(高職)房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)電子課件(全套)

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第四版）完整版教學(xué)課件第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概論目 錄一、房地產(chǎn)的概念、類型及屬性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、類型及屬性三、房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征及影響因素四、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類五、房地產(chǎn)估價(jià)的概念、特點(diǎn)及必要性六、房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素本章小結(jié)一、房地產(chǎn)的概念、類型及屬性 1.房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物,是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)有下列三種存在形態(tài):(1)土地(2)建筑物(3)房地。 1）土地 在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),對(duì)一宗土地的認(rèn)識(shí)主要包括以下內(nèi)容:坐落、四至、面積、形狀、地勢(shì)、地質(zhì)和水文狀況、周圍環(huán)境和景觀、利用現(xiàn)狀、利用規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)狀況、

2、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(指道路、給水、排水、通電、通訊、通郵、通氣、熱力等)、土地平整程度、土地使用管制等。 2）建筑物建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。對(duì)建筑物的認(rèn)識(shí)主要包括:坐落、面積(建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e)、戶型、房型、樓層和層高、高度、結(jié)構(gòu)(鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu))、設(shè)備(給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、通信、有線電視、供熱、防災(zāi)等設(shè)備)、裝修、公共配套設(shè)施完備程度、平面布置(平面圖、戶型圖等)、外觀、建成年月(開工日期和竣工日期)、維修狀況、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權(quán)狀況、其他(如通風(fēng)、采光、隔音、朝向、隔熱、抗震、物業(yè)管理)等。對(duì)建筑物的

3、周圍環(huán)境和景觀的認(rèn)識(shí)包括:自然環(huán)境；人文環(huán)境；景觀。3）其他地上定著物其他地上定著物是指與土地、建筑物不能分離，或雖能分離，但分離后會(huì)破壞土地、建筑物的功能或完整性的物。如種植在地上的樹木、花草，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院、花園、假山、圍墻等。4）實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。實(shí)物是權(quán)益的載體,而最終體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的是其權(quán)益,區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。實(shí)物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益和收益。區(qū)位是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。2.房地產(chǎn)的類型對(duì)于房地產(chǎn)

4、估價(jià)而言，有意義的房地產(chǎn)分類主要有以下6種： 1）按用途來劃分 房地產(chǎn)按用途來劃分，主要分為下列10類：居住房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；辦公房地產(chǎn)；旅館房地產(chǎn)；餐飲房地產(chǎn)；娛樂房地產(chǎn)；工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；特殊用途房地產(chǎn)；綜合房地產(chǎn)。2）按開發(fā)程度來劃分 房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，主要分成生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。3)按是否產(chǎn)生收益來劃分 房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分，主要分為收益性房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)。4）按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分，主要分為下列4類：出售型房地產(chǎn)、出租型房地產(chǎn)、營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)、自用型房地產(chǎn)。5）按實(shí)物形態(tài)劃分按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，主要分為以下7類：

5、土地、建筑物、房地綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀態(tài)下的房地產(chǎn)和過去狀態(tài)下的房地產(chǎn)的差異部分。6）按權(quán)益狀況劃分按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況，主要分為以下10類：“干凈”的所有權(quán)的房地產(chǎn)、共有的房地產(chǎn)和部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 、設(shè)有租約、地役權(quán)、抵押權(quán)的房地產(chǎn) 、已依法列入征收、征用、拆遷的房地產(chǎn) 、被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或其他形式限制的房地、開發(fā)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋、臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑物、違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。3.房地產(chǎn)的屬性 房地產(chǎn)有以下四種屬性：自然屬征，經(jīng)濟(jì)屬征，法律屬征，社會(huì)屬性。1）自然屬征：位置固定性、產(chǎn)

6、品異質(zhì)性、使用耐久性、使用適用性、供給的有限性。2）經(jīng)濟(jì)屬征：高價(jià)值性、保值增值性、投資與消費(fèi)的雙重性、利用的外部性、難以變現(xiàn)性3）法律屬征：交易的登記性、產(chǎn)權(quán)重要性、產(chǎn)權(quán)的可分行性、易受限制性4）社會(huì)屬性：社會(huì)保障性、文化美學(xué)價(jià)值、心理效應(yīng)4.房地產(chǎn)狀況描述二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念、類型與屬性 1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)由三個(gè)方面的要素組成,即房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者、房地產(chǎn)產(chǎn)品和房地產(chǎn)交易的組織機(jī)構(gòu)。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型房地產(chǎn)市場(chǎng)可以按照區(qū)域、產(chǎn)品類型、交易方式和交易順序等進(jìn)行分類。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬性 房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)

7、域性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、信息嚴(yán)重不對(duì)稱性、需求彈性變動(dòng)較大、短期供給彈性較小、很強(qiáng)的投機(jī)性、周期性、很強(qiáng)的政策性和法律強(qiáng)制性。三、房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征及影響因素 1.房地產(chǎn)價(jià)格的概念 房地產(chǎn)價(jià)格是人們?yōu)楂@得房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（交換價(jià)值）的貨幣表示。2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 效用性；相對(duì)稀缺性；有效需求。 3.房地產(chǎn)價(jià)格的特征： 房地產(chǎn)價(jià)格具有權(quán)益性 、房地產(chǎn)價(jià)格具有區(qū)位性、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)體具有雙重性、房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性、房地產(chǎn)價(jià)格形成具有長(zhǎng)期性、房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性 、房地產(chǎn)價(jià)格具有敏感性、房地產(chǎn)價(jià)格具有增值性。4.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：自身因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社

8、會(huì)因素、行政因素、國(guó)際因素、心理因素。四、房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類 價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值，原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和公允價(jià)值，成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、在用價(jià)值和殘余價(jià)值，完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格，土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格，總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、典價(jià)、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值，實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格，現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格，起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成

9、交價(jià)和均價(jià)，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格，補(bǔ)地價(jià)。五、房地產(chǎn)估價(jià)的概念1.房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。2.房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) 、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證 、房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi) 、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù) 。3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本要素估價(jià)當(dāng)事人、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估

10、價(jià)程序、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果。第二章 房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則一、獨(dú)立、客觀、公正原則二、合法原則三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則四、替代原則五、最高最佳利用原則六、謹(jǐn)慎原則目 錄一、獨(dú)立、客觀、公正原則 獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。獨(dú)立：就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。客觀：就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)

11、事求是地進(jìn)行估價(jià)。公正：是要求在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員必須站在中立的立場(chǎng)上，不偏袒任何一方，特別是不可有意無意地偏向委托方。二、合法原則 合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。估價(jià)對(duì)象狀況包括實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況。估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的,甚至不是根據(jù)實(shí)際狀況確定的,它必須依法判定。從理論上講,任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對(duì)象,只是必須做到評(píng)估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。遵循合法

12、原則在估價(jià)對(duì)象權(quán)益方面應(yīng)做到以下幾點(diǎn)依法判定的權(quán)利類型及歸屬；依法判定的使用權(quán)利；依法判定的處分權(quán)利；依法判定的其他權(quán)利。三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。四、替代原則 替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。類似房地產(chǎn)是指與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)指明了兩點(diǎn)：當(dāng)存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已

13、知它們的價(jià)格時(shí)，可以通過這些相似房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。在估價(jià)時(shí)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，而要考慮相似房地產(chǎn)之間的價(jià)格比較，特別是同一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，為了同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。五、最高最佳使用原則 最高最佳利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定。最高最佳利用必須同時(shí)滿

14、足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。六、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的原則。謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見針對(duì)不同的估價(jià)方法,提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下列要求:在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí),不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估土地取得

15、成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn),不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用,選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價(jià)值,不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)。遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定:（1）遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格;（2）遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格;（3）遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格;（4）遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi);

16、（5）遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格;(6)遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。第三章 比較法 目錄一、比較法的基本原理二、比較法的基本步驟一、比較法的基本原理1.比較法的概念 比較法，也稱交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)法，是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。2.比較法適用的估價(jià)對(duì)象比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多

17、、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。下列房地產(chǎn)適合采用比較法估價(jià):住宅,包括普通住宅、高檔公寓、別墅等,特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅;寫字樓;商鋪;標(biāo)準(zhǔn)廠房;房地產(chǎn)開發(fā)用地。3.比較法適用的條件比較法適用的條件是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期擁有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。運(yùn)用比較法估價(jià)需要消除以下三個(gè)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值的差異:特殊交易情況與正常交易情況不同;成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同(實(shí)質(zhì)

18、上是這兩個(gè)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同);可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同。二、比較法的基本步驟 運(yùn)用比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1.搜集交易實(shí)例 搜集真實(shí)成交內(nèi)容完整的交易實(shí)例,是保證估價(jià)結(jié)果客觀合理的一個(gè)基本前提。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1）交易雙方情況及交易目的；2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況；3）成交價(jià)格及計(jì)價(jià)方式 ；4）付款方式。2.選取可比實(shí)例 可比實(shí)例是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。選取可比實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中,選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、交易類型與估價(jià)目的吻合

19、的、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。1)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 ：一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。2)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求 ： (1)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；(2)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。3.建立比較基礎(chǔ)選取可比實(shí)例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。包括：統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。4.交易情況修正交易情況修正是指使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格

20、的處理?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，可能是正常的，也可能是不正常的。交易情況修正的方法 ：1）總價(jià)法是基于總價(jià)進(jìn)行修正。2）單價(jià)法是基于單價(jià)進(jìn)行修正。3)采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例成立價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為S% （當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的，為+S%；低的，為S%），則有可比實(shí)例成交價(jià)格1/(1S%) =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格100/(100S%)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格4）采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

21、可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額5.市場(chǎng)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整是指使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，就是要消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有以下三種情況：平穩(wěn)；上漲；下跌。 。市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法 ：市場(chǎng)狀況調(diào)整主要采用百分率法，還可采用價(jià)格指數(shù)法或價(jià)格變動(dòng)率法。（3）價(jià)格變動(dòng)率法房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格

22、變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：6.房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是指使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格的處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況,而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間的狀況。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,通常是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：（1）實(shí)物狀況調(diào)整實(shí)物狀況是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)

23、程度等;建筑物實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模(如建筑面積大小)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能（包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等）、層高和室內(nèi)凈高、外觀、新舊程度等。（2）權(quán)益狀況調(diào)整進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件(如容積率)、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。（3）區(qū)位狀況調(diào)整進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置

24、(如所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層)、交通條件(如進(jìn)、出的方便程度)、外部配套設(shè)施(如基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)、周圍環(huán)境(如自然環(huán)境、人文環(huán)境)等，單套住宅的調(diào)整內(nèi)容還應(yīng)包括所處樓棟、樓層和朝向。進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：總價(jià)法和單價(jià)法；差額法和百分率法；相加法和相乘法；直接比較法和間接比較法。（1）總價(jià)法和單價(jià)法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總價(jià)法和單價(jià)法，與交易情況修正的總價(jià)法和單價(jià)法相同。（2）差額法和百分率法采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為:可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀

25、況下的價(jià)格=可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為:可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格=可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)5)房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)應(yīng)注意的問題可比實(shí)例房地產(chǎn)的狀況,應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價(jià)格的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位因素不同。即使某些因素相同,但其對(duì)價(jià)格的影響方向和程度也不一定相同。因此,在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí),具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如,居住房地產(chǎn)講求寧?kù)o、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)重視繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸和基礎(chǔ)設(shè)施條

26、件等。在房地產(chǎn)狀況的調(diào)整中,可以根據(jù)每個(gè)因素的具體情況分別予以調(diào)整,如土地使用年限調(diào)整、容積率調(diào)整、樓層調(diào)整等。交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整,對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的單項(xiàng)調(diào)整幅度不應(yīng)超過20%,綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30%。7.計(jì)算比較價(jià)值1）求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格：百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)連乘公式為:比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)百分率法下的修正、調(diào)整系數(shù)累加公式為:比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格(1交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù))差額法下的公式為:比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額

27、市場(chǎng)狀況調(diào)整數(shù)額房地產(chǎn)狀況調(diào)整數(shù)額進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定:對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%（指交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整五項(xiàng)中的任何一項(xiàng)，調(diào)整幅度不宜超過20%，且是指不宜超過可比實(shí)例經(jīng)建立比較基礎(chǔ)后的成交價(jià)格的20% ），共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%（指交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整五項(xiàng)合在一起。調(diào)整幅度不宜超過30%，且是指不宜超過可比實(shí)例經(jīng)建立比較基礎(chǔ)后的成交價(jià)格的30%。）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例

28、價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2;當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例;當(dāng)因估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。2）求取最終比準(zhǔn)價(jià)格從理論上講，綜合的方法主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。（1）平均數(shù)法平均數(shù)法又包括簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法。（2）中位數(shù)法中位數(shù)法是將修正出的各個(gè)價(jià)格按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；如果是偶數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。（3）眾數(shù)法眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個(gè)數(shù)值。第四章 收益法目

29、 錄一、收益法的基本原理二、報(bào)酬資本化法的公式三、收益期和持有期的測(cè)算四、凈收益測(cè)算五、報(bào)酬率的確定六、直接資本化法七、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)1.收益法的概念收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。報(bào)酬資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來各年的凈收益的現(xiàn)值之和。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益

30、乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)位或價(jià)格的方法。58一、收益法的基本原理2.收益法的適用對(duì)象和條件收益法的適用對(duì)象是有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有經(jīng)濟(jì)收益,只要它所屬的這類房地產(chǎn)有獲得經(jīng)濟(jì)收益的能力即可。收益法一般不適用于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法的適用條件主要有：收益的可計(jì)量性，收益的連續(xù)性，收益的穩(wěn)定性，資本化率的可確定性，風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性593.收益法的操作步驟運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行:選擇具體估價(jià)方法（即選擇報(bào)酬資本化法還是直接資本化法）；測(cè)算收益期或持有期；測(cè)算未來收益；確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；計(jì)算收益價(jià)值。6

31、0二、報(bào)酬資本化法的公式6264656667收益期是指預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可以獲取凈收益的時(shí)間。收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束,也可能不是同時(shí)結(jié)束,歸納起來有以下幾種情況:(1)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束在這種情況下,收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。(2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束在這種情況下,房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值,加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的

32、價(jià)值。68三、收益期和持有期的測(cè)算(3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束這種情況又可分為兩種情況:出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)的補(bǔ)償,房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值,加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí),建筑物也無償收回。以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限,選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。69 四、凈收益測(cè)算收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式可分為出租和經(jīng)營(yíng)兩

33、大類。測(cè)算凈收益的途徑可分為兩種:一是通過租賃收入測(cè)算凈收益;二是通過經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算凈收益。1.基于租賃收入測(cè)算凈收益基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為:凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算收益性房地產(chǎn)的凈收益與基于租賃收入的凈收益測(cè)算的區(qū)別:一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入;二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。703.幾種收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算1)出租型房地產(chǎn)：凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用一般為維

34、修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。2)營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是,房地產(chǎn)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者,房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒有分開。(1)商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn),凈收益為經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商服利潤(rùn)及與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)的價(jià)值。71(2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)及與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)的價(jià)值。(3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算農(nóng)地凈收益的測(cè)算是由農(nóng)地年產(chǎn)值(全年農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量乘以單價(jià))扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、

35、水電費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、農(nóng)具折舊費(fèi)、農(nóng)舍折舊費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。3)尚未使用或自用型房地產(chǎn)自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)方式測(cè)算凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益。724)混合型房地產(chǎn)混合型房地產(chǎn)是指包含多種收益類型的房地產(chǎn)。其凈收益視具體情況采用下列方式之一求取:把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用,將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用,予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。變動(dòng)費(fèi)用是指其總額隨著業(yè)務(wù)量的變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用。首先測(cè)算各種類型的收入,然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用,再將總收入減去總費(fèi)用。把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房

36、地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合,先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益,然后將所有的凈收益相加。735.凈收益流模式的確定在求取凈收益時(shí),應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲得收益的年限,確定未來凈收益流量,并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型:每年基本上固定不變;每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減;每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。在實(shí)際估價(jià)中采用較多的是凈收益每年不變的公式,其凈收益a可能的求取方法有下列幾種:(1)過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(2)未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法(3)未來數(shù)據(jù)資本化公式法746.求取凈收益時(shí)對(duì)有關(guān)收益的取舍1)實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益是在現(xiàn)狀

37、下實(shí)際取得的收益,一般不能直接用于估價(jià)?？陀^收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益,只有客觀收益才可以作為估價(jià)的依據(jù)。對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn),租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金(簡(jiǎn)稱租約租金,又稱為實(shí)際租金);租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金。2)有形收益和無形收益有形收益是指由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益;無形收益是指由房地產(chǎn)帶來的間接利益,在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益,還要考慮各種無形收益。753)樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)求取凈收益實(shí)際上是預(yù)測(cè)未來的凈收益。預(yù)測(cè)由于面臨不確定性,因此不可避免地會(huì)有樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能(或折中)估計(jì)。除評(píng)

38、估房地產(chǎn)抵押價(jià)值因遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值、評(píng)估投資價(jià)值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值外,其他目的的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。76 五、報(bào)酬率的確定1.報(bào)酬率的確定方法：1）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法通過可比實(shí)例的的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率。2）累加法累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率，即將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率。3）投資收益率排序插入法77 六、直接資本化法1.直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到

39、估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。2.收益乘數(shù)法的種類：1）潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值=潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)。2）有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：房地產(chǎn)價(jià)值=有效毛收入有效毛收入乘數(shù)783）凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來第一年的凈收益(NOI)乘以凈收益乘數(shù)(NIM)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，即：V=NOINIM3.資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系資本化率(y)和報(bào)酬率（r）都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，

40、但兩者有很大區(qū)別。資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。79 七、投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)1.投資組合技術(shù)1）土地與建筑物的組合運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。資本化率、土地資本化率和建筑物

41、資本化率三者雖然有明顯的區(qū)別,但有時(shí)也相互聯(lián)系。如果知道了其中的兩個(gè)資本化率,便可求出另外一個(gè)資本化率。8081綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者之間的關(guān)系。其計(jì)算公式如下:r0=LrL+BrB=LrL+(1-L)rB=(1-B)rL+BrB2)抵押貸款與自有資金的組合利用抵押貸款資本化率和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款資本化率與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即：r0=MrM+(1-M)rE82838486888990第五章 成本法一、成本法概述二、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成三、成本法的基本公式四、重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算五、建筑物的折舊六、房屋完損等級(jí)評(píng)定與建筑

42、物的耐用年限目錄一、成本法的基本原理1.成本法的概念 測(cè)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折扣得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。2.成本法的理論依據(jù)從賣方的角度考慮,成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度考慮,成本法的理論依據(jù)是替代原理。3.成本法的適用對(duì)象估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法;當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。成本法一般適用于測(cè)算可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。4.

43、運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。要注意房地合估路徑中把土地當(dāng)作原材料的土地重置成本與房地分估路徑中把土地當(dāng)作獨(dú)立的物的土地重置成本是不同的。5.成本法的局限性：不適用于評(píng)估過于老舊的房地產(chǎn)的價(jià)值。6.成本法估價(jià)的操作步驟選擇具體估價(jià)路徑;測(cè)算重置成本或重建成本;測(cè)算折舊;計(jì)算成本價(jià)值。1)土地取得成本（1）市場(chǎng)購(gòu)買的土地取得成本在有活躍的土地交易市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款、應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。(2)征收集體土地的土地取得

44、成本征收集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。(3)征收國(guó)有土地上的房屋的土地取得成本征收國(guó)有土地上的房屋的土地取得成本包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。2)建設(shè)成本建設(shè)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。3)管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為管理和組織房。產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出。4)銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用也稱為銷售成本,是指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房

45、地產(chǎn)的必要支出。5)投資利息投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同,是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息,而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。6)銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)商)繳納的稅費(fèi)。7)開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn),而不是建筑承包商的利潤(rùn)。4.適用于舊的房地產(chǎn)的成本法公式舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。1）適用于舊的房地的成本法公式房地合估路徑下的舊的房地的成本法公式：舊的房地價(jià)值=房地重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊房地分估路徑下的舊的房地的成本法公式：舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+

46、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊2）適用于舊有建筑物的成本法公式為:舊有建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊舊有房地產(chǎn)運(yùn)用成本法估價(jià)是一種典型情況。四、重新購(gòu)建價(jià)格的測(cè)算1.重新購(gòu)建價(jià)格的概念 重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得利潤(rùn)之和。需要注意的是：（1）重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。（2）重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的。 (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊；土地的重新購(gòu)建價(jià)格（重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本）是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。按照建筑物重新購(gòu)建方式的不同，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格分為重置價(jià)格和

47、重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格?！皽y(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定:重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)?！备黜?xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算應(yīng)符合下列規(guī)定:各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)為正

48、?？陀^的支出和利潤(rùn);銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù);作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止;開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。2.重新購(gòu)建價(jià)格的求取1)房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取有以下兩條路徑:房地合估路徑，不將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分,而是模擬現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程,在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上,采用成本法求取。房地估分路徑，將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分,先求取土地重新購(gòu)建價(jià)格,再求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格,然后將兩者相加。2)土地重

49、新購(gòu)建價(jià)格的求取土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取,通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，其余狀況均維持不變，直接測(cè)算其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格。3)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取,通常是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒有該建筑物的空地，但除沒有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同的或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。五、建筑物的折舊1.建筑物折舊含義建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。2.建筑物折舊的計(jì)算公式為:建筑物折舊

50、=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值1)物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊也稱物質(zhì)磨損、有形損耗,是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗,是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。3)外部折舊外部折舊又稱經(jīng)濟(jì)折舊,是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。3.建筑物折舊的求取方法求取建筑物折舊的方法主要有年齡壽命法、市場(chǎng)提取法和分解法。1）年齡壽命法年齡壽命法又稱年限法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測(cè)算建筑物折舊的方法。（2）成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成

51、年代或新舊程度、完損狀態(tài)等,判定出建筑物的成新率,直接求取建筑物現(xiàn)值的方法。其計(jì)算公式為:V=Cq式中:V為建筑物的現(xiàn)值；C為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；q為建筑物的成新率。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者用于需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合,尤其是在大范圍內(nèi)進(jìn)行建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。2）市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是通過含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的房地可比實(shí)例，來求取估價(jià)對(duì)象中的建筑物折舊的方法。市場(chǎng)提取法是基于先知道舊的房地價(jià)值，然后利用適用于舊的房地的成本法公式反求出建筑物折舊。因?yàn)檫m用于舊的房地的成本法公式為：舊的房地價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

52、建筑物折舊=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-舊的房地價(jià)值 =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-（舊的房地價(jià)值-土地重新購(gòu)建價(jià)格） =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊后價(jià)值3）分解法分解法(breakdownmethod)是把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。3.求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng)1）估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。2）土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響六、房屋完損等級(jí)評(píng)定與建筑物的耐用年限 1.現(xiàn)行房屋完損等級(jí) 房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來劃分的。我國(guó)現(xiàn)行的房屋完損等級(jí)分為如下

53、五類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。完好房：十、九、八成新；基本完好房；七、六成新；一般損壞房：五、四成新；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成新以下。2.現(xiàn)行建筑物的耐用年限 建筑物的耐用年限有自然耐用年限與經(jīng)濟(jì)耐用年限。在房地產(chǎn)估價(jià)上，所采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。第六章 假設(shè)開發(fā)法目 錄一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理二、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟三、假設(shè)開發(fā)法的基本公式 一、假設(shè)開發(fā)法的基本原理1.假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減,或?qū)㈤_發(fā)

54、完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)也與收益法相同,即預(yù)期原理。2.假設(shè)開發(fā)法的適用對(duì)象和條件1）假設(shè)開發(fā)法適用對(duì)象假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)。包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房。假設(shè)開發(fā)法還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析的目的是為房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)：(1)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。(2)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。(3)測(cè)算

55、房地產(chǎn)開發(fā)可能的最高費(fèi)用。 2）假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用條件 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度,關(guān)鍵取決于：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則,正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等)；是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況,正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值,即市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的結(jié)果準(zhǔn)確與否，還取決于是否具備以下幾個(gè)基本條件：(1)透明穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)政策。(2)完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系。(3)清晰全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費(fèi)清單和穩(wěn)定的稅費(fèi)政策。(4)完整的、動(dòng)態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫(kù)。(5)公開的、長(zhǎng)期的和合理的土地供應(yīng)計(jì)劃。 二、假設(shè)開發(fā)法的操作步驟 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法

56、進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）選擇具體估價(jià)方法；（2）選擇估價(jià)前提；（3）選擇最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式；（4）測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；（5）測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（6）測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值；（7）確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)；（8）計(jì)算開發(fā)價(jià)值。 1.動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇具體估價(jià)方法，動(dòng)態(tài)分析法或靜態(tài)分析法，并應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分析法。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值?？紤]資金的時(shí)間價(jià)值主要有兩種方式：一是折現(xiàn)；二是計(jì)算投資利息。將前一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為動(dòng)態(tài)分析法，將后一種方式下的假設(shè)開發(fā)法定義為靜態(tài)分析法。1）動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別(1)

57、對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)（通常為現(xiàn)在）的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間以及在未來發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。(2)靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。而動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上（直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上），然后再相加減。(3)在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單

58、獨(dú)顯現(xiàn)出來，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，動(dòng)態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)率）。 2.假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并應(yīng)經(jīng)過分析，選擇業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提之一。三種情形下預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值也是不同的。一般情況下，業(yè)主自行開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用上述

59、哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)一般應(yīng)采用被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。 3.最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇調(diào)查估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等情況，據(jù)此確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營(yíng)方式。1）調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況(1)弄清土地的區(qū)位狀況,包括3個(gè)層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。(2)弄清土地的實(shí)物狀況。(3)弄清土地的權(quán)益狀況,特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。2）選擇最佳的開發(fā)利用方式 4.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的測(cè)算后續(xù)開發(fā)

60、經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限、估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行測(cè)算。開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期,其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同,終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)竣工的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說,開發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開發(fā)土地到動(dòng)工開發(fā)(開工)的這段時(shí)間；建造期是從動(dòng)工開發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期及其構(gòu)成如下圖所示。 經(jīng)營(yíng)期根據(jù)開發(fā)完成后房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而具體分析。開發(fā)完成后房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有出售、出租、自營(yíng)。因此,經(jīng)營(yíng)期可以具體分為銷售