商鋪改造包裝修項目可研報告計劃書

1、陜西XX置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目1目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章 總 論 1.項目名稱及承辦單位 1.項目承辦單位概括 1.可行性研究報告編制依據(jù)和原則 2.項目概況 3. HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第二章 項目提出背景及可行性分析 5.項目提出背景 5.項目的可行性分析 6. HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第三章 發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)準入與市場分析 1.2西安商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 1.2西安商業(yè)市場分析

2、1.4行業(yè)準入 2.0 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 2.2項目建設(shè)規(guī)模 2.2項目規(guī)劃設(shè)計方案 2.2裝修方案 2.3項目配套工程 2.4 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第五章 節(jié)能專篇 3.15.1編制依據(jù)315.2節(jié)能措施31 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第六章環(huán)境保護方案346.1執(zhí)行標準346.2項目主要污染源及污染物 356.3項目產(chǎn)生污染物分析及治理措施 356.4施工期的環(huán)境保護措施 3

3、6環(huán)境影響分析結(jié)論 37 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第七章勞動安全與消防397.1安全衛(wèi)生工作397.2安全消防措施40 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第八章 項目實施進度與工程招標 448.1項目實施進度448.2項目工程招標44 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第九章投資估算與資金籌措49.1編制依據(jù)479.2投資估算說明479.3項目總投資估算4.89.4籌資方案51 HYPERLINK l bookmark20 o Curr

4、ent Document 第十章財務(wù)評價5210.1編制依據(jù)5210.2項目運營成本估算 5210.3項目經(jīng)營費用估算5410.4財務(wù)評價54不確定性分析 5610.6財務(wù)評價結(jié)論 56 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第章 社會效益分析5811.1項目社會影響5811.2社會適應(yīng)性分析 5911.3社會風(fēng)險及對策分析 59 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第十二章可行性研究結(jié)論6012.1可行性研究結(jié)論 6012.2問題和建議60陜西XX置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目 第一章 總 論1.1

5、項目名稱及承辦單位項目名稱：陜西 XX 置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目承辦單位：陜西 XX 置業(yè)有限公司項目承辦單位概括陜西 XX 置業(yè)有限公司成立于 2001年 4月，位于西安市 。注 冊資本 2000 萬元人民幣，法人代表 。主要經(jīng)營項目有：房地產(chǎn)開 發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃等。陜西 XX 置業(yè)有限公司從成立至今十多年來走過風(fēng)風(fēng)雨雨，歷 經(jīng)艱辛由一個名不經(jīng)傳的小企業(yè)成長成為一家具有較強經(jīng)濟實體并 取得三級資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司擁有一批年輕化知識化的專業(yè)人員，大專以上學(xué)歷站 95% 以上，其中：研究生 5 人，本科學(xué)歷占 40%，?？茖W(xué)歷占 50%，高 中級專業(yè)技術(shù)人員占 45%，員

6、工平均年齡 35 歲，管理人員比例占 26%，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。公司自成立以來，依靠自身力量先后在長安區(qū)成功開發(fā)了 “長青 園”和“悅明園”等眾多知名樓盤。 其中“長青園”小區(qū)位于韋曲申店鄉(xiāng)， 總建筑面積 54390平方米； “悅明園 ”小區(qū)位于韋曲西街 218號，總建 筑面積151430平方米。公司誠信經(jīng)營，兩小區(qū)憑借合理的設(shè)計、優(yōu) 良的建筑質(zhì)量，獲得了眾多消費者良好的口碑。一份耕耘一份收獲，在不懈的努力下，各級領(lǐng)導(dǎo)部門也給予了 很多的榮譽。長青園”項目被評為2005年西安房地產(chǎn)暢銷樓盤獎，并被評為提升城市價值卓越項目；公司還多次被評為西安市房地產(chǎn) 優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)。1.3可行性

7、研究報告編制依據(jù)和原則1.3.1編制依據(jù)1、國家發(fā)改委工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和 核準招標事項暫行規(guī)定；2、西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（20042020）；3、國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定；4、 建設(shè)工程項目管理規(guī)范（GB50326-2001）;5、 中華人民共和國環(huán)境影響評價法；6、中華人民共和國招標投標法；7、建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容的有關(guān)規(guī)定；8建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；9、建設(shè)項目經(jīng)濟咨詢評估指南；10、陜西XX置業(yè)有限公司提供的有關(guān)資料；11、項目可行性研究報告編制委托書。1.3.2編制原則嚴格按照國家有關(guān)標準、規(guī)范、規(guī)定進行編制，以提升功能、改善環(huán)境、招

8、商引資、擴大經(jīng)營范圍為主線。1.4項目概況1.4.1建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。改造對象為長青園1號樓一、二、三層的商鋪和管道層，建筑 面積3944.4平方米，地下車庫1384.51平方米；悅明園2號樓和3 號樓一、二、三層的商鋪 12371.64平方米，管道層4209.25平方米， 地下車庫9000平方米。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。1.4.2建設(shè)性質(zhì)改建1.4.3建設(shè)地址悅明園位于西安市長安區(qū)西街，長青園位于長安區(qū)徐家寨對面。1.4.4建設(shè)期限本項目擬計劃建設(shè)期為 6個月。1.4.5項目總投資及資金籌措

9、1、總投資項目總投資9992.85萬元，包括工程費 9547.03萬元、其它費153.80萬元、預(yù)備費291.02萬元等。2、籌資方案投資總額度：9992.85萬元；資金來源：自籌5992.85萬元，銀行貸款4000萬元。第二章 項目提出背景及可行性分析2.1項目提出背景2002年9月16日長安正式撤縣設(shè)區(qū)，從此長安 2200多年的縣 城制成為歷史，新的長安作為西安的一個主城區(qū)，與西安大都市融 為一體。今天，這塊古老而神奇的熱土，正煥發(fā)著前所未有的青春 和活力，鱗次櫛比的高樓大廈，縱橫交錯的交通網(wǎng)絡(luò)，鮮花吐蕊的 城市廣場，藍天碧水的天然氧吧，一個現(xiàn)代、時尚、綠色的新長安 躍然而起。長安撤縣劃區(qū)

10、十年來，已從政治、文化等諸多方面融入整個西 安大環(huán)境中，長安西有灃渭新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東有航天 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，隨著地鐵 2號線，西部大道，南橫線，子午大道 等城區(qū)干線道路的貫通和三個共建區(qū)的加快發(fā)展，長安區(qū)將成為交 通最便捷，生活最方便，功能最齊全，腹地最廣闊的西安大都市新 版塊。成為未來國際、國內(nèi)資源進入西安的重要集聚地，發(fā)展前景 極為廣闊。由于西安翔宇公司決策人的前瞻性決定，西安翔宇公司在長安 區(qū)前期兩個小區(qū)樓盤的開發(fā)，給公司今后的發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗， 打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。悅明園”、長青園”的商業(yè)用房位于長安區(qū)中心繁華地帶，地理位置優(yōu)越，其中 長青園”距地鐵2號線只有一步之遙

11、，交通便利； 悅明園”緊靠西部大道，緊鄰長安步行商業(yè)街，周 邊小區(qū)林立，已形成了濃郁的商業(yè)氛圍。國美電器” 秋林公司”長安信合” 漢唐書城”等商家已入住我公司商鋪。目前航天基地、三星電子等國內(nèi)外著名企業(yè)已經(jīng)落后長安地區(qū)。長安區(qū)駐區(qū)咼校32所是全省咼等教育資源最集中的區(qū)域，還有航天 第六研究院、206所、應(yīng)用光學(xué)研究所等10余所國家重點研究機構(gòu) 及國家重點實驗室，加之各高校內(nèi)設(shè)科研機構(gòu)100家以上，眾多院士、學(xué)科帶頭人及各類中高層專家、學(xué)者和現(xiàn)代化管理人才匯集。高端人才應(yīng)用高級的消費會所，西安翔宇公司前期的裝修及配套設(shè)施已落伍，達不到高端會所入住的要求，無法滿足目前經(jīng)濟發(fā)展和高級商業(yè)會所服務(wù)需求

12、，根據(jù)市場發(fā)展?jié)M足高端人群的要求，西安翔宇公司欲投資9000余萬，對公司所屬的 悅明園”長青園”13 層商鋪及地下室等進行高檔改造裝修。2.2項目的可行性分析1從公司的起家史和管理人員的構(gòu)成上看，由房地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)和服務(wù)業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)變具有獨特的優(yōu)勢。陜西XX置業(yè)有限公司是由燈具零售起家的，公司高層管理人員大都具有從事商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)歷和經(jīng)驗。公司前輩郭凱秋退休前曾 是國營商業(yè)企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，為國營商業(yè)企業(yè)的發(fā)展做出了卓越的 貢獻，目前她的身體非常健康，在公司的商業(yè)經(jīng)營管理方面仍能發(fā) 揮較大的影響。公司現(xiàn)有職員100多名，具有大專以上學(xué)歷的占95%,具有咼中級專業(yè)技術(shù)職稱的占45%，學(xué)歷和職稱中與商業(yè)經(jīng)

13、營有關(guān)的占80%，特別是公司主要領(lǐng)導(dǎo)目光遠大，看問題敏銳，知人善任， 管理既現(xiàn)代又務(wù)實，在任何情況下都能保持清醒的頭腦，為企業(yè)把 好方向。有這些條件，只要對現(xiàn)有硬件施加改造，公司由房地產(chǎn)開 發(fā)向商業(yè)和服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變是輕而易舉的。2、從中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，公司實行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是目前 發(fā)展道路最佳選擇。自從1998年國家開始實行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)走 過了一個從沸騰到癲狂的歷程。一方面，由于經(jīng)濟快速發(fā)展，城市 化和人口紅利帶來的對住房的剛性需求及改善性需求急劇擴張，刺 激房地產(chǎn)市場快速發(fā)展；另一方面，受貧富差距日益擴大、土地出 讓、熱錢涌入，貨幣超發(fā)的影響，從 2005年以后房價大幅上漲

14、，社 會矛盾日趨尖銳。為了建設(shè)和諧社會，保證社會經(jīng)濟健康發(fā)展，近 幾年來國家連出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，如持續(xù)推進保障房、廉租房 建設(shè)、實行房產(chǎn)稅、出臺限購令、減少貨幣供應(yīng)等，使房價出現(xiàn)了 下行趨勢。盡管國家對房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控面臨諸多壓力，如地 方土地財政暫時無法解決，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用暫時無可替代， 但從經(jīng)濟發(fā)展的大局考慮，預(yù)計政府很快放松調(diào)控政策的可能性不 大。一旦放松，房價自然會反彈，房地產(chǎn)市場自然會再度發(fā)熱，這 對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展是極為不利的。陜西XX置業(yè)有限公司作為一個小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)公司是經(jīng)不起大風(fēng)大浪的，是不能僥幸存活 的，理應(yīng)順應(yīng)時勢，根據(jù)自身條件，另辟發(fā)展途徑。利用優(yōu)質(zhì)

15、的自 由資產(chǎn)和人才資源向商業(yè)、服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移就是目前的最佳選擇。3、從整個國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展模式轉(zhuǎn)變上看，企業(yè) 改制設(shè)施，實行經(jīng)營轉(zhuǎn)型是持續(xù)發(fā)展的迫切需求。長期以來，中國經(jīng)濟是靠 三駕馬車”拉動的，這三駕馬車是投資、 進出口和消費。在三駕馬車中，投資和進出口占的比例很大，而消 費占的比例則很小，這種發(fā)展模式雖然使中國經(jīng)濟得到了高速發(fā)展， 但面對目前日益嚴重的世界經(jīng)濟危機，以及暴樓出了很大的缺陷， 投資和進出口的拉動力量日漸減緩，而消費的拉動力度又跟不上來， 要保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，就必須對三駕馬車進行調(diào)整，由投資+出口 ”拉動經(jīng)濟的模式轉(zhuǎn)向由消費拉動經(jīng)濟的模式，使增加消費， 保障和改善

16、民生成為我們今后發(fā)展的真正動力。正如著名經(jīng)濟學(xué)家 陳志斌教授所說 國內(nèi)外的消費需求不是這次危機的關(guān)鍵所在 ”，一 個國家不能總把資源用在 生產(chǎn)建設(shè)和 基礎(chǔ)建設(shè)上，畢竟我們所做 的方方面面的建設(shè)最終都是為了消費和生活。中國人建設(shè)了這么多 年，從早到晚賣力氣只知道進行生產(chǎn)建設(shè)，應(yīng)該也有一個緩過氣來 的時候，有一個以生產(chǎn)建設(shè)為重點轉(zhuǎn)移到以消費為重點的時候，這 個時候就是現(xiàn)在?！痹黾酉M的關(guān)鍵有兩個，一個是人們手中要有錢， 這一點相信十八大后，政府會將通過加快改革收入分配制度、建立 健全社會保障體系等政策措施著力解決，使民生明顯改善；再一個 就是要構(gòu)建良好的消費環(huán)境，使人們方便花錢又花的放心。本公司商

17、鋪所在的長安區(qū)現(xiàn)有高校 32所，各高校內(nèi)設(shè)科研機構(gòu) 上百家，又有航天第六研究院、206所、應(yīng)用光學(xué)研究所等十余國家 重點研究機構(gòu)及國家重點實驗室，航天基地、三星電子等國內(nèi)外知 名企業(yè)也在這里落戶，可與北京海淀相比肩，眾多院士、學(xué)科帶頭 人，專家、學(xué)者、現(xiàn)代化管理人才形成了龐大的高端消費群體。翔 宇公司 長青園”小區(qū)緊鄰地鐵2號線，悅明園”小區(qū)靠西部大道，對 兩個小區(qū)的商鋪及附屬車庫進行高檔次裝修后以高品格投入商業(yè)、 服務(wù)業(yè)經(jīng)營，就是要為這一大批消費群體構(gòu)建良好的消費環(huán)境，使 他們的消費需求潛力得到有效釋放，為長期拉動長安經(jīng)濟，創(chuàng)造和 諧長安、繁榮長安、幸福長安貢獻力量，同時也是為企業(yè)更快更好

18、發(fā)展開辟一條陽光大道。4、從政府關(guān)于建設(shè)西安國際化大都市的宏偉藍圖看，在長安核 心區(qū)打造高標準商業(yè)、服務(wù)設(shè)施、組建高品格的商業(yè)、服務(wù)型企業(yè)， 是非常正確的決策。眾所周知，西安是中國乃至世界的歷史名城，曾有秦、漢、隋、 唐等十三個王朝在這里建都，在千余年的歷史中，西安作為全國的 政治、經(jīng)濟、文化中心向全世界展示著自己的風(fēng)采，雖然它和雅典、 開羅、羅馬并稱為四大文明古都，其實，雅典、開羅、羅馬那堪和 它相比，正如著名史學(xué)家黃仁宇所說它在歷史上所享有的盛名遠遠超過任何其他政治中心”，為了落實西部大開發(fā)戰(zhàn)略，再現(xiàn)西安昔日 榮光，國家決定西安將加速建設(shè)國際化大都市，使西安成為彰顯華 夏文明的核心歷史文化

19、基地，長安區(qū)已納入西安市主城區(qū)，但與大 都市主城區(qū)要求還有較大差距，因此長安區(qū)十二五”規(guī)劃明確提出;要做到三個堅持：堅持加快發(fā)展、堅持追趕發(fā)展、堅持持續(xù)發(fā)展， 按照國際化大都市標準進行城市建設(shè)。戰(zhàn)略目標是：以城市核心商 業(yè)區(qū)、重點城鎮(zhèn)商業(yè)街、環(huán)山休閑商業(yè)帶、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場建 設(shè)為支撐，努力把長安區(qū)打造成為商業(yè)流通網(wǎng)絡(luò)健全的西安現(xiàn)代商 貿(mào)物流新區(qū)?？傮w目標是：通過五年的努力，實現(xiàn)經(jīng)濟總量大擴張、 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大優(yōu)化、城鄉(xiāng)環(huán)境大提升、社會民生大改善、西安國際化 大都市新型城區(qū)構(gòu)架基本成型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體思路之一是：以大西 安南融為契機，加速發(fā)展服務(wù)業(yè)，其一是著力改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè) 商貿(mào)業(yè)、餐飲住宿業(yè)

20、、社區(qū)服務(wù)業(yè)；其二是積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)一一金融業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商務(wù)會展業(yè)。翔宇公司 不惜斥巨資咼標準改造現(xiàn)有商鋪，以咼品格向商業(yè)，服務(wù)業(yè)挺進， 就是要在商鋪所做地位長安區(qū)打造商業(yè)、服務(wù)業(yè)璀璨的明珠，為西 安建設(shè)國際化大都市，重現(xiàn)昔日雄風(fēng)貢獻力量。如此大好的機遇如 果不能抓住，還談什么創(chuàng)業(yè)。如此近在眼前的西安發(fā)展宏偉藍圖如 果不能參與其中，把已有的設(shè)施改造利用好，把優(yōu)越的條件發(fā)揮到 極致，把員工的專業(yè)知識，聰明才智完全釋放出來，大干一場，還 等何時。總而言之，翔宇公司高規(guī)格改造設(shè)施，高品格挺進商業(yè)、服務(wù) 業(yè)的決策，從自身的條件看是可行的，從房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢看是合 理的，從國際經(jīng)濟增

21、長方式的轉(zhuǎn)型看是迫切的，從西安熱火朝天推 進建設(shè)國際化大都市，重塑漢唐盛世風(fēng)采的發(fā)展規(guī)劃看是英明的。 因此，綜合分析，本項目是可行的。 個以生產(chǎn)建設(shè)為重點轉(zhuǎn)移到以消費為重點的時候，這個時候陜西XX置坐有限公司商鋪改造裝修項目,一 亠就是現(xiàn)在.增加消竇的關(guān)確有兩個，一個是人們手中要有 錢）這一點相信十八大輛后，改府將會通過加快改革收入 分配制度、建立健全社會保障體系等政策措施著力解決，使 民生明顯改善；再一個就是要構(gòu)建良好的消費環(huán)境使人們 方便花錢又花的放心。本公司商讎所在的長安區(qū)現(xiàn)有高校32陜西XX置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目 第三章發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)準入與市場分析3.1西安商業(yè)發(fā)展規(guī)劃3.1.1

22、商業(yè)發(fā)展分析西安商業(yè)市場的發(fā)展有其特有的特點，大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：發(fā)展階段大體時間發(fā)展特點第一階段1995年以前單一中心，傳統(tǒng)百貨第二階段19951999 年百貨功能升級，更多品牌進入第三階段20002006 年百貨開展，品牌升級第四階段2007年至今商圈拓展，新興模式目前，西安的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四階段，范圍不斷擴張，新興 商業(yè)模式不斷成熟。西安商業(yè)市場供應(yīng)出現(xiàn)高峰，購物中心形態(tài)的 新型商業(yè)模式開始出現(xiàn)；市場供應(yīng)集中在西安市中心及二環(huán)內(nèi)范圍， 二環(huán)內(nèi)商業(yè)市場面臨強大的競爭。隨著市場的競爭，商圈的范圍也在加速擴張，隨著三環(huán)外的規(guī) 劃實施方案落定以及城市化發(fā)展的需求，新型的商圈將逐漸形成。3.

23、1.2西安商圈分布特點:西安是省級的商業(yè)中心，可以輻射省外區(qū)域。西安商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡性，以城內(nèi)鐘樓、長樂、小寨三大商圈最為成熟，鐘樓商圈為地區(qū)級別商圈。根據(jù)西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(20042020)，到2020年，西 安將改造或新建 85個商業(yè)區(qū)域，最終形成 時尚購物在中心、休閑 購物在二環(huán)、增強輻射在三環(huán)”的商業(yè)服務(wù)布局。未來西安城南與城北常住人口的增加，高新、長安、城北商圈的地位將上升。鐘櫻商圈高新商圈小襄桶圈曲江商圈待成熟關(guān)吐柱址待世誦收SITS-大明宮家居辻搠城三橋商圈土門商圈文苒路立豐國際李箱村萬建Is-iH* 鬥1哼2料司Awl圖 3-1：西安商圈分布示意圖3.2西安商業(yè)市場

24、分析 3.2.1六大成熟商圈數(shù)據(jù)分析一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計2011年西安商業(yè)營業(yè)總面積在約980萬平方米；規(guī)劃2015年商業(yè)營業(yè)總面積應(yīng)控制在 11001200萬平方米之間?！?201年西安社會 消費品零售總額1935.18億元，2012年西安社會消費品零售總額將 突破2000億元”六大商圈存量約520萬，占全市總存量的 55%左右，營業(yè)額 與西安消費品零售總額的比值約為61%。表3-1西安六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計商圈名成熟度-片區(qū)屬性商業(yè)等級市場定位商圈范圍（k就）營業(yè)面積存量（萬就）日客流量（萬人）年營業(yè)額（億元）典型商業(yè)網(wǎng)點地區(qū)級開元商城、世紀金鐘樓成熟-商業(yè)區(qū)批中高端、11.3250超1002502

25、80花、商圈發(fā)市場綜合性中大國際、百盛時代約丹尼爾商城、康復(fù)長樂成熟-批發(fā)市區(qū)域級低端批16028萬600（以路、商圈場發(fā)市場左右批發(fā)為義烏商品城、西北商主）貿(mào)城、多彩城小寨成熟-科教區(qū)域級中低端7.74目前61,50萬約55百盛、金鷹國際、商圈及住宅區(qū)未來120左右國貿(mào)、軍人社世紀金花、金鷹國高新成熟-辦公區(qū)區(qū)域級中高端高新一20-2517.52約28際、0商圈期3.2易初蓮花中斷的曲江比較成熟-區(qū)域級旅16約30約17約 2055大唐不夜城、新樂匯商圈休閑旅游區(qū)游休閑比較成熟-大型商業(yè)賽高國際、世紀金經(jīng)開住宅及辦公區(qū)域級中高端21.74面2124約 2124花、商圈區(qū)積24萬就崇尚百貨(數(shù)

26、據(jù)來源：西安市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃(20042020),西安年鑒2012 表3-2西安各大商特點商圈名業(yè)態(tài)組合服務(wù)對象商圈特點鐘樓商圈百貨店、專賣店、餐飲、服裝、珠寶、旅游產(chǎn)品銷售等西安市民、外地消費者、旅游客等綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè)中心，西安最大商業(yè)中心長樂商圈服裝、五金、飾品、箱包、鞋 類等西北地區(qū)分銷商、西安低收入者西北第一綜合批發(fā)地、批發(fā)商城林立、以低調(diào)市場為主小寨商圈餐飲、服飾、箱包、鞋類等城南居民、附近大學(xué)生以高校學(xué)生為主要消費群體，由中低端向中高端發(fā)展，西安最大的城南區(qū)域商圈高新商圈中高檔百貨、品牌服裝、珠寶、餐飲、影院等高新白領(lǐng)、周圍居民硬件設(shè)施優(yōu)秀、購物環(huán)境好，業(yè)態(tài)組合豐

27、富經(jīng)開商圈百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲等城北居民新興商業(yè)商圈，以賽高金花為中心，發(fā)展快速，服務(wù)范圍較大區(qū)域商圈曲江商圈休閑娛樂、餐飲、酒吧、影院外地游客、周邊居民以餐飲、旅游、娛樂為主的商業(yè)圈、新興商業(yè) 區(qū)二、商圈面積及客流量分析商圈商業(yè)面積鐘樓商圈占西安商業(yè)面積的21.74%，占六大商圈總商業(yè)面積的48.12%，在商業(yè)面積上占有優(yōu)勢，只有鐘樓商圈和長樂商圈的商業(yè) 面積大于平均值86.5 m2 o商圈客流量鐘樓客流量105萬/天，仍然是西安客流最大的商圈，其次是小 寨（50萬。經(jīng)開商圈商業(yè)面積及客流量都是最小的。圖3-1:西安六大成熟商圈的大型商業(yè)的面積和人流統(tǒng)計圖陜西XX置業(yè)有限公司商鋪

28、改造裝修項目 陜西XX置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目120 100806040200I數(shù)據(jù)來源：西安商貿(mào)局、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、西安統(tǒng)計局三、商圈營業(yè)額分析營業(yè)額分析長樂商圈以批發(fā)為主，營業(yè)額600億/年，遠高于其他商圈。其次是鐘樓商圈，大約是 300億/年。單位面積營業(yè)額分析仍然長樂商圈最大，為35000元/平方米年，其次是高新商圈約 為12000元/平方米 年。圖3-2: 2011年西安六大成熟商圈營業(yè)額及單位面積營業(yè)額統(tǒng)計圖計局四、商圈業(yè)態(tài)及租金分析 商圈業(yè)態(tài)：鐘樓商圈業(yè)態(tài)分布最均衡，小寨與長樂以服飾為主，高新和曲江餐飲比重大。圖3-2：各商圈業(yè)態(tài)分布也樂商圈經(jīng)開商圈高新商圈曲江商圈其它金融

29、服務(wù)美容美發(fā)箱包鞋店休閑娛樂便利店超市餐飲服務(wù)類服飾商圈租金本次統(tǒng)計以六大成熟商圈為主，以13樓商業(yè)租金為對象，租集中商業(yè)的平均空置率為 1.65%,品牌跟換率為 2.4%，鐘樓商圈的空置率和品牌跟換率低于全市平均水平。商圈百貨店F購物廣場名稱空曹率品牌疑換率百貨店/購物廣場名稱空理率品牌鶴換率鐘樓 育圈幵尤彥城0,亦1,20%離新商圈世圮金花高靳唐LOO%1.6M世紀逢疋禪播店0. 5ft(X泗爵黃國際離新店L5O%2.50%報泰百552.込亦經(jīng)開商圈農(nóng)高國際2.00%2.00%時牝百盤2.00*L8OI其它商圈李涼村方達廣場1.00%3- 0OT小農(nóng)百醛2,00%3.20*算它商圈立豐蛋際

30、3. 50%nsw神摟商圈平均値1. 50%1. 84%全部均值1.65%2.4%10+ 00%9. 00%8. 00%7, 00%6* 00%5. 00%4. 00%3. 00%2, 00%L 00%0, 00%六、商業(yè)用房投資收益率根據(jù)成交價格與租金分析，長樂商圈商業(yè)用房，投資收益率最大，為14.86%，最小的是經(jīng)開商圈為 7.5%圖3-4 六大商圈投資分析圖=商業(yè)用房價格（元/nV）商業(yè)用房租金（元/耐年）一年收益率（%）5000040000300002000010000010.00%4.00%2.00%16,00%14.00%12.00%長樂商圈 小泰商圈 鐘樓商圈 高新商圈 曲江商圈

31、 經(jīng)開商圈7.54|%300%6.00%0.00%3.2.2市場分析小結(jié)1、 業(yè)態(tài)規(guī)模：鐘樓業(yè)態(tài)是最齊全，250 商業(yè)存量，是城市級 的商圈；2、 營業(yè)額：以批發(fā)為主的長樂商圈最大，600億/年，其次是鐘 樓280億；3、租金情況：鐘樓 小寨高新長樂曲江經(jīng)開，鐘樓為501 元/;4、 投資收益率：長樂商圈投資收益率最大，為14.86%，最小的 是經(jīng)開商圈為7.5%。3.3行業(yè)準入陜西XX置業(yè)有限公司成立于2001年4月，位于西安市長安區(qū) 南長安街530號。注冊資本2000萬元人民幣，法人代表 一一張琳。 公司具備三級資質(zhì)的民營房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主要經(jīng)營項目有：房地 產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃

32、等。本項目建設(shè)單位陜西 XX置業(yè)有限公司和擬改造項目均符合陜 西省對改造與裝修項目的各項規(guī)定與要求。第四章項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案4.1項目建設(shè)規(guī)模本項目為長青園和悅名園商鋪改造裝修工程。改造對象為長青園1號樓一、二、三層的商鋪和管道層，建筑 面積3944.4平方米，地下車庫1384.51平方米；悅明園2號樓和3 號樓一、二、三層的商鋪 12371.64平方米，管道層4209.25平方米， 地下車庫9000平方米。改造裝修內(nèi)容涉及土建及裝修、水電暖改造、空調(diào)及通風(fēng)系統(tǒng)，電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。4.2項目規(guī)劃設(shè)計方案對原有建筑物不做重大調(diào)整的原則下進行設(shè)計，設(shè)計上考慮功 能上的滿足和后期

33、經(jīng)營的需要。對原建筑物進行裝修，增加消防、 節(jié)能及環(huán)保措施，投資較合理，同時也合理利用了原有資源。1、設(shè)計原則重新做裝飾設(shè)計的方案時充分考慮到了原建筑的特點，在對原 結(jié)構(gòu)不做重大調(diào)整的原則下進行設(shè)計。設(shè)計主要考慮的是由普通的 裝修升級到豪華裝修，在功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要。2、設(shè)計方案增設(shè)電梯，提高客流輸送能力。改造13層各商鋪原有的內(nèi)部裝飾，改造原有的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。改造地下停車場原有水電暖系統(tǒng)、消費系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)等。4.3裝修方案4.3.1原建筑物概況原建筑 長青園”號樓為12層鋼筋砼框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，其中13 層為商業(yè)用房。原建筑 悅明園”2號樓、3

34、號樓為26層鋼筋砼框架- 剪力墻結(jié)構(gòu)，其中13層為商業(yè)用房。4.3.2內(nèi)裝飾改造裝修方案1、設(shè)計依據(jù)（1） 建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準CB50200-2001 ；（2） 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范GB5022-95 ；（3） 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50303-2002 ；2、商鋪改造裝修方案：（1）主入口方案地面采用拼花?；u鋪，石膏板造型吊頂燈槽，高隔斷配套木飾面裝飾，簡潔大方。（2）一、二、三層公共區(qū)域地面采用800*800瓷磚拼貼，五行或六行設(shè)置分割區(qū)域，加強 過度效果，地面預(yù)設(shè)他消費逃生箭頭，頂面石膏板并深化燈槽造型， 柱采用瓷磚包封，中間設(shè)置格柵分隔。樓層待轉(zhuǎn)休閑區(qū)采用石膏

35、板造型吊頂，地面采用800*800?；u鋪貼。電梯廳出口采用不銹鋼口套，地面采用拼花瓷磚，采用石膏板造型吊 頂和造型燈槽。衛(wèi)生間過道地面采用800*800瓷磚，地面踢腳線可采用瓷磚或不銹鋼；頂 面采用防水石膏板，燈槽內(nèi)飾 T5燈管；墻面瓷磚或白色乳膠漆，一 米高抗倍特板墻裙處理，耐污漬，方便清理。4.4項目配套工程4.4.1給水排水改造1、設(shè)計依據(jù)建筑給排水設(shè)計規(guī)范(GB50015-2003)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范(GB50140-2005)2、給排水情況本項目用水來自市政給水管網(wǎng)水質(zhì)符合生活飲用水衛(wèi)生標準(GB5749 - 85)標準要求。本項目排

36、水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后經(jīng)化糞池處理排入城市排水管網(wǎng)，進入西安市市政污水處理廠。3、改造裝修內(nèi)容：更換給排水管材原排水管采用DN50mm的普通鑄鐵管。本項目排水管道采用 UPVC排水塑料管，粘接。(2 )節(jié)水措施原衛(wèi)生間采用普通座便器，用水量較大。本項目衛(wèi)生間座便器采用 6L兩檔沖水量水箱，蹲式便器和小便 器采用自閉式?jīng)_洗閥或自動感應(yīng)式?jīng)_洗閥。4.4.2暖通改造1、設(shè)計依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)解設(shè)計規(guī)范GB50019-2003建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范GB50242-20022、熱源及熱媒設(shè)計參數(shù)熱源采用熱水。西安室外設(shè)計參

37、數(shù)：冬季室外米暖計算溫度tw = -5 C冬季室外風(fēng)速 U = 2.7m/s采暖天數(shù)：90天3、改造裝修內(nèi)容：本項目同時新增空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)， 新風(fēng)分層取風(fēng)，每層側(cè)墻開設(shè)新風(fēng)口。原建筑采暖管線采用焊接鋼管，本項目采用UPVC塑料管，粘接。4.4.3電氣改造1、設(shè)計依據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50052-95)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ/T16-2008)建筑照明設(shè)計標準(GB 50034-2004)2、改造裝修內(nèi)容更換燈具、開關(guān)箱內(nèi)管線改造鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)配電線路、電線、電纜選型及敷設(shè)方式：電話、電視線路穿鍍 鋅鋼管在地面下暗設(shè)，各種電線路，均選用阻燃或難燃電纜電線。

38、電源本工程為二級負荷，供電電源應(yīng)采用雙回路或自備柴油發(fā)電機組。當1路電源斷電時，2路電源應(yīng)能保證樓內(nèi)照明、 消防與弱電電 源供電。4.4.4消防設(shè)計1設(shè)計依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 (GB50140-2005)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 (GB50116-98)自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50084-2001)汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067-97)鍋爐房設(shè)計規(guī)范(GB50041 -2008)滅火器配置規(guī)范(GB50140-2005)2、給水排水防火室外消火栓系統(tǒng)成環(huán)狀布置，每個室外消火栓服務(wù)半徑為120-150m。建筑室內(nèi)消火栓管

39、道均布成環(huán)狀，單層和多層建筑室內(nèi)消火 栓間距不應(yīng)超過50m。(3 )自動噴淋系統(tǒng)按火災(zāi)中危險等級設(shè)計，空間高度不超過8.0m的房間均設(shè)噴淋滅火系統(tǒng)。保護卷簾的水幕噴頭采用閉式邊墻噴頭?；馂?zāi)發(fā)生初期滅火所需水量、水壓均由消防水箱和氣壓設(shè)備 保證。3、防火排煙系統(tǒng)建筑物可采用自然排煙，不滿足自然排煙條件的采用機械防煙和機械排煙。4、消防電氣設(shè)計依據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50116-98)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工驗收規(guī)范(GB50166-2007)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范(GB50057-94 2000版)民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范(JGJ/T16-2008)負荷

40、等級與供電線路消防負荷包括消火栓泵、噴淋泵、防排煙風(fēng)機、應(yīng)急照明、火 災(zāi)自動報警器系統(tǒng)等。消防負荷采用雙電源末端自動切換方式供電， 設(shè)專用回路。柴油發(fā)電機啟動時間小于 15秒，并可在消控中心啟動5、火災(zāi)自動報警與消防聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)置火災(zāi)報警探測器與手動報警控制器系統(tǒng)、形式為控制中 心報警形式；(2 )設(shè)置消防緊急廣播與火警通訊系統(tǒng)；設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)；自動滅火系統(tǒng)與減災(zāi)防護系統(tǒng)的控制要求，設(shè)計聯(lián)動控制系統(tǒng)；設(shè)置火災(zāi)擋案管理與顯示系統(tǒng)。6、線路敷設(shè)方式火災(zāi)報警線路采用阻燃型銅芯導(dǎo)線；消防電梯、消防泵、噴淋泵、防排煙等用電設(shè)備，均采用耐 火型銅芯電纜；所有消防線路均采用鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設(shè)

41、；如明設(shè)鋼管應(yīng)做防火處理。7、防雷與接地利用基礎(chǔ)鋼筋作為接地裝置，電阻小于1歐姆。采用聯(lián)合接地形式，并設(shè)總電位連接。4.4.5通風(fēng)與空調(diào)工程方案1、設(shè)計依據(jù)通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范(GB50234-2002)；制冷設(shè)備、空氣分離設(shè)備安裝工程施工及驗收規(guī)范(GB50274-2010)；機械設(shè)備安裝工程施工及驗收通用規(guī)范(GB50231-2009)；工業(yè)設(shè)備及管道絕熱工程施工及驗收規(guī)范(GBJ126-93)；工業(yè)管道工程施工驗收規(guī)范(GBJ235-97)；民用建筑采暖通風(fēng)設(shè)計技術(shù)措施；采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范(GB50019-2003)；2、通風(fēng)與空調(diào)工程方案：設(shè)計參數(shù)：夏季:室外溫度室內(nèi)

42、溫度26.3 C冬季:室外溫度-3.8 C室內(nèi)溫度22 C本改造工程樓內(nèi)設(shè)散熱器采暖和中央空調(diào)系統(tǒng)，冬季運行采暖系統(tǒng),夏季運行空調(diào)系統(tǒng)。空調(diào)系統(tǒng)采用風(fēng)機盤管加風(fēng)管增送新風(fēng) 的方案。新風(fēng)采取分層取風(fēng)的方案?？照{(diào)設(shè)計冷源為1400KW。防火措施：在風(fēng)道貫通防火的部位，必須設(shè)置防火門閥，同時還要用水泥 砂漿緊密填塞貫通的孔洞空隙。4.4.6公共廣播工程方案公共廣播系統(tǒng)具有音樂廣播、公共廣播、消防緊急廣播功能。公共廣播的主要作用是為樓宇內(nèi)部空間創(chuàng)造一種輕松和諧的聽覺氛 圍。在大多數(shù)場合下，由于揚聲器均勻分布，無明顯的聲源方向性， 且音量適宜，不影響人群正常的交談，是優(yōu)化環(huán)境的重要手段之一。消防緊急廣播

43、作為消防報警及緊急狀態(tài)下以疏散廣播的設(shè)施，以保證在緊急情況發(fā)生時，可以使樓宇內(nèi)部可能涉及的區(qū)域的人群能清晰 地聽到報警和疏導(dǎo)的語音。本系統(tǒng)由系統(tǒng)控制器、智能混音器、輸入輸出控制器、功率放 大器、揚聲器輸入輸出控制器、定時控制器、電源控制器、數(shù)碼IC錄音機、揚聲器等設(shè)備組成。本系統(tǒng)可同時在不同的區(qū)域播放不同的節(jié)目內(nèi)容，并與消防報警系統(tǒng)連接，可實現(xiàn)消防緊急廣播功能。陜西XX置業(yè)有限公司商鋪改造裝修項目 第五章 節(jié)能專篇5.1 編制依據(jù)1、民用建筑節(jié)能設(shè)計標準（采暖居住建筑部分 JGJ26-95）2、民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范 （GB50176-93）4、采暖通風(fēng)于空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 （GB50019-20

44、03）5.2 節(jié)能措施5.2.1 建筑專業(yè)1、設(shè)計依據(jù)（1）公用建筑節(jié)能設(shè)計標準 （GB50189-2005）（2）民用建筑節(jié)能設(shè)計標準 （JGJ26-95）2、節(jié)能措施（1 ）墻體按節(jié)能規(guī)范采用保溫墻體技術(shù)， 粘貼 60mm 擠塑板保溫材 料，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) K=0.45W/（ K），外墻傳熱系數(shù)K=0.50W/（ K）。本 項目窗戶采用雙玻塑鋼保溫窗，傳熱系數(shù)K控制在2.2-3.1W/（m G）。與未采取節(jié)能措施前相比，全年采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)和照明的總能耗應(yīng) 減少 50%以上。（2）利用可再生能源 盡量應(yīng)用太陽能熱水器，盡量采用地源熱泵技術(shù)。5.2.2暖通專業(yè)1設(shè)計依據(jù)西安市采暖期90天室

45、外平均氣溫0.9C2、節(jié)能措施米用節(jié)能鍋爐，改造后鍋爐的額定熱效率高于78%。大空間公共建筑內(nèi)條件允許的，采用置換通風(fēng)，可縮短空調(diào)系統(tǒng) 供冷時間。大氣溫度適宜時，通過保溫曲徑、預(yù)冷或預(yù)熱向建筑物輸送的空 氣，降低新風(fēng)負荷。高大空間可以采用地面輻射采暖，大大減低室內(nèi)平均溫度，減少 米暖負荷。5.2.3電氣專業(yè)1、設(shè)計依據(jù)供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50052-95);工業(yè)企業(yè)采光設(shè)計標準 (GB50033-91);工業(yè)企業(yè)照明設(shè)計標準(GB50034-92);民用建筑照明設(shè)計標準(GB50052-95);智能建筑設(shè)計標準(GB/T50314-2000);2、節(jié)能措施(1)設(shè)置樓宇自控系統(tǒng)(BAS)，

46、監(jiān)控對象包括：電力供應(yīng)系統(tǒng)、空調(diào) 系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)與電梯系統(tǒng)等。BAS提高設(shè)備運行的控制水平、降低維護費用，節(jié)能效果可達20%-35%。選用高效設(shè)備，如變壓器、照明器、變頻器等，大功率電動裝置 采用軟啟動控制方式，電器設(shè)備功率限制在20W/m2。采用電補器提高功率因數(shù)。5.2.4節(jié)水措施1、建立完善的節(jié)水制度2、合理的確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng)，節(jié)約用水。3、安裝計量儀表，加強對水的計量工作，嚴格計量管理制度，杜絕 跑、冒、滴、漏。4、采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，公共衛(wèi)生間的洗手盆，小便器采用自閉式 沖洗龍頭，大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。第六章環(huán)境保護方案6.1執(zhí)行標準環(huán)境保護是我國的一項基

47、本國策，必須在合理利用自然資源的同時，深入認識污染環(huán)境的根源和危害，有計劃的保護環(huán)境，預(yù)防環(huán)境質(zhì)量的 惡化，控制環(huán)境污染。環(huán)境保護標準：1、中華人民共和國環(huán)境保護法2、 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例(國務(wù)院1998253號)3、 建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定(國計字1986002號)4、 關(guān)于進一步做好建設(shè)項目環(huán)境保護管理的幾點意見(國環(huán)1993015 號)5、大氣環(huán)境質(zhì)量標準(GB3095-96) 一級6、人體直接接觸的娛樂水體達標景觀娛樂用水水質(zhì)標準(GB12941 1991) A類標準；與人體非直接接觸的景觀娛樂水體達到景觀娛樂用水水質(zhì)標準(GB12941 1991) B類標準；生活飲用水體 達

48、到生活飲用水衛(wèi)生標準(GB5749 1985),其他水體達地表水環(huán) 境質(zhì)量標準(GB3838-2002)三類7、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準(GB3096-93)二類8、污水綜合排放標準(GB8987-1996) 一級9、建筑施工場噪聲標準(GB12523-90)10、飲食業(yè)油煙排放標準 (GB18483-2001)11、 鍋爐大氣污染物排放標準(GB13271-2001)12、 公共場所衛(wèi)生達到公共場所衛(wèi)生標準(GB9633 - 9673)。6.2項目主要污染源及污染物本項目改造完成后主要用于商場、酒店等服務(wù)性行業(yè)，對環(huán)境的危害主要是廢水、廢氣和固體廢物，污染物主要為CODcr、BOD5、SS、NH

49、3-N、總磷、SO2 等。6.3項目產(chǎn)生污染物分析及治理措施本項目改造完成后主要用于商場、酒店等服務(wù)性行業(yè)，對環(huán)境的危 害主要是廢水、廢氣和固體廢物。1、廢水本項目產(chǎn)生的廢水主要類型為生活廢水，廢水量為，污染物主要為CODcr、BOD5、SS、NH3-N、總磷，經(jīng)化糞池處理，直接排入市政污水 管網(wǎng)，進入市政污水處理廠。2、廢氣(1)廚房油煙廢氣近年來，餐飲業(yè)的油煙廢氣對環(huán)境的敏感越來越為人們所重視，國 家環(huán)?？偩钟?000年7月頒布了飲食業(yè)油煙排放標準 (GB18483-2001)，因此本單位針對廚房油煙氣采取了相應(yīng)的防治措施。在廚房安裝排風(fēng)量為1200m3/h、凈化效率為75%的油煙凈化器，

50、經(jīng)處理 后油煙廢氣滿足飲食業(yè)油煙排放標準 (GB18483-2001)標準要求，不 對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。汽車廢氣汽車廢氣主要來源于地下停車場，主要是私家車和辦公車輛，車型偏小，車輛較少，因此，汽車尾氣不會形成較大的集中污染源，對周圍 環(huán)境影響甚微。固體廢物固體廢物主要是生活垃圾，生活垃圾統(tǒng)一收集后送到垃圾處理站處理，不會對周圍環(huán)境造成影響。噪聲噪聲源主要為鼓風(fēng)機、各類水泵以及中央空調(diào)用的冷卻塔。噪聲強 度及防治措施見下表6-1。表6-1主要噪聲源匯總表序號污染物來源污染物種類噪聲級排放方式防治措施1鼓風(fēng)機噪聲75-85dB(A)連續(xù)加減震墊2水泵噪聲75-85dB(A)連續(xù)砌磚式隔聲圍護、

51、加減震墊3冷卻塔噪聲65dB(A)連續(xù)無6.4施工期的環(huán)境保護措施本項目為改造裝修工程， 施工作業(yè)均在室內(nèi)，工程主要為噪聲污染;噪聲來自設(shè)備及裝修階段，對外界影響較小。6.5環(huán)境影響分析結(jié)論1廢氣廚房油煙廢氣在廚房安裝油煙凈化器，經(jīng)處理后油煙廢氣滿足飲食業(yè)油煙排放 標準(GB18483-2001)標準要求，不對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生影響。汽車廢氣車型偏小，車輛較少，因此，汽車尾氣不會形成較大的集中污染源， 對周圍環(huán)境影響甚微。2、廢水本項目產(chǎn)生的廢水主要類型為生活廢水，經(jīng)化糞池處理，水質(zhì)符合 污水處理廠入水水質(zhì)要求，排入市政污水管網(wǎng)，最后進入西安市市政污 水處理廠，不會對周圍水體產(chǎn)生影響。3、噪聲噪

52、聲源主要為鼓風(fēng)機、各類水泵以及中央空調(diào)用的冷卻塔。經(jīng)過砌 磚式隔聲圍護、加減震墊等措施控制后的經(jīng)營期噪聲經(jīng)建筑物的阻擋和 距離衰減，由于冷卻塔為低噪聲型，廠界噪聲符合GB12348-90工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準標準要求。4、固體廢物固體廢物主要是生活垃圾，生活垃圾統(tǒng)一收集后送到垃圾處理站處 理，不會對周圍環(huán)境造成影響。綜上所述，本項目采取環(huán)保措施，可以完全符合國家產(chǎn)業(yè)要求和國 家環(huán)境保護政策，是可行的。本項目針對各污染環(huán)節(jié)都采取了相應(yīng)有效 防治措施，不會對外環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。此外，本項目改造裝修后將明 顯改善周圍區(qū)域環(huán)境，具有較好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，因此該項目 的建設(shè)在環(huán)境保護方面是可行的。第

53、七章勞動安全與消防7.1安全衛(wèi)生工作安全是經(jīng)營工程的生命線。本項目將把安全放在第一位，建立、健 全勞動安全衛(wèi)生制度。1、嚴格執(zhí)行國家勞動安全衛(wèi)生規(guī)程和標準，為勞動者提供符合國家規(guī)定的勞動安全衛(wèi)生條件和必要的勞動防護用品。對勞動者進行勞動安全衛(wèi)生教育，要求勞動者在勞動過程中必須嚴 格遵守安全操作規(guī)程。防止勞動過程中的事故，減少職業(yè)危害。從事特種作業(yè)的勞動者必須經(jīng)過專門培訓(xùn)并取得特種作業(yè)資格。加強在施工、運行等方面配套修建安全防護設(shè)施，定期檢查維護， 確保施工人員及游客的生命和財產(chǎn)的安全。制訂消防安全守則，設(shè)專人分管消防安全。定期進行對全體員工的 消防知識教育和培訓(xùn)，將防火滅火知識納入員工上崗的應(yīng)

54、知應(yīng)會內(nèi)容。 防火要點包括供氣設(shè)備、裝飾物及家具等，對于容易引起火宅的物品應(yīng) 加強管理。本項目根據(jù)國務(wù)院頒布的消防監(jiān)督條例和陜西省政府頒 布的陜西省消防管理辦法，專門進行了消費系統(tǒng)的改造。7.2安全消防措施1電梯安全性能措施：每臺電梯應(yīng)配備供電系統(tǒng)斷相，錯相保護裝置，該裝置在電梯運行中斷相也應(yīng)起保護作。電梯動 力與控制線路應(yīng)分離敷設(shè)， 從進機房電 源起零線和接地線應(yīng)始終分開，接地線的顏色為黃綠雙色絕緣電線，除 36v以下安全電壓外的電氣設(shè)備金屬罩殼均應(yīng)設(shè)有易干識別的接地端， 且應(yīng)用良好的接地接地線應(yīng)分別直接接至接地線柱上，不得互相串接后 再接地。在電動機或飛輪上應(yīng)有與轎廂升降方向相對應(yīng)的標志。

55、停電或 電氣系統(tǒng)發(fā)生故障時應(yīng)有轎廂慢速移動措施。有轎門自動驅(qū)動層門情況下，當轎廂在開鎖區(qū)域以外時，無論層門由于任何原因而被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動關(guān)閉。底坑應(yīng)設(shè)有停止電梯運行的非自動復(fù)位的紅色停止開關(guān)。2、消防措施本工程為一、二、三層商鋪，有中央空調(diào)系統(tǒng)。根據(jù)規(guī)范要求，本 工程設(shè)有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、 走廊等場所設(shè)置自動噴水系統(tǒng)、 滅火器配置。 各層均布置消火栓，消火栓系統(tǒng)環(huán)狀布置。管網(wǎng)平時充水，10 分鐘室內(nèi)消防貯備水量及水壓由穩(wěn)壓罐供給。消防時消防泵的啟動由消火栓 箱內(nèi)之打碎玻璃點控制啟動。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房內(nèi) 手動啟停，水泵啟動后，在消火栓處用紅火栓處用紅色訊號燈顯

56、示。 消火栓設(shè)備：消火栓每個消火栓箱內(nèi)設(shè)一個SN65單閥單出口 消火栓、長25mDN65苧麻水龍帶一條、QZ19水槍一支、消防按鈕和指 示燈各一個。（3） 室外設(shè)置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以備消防時 消防車加壓供水。（4）自動噴水系統(tǒng)：設(shè)置范圍：除衛(wèi)生間以外均設(shè)置噴頭。系統(tǒng)：本設(shè)計采用濕式自動噴水滅火系統(tǒng)。報警閥組1套，設(shè)在備品間內(nèi)。水力警鈴設(shè)在走廊，警鈴排水至室外散水坡上。自動噴水系統(tǒng) 滅火級別為中危險1級，噴水強度不小于 6L/min*m,作用面積160m.噴頭選用：噴淋系統(tǒng)閉式噴頭除客房采用大流量側(cè)噴噴頭外，其它 均采用ZSTX15下垂型噴頭.噴頭布置：采用方形或矩形布置

57、，安裝高度為緊貼吊頂。噴頭安裝 應(yīng)用專用工具安裝。控制：管網(wǎng)平時充水，穩(wěn)壓罐供水壓力可保證最不利噴頭的工作壓力不小于0.05MPa。水流指示器后面的管道均設(shè)有系統(tǒng)檢驗裝置，系統(tǒng)每半年做放水試驗。（5）滅火器設(shè)置：本工程滅火器配置按中危險級設(shè)計本工程均配置滅火級別為 5A的手提式滅火器，型號為 MFA3型， 每具滅火器滅火劑充裝量為 3Kg。配置情況為每層滅火器分別設(shè)在消火 栓箱下，每處設(shè)置2具。3、火災(zāi)自動報警措施在本樓一層設(shè)有消防控制室，內(nèi)設(shè)火災(zāi)報警控制器，它是整個建筑的消防監(jiān)測，探測指揮中心，其設(shè)備可自動檢測早期火災(zāi)的發(fā)生，并自 動報警，消防監(jiān)控人員可根據(jù)現(xiàn)場實際情況就地控制或在消防控制室

58、遙 控相應(yīng)設(shè)備動作，并利用電話對外報警。（1）火災(zāi)報警控制柜及聯(lián)動控制柜均落地安裝于一層消防控制室。 TOC o 1-5 h z （2） 手動報警按鈕暗裝于墻上，中心距地1.5米。（3）消火栓按鈕安裝于消火栓箱內(nèi)左上角。（4）聲光報警器安裝高度底邊距地 2.0米或中心距棚下0.5米。（5） 火災(zāi)報警接線端子箱明裝電井墻上，底邊距地1.6米。（6）模塊箱暗裝于墻上，底邊距地 2.0米。（7） 消防廣播音箱吸頂安裝；或明裝于墻上，頂邊距棚下0.3米。（8） 火災(zāi)報警線路采用阻燃型銅芯導(dǎo)線ZR-RVS-2x1.0mm S15.（9）24V電源線路采用阻燃型銅芯導(dǎo)線 ZR-RVS2x1.5mm S20

59、。（10）消防電梯，消防泵，噴淋泵、防排煙等用電設(shè)備，均采用耐火型銅芯電纜。（11）所有消防線路均采用鋼管沿墻內(nèi)，柱內(nèi)及地面內(nèi)暗敷設(shè)。（12）如明設(shè)鋼管應(yīng)做防火處理。4、安全疏散措施（1） 本建筑為L型造型，因此在端部設(shè)有疏散樓梯， 以便于雙向疏 散。（2）安全疏散門為3個，疏散門開啟方向與疏散方向相同。疏散封閉樓梯間門采用乙級防火門。5、應(yīng)急照明措施1應(yīng)急照明的安裝部位：疏散照明、疏散指示安裝在人群安全疏散 線路上，即走道、樓梯間及拐角處。2、應(yīng)急照明電源：安全照明的轉(zhuǎn)換時間要求不超過 0.5s,安全照明電 源采用燈具自帶電蓄電池。3、安全照明、備用照明和疏散照明用普通節(jié)能燈。疏散指示標志燈

60、必須采用消防認證產(chǎn)品。燈具安裝部位一般在走道及樓梯轉(zhuǎn)角處。疏散 標志的箭頭應(yīng)指向通往出口的方向。燈具安裝高度一般疏散出口標志安 裝在安全出口的頂部 0.2m處，上邊緣距天花板應(yīng)等于或大于0.5m。如天花板的高度較低，在疏散門的兩側(cè)墻上設(shè)置，標志的中心點距地面的高度應(yīng)在1.31.5m之間。米用吊桿的疏散指示標志的下邊緣距地面的高 度應(yīng)大于或等于 2m。疏散指示標志安裝在樓梯間、疏散走道及轉(zhuǎn)角處 1m以下的墻上(轉(zhuǎn)角處需增設(shè)一盞標志)。標志的間距不應(yīng)大于 20m。 封閉樓梯間應(yīng)安裝疏散指示標志。疏散標志燈應(yīng)用不燃燒材料制燈具外 殼燈罩，其標志的箭頭指向應(yīng)與逃生疏散方向一致。所有安裝金屬構(gòu)件 均應(yīng)做