

10、法時，首先是熟記不同類型的土地年純收益的公式，然后根據(jù)收益還原法公式的適用范圍和特點及評估對象的收益變化狀況和土地使用年期、評估目的等條件，選擇相應(yīng)的計算公式進行計算。運用收益還原法評估土地價格時，第一、收集相關(guān)資料，可以收集待估宗地或與待估宗地相同或相似的宗地用于出租或經(jīng)營時的年平均總收益與總費用資料等；或者生產(chǎn)用地中多年的原料、人工、及產(chǎn)品的市場價格資料等一系列對于評估有價值的資料。第二、測算年總收益，對于年總收益應(yīng)注意實際收益和客觀收益的區(qū)別，在評估時，應(yīng)以客觀收益為評估的依據(jù)，并且保證收益必須可以長期取得，而且收益是合法收益，不是收益。在實際評估中，年總收益一般有土地、房地合一出租的、

11、企業(yè)經(jīng)營收入、產(chǎn)品銷售收入等形式。第三、確定年總費用，在實際評估中，年總費用一般包含了土地使用稅、維修費、保險費、稅金、房屋折舊費等或者是企業(yè)的生產(chǎn)成本、銷售成本、銷售費用、財務(wù)費用、經(jīng)潤等，然后利用年總收益減去年總費用得出土地純收益。對于土地還原率的確定有市場求取法、調(diào)整法、排序法三種方法，在實踐中多數(shù)采用調(diào)整法，一般選用同一時期的一年期定期存款利率為安全利率，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)估價對象的具體情況而定，在實踐中，由于近二年的定期存款利率不斷調(diào)整，因此必須保持估價時的定期存款利率和人民的現(xiàn)行利率保持一致。在確定土地純收益、土地還原率等數(shù)據(jù)后，即可以選適當(dāng)?shù)挠嬎愎剑囁?、確定土地的收益價格。、剩余

12、法在有交易地區(qū)，且土地有開發(fā)和再開發(fā)價值和現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估時，可以選用剩余法進行評估。在運用剩余法評估時，應(yīng)假設(shè)未來的不動產(chǎn)價格和成本在開發(fā)期間都不會波動，這樣就可以準(zhǔn)確地估算有關(guān)數(shù)據(jù)。在待估宗地的基本情況后，確定運用剩余法進行土地價格評估時，一般是通過以下步驟來進行的：第一、確定待估宗地的最有效利用方式，在考慮到土地位置的可接受性、未來用途的社會需要程度和未來發(fā)展趨勢等影響下確定最佳的土地用途；第二、估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排，對此一般是采用其他同類、同等規(guī)模的建筑物正常工期來測算、對于特殊的影響，一般不于考慮；第三、估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值，完成后房地產(chǎn)價值一

13、般采用市場比較法和長期趨勢法求取，對于有收益的房地產(chǎn)也可采用收益還原法求?。坏谖?、估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤，一般采用當(dāng)?shù)氐纳鐣骄胶彤?dāng)?shù)貙嶋H的開發(fā)規(guī)費；第六、確定待估土地的土地價格。、成本近法對于新開發(fā)土地和土地市場不發(fā)育或地產(chǎn)市場狹小，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行評估的土地。應(yīng)采用成本近法進行評估在判斷待估土地比較適用成本近法時，首先收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；通過直接或間接方式求取待估土地的取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤；確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；按地價公式求取待估土地的土地價格；對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。、基準(zhǔn)地

14、價系數(shù)修在待估宗地所在地區(qū)擁有完備的土地級別圖、土地級別表、基準(zhǔn)地價圖、基準(zhǔn)地價表、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和相應(yīng)的條件說明表等基本資料并且全部收集、了解后，可用基準(zhǔn)地價系數(shù)修評估待估宗地，首先確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價及相應(yīng)的修正系數(shù)表和該基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等；然后宗地地價影響的指標(biāo)條件、確定待估宗地評估的修正系數(shù)、確定待估宗地使用年期修正系數(shù)、確定期日修正系數(shù)、確定期日修正系數(shù)；最后確定待估宗地地價。第三部分：土地評估的風(fēng)險控制總結(jié)在實際工作中，土地估價機構(gòu)一方面需要爭取估價業(yè)務(wù)，一方面需要積極防范土地評估風(fēng)險，作為一個土地估價師應(yīng)認清在土地估價中可能出現(xiàn)的

15、風(fēng)險，根據(jù)客戶要求，有針對性地進行評估工作，并在客觀、公正、公平的原則上規(guī)避風(fēng)險。由于評估帶來的風(fēng)險一般不會馬上顯示，而往往是過一個時期后才出來。因此，千萬不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風(fēng)險隱患。若想控制評估風(fēng)險，我應(yīng)注意下面幾個問題：第一 、在日常工作中，就應(yīng)有意識的搜集有關(guān)于土地估價的一切信息和資料，進行整理和分析，并及時更新價格信息。在進行具體的土地估價業(yè)務(wù)時應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)情況。如土地管理部門或房地產(chǎn)開發(fā)公司詢價，隨時了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰞r格的變動。第二、認真土地的證明資料。應(yīng)要求委托方通過原件審驗后再復(fù)印如對證明資料有任何的疑問應(yīng)主動親自到機關(guān)，對于委托方提供的信息和資料，只有通過估價師

16、的驗證后，方可作為參考使用。第三、土地估價中最大的風(fēng)險就是土地價格的確定，只有評估時根據(jù)本次評估的估價時點、估價目的和整個的市場行情；選取合適的估價方法，認真遵循土地估價的原則、程序和方法，估算出一個客觀合理的價格，不得和低估。并且切實做好檢查復(fù)核工作，防止數(shù)據(jù)錯位，計算有誤。第四、加強自身建設(shè)，評估工作執(zhí)行的好壞，評估才能最大程度的規(guī)避風(fēng)險。水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平，評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估工作風(fēng)險越小，反之，評估工作風(fēng)險就越大。因此土地估價應(yīng)根據(jù)自己的情況和特點進行自我培訓(xùn)。重點針對評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進行，不斷學(xué)習(xí)新的土地質(zhì)水平。、新的土地估價