物業(yè)管理概論的課件

1、物業(yè)管理概論第二章 業(yè)主與業(yè)主大會第一節(jié) 業(yè)主第二節(jié) 業(yè)主大會第三節(jié) 業(yè)主委員會第四節(jié) 業(yè)主公約第五節(jié) 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人，是物業(yè)的主人。業(yè)主可以是法人，也可是享有民事權利的自然人。 一、業(yè)主的權利權利：依法享受所擁有的物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理委托合同提供相應的管理與服務。對擁有的物業(yè)的各項權利包括：對物業(yè)自有部分的占有、使用、經營、處置等權利；對共有部位和公用設施的使用權利等等。參與物業(yè)管理的各項權利包括：對物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務的監(jiān)督、建議、批評、咨詢、投訴等權利。 物業(yè)管理條例業(yè)主

2、在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。二、業(yè)主的義務義務：遵守有關法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主公約；履行物業(yè)管理委托

3、合同；執(zhí)行、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項決議、決定。 物業(yè)管理條例業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；3、遵守物業(yè)管理區(qū)域內的有關規(guī)章制度；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務費用；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 三、非業(yè)主使用人的權利和義務 非業(yè)主使用人，是指不擁有物業(yè)的所有權，但通過某種形式（比如租賃）而獲得力物業(yè)的使用權，并實際使用物業(yè)的人。同樣非業(yè)主使用人可以是法人，也可以是享有民事權利的自然人。對于非業(yè)主使用人來說，除非在租賃合同中，與業(yè)主有特別的約定，對其享有的物業(yè)

4、方面的權利進行限制或授權，否則，非業(yè)主使用人與業(yè)主享有同樣的物業(yè)管理方面的權利，并承擔同樣的義務。 案例：業(yè)主維權過火致物業(yè)管理公司名譽損害糾紛案于小姐在2002年1月住進了新買的商品房，因物業(yè)管理費問題與小區(qū)物業(yè)管理公司發(fā)生了矛盾，于小姐認為物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費收取標準和收取方法違法，就向物業(yè)管理公司提出退還管理費的要求。物業(yè)管理公司認為于小姐的退費要求沒有法律依據，拒絕退還。于小姐見索費不成，便聯(lián)合其他幾位業(yè)主，于同年2月某日，在自家及其他幾位業(yè)主陽臺的外墻掛出了寫有“抵制亂收費、禁止欺騙”的巨大條幅。導致同一小區(qū)的其他業(yè)主紛涌到物業(yè)管理處辦公室，要求物業(yè)管理公司退還物業(yè)管理費。第二節(jié)

5、 業(yè)主大會一、業(yè)主大會的概念業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治自律組織。它對物業(yè)管理的重大事項擁有決定權 。自治自律：自我管理、自我約束（一）業(yè)主大會的召開1、首次業(yè)主大會首次業(yè)主大會應該在物業(yè)交付使用且入住率達到一定比例時，在政府物業(yè)主管部門的指導下，由業(yè)主按法定程序和形式，召開第一次業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。2、業(yè)主大會的年度會議由業(yè)委會每年召集召開一次年度會議。3、業(yè)主大會的特別會議經持有一定比例投票權的業(yè)主提議后，業(yè)委會應在該提議若干天內，就提議召開業(yè)主大會，稱為業(yè)主大會的特別會議。4、召開業(yè)主大會的法定人員需

6、經50以上的業(yè)主參加才能舉行。5、召開業(yè)主大會的公告：業(yè)主大會召開15天前，應將會議的地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。（二）業(yè)主大會的內容業(yè)主大會的議程包括：聽取業(yè)主委員會的工作報告；審議并通過上一年度財務決算報告和下一年度財務預算；審議并通過業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等文件；決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘，批準物業(yè)管理委托合同；選舉、撤換業(yè)委會組成人員，監(jiān)督業(yè)委會的工作；決定有關業(yè)主利益的重大事項，決定物業(yè)管理的其他事項。（三）業(yè)主大會決定問題的程序征求意見：會議或書面形式，表決：投票、舉手；所有享有投票權的，均應出席會議；業(yè)主應該親自投票，或委托他

7、人投票，否則視為棄權，但必須服從業(yè)主大會的決定由兩人或兩人以上擁有同一物業(yè)時，則采取共有業(yè)主共同授權或各業(yè)主共同授權業(yè)主之一；出席業(yè)主大會的人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時，在會上提出的待決定事項由出席會議的業(yè)主表決，半數(shù)以上通過方為有效；票數(shù)計算時，按業(yè)權比例確定。二、業(yè)主大會的職責業(yè)主大會在物業(yè)管理中的主要職責：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律、法規(guī)或者業(yè)主

8、大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 2007年10月11日凌晨，新疆烏魯木齊宏怡小區(qū)，居民因對新疆深發(fā)展物業(yè)公司的服務不滿意，在業(yè)主委員會的領導下公開“奪權”，炒掉物業(yè)公司。該小區(qū)共有1201戶業(yè)主，其中860戶簽名表示對物業(yè)公司的服務不滿意。這是物權法和國務院發(fā)布的修改的決定10月1日實施后，新疆首例依照規(guī)定讓物業(yè)公司“下課”案例。 業(yè)主在簽字畫押烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 公示解聘通知書烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 業(yè)主閱讀討論烏魯木齊一小區(qū)炒掉物業(yè)公司欲聘新“管家” 第三節(jié) 業(yè)主委員會一、業(yè)主委員會的概念及性質業(yè)

9、主委員會是由業(yè)主大會選舉的代表組成的業(yè)主大會的執(zhí)行機構，代表全體業(yè)主維護其物業(yè)權益，依法行使各項權利和義務。業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，經政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權益的社會團體。其合法權益受國家法律保護。業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實行民主管理的組織形式。二、業(yè)主委員會的產生與組織（一）業(yè)主委員會的產生（1）符合各地方性法規(guī)中所定的召開業(yè)主大會條件的物業(yè)開發(fā)建設單位應及時負責集業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉成立業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關權利，督促業(yè)主履行義務。（2）業(yè)主委員會的產生按照自愿報名和業(yè)主推薦相結合、自我簡介、選舉產生的

10、程序和公平、公正、公開的原則進行。業(yè)主委員會實行差額選舉。（3）業(yè)主委員會每屆任期業(yè)主委員會章程確定，一般為23年。屆滿后由業(yè)主大會進行換屆選舉。（二）業(yè)主委員會設立的登記業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向所在地市、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理登記備案。1、成立業(yè)主委員會登記申請書；2、業(yè)主委員會委員名單；3、業(yè)主委員會章程。主管部門在15日內沒有異議的發(fā)給核準通知書，該通知書可作為業(yè)主委員會辦理刻章有關手續(xù)的證明。核準登記備案日期為業(yè)主委員會成立日期。對不符合成立的業(yè)主委員會不予登記，并書面通知申請人。 三、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的主要職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理

11、的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。案例：延慶縣新興小區(qū)51號樓由業(yè)主委員會聯(lián)合北京金寶聯(lián)物業(yè)公司實行24小時保安和全天保潔，環(huán)境整潔優(yōu)雅。由于本樓住戶較多，車位不足，業(yè)主委員會和物業(yè)公司重新規(guī)劃了車位，使車位能夠滿足住戶需要。本樓充分發(fā)揮了業(yè)主委員會的作用，滿足業(yè)主的各項要求。第四節(jié) 業(yè)主公約一、業(yè)主公約的概念和特點業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質，是由全體業(yè)主承諾的、共同約定、相互制約、共同遵守的有關物業(yè)使用、

12、維護和管理服務活動的行為守則，是實行自治管理的重要表現(xiàn)形式。特點有：1、公約主體：全體業(yè)主2、公約客體：物業(yè)使用、維護和管理等方面的行為3、公約內容：有關物業(yè)使用、維護和管理等方面的權利、義務的規(guī)定4、公約經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力5、公約的立足點：訂約主體的自我意識與行為的把握二、業(yè)主公約訂立的原則1、合法性原則2、整體性原則3、民主性原則三、業(yè)主公約的內容1、物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù)2、公共場所及公用設施狀況3、業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內重大事項的方式4、業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內公共場所及公用設施的權益5、業(yè)主參與物業(yè)管理的權

13、利6、業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權7、物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交8、業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內應遵守的行為準則9、違反業(yè)主公約的責任10、其他有關事項第五節(jié) 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)一、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)間的關系（一）完全市場條件下的相互關系1、決策機構是業(yè)主大會，執(zhí)行機構是業(yè)主委員，物業(yè)管理企業(yè)是受聘者；2、業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同；3、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)都是獨立運作、互不干擾。（二）非完全市場條件下的相互關系（三）法律關系：委托與被委托、聘用與被聘用的關系（四）經濟關系：平等的經濟合同關系（五）工作關系二、物業(yè)管理企業(yè)的聘用（一）物業(yè)管

14、理企業(yè)的選聘它是業(yè)主的權利，由業(yè)主大會行使。主要而且應該采取公開招標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但由于各地專業(yè)化發(fā)展不平衡，規(guī)范的物業(yè)管理市場尚在培養(yǎng)之中，所以，目前還有不少物業(yè)管理企業(yè)的選聘采用議標的形式。 在選擇時主要從以下幾個方面進行考察：1、人員素質2、社會信譽3、收費合理4、管理的質量（二）物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘是指物業(yè)服務合同期滿后，對物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用（三）物業(yè)管理企業(yè)的解聘自然解聘，是指物業(yè)服務合同期限屆滿后不再被續(xù)期。2. 提前解聘，是指在合同履行期間，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。物業(yè)管理活動中，有以下情形的，業(yè)主可依法解除物業(yè)服務合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)： (

15、1)物業(yè)服務合同到期；(2)由于不可抗力因素，致使物業(yè)服務合同無法正常履行； (3)物業(yè)管理企業(yè)未按物業(yè)服務合同約定履行義務。 業(yè)主解除物業(yè)服務合同，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，做出解除物業(yè)服務合同、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定。在物業(yè)管理活動中，有下列情形的，物業(yè)管理企業(yè)可以作出解除物業(yè)服務合同、停止物業(yè)管理服務活動的決定： (1)物業(yè)服務合同到期； (2)由于不可抗力因素，致使物業(yè)服務合同無法正常履行； (3)業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，嚴重干擾物業(yè)管理服務活動，致使物業(yè)管理企業(yè)無法正常履行物業(yè)服務合同。一方作出解除物業(yè)服務合同決定，應書面送達被解除方，同時應函告物業(yè)所在地的區(qū)縣(自治縣、市)房地產管理部門。參與物業(yè)管理各機構間的關系結構圖房地產開發(fā)企業(yè)業(yè)主大會業(yè)主非業(yè)主使用人物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會專業(yè)服務公司首次召集召選集舉首次合同選聘合同組成合同市政公司清潔公司綠化公司保安公司工程維修公司其他服務公司 三、業(yè)主委員會監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法 1財政監(jiān)管。業(yè)主委員會必須對物業(yè)公司用于本物業(yè)