城市建設用地差別化配置分析

1、PAGE PAGE 6城市建設用地差別化配置分析城市建設用地供需均衡受到供給和需求的共同作用的影響，中央政府既可以通過土地利用規(guī)劃、土地利用計劃等手段直接在不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）供給城市建設用地；也可以制定差別化財政政策或貨幣政策，通過對地方政府和企業(yè)或個人對土地投資的影響，從而產(chǎn)生差別化的用地需求。因此，中央政府可以通過直接路徑和間接路徑差別化配置城市建設用地，從而提高城市建設用地利用效益和配置效率。土地資源在人類利用的一切自然資源中，是最寶貴和最基本的資源之一，它對我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有重要作用。為促進我國宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，2003年國家正式啟動土地政策參與宏觀調(diào)控，而城市建設用地在不同區(qū)域

2、和產(chǎn)業(yè)之間的差別化配置是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，它對節(jié)約集約利用城市建設用地以及提高城市建設用地配置效率具有積極作用。而國土資發(fā)（2012）141號國土資源部關(guān)于推進土地利用計劃差別化管理的意見指出，為更好地發(fā)揮計劃的調(diào)控和引導作用，應落實差別化用地政策，結(jié)合區(qū)域發(fā)展實際和用地特點，統(tǒng)籌安排用地計劃。一、城市建用地供需均衡分析我國城市土地屬于國家所有，政府直接控制土地一級市場。因此政府可以通過土地利用規(guī)劃和土地利用計劃等手段直接在不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）供給城市建設用地，對城市建用地供給也即成為了政府差別化配置城市建設用地的直接路徑。但城市建設用地供需均衡并非僅僅由城市建用地供給決定，還受到城

3、市建設用地需求的影響，政府通過運用差別化的財政政策或貨幣政策影響需求者對土地的需求，也可以實現(xiàn)城市建設用地在不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）之間的差別化配置。但對不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）之間的城市建設用地需求的調(diào)控僅能間接地影響城市建設用地供需均衡點，因為財政政策或貨幣政策是通過對投資的影響間接影響對土地的需求。假如在初始點，城市建設用地供給與需求達到均衡，此時，政府如果要增加該區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）城市建設用地均衡數(shù)量，可以從兩方面考慮：一是從城市建設用地供給的角度，政府可以通過土地利用規(guī)劃和土地利用計劃等，直接對該區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）下達城市建設用地供給指標，使得該區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）城市建設用地供給曲線移動，如果需求曲線不發(fā)生變化，那么

4、城市建設用地供需均衡點將發(fā)生改變，該區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）城市建設用地供給數(shù)量增加；二是從城市建設用地需求的角度，通過擴張性財政政策（例如降低有關(guān)城市建設用地利用的稅收等）或擴張性貨幣政策（例如降低城市建設用地貸款的利率等）降低城市建設用地需求者的購買成本，通過影響投資，促進該區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）對城市建設用地的需求，在城市建設用地供給曲線不發(fā)生變化的條件下，使得城市建設用地需求曲線發(fā)生改變，同樣也可以使得城市建設用地均衡數(shù)量增加。所以城市建設用地差別化配置既可以從城市建設用地供給的角度（即直接路徑）實現(xiàn)，也可以從城市建設用地需求的角度（即間接路徑）實現(xiàn)。二、直接路徑對城市建設用地供給調(diào)控路徑是為完成某項目標所

5、經(jīng)由的路線，它是該目標得以順利實現(xiàn)的核心特征。因此城市建設用地配置的路徑可理解成為提高城市建設用地利用效益，中央政府依據(jù)一定的手段將城市建設用地進行差別化配置所經(jīng)由的路線。在城市建設用地配置過程中，差別化配置路徑涉及到的配置手段主要有土地利用規(guī)劃、土地利用計劃、土地利用審批和土地利用執(zhí)法。土地利用規(guī)劃在整個城市建設用地配置手段中起到宏觀控制的作用，土地利用計劃是落實城市建設用地指標體系的具體手段，同時二者均是政府在土地利用審批過程中的依據(jù)，而土地利用執(zhí)法在土地利用規(guī)劃、計劃和審批的實施過程中起到重要的保障作用。城市建設用地配置直接路徑的特點是中央政府采取行政手段，即指令性調(diào)控，直接通過行政干預

6、進行城市建設用地區(qū)域配置，進而提高城市建設用地利用效益。因此對城市建設用地供給的調(diào)控就成為了中央政府差別化配置城市建設用地的直接路徑。1.制定差別化的城市建設用地指標。由于城市建設用地的有限性，政府為追求城市建設用地利用的效益最大化，城市建設用地在不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）之間的供給應體現(xiàn)差異性，應根據(jù)各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）自身的發(fā)展狀況分配城市建設用地指標。同時地理學第一定律表明，在空間上，任何事物幾乎都存在或強或弱的空間相關(guān)性，意味著我國城市建設用地利用在空間上存在溢出性，在產(chǎn)業(yè)之間存在集聚性。因此政府在制定各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）的城市建設用地利用指標時，不僅要考慮各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）自身的發(fā)展狀況，還應考慮各區(qū)域(產(chǎn)業(yè)

7、)的空間溢出性，合理調(diào)控城市建設用地指標，縮小各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）的邊際生產(chǎn)率差異，進而提高城市建設用地利用效益和配置效率。而此時制定各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）城市建設用地指標的手段主要有土地利用規(guī)劃和土地利用計劃，尤其是年度土地利用計劃，它可以直接調(diào)控歷年各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）城市建設用地配置指標。三、間接路徑對城市建設用地需求調(diào)控直接路徑是從中央政府調(diào)控不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）的城市建設用地供給的角度分析，而城市建設用地供需均衡的數(shù)量并不僅僅由供給決定，它還受到對城市建設用地需求的影響，因此中央政府差別化配置城市建設用地，包含的手段不僅有土地利用規(guī)劃和土地利用計劃等行政手段，同時也包括財政政策和貨幣政策等經(jīng)濟手段。中央政府

8、制定差別化財政政策和貨幣政策，影響對土地的投資，從而產(chǎn)生差別化的用地需求，進而影響城市建設用地均衡數(shù)量，因此間接路徑是從中央政府調(diào)控不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）的城市建設用地需求的角度分析。1.對地方政府需求的影響。2.對企業(yè)或個人需求的影響。企業(yè)可在土地一級市場通過協(xié)議、招標、拍賣或者掛牌等形式獲得土地的使用權(quán)，但需要支付較大數(shù)額的土地有償使用費以及繳納相關(guān)的稅收，以房地產(chǎn)企業(yè)為例，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收種類有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、教育費附加、房地產(chǎn)稅、耕地占用稅以及印花稅等11項稅收。因此中央政府制定差別化的財政政策或貨幣政策自然會影響企業(yè)在不同區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）之間進行選擇性投資，導致差別化的用地

9、需求，進而影響城市建設用地供需均衡數(shù)量。而對于個人來講，一般是通過在市場上購買房地產(chǎn)而購買了城市建設用地使用權(quán)，而購買房地產(chǎn)相對來說是一筆不小的開支，無論是通過銀行貸款還是自有資金支付或者其他融資渠道，差別化的財政政策或差別化的貨幣政策均會在一定程度上影響個人對房地產(chǎn)的需求，從而間接影響對城市建設用地的需求。因此中央政府可以通過制定差別化的財政政策或差別化的貨幣政策實現(xiàn)各區(qū)域（產(chǎn)業(yè)）差別化的用地需求。四、結(jié)語綜上所述，由于城市建設用地均衡數(shù)量是在供給和需求的共同作用下形成的，因此城市建設用地供需均衡的數(shù)量并不僅僅由供給決定，它還受到對城市建設用地需求的影響。中央政府可以通過直接路徑或間接路徑差別化配置城市建設用地，直接路徑配置的手段包含土地利用規(guī)劃、土地利用計劃、土地利用審批和土地利用執(zhí)法等行政手段，間接路徑配置的手段包含財政政策和貨幣政策等經(jīng)濟手段。中央政府可以通過：一是直接路徑，利用土地利用規(guī)劃、土地利用計劃直接調(diào)控各