央產(chǎn)房合同簽訂后房主被認(rèn)定為限制民事行為能力人,合同是否有效_第1頁
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文檔簡介

1、央產(chǎn)房合同簽訂后房主被認(rèn)定為限制民事行為能力人,合同是否 有效譚某茂向本院提出訴訟請求:1、判令被告返還原告購房定金20萬元;2、判令被告向原告支 付違約金220萬元;3、判令被告向原告支付中介費(fèi)損失27萬元;4、 訴訟費(fèi)、保全費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由:2016年11月26日,經(jīng)鏈家公司中介,我與張某 文簽訂了房屋買賣合同,購買位于x號房屋,房屋總價(jià)為1100萬元。 合同約定,如張某文拒絕將房屋售給我,應(yīng)按房價(jià)款20%的比例向我 支付違約金,鏈家公司的中介費(fèi)由張某文賠償付給我。合同簽訂后, 我按約定支付了定金20萬元,向鏈家公司支付了中介費(fèi)27萬元。2017 年3月12日,張某文家屬向我發(fā)來

2、終止房屋買賣合同履行的告知書。 為保障自身合法權(quán)益,我提起上述訴請。張某文的法定代理人張旭辯稱:張某文與譚某茂簽訂房屋買賣合同時(shí)不具有完全的民事行為能 力。此前張某文因交通事故受傷,被認(rèn)定為限制民事行為能力人,其 對出售房屋一事不具有辯認(rèn)能力。我方同意返還對方20萬元的定金。 雙方之間所簽訂的房屋買賣合同自始無效,對方要求支付違約金沒有 依據(jù)。張旭在合同簽訂后已經(jīng)告知譚某茂和鏈家公司張某文不具有完 全民事行為能力一事,以免對方產(chǎn)生損失。我方不同意譚某茂的其他 訴訟請求。第三人鏈家公司稱,我方認(rèn)可譚某茂的訴訟請求。我公司盡到了 中介義務(wù)。房屋買賣合同簽訂后,張某文本人又到單位辦理了央產(chǎn)房 上市和

3、物業(yè)變更手續(xù)。我們中介的合同沒有問題。雙方當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行 了證據(jù)交換和質(zhì)證。對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù),本院予以確認(rèn)并在 卷佐證。根據(jù)雙方當(dāng)事人確認(rèn)的證據(jù)本院可查明如下:2016年11月26日張某文經(jīng)鏈家公司中介與譚某茂簽訂了北 京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議、買賣定金協(xié)議書、居間 服務(wù)合同。雙方在北京市存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定 譚某茂以總計(jì)1100萬元購買張某文位于x號房屋(建筑面積137. 95 平方米),合同定金為20萬元,譚某茂需貸款400萬元。該合同約定 如張某文拒絕將房屋出售給譚某茂,應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日 內(nèi)以相當(dāng)于房屋總價(jià)的20

4、%向譚某茂支付違約金,鏈家公司收取的譚 某茂的所有費(fèi)用不予退還,由張某文直接賠付譚某茂。上述合同簽訂 后,譚某茂向張某文支付了定金20萬元,向鏈家公司支付了居間服 務(wù)費(fèi)242000元。2016年11月27日,張某文之子張旭與鏈家公司員工聯(lián)系,稱 自己的父親頭腦不清楚,無完全行為能力,要求解除合同。張某文的 上述房屋系房改時(shí)從所在單位購置的央產(chǎn)房。張某文本人于2016年 12月1日到中影集團(tuán)房管辦公室填寫了已購成本價(jià)房屋出售申請表, 辦理了公房上市的申請手續(xù)。2016年12月5日,經(jīng)中央國家機(jī)關(guān)房 改辦中直機(jī)關(guān)房改辦在京中央和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室審核,同意 張某文名下的上述房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)變更

5、登記。上述審核業(yè)務(wù)系張某 文本人辦理。鏈家公司業(yè)務(wù)人員于文南到庭作證時(shí)稱張某文簽訂房屋 買賣合同和辦理央產(chǎn)房上市及物業(yè)交接手續(xù)時(shí)頭腦清楚。中影集團(tuán)房 管辦公室工作人員趙玥亦表示張某文辦理申請公房上市手續(xù)時(shí)頭腦 清晰。2017年3月12日,張某文之子張旭向鏈家公司發(fā)出終止房屋買 賣合同責(zé)任告知書。該告知書中稱張某文因在2014年12月的交通事 故中受傷,現(xiàn)仍在康復(fù)階段,日常生活中時(shí)有對自己的行為缺乏認(rèn)知 和控制的表現(xiàn)。張旭在告知書中指出鏈家公司為強(qiáng)迫其父張某文執(zhí)行 合同而進(jìn)行騷擾,明確要求終止2016年11月26日簽訂的房屋買賣 合同。張某文本人此后未繼續(xù)履行合同。2017年5月9日,譚某茂 與

6、他人簽訂了房屋購買合同,以1235萬元購買了位于朝陽區(qū)安定路 12號院5號樓14層1401號房屋,該房屋建筑面積為120. 58平方。 庭審中,張某文本人未出庭。另查,張某文曾于2014年12月11日10時(shí)許被他人駕車撞傷,其因 此致多發(fā)腦挫裂傷。法大法庭科學(xué)技術(shù)鑒定研究所于2016年9月26 日出具的司法鑒定意見書在精神檢查一欄記載如下內(nèi)容“檢查所見: 神清,定向力較差,接觸被動(dòng)。對一般常識了解較差。簡易計(jì)算 差。未見精神病性癥狀。應(yīng)用成人智殘?jiān)u定量表對其進(jìn)行測評, 被鑒定人張某文得分7分,屬輕度智力缺損(偏重)”。2017年3 月,張某文接受北京晚報(bào)記者采訪。2017年中央電視臺中秋晚會(huì)于

7、 2017年9月26日在黑龍江大慶錄制,張某文參加了晚會(huì)的錄制表演, 該晚會(huì)于2017年10月4日在中央電視臺播出。2017年7月25日,張旭申請宣告張某文為限制民事行為能力人。2018年1月10日,張某文經(jīng)首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安定醫(yī)院精神疾 病司法鑒定科鑒定為器質(zhì)性精神障礙,意思表示能力不完全,應(yīng)評定 為限制民事行為能力。根據(jù)上述鑒定意見,本院2018年5月25日作 出(2017)京0108民特515號民事判決書判決認(rèn)定張某文為限制民 事行為能力人,指定張旭作為張某文的監(jiān)護(hù)人。為查明張某文在合同簽訂時(shí)是否具有民事行為能力,本院曾委托 相關(guān)機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行鑒定,因鑒定材料不充分,鑒定機(jī)構(gòu)無法受理該

8、鑒 定。上述事實(shí),有雙方當(dāng)事人陳述、北京市存量房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、 買賣定金協(xié)議書、定金收據(jù)、(x)京0108民特x號民事判決書等證 據(jù)材料在案佐證。法院判決:一、張某文于本判決生效后七日內(nèi)返還譚某茂定金二十萬元;二、張某文于本判決生效后七日內(nèi)向譚某茂支付違約金二百二十 萬元、中介服務(wù)費(fèi)二十四萬二千元;三、駁回譚某茂的其他訴訟請求。北京市東元律師事務(wù)所李松律師認(rèn)為:依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約 定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。本案中,譚某茂與 張某文就標(biāo)的房屋買賣達(dá)成一致意見,并簽訂北京市存量房屋買賣 合同及補(bǔ)充協(xié)議。雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)在于張某文簽

9、訂上述合同 時(shí)是否具有完全民事行為能力。對此,張某文的法定代理人認(rèn)為張某 文簽訂該合同時(shí)系限制民事行為能力人,但未向故提交相應(yīng)證據(jù)。故 委托的鑒定機(jī)構(gòu)亦無法對當(dāng)時(shí)張某文的民事行為能力作出認(rèn)定。根據(jù) 故查明的事實(shí)可知張某文本人在簽訂房屋買賣合同后到所在單位辦 理公房上市手續(xù)及物業(yè)交接手續(xù),并持上述手續(xù)到相關(guān)部門進(jìn)行審核, 上述行為并非在一天內(nèi)完成,且各行為互為因果,具有極強(qiáng)的邏輯性, 足以證明行為人頭腦清晰,目的明確。鏈家公司員工于文南作為交易 中介人員到庭證明張某文在履行上述行為神志清醒,該證人證言與張 某文在合同簽訂后于2017年接受報(bào)紙采訪和參加演出的情況可相互 映證,足以證明張某文可以清

10、晰的表明自己的思想,其意志能支配自 身行為。為此,故認(rèn)定張某文在2016年11月26日與譚某茂簽訂北 京市存量房屋買賣合同時(shí)具有完全的民事行為能力,雙方所簽合同 合法有效。張某文之子張旭雖在合同簽訂后的第二天即以張某文無行為能力為 由向鏈家公司提出異議,要求解除合同,但因其不是合同的簽字人, 且張某文本人又在此后自行辦理了公房的上市手續(xù),以自己的行為確 認(rèn)了該合同系其真實(shí)的意思表示,故鏈家公司、譚某茂完全有理由不 理會(huì)張旭所提異議,相信張某文會(huì)繼續(xù)履行所簽合同。譚某茂已經(jīng)按照合同約定履行了定金支付義務(wù),張某文理應(yīng)按照 合同約定履行辦理網(wǎng)簽,協(xié)助譚某茂辦理貸款等相應(yīng)義務(wù),否則,應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因張某文不同意繼續(xù)履行合同,其行為構(gòu)成 違約,理應(yīng)按合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約金和因房屋中介產(chǎn)生的居間服 務(wù)費(fèi),并返還譚某

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