調試研究綜合樓建設項目可行性分析報告

1、調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告目錄第一章概論 .5.1.1簡述 .5.1.1.1 項目名稱 .5.1.1.2 項目承辦單位 .5.1.1.3 可研報告的編制單位 .5.1.1.4 研究工作的范圍和內容 .5.1.1.5 可研報告的編制依據(jù) .5.1.2 研究工作概述 .6.1.2.1 擬建項目地點 .6.1.2.2 項目目標定位 .7.1.2.3 主要建設條件 .7.1.2.4 主要建設項目及施工安排.7.1.2.5 主要技術經(jīng)濟指標 .7.1.3 研究結論及建議 .8.第二章可行性研究的思路與框架 1.02.1 項目可行性研究的基本原則.1 02.2 可行性研究報告的編制依據(jù).1 0

2、HYPERLINK l _TOC_250002 2.3 可行性研究要解決的關鍵問題.1 1 HYPERLINK l _TOC_250001 第三章項目建設的基本條件分析.1 33.1 項目規(guī)劃概況 .1 3.3.2 項目區(qū)位及用地 .1 3.3.3 項目周邊設施分析.1 4.3.4 施工單位公司簡介.1 6.第四章市場分析與項目定位1.94.1 某某房地產投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢1. 9 HYPERLINK l _TOC_250000 4.1.1 某某房地產投資環(huán)境現(xiàn)狀.1 94.1.2 某某市房地產的總體發(fā)展趨勢預測2.44.2 某某市酒店的市場分析.2 44.2.1 某某市酒店的現(xiàn)狀分析

3、 .2 44.3 項目商業(yè)市場分析.2 7.4.4 某某寫字樓市場分析.2 94.5 本項目市場可行性分析.3 04.6 本項目目標客戶定位及價格定位.3 24.6.1 寫字樓客戶 .3 2.4.6.2 酒店客戶 .3 4.4.6.3 商業(yè)部分客戶 .3 4.第五章項目總體規(guī)劃方案3.65.1 項目規(guī)劃設計思想.3 6.5.2 在整體設計中主要遵循的原則.3 75.3 項目總體規(guī)劃 .3 7.5.4 項目專業(yè)設計 .3 8.5.4.1 項目建筑設計 .3 8.5.4.2 節(jié)能設計 .3 9.5.4.3 項目電氣設計 .4 0.5.4.4 項目動力規(guī)劃和暖通設計.4 15.4.5 項目管網(wǎng)綜合

4、.4 1.5.5 項目消防安全管理.4 2.第六章項目總體建設方案4.46.1 項目組織機構設置及崗位分析.4 46.2 項目進度安排的措施.5 36.2.1 統(tǒng)一部署施工進度，確保按時竣工5.36.2.2 提高施工效率，降低項目成本.5 36.2.3 合理安排施工順序，確保工程質量5.46.3 項目實施進度計劃.5 4.6.3.1 有關項目進度說明 .5 46.3.2 項目實施進度計劃5.4第七章銷售計劃及收入測算 .5 57.1 項目的營銷策略 .5 5.7.2 項目收入估算 .5 6.7.2.1 招待所收入 .5 6.7.2.2 商鋪租金收入 .5 7.7.2.3 寫字樓租金收入 .5

5、7.7.2.4 停車場收入 .5 8.第八章投資估算及資金籌措5.98.1 本項目總投資估算.5 9.8.2 項目資金籌措 .6 1.8.3 項目運營期間經(jīng)營成本估算.6 1第九章財務評價及風險分析 .6 29.1 財務評價 .6 2.9.1.1 項目基本財務計算條件 .6 29.1.2 財務盈利能力分析 .6 29.2 項目敏感性分析 .6 3.9.3 項目風險分析 .6 5.9.3.1 風險分析 .6 5.9.3.2 風險控制對策 .6 6.第十章結論與建議 6.7.10.1 評估結論6.7.10.2 建議 .6 7.第一章概論簡述項目名稱調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告項目承辦單位某

6、某建設總公司可研報告的編制單位某某項目管理投資咨詢有限公司研究工作的范圍和內容根據(jù)國家對可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報告對某 某建設總公司調試研究綜合樓建設背景、基本建設條件、 市場分析與項目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設方案、銷售計劃與收入測算、投 資估算與資金籌措、 財務評價與風險分析等方面進行了綜合研究和分析，并按照委托書的要求， 重點突出了經(jīng)濟可行性分析和工程技術可行性分析， 提出了合理的建議， 為項目承辦單位和其他利益者有效地進行項目決策和建設提供科學的依據(jù)?？裳袌蟾娴木幹埔罁?jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)( 第三版) ；城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定；住

7、宅設計規(guī)范；住宅建筑設計標準；建筑工程交通設計及停車場設置標準；城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范；高層民用建筑設計防火規(guī)范；某某省建筑安裝工程綜合概預算定額（1999）；某某省建設工程其他費用定額；實用建筑工程估價手冊；某某市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則；造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊；城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；中華人民共和國城市規(guī)劃法；建設部城市規(guī)劃編制辦法。研究工作概述擬建項目地點本項目位于某某市東北部的新城區(qū)長樂西路3 號，該區(qū)域毗鄰產灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交 輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗 地南北長 36.6 米，東西寬 123

8、.27 米，主要道路為長樂西路和金花北路；該地被某某市政府規(guī)劃為房地產開發(fā)用地，建設用地手續(xù)已辦妥； 該地地勢平坦，原有構筑物已拆除，具備三通一平。沒有需要保留的文物等設施，無不良工程地質條件。項目目標定位本項目是集商業(yè)辦公、娛樂酒店和商場為一體的綜合建設項目， 目標消費者在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。主要建設條件項目宗地地勢較好， 增值潛力大， 自然條件很好， 區(qū)域環(huán)境優(yōu)越， 項目開發(fā)前景很好；項目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、 醫(yī)院、商場、郵政、交通等基礎設施及市政設施非常完善；周邊社區(qū) 配套成熟，區(qū)域內同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。主

9、要建設項目及施工安排本項目主要包括前期工程、基礎工程、主體建筑、安裝工程、室內外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序， 又要考慮各工種之間的順序，嚴格執(zhí)行建筑行業(yè)的設計和施工規(guī)范， 以確保工程質量；總工期 20 個月，施工過程統(tǒng)籌部署施工進度，合理安排施工工序，確保項目進度要求。主要技術經(jīng)濟指標某某建設總公司調試研究綜合樓總投資8117.82 萬元，全部為自有資金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內部收益率等財務指標均較好。 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)與評價結果如表1.1 所示。調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告序號1經(jīng)濟數(shù)據(jù)名稱單位數(shù)量1.1總投資萬元8117.82企業(yè)自籌萬元8117.821

10、.2總收入（建成第一年）萬元2649.082.1萬元234.532.2稅后財務內部收益率%13.63%2.3稅后投資回收期年9.17稅前項目財務凈現(xiàn)值2.4萬元3055.54（ Ic=12%）2.5稅前財務內部收益率%19.33%2.6稅前投資回收期年6.892.7投資收益率%19.25%表 1.1主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價結果2財務評價指標稅后項目財務凈現(xiàn)值（ Ic=13%）研究結論及建議通過分析和論證， 我們得出以下結論： 某某建設總公司調試研究綜合樓符合西部大開發(fā)的背景，項目規(guī)劃和建設方案科學、合理，財 務評價結論較好， 風險較低。 因此， 某某建設總公司調試研究綜合樓綜合評價結論是：項目開發(fā)可

11、行。在某某建設總公司調試研究綜合樓開發(fā)過程中，應注意如下方面：調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告做好宣傳工作，擴大市場效應和領先優(yōu)勢；加強各分項項目的投資控制。項目投資商業(yè)部分選擇競爭拍賣的整體銷售模式， 存在一定的銷售風險， 建議適當提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定， 以便將來商業(yè)部分設計功能及布局、格調能滿足客戶使用要求。第二章可行性研究的思路與框架項目可行性研究的基本原則獨立性原則： 即要求在進行可行性研究的過程中要擺脫當事人利益的影響，可行性研究工作始終堅持獨立的第三者立場?？陀^性原則：就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則。建設項目的可行性研究， 是根據(jù)建設的要求與具體條件進行分析和論

12、證而得出的。真實性原則： 指在進行可行性研究的過程中所運用的數(shù)據(jù)資料必須真實可靠，結果必須真實、公允。科學性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作 必須遵循的最基本的原則。 用科學的方法來收集、 分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實和可靠。每一項技術與經(jīng)濟的決定， 都有科學的依據(jù)，是經(jīng)過認真的分析、計算而得出的。可行性研究報告的編制依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)( 第三版) ；城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定；住宅設計規(guī)范；住宅建筑設計標準；建筑工程交通設計及停車場設置標準；城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范；高層民用建筑設計防火規(guī)范；某某省建筑安裝工程綜合概預算

13、定額（1999）；某某省建設工程其他費用定額；實用建筑工程估價手冊；某某市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法實施細則；造價工程師常用數(shù)據(jù)手冊；城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；中華人民共和國城市規(guī)劃法；建設部城市規(guī)劃編制辦法。可行性研究要解決的關鍵問題項目可行性研究是在建設項目投資決策前對有關建設方案、技術方案和生產經(jīng)營方案進行的技術經(jīng)濟論證?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對技術、經(jīng)濟、財務、商業(yè)以至環(huán)境保護、法律等多個方面 進行分析和論證， 以確定建設項目是否可行， 為正確進行投資決策提供科學依據(jù)。項目可行性研究所要解決的關鍵問題如下：通過項目可行性研究全面分析項目自身的優(yōu)勢、劣勢和所處環(huán)境的機遇和挑戰(zhàn)，提

14、出初步規(guī)劃方案和整體營銷方案。通過項目可行性研究分析項目的財務盈利能力和財務清償能力，在計算項目投資收益率、內部收益率、投資回收期等相關財務指標的基礎上為投資決策提供科學依據(jù)。通過項目可行性研究進行項目的盈虧平衡分析、 敏感性分析等，以科學估計項目面臨風險的大小。本項目可行性研究報告的編制思路如下圖 3.1 所示。調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告第三章項目建設的基本條件分析項目規(guī)劃概況某某建設總公司調試研究綜合樓（含綜合辦公樓及職工培訓中 心）位于某某市新城區(qū)長樂西路3 號。由某某建設總公司投資建設，22占地面積 3289 m , 總建筑面積 27518m。項目規(guī)劃建設1 棟綜合辦公樓及職

15、工培訓中心， 同時配套建設相應的公用設施以及輔助工程設施（地下停車場、綠地、健身廣場、道路等）。建設項目施工期共20個月， 2017 年年底全部交付使用。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料:主體結構 : 框架結構、框剪結構電梯系統(tǒng) : 直升電梯外墻材料 : 涂料、瓷磚供暖系統(tǒng) : 集中供暖門窗系統(tǒng) : 塑鋼門窗主要設備材料：通風系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)； 供水設備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖； 康體設施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。項目區(qū)位及用地本項目位于某某市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產灞生

16、態(tài)區(qū)， 附近有興慶、長樂兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊 環(huán)境在不久的將來是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項目宗地南北長 36.6內容指標內容指標占地面積：3289 總建筑面積：27518 裙樓面積：13057 招待所面積：7161 商鋪面積6530 停車位（地下）：98 位寫字樓面積6527 停車位（地上）：31 位地下室面積：7300 綠地率：33%建筑密度22.4%容積率：2.4米，東西寬123.27米，主要道路為長樂西路和金花北路。該地被某某市政府規(guī)劃為房地產開發(fā)用地，建設用地手續(xù)已辦妥。 該地地勢平坦，構筑物已拆除，具備三通一平，沒有需要保留的文物等設施，無不良工程地質條件。

17、表 3.1項目綜合技術經(jīng)濟指標項目周邊設施分析城東處喧鬧之地， 享幽靜之愉， 是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地， 既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜， 這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域， 眾多高品質大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大的潛力。近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得項目所處區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。 周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。生態(tài)城東是某某現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了某某宜居品位。項目所在地附近水、電、 路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場、郵

18、政、交通等基礎設施及市政設 施非常完善。周邊社區(qū)配套成熟， 區(qū)域內同類物業(yè)銷售經(jīng)營狀況良好。調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿某某長樂路一線向東，相繼涌 現(xiàn)了白馬世紀廣場、 西北商貿中心、 時丹達服裝城、 丹尼爾世紀廣場、新興 24G、西北輕工市場等商業(yè)地產項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL 在西北地區(qū)的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給 這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻吐?、輕工一線商圈的壯大， 將逐漸引領西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流， 并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為某某商業(yè)

19、地產市場上的一支生力軍。項目周邊教育文化氛圍濃厚，有某某電力高等?？茖W校、 西工大附屬中學、某某現(xiàn)代職業(yè)學校西北電機小學、某某現(xiàn)代職業(yè)學校、某 某電機中學、某某電力高等?？茖W校、某某市自達中學、西工大附屬 中學等學校。項目附近醫(yī)療衛(wèi)生設施非常發(fā)達，附近有西京醫(yī)院、 第四軍醫(yī)大學某某五仁醫(yī)院、某某中西醫(yī)結合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、某某生殖醫(yī)學醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。項目周邊金融設施齊全， 各大銀行均在項目周圍設有支行或是儲蓄所，如中國光大銀行長樂西路儲蓄所、建設銀行胡家廟支行、工商 銀行長樂西路西口儲蓄所、 某某商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等。項

20、目周邊交通非常便利， 10 路、410 路、527 路、27 路車等均可直接到達，可到達項目所在地的主要車次詳細可見圖 3.1 。且某某市近期建設規(guī)劃安排建設兩條地鐵線路， 即火車北客站至韋曲， 三橋后圍寨至紡織城，全長 50.3 公里，總投資 179.5 億元。其中，地鐵一號線經(jīng)過項目所在地，這就使得項目所在地的交通更加便捷。綜上所述，該項目宗地地理位置較好，未來增值潛力具大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設施齊全，項目開發(fā)前景很好。施工單位公司簡介某某建設集團公司 （某某建設總公司） 是具有突出管理優(yōu)勢和雄厚施工實力的電力建設企業(yè)。前身是某某建設局，始建于1952 年，歷經(jīng)多次體制變

21、革， 1988 年更名為某某建設總公司，1999 年改組為西北（某某）電力建設集團公司。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā) 展，現(xiàn)已成為一個資產近5 億元、年產值超過25 億元、擁有四個專業(yè)工程施工全資子公司、近十個控（參）股公司和直屬單位、員工近 萬人的企業(yè)。 公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級資質、房屋建筑施工總承包一級資質、調試甲級、監(jiān)理甲級資質，以及國家對 外承包工程經(jīng)營資格證書。五十多年來， 公司及下屬公司在國內近三十個省、市以及國外十余個國家承擔了百余項工程項目建設任務，尤其是承擔了從日本、 英國引進的第一座大型火電站、中國第一條330kV輸電線路及變電站、中國第一條 500kV

22、交直流輸電線路施工、750kV輸變電線路監(jiān)理，積累了先進的施工技術和管理經(jīng)驗。五十多年來， 公司始終秉承“品質成就未來”的核心理念，強化管理和技術創(chuàng)新， 公司參與工程總承包、 施工承包、 工程管理、調試、監(jiān)理、咨詢、技術服務的所有在建工程進度正點、安全良好、質量優(yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽， 也獲得了十余項國家、 省部級榮譽稱號， 使“西北電建”響徹國內，叫響國際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊 魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎”；唐山陡河電站、 秦嶺電廠二期、500kV 平武輸電線路及330KV秦北莊輸電線路工程、國華內蒙準格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴建、京能內蒙岱海電廠 一期、某某韓

23、城第二發(fā)電廠一期、750kV 示范等 10 余個工程先后榮獲國家工程質量銀獎； 某某渭河電廠二、 三期、某某寶雞第二發(fā)電廠、某某戶縣第二發(fā)電廠等10 余個工程榮獲電力優(yōu)質工程獎。近十多年來，公司立足國內，瞄準國際，合縱連橫，全面進軍國 際電力建設市場， 先后與中國東方電氣集團公司、中國技術進出口總公司、中國機械設備進出口總公司、中國成達工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實施完成了24 臺火電機組、一條國家級輸變電線路、共11 個涉外工程的施工、管理、技術服務、監(jiān)理、調試等任務。其中， 主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達東電廠，印度加爾各答 Durgapur電廠、 Sagardighi電廠、 Ros

24、a 電廠、 Hisar電廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛 果（布）輸變電項目，工程質量、管理、進度均創(chuàng)造了所在國一流水 平，得到了中外各方的高度贊譽，提升中國電力建設形象的同時，樹 立了“西北電建”響亮的國際品牌。近年來，公司注重科學管理，實施全面創(chuàng)新，整合并通過了國內 國際質量、 職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認證；公司被評為“某某省文明單位標兵”、某某省“守合同、重信用”單位、某某省重點工程 立功競賽先進單位、 建設銀行“ AAA級信用等級企業(yè)”、 2007 年度全國電力建設優(yōu)秀施工企業(yè)、 某某省電力公司綜合先進、“四好”領導班子、黨風廉政建設、思想政治工

25、作、雙文明先進等多項榮譽。目前，公司擁有雄厚的施工機具、管理和技術隊伍，積累了豐富的國內國際工程建設經(jīng)驗，具有同時承建6 8座大中型電站、1500 2000 公里送變電線路及配套變電站、20 萬平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力， 可廣泛開展工程施工總承包、 專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告第四章市場分析與項目定位某某房地產投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢某某房地產投資環(huán)境現(xiàn)狀自 1992 年以來，某某的房地產業(yè)受本地經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啟動到相對高速發(fā)展的過程，1993 年、1994 年某某房地產投資均成倍增長。 在商品房制度出臺初期， 市場開發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一

26、定的不成熟，而從1995 年開始，國家加強了對房地產投資和信貸資金的計劃管理，嚴格控制高檔房地產建設，從95 年到 99 年，經(jīng)過國家的宏觀調控和房地產強勢企業(yè)的不斷崛起，某某的房地產業(yè)從盲目開發(fā)、 無序競爭、 不甚理智購買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過渡。同時國家實施積極的住房消費調控政策，商品房建設、銷售方 面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將某某的房地產市場 逐步推上了一個良性、 健康地發(fā)展軌道， 伴隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)走好， 某某的房地產業(yè)也步入了產業(yè)發(fā)展的黃金時期。2002 年是西部大開發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計劃地指引下，某某兩大支柱產業(yè)高新技術產業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，

27、 同時在產業(yè)結構調整、固定資產投資、旅游、對外貿易等方面都取得 了好的成績， 國民經(jīng)濟運行質量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長，消費領域逐漸擴大，消費方式 也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費方面的支出也有較大幅度增長。2002 年伴隨著政府各項宏觀調控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改善，某某房地產業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場開放、土地 市場交易招拍掛制度、 交易契稅減半政策出臺， 這些政策無不顯示出政府進一步將房地產推向市場，由市場來進行產業(yè)的調整、運作、發(fā)展，同時也體現(xiàn)出政府對房地產業(yè)的支持力度。城市化建設步伐的加快，舊城改造工程的深入實施， 長安撤縣設區(qū)、“某

28、某 CBD建設規(guī)劃” 及“大某某都市圈構想”等等政策的出臺，為某某的房地產業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機。某某市房地產市場經(jīng)過短期的政策及季節(jié)性調整， 步入了發(fā)展的新階段，各級市場交投活躍，土地市場供給充足，交易 已經(jīng)開始實行招拍掛制度， 通過市場競爭來調節(jié)土地資源的分配。二手房市場完全開放后目前對新商品房市場的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開發(fā)方面，商品房建設仍表現(xiàn)出較高的增長態(tài)勢，從2002 年市場新推出的樓盤可以看出：開發(fā)商在產品定位、建筑設計、銷售策略 等方面均對市場有了較為深刻的認識，較之前成熟了許多。2003 年在政府宏觀政策的引導以及市場的自我調節(jié)下，某某房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢， 土地市場

29、實行招拍掛制度后，地價相對于改革前有一定程度上浮； 二手房市場仍處于發(fā)展期， 市場表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長； 商品房市場無論從開發(fā)還是銷售均高于去年， 可以看出開發(fā)商對市場仍然抱有相當高的熱情，同時市場銷售的走高也給其帶來了相當大的信心支持。從政府的角度來看， 上年全國局部地區(qū)市場存在的一些過熱及結構不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從 2003 年以來政府對土地市場的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調整均可見一斑，這也為促進、規(guī)范樓市良好運行提供了政策引導。某某房地產市場經(jīng)過2003 年種種政策規(guī)范及市場的快速發(fā)展， 為 2004 年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2004 年某某房地產

30、市場仍然平穩(wěn)運行，開發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長幅度。同時經(jīng)過 2003 年二手房市場在開放過程中的不斷磨合，2004 年的市場容量及開放程度繼續(xù)擴張中，自中介市場而始的二手房市場變革逐步開始上演， 作為市場交易雙方的中間方，中介市場的逐步規(guī)范運作將為未來某某二手房市場的進一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市場運行來看， 2003 年被稱之為房地產市場的“土地年”，而 2004 年則被謂之“金融年”的稱號，而這種來自土地與金融市場的變革仍 處于不斷深入的演變之中。8.31之后的房地產市場經(jīng)過對土地市場 的深層次調控，從源頭對未來的房地產市場運作肅清了一系列障礙， 但也讓眾多開發(fā)商未來運營

31、面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對土地、 金融市場的不斷緊縮調控，新商品房市場的運作也越來越趨于規(guī)范， 新物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來越嚴格規(guī)范著商品房 市場的運行。2005 年的某某樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調整相對平穩(wěn)運行，“國八條”及七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知對于調控市場、穩(wěn)定房價提出指導性意見。某某按照中央宏觀調控精神， 結合本土市場實際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調控措施，這些政策的出臺對規(guī)范某某房地產市場發(fā)展、穩(wěn)定住房價格具有積極的意義。伴隨著房地產市場格局的不斷完善以及市場規(guī)范制度對市場的 不斷引導及調節(jié)， 房地產的市場化運作趨勢已經(jīng)越來越為明顯，在市場無

32、形指揮棒的引導下， 商品房的供應與購買行為也逐步走向理性與成熟，一級市場、二級市場及三級市場結構也將趨向合理化，而市場 的最終成熟必將是價格、 供給、需求等市場運作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2006 年，某某房地產市場銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢頭迅猛。 但是政策方面更加嚴厲， 中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調控，對房地產項目提出了具體的戶型面積比例，每個城市的套型建筑面積90 平方米以下住房 ( 含經(jīng)濟適用住房 ) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。并將全額征收營業(yè)稅的時間由購買住房不足 2 年增加到 5 年，以

33、抑制投機和投資需求。此次政策調控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當成一項長期政策，10 年內都很難發(fā)生變化。而開發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好90 平米以下戶型的設計，堅持實用主義，才能挺過這次難關，并在競爭中勝出。2007 年以來，某某商品房銷售量和價格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加36.81%，而價格則上升了6.72%。這與人們對政府房地產調控政策的失望和今年以來的物價快速上漲不無關系。從總的發(fā)展情況來看， 2003 年到 07 年是某某房地產市場發(fā)展較為迅速的時段。 在全國其它城市房地產價格增長過快形成了一定泡沫的時期， 國家先后出臺一系列的宏觀調控政策，以打壓房地產發(fā)展不

34、協(xié)調的現(xiàn)象，在這種情況下， 某某房地產市場的發(fā)展卻相對比較平穩(wěn)， 價格每年都保持5%以上的增長幅度，顯示了其較為健康地運行。2008 年，某某市房地產市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比2007 年市場發(fā)展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過的低迷，進入2016 年第一季度，整體房地產市場新盤還在不斷推出，供應持續(xù)增長，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。在某某樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢如破竹，高新區(qū)一馬當先，曲江、經(jīng)開區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內斂，發(fā)展較緩。 因而某某樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說法。而近兩三年 以來

35、，這一看法在某某地產界正逐漸改變，尤其隨著新興駿景園、 紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸清城以 及千畝大盤廣廈水岸東方的相繼建成和亮相，某某城東地產逐漸變得炙手可熱起來。城東處喧鬧之地， 享幽靜之愉， 是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地， 既離開了市中心又不失其繁華，既遠離郊區(qū)又不乏其幽靜， 這里無疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來投資商和本土開發(fā)商紛紛瞄準這一區(qū)域， 眾多高品質大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價值得到逐步提升，并將蘊涵極大潛力。目前城東房地產的發(fā)展主要在兩個片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、 浐河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)， 近年來在城東開發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；

36、二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開發(fā)的集資房和公房。2004 年，城東的住宅價格基本上在2900 元/ 平米左右浮動， 2005 年，已經(jīng)突破了3000 元/ 平米， 2007 年價格則達到了3200 元/ 平米。住宅的銷售量也是迅速增長，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這預示著人們對城東地產的看好。康復路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了某某對外的貿易平臺，可以這么講：“大到家電，小到針線”應有盡有。某某市民衣食住行等物品 的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場進行。城東是一個大路貨的集散地，貨樣齊全、價格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活 用品批發(fā)市場，多少年來商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產也是

37、 水漲船高，不斷崛起。近年來，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服 裝城、金朗商城等項目的落成運營，充實著康復路商圈的商業(yè)氛圍。 長樂路也已逐漸形成了康復路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀廣場、 西北商貿中心、新興24G、輕工綜合商務樓等項目建設，無疑使城東商業(yè)地產得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。 寫字樓少是因為城東的產業(yè)比較特別軍工產業(yè)，因此也就不需要相應的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星西部電力國際商務中心屹立于互助路旁，一枝獨秀，說明城東對寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅 沁水新城和就掌燈有一些， 這與城東的環(huán)境特點有關，別墅或是依山傍水，或是建設在高爾夫球場、原始森林等

38、優(yōu)美的風景區(qū)，對自然環(huán) 境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000 年后才開始治理，某某動物園更是2004 年搬遷的。 沒有相應地環(huán)境， 別墅自然不會產生。某某市房地產的總體發(fā)展趨勢預測據(jù)專家分析某某市房地產業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢：市場還將有 2-3 年的快速增長期。 這一時期， 市場需求旺盛，開發(fā)商利潤豐厚。之后將進入10 至 20 年的穩(wěn)定增長期。各區(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小，宏觀調控力度將會加強，市場將會發(fā)展得更為有序和規(guī)范。房地產開發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術密集度要求越來越高，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主 宰市場，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。房

39、地產行業(yè)相對較高的利潤空間，將使得越來越多的投資者進入這一行業(yè)， 必將給現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會影響整個房地產市場的格局。同時也將影響房地產價格穩(wěn)中趨降。消費者金字塔中部群體將成為未來市場的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟實用的中小套型轉變亦為大勢所趨。多個大盤的推出， 將是某某多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變某某房地產市場格局，市場競爭也將空前激烈。某某市酒店的市場分析某某市酒店的現(xiàn)狀分析本項目招待所按照三星級酒店標準就行建設裝修，因此相關的數(shù)據(jù)資料參考某某市三星級酒店。某某市是世界著名的歷史 文化名城和國際旅游城市， 具有豐富的旅游資源。 獨特的人文景觀和秀 美的自然風

40、貌， 使某某的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，某某每年來自境內外的游客總數(shù)達到近1600-1700 萬余人次，其中 2007 年某某共接待境外旅游者 70 萬人次， 接待國內旅游者 1685 萬人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入億美元，巨大的旅游資源為某某的 旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為某某的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。某某酒店的規(guī)模數(shù)量對某某目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調查顯示，目前某某有4 家五星級酒店、 6 家四星級酒店、 15 家三星級酒店、 20 家準三星級酒店和近 100 家二星級及以下酒店。 調查還顯示， 某某目前五星級酒店客房總數(shù)為 1700 余套，四星

41、級酒店客房總數(shù)為2600 余套， 三星級酒店客房總數(shù)為 3500 余套， 準三星級酒店客房總數(shù)為3800 余套， 二星級酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600 余套。某某酒店的星級分布據(jù)某某房地產信息 網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前某某五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前某某酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。某某酒店的分布與經(jīng)營狀況從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況： 酒店的布局在各個城區(qū)之間不平

42、衡，這表現(xiàn)在城內、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到某某市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風。酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無 論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次 的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差 異。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，某某酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調查中有部分酒店表示近年來酒店的

43、客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降， 甚至低于某某酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產生憂慮；但另一方面，一 些酒店卻一直保持較高的入住率 （有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管某某酒 店業(yè)的競爭越來越激烈， 但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利， 這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關，而且它提供的軟件服務更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步 自封，不思 創(chuàng)新

44、的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。調查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占31.6%和 26.3%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到90%的酒店占 15.6%，入住率最低為45%的酒店占 10.5%。表明，某某酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。某某市酒店客源特征分析某某酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明某某目前酒店的經(jīng)營對象主 要是針對散客和境內外的旅行游客。以參加會議、商務洽談、 培訓為

45、目的入住的客戶占16%，機關單位（以某某省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費形式占10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務洽 談、公司培訓等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。從對酒店的客戶年齡的調查看，客戶的年齡中要以中、 青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領 到學生均有一定的比例。 而客戶的消費特征主要以旅行消費、公款消費、商務消費和住宿餐飲等， 其中又主要以旅游消費和商務消費為主。客戶

46、選擇酒店考慮的主要因素分析從入住客戶資料分析， 一般來講， 作為旅游觀光者其選擇入住的酒店時都希望該地區(qū)交通方便、四通八達，去哪里都方便；同時購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。對于商務人士的下榻選擇，一般是也都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域的酒店。即入住客戶在選擇酒店時最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。項目商業(yè)市場分析某某曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟貿易中心，作為古絲綢之路的起點，商貿業(yè)有著輝煌的歷史。近年來，某某商貿業(yè)以“發(fā)展大商貿、建設大市場、搞活大流通”為目標，大力調整經(jīng)濟結構，深化體制改革，加強設施建設，取得了長足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開放、多元、競爭的商貿流通格局，

47、西部商貿中心的地位逐步形成。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展， 城市化進程的加快， 未來某某作為世界聞名的歷史文化古都， 旅游名城， 中國重要的教育、 科研、裝備制造業(yè)、高新技術產業(yè)基地和交通樞紐城市，新歐亞大陸橋中國段和中西部中 心城市，需要在尊重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎上，以人為本， 以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務體系、提高生活質量為目標，制訂出某某市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對策，逐步形成布局合理、 功能齊全、統(tǒng)一開放、 競爭有序的現(xiàn)代服務業(yè)新體系，以適應我國加入世貿組織后對外開放新形勢的要求， 并形成良好有序的市場競爭環(huán)境，保障我市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。在某某，具有十幾年商業(yè)底蘊的康復路、輕工一

48、線，是西北地區(qū)極負盛名的服裝鞋帽、 輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經(jīng)過十幾年的發(fā)展演變， 不合時宜的商業(yè)布局已不堪承擔現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大批量的新生商業(yè)地產異軍突起，成就并引領了新一代批發(fā)零售市場的潮流。目前，項目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿某某長樂路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀廣場、 西北商貿中心、 時丹達服裝城、 丹尼爾世紀廣場、新興 24G、西北輕工市場等商業(yè)地產項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對應的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL 在西北地區(qū)的全新內涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給 這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。康復路、輕工一線商圈的壯大， 將逐漸

49、引領西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流， 并以其幾十年的商業(yè)底蘊與商脈，成為某某商業(yè)地產市場上的一支生力軍。某某寫字樓市場分析西高新：西高新是某某最為集中的商務辦公區(qū)，也集中了某某大多數(shù)的中高檔寫字樓，從高新國際商務中心對接世界500 強開始，到高科廣場、華晶商務廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、企業(yè)壹號公園、海星城 市廣場等項目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時，也都把眼光投向了更廣闊的國內大型企業(yè)上，寫字樓市場的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張趨勢。城內：某某城內的區(qū)域是某某商業(yè)CBD的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫字樓供應和需 求的焦點。 目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的優(yōu)勢是

50、相關的商業(yè)職能配套設施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并不好。城北：城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布， 因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。 并且受到區(qū)域成熟度影響， 這里的項目大多數(shù)都打出商住樓概念牌， 而推向市場的純寫字樓比較少。城南：其中城南的寫字樓集中在長安路沿線。城西：城西作為某某電工產業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī) 藥等企業(yè)都落戶在這里。 盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務辦公地點。城東：城東畢竟不是某某市的重要CBD區(qū)域。城東寫字樓基本是零散分布， 以靠近市場為多， 東關正街被人認為是它的CBD區(qū)域， 所以有部分寫字樓集

51、中在那里。 但隨著康復路、輕工一線商圈的壯大， 可以預見未來該地區(qū)寫字樓需求量將非常旺盛。調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告圖 4.1某某寫字樓市場平均價格示意圖本項目市場可行性分析綜上分析， 項目所處區(qū)域位置的市場前景非常好，我們從以下幾個方面來分析本項目的市場可行性。產業(yè)環(huán)境位于某某長樂西路和金華北路十字路口附近， 項目周邊分布了較多的機關事業(yè)單位， 尤其是大量存在的年輕的白領一族， 他們對酒店有較大的需求空間。交通環(huán)境本項目緊鄰某某市城東客運站和三府灣客運站，某某城東客運站是中華人民共和國交通部核定的一級客運站，2002 年就通過了ISO9000 國際質量管理體系認證，為西北地區(qū)最早通

52、過認證的公路客運站場。該站擁有省內、省際營運線路106 條，主要發(fā)往本省渭南、大荔、韓城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省外包括山西、江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次運送旅客 10000 余人次。600 余班，日某某市三府灣客運站， 位于長纓西路 353 號，是省交通廳評定的一級客運站。 現(xiàn)已開通省際、 省內班線 120 余條，日 發(fā)長途班次 420 余次， 日發(fā)送旅客達 10000 多人。主要發(fā)往北京、 上海、天津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等 20 多個省市區(qū)主要大中城市的客運班線。圖 4.2某某地鐵一、二號線某某市近期

53、建設規(guī)劃安排建設兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資 179.5 億元。其中，地鐵二號線已經(jīng)開工建設。 從某某市城市快速軌道交通線網(wǎng)示意圖可以看出， 一號地鐵經(jīng)過項目所在地, 且在本項目近旁設置了出口， 這必將使該區(qū)域的交通更加便捷。再者某某作為西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結果也吸引了大量的商務人士入駐某某，這使得某某的旅客資源更加豐富。商業(yè)環(huán)境項目所在地有華潤萬家、 西北金華羊毛衫商貿大廈、 康復路批發(fā)市場，多彩新天地購物廣場，長樂西路飲料副食品批發(fā)市場，新合作 西果連鎖超市等多家大型商場。而且金融機構眾多， 有中國光大銀行長樂西路儲蓄所、 建設

54、銀行胡家廟支行、 工商銀行長樂西路西口儲蓄所、某某商業(yè)銀行長樂西路支行、金華北路郵政儲蓄所等，為廣大住 戶提供極大的生活便利。綜上所述，本項目在依托某某港、大型商場、客運中心和巨大的產業(yè)帶來的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢。本項目目標客戶定位及價格定位寫字樓客戶根據(jù)對某某市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結合對本項硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場潛在目標客戶，按機構性質及需求面積預測統(tǒng)計如下：20%目標客戶按機構性質預測分析10%8%6%36%20%圖 4.3寫字樓客戶按機構性質預測西安實力派企業(yè)設計創(chuàng)作型企業(yè)服務于本區(qū)域的企業(yè)智力服務型機構外地駐西安的分支機構其他高速發(fā)展的新興行業(yè)

55、的企業(yè)目標客戶按需求面積預測分析5%5%25%20%100建平101300建平3001,000 建平1,000 2,500 建平2,500 建平45%圖 4.4寫字樓客戶按需求面積預測客戶定位在注重企業(yè)形象和個性辦公環(huán)境的企業(yè)機構；其中實力派企業(yè)（國有或股份制企業(yè)、準上市公司機構、其它性質和行業(yè)的企 業(yè)。如：傳媒公司、外貿、保險、銀行、新聞機構等）是主力客戶， 設計創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設計、建筑等）及服務于本區(qū)域的企業(yè)為補 充客戶。主力客戶特征：公司自身實力經(jīng)過歷年積累已處在國內同行業(yè)水平的第二軍團領軍人，并有信心在一定時期內成為第一軍團的中堅力量；關注提升公司形象及品牌知名度；希望利用中央商務

56、群的商務綜合優(yōu)勢；在企業(yè)自用的同時，又有資金的保值及增值的資本運籌。期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產生一定的創(chuàng)造力由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強調專業(yè)化程度，具有較高的利潤率和良好的成長性， 他們要求辦公場所功能相對專一，周邊交通配套齊全； 由于需要接待客戶， 寫字樓必須能體現(xiàn)甚至提升公司的專業(yè)化形象具有相當?shù)臋n次， 項目寫字樓的產品定位迎合了那些追求公司形象的實力型企業(yè)的青睞。國內知名企業(yè)和本地實力型企業(yè)將會在國際企業(yè)入住的情況下調試研究綜合樓建設項目可行性研究報告跟進，形成“羊群效應”，進而實現(xiàn)樓盤銷售。招待所客戶海內外常駐某某機構的商務人員、管理人員、技術人員。國內及海外常駐某某的機構，規(guī)模較

57、大、派駐人員較多的。經(jīng)常往來某某的國內及海外商務人員，由于業(yè)務上的關系， 國內及海外都有不少商務人員經(jīng)常往返某某，這類人會選擇招待所， 以方便居住和辦公。某某的小企業(yè)和 SOHO族某某的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強的小企業(yè)會購買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算器網(wǎng)絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，非常適合SOHO族。商業(yè)部分客戶OUTLES（S 名品折扣店）高端餐飲（如：藍 CLUB等）地鐵商業(yè)： 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、 區(qū)域需求型和沖動需求型。共性需求型：是用來滿足消費者出于基本生理、生活、溝通方面需要的商品服務， 不會因為站點類別差異而對此業(yè)態(tài)有本質上不

58、同的需求，也不會因消費者的收入差異而對這業(yè)態(tài)有本質上不同的需求；但可對不同品牌檔次有差異需求。 此類業(yè)態(tài)是必然的主流， 譬如： 水飲料、報刊、面包、等。區(qū)域需求型： 則根據(jù)每個區(qū)域的不同情況，滿足該區(qū)域消費者需求的商品服務， 會因為站點類別差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內容需求，會因為使用該站點的消費者的收入或生活習慣差異而對此類業(yè)態(tài)有不同的內容需求。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如： 服裝、禮品、飾品、化妝品等。沖動需求型： 能夠激發(fā)消費者興趣、 感官喜好而產生購買行為的商品服務。這類業(yè)態(tài)的商品服務對消費者而言完全不是必需的， 是由于沖動而產生的購買，對“快速便捷”完成購買過程的要求較另

59、外兩型較低。消費者更為追求“購物樂趣”。譬如：傳真復印、無限寬帶、個人護理、快照膠卷等。第五章項目總體規(guī)劃方案項目規(guī)劃設計思想本項目規(guī)劃的設計思想應從以下幾個方面進行思考：旨在建設一個 “外觀現(xiàn)代大方， 內在寬敞舒適” 的現(xiàn)代建筑，同時，具有獨自特色和較強的時代感，營造一個溫馨、典雅、寧靜、優(yōu)美的居住生活空間，創(chuàng)造一個集商業(yè)、辦公、觀賞、酒店于一體的 現(xiàn)代建筑。中國社會發(fā)展到今天， 人們生活的舒適度壓力越來越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負擔也越來越重。這已經(jīng)不是人們能否暫時擺脫緊張的工作生活壓力的問題，而是一個如何從社會文化層次上讓人們認識到： 人類生存的終極目的遠遠不是一味地追

60、求物質財富的獲取。 項目應該建立起新型生活理念，全面均衡地調整我們的生活質量標準， 進而重新恢復生活信心， 在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)， 耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質環(huán)境：遠處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被 被人工鋪裝取代。 自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時全面的補給， 慢慢也使人們對生活的認知產生著越來越大的偏差。讓本項目和城市周邊社區(qū)相互促進共存共榮該項目不會是世外桃源， 也不會建設成為小而全的孤立住宅。在這里購物、 辦公和居住的人們， 在享受著大自