律師辦理國(guó)有土地使用權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引

1、PAGE PAGE 47律師辦理國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)法律律業(yè)務(wù)操作作指引（22007）（20077年12月月18日業(yè)業(yè)務(wù)研究與與職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)委員會(huì)會(huì)會(huì)議通過）第一章 總總則1.1 制制定目的本指引由上上海市律師師協(xié)會(huì)建筑筑與房地產(chǎn)產(chǎn)法律研究究委員會(huì)以以及項(xiàng)目建建設(shè)與項(xiàng)目目融資法律律研究委員員會(huì)共同起起草，其目目的是為律律師提供辦辦理與土地地使用權(quán)有有關(guān)業(yè)務(wù)操操作方面的的知識(shí)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和借鑒鑒。本指引引并不是強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)定定，僅供律律師在具體體業(yè)務(wù)操作作中參考。1.2 概概念界定（1）本指指引所指土土地使用權(quán)權(quán)，并不是是指土地所所有權(quán)人對(duì)對(duì)自己所有有土地的使使用權(quán)，而而是指非土土地所有權(quán)權(quán)人依照法法律規(guī)

2、定對(duì)對(duì)土地享有有的占有、使用、收收益、處分分權(quán)，包括括國(guó)有土地地使用權(quán)和和集體土地地使用權(quán)兩兩種；（2）國(guó)有有土地，是是指市、縣縣城、建制制鎮(zhèn)、工礦礦區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)屬于全民民所有的土土地；（3）集體體土地，與與國(guó)有土地地對(duì)應(yīng)，指指勞動(dòng)群眾眾集體所有有的土地；（4）熟地地，指經(jīng)過過土地開發(fā)發(fā)，具備基基本建設(shè)條條件的土地地；（5）生地地，指完成成土地征收收，未經(jīng)開開發(fā)、不可可直接作為為建筑用地地的農(nóng)用地地或者荒地地等土地；（6）毛地地，指在城城市舊區(qū)范范圍內(nèi)，尚尚未經(jīng)過拆拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償?shù)韧恋氐亻_發(fā)過程程、不具備備基本建設(shè)設(shè)條件的土土地；（7）凈地地，指已經(jīng)完完成拆除平平整，不存存在需要拆拆除的建筑筑物

3、、構(gòu)筑筑物等設(shè)施施的土地。1.3 律律師辦理土土地使用權(quán)權(quán)業(yè)務(wù)的基基本原則鑒于土地使使用權(quán)問題題的復(fù)雜性性，律師辦辦理土地使使用權(quán)有關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)除應(yīng)應(yīng)遵守專業(yè)業(yè)、誠(chéng)信、勤勉等原原則外，還還應(yīng)遵循以以下原則：（1）法律律服務(wù)與政政策服務(wù)相相結(jié)合原則則由于土地的的政策性、政治性強(qiáng)強(qiáng)，故有關(guān)關(guān)土地問題題的規(guī)定以政政策性文件件居多，且且根據(jù)國(guó)家家宏觀調(diào)控控的需要，政政策變化較較快、較多多；因此，律律師在辦理理土地使用用權(quán)業(yè)務(wù)時(shí)時(shí)，不僅要要依法，而而且要掌握握貫徹政策策精神于服服務(wù)活動(dòng)中中；否則，律律師的有關(guān)關(guān)法律意見見可能無法法實(shí)際實(shí)施施；（2）合同同意識(shí)與物物權(quán)意識(shí)相相結(jié)合原則則雖然律師在在辦理土地地使

4、用權(quán)業(yè)業(yè)務(wù)中的主主要內(nèi)容為為起草各類類合同文件件，而合同同法的主要要精神之一一為“契約約自由”，但但隨著20007年110月1日日物權(quán)法法的實(shí)施施，“物權(quán)權(quán)法定原則則”應(yīng)該成成為“契約約自由原則則”的補(bǔ)充充或者限制制；因此，律律師在辦理理此類業(yè)務(wù)務(wù)中既要有有合同意識(shí)識(shí)又要有物物權(quán)意識(shí)，如如此才能切切實(shí)維護(hù)委委托人的正正當(dāng)權(quán)益。1.4 律律師辦理土土地使用權(quán)權(quán)業(yè)務(wù)的前前提由于土地使使用權(quán)業(yè)務(wù)務(wù)往往涉及及問題較多多，涉及標(biāo)標(biāo)的較大，故故律師在辦辦理土地使使用權(quán)業(yè)務(wù)務(wù)前，應(yīng)根根據(jù)合同法法、律師法法的規(guī)定與與委托人簽簽訂以下兩兩種形式的的律師聘請(qǐng)請(qǐng)合同：1、常年法法律顧問合合同作為日常的的土地使用用權(quán)

5、政策法法律咨詢、口頭建議議等，律師師可與委托托人訂立常常年法律顧顧問合同，與與公司其他他日常業(yè)務(wù)務(wù)一并辦理理。2、專項(xiàng)法法律服務(wù)協(xié)協(xié)議對(duì)于需要律律師參與調(diào)調(diào)查談判、起草合同同、出具書書面意見等等方面的土土地使用權(quán)權(quán)業(yè)務(wù)，律律師應(yīng)與委委托人簽訂訂專項(xiàng)法律律服務(wù)協(xié)議議，對(duì)當(dāng)事事人的具體體要求、律律師的具體體服務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)及專項(xiàng)律律師費(fèi)的金金額、支付付方式等予予以明確。1.5 律律師辦理土土地使用權(quán)權(quán)業(yè)務(wù)的要要求律師在辦理理土地使用用權(quán)業(yè)務(wù)過過程中，乃乃至土地使使用權(quán)業(yè)務(wù)務(wù)完成后，應(yīng)應(yīng)滿足以下下要求：1、保守商商業(yè)秘密由于土地使使用權(quán)業(yè)務(wù)務(wù)往往為公公司的重要要業(yè)務(wù)，更更是房地產(chǎn)產(chǎn)公司的核核心業(yè)務(wù)，因因此

6、，律師師在辦理過過程中或者者完成之后后，均應(yīng)根根據(jù)當(dāng)事人人的要求或或者自覺為為委托人保保守其中涉涉及到合作作模式、合合同內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的等方面的的商業(yè)秘密密，以委托托人利益為為重。2、預(yù)防糾糾紛、防范范風(fēng)險(xiǎn)鑒于土地使使用權(quán)業(yè)務(wù)務(wù)標(biāo)的一般般巨大，此此類風(fēng)險(xiǎn)往往往是企業(yè)不能能承受之重重，因此，律律師在辦理理過程中，無無論調(diào)查、談判，還還是起草文文件時(shí)，都都要充滿對(duì)對(duì)糾紛的預(yù)預(yù)防意識(shí)以以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的防范意意識(shí)，盡最最大努力預(yù)預(yù)見可能發(fā)發(fā)生的問題題，將其連連同自己的的看法、應(yīng)對(duì)對(duì)措施一并提交委委托人注意意、考慮和和選擇。1.6 本本操作指引引的適用范范圍本操作指引引主要適用用于律師從從事與土地地使用權(quán)

7、業(yè)業(yè)務(wù)有關(guān)的的非訴訟法法律服務(wù)，尤尤其以律師師在專項(xiàng)法法律服務(wù)中中的盡職調(diào)調(diào)查、法律律論證、參參與談判、起草文件件、協(xié)辦手手續(xù)等活動(dòng)動(dòng)為重點(diǎn)。本操作指引引對(duì)律師辦辦理與土地地使用權(quán)有有關(guān)的訴訟訟、仲裁代代理業(yè)務(wù)，亦亦有較強(qiáng)的的參考作用用。第二章 土土地儲(chǔ)備第一節(jié) 一一般規(guī)定2.1.11 概念界界定土地儲(chǔ)備，是是指各級(jí)政政府委托土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)，依據(jù)據(jù)土地利用用總體規(guī)劃劃、城市規(guī)規(guī)劃和土地地儲(chǔ)備計(jì)劃劃，對(duì)依法法征收、收回、收購(gòu)或者者圍墾的土土地，先通通過實(shí)施征征地補(bǔ)償安安置、房屋屋拆遷補(bǔ)償償安置或者者必要的基基礎(chǔ)性建設(shè)設(shè)等予以存存儲(chǔ)，再按按照土地供供應(yīng)計(jì)劃交交付供地的的行為。2.1.22 法律依

8、依據(jù)（1）土土地儲(chǔ)備辦辦法（國(guó)國(guó)土資發(fā)200772777號(hào)，由國(guó)國(guó)土資源部部于20007年111月19日日發(fā)布，自自發(fā)布之日日起施行）；（2）關(guān)關(guān)于加強(qiáng)國(guó)國(guó)有土地資資產(chǎn)管理的的通知（國(guó)國(guó)發(fā)20001115號(hào)，由由國(guó)務(wù)院于于20011年4月330日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（3）關(guān)關(guān)于整頓和和規(guī)范土地地市場(chǎng)秩序序的通知（國(guó)土資資發(fā)200011174號(hào)，由由國(guó)土資源源部于20001年66月21日日發(fā)布，自自發(fā)布之日日起施行）；（4）關(guān)關(guān)于加強(qiáng)國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓讓規(guī)劃管理理工作的通通知（建建規(guī)200022270號(hào)，由由建設(shè)部于于20022年12月月26日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（5

9、）關(guān)關(guān)于貫徹的的通知（建建規(guī)200041185號(hào)，由由建設(shè)部于于20044年10月月29日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（6）土土地儲(chǔ)備資資金財(cái)務(wù)管管理暫行辦辦法（財(cái)財(cái)綜20007117號(hào)，由由財(cái)政部、國(guó)土資源源部于20007年22月27日日發(fā)布，自自發(fā)布之日日起施行）；（7）關(guān)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)進(jìn)一步從嚴(yán)嚴(yán)土地管理理的緊急通通知（國(guó)國(guó)土資電發(fā)發(fā)20006177號(hào)，由國(guó)國(guó)土資源部部于20006年5月月30日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（8）上上海市土地地儲(chǔ)備辦法法（上海海市人民政政府令第二二十五號(hào)，由由上海市人人民政府第第41次常常務(wù)會(huì)議于于20044年6月77日通過，自自20044年8月11日

10、起施行行）；（9）上上海市土地地儲(chǔ)備辦法法實(shí)施細(xì)則則（滬府府發(fā)20004441號(hào)，由由上海市人人民政府于于20044年10月月25日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（10）關(guān)于印發(fā)發(fā)的通知（滬房地地資權(quán)22005456號(hào)號(hào)，由上海海市房屋土土地資源管管理局于22005年年8月122日發(fā)布，自自發(fā)布之日日起施行）。第二節(jié) 土土地儲(chǔ)備的的審查2.2.11土地儲(chǔ)備備的范圍審審查土地儲(chǔ)備范范圍包括：（1）灘涂涂圍墾成陸陸并經(jīng)驗(yàn)收收合格的土土地；（2）擬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性性建設(shè)用地地的原國(guó)有有農(nóng)用地；（3）擬調(diào)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性建設(shè)用用地的原劃劃撥國(guó)有土土地；（4）擬依依法征收后實(shí)行出出讓的原農(nóng)農(nóng)村集體所所有土地

11、；（5）土地地管理部門門依法收回回的閑置國(guó)國(guó)有土地；（6）市政政府為實(shí)施施城市規(guī)劃劃需要儲(chǔ)備備的其他國(guó)國(guó)有土地。特別提示：國(guó)土資源源部于20006年55月30日日所發(fā)關(guān)關(guān)于當(dāng)前進(jìn)進(jìn)一步從嚴(yán)嚴(yán)土地管理理的緊急通通知中明明確指出：新增建設(shè)設(shè)用地不得得用于土地地收購(gòu)儲(chǔ)備備。2.2.22 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備計(jì)劃的的審查土地儲(chǔ)備計(jì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與與國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)發(fā)展計(jì)劃相相協(xié)調(diào)，與與土地利用用年度計(jì)劃劃以及明后后年的土地地供應(yīng)計(jì)劃劃相銜接。市房地資資源局會(huì)同同市發(fā)展改改革委員會(huì)會(huì)等有關(guān)部部門，在每每年第四季季度組織編編制下年度度的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)經(jīng)市土地管管理工作領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組審審核批準(zhǔn)后后分解下達(dá)達(dá)。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)

12、構(gòu)擬實(shí)施施儲(chǔ)備的地地塊涉及農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用或者農(nóng)村村集體所有有土地征收收的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向市房地地資源局提提出申請(qǐng)；市房地資資源局應(yīng)當(dāng)當(dāng)自受理申申請(qǐng)之日起起10個(gè)工工作日內(nèi)完完成審核。上述地塊塊經(jīng)審核同同意并列入入土地儲(chǔ)備備年度計(jì)劃劃后，土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)方可按規(guī)規(guī)定實(shí)施儲(chǔ)儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)擬儲(chǔ)備備原劃撥的的國(guó)有建設(shè)設(shè)用地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)持與原原土地使用用權(quán)人達(dá)成成的收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備意向或或者與區(qū)政政府指定機(jī)機(jī)構(gòu)簽訂的的有關(guān)協(xié)議議，向市房房地資源局局備案，列列入土地儲(chǔ)儲(chǔ)備年度計(jì)計(jì)劃后，方方可按規(guī)定定實(shí)施儲(chǔ)備備。2.2.33 儲(chǔ)備主體體資格的審審查（1）灘涂涂圍墾成陸陸并經(jīng)驗(yàn)收收合格的土土地、擬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性性建設(shè)用

13、地地的原國(guó)有有農(nóng)用地、以及市政政府為實(shí)施施城市規(guī)劃劃需要儲(chǔ)備備的其他國(guó)國(guó)有土地，由由上海市土土地儲(chǔ)備中中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)儲(chǔ)備；（2）擬調(diào)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性建設(shè)用用地的原劃劃撥國(guó)有土土地、擬依依法征收后后實(shí)行出讓讓的原農(nóng)村村集體所有有土地、土土地管理部部門依法收收回的閑置置國(guó)有土地地，由上海海市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心和和所在地的的區(qū)（縣）土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)儲(chǔ)備；而經(jīng)經(jīng)市政府批批準(zhǔn)的專門門機(jī)構(gòu)，只只能在相關(guān)關(guān)批準(zhǔn)文件件規(guī)定的區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)施土地地儲(chǔ)備；（3）對(duì)于于可聯(lián)合儲(chǔ)儲(chǔ)備的土地地，除市政政府另有規(guī)規(guī)定外，儲(chǔ)儲(chǔ)備擬依法法征收后實(shí)實(shí)行出讓的的原農(nóng)村集集體所有土土地的，市市土地儲(chǔ)備備中心與區(qū)區(qū)（縣）土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)

14、構(gòu)所占投投資比例各各為50%；儲(chǔ)備擬擬調(diào)整為經(jīng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)設(shè)用地的原原劃撥國(guó)有有土地、土土地管理部部門依法收收回的閑置置國(guó)有土地地的，市土土地儲(chǔ)備中中心所占投投資比例為為30%，區(qū)區(qū)（縣）土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)所占投投資比例為為70%。市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心與與區(qū)（縣）土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商商一致，可可以對(duì)上述述投資比例例進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整。經(jīng)經(jīng)市政府批批準(zhǔn)的土地地儲(chǔ)備專門門機(jī)構(gòu)可以以在相關(guān)批批準(zhǔn)文件規(guī)規(guī)定的區(qū)域域范圍內(nèi)單單獨(dú)實(shí)施土土地儲(chǔ)備，或或者聯(lián)合市市土地儲(chǔ)備備中心、區(qū)區(qū)（縣）土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)實(shí)施土土地儲(chǔ)備。2.2.44 擬儲(chǔ)備備地塊權(quán)屬屬狀況的審審查（1）審查查擬儲(chǔ)備地地塊是否合合法辦理房房地產(chǎn)權(quán)利利登記

15、，是是否具備房房地產(chǎn)權(quán)利利登記證明明；（2）審查查房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利登記證證明記載內(nèi)內(nèi)容與房地地產(chǎn)登記部部門登記信信息是否一一致；（3）審查查擬與土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)簽署土地地儲(chǔ)備合同同的主體，是是否系依法法辦理房地地產(chǎn)登記的的國(guó)有土地地使用權(quán)人人或者集體體所有土地地所有權(quán)人人；（4）審查查擬儲(chǔ)備土土地的座落落、四至范范圍、土地地面積、土土地用途、土地使用用期限（若若有）等，是是否與該土土地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利登記記情況一致致；擬儲(chǔ)備備土地有否否辦理房地地產(chǎn)抵押登登記或者其其他權(quán)利限限制登記；（5）審查查擬儲(chǔ)備地地塊有否辦辦理司法查查封、行政政查封或者者其他權(quán)利利限制登記記；（6）審查查是否存在在業(yè)已或者者可能

16、影響響擬儲(chǔ)備地地塊房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利、且且已生效的的合同、協(xié)協(xié)議等法律律文件。第三節(jié) 土土地儲(chǔ)備合合同2.3.11 合同當(dāng)當(dāng)事人（1）除儲(chǔ)儲(chǔ)備灘涂圍圍墾成陸并并經(jīng)驗(yàn)收合合格的土地地外，儲(chǔ)備備其他各類類土地，儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)均均需與擬儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊的的原權(quán)利人人簽署土地地儲(chǔ)備合同同；（2）儲(chǔ)備備擬轉(zhuǎn)為經(jīng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)設(shè)用地的原原國(guó)有農(nóng)用用地、擬調(diào)調(diào)整為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性建設(shè)用用地的原劃劃撥國(guó)有土土地、土地地管理部門門依法收回回的閑置國(guó)國(guó)有土地，以以及市政府府為實(shí)施城城市規(guī)劃需需要儲(chǔ)備的的其他國(guó)有有土地，均均應(yīng)以經(jīng)合合法登記的的原國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)人作為合合同相對(duì)方方，簽署土土地儲(chǔ)備合合同；（3）儲(chǔ)備備擬依法征征收后實(shí)行出讓讓

17、的原農(nóng)村村集體所有有土地，應(yīng)應(yīng)以經(jīng)合法法登記的農(nóng)農(nóng)村集體所所有土地的的所有權(quán)人人作為合同同相對(duì)方，簽簽署土地儲(chǔ)儲(chǔ)備合同。特別提示：在審查土土地儲(chǔ)備合合同的當(dāng)事事人時(shí)，應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)審查查作為合同同相對(duì)方的的土地原權(quán)權(quán)利人，其其在簽訂土地儲(chǔ)儲(chǔ)備合同時(shí)時(shí)是否依法法存在，是是否具備簽簽署土地儲(chǔ)儲(chǔ)備合同的的民事權(quán)利利能力和行行為能力；若系法人人，其是否否獲得了簽簽署土地儲(chǔ)儲(chǔ)備合同的的合法授權(quán)權(quán)、批準(zhǔn)和和同意。2.3.22 合同主主要內(nèi)容（1）儲(chǔ)備備土地的座座落、四至至范圍、土土地面積、土地用途途、土地取取得方式等等；（2）土地地儲(chǔ)備的補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格；（3）土地地儲(chǔ)備補(bǔ)償償價(jià)格的支支付期限、支付數(shù)額額及支付方方式

18、；（4）儲(chǔ)備備土地的交交付期限和和標(biāo)準(zhǔn)；（5）儲(chǔ)備備土地的資資料、文件件移交；（6）合同同各方在土土地儲(chǔ)備過過程中的義義務(wù)和責(zé)任任；（7）土地地儲(chǔ)備手續(xù)續(xù)的辦理及及配合；（8）違約約責(zé)任；（9）不可可抗力條款款；（10）爭(zhēng)爭(zhēng)議解決方方式；（11）土土地儲(chǔ)備各各方約定的的其他事項(xiàng)項(xiàng)。2.3.33 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)價(jià)格除灘涂圍墾墾成陸并經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格格的土地、土地管理理部門依法法收回的閑閑置國(guó)有土土地外，儲(chǔ)儲(chǔ)備其他各各類土地，儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)給予儲(chǔ)備備土地原權(quán)權(quán)利人補(bǔ)償償，即在儲(chǔ)儲(chǔ)備合同中中明確約定定補(bǔ)償價(jià)格格。土地儲(chǔ)備補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格，主主要通過儲(chǔ)儲(chǔ)備各方以以協(xié)商方式式確定。其其中，土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)原劃

19、撥撥給企事業(yè)業(yè)單位使用用的國(guó)有土土地實(shí)施收收購(gòu)儲(chǔ)備的的，應(yīng)當(dāng)按按照本市的的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)并結(jié)合土土地市場(chǎng)行行情，與該該單位進(jìn)行行協(xié)商，確確定補(bǔ)償價(jià)價(jià)格。特別提示：（1）土地地儲(chǔ)備補(bǔ)償償價(jià)格應(yīng)包包括土地原原權(quán)利人對(duì)對(duì)土地所作作前期投入入、原權(quán)利利人獲得的的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償償、征地費(fèi)費(fèi)用、拆遷遷安置補(bǔ)償償費(fèi)用、管管理費(fèi)用等等；（2）補(bǔ)償償價(jià)格可以以是單價(jià)或或者總價(jià)。若為單價(jià)價(jià)，應(yīng)注意意土地面積積的計(jì)算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算算程序、調(diào)調(diào)整方法等等問題。2.3.44 儲(chǔ)備土土地的交付付土地儲(chǔ)備合合同應(yīng)明確確約定儲(chǔ)備備土地交付付的條件、標(biāo)準(zhǔn)和期期限。儲(chǔ)備土地交交付的條件件可以是現(xiàn)現(xiàn)狀、場(chǎng)地平整整，或者約約定的其他他條件。2.

20、3.55 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的的主要義務(wù)務(wù)（1）取得得實(shí)施土地地儲(chǔ)備的全全部批準(zhǔn)、同意和許許可；（2）作好好實(shí)施土地地儲(chǔ)備前的的調(diào)查、核核實(shí)及相關(guān)關(guān)準(zhǔn)備；（3）安排排用于支付付土地儲(chǔ)備備補(bǔ)償價(jià)格格的全部資資金；（4）按照照約定向儲(chǔ)儲(chǔ)備土地原原權(quán)利人支支付土地補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)款；（5）辦理理土地儲(chǔ)備備過程中所所涉征地、拆遷許可可手續(xù)；（6）按照照法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定，自自行或者委委托其他單單位完成土土地儲(chǔ)備所所涉征地、拆遷安置置、補(bǔ)償事事宜；（7）完成成儲(chǔ)備土地地交付的驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)；（8）辦理理儲(chǔ)備土地地的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利登記記手續(xù)。2.3.66 儲(chǔ)備土土地原權(quán)利利人的主要要義務(wù)（1）取得得簽署土地地儲(chǔ)備合同同的全部

21、批批準(zhǔn)、同意意和許可；（2）做好好土地儲(chǔ)備備的前期工工作，確保保按期交付付儲(chǔ)備土地地；（3）按期期完成儲(chǔ)備備土地交付付條件和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)驗(yàn)收，并并向儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)交付土土地；（4）收取取儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)所付補(bǔ)償償款項(xiàng)，并并出具合法法收款憑證證或者發(fā)票票；（5）協(xié)助助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)完成土地地儲(chǔ)備所涉涉征地、拆拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償事宜；（6）協(xié)助助儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)辦理土地地儲(chǔ)備房地地產(chǎn)權(quán)利登登記手續(xù)。2.3.77 違約情形形1、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備原權(quán)利利人違約（1）土地地儲(chǔ)備原權(quán)權(quán)利人未按按時(shí)、按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交付儲(chǔ)儲(chǔ)備土地；（2）儲(chǔ)備備土地在辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記前被設(shè)定定抵押、查查封或者受受其他權(quán)利利限制；（3）原權(quán)權(quán)利

22、人未予予配合或者者協(xié)助儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)辦理理儲(chǔ)備土地地房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利登記。2、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)違違約（1）土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)未按時(shí)支支付補(bǔ)償款款項(xiàng)；（2）土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)未按時(shí)驗(yàn)驗(yàn)收并接受受儲(chǔ)備土地地交付。第四節(jié) 土土地儲(chǔ)備的的程序2.4.11 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備立項(xiàng)手手續(xù)的辦理理土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向向投資管理理部門辦理理儲(chǔ)備地塊塊的前期開開發(fā)立項(xiàng)手手續(xù)。儲(chǔ)備備地塊的前前期開發(fā)立立項(xiàng)，參照照上海市固固定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目的的審批程序序辦理。各各級(jí)投資管管理部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)自受理理土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)提交交的項(xiàng)目建建議書之日日起10個(gè)個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)完成審批批。特別提示：下列儲(chǔ)備備地塊的審審批，由上上海市發(fā)展展和改革委委員會(huì)實(shí)施施：（

23、1）上海海市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心和和上海市政政府批準(zhǔn)的的土地儲(chǔ)備備專門機(jī)構(gòu)構(gòu)實(shí)施儲(chǔ)備備的地塊；（2）擬依依法征收后后實(shí)行出讓讓的原農(nóng)村村集體所有有土地。2.4.22 土地儲(chǔ)備備規(guī)劃手續(xù)續(xù)的辦理土地儲(chǔ)備的的前期開發(fā)發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后，土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)可以向規(guī)規(guī)劃管理部部門申領(lǐng)建建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證，規(guī)劃許許可證應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明儲(chǔ)備備地塊的坐坐落、四至至范圍、面面積等事項(xiàng)項(xiàng)。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊的的建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證，由上海市和和各區(qū)（縣縣）規(guī)劃部部門自受理理申請(qǐng)之日日起10個(gè)個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)，按規(guī)劃劃管理權(quán)限限審核辦理理。其中，儲(chǔ)備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，建設(shè)用地規(guī)劃許可

24、證應(yīng)當(dāng)載明該地塊基礎(chǔ)性建設(shè)的規(guī)劃要求。2.4.33 土地儲(chǔ)備備用地手續(xù)續(xù)的辦理儲(chǔ)備地塊的的前期開發(fā)發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)準(zhǔn)后，土地地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)可以向土土地管理部部門申領(lǐng)建建設(shè)用地批批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊涉涉及農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用或者者征收農(nóng)村村集體所有有土地的，由由土地管理理部門按法法定程序辦辦理農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用和征征地手續(xù)后后，發(fā)給建建設(shè)用地批批準(zhǔn)文件。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊的的建設(shè)用地地批準(zhǔn)文件件的，由上海市和和各區(qū)（縣縣）土地管管理部門自自受理申請(qǐng)請(qǐng)之日起110個(gè)工作作日內(nèi)，按按建設(shè)用地地管理權(quán)限限審核辦理理。儲(chǔ)備地地塊涉及農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用或者農(nóng)村村集體所有有土地征收收的，按照照法律、法法規(guī)規(guī)定的的程序

25、辦理理。建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證和建設(shè)用用地批準(zhǔn)文文件應(yīng)當(dāng)載載明儲(chǔ)備地地塊的坐落落、四至范范圍、面積積等事項(xiàng)。2.4.44 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的補(bǔ)償償安置1、儲(chǔ)備擬擬調(diào)整為經(jīng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)設(shè)用地的原原劃撥國(guó)有有土地的補(bǔ)補(bǔ)償土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)原劃劃撥給企事事業(yè)單位使使用的國(guó)有有土地實(shí)施施收購(gòu)儲(chǔ)備備的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照本市市的基準(zhǔn)地地價(jià)并結(jié)合合土地市場(chǎng)場(chǎng)行情，與與該單位進(jìn)進(jìn)行協(xié)商，確確定補(bǔ)償價(jià)價(jià)格，簽訂訂收購(gòu)儲(chǔ)備備協(xié)議。2、土地儲(chǔ)儲(chǔ)備涉及房房屋拆遷和和征收農(nóng)村村集體所有有土地的補(bǔ)補(bǔ)償土地儲(chǔ)備涉涉及房屋拆拆遷、征收收農(nóng)村集體體所有土地地的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家家和本市的的有關(guān)規(guī)定定，辦理房房屋拆遷許許可、征地地補(bǔ)償安置置方案審

26、批批等相關(guān)手手續(xù)，并按按照規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)、方方式和程序序?qū)嵤┭a(bǔ)償償安置。2.4.55 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備的房地地產(chǎn)登記1、儲(chǔ)備圍圍墾灘涂成成陸土地的的房地產(chǎn)登登記土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)圍墾灘灘涂成陸并并經(jīng)驗(yàn)收合合格后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由上海海市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備中心向向上海市房房地產(chǎn)登記記處申請(qǐng)土土地使用權(quán)權(quán)初始登記記。申請(qǐng)登登記時(shí)除應(yīng)應(yīng)提交土地地儲(chǔ)備計(jì)劃劃外，還應(yīng)應(yīng)提交下列列文件：（1）上上海市房地地產(chǎn)登記申申請(qǐng)書（原原件）；（2）身份份證明（復(fù)復(fù)印件）；（3）上上海市灘涂涂開發(fā)利用用許可證（原件）；（4）灘涂涂工程竣工工驗(yàn)收合格格證明（原原件）；（5）成陸陸后的地籍籍圖（原件件二份）；（6）土地地勘測(cè)報(bào)告告（原件）；（7）有

27、立立項(xiàng)批文的的，還應(yīng)提提交立項(xiàng)批批準(zhǔn)書（原原件）。特別提示：土地儲(chǔ)備備計(jì)劃的主主體應(yīng)當(dāng)與與灘涂開開發(fā)利用許許可證上上載明的主主體相一致致。上海市市房地產(chǎn)登登記處辦理理灘涂圍墾墾成陸并經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收合格格土地的土土地使用權(quán)權(quán)初始登記記，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中的的土地使用用權(quán)來源記記載為“劃撥”。土地用用途的記載載，對(duì)無立立項(xiàng)批文的的，按“其他未利利用土地”記載；有有立項(xiàng)批文文的，按立立項(xiàng)批文上上土地用途途記載。屬屬土地儲(chǔ)備備的，房地地產(chǎn)權(quán)證的的附記欄注注記“土地儲(chǔ)備備”。2、儲(chǔ)備擬擬調(diào)整為經(jīng)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)設(shè)用地的原原劃撥國(guó)有有土地的房房地產(chǎn)登記記土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)收購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備原劃撥撥給企事業(yè)業(yè)單位使用用的國(guó)有土土地的，

28、應(yīng)應(yīng)當(dāng)持收購(gòu)購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議議、列入土土地儲(chǔ)備年年度計(jì)劃的的證明和原原土地使用用者的房地地產(chǎn)權(quán)證等等有關(guān)材料料，向市或或者區(qū)縣土土地管理部部門申請(qǐng)收收回原土地地使用權(quán)；經(jīng)批準(zhǔn)后后，由市或或者區(qū)縣土土地管理部部門注銷原原房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)持收回回原土地使使用權(quán)的批批準(zhǔn)文件等等有關(guān)材料料，向市或或者區(qū)縣房房地產(chǎn)登記記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)請(qǐng)土地登記記，領(lǐng)取土土地儲(chǔ)備的的房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證。申請(qǐng)請(qǐng)土地登記記時(shí)，應(yīng)提提供以下材材料：（1）上上海市房地地產(chǎn)登記申申請(qǐng)書（原原件）；（2）身份份證明（復(fù)復(fù)印件）；（3）原土土地使用者者的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書（原原件）；（4）土地地儲(chǔ)備計(jì)劃劃（復(fù)印件件）；（5）國(guó)有有土地使用用權(quán)收

29、購(gòu)儲(chǔ)儲(chǔ)備協(xié)議（原原件）；（6）建設(shè)設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件（原原件）；（7）地籍籍圖（原件件二份）；（8）土地地勘測(cè)報(bào)告告（原件）。3、儲(chǔ)備其其他土地的的房地產(chǎn)登登記土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備依依法收回的的閑置國(guó)有有土地、依依法征收后后實(shí)行出讓讓的原農(nóng)村村集體所有有土地、擬擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性建設(shè)用用地的原國(guó)國(guó)有農(nóng)用地地, 在取取得建設(shè)用用地批準(zhǔn)文文件后，可可以申請(qǐng)土土地使用權(quán)權(quán)初始登記記，登記時(shí)時(shí)應(yīng)向房地地產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)提交下下列文件：（1）上上海市房地地產(chǎn)登記申申請(qǐng)書（原原件）；（2）身份份證明（復(fù)復(fù)印件）；（3）土地地儲(chǔ)備計(jì)劃劃（復(fù)印件件）；（4）建設(shè)設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件（原原件）；（5）地籍籍圖（原件件二份）；（

30、6）土地地勘測(cè)報(bào)告告（原件）；（7）屬于于農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用的，還還應(yīng)提交農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用用批準(zhǔn)文件件。2.4.66 土地儲(chǔ)備備地塊的臨臨時(shí)利用經(jīng)規(guī)劃管理理部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可可以在土地地儲(chǔ)備期間間，臨時(shí)利利用儲(chǔ)備地地塊。臨時(shí)時(shí)利用儲(chǔ)備備地塊的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定定向市或者者區(qū)縣土地地管理部門門辦理相關(guān)關(guān)用地手續(xù)續(xù)。儲(chǔ)備地塊的的臨時(shí)利用用不得影響響市容環(huán)境境，不得修修建永久性性建筑物、構(gòu)筑物和和其他附著著物。土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)不得兼兼營(yíng)除臨時(shí)時(shí)利用儲(chǔ)備備土地以外外的其他經(jīng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)務(wù)。2.4.77 土地儲(chǔ)儲(chǔ)備地塊的的供應(yīng)1、交付供供應(yīng)土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按按照土地供供應(yīng)計(jì)劃的的要求，做做好儲(chǔ)備地地塊交付供供

31、地的前期期準(zhǔn)備工作作。儲(chǔ)備地地塊交付供供地的前期期準(zhǔn)備工作作主要包括括：對(duì)于按按照批準(zhǔn)的投投資、規(guī)劃劃、建設(shè)要要求實(shí)施基基礎(chǔ)性建設(shè)設(shè)的儲(chǔ)備地地塊，經(jīng)市市或者區(qū)縣縣土地管理理部門會(huì)同同規(guī)劃等有有關(guān)部門驗(yàn)驗(yàn)收合格后后，方可按按土地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃交付付供應(yīng)。儲(chǔ)備地塊的的出讓工作作，由市或或者區(qū)（縣縣）土地管管理部門會(huì)會(huì)同投資、規(guī)劃等管管理部門和和土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)，按按照本市土土地使用權(quán)權(quán)出讓招標(biāo)標(biāo)拍賣的有有關(guān)規(guī)定和和土地利用用年度計(jì)劃劃組織實(shí)施施。儲(chǔ)備地塊交交付供應(yīng)時(shí)時(shí)，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照本本市土地使使用權(quán)出讓讓招標(biāo)拍賣賣的有關(guān)規(guī)規(guī)定，配合合市或者區(qū)區(qū)縣土地管管理部門做做好向規(guī)劃劃、投資、環(huán)保等有有

32、關(guān)部門書書面征詢意意見，編制制招標(biāo)拍賣賣文件，組組織現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘，接受受地塊情況況咨詢等前前期準(zhǔn)備工工作。土地地儲(chǔ)備的房房地產(chǎn)權(quán)證證應(yīng)當(dāng)由市市房地資源源局收回。2、前期費(fèi)費(fèi)用補(bǔ)償及及土地儲(chǔ)備備專項(xiàng)資金金儲(chǔ)備地塊出出讓所得的的價(jià)款中，屬屬于土地使使用權(quán)出讓讓金的部分分，由受讓讓人支付給給土地管理理部門。屬于土地前前期開發(fā)費(fèi)費(fèi)用的部分分，由受讓讓人支付給給土地儲(chǔ)備備機(jī)構(gòu)，并并在扣除土土地儲(chǔ)備的的成本開支支和管理費(fèi)費(fèi)后，納入入土地儲(chǔ)備備專項(xiàng)資金金。財(cái)政、審計(jì)計(jì)部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)定期對(duì)土土地儲(chǔ)備的的成本、開開支以及土土地儲(chǔ)備機(jī)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)務(wù)狀況進(jìn)行行核查、審審計(jì)。第三章 國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)取得得第一節(jié) 一一般規(guī)定

33、3.1.11 法律依據(jù)據(jù)（1）中中華人民共共和國(guó)物權(quán)權(quán)法（中中華人民共共和國(guó)主席席令第六十十二號(hào)，由由中華人民民共和國(guó)第第十屆全國(guó)國(guó)人民代表表大會(huì)第五五次會(huì)議于于20077年3月116日通過過，自20007年110月1日日起施行）；（2）中中華人民共共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管管理法（中中華人民共共和國(guó)主席席令第七十十二號(hào)，由由中華人民民共和國(guó)第第八屆全國(guó)國(guó)人民代表表大會(huì)常務(wù)務(wù)委員會(huì)第第八次會(huì)議議于19994年7月月5日通過過，根據(jù)22007年年8月300日第十屆屆全國(guó)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第二十十九次會(huì)議議關(guān)于修修改中華華人民共和和國(guó)城市房房地產(chǎn)管理理法的決決定修正正）；（3）中中華人民共共和

34、國(guó)土地地管理法（中華人人民共和國(guó)國(guó)主席令第第二十八號(hào)號(hào)，由中華華人民共和和國(guó)第六屆屆全國(guó)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第十六六次會(huì)議于于19866年6月225日通過過，根據(jù)11988年年12月229日第七七屆全國(guó)人人民代表大大會(huì)常務(wù)委委員會(huì)第五五次會(huì)議關(guān)于修改改中華人人民共和國(guó)國(guó)土地管理理法的決決定第一一次修正，11998年年8月299日第九屆屆全國(guó)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第四次次會(huì)議修訂訂，根據(jù)22004年年8月288日第十屆屆全國(guó)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)第十一一次會(huì)議關(guān)于修改改中華人人民共和國(guó)國(guó)土地管理理法的決決定第二二次修正）；（4）中中華人民共共和國(guó)土地地管理法實(shí)實(shí)施條例（國(guó)務(wù)院

35、院令第二百百五十六號(hào)號(hào)，由國(guó)務(wù)務(wù)院第122次常務(wù)會(huì)會(huì)議于19998年112月244日通過，自自19999年1月11日起施行行）；（5）中中華人民共共和國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土地地使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例（國(guó)務(wù)務(wù)院令第五五十五號(hào)，由由國(guó)務(wù)院于于19900年5月119日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（6）城城市國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓讓規(guī)劃管理理辦法（建建設(shè)部令第第22號(hào)，由由建設(shè)部于于19922年12月4日公布布，自19993年1月1日起施行行）；（7）國(guó)務(wù)務(wù)院關(guān)于于加強(qiáng)國(guó)有有土地資產(chǎn)產(chǎn)管理的通通知（國(guó)國(guó)發(fā)20001115號(hào)，由由國(guó)務(wù)院于于20011年4月30日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（

36、8）招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓國(guó)國(guó)有建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)規(guī)定（國(guó)國(guó)土資源部部令第三十十九號(hào)，由由國(guó)土資源源部于20007年99月28日日發(fā)布，自自20077年11月月1日起施施行）；（9）協(xié)協(xié)議出讓國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)規(guī)定定（國(guó)土土資源部令令第二十一一號(hào)，由國(guó)國(guó)土資源部部于20003年6月月11日發(fā)發(fā)布，自22003年年8月1日日起施行）；（10）關(guān)于繼續(xù)續(xù)開展經(jīng)營(yíng)營(yíng)性土地使使用權(quán)招標(biāo)標(biāo)拍賣掛牌牌出讓情況況執(zhí)法監(jiān)察察工作的通通知（國(guó)國(guó)土資發(fā)2004471號(hào)號(hào)，由監(jiān)察察部、國(guó)土土資源部于于20044年3月331日發(fā)布布，自20004年33月31日日起施行）；（11）國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于深化改改革嚴(yán)格土土地管理的

37、的決定（國(guó)國(guó)發(fā)20004228號(hào)，由由國(guó)務(wù)院于于20044年10月月21日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（12）國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于加強(qiáng)土土地調(diào)控有有關(guān)問題的的通知（國(guó)國(guó)發(fā)20006331號(hào)，由由國(guó)務(wù)院于于20066年8月331日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（13）國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)建設(shè)部等等部門關(guān)于于做好穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)格格工作意見見的通知（國(guó)辦發(fā)發(fā)20005266號(hào)，由國(guó)國(guó)務(wù)院辦公公廳于20005年55月9日發(fā)發(fā)布，自發(fā)發(fā)布之日起起施行）；（14）最最高人民法法院關(guān)于于審理房地地產(chǎn)管理法法施行前房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件件若干問題題的解答（法發(fā)199662號(hào)，由由最高人民民法院于11995年年1

38、2月227日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（15）最最高人民法法院關(guān)于于審理涉及及國(guó)有土地地使用權(quán)合合同糾紛案案件適用法法律問題的的解釋（法法釋2000555號(hào)，由最最高人民法法院于20005年6月18日發(fā)布布，自發(fā)布布之日起施施行）；（16）招標(biāo)拍賣賣掛牌出讓讓國(guó)有土地地使用權(quán)規(guī)規(guī)范（試行行）（國(guó)國(guó)土資發(fā)200661144號(hào)，由國(guó)國(guó)土資源部部于20006年5月月31日發(fā)發(fā)布，自22006年年8月1日日起施行）；（17）上海市外外商投資企企業(yè)土地使使用管理辦辦法(20002修正正)（上上海市人民民政府令第第一百一十十九號(hào)，由由上海市人人民政府令令第二十九九號(hào)于19996年66月21日日發(fā)布，

39、根根據(jù)20002年4月月1日上海海市人民政政府令第一一百一十九九號(hào)修正并并重新發(fā)布布，自19996年77月1日起起施行）；（18）國(guó)家土地地管理局土土地登記規(guī)規(guī)則（19955國(guó)土法字第第184號(hào)號(hào)，由原國(guó)國(guó)家土地管管理局19995年12月28日發(fā)布布，自19996年2月1日起施行行）；（19）國(guó)有企業(yè)業(yè)改革中劃劃撥土地使使用權(quán)管理理暫行規(guī)定定（國(guó)家家土地管理理局令第八八號(hào)，由原原國(guó)家土地地管理局11998年年2月17日發(fā)布布，自19998年3月1日起施行行）。第二節(jié) 國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)劃撥撥3.2.11 概念界界定國(guó)有土地使使用權(quán)劃撥撥，是指經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以上上人民政府府依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在土地地使用者繳

40、繳納補(bǔ)償安安置等費(fèi)用用后將該幅幅土地交付付土地使用用者使用，或或者將土地地使用權(quán)無無償交給土土地使用者者使用的行行為。3.2.22 范圍（1）國(guó)家家機(jī)關(guān)用地地和軍事用用地；（2）城市市基礎(chǔ)設(shè)施施用地和公公益事業(yè)用用地；（3）國(guó)家家重點(diǎn)扶持持的能源、交通、水水利等項(xiàng)目目用地；（4）法律律、行政法法規(guī)規(guī)定的的其他用地地。3.2.33 在原集集體所有土土地上取得得劃撥土地地使用權(quán)的的程序（1）建設(shè)設(shè)單位必須須持國(guó)務(wù)院院管理部門門或者縣級(jí)級(jí)以上地方方人民政府府按照國(guó)家家基本建設(shè)設(shè)程序批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任任務(wù)書或者者其他批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，向向縣級(jí)以上上地方人民民政府土地地管理部門門提出用地地申請(qǐng)；（2）縣級(jí)級(jí)以上土

41、地地管理部門門審查同意意申請(qǐng)后，會(huì)會(huì)同有關(guān)部部門進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目選址；選址后，由由土地管理理部門根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的總總體規(guī)劃方方案及申請(qǐng)請(qǐng)用地范圍圍，向擬征征土地所在在地的有關(guān)關(guān)部門發(fā)征征詢單；擬征土地地所在地有有關(guān)部門同同意后，被被征土地的的地方人民民政府組織織建設(shè)單位位與被征地地單位及有有關(guān)部門依依法商定征征收土地的的補(bǔ)償安置置方案，然然后按照審審批權(quán)限，提提交縣級(jí)以以上人民政政府審查批批準(zhǔn)，再由由土地管理理部門發(fā)給給建設(shè)用地地批準(zhǔn)書；（3）在獲獲得建設(shè)用用地批準(zhǔn)書書后，由土土地管理部部門根據(jù)建建設(shè)進(jìn)度一一次或者分分期劃撥建建設(shè)用地。建設(shè)項(xiàng)目目竣工后，先先由建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目管理部部門組織有有關(guān)部門進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收

42、；再由縣級(jí)級(jí)以上人民民政府土地地管理部門門核查實(shí)際際用地，在在認(rèn)可后才才能按有關(guān)關(guān)規(guī)定辦理理土地管理理登記手續(xù)續(xù)，核發(fā)國(guó)國(guó)有土地使使用證。至至此，建設(shè)設(shè)用地單位位才正式取取得劃撥的的土地使用用權(quán)。3.2.44 在國(guó)有有建設(shè)用地地上取得劃劃撥土地使使用權(quán)的程程序1、預(yù)審由土地行政政管理部門門對(duì)建設(shè)用用地有關(guān)事事項(xiàng)進(jìn)行審審查，提出出建設(shè)項(xiàng)目目用地預(yù)審審報(bào)告。2、申請(qǐng)建設(shè)單位持持建設(shè)項(xiàng)目目的有關(guān)批批準(zhǔn)文件，向向市、縣人人民政府土土地行政管管理部門提提出建設(shè)用用地申請(qǐng)。3、審查市、縣人民民政府土地地行政管理理部門對(duì)用用地申請(qǐng)進(jìn)進(jìn)行審查，擬擬定供地方方案，報(bào)市市、縣人民民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)。4、批準(zhǔn)供地方案經(jīng)經(jīng)

43、批準(zhǔn)后，由由市、縣人人民政府向向建設(shè)單位位頒發(fā)建設(shè)用用地批準(zhǔn)書書。由市、縣人民政政府土地行行政管理部部門向土地地使用者核核發(fā)國(guó)有土土地劃撥決決定書。5、登記建設(shè)單位向向市、縣人人民政府土土地行政管管理部門申申請(qǐng)土地登登記，并由由市、縣人人民政府頒頒發(fā)國(guó)有有土地使用用證。3.2.55 在國(guó)有有荒山、荒荒地以及原原屬其他單單位使用的的國(guó)有土地地上取得劃劃撥土地使使用權(quán)的特特殊程序（1）使用用國(guó)有荒山山、荒地的的，實(shí)行無無償劃撥；（2）使用用其他單位位使用的國(guó)國(guó)有土地，原原使用單位位受到損失失的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)償；（3）原使使用單位需需要搬遷的的，由建設(shè)設(shè)單位負(fù)責(zé)責(zé)搬遷補(bǔ)償償。第三節(jié)

44、國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓讓3.3.11 概念界界定土地使用權(quán)權(quán)出讓，是是指國(guó)家以以土地所有有者的身份份將土地使使用權(quán)在一一定年限內(nèi)內(nèi)讓與土地地使用者，并并由土地使使用者向國(guó)國(guó)家支付土土地使用權(quán)權(quán)出讓金的的行為。3.3.22 以出讓讓方式取得得國(guó)有土地地使用權(quán)的的前提條件件1、征收城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)集體所所有的土地地，經(jīng)依法法征收轉(zhuǎn)為為國(guó)有土地地后，該幅幅國(guó)有土地地的使用權(quán)權(quán)方可有償償出讓。2、規(guī)劃土地使用權(quán)權(quán)出讓，必必須符合土土地利用總總體規(guī)劃、城市規(guī)劃劃和年度建建設(shè)用地計(jì)計(jì)劃。3、報(bào)批縣級(jí)以上地地方人民政政府出讓土土地使用權(quán)權(quán)用于房地地產(chǎn)開發(fā)的的，須根據(jù)據(jù)省級(jí)以上上人民政府府下達(dá)的控控制指標(biāo)擬擬訂

45、年度出出讓土地使使用權(quán)總面面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。3.3.33 以出讓讓方式取得得國(guó)有土地地使用權(quán)的的使用期限限（1）居住住用地：七七十年；（2）工業(yè)業(yè)用地：五五十年；（3）教育育、科技、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地：五五十年；（4）商業(yè)業(yè)、旅游、娛樂用地地：四十年年；（5）綜合合用地或者其其他用地：五十年。

46、3.3.44 以招標(biāo)拍拍賣掛牌方方式取得國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)1、具體方方式（1）招標(biāo)標(biāo)：招標(biāo)出出讓國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)，是指市市、縣人民民政府土地地行政管理理部門（出出讓人）發(fā)發(fā)布招標(biāo)公公告，邀請(qǐng)請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘哒卟惶囟ǖ牡墓?、法法人和其他他組織參加加國(guó)有土地地使用權(quán)投投標(biāo)，根據(jù)據(jù)投標(biāo)結(jié)果果確定土地地使用者的的行為。按按照招標(biāo)公公告針對(duì)的的對(duì)象范圍圍的不同，招招標(biāo)出讓方方式可分為為公開招標(biāo)標(biāo)和邀請(qǐng)招招標(biāo)兩種；（2）拍賣賣：拍賣出出讓國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)，是指出出讓人發(fā)布布拍賣公告告，由競(jìng)買買人在指定定時(shí)間、地地點(diǎn)進(jìn)行公公開競(jìng)價(jià)，根根據(jù)出價(jià)結(jié)結(jié)果確定土土地使用者者的行為；（3）掛牌牌：掛牌出出讓國(guó)有土土地

47、使用權(quán)權(quán)，是指出出讓人發(fā)布布掛牌公告告，按公告告規(guī)定的期期限將擬出出讓宗地的的交易條件件在指定的的土地交易易場(chǎng)所掛牌牌公布，接接受競(jìng)買人人的報(bào)價(jià)申申請(qǐng)并更新新掛牌價(jià)格格，根據(jù)掛掛牌期限截截止時(shí)的出出價(jià)結(jié)果確確定土地使使用者的行行為。2、適用范范圍（1）供應(yīng)應(yīng)商業(yè)、旅旅游、娛樂樂和商品住住宅等各類類經(jīng)營(yíng)性用用地；（2）供應(yīng)應(yīng)工業(yè)用地地；（3）其他他土地供地地計(jì)劃公布布后同一宗宗地有兩個(gè)個(gè)或者兩個(gè)個(gè)以上意向向用地者的的；（4）劃撥撥土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者者改變用途途，國(guó)有有土地劃撥撥決定書或者法律律、法規(guī)、行政規(guī)定定等明確應(yīng)應(yīng)當(dāng)收回土土地使用權(quán)權(quán)，實(shí)行招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓的的；（5）出讓讓土地

48、使用用權(quán)改變用用途，國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓讓合同約約定或者法法律、法規(guī)規(guī)、行政規(guī)規(guī)定等明確確應(yīng)當(dāng)收回回土地使用用權(quán)，實(shí)行行招標(biāo)拍賣賣掛牌出讓讓的；（6）法律律、法規(guī)、行政規(guī)定定明確應(yīng)當(dāng)招招標(biāo)拍賣掛掛牌出讓的的其他情形形。3.3.55 以協(xié)議議方式取得得國(guó)有土地地使用權(quán)1、概念界界定協(xié)議出讓國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)，是是指國(guó)家以以協(xié)議方式式將國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)在一定年年限內(nèi)出讓讓給土地使使用者，由由土地使用用者向國(guó)家家支付土地地使用權(quán)出出讓金的行行為。2、適用范范圍協(xié)議出讓方方式是招標(biāo)標(biāo)、拍賣、掛牌方式式的補(bǔ)充，只只有在不屬屬于應(yīng)當(dāng)采采用招標(biāo)、拍賣、掛掛牌方式的的情況下才才可采用協(xié)協(xié)議方式。采用協(xié)議議

49、方式供地地必須要做做到在地價(jià)價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)礎(chǔ)上，集體體審核確定定協(xié)議價(jià)格格，其價(jià)格格不得低于于基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)的70。協(xié)議出出讓結(jié)果必必須向社會(huì)會(huì)公開。3.3.66 關(guān)于以出讓方式式獲得土地地使用權(quán)的的其他應(yīng)注注意的問題題1、開發(fā)區(qū)區(qū)管理委員員會(huì)作為出出讓方簽署署的出讓合合同的效力力問題2005年年最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理涉涉及國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)合同糾紛紛案件適用用法律問題題的解釋實(shí)施之前前訂立的出出讓合同，在起訴前經(jīng)過市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。司法解釋實(shí)實(shí)施以后，開開發(fā)區(qū)管委委會(huì)再行訂訂立的土地地使用權(quán)出出讓合同，一一律按照無無效處理。2、未辦理理土地使用用權(quán)出讓批批準(zhǔn)手續(xù)的的出

50、讓合同同的效力問問題對(duì)于未辦理理土地使用用權(quán)出讓批批準(zhǔn)手續(xù)而而簽訂的出出讓合同的的，無論是是否依法補(bǔ)補(bǔ)辦審批登登記手續(xù)，均認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同的出讓方方因未辦理理土地使用用權(quán)出讓批批準(zhǔn)手續(xù)而而不能交付付土地的，受讓方有權(quán)根據(jù)出讓合同的約定要求出讓方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。3、生地出出讓合同與與動(dòng)拆遷工工作、市政政配套工作作的銜接問問題（1）動(dòng)拆拆遷委托合合同、市政政配套委托托合同應(yīng)當(dāng)當(dāng)和出讓合合同同時(shí)簽簽訂（熟地地出讓除外外）；（2）動(dòng)拆拆遷和三通通一平的完完成期限應(yīng)應(yīng)當(dāng)和出讓讓合同規(guī)定定的開工日日期相銜接接；（3）市政政配套完成成的期限應(yīng)應(yīng)當(dāng)和出讓讓合同規(guī)定定的竣工期期限相銜接接

51、；（4）三通通一平和市市政配套的的各類參數(shù)數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可可能詳盡；（5）三通通一平和市市政配套的的交付應(yīng)當(dāng)當(dāng)約定具體體的可操作作的條件和和方式；（6）要盡盡可能具體體地約定交交地的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和操作程程序；（7）因三三通一平或或者市政配配套的逾期期交付造成成出讓合同同規(guī)定的開開工期限和和竣工期限限延誤的違違約責(zé)任承承擔(dān)。3.3.77 土地使用用權(quán)收回1、可以收收回的情況況有下列情形形之一的，由由有關(guān)人民民政府土地地管理部門門報(bào)經(jīng)原批批準(zhǔn)用地的的人民政府府或者有批批準(zhǔn)權(quán)的人人民政府批批準(zhǔn)，可以以收回國(guó)有有土地使用用權(quán)：（1）為公公共利益需需要使用土土地的；（2）為實(shí)實(shí)施城市規(guī)規(guī)劃進(jìn)行舊舊城區(qū)改建建，需要調(diào)

52、調(diào)整使用土土地的；（3）土地地出讓等有有償使用合合同約定的的使用期限限屆滿，土土地使用者者未申請(qǐng)續(xù)續(xù)期或者申申請(qǐng)續(xù)期未未獲批準(zhǔn)的的；（4）因單單位撤銷、遷移等原原因，停止止使用原劃劃撥的國(guó)有有土地的；（5）公路路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦礦場(chǎng)等經(jīng)核核準(zhǔn)報(bào)廢的的。2、土地補(bǔ)補(bǔ)償依照上述第第（1）、（2）種情況收收回國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)的，應(yīng)對(duì)對(duì)土地使用用權(quán)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)給予適當(dāng)當(dāng)補(bǔ)償。除上述可以以收回的情情況外，提提前收回土土地使用權(quán)權(quán)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)認(rèn)定為是一一種違約行行為，如果果土地出讓讓合同中對(duì)對(duì)提前收回回土地的違違約行為沒沒有約定違違約責(zé)任的的承擔(dān)方式式的，那么么提前收回回土地使用用權(quán)一方應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)我我國(guó)合同法法

53、第1133條的規(guī)定承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)任任，即賠償償相當(dāng)于因因違約所造造成的損失失，包括合合同履行后后可以獲得得的利益，但但賠償額不不得超過違違約方訂立立合同時(shí)預(yù)預(yù)見到或者者應(yīng)當(dāng)預(yù)見見到的因違違反合同可可能造成的的損失。3、房屋補(bǔ)補(bǔ)償提前收回土土地致使土土地使用權(quán)權(quán)人在房屋屋部分所遭遭受的損失失，應(yīng)為提提前收回土土地時(shí)至房房屋合理使使用年限屆屆滿期間的的房屋的使使用價(jià)值，提提前收回土土地一方應(yīng)應(yīng)以此作為為計(jì)算依據(jù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償償。第四節(jié) 國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)租賃賃3.4.11 概念界界定國(guó)有土地租租賃，是指國(guó)家家將國(guó)有土土地出租給給使用者使使用，由使使用者與縣縣級(jí)以上人人民政府土土地行政管管理部門簽簽訂一定

54、年年期的土地地租賃合同同，并支付付租金的行行為。國(guó)有有土地租賃賃是國(guó)有土土地有償使使用的一種種形式，是是出讓方式式的補(bǔ)充。3.4.22 國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)租賃的條條件1、國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)租賃的適適用范圍對(duì)因發(fā)生土土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租租、企業(yè)改改制和改變變土地用途途后依法應(yīng)應(yīng)當(dāng)有償使使用的土地地，可以實(shí)實(shí)行國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)租賃。其中企業(yè)改改制包括以以下情形：（1）國(guó)有有企業(yè)改造造或者改組組為有限責(zé)責(zé)任公司、股份有限限公司以及及組建企業(yè)業(yè)集團(tuán)的；（2）國(guó)有有企業(yè)改組組為股份合合作制的；（3）國(guó)有有企業(yè)租賃賃經(jīng)營(yíng)的；（4）非國(guó)國(guó)有企業(yè)兼兼并國(guó)有企企業(yè)的。特別提示：對(duì)原有建建設(shè)用地，法法律規(guī)定可可以

55、劃撥使使用的，仍仍維持劃撥撥，不實(shí)行行有償使用用，也不實(shí)實(shí)行租賃。對(duì)于新增增建設(shè)用地地，租賃只只能作為出出讓方式的的補(bǔ)充。對(duì)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性性房地產(chǎn)開開發(fā)用地，無無論是利用用原有建設(shè)設(shè)用地，還還是利用新新增建設(shè)用用地，都必必須實(shí)行出出讓，不實(shí)實(shí)行租賃。2、國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)租賃的承承租人范圍圍除法律法規(guī)規(guī)另有規(guī)定定外，中華華人民共和和國(guó)境內(nèi)外外的自然人人、法人和和其他組織織均可以通通過租賃方方式取得國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)。3、國(guó)有土土地使用權(quán)權(quán)租賃的規(guī)規(guī)劃要求國(guó)有土地租租賃必須按按照土地利利用總體規(guī)規(guī)劃、城市市規(guī)劃、土土地利用年年度計(jì)劃和和城市規(guī)劃劃管理技術(shù)術(shù)規(guī)定的要要求進(jìn)行。3.4.33 國(guó)有土土地使

56、用權(quán)權(quán)租賃的方方式國(guó)有土地租租賃，可以以采用招標(biāo)標(biāo)、拍賣或或者雙方協(xié)協(xié)議的方式式；有條件件的，必須須采取招標(biāo)標(biāo)、拍賣方方式。采用雙方協(xié)協(xié)議方式出出租國(guó)有土土地的，租租金不得低低于出租底底價(jià)和按國(guó)國(guó)家規(guī)定的的最低地價(jià)價(jià)折算的最最低租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議議出租的結(jié)結(jié)果要報(bào)上上級(jí)土地行行政管理部部門備案，并并向社會(huì)公公開披露。特別提示：在上海通通過協(xié)議方方式租賃國(guó)國(guó)有土地的的，土地使使用者應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照上海海市有關(guān)規(guī)規(guī)定，辦理理建設(shè)項(xiàng)目目計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)、建設(shè)用用地規(guī)劃許許可、建設(shè)設(shè)用地審批批等相關(guān)手手續(xù)。通過過招標(biāo)、拍拍賣方式租租賃國(guó)有土土地的，可可以參照土土地使用權(quán)權(quán)出讓的有有關(guān)程序進(jìn)進(jìn)行。3.4.44 國(guó)有土

57、土地使用權(quán)權(quán)租賃合同同1、合同當(dāng)當(dāng)事人租賃期限六六個(gè)月以上上的國(guó)有土土地租賃，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行行政管理部部門與土地地使用者簽簽訂租賃合合同。2、合同主主要內(nèi)容（1）租賃賃當(dāng)事人；（2）租賃賃土地的座座落、四至至范圍和面面積；（3）租賃賃土地的規(guī)規(guī)劃用地性性質(zhì)和規(guī)劃劃技術(shù)參數(shù)數(shù)；（4）租賃賃年限；（5）租金金金額、支支付期限和和支付方式式；（6）租賃賃當(dāng)事人的的權(quán)利和義義務(wù)；（7）租賃賃土地上原原有的建筑筑物、構(gòu)筑筑物和其他他附著物的的處置方式式及其費(fèi)用用；（8）租賃賃土地市政政配套設(shè)施施建設(shè)的責(zé)責(zé)任和費(fèi)用用；（9）租賃賃土地的交交付期限；（10）項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)的的開工和完完成期限；（11）租租

58、賃合同終終止時(shí)，地地上建筑物物、構(gòu)筑物物和其他附附著物的處處置方式；（12）違違約責(zé)任；（13）爭(zhēng)爭(zhēng)議的解決決方式；（14）當(dāng)當(dāng)事人約定定的其他事事項(xiàng)。3、租賃年年限國(guó)有土地租租賃可以根根據(jù)具體情情況實(shí)行短短期租賃和和長(zhǎng)期租賃賃。對(duì)短期期使用或者者用于修建建臨時(shí)建筑筑物的土地地，應(yīng)實(shí)行行短期租賃賃，短期租租賃年限一一般不超過過5年；對(duì)對(duì)需要進(jìn)行行地上建筑筑物、構(gòu)筑筑物建設(shè)后后長(zhǎng)期使用用的土地，應(yīng)應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期期租賃，具具體租賃年年限由租賃賃合同約定定，但最長(zhǎng)長(zhǎng)租賃年限限不得超過過法律規(guī)定定的同類用用途土地出出讓最高年年期。企業(yè)法人的的國(guó)有土地地租賃年限限，不得超超過其營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照規(guī)定定的經(jīng)營(yíng)年年限。

59、特別提示：在上海，國(guó)國(guó)有土地租租賃的年限限最長(zhǎng)不超超過下列最最高年限：（1）工業(yè)業(yè)用地為550年；（2）教育育、科技、文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育用地為550年；（3）商業(yè)業(yè)、旅游、娛樂用地地為40年年；（4）其他他用地為550年。4、租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租租賃的租金金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相均衡。承租人取取得土地使使用權(quán)時(shí)未未支付其他他土地費(fèi)用用的，租金金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按按全額地價(jià)價(jià)折算；承承租人取得得土地使用用權(quán)時(shí)支付付了征地、拆遷等土土地費(fèi)用的的，租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣扣除有關(guān)費(fèi)費(fèi)用后的地地價(jià)余額折折算。特別提示：在上海，租租賃土地的的租金不得得低于最低低標(biāo)準(zhǔn)。有有下列情形形之一的，租租賃土地的的租金以租租賃土地

60、標(biāo)標(biāo)定地價(jià)的的貼現(xiàn)作為為最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：（1）商業(yè)業(yè)、旅游、娛樂、金金融、服務(wù)務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目使使用的土地地；（2）承租租人為境外外的自然人人、法人或或者其他組組織的；（3）市人人民政府規(guī)規(guī)定的其他他情形。除前款規(guī)定定外，租賃賃土地的租租金以上海海市外商投投資企業(yè)土土地使用費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為為最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。租賃土地標(biāo)標(biāo)定地價(jià)的的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，由上海海市房地局局會(huì)同市物物價(jià)、市財(cái)財(cái)政等有關(guān)關(guān)部門確定定。5、租金的的支付租賃合同對(duì)對(duì)租金支付付的方式有有約定的，從從其約定；沒有約定定的，租金金每年分兩兩期支付。租賃合同簽簽訂的當(dāng)年年，自租賃賃土地交付付之日起，使使用土地不不滿半年的的，免交租租金；超過過半年的，