怎樣提高拆遷評(píng)估價(jià)格的執(zhí)行力

1、如何提高拆遷評(píng)估價(jià)格的執(zhí)行力一、拆遷“評(píng)估難”，弱化了拆遷評(píng)估價(jià)格在安置補(bǔ)償中的權(quán)威性都市房屋拆遷治理?xiàng)l例第二十三條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞侥軌驅(qū)嵭胸泿叛a(bǔ)償，也能夠?qū)嵭蟹课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換”。第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，依照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”。第二十五條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。上述規(guī)定明確了拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償依據(jù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)了拆遷評(píng)估在拆遷安置補(bǔ)償過程中的核心地位及其權(quán)威作用。但在目前“拆遷難”的環(huán)境條件下，拆遷“評(píng)估難”成為“拆

2、遷難”的“孿生體”，面臨著諸多的困難和問題，致使評(píng)估價(jià)格在實(shí)施拆遷補(bǔ)償中，難以體現(xiàn)其作為補(bǔ)償依據(jù)的權(quán)威性。要緊體現(xiàn)在以下方面：一是“進(jìn)場(chǎng)難”。由于一些拆遷住戶對(duì)拆遷工作的抵觸和阻止，有的拆遷項(xiàng)目一開始就面臨“動(dòng)遷難”問題。動(dòng)遷會(huì)秩序混亂、難以維持，以致無法順利進(jìn)行規(guī)定的程序和內(nèi)容;有的住戶不愿抽簽確定評(píng)估機(jī)構(gòu) (為了公開公正，一般是在動(dòng)遷會(huì)上由拆遷當(dāng)事人代表抽簽產(chǎn)生評(píng)估機(jī)構(gòu)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證)，即便當(dāng)事人代表抽簽產(chǎn)生了評(píng)估機(jī)構(gòu)，有的住戶也不愿配合，不讓估價(jià)人員進(jìn)戶實(shí)地勘察，無法實(shí)施分類評(píng)估或分戶評(píng)估，直接阻礙到拆遷工作的正常啟動(dòng)。二是“采信難”。拆遷評(píng)估是對(duì)被拆遷房屋的價(jià)值確認(rèn)。依照都市房屋拆遷

3、估價(jià)指導(dǎo)意見第三條規(guī)定，“是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，依照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估”。第十一條規(guī)定：“拆遷評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的阻礙”。在評(píng)估實(shí)務(wù)中，為了使評(píng)估結(jié)果能夠體現(xiàn)公開的市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)人員必須按照估價(jià)規(guī)范、估價(jià)路線、估價(jià)方法等要求進(jìn)行實(shí)地勘察，收集相關(guān)資料作為估價(jià)參數(shù)，其中房地產(chǎn)交易信息是一個(gè)十分重要的依據(jù)。但由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中，有的買賣雙方為了規(guī)避相關(guān)稅費(fèi)，在申報(bào)成交價(jià)格時(shí)存在不真實(shí)、不規(guī)范行為，為了盡量減少稅費(fèi)流失，治理部門一般是通過確定交易指導(dǎo)價(jià)格(標(biāo)準(zhǔn)價(jià))來解決：即當(dāng)申報(bào)價(jià)格高

4、于指導(dǎo)價(jià)格的以申報(bào)價(jià)格計(jì)算稅費(fèi);當(dāng)申報(bào)價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)格的，以指導(dǎo)價(jià)格計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)。這在客觀上造成了一定數(shù)量的交易信息不真實(shí)。而這些信息一旦作為估價(jià)依據(jù)，便直接阻礙到估價(jià)的真實(shí)性，造成評(píng)估價(jià)格不能反映市場(chǎng)價(jià)值。三是“執(zhí)行難”。在拆遷估價(jià)實(shí)踐中，還普遍存在著評(píng)估結(jié)果難以執(zhí)行的問題。要緊表現(xiàn)在：一方面拆遷人不愿同意。由于拆遷人作為評(píng)估的托付方，評(píng)估價(jià)格直接阻礙到其拆遷安置補(bǔ)償成本，有的為了降低成本，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，有的甚至要求一降再降，否則拒付評(píng)估費(fèi)用，直接干預(yù)評(píng)估結(jié)果。另一方面被拆遷人不同意。由于被拆遷人普遍存在著過高的補(bǔ)償期望值，導(dǎo)致一定數(shù)量的住戶堅(jiān)持過高的補(bǔ)償要求和主張，常常以

5、補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)太低為由而拒絕同意評(píng)估價(jià)格。為了解決這一問題，在行政力度有限的情況下，通常采取“評(píng)估+浮動(dòng)+獎(jiǎng)勵(lì)+協(xié)商”的方法解決，也確實(shí)是以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)，對(duì)住房或營(yíng)業(yè)房上浮一定比率，加上獎(jiǎng)勵(lì)措施，再依照住戶提出的一些實(shí)際困難和要求，雙方進(jìn)行協(xié)商確定補(bǔ)償價(jià)格。作為平等民事主體之間的協(xié)商，客觀上存在著較大的隨意性，但多數(shù)情況下拆遷單位因?yàn)楸M早搬遷的形勢(shì)所迫，只得依照住戶的要求，以能夠同意為“結(jié)合點(diǎn)”而達(dá)成協(xié)議。事實(shí)上這時(shí)的補(bǔ)償金額，不僅存在著同等狀況補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大差異、形成補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一致的矛盾問題，而且已遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了評(píng)估價(jià)格，不能真實(shí)地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值。這種評(píng)估價(jià)格執(zhí)行不到位的問題，直接阻

6、礙了拆遷評(píng)估的嚴(yán)肅性，弱化了評(píng)估價(jià)格在拆遷安置補(bǔ)償中的權(quán)威作用。二、造成拆遷評(píng)估價(jià)格執(zhí)行不到位的要緊緣故拆遷評(píng)估價(jià)格執(zhí)行不力的緣故是多方面的，核心是利益矛盾問題，要緊表現(xiàn)在拆遷主體(拆遷當(dāng)事人雙方)之間以及拆遷單位與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的利益矛盾。一是被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償要求過高，難以協(xié)商。當(dāng)前在拆遷補(bǔ)償問題上，被拆遷戶普遍期望值較高。這表現(xiàn)在：有的是對(duì)拆遷政策不理解，過分強(qiáng)調(diào)自身利益的愛護(hù)，而堅(jiān)持過高的要求或主張;有的屬于“老拆遷”，在都市改造拆遷的過程中，曾經(jīng)因拆遷受益，因而想通過堅(jiān)持過高要求，再次得到好處;有的受“老拆遷”、“拆遷富”的阻礙，漫天要價(jià)，無理取鬧，總想通過堅(jiān)持過高要求而達(dá)到超額補(bǔ)償;

7、有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的阻礙，不惜一切代價(jià)向拆遷人施壓，通過阻止拆遷進(jìn)程，迫使拆遷人提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前，評(píng)估價(jià)格往往是形同虛設(shè)，無法執(zhí)行。二是拆遷人在補(bǔ)償問題上總想操縱標(biāo)準(zhǔn)，降低成本。操縱補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、降低拆遷成本、追求企業(yè)利潤(rùn)，是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運(yùn)作目標(biāo)。因此，其首先是想通過評(píng)估機(jī)構(gòu)，盡可能地壓低評(píng)估價(jià)格，以降低拆遷成本;其次是在拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)，在與被拆遷人的協(xié)商過程中，總想壓低補(bǔ)償金額。壓低評(píng)估價(jià)格及補(bǔ)償金額的目的，差不多上追求利潤(rùn)的最大化，其結(jié)果卻嚴(yán)峻阻礙了評(píng)估價(jià)格的嚴(yán)肅性。三是評(píng)估行為在市場(chǎng)化條件下受多方制約，缺乏剛性。首先是拆

8、遷人為了操縱拆遷成本而設(shè)法干預(yù)評(píng)估，甚至以拒簽評(píng)估報(bào)告或拒付評(píng)估費(fèi)用為由，要求做出最低價(jià)格的評(píng)估結(jié)果。其次是被拆遷人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的過高期望，要求評(píng)估結(jié)果越高越好，否則不能同意，并施以評(píng)估“違法”，要討“講法”等相威脅。評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)常面臨一些拆遷戶的指責(zé)，承受一定的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。第三是評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致不實(shí)評(píng)估問題的發(fā)生。第四是采信等條件的局限以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值與實(shí)際補(bǔ)償時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的差異，使得評(píng)估價(jià)格難以被住戶同意，成為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。拆遷評(píng)估價(jià)格執(zhí)行不到位的問題，直接阻礙到評(píng)估行業(yè)和評(píng)估行為的權(quán)威性，阻礙到拆遷補(bǔ)償安置的正常秩序，阻礙到拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。因此

9、，作為拆遷補(bǔ)償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，必須強(qiáng)調(diào)按照都市房屋拆遷治理?xiàng)l例的規(guī)定和要求，規(guī)范進(jìn)行。三、加強(qiáng)拆遷評(píng)估及提高評(píng)估價(jià)格執(zhí)行力的幾點(diǎn)建議一要強(qiáng)化評(píng)估價(jià)格的權(quán)威意識(shí)。按照都市房屋拆遷治理?xiàng)l例的規(guī)定，作為平等民事主體間的拆遷補(bǔ)償，為了體現(xiàn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的客觀性和公正性，必須通過房地產(chǎn)評(píng)估作為平衡拆遷當(dāng)事人雙方利益的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn)。在拆遷過程中，由于拆遷工程的社會(huì)性、拆遷補(bǔ)償利益矛盾的普遍性，決定了被拆遷人希望補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越高越好，拆遷人希望補(bǔ)償成本越低越好，雙方利益矛盾難以統(tǒng)一。為了解決當(dāng)事人之間自由協(xié)商難以達(dá)成一致的問題，需要通過房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估，以“第三人”的身份居間公斷，促使雙方都能同意一個(gè)客觀的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

10、，那個(gè)地點(diǎn)評(píng)估要緊體現(xiàn)的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的真實(shí)性;其二，評(píng)估價(jià)格作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，就維護(hù)拆遷市場(chǎng)及評(píng)估市場(chǎng)的正常秩序而言，在同一時(shí)刻、同一區(qū)域、相同性質(zhì)的不同項(xiàng)目之間，以及同一項(xiàng)目的同等狀況的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，必須通過房地產(chǎn)評(píng)估，使之差不多保持一致，不至出現(xiàn)太大的差異，那個(gè)地點(diǎn)評(píng)估要緊體現(xiàn)的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公正性;其三，當(dāng)拆遷當(dāng)事人雙方不能協(xié)商一致，按政策規(guī)定進(jìn)入行政裁決程序時(shí)，必須以房地產(chǎn)評(píng)估作為補(bǔ)償依據(jù)，并嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)估價(jià)格，那個(gè)地點(diǎn)評(píng)估要緊體現(xiàn)的是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合法性。因此，房地產(chǎn)評(píng)估不論對(duì)拆遷當(dāng)事人雙方，依舊對(duì)一個(gè)拆遷項(xiàng)目，乃至整個(gè)拆遷市場(chǎng)來講，它是客觀、公正、合法的體現(xiàn)，以此為支撐的評(píng)估價(jià)格，是規(guī)

11、范拆遷秩序、維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的重要保證。二要加強(qiáng)對(duì)被拆遷人的宣傳解釋工作。在“拆遷難”的背景下，如何保證拆遷工作的有序推進(jìn)，本身確實(shí)是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。加之拆遷評(píng)估作為整個(gè)拆遷工作的必經(jīng)程序和核心內(nèi)容，其難度更是可想而知。首先應(yīng)解決“進(jìn)場(chǎng)難”問題。要從加強(qiáng)宣傳、正面引導(dǎo)、強(qiáng)化監(jiān)督等方面入手，通過相關(guān)媒體、現(xiàn)場(chǎng)公開、發(fā)放拆遷便民手冊(cè)、拆遷聯(lián)系卡等方式和途徑，加強(qiáng)拆遷項(xiàng)目的動(dòng)遷宣傳，努力營(yíng)造理解拆遷、支持拆遷的良好氛圍。評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷單位及拆遷治理部門，要有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)拆遷住戶的耐心宣傳和解釋工作，通過對(duì)話溝通，消除一些住戶的思想疑慮、觀望心理、消極心理及不滿情緒。要制定合理的安置方案以

12、及切實(shí)體現(xiàn)公平公正的“陽光”措施，增強(qiáng)拆遷工作的信任度和講服力。只要重視宣傳，加強(qiáng)引導(dǎo)，真誠(chéng)溝通，體現(xiàn)公正，就能得到寬敞住戶的理解和支持，從而配合估價(jià)活動(dòng)，同意評(píng)估結(jié)果，保證拆遷工作的順利進(jìn)行。三要加強(qiáng)與拆遷人的協(xié)商與溝通。在評(píng)估活動(dòng)中，要加強(qiáng)對(duì)拆遷單位進(jìn)行有關(guān)拆遷估價(jià)政策的宣傳，強(qiáng)調(diào)客觀評(píng)估的重要性和嚴(yán)肅性。要加強(qiáng)與拆遷單位的交流溝通，尤其對(duì)估價(jià)對(duì)象的范圍、數(shù)量、性質(zhì)等方面的情況信息進(jìn)行對(duì)接，幸免由于評(píng)估對(duì)象相關(guān)信息不對(duì)稱而對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生異議并形成矛盾糾紛。那個(gè)地點(diǎn)必須克服兩種傾向：一是幸免拆遷人為了降低補(bǔ)償成本而要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行低值評(píng)估，甚至干預(yù)評(píng)估行為;二是評(píng)估機(jī)構(gòu)為了收取更多的評(píng)估費(fèi)用，而有意進(jìn)行超值評(píng)估或擴(kuò)大評(píng)估范圍。四要加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的信息交流。為了確保估價(jià)采信的真實(shí)性，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)與房屋中介機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人的信息交流，努力獵取房屋交易的真實(shí)資料信息。五要依照規(guī)范，公正評(píng)估。一是評(píng)估機(jī)構(gòu)必須按照估價(jià)規(guī)范的要求，按照合理的估價(jià)路線和科學(xué)的估價(jià)方法實(shí)施評(píng)估。