天津中惠團(tuán)泊灣別墅銷售提案2010

1、中惠團(tuán)泊灣銷售建議純正血統(tǒng)精誠所至1中惠團(tuán)泊灣項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)簡要操作方案2項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)占地17萬平米，建筑面積8.5萬平米，容積率0.63開盤時(shí)間2010年10月30日,入住時(shí)間2012年3月1日393席地中海風(fēng)格聯(lián)排和雙拼，其中聯(lián)排戶型142套，占比36%；聯(lián)排F戶型228套，占比58%；雙拼戶型24套聯(lián)排售價(jià)每套270萬360萬，雙拼售價(jià)450-500萬競爭項(xiàng)目主要有大梅江區(qū)域、西部新城、東麗湖和團(tuán)泊湖周邊四大板塊20個(gè)項(xiàng)目,以下是部分競爭項(xiàng)目對(duì)比3項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)競爭項(xiàng)目對(duì)比項(xiàng)目名稱建筑面積總戶數(shù)主推面積容積率核心賣點(diǎn)均價(jià)入市時(shí)間光耀城60萬307240；36

2、00.75英倫大盤110002010年10月松江高爾夫50萬80250；3600.29高爾夫球場187002009年10月香格里拉16萬183190-2500.5縣城別墅90002010年11月福緹山50萬300170-2901.17英倫大盤150002010年5月社會(huì)山20萬400240-3000.69徳式獨(dú)立制140002010年3月朗潤園20萬480260-3400.66萬科大盤400萬/套2011年12月國耀紫溪10萬226270-3801.04西青核心130002011年1月萬科北岸7萬253260-4000.45北歐風(fēng)格130002009年9月遠(yuǎn)洋心境33萬10001801.32空

3、港大盤140002010年6月4項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)據(jù)可靠資料，團(tuán)泊灣還有300套以上的別墅未售，其中包括未開盤的房源未售房源中聯(lián)排A戶型比例近50%，雙拼銷售最好從布局上看，小區(qū)中心位置和大戶型得到客戶認(rèn)同綜合比較看來，目前項(xiàng)目的銷售速度已經(jīng)落后于工程進(jìn)度，銷售節(jié)奏很難與項(xiàng)目的整體品質(zhì)匹配。5競爭項(xiàng)目對(duì)比團(tuán)泊灣 純別墅社區(qū)6.67.5米面寬戶型長寬黃金分割比例，采光條件好首層6.9米挑空，贈(zèng)送50平米拓展面積容積率0.63，室外空間舒適，更多私享空間頂層贈(zèng)南北露臺(tái)全下沉車道，地下車位和地上車位結(jié)合光耀城 綜合社區(qū)，有洋房4.55.8米面寬戶型開間小，進(jìn)深大，不利通風(fēng)和采光沒有共享空間，沒有贈(zèng)送面

4、積容積率0.75，中庭花園擠壓樓間距，私密性差沒有露臺(tái)全下沉車道，雙地下車位6項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)同等面積的戶型左邊中惠，右邊光耀團(tuán)泊灣A戶型最小面寬6.6米，進(jìn)深11米光耀城A戶型面寬都為4.5米，進(jìn)深12米從戶型看我們有明顯優(yōu)勢7項(xiàng)目基本情況認(rèn)識(shí)從天津房地產(chǎn)綜合信息網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，截止3月12日，光耀城已售備案量為 239套，團(tuán)泊灣已售備案量為 32套銷售結(jié)果的差距不能說明兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際差距應(yīng)該在產(chǎn)品、策劃、銷售、團(tuán)隊(duì)多方面尋找問題。很多方面的工作可以調(diào)整促進(jìn)銷售（例如搜房口碑指數(shù)：光耀城87，團(tuán)泊湖庭院79.8，團(tuán)泊灣39）8嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)天津限購細(xì)則對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭

5、(成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女)、能夠提供在本市累計(jì)1年繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 9嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)面對(duì)更嚴(yán)厲的調(diào)控，最好的辦法就是快速行動(dòng)，在移動(dòng)中尋找機(jī)會(huì)，所有的難題都有答案從長期看，經(jīng)濟(jì)型別墅絕對(duì)是市場主流，但是現(xiàn)在必須用事實(shí)來驗(yàn)證產(chǎn)品價(jià)值一期的銷售要為二期開發(fā)開辟道路，只有快速銷售才能為二期產(chǎn)品升值奠定基礎(chǔ)積極的銷售策略也能對(duì)周邊競爭項(xiàng)目形成擠壓，把握主動(dòng)優(yōu)勢，同時(shí)鼓舞和提升團(tuán)隊(duì)士氣制定目標(biāo)的前

6、提是下半年限購和信貸措施略有松動(dòng)，能夠通過變通的辦法支持銷售2011年十月之前完成350套的銷售目標(biāo)10嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)2011年十月之前完成350套的銷售目標(biāo)，保留50套左右的房源準(zhǔn)備結(jié)盤提升項(xiàng)目按照戶型比例和位置重新調(diào)整價(jià)格，拿出部分主推房源做誘導(dǎo)銷售，形成階梯價(jià)差十月之前要消化全部的A戶型房 11嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)從長期看，經(jīng)濟(jì)型別墅絕對(duì)是市場主流，但是現(xiàn)在必須用事實(shí)來驗(yàn)證產(chǎn)品價(jià)值天津的房地產(chǎn)市場將在三年內(nèi)形成二元市場格局，保障房的用地和資金都對(duì)主流普通住宅市場逐步擠壓，高端市場更多依靠市場調(diào)節(jié)所以，未來三年天津的經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)依然緊張，市場前景看好12嚴(yán)酷的形勢 堅(jiān)定的目標(biāo)積

7、極的銷售策略對(duì)周邊競爭項(xiàng)目形成擠壓，把握主動(dòng)優(yōu)勢2010年天津別墅項(xiàng)目多達(dá)61個(gè)，其中在售項(xiàng)目45個(gè)。在城區(qū)和近郊的項(xiàng)目有21個(gè)，與團(tuán)泊灣形成替代性競爭，主要集中在西部新城、東麗湖和大梅江區(qū)域我們的優(yōu)勢在于開發(fā)較早，占據(jù)核心區(qū)域，規(guī)模較小，相對(duì)靈活13簡要操作方案如何實(shí)現(xiàn)350套的目標(biāo)？14簡要操作方案產(chǎn)品定位的調(diào)整推廣形象的呼應(yīng)特別時(shí)期 特別銷售建筑之魂在人和15簡要操作方案產(chǎn)品定位的調(diào)整天津市場在售別墅價(jià)格區(qū)間上的三個(gè)層次頂級(jí)別墅：招商鉆石山，金地紫樂府，萬科城南島，京基領(lǐng)域（1200萬以上）城市別墅：中信珺臺(tái)，首府136棟，華潤中央公園（600-1200萬之間）經(jīng)濟(jì)型別墅：碧桂園，海爾家

8、國，光耀城16簡要操作方案產(chǎn)品定位的調(diào)整團(tuán)泊灣的主力戶型是經(jīng)濟(jì)型別墅團(tuán)泊湖區(qū)域是天津向南擴(kuò)城的主力方向，三年內(nèi)周邊生活配套逐步完善，完全可以作為第一居所現(xiàn)在河西區(qū)和南開區(qū)的高端住宅(非別墅)的單套均價(jià)也在200萬元以上，因此實(shí)現(xiàn)別墅之夢(mèng)就在團(tuán)泊灣300萬左右的聯(lián)排是二代別墅置業(yè)的主流，必將滿足更多的剛性升級(jí)需求17簡要操作方案推廣形象的呼應(yīng)思路決定出路，把握城市未來 登陸團(tuán)泊灣畔，共享非凡價(jià)值2013年前的最佳福地三年改變一輩子，性價(jià)比最好的房子價(jià)值洼地，品質(zhì)高地大梅江已經(jīng)成熟，團(tuán)泊湖將不再寂靜18簡要操作方案特別時(shí)期 特別銷售鎖定目標(biāo)客戶（河西、南開、津南、西青）加大客戶儲(chǔ)備的范圍和頻率要承

9、認(rèn)弱市，順勢而下，在下游截留客戶成交借力成熟的本地代理機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)門店資源分兩個(gè)階段展開集中銷售，各有重點(diǎn)，由淺入深在銷售節(jié)點(diǎn)上形成領(lǐng)先優(yōu)勢，以時(shí)間換空間系列主題活動(dòng)：（凝聚人氣，提高關(guān)注） 傳承中華美德，構(gòu)筑精神家園 國學(xué)親子會(huì)、讀經(jīng)會(huì)、大漢成人禮、好鄰居全城搜索 團(tuán)泊湖夏季體驗(yàn)游、地中海風(fēng)情寫生交流線下活動(dòng)在線上互動(dòng)，擴(kuò)大影響和加速傳播19簡要操作方案銷售節(jié)奏和階段劃分時(shí)間2011 春暖團(tuán)泊湖 秋收?qǐng)F(tuán)泊灣4-6月7-11月整體銷售分兩個(gè)階段，針對(duì)不同戶型重點(diǎn)啟動(dòng)要有一個(gè)月準(zhǔn)備期重新調(diào)整產(chǎn)品市場形象和價(jià)格體系，提高關(guān)注度春暖團(tuán)泊湖主推124號(hào)樓A戶型，區(qū)位適當(dāng)有價(jià)差秋收?qǐng)F(tuán)泊灣產(chǎn)品以300平米以上大戶為主二次集中銷售的節(jié)點(diǎn)是靈活的，視市場寬嚴(yán)度及時(shí)啟動(dòng)，多渠道客戶資源集中消化20簡要操作方案團(tuán)泊灣是中惠登陸天津