房地產(chǎn)估價課件(完整版)

1、房地產(chǎn)估價課程導論課程性質(zhì)：專業(yè)核心課 先修課程：房屋建筑學、工程預算、房地產(chǎn)開發(fā)等。課程目標：熟悉并掌握房地產(chǎn)估價的理論和方法，能獨立完成簡單具體的房地產(chǎn)估價項目，包含現(xiàn)場查勘、市場調(diào)查、評估測算、報告撰寫等。教材：房地產(chǎn)估價（中國勞動社會保障出版社）陶全軍主編，2012年出版課程學習方式：理論教學與課內(nèi)實踐交替 理論教學：36學時； 課內(nèi)實踐：36學時，共9次，每次4學時； 課內(nèi)實踐的安排要求： 自行分組，每組約8-9人，自帶相機， 自推組長，開展時間周六或周日， 地點在校內(nèi)或校外。課程考核：實操考核成績+期末考試成績前導知識 認識房地產(chǎn)估價知識目標 在理解房地產(chǎn)估價基本概念的基礎上，熟悉

2、房地產(chǎn)估價行業(yè)概況，了解設立房地產(chǎn)估價機構(gòu)的條件，掌握房地產(chǎn)估價工作程序、房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的基本要求和房地產(chǎn)估價規(guī)范與評審標準。能力目標 能準確表述房地產(chǎn)估價的概念和內(nèi)涵；能簡要說明房地產(chǎn)估價的工作流程；能說明房地產(chǎn)估價機構(gòu)成立的條件；能說明房地產(chǎn)估價人員從業(yè)的基本要求；能說明房地產(chǎn)估價規(guī)程及評審標準的主要內(nèi)容。前導知識 認識房地產(chǎn)估價一、房地產(chǎn)估價的概念與工作程序 1、房地產(chǎn)估價的概念 為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的科學與藝術(shù)。 （1）專業(yè)估價人員的主觀活動； （2）特指專業(yè)估價； （3）評估房地產(chǎn)的價值而不是價格； （4）估價不同于定價； （5）合理范圍內(nèi)的誤差； （6

3、）科學與藝術(shù)的有機結(jié)合。 2、房地產(chǎn)估價基本工作程序（1）明確估價基本事項；（2）擬定估價作業(yè)方案；（3）搜集估價所需資料；（4）實地查勘估價對象；（5）選定估價方法計算；（6）確定估價結(jié)果；（7）撰寫估價報告；（8）估價資料歸檔。二、房地產(chǎn)估價行業(yè)與企業(yè)概況1房地產(chǎn)估價機構(gòu)的設立 房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法（建設部令第142號） 2、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級及條件 表1-1-1 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級及條件 3、估價活動的主要管理規(guī)定 承攬估價業(yè)務、資料保管、不良行為限制、收費標準等等以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估收費標準計算表檔次房地產(chǎn)價格總額（萬元）累進計費率%1100以下（含100）0.521

4、01以上至10000.2531001以上至20000.1542001以上至50000.0855001以上至80000.0468001以上至100000.02710000以上0.01三、房地產(chǎn)估價人員與職業(yè)資格 1、房地產(chǎn)估價師 2、房地產(chǎn)估價員 3、從業(yè)人員的基本要求（1）合理的知識結(jié)構(gòu)（2）良好的職業(yè)道德（3）較強的社交溝通能力（4）優(yōu)秀的市場信息收集和分析能力四、房地產(chǎn)估價規(guī)范與評審標準 1、房地產(chǎn)估價規(guī)范 房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）分為總則、術(shù)語、估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告和職業(yè)道德等九部分2、房地產(chǎn)估價評審標準 中國房地

5、產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會于2010年01月01日正式推行了房地產(chǎn)估價報告評審標準（試行） 共分為16條，主要從適用范圍、評審方式、定量評審內(nèi)容、定量評審得分、測算過程評審、創(chuàng)新特色加分、定性評審內(nèi)容、重要內(nèi)容缺失、原則性錯誤、嚴重質(zhì)量缺陷及評審結(jié)論等方面做出了具體要求。特殊點：國土資源部土地利用司、中國土地估價師協(xié)會2008年10月8日發(fā)布了關于推廣土地估價報告質(zhì)量評審標準的通知。課內(nèi)實訓：一、查詢房地產(chǎn)估價行業(yè)與估價機構(gòu)的有關規(guī)定1、瀏覽住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站/zcfg/ ；2、查詢與房地產(chǎn)估價相關的部門規(guī)章：房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，認真閱讀該辦法，了解房地產(chǎn)估價資質(zhì)核準的要求；課內(nèi)實訓

6、：3、進一步查詢政策法規(guī)中的關于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關問題的通知（建住房2006294號）；4、登錄中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會網(wǎng)站/index.htm；查看本省區(qū)某個估價機構(gòu)的詳細信息。課內(nèi)實訓：二、查詢房地產(chǎn)估價師的相關規(guī)定 登錄中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會網(wǎng)站/index.htm ；查詢房地產(chǎn)估價師管理的有關規(guī)定，分析、判斷房地產(chǎn)估價師注冊應具備的基本條件。三、查詢房地產(chǎn)估價規(guī)范和技術(shù)標準登錄中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會網(wǎng)站/index.htm ；查詢房地產(chǎn)估價規(guī)范和相關的技術(shù)標準。模塊一 受理估價委托一 、合同的概念及基本內(nèi)容 1、合同的概念 （1）基本含義 #P

7、13 （2）基本特征 #P13 2、合同的基本內(nèi)容 #P14，8項二、估價委托合同概述 1、估價委托合同的性質(zhì) #P14 2、估價委托合同的特點（1）合同當事人一方是具備相應評估資質(zhì)的評估機構(gòu)（2）估價委托合同需要明確估價基本事項（3）不同估價目的的估價委托合同涉及的合同內(nèi)容不同 3、估價委托合同的重要性 （1）估價工作開展的法律依據(jù) （2）明確估價雙方權(quán)利與義務 （3）降低估價收益風險 4、估價委托合同的主要內(nèi)容 #P15，12項三、 房地產(chǎn)估價的基本術(shù)語 #P161房地產(chǎn)（real estate，real property）2房地產(chǎn)估價（real estate appraisal，prop

8、erty valuation）3估價對象（subject property）4估價目的（appraisal purpose）5估價時點（appraisal date，date of value）6.客觀合理價格或價值（value）7公開市場（open market）8公開市場價值（open market value）9估價結(jié)果（conclusion of value）10估價報告（appraisal report） 上述基本術(shù)語是估價工作中經(jīng)常性使用的術(shù)語，還有其他工作術(shù)語可詳見房地產(chǎn)估價規(guī)范中的內(nèi)容。四、估價基本事項1、估價目的（1）概念（2）常見的估價目的 #P17 2、估價對象（1）概念

9、（2）常見的估價對象 3、估價時點（1）概念（2）常見的估價時點 1）估價對象涉及的某項經(jīng)濟行為的批準日 2）估價目的的實現(xiàn)日 3）估價對象涉及的報表出報時間 4）企業(yè)資產(chǎn)盤點時間 5）現(xiàn)場勘察的時間4估價作業(yè)方案（1）委托方對作業(yè)方案的要求（2）估價機構(gòu)制定估價作業(yè)方案時的考慮因素 1）項目參與人員的數(shù)量 2）完成項目所需的時間 3）完成委托項目的費用的高低模擬任務實施#P20-26，實施5大步驟模塊二 現(xiàn)場查勘任務1 現(xiàn)場查勘準備 知識目標 了解現(xiàn)場查勘的重要性，熟悉現(xiàn)場查勘的準備工作和查勘表的內(nèi)容、掌握現(xiàn)場查勘程序；熟悉常見的建材及裝飾裝修工程能力目標 能按現(xiàn)場查勘要求準備好各項資料；能

10、準確判斷和記錄常見的建筑裝飾材料，熟練填寫完成住宅、商鋪和工業(yè)類型房地產(chǎn)的查勘表；能按順序拍攝建筑物照片 一、現(xiàn)場查勘 1、現(xiàn)場查勘的意義 2、現(xiàn)場查勘的準備工作 （1）電話預約及時間估算 （2）查勘工具準備 （3）乘車路線查詢 3、現(xiàn)場查勘的一般程序 （1）填寫現(xiàn)場查勘表 1）查勘表的設置原則 實用 、針對性強 、要包含影響價格的因素 2）房屋現(xiàn)場查勘表的主要構(gòu)成內(nèi)容 #P30 3）房屋現(xiàn)場查勘表范例 (#P30-38) 特定情況下的現(xiàn)場查勘表 （2）拍攝估價對象室內(nèi)照片 （3）現(xiàn)場溝通與咨詢 （4）查勘記錄簽名確認 （5）拍攝樓宇外景 （6）確定位置，記錄周邊環(huán)境狀況 4、現(xiàn)場查勘的注意事

11、項 （1）安全要求 （2）財物要求 （3）禮貌要求 （4）交流溝通的要求 二、各種常見的建筑裝飾材料的認識 1、材料分類 （1）外墻裝飾材料 （2）內(nèi)墻裝飾材料 （3）地面裝飾材料 （4）頂棚裝飾材料 2、常見材料簡述 圖3-1-2花崗巖 圖3-1-3大理石 圖3-1-4水泥型人造裝飾石材 圖3-1-5 樹脂型人造裝飾石材 圖3-1-6水磨石 圖3-1-8 馬賽克 圖3-1-7 釉面磚任務2 現(xiàn)場查勘建筑物 一、不同類型房屋現(xiàn)場查勘要點 1住宅房屋的現(xiàn)場查勘要點 （1）房屋的權(quán)益 商品房還是政策性住房，額外的權(quán)益因素 （2）區(qū)位 周邊的公共配套條件、交通條件、環(huán)境條件等 （3）物質(zhì)實體狀況 土

12、地實物狀況和建筑物實物狀況 充分反映出房屋室外大門及門牌、客廳及陽臺、臥室、衛(wèi)生間、廚房及特殊部位（如超大露臺、江景、園景等），更要注重觀察房屋平面形式或布局是否合理適用、房間內(nèi)部的采光通風狀況、房間及陽臺的朝向和景觀以及是否受到噪音影響等。 2商業(yè)用房的現(xiàn)場查勘要點 （1）從影響商業(yè)用房價格的主要因素看 1）地段繁華程度 2）交通條件 3）臨街臨路狀況 （2）從不同商業(yè)用房業(yè)態(tài)類型來看 1）建筑品質(zhì) 2）建筑內(nèi)部格局 3）商業(yè)用房的樓層分布 4）建筑凈高 5）鋪面面積 6）裝修 3工業(yè)廠房的現(xiàn)場查勘要點 （1）工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況 （2）工業(yè)房地產(chǎn)的實物狀況 （3）工業(yè)房地產(chǎn)所屬的行業(yè)類型

13、（4）工業(yè)廠房的類型 （5）需區(qū)分建筑物和設備 （6）注意是否存在腐蝕及程度 二、房屋照片拍攝及編排要求 1房屋照片的拍攝要求（1）主要原則 1） 準確、如實地反映出房屋的狀況及特點 2）照片質(zhì)量要求內(nèi)容清晰，亮度適宜 （2）具體要求 1）住宅照片張數(shù)至少有67張，拍攝的部位必須涵蓋物業(yè)門牌地址、客廳、臥室、衛(wèi)生間、廚房、樓宇外景等內(nèi)容； 2）商業(yè)用房的照片要能突出反映影響商業(yè)用房價值的主要因素及商業(yè)用房內(nèi)部的實際狀況； 3）工業(yè)廠房拍攝的照片要能反映出廠房的類型、結(jié)構(gòu)形式、跨度、層高、吊車數(shù)量及噸數(shù)、屋面種類、室內(nèi)供水用電方式、廠房或廠區(qū)進出道路的類型及距離遠近等。 2房屋照片編排要求（1）

14、總體要求 能如實準確地反映出房屋的情況和特點 照片下方文字對應標注說明（2）具體要求 1）商業(yè)用房要盡可能反映出商業(yè)用房的類型、臨街或臨通道狀況、門面寬度、鋪面進深、與旁邊鋪位的相互關系、周邊臨近鋪位的狀況等； 2）工業(yè)用房要盡可能反映出廠房的類型、結(jié)構(gòu)形式、跨度、層高、吊車數(shù)量及噸數(shù)、屋面種類、廠房或廠區(qū)進出道路的類型等。 三、房屋價值影響因素的現(xiàn)場判斷 需現(xiàn)場判斷的房屋價值影響因素主要是一些難以準確量化、主要適合定性判斷的因素。四、估價對象位置示意圖 制作估價對象地理位置示意圖 技能訓練一、選擇學校內(nèi)部不同教學樓或辦公樓的特定辦公室，安排不同分組的學生分別進行建筑物現(xiàn)場查勘，填寫現(xiàn)場查勘表

15、，并安排不同分組之間交叉進行檢查。 二、選定不同類型的房地產(chǎn)（商鋪、住宅、工業(yè)廠房、寫字樓等），拍攝現(xiàn)場照片，完成現(xiàn)場查勘表。 三、分組選定樓盤位置，制作地理位置示意圖任務3 現(xiàn)場查勘土地一、土地現(xiàn)場查勘的內(nèi)容1、土地項目的查證核實內(nèi)容 座落位置、地號、土地面積、地上建筑的面積、用途等2、實體狀況查勘內(nèi)容 包括土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況、周邊土地利用狀況等及地上建筑物情況二、土地查勘表三、土地開發(fā)程度基本知識1、土地開發(fā)程度的概念 指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供水、供電、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等注意點：差異 七通一平：

16、通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整； 三通一平：水通、電通、路通和場地平整； 五通一平：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。土地平整工程：土地整理項目的核心內(nèi)容；場地平整：將需進行建筑范圍內(nèi)的自然地面，通過人工或機械挖填平整改造成為設計所需要的平面。2、土地開發(fā)程度的確定（1）土地開發(fā)程度需要區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度（2）宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度存在不一致的現(xiàn)象 1）紅線外土地開發(fā)程度比紅線內(nèi)低 2）紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高 3）宗地紅線內(nèi)外設施相互獨立3、土地開發(fā)費用 表2-3-2 土地開發(fā)費用范圍表四、宗地圖的基本知識1宗地圖的概念 以一宗土地為單位繪制的

17、描述宗地位置、界址點線和相鄰宗地關系的圖件，是處理土地權(quán)屬問題時具有法律效力的圖件。2宗地圖的內(nèi)容（ #P63） 圖幅號、地籍號；本宗地號、地類號、門牌號、面積及單位名稱；本宗地界址點、界址點號（含與鄰宗地共用的界址點）、界址線及界址邊長；本宗地內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物；鄰宗地界址線（示意）；相鄰宗地、道路、街巷及其名稱；比例尺、指北方向、圖廓線、制圖單位、制圖員、審核員及日期等。3.宗地圖繪制方法4.宗地圖的要求及示例五、土地查勘的注意事項1宗地四至的判斷 是否能判斷和確定土地的四至位置？ 在估價報告中的恰當位置合理地說明。2土地開發(fā)程度的確定 準確地分清楚宗地紅線內(nèi)外的基礎設施， 現(xiàn)場記錄并拍攝宗

18、地上能反映基礎設施建設情況的證據(jù)。3注意土地利用的狀況 了解待估宗地及其周邊鄰近地塊的利用現(xiàn)狀； 宗地上是否建設有建筑物及其是否包含在內(nèi)。4宗地個別因素的觀察模塊三 市場調(diào)查任務1 市場調(diào)查準備 知識目標熟悉房地產(chǎn)評估市場調(diào)查的程序和內(nèi)容；了解不同類型項目市場調(diào)查的重點；熟悉市場調(diào)查的記錄要求。能力目標能區(qū)分不同類型項目市場調(diào)查內(nèi)容的重點；能針對不同評估方法的要求對土地和房地產(chǎn)評估所需信息進行調(diào)查和搜集；能對市場調(diào)查結(jié)果進行必要的甄別和復核。 一、市場調(diào)查的意義1市場調(diào)查的概念 2房地產(chǎn)估價市場調(diào)查 3房地產(chǎn)估價市場調(diào)查的意義 （1）有利于估價人員了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （2）市場調(diào)查是評估質(zhì)量的

19、有力保證 二、市場調(diào)查程序及內(nèi)容 1市場調(diào)查的程序（1）確定調(diào)查的目標 調(diào)查目標可以按房地產(chǎn)的用途、估價目的和估價方法等標準來明確。 （2）初步調(diào)查 （3）制定調(diào)查計劃 （4）確定收集資料的方法 （5）選擇樣本，實施調(diào)查 （6）資料整理與保存 2市場調(diào)查的內(nèi)容 （1）宏觀因素：對房地產(chǎn)價格形成及其走勢有普遍性、共同性和一般性影響的因素；（2）區(qū)域因素：房地產(chǎn)所在地區(qū)市場和地區(qū)特征對房價水平的影響因素； （3）微觀因素：具體某宗房地產(chǎn)價格的影響因素。特別點：（1）由于宏觀因素和區(qū)域因素在一段時間內(nèi)往往能保持基本穩(wěn)定，因此在具體的估價實務中，估價人員重點需要調(diào)查的內(nèi)容主要為具體評估項目所需調(diào)查的微

20、觀因素。 （2）在確定具體調(diào)查內(nèi)容時需要考慮到，不同估價對象和估價目的需要側(cè)重調(diào)查的內(nèi)容亦會不同。（3）選擇的估價方法不同需要調(diào)查的內(nèi)容亦有不同，如成本法、收益法、市場比較法要求的市場信息均不相同。 三、市場調(diào)查的記錄要求及注意事項1市場調(diào)查的記錄要求 2市場調(diào)查的注意事項（1）必須審核和整理調(diào)查數(shù)據(jù) （2）及時儲存調(diào)查數(shù)據(jù) （3）保持市場調(diào)查的持續(xù)性 案例任務的實施一、了解估價對象基本情況1所在土地狀況2建筑物狀況3出租情況4租金收入情況二、明確調(diào)查任務 特定的估價目的、估價對象的性質(zhì)及現(xiàn)狀，可能采用的評估方法三、區(qū)域狀況調(diào)查1交通條件2周圍環(huán)境和景觀3外部配套設施4區(qū)域未來發(fā)展趨勢四、宏觀

21、經(jīng)濟形勢調(diào)查五、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策分析六、廣州市近期房地產(chǎn)市場狀況調(diào)查 廣州市房管局公布的市場報告和陽光家緣網(wǎng)站1商業(yè)用途交易登記面積走勢分析2商業(yè)用途成交價格走勢分析七、相關稅費標準調(diào)查1房產(chǎn)稅2營業(yè)稅費及附加3房屋重置成本4房屋保險費5房屋維護費6租賃費用7物業(yè)服務費8其他費用八、甄別和整理調(diào)查資料任務2 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查知識目標熟悉市場比較法要求的市場信息，熟悉收益法要求的市場信息，熟悉成本法要求的市場信息；了解其他估價方法要求的市場信息。能力目標能針對市場比較法要求的信息進行調(diào)查；能針對收益法要求的信息進行調(diào)查；能針對成本法要求的信息進行調(diào)查；能調(diào)查其他估價方法需要的有關信息。一、市場比

22、較法1市場比較法的基本概念及評審要求（1）市場比較法的基本概念 將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 需要同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的存在。（2）市場比較法的評審要求（#P87） 須調(diào)查并提供符合評審標準要求的大量的市場信息2市場比較法要求的市場信息（1）市場案例的數(shù)量要求（2）市場案例的質(zhì)量要求 真實性：準確地確定案例的來源、名稱、位置、價格（含價格內(nèi)涵）、現(xiàn)場照片等； 信息完備性：信息要能滿足后續(xù)的市場比較修正過程的需要。 不同用途的估價對象采用市場比較法時要求的市場信息有

23、所不同。 閱讀#P89，表3-2-2、3-2-3、3-2-4.可比性：同一供求圈，價值影響因素可比二、收益法1收益法的基本概念及評審要求（1）收益法的基本概念 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 預期原理收益法應用的關鍵是對估價對象年凈收益的估算和資本化率的選用。（2）收益法的評審要求表3-2-5 收益法評審標準表2收益法要求的市場信息 選用收益法時必須調(diào)查并確定估價對象類似房地產(chǎn)的租金水平、租金內(nèi)涵、空置率（出租率）、運營費用、收入費用變化趨勢等大量的市場信息。（1）有效毛收入1）出租型房地產(chǎn)2）自營型房地產(chǎn)

24、（2）運營費用管理費、重置成本、保險費和維修費、稅金、房屋及設備的折舊費、利潤、企業(yè)經(jīng)營成本（3）變化趨勢的調(diào)查（4）報酬率（資本化率）一般確定報酬率的方法有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。累加法：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠。市場提取法是搜集市場上三宗及以上的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。類似房地產(chǎn)的價格及凈收益數(shù)據(jù)需要根據(jù)實際情況進行合理的修正。投資報酬率排序插入法是通過對不同行業(yè)的投資收益率及相關風險的評估判定，找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按照風險大小排序，將估價對象與這些

25、投資的風險程度進行比較，估算判定所要求取的報酬率水平。三、成本法1成本法的基本概念及評審要求（1）成本法的基本概念 成本法（cost approach）是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論（2）成本法的評審要求 表3-2-6 成本法（房地）評審標準表2成本法要求的市場信息基本公式：房地產(chǎn)價值=重新購建價格-建筑物折舊。因此應用成本法的關鍵是合理確定重新購建價格和折舊水平。 重置價格或重建價格的構(gòu)成一般包括土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費及開發(fā)利潤。 運用成本法時的首要工作就是根據(jù)估價對

26、象的實際情況，開展充分詳細的市場調(diào)查，核實清楚估價對象價格構(gòu)成的內(nèi)涵，合理確定價格的具體構(gòu)成項目。（1）土地取得成本 #P961）市場購置土地方式土地購買價款及相關稅費2）征收集體土地方式 包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎設施建設費、土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費及相關稅費等3）征收國有土地方式 一般包括土地使用權(quán)出讓金、城市基礎設施建設費、房屋拆遷補償安置費以及地上物拆除、清運和場地平整費用等。（2）土地的開發(fā)成本 從生地開發(fā)至熟地需要的成本與從毛地開發(fā)至熟地需要的成本不同。生地開發(fā)成本指土地實現(xiàn)通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整（即七通一平）的

27、費用。毛地開發(fā)成本除實現(xiàn)“七通一平”的費用外，還應包括拆遷費用（拆遷補償費、安置費用及其他相關費用）。（3）土地相關稅費（4）建筑物開發(fā)成本 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的成本項目，主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發(fā)期間稅費等。 1）勘察設計和前期工程費 包含了項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測、工程勘察、施工臨時用房、施工的通水通電通路、場地平整等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用。 2）建筑安裝工程費 建造房屋及附屬建筑物所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用和裝飾裝修工程費用等。 3）基礎設施建設

28、費 又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。 4）公共配套設施建設費 5）開發(fā)期間稅費（5）管理費用 （6）銷售費用 （7）銷售稅費（8）投資利息 無論是來自借貸資金還是自有資金都應計算利息 計息項目一般包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用和銷售費用，銷售稅費一般不計算利息。 銷售費用需要具體分析其費用構(gòu)成來判斷是否計算利息以及如何計算利息。 計息周期一般按照年、半年、季、月等時間跨度來考慮。 計息期數(shù)是指利息計算的周期數(shù)。計息方式主要是單利和復利兩種，實際估價中主要考慮采用復利方式。 利率：投資利息計算一般采用估價時點時的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

29、。（9）開發(fā)利潤 運用成本法估價需要估算出開發(fā)利潤 開發(fā)利潤的計算基數(shù)是不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的，即是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的。 開發(fā)利潤率有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率和銷售利潤率四種。#P99 對于同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，無論選用哪個計算基數(shù)和利潤率，理論上計算出來的開發(fā)利潤應該是相同的。（10）折舊水平 包含物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三個方面四、其他估價方法1假設開發(fā)法（1）假設開發(fā)法的基本概念 假設開發(fā)法（hypothetical development method，residual method）是指預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤

30、等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（2）假設開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）的評審要求 表3-2-7（3）假設開發(fā)法要求的市場信息 1）開發(fā)經(jīng)營方案 2）預測開發(fā)后的價值或租金3）取得稅費4）開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費5）折現(xiàn)率或利潤率 折現(xiàn)率需要考慮資金的利息率和開發(fā)利潤率兩部分內(nèi)容。折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。 采用開發(fā)利潤方式時，開發(fā)利潤率要求的市場信息與成本法中要求類似。2路線價法 通過對面臨特定街道、使用價值相近的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即形成該街道的路線價。任務3 土地評估項目市場

31、調(diào)查 知識目標 熟悉宗地價格的影響因素；熟悉市場比較法要求的市場信息；熟悉收益法要求的市場信息；熟悉成本逼近法要求的市場信息；熟悉基準地價系數(shù)修正法要求的市場信息，進一步熟悉土地項目運用假設開發(fā)法時要求的市場信息。能力目標 能針對市場比較法要求的信息進行調(diào)查；能針對收益法要求的信息進行調(diào)查；能針對成本逼近法要求的信息進行調(diào)查；能針對基準地價系數(shù)修正法要求的信息進行調(diào)查；能按照假設開發(fā)法要求的信息進行調(diào)查。 一、土地價格的影響因素1土地價格的影響因素一般因素、區(qū)域因素和個別因素2土地的個別因素（1）面積 （2）寬度和深度 （3）形狀 （4）坡度 （5）地形與地勢 （6）宗地開發(fā)程度 （7）水文條

32、件 （8）臨街臨路條件 （9）土地使用限制 二、市場比較法要求的市場信息 1土地案例的要求（1）土地案例的選取要求 交易案例的真實性和與評估案例的接近性 （2）土地案例的用途要求 土地案例需要保持用途的一致性，即一級類和二級類均一致，或者一級類一致，二級類能修正為一致 表3-3-1 土地利用現(xiàn)狀分類表（3）土地案例的交易時間要求 2可比因素選擇要求 閱讀#P114-115，五點3土地案例要求的市場信息示例（1）商業(yè)用途市場比較案例信息表 #P116 表3-3-2 商業(yè)用途市場比較案例信息表 （2）住宅用途市場比較案例信息表 #P116 -117 表3-3-3 住宅用途市場比較案例信息表（3）工

33、業(yè)用途市場比較案例信息表 #P117 表3-3-4 工業(yè)用途市場比較案例信息表 三、收益法要求的市場信息 土地的純收益及還原率的準確程度是關鍵 1土地年總收益（1）土地年總收益的構(gòu)成條件 客觀年總收益： #P117 四點條件（2）土地年總收益的構(gòu)成來源 1）土地年租金收入 2）房地產(chǎn)的年租金收入 3）企業(yè)經(jīng)營收益 2土地年總費用 （1）純土地出租方式 單純的土地出租，出租人需支付土地稅、管理費和維護費等 。（2）房地產(chǎn)出租方式 房地產(chǎn)出租需支付管理費、維修費、保險費、稅金和折舊費 等（3）企業(yè)經(jīng)營方式 扣減多項成本， #P117 3土地還原率 市場提取法、累加法 、綜合排序法 、租金剝離法 四

34、、成本逼近法要求的市場信息 1成本逼近法的基本概念 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的估價方法。 2成本逼近法要求的市場信息 成本逼近法的基本公式是：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（1）土地取得費 （2）土地開發(fā)費 #P122 表3-3-5 土地基礎設施開發(fā)費用標準 （3）稅費 耕地占用稅和耕地開墾費 、征地管理費 、教育基金及其他有關稅費等（4）利息 （5）利潤 （6）土地增值收益 五、基準地價系數(shù)修正法要求的市場信息1基準地價系數(shù)修正法的基本概念（1）基準地價系數(shù)

35、修正法的基本概念 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。 （2）基準地價系數(shù)修正法的評審要求 表3-3-6 基準地價系數(shù)修正法評審標準 2基準地價系數(shù)修正法要求的市場信息（1）基準地價及地價修正體系 基準地價成果圖（或成果表）以及相應的修正體系 （2）土地級別或者地價區(qū)段確定 （3）待估對象的區(qū)域影響因素和個別影響因素 （4）容積率調(diào)整 （5）資本化率和開發(fā)程度的調(diào)整要求 模塊四 評估測算任

36、務1 估價理論與方法準備 知識目標熟悉房地產(chǎn)估價原則；熟悉常用估價方法的原理和測算思路；熟悉房地產(chǎn)估價方法的選擇及注意事項；熟悉估價結(jié)果的確定方法。能力目標能準確地說明估價原則的含義；能理解估價方法的測算思路，熟悉各項參數(shù)的求取過程；能說明估價方法選擇的依據(jù)和思路；能合理確定估價結(jié)果。 一、房地產(chǎn)估價原則1房地產(chǎn)估價原則的概念 房地產(chǎn)估價活動中必須遵循的工作準則，是房地產(chǎn)估價工作的準繩。2房地產(chǎn)估價原則的基本內(nèi)容 （1）基本原則 獨立、客觀、公正原則 （2）普適性（或一般性）原則 獨立客觀公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則 （3）特殊原則 特定的估價目的中適用的原則3

37、房地產(chǎn)估價原則的具體內(nèi)涵（1）合法原則 要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益為前提進行，評估出的價格必須符合國家的價格政策。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等 。特殊點：不是只有合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)才能成為估價對象，任何產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，關鍵是合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，要按合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估，不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，一定要按不合法產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來評估。 （2）最高最佳使用原則最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行 、價值最大化 思考點：最高最佳使用與合法原則的是否沖突 ？ （3）估價時點原則 估價時點的確定應當在先，評估價值的確定應當在后 表4-1-1 估價時點、估價對

38、象與市場狀況關系表 （4）替代原則 估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn) 、同一供求范圍 ：#P138（5）謹慎原則 評估房地產(chǎn)抵押價值時應當遵循 遵循謹慎原則的具體要求 ： #P139二、常用估價方法的思路 思路一：近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的？即通過類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量；思路二：假設獲得該宗房地產(chǎn)并將它出租或營業(yè)使用，預計可以獲得多少收益？即通過判斷該宗房地產(chǎn)的預期收益來衡量；思路三：如果自己來重新建造一座類似房地產(chǎn)需要多少費用？即通過重新開發(fā)建設成本來衡量。三、市場比較法及其測算思路1市場比較法的基本概念從本質(zhì)上來看，市場比較法是以房地

39、產(chǎn)的實際成交價格為導向來求取房地產(chǎn)的價值。市場比較法適用的前提條件：（1）需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場；（2）參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。2市場比較法的操作步驟（1）收集交易實例：途徑6點，#P140, 實例收集內(nèi)容參見表3-2-1、3-2-2和3-2-3等（2）選取可比實例：選取要求9點，#P142（3）建立比較基準（即價格換算） 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍： 帶有債權(quán)債務、含有非房地產(chǎn)成、實物范圍不同 統(tǒng)一付款方式： 分期付款、一次性付款，#P142，例4-1-1 統(tǒng)一價格單位： 價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位等。 建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下

40、的價格（套內(nèi)建筑面積建筑面積）套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價（使用面積套內(nèi)建筑面積）使用面積下的單價=建筑面積下的單價（建筑面積使用面積） 平方米下的價格畝下的價格666.67公頃下的價格10000 平方米下的價格平方英尺下的價格10.764坪下的價格0.303例：現(xiàn)收集到甲乙兩宗可比住宅交易實例。甲交易實例的建筑面積為200平方米，成交總價80萬元人民幣，分三期付款，首期付16萬元，第二期于半年后付32萬元，余款32萬元于一年后付清。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，實用率為75 ，總價為15萬美元，于成交時一次付清。假定人民幣年利率為8，人民幣與美元的市場匯價為1美元8.3元人

41、民幣（成交日匯率），試以人民幣、平方米、建筑面積和成交日期為基準建立價格可比基礎。付款方式： 甲總價1632(18) 0 . 5 32 (18) 76.422（萬元RMB) 乙價格15（萬美元）單價：甲單價7642202003821.1 (元RMB/m2 建筑面積) 乙單價150000250060（美元/平方英尺 使用面積）幣種： 乙單價60 8.3498 （元RMB/平方英尺 使用面積）面積內(nèi)涵：乙單價 498 0.75 =373.5 （元RMB/平方英尺 建筑面積）面積單位：乙單價373.5 10.7644020.4 (元RMB/m2 建筑面積)（4）進行交易情況修正（即價格修正） 1）交

42、易情況修正的含義 交易情況修正是為了排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例成交價格的偏差，將其成交價格修正為正常價格。 2）導致交易情況修正的可能因素 3）交易情況修正的方法百分率法：可比實例正常價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)差額法：可比實例成交價格交易情況修正額=可比實例正常價格交易情況修正系數(shù)應以正常市場價格為基準來確定： 當可比實例成交價格比其正常價格高時，為S%，低時為S%；可比實例正常價格=可比實例成交價格（1S%）=可比實例成交價格100（100S）交易稅費非正常負擔的修正： 正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額 正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金

43、額（5）進行交易日期修正（即市場狀況調(diào)整） 1）交易日期修正的含義 交易日期修正（市場狀況調(diào)整）就是為了消除不同時期房地產(chǎn)市場狀況不同所帶來的差異。 2）交易日期修正（即市場狀況調(diào)整）的方法 交易日期修正實際上就是確定價格變化的趨勢和幅度，關鍵是把握估價對象或可比實例的市場價格在指定時間段的漲落變化情況?？杀葘嵗诔山蝗掌诘膬r格市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價時點的價格 市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應以成交日期時的價格為基準來確定。 比實例在成交日期的價格（1T%）=可比實例在估價時點的價格 市場狀況調(diào)整的具體方法常用價格指數(shù)法和價格變動率法。采用定基價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日

44、期的價格（估價時點時的價格指數(shù)成交日期時的價格指數(shù)）=可比實例在估價時點的價格采用環(huán)比價格指數(shù)進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)=可比實例在估價時點的價格例題4-1-2，#P144 題中價格指數(shù)如果是定基價格指數(shù)呢？該如何計算？價格變動率有逐期遞增或遞減的變動率和期內(nèi)平均上升或下降的變動率。 采用逐期遞增或遞減的變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格（1價格變動率）期數(shù) =可比實例在估價時點的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的變動率進行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實例在成交日期的價格（1價格變動率期數(shù)）

45、=可比實例在估價時點的價格 例題4-1-3，#P145， 如果題中是平均變動率呢？該如何計算？（6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 兩者房地產(chǎn)自身狀況的差異進行合理對比房地產(chǎn)狀況可以分為區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，相應的調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。具體內(nèi)容見#P145。2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 #P145，總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應對可比實例價格做減價調(diào)整；反之，則應做增價調(diào)整 。具體方法有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種 直接比較調(diào)整：表4-1-2 及數(shù)字 間接比較調(diào)整：表4-1-3及數(shù)字3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的確定房地產(chǎn)狀況調(diào)

46、整系數(shù)合并存在連乘公式和累加公式兩種方式 連乘公式為：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)實物狀況調(diào)整系數(shù)權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)累加公式為：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=區(qū)位狀況權(quán)重區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)+實物狀況權(quán)重實物狀況調(diào)整系數(shù)+權(quán)益狀況權(quán)重權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù) 區(qū)位狀況權(quán)重+實物狀況權(quán)重+權(quán)益狀況權(quán)重=1 （7）求取單個比準價格 連乘公式：比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)累加公式：比準價格=可比實例成交價格（1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 連乘公式：估價對象價格=可比實例價格（1T%）1（1S%） 1（1R%）累加公式：估價對象價格=可比

47、實例價格（1T%）（1S%R%） （8）求取最終比準價格 采用平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)等方法 簡單平均數(shù)： V=(V1+V2+Vn)n 加權(quán)平均數(shù)法： V=(V1f1+V2f2+Vnfn) f1+f2+ +fn = 1課后作業(yè)：每個同學自行完成市場比較法的計算表格編制，以組為單位提交。要求：（1）形成表中鏈接關系，能自動匯總計算；（2）表格排版正確，恰當美觀。（3）分組完成，下周二上課時提交： 1、2、3組：住宅用途表4-1-4、5、6； 4、5、6組：商業(yè)用途表4-1-7、8、9； 7、8組：車位比較表4-1-10、11、12。 表中百分比數(shù)字可以設定，并檢驗是否正確。 實訓內(nèi)容：#P188-1

48、95，子任務一，四、收益法及其測算思路1收益法的基本概念收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法適用的對象是有收益或者有潛在收益的房地產(chǎn)。收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。收益法的適用條件為房地產(chǎn)的收益和風險都能夠較準確地量化。 2收益法的測算步驟運用收益法估價一般分為下列7個步驟進行：搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料、估算潛在毛收入、估算有效毛收入、估算運營費用、估算凈收益、選用適當?shù)馁Y本化率、選用適宜的計算公式求出收益價格。3收益法主要參數(shù)的確定 （1）凈收益的計算公式 凈收益=潛在毛收入空

49、置等造成的收入損失運營費用=有效毛收入運營費用=有效毛收入（1運營費用率） 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可以獲得的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付租金或不付租金等）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。運營費用是維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用所必須支出的費用，以及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。它與有效毛收入之比即為運營費用率。運營費用一般包含管理費、保險費和維修費、稅金等，自營型房地產(chǎn)的運營費用還需考慮房屋及設備的折舊費、經(jīng)營利潤等。根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同類型區(qū)別對待，需要根據(jù)房地產(chǎn)獲得收益的類型不同而具體確定。收益性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生

50、產(chǎn)經(jīng)營型兩類。#P159（2）收益年限的確定 單獨的土地和單獨的建筑物：根據(jù)土地使用權(quán)和建筑物經(jīng)濟壽命來確定；房地一體時：比較建筑物剩余的經(jīng)濟壽命與土地使用年限的長短來合理確定。#P160（3）資本化率的確定 基本方法有：累加法、市場提取法和投資收益率排序插入法等 。 #P161表5-1-13 資本化率確定表 土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率 及其關系：（VL+VB）RO = VLRLVBRB4收益法的計算公式 （1）最一般的計算公式 #P161 a1 a2 a3 a4 a5 an V 0 1 2 3 4 5 nV是房地產(chǎn)價格，ai房地產(chǎn)未來第i年的凈收益（假設均發(fā)生在年末，下同），

51、r 資本化率，n房地產(chǎn)自估價時點至未來可獲收益的年限（2）收益年限為無限年且其他因素不變的公式 V=a/r（3）收益年限為有限年且其他因素不變的公式（4）凈收益按等差級數(shù)遞減的公式（5）凈收益按一定比率遞增的公式案例分析：（1）某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 解該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n=8/8.5%1-/(1+8.5%)50-6 =91.52(萬元) （2）某商店的土地使用期限為40年

52、，自2008年10月1日起算，房屋尚能使用40年。該商店共有兩層，每層可出租面積均為200 m2，一層于2009年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的租金為180元/m2，且每年不變，二層暫時空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%，請計算該商場2012年10月1日帶租約出售時的正常價格。（問題1：如果運營費用不是給定的25%，該如何考慮計算？問題2：租金如果不是給定的200和120，該用什么方法來確定？問題3：報酬率該如何計算確定？需考慮哪些因素？問題4：如果只有第一層或者只有第二

53、層呢？）解答：該商場2012年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）一層價格測算： 租賃期內(nèi)年凈收益=200*180*（1-25%）*12=32.40（萬元）； 租賃期外年凈收益=200*200*（1-25%）*12=36.00（萬元）； V=32.40/（1+9%）+32.40/（1+9%）2 + 36/9%*（1+9%）2*1-1/（1+9%）40-4-2 =375.69（萬元）（2）二層價格測算： 年凈收益=200*120*（1-25%）*12=21.60（萬元） V=21.60/9%*1-1/（1+9%）40-4 =229.21（萬元）該商店的正常價格=一層的價格+二層的價格

54、 =375.69+229.21=604.90（萬元）實訓內(nèi)容：#P195-207，子任務二課后作業(yè)： (1)#P213技能訓練第2、3題； (2)每個同學自行完成表4-1-14收益法的計算表格編制，以組為單位提交。 要求：形成表中鏈接關系，能自動匯總計算；表格排版正確，恰當美觀。分組完成，下周二上課時提交，表中百分比數(shù)字可以設定，并檢驗是否正確。五、成本法及其測算思路1成本法的基本概念 成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 （1）成本法適用的估價對象#P166，四點（2）成本法適用的條件 理想條件：自由競爭和商品可以大量重復

55、生產(chǎn)注意點：區(qū)分實際成本和客觀成本，估價中應采用客觀成本，結(jié)合市場供求分析來確定。2成本法的測算步驟 （1）確定估價對象的價格構(gòu)成 不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。常見典型的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)價格主要由7個大項來構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤 。（2）估算估價對象的重新購建價格1）重新購建價格的內(nèi)涵。 重新購建價格是假設在估價時點重新取得或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必要的支出和應獲得的利潤之和，可分為重置價格或重建價格。 2）重新購建價格的求取土地部分的重新購建價格是設定土地上沒有建筑物的情況下，采用市場比

56、較法、成本逼近法或基準地價修正法等方法來求?。唤ㄖ锊糠值闹匦沦徑▋r格是設定建筑物所需占用的土地已經(jīng)取得，然后在土地上建造與該建筑物完全相同或者同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應得的利潤。建筑物重新購建價格的具體求取方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。#P167（3）估算估價對象的折舊估價對象的折舊是指建筑物的折舊。建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，包含物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三個方面。 （4）求取估價對象的積算價格基本公式為：房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊#P172，五個變形公式。3、建筑物折舊的求取方法 主要有年限法和分解法 （1）年限法年限法是根據(jù)

57、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。常見的有直線法、成新折扣法等 （閱讀168）1）建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。2）建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。 有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。 3）建筑物剩余壽命建筑物的剩余

58、壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。 剩余自然壽命=自然壽命實際年齡 剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命有效年齡 建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價時點起到建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。4）直線法（#P169）假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間的每年的折舊額相等，即每年按照一個固定的折舊額來考慮折舊程度。 年折舊率 d=（1-R）/N建筑物現(xiàn)值的計算公式 ： 5）成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。V=Cq 關鍵在于成新率確定。表4-1-15 房屋完損等級與成新率表、表4-

59、1-16 耐用年限和殘值率表、表4-1-17 現(xiàn)場查勘成新率評分表（2）分解法（了解）（3）建筑物折舊求取時的注意事項 1）估價工作中衡量的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)的區(qū)別：估價工作考慮的折舊是市場價值的真實減損（減價修正），會計上的折舊是原始價值的分攤或回收。 2）估算建筑物折舊時需要充分考慮到土地使用期限長短所帶來的影響。 當建筑物經(jīng)濟壽命早于地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊；0當建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，需要考慮以下兩種情況：按殘值補償：按照建筑物經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊；無補償：按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。

60、例題：某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000，建筑面積為2000 土地是10年前通過征收集體土地取得的，當時取得的費用為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的費用為620元/ ；建筑物是8年前建成交付使用的，當時的建筑造價為每平方米建筑面積700元，現(xiàn)時建造類似建筑造價為每平方米建筑面積1200元，估計該建筑物有八成新。請選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。解：該題主要是注意重購建價格應是估價時點的價格。在搞清楚了此問題的基礎上，該宗房地產(chǎn)的價值測算如下：該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價土地重購建價格+建筑物重新購建價格成新率6201000+120080%2540000（元）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時單價該宗房地