8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、關(guān)于鞍山置業(yè)抵押土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的分析估價(jià)項(xiàng)目背景一、鞍山置業(yè)為了盤(pán)活加速資本周轉(zhuǎn)，以其擁有的位于鞍山市鐵西區(qū)人民路 207 號(hào)宗地的國(guó)有出讓土地使用權(quán)為抵押物向申請(qǐng)抵押貸款，并于 2008 年 5 月委托鞍山使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。土地資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)該宗地的土地本次待估價(jià)宗地位于鞍山市鐵西區(qū)人民路 207 號(hào)，宗地面積為 16860.87 平，屬于四級(jí)混合住宅用地。該宗地為國(guó)有出讓土地，鞍山置業(yè)擁有其使用權(quán)，權(quán)益終止時(shí)間為 2077 年 8 月 7 日。該宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“七通”（通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣、通煤氣），宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。目前該宗地正在建設(shè)中，地

2、上預(yù)計(jì)總建筑面積 72165.04平，其中住宅建筑面積 55099.27 平，公建建筑面積 17065.77 平。且規(guī)劃的使用性質(zhì)和使用方向符合鞍山市城市土地利用規(guī)劃，無(wú)特殊的規(guī)劃限制。通過(guò)對(duì)委托方委托事項(xiàng)的了解，為目的進(jìn)行了土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。以為抵押提供土地使用權(quán)價(jià)格參考二、估價(jià)方案摘要根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程），通行的估價(jià)方法有剩余法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等，估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。由于本次估價(jià)屬于混合住宅用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的典型案例，因此有眾多案例可供參

3、考。但鑒于估價(jià)對(duì)象的性特征，選擇了剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修作為估價(jià)方法。三、工作難點(diǎn)以及解決方法1、運(yùn)用剩余法的難點(diǎn)與解決辦法。由于待估宗地為正在開(kāi)發(fā)的土地，因此比較適合用剩余法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的第一，總收入的分析因此總收入的組成也比較復(fù)雜，法。在運(yùn)用此法時(shí)需要注意：。因?yàn)轫?xiàng)目完成后，由住宅和網(wǎng)點(diǎn)共同組成，的可能性就比較大。所以必須通過(guò)大量的比較來(lái)確定不同性質(zhì)不同使用方式的銷售收入，以期總收入的準(zhǔn)確性。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)上涉及的費(fèi)用存在不平衡性。由

4、于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)比較復(fù)雜的過(guò)程，涉及到的費(fèi)用也是種類繁多，所以只能以平均水平來(lái)衡量一個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)費(fèi)用。因此，無(wú)法精確估算出一個(gè)項(xiàng)目的最終費(fèi)用。2、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修的難點(diǎn)與解決方法。由于待估宗地位于鞍山市城市土地基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估地價(jià)也是切實(shí)可行的?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修是依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)成果，按照替代原則，通過(guò)區(qū)域、個(gè)別、開(kāi)發(fā)程度、期日、使用年期、容積率等修正而得到待估宗地的價(jià)格。在運(yùn)用此法時(shí)應(yīng)注意：第一，準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵及修正體系。比較待估宗地價(jià)格定義與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，找出差異，選取適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)。第二，確定待估宗地等級(jí)。由于本案例中待估宗地位于鞍山市城市土地基準(zhǔn)地價(jià)

5、的覆蓋區(qū)域內(nèi)，因此基準(zhǔn)地價(jià)的確定比較容易。但是要分清不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，不能。第二，實(shí)地勘查委估宗地。對(duì)委估宗地進(jìn)行一般和區(qū)域等相關(guān)因素分析，以確定地價(jià)修正的基準(zhǔn)和需要的影響項(xiàng)目。第四，期日修正系數(shù)。期日修正系數(shù)的確定需根據(jù)當(dāng)?shù)氐貎r(jià)指數(shù)來(lái)確定。本案例中待估宗地所在區(qū)域地價(jià)穩(wěn)定，故期日修正系數(shù)為 1。四、工作啟示（一）深入理解委托方的估價(jià)目的，是土地服務(wù)針對(duì)性的重要前提土地估價(jià)活動(dòng)是為委托方的估價(jià)要求服務(wù)的，因此只有對(duì)委托方的需求有深刻的理解，才能針對(duì)其需求有目的性的提供服務(wù)，這樣才能更好的為委托方使用土地估價(jià)服務(wù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策提供保證。（二）注意估價(jià)理論與實(shí)踐的充分結(jié)合，正確運(yùn)用估價(jià)理論土地估價(jià)

6、理論是固定的，但是在實(shí)踐運(yùn)用中，估價(jià)項(xiàng)目具有多樣性，甚至可以說(shuō)每一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都可能具有自己的獨(dú)特特征，這就要求估價(jià)師在運(yùn)用估價(jià)理論解決問(wèn)題時(shí)，必須結(jié)合估價(jià)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，來(lái)加深對(duì)估價(jià)理論的理解與運(yùn)用。（三）土地估價(jià)師的知識(shí)積累需要是多方面的，不能僅限于土地估價(jià)理論通過(guò)了土地估價(jià)師，僅僅證明其具有了從事土地估價(jià)的基本能力，但是要做一個(gè)合格的土地估價(jià)師，要成為一名優(yōu)秀的土地估價(jià)師，還需要具有多方面的知識(shí)，并不斷在實(shí)踐工作中加深積累，提高對(duì)理論的綜合運(yùn)用能力。在本案例中，土地估價(jià)師需要具有較好的市場(chǎng)分析能力、策劃能力、市場(chǎng)與分析能力等，這些方面的知識(shí)積累與能力培養(yǎng)對(duì)土地估價(jià)師更好的提供土地估價(jià)服務(wù)、拓展服務(wù)領(lǐng)域具有重要意義。（四）綜合運(yùn)用多種評(píng)估方法，提高估價(jià)的準(zhǔn)確度在剩余法中，確定未來(lái)的房地產(chǎn)出售價(jià)格和完成開(kāi)發(fā)發(fā)生的成本造價(jià)是難點(diǎn)。實(shí)際交易案例總是與估價(jià)對(duì)象有或多或少的區(qū)別，此時(shí)需要熟練的運(yùn)用