【成本管理】-陽光城集團目標(biāo)成本管理辦法

1、PAGE 陽光城集團目標(biāo)成本管理辦法編制日期2017.04審核日期2017.05批準(zhǔn)日期2017.05日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的對項目開發(fā)的全過程成本進行規(guī)劃管理，確保所有開發(fā)項目的成本控制在成本目標(biāo)之內(nèi)，防止成本背離投資初衷。為陽光城集團各項目制訂目標(biāo)成本和實施目標(biāo)成本管理提供相應(yīng)依據(jù)和規(guī)范。全過程監(jiān)控動態(tài)成本，使項目動態(tài)成本可控、及時、準(zhǔn)確。適應(yīng)范圍本辦法適用于陽光城集團操盤（含并表、非并表）項目自拿地、概念及方案設(shè)計、施工、竣工交付的全員、全方位、全過程的成本控制工作。術(shù)語和定義項目全成本：指項目從立項階段開始至項目竣工結(jié)算完成過程中所發(fā)生的所有開發(fā)成本，包括項目開發(fā)成

2、本、期間費用、稅金。項目開發(fā)成本：指項目從立項階段開始至項目竣工結(jié)算完成過程中所發(fā)生的所有開發(fā)類成本。包含土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用等八大費項。其中開發(fā)間接費中的資本化利息數(shù)據(jù)定期錄入成本系統(tǒng)，但不統(tǒng)計進入目標(biāo)成本、動態(tài)成本中進行考核。目標(biāo)成本：版本用途投審版為項目投資取地測算編制的版本，用于可行性研究和土地投資決策，測算地塊利潤率的基礎(chǔ)。拿地版項目確地后根據(jù)地塊實際地價修正的版本。定位會版項目確地后，根據(jù)項目的產(chǎn)品定位及概念方案編制的版本。啟動會版在定位會版基礎(chǔ)上，基于總圖方案、產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型、建造標(biāo)

3、準(zhǔn)、運營節(jié)奏等確定編制的版本。年度基準(zhǔn)版項目啟動會后，每年年初基于市場預(yù)判、當(dāng)年年度預(yù)算、開發(fā)節(jié)奏、銷售計劃、最新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、動態(tài)成本等編制年度考核的版本。結(jié)利版是項目集中交付后，對項目成本梳理后形成的最終版成本。動態(tài)成本：項目在實施過程中的預(yù)期成本，是項目整個生命周期的任一時間點，都能及時、準(zhǔn)確掌握項目最新的成本狀態(tài)。動態(tài)成本=合同金額+變更金額+在途成本+待發(fā)生成本+預(yù)留金合同金額變更金額在途成本待發(fā)生成本預(yù)留金說明包括合同簽約金額、補充合同金額、無合同的費用（如政府行政收費）。經(jīng)與相關(guān)方確認(rèn)金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更。指對方已提出調(diào)整，但我方尚未完全確認(rèn)的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更。

4、待發(fā)生合約規(guī)劃金額：在編制合約規(guī)劃時，留有的規(guī)劃金額，但還未簽訂合同,動態(tài)值按合約規(guī)劃金額計入。預(yù)估合同變動：已簽合同預(yù)計要發(fā)生的除變更簽證外其他金額，如：預(yù)算調(diào)整、人材機補差、索賠、扣款、獎勵等。對于已簽訂的合同，按合同金額的一定比例預(yù)留的變更金額。當(dāng)已發(fā)生的“變更金額+在途成本”預(yù)留變更金額，則動態(tài)成本取數(shù)為“預(yù)留變更金額”。反之，則動態(tài)成本取數(shù)為“變更金額+在途成本”。標(biāo)準(zhǔn)科目分級標(biāo)準(zhǔn) -開發(fā)前期準(zhǔn)備費用(A.02)一級科目-勘察設(shè)計費(A.02.01)二級科目-規(guī)劃設(shè)計(A.02.01.02)三級科目建筑設(shè)計(A.02.01.02.01)四級科目原則各階段目標(biāo)成本不超支：結(jié)利版年度基準(zhǔn)

5、版啟動會版定位會版，“定位會版”作為考核的依據(jù)，原則上后期各版目標(biāo)成本均不得突破前一版本的目標(biāo)成本。有多個年度基準(zhǔn)版的，則本年度的年度基準(zhǔn)版目標(biāo)成本上一年度的年度基準(zhǔn)版目標(biāo)成本。須以啟動會版目標(biāo)成本編制合約規(guī)劃（注：土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費可在合約規(guī)劃完成前簽訂相應(yīng)合同，以滿足正常業(yè)務(wù)需要，但最終須關(guān)聯(lián)到合約規(guī)劃中）。動態(tài)過程中的招標(biāo)、合同簽訂及付款均不應(yīng)超目標(biāo)成本。集團目標(biāo)成本審核和考核，統(tǒng)一歸口集團營運管理中心。職責(zé)集團營運管理中心負(fù)責(zé)制定及修訂目標(biāo)成本管理制度，并進行宣貫培訓(xùn)。負(fù)責(zé)對項目各階段目標(biāo)成本編制進行指導(dǎo)，進行審核、審批。組織各區(qū)域公司建立標(biāo)準(zhǔn)成本體系，督導(dǎo)實施，組織對標(biāo)準(zhǔn)成

6、本評估及發(fā)布，過程指導(dǎo)。檢查、督導(dǎo)各區(qū)域公司目標(biāo)成本管理制度的執(zhí)行情況，重點跟進目標(biāo)成本控制情況、配置標(biāo)準(zhǔn)及限額設(shè)計落實情況，對目標(biāo)成本管理實行監(jiān)控，并進行檢查評比。督促區(qū)域公司做好項目月動態(tài)成本回顧及預(yù)警工作，并對發(fā)現(xiàn)的問題督促限期整改。集團產(chǎn)品研發(fā)中心對各階段的目標(biāo)成本產(chǎn)品價值及配置標(biāo)準(zhǔn)進行指導(dǎo)。參與目標(biāo)成本評審，重點審核產(chǎn)品價值及配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計及設(shè)計費用。集團營銷管理中心參與目標(biāo)成本評審，重點審核產(chǎn)品價值、配置標(biāo)準(zhǔn)及營銷費用。集團財務(wù)管理中心參與目標(biāo)成本評審，重點審核開發(fā)間接費中的資本化利息、管理費、財務(wù)費用。對項目開發(fā)中須分?jǐn)偟馁M用，確定分?jǐn)傇瓌t和依據(jù)。集團工程及酒店管理中心對各項

7、目各階段目標(biāo)成本的技術(shù)方案進行指導(dǎo)。對酒店項目各階段目標(biāo)成本編制進行指導(dǎo)、審核。區(qū)域公司區(qū)域公司總裁：區(qū)域公司總裁為各階段目標(biāo)成本落地的第一責(zé)任人。各職能部門職能部門名稱主要工作合約管理部門組織區(qū)域公司各職能部門編制各階段目標(biāo)成本計匯總、評審。負(fù)責(zé)編制開發(fā)前期準(zhǔn)備費（不含設(shè)計費）、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用。編制產(chǎn)品價值及配置標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)對項目開發(fā)成本的動態(tài)監(jiān)控、回顧、預(yù)警，制定相應(yīng)的成本優(yōu)化措施，保證動態(tài)成本在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。設(shè)計部門參與各階段目標(biāo)成本編制，重點編制設(shè)計費，審核產(chǎn)品價值及配置標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計費用不得超過集團下發(fā)的限額標(biāo)準(zhǔn)

8、。營銷部門參與各階段目標(biāo)成本編制，重點編制營銷費用。營銷費用不得超過集團下發(fā)的限額標(biāo)準(zhǔn)。財務(wù)部門參與各階段目標(biāo)成本編制，重點編制土地獲得價款、開發(fā)間接費中的資本化利息、管理費、財務(wù)費用。管理費用、財務(wù)費用不得超過集團下發(fā)的取費標(biāo)準(zhǔn)。工程部門參與各階段目標(biāo)成本編制，審核產(chǎn)品價值及配置標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)配套部門參與各階段目標(biāo)成本編制，提供相關(guān)的政策收費標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本編制投審版、拿地版投審版拿地版編制時間無拿地后7天內(nèi)發(fā)起線上審批（招拍掛項目按土地獲得次日起算，收購項目按收購協(xié)議簽訂次日起算）提交成果投審版目標(biāo)成本明細(xì)拿地版目標(biāo)成本明細(xì)編制依據(jù)強排方案、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、對標(biāo)項目成本資料、項目特點、營銷定位分析

9、、當(dāng)?shù)厥召M標(biāo)準(zhǔn)、戰(zhàn)略采購信息。投審版目標(biāo)成本，只將“投審版”按土地成交價修正土地成本，其他成本不得調(diào)整?？颇可疃韧恋孬@得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費：三級科目；社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用：二級科目；期間費用：二級科目。同投審版不可預(yù)見費2%2%說明：不可預(yù)見費計算基數(shù)為“項目開發(fā)成本-土地獲得價款金額”，下同，定位會、啟動會、年度基準(zhǔn)版、結(jié)利版均不設(shè)不可預(yù)見費。定位會版、啟動會版定位會版啟動會版編制時間定位會通過后10天內(nèi)完成。啟動會通過后10天內(nèi)完成。提交成果目標(biāo)成本明細(xì)、地塊項目產(chǎn)品配置表、與土地版目標(biāo)成本差異對比分析表。目標(biāo)成本明細(xì)

10、、地塊項目產(chǎn)品配置表、與定位會版目標(biāo)成本差異對比分析表。編制依據(jù)拿地版成本測算、定位設(shè)計（概念）方案、外部歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、對標(biāo)項目成本資料、項目特點、營銷定位報告、戰(zhàn)略采購信息。定位會版成本測算、方案設(shè)計文件、外部歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、對標(biāo)項目成本資料、項目特點、戰(zhàn)略采購信息、當(dāng)?shù)厝瞬臋C信息及市場價格?？颇可疃韧恋孬@得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用：四級科目；開發(fā)間接費用：三級科目；期間費用：二級科目。土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用：五級科目；開發(fā)間接費用：四級

11、科目；期間費用：二級科目。合約規(guī)劃-啟動會版目標(biāo)成本作為編制合約規(guī)劃的基礎(chǔ)。成本超支-啟動版目標(biāo)成本金額超過定位會版目標(biāo)成本金額的，將對區(qū)域公司進行處罰，處罰金額計算方式：“按目標(biāo)成本超支總金額5%進行處罰”。處罰金額從區(qū)域公司獎金池中扣除。說明：設(shè)計指標(biāo)落地：限額設(shè)計指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)由區(qū)域公司設(shè)計部門在設(shè)計院的方案/擴初設(shè)計任務(wù)書中明確。年度基準(zhǔn)版年度基準(zhǔn)版編制時間每年1月20日之前線上報批完成。提交成果目標(biāo)成本明細(xì)、地塊項目產(chǎn)品配置表、與啟動版目標(biāo)成本差異對比分析表。編制依據(jù)啟動會版目標(biāo)成本、年底的動態(tài)成本、配置標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、人材機信息及市場價格變化、相關(guān)的施工圖文件、戰(zhàn)略采購信息?？颇可疃?/p>

12、土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用：五級科目；開發(fā)間接費用：四級科目；期間費用：二級科目。成本超支年度基準(zhǔn)版目標(biāo)成本金額超過啟動會版目標(biāo)成本金額的，將對區(qū)域公司進行處罰，處罰金額計算方式：“按目標(biāo)成本超支總金額5%進行處罰”。處罰金額從區(qū)域公司獎金池中扣除。結(jié)利版結(jié)利版編制時間1、集中交付后20天內(nèi)線上報批完成。2、根據(jù)集團的結(jié)利計劃，須提前進行結(jié)利的。以前述兩者較早的時間為準(zhǔn)。提交成果目標(biāo)成本明細(xì)、與啟動版目標(biāo)成本差異對比分析表。編制依據(jù)啟動會版目標(biāo)成本；動態(tài)成本；相關(guān)的施工圖文件和竣工圖文件；合同、付款、變更簽證、結(jié)算

13、文件。科目深度土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用：五級科目；開發(fā)間接費用：四級科目；期間費用：二級科目。成本超支結(jié)利版目標(biāo)成本金額超過上一年度基準(zhǔn)版目標(biāo)成本金額的，將對區(qū)域公司進行處罰，處罰金額計算方式：“按目標(biāo)成本超支總金額5%進行處罰”。處罰金額從區(qū)域公司獎金池中扣除。項目分期開發(fā)，需分期測算，部分費用需按分期進行分?jǐn)?，在編制啟動會目?biāo)成本時按財務(wù)部門提供的分?jǐn)傇瓌t，將相關(guān)跨期費用進行分?jǐn)?。目?biāo)成本編制須量價分離，層次清楚、邏輯關(guān)系明確，不同業(yè)態(tài)建安成本分別進行測算。后一版目標(biāo)成本報批時須與前一版就項目總成本、項目開發(fā)

14、成本、項目貨值變化進行分析。項目開發(fā)成本分析內(nèi)容包括： eq oac(,1)政府收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整； eq oac(,2)營銷產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)提升及促進銷售增加成本，須測算成本增加與貨值增加的關(guān)系，原則上1.4貨值增加金額/成本增加金額； eq oac(,3)設(shè)計方案調(diào)整及面積變化影響； eq oac(,4)市場主材、人工市場波動； eq oac(,5)測算時預(yù)估偏差、漏估； eq oac(,6)對于差異金額大于200萬元的，須找到根源，給出消化方案和今后同類問題的應(yīng)對策略，并組織其他部門培訓(xùn)減少同類問題；限額設(shè)計有調(diào)整的地方，須特別注明并說明原因。目標(biāo)成本調(diào)整項目開發(fā)成本超支：后一階段的項目開發(fā)成本超

15、前一階段的目標(biāo)成本的，審批至集團董事會?？缫患壙颇康哪繕?biāo)成本調(diào)整均需審批至集團營運管理中心負(fù)責(zé)人，未經(jīng)集團審批，不得進行一級科目間的跨科目調(diào)整。如：主體建筑工程費用，主體安裝工程費用之間調(diào)整，就屬于跨一級科目的目標(biāo)成本調(diào)整。目標(biāo)成本審批由區(qū)域公司合約管理部門組織設(shè)計、營銷、財務(wù)、工程、開發(fā)配套及其他相關(guān)部門投模系統(tǒng)中參與編制。其中定位會版和啟動會版，經(jīng)區(qū)域公司評審及定位會、啟動會通過后，由區(qū)域公司運營部門將目標(biāo)成本在OA系統(tǒng)中發(fā)起審批；年度基準(zhǔn)版由區(qū)域編制完成并經(jīng)集團各職能部門審核確認(rèn)后，由區(qū)域?qū)徍撕笸赌Ｔ谙到y(tǒng)中確認(rèn)，由集團營運管理中心導(dǎo)出后，統(tǒng)一發(fā)起審批。其實是地區(qū)內(nèi)部審核確認(rèn)后。只要回復(fù)

16、確認(rèn)消息即可，集團營運直接從投模系統(tǒng)中導(dǎo)出，發(fā)起審批的審批流程及審批權(quán)限按集團權(quán)責(zé)手冊執(zhí)行。定位會版和啟動會版報批時的附件要求：與前一版目標(biāo)成本對比分析表、項目成本配置對比表。各階段的目標(biāo)成本為公司的機密文件，未經(jīng)許可，任何人不得將目標(biāo)成本對外。動態(tài)成本原則：對應(yīng)原則：動態(tài)成本按目標(biāo)成本的核算對象逐一填報。時間原則：合約規(guī)劃審批完成后，開始動態(tài)成本更新,直至合同結(jié)算全部完成。更新原則：動態(tài)成本及數(shù)據(jù)表單的填報，需按照成本管理系統(tǒng)要求，及時更新，并按要求及時上報。 依據(jù)性原則：計入動態(tài)成本數(shù)據(jù)表單中的數(shù)據(jù)必須有確鑿的證據(jù)證明其存在或即將發(fā)生的必然性。連續(xù)性原則：動態(tài)成本數(shù)據(jù)表單數(shù)據(jù)在時間維度上應(yīng)

17、保持連續(xù)性，當(dāng)數(shù)據(jù)本身無法說明其變化原因時，須對數(shù)據(jù)進行補充說明。主動預(yù)警原則：區(qū)域合約管理部門應(yīng)及時跟蹤了解有關(guān)開發(fā)、設(shè)計、工程、成本、營銷等項目實施過程中的信息，當(dāng)出現(xiàn)與目標(biāo)成本偏差較大的事項信息時，須采取相應(yīng)措施。要求動態(tài)成本須及時、準(zhǔn)確反映項目的最新的成本狀態(tài)。成本系統(tǒng)中的項目動態(tài)成本數(shù)據(jù)與項目投模系統(tǒng)數(shù)據(jù)打通，并及時反映到項目運營指標(biāo)中。考核目標(biāo)成本準(zhǔn)確率、成本貢獻率納入考核范圍。目標(biāo)成本準(zhǔn)確率=項目開發(fā)動態(tài)成本（已釋放當(dāng)年余量后的成本）/項目開發(fā)目標(biāo)成本。成本貢獻率=1項目開發(fā)動態(tài)成本（已釋放當(dāng)年余量后的成本）/項目開發(fā)目標(biāo)成本?？趶剑喉椖块_發(fā)目標(biāo)成本=項目開發(fā)成本-土地成本-資本化利息-不可預(yù)見費。動態(tài)成本以11月30日合約系統(tǒng)拍照時間為基礎(chǔ)（若合約系統(tǒng)11月30日動態(tài)成本數(shù)與實際有較大偏差，則以集團合約管理部審核數(shù)確定為動態(tài)成本。）支持性文件關(guān)于營銷費用中營銷設(shè)施修建費分?jǐn)傇瓌t的進一步說明（2014年5月發(fā)布）陽光城集團項目設(shè)計成本控制表（2017版）（2017年3月發(fā)布）陽光城集團投模管理規(guī)范V2.0（2016年11月發(fā)布）陽光城集團設(shè)計