4月2日常熟鴻福名苑商業(yè)定價(jià)報(bào)告

1、常熟鴻福名苑商業(yè)定價(jià)報(bào)告 2021-4-2 MISSION 使命對(duì)于一個(gè)近9000平方米的社區(qū)沿街裙房商業(yè)？為了使其獲得更高利潤，我們必須要賦予其一個(gè)新的形象概念？第章：碧溪商業(yè)市場(chǎng)簡述第章：目標(biāo)客戶分析第章：本案商業(yè)定位第章：業(yè)態(tài)建議分析第章：碧溪商業(yè)市場(chǎng)簡述關(guān)鍵詞：商業(yè)格局、業(yè)態(tài)形式、價(jià)格體系、客戶選擇碧溪商業(yè)格局本案位置聚福路新溪路商業(yè)沿線碧溪中路商業(yè)沿線碧溪東路商業(yè)沿線濱江新天地濱江花園開發(fā)區(qū)商圈老鎮(zhèn)區(qū)商圈目前碧溪商業(yè)區(qū)分：成熟的鎮(zhèn)中心+開發(fā)區(qū)待推商業(yè)老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分類1、聚福路新溪路商業(yè)沿線2、碧溪中路商業(yè)沿線3、碧溪東路商業(yè)沿線新鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)分類1、濱江新天地2、濱江花園商業(yè)描述：各自為政

2、，沒有形成有效商業(yè)氣氛老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第一階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力百貨、賣場(chǎng)類世紀(jì)百聯(lián)購物中心、上海如海超市、常客隆超市第一階梯租金在800-850元/平方米/年折算現(xiàn)期銷售價(jià)15000-16000元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第二階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力效勞類中國電信、中國郵政、中國電信、賓館第二階梯租金在500-600元/平方米/年折算現(xiàn)期銷售價(jià)10000-12000元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第三階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力家居建材類家具廣場(chǎng)、聚福路沿街家具店第三階梯租金在300-330元/平方米/年折算現(xiàn)期銷售價(jià)6000-6800元/平方米老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第四階梯現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)主力家具建材類碧溪東路沿

3、街家具店第四階梯租金在240-260元/平方米/年折算現(xiàn)期銷售價(jià)4800-5000元/平方米目前老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)等級(jí)劃分第一階梯租金在800-850元/平方米/年第二階梯租金在500-600元/平方米/年第三階梯第四階梯租金在300-330元/平方米/年租金在240-260元/平方米/年本案位置碧溪東路碧溪中路商業(yè)沿線以當(dāng)?shù)?%的投資回報(bào)率計(jì)算折算現(xiàn)期銷售價(jià)15000-16000元/平方米折算現(xiàn)期銷售價(jià)10000-12000元/平方米折算現(xiàn)期銷售價(jià)6000-6800元/平方米折算現(xiàn)期銷售價(jià)4800-5000元/平方米聚福路新溪路商業(yè)沿線第一階梯第二階梯第三階梯第四階梯本案的商業(yè)價(jià)值從位置上應(yīng)處于第三

4、階梯間但考慮到目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無鋪可售，價(jià)格上也相應(yīng)有所上升目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)目前新開發(fā)區(qū)的價(jià)格在底商在6000-8000元/平方米左右當(dāng)?shù)囟由啼伵c一層商鋪價(jià)格比為河濱花園前期產(chǎn)品：外街，商業(yè)價(jià)格7000-8000元/平方米，目前租金在220-230/平方米/年，由于人氣原因，目前在售：內(nèi)街：一二層，上下層面積在71平方米，均價(jià)在6500元/平方米，外街二層33平方米，價(jià)格在5500元/平方米。河濱天地面積段較大，在110-293平方米間，特色型的主題商業(yè)區(qū)，底層商業(yè)單買在8000元/平方米，一層帶二層的商業(yè)在5200元/平方米。目前去化緩慢。客戶需求分析按照價(jià)格地段論而言，本案對(duì)面推論價(jià)格應(yīng)在60

5、00-6800元/平方米，但實(shí)際銷售價(jià)格在10000元/平方米。當(dāng)?shù)厝藢?duì)于商鋪的價(jià)格上漲，而對(duì)于投資回報(bào)率的敏感度相對(duì)較低?？蛻粜枨蠓治觯鹤⒅厣啼亙r(jià)格增長高于投資回報(bào)率，商鋪主力客群以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)私營業(yè)主占主力客戶分析描述：目前購置當(dāng)?shù)厣啼伒目蛻糁饕猿Ｊ毂滔?dāng)?shù)厝藶橹?，且?duì)于商鋪的投資熱情選高于當(dāng)?shù)氐淖≌瑑r(jià)格定論：當(dāng)?shù)刈饨鸹厥諆r(jià)格：銷售價(jià)格=65:100第一章市場(chǎng)總結(jié)對(duì)本案的啟示啟示4：客戶需求分析：注重商鋪價(jià)格增長高于投資回報(bào)率，商鋪主力客群以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)私營業(yè)主占主力啟示3：價(jià)格定論：當(dāng)?shù)刈饨鸹厥諆r(jià)格：銷售價(jià)格=65:100啟示2：目前新開發(fā)區(qū)的價(jià)格在底商在6000-8000元/平方米左右當(dāng)?shù)囟?/p>

6、層商鋪與一層商鋪價(jià)格比為啟示1：本案的商業(yè)價(jià)值從位置上應(yīng)處于第三階梯間但考慮到目前鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)無鋪可售，價(jià)格上也相應(yīng)有所上升對(duì)于工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)的把握零散型的社區(qū)商業(yè)商業(yè)檔次中央街區(qū)式商業(yè)商業(yè)數(shù)量鎮(zhèn)中心的主題式商業(yè)工程缺失？困惑在于現(xiàn)在能否？碧溪市場(chǎng)目前主題式的集中商業(yè)缺失？而對(duì)于目前碧溪而言，是否存在著這樣的空間？ 大而全市場(chǎng) 百貨業(yè)態(tài)多樣化，購物中心出現(xiàn)，食品雜貨、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn) 餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化 Basic fashion占市場(chǎng)主流 消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，并出現(xiàn)多樣化趨優(yōu)選擇市場(chǎng)全業(yè)態(tài)市場(chǎng) 出現(xiàn)多種類型的購物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到一定程度的滿足 Fast

7、fashion成為市場(chǎng)主導(dǎo)，top fashion占市場(chǎng)5%-10%的市場(chǎng)份額 娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn) 城市出現(xiàn)所有類型購物中心，購物、餐飲、及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐商業(yè)開展階段的演變 傳統(tǒng)市場(chǎng) 以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足根本需求為主 消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵脑V求 品牌的滲透率低碧溪的零售商業(yè)正處于從傳統(tǒng)市場(chǎng)向大而全市場(chǎng)的開展過程中，綜合性的商業(yè)集聚正在逐步形成城市開展論給我們的啟示市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證今天的碧溪，在世界著名公司新加坡泛聯(lián)集團(tuán)，芬蘭UPM，瑞士諾華、歐米亞，臺(tái)灣燁輝、華豐、長春，香港華潤、理文等先進(jìn)生產(chǎn)要素帶動(dòng)下，積極加快工業(yè)化進(jìn)程，全鎮(zhèn)“鋼鐵建材、服

8、裝毛衫、化纖紡織、輕工機(jī)械、家具物流五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)并進(jìn)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)增勢(shì)明顯；按照開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，主動(dòng)對(duì)接、積極參與濱江新城建設(shè)，城市化進(jìn)程、新農(nóng)村建設(shè)加速推進(jìn)；“區(qū)鎮(zhèn)互動(dòng)、統(tǒng)分結(jié)合管理體制的日益深化，“一級(jí)政府、兩級(jí)管理運(yùn)作模式的日漸完善，“2021年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45億元,一般預(yù)算收入突破3億元，工業(yè)產(chǎn)值141億元，工業(yè)銷售收入132億元。先后榮獲“中國毛衫名鎮(zhèn)、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、“全國環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)和“蘇州市社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn)等榮譽(yù)，進(jìn)入全國千強(qiáng)鎮(zhèn)行列。 新的產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入勢(shì)必將引領(lǐng)整個(gè)碧溪商業(yè)形態(tài)走向一個(gè)更高的臺(tái)階2001年2004年2021年以下數(shù)據(jù)直接影響未來工程定位

9、：從消費(fèi)結(jié)構(gòu)及趨勢(shì)上看，食品的支出呈現(xiàn)出一定幅度的下降趨勢(shì)，衣著、家庭設(shè)備用品及效勞、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂文教的支出比例逐年上升；說明本鎮(zhèn)居民的生活不再滿足于物質(zhì)層面，更多地開始關(guān)注精神層面和生活質(zhì)量的提高上;隨著城市化率的進(jìn)一步提升，未來的商業(yè)消費(fèi)需求仍具備較大的開展空間，消費(fèi)結(jié)構(gòu)仍將面臨進(jìn)一步的改變。新興產(chǎn)業(yè)的快速開展積極推動(dòng)了城鎮(zhèn)居民及職工收入的大幅提升，恩格爾系數(shù)進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證通常公務(wù)員、企業(yè)職員及管理階層、周邊工廠企業(yè)職工及其家屬等，均屬于中等收入群體。在業(yè)態(tài)喜好方面，品牌專賣店55%、特色餐飲52%和大賣場(chǎng)48%分列前三。對(duì)于娛樂業(yè)業(yè)態(tài)，喜好度都在40%以下，現(xiàn)階段碧

10、溪的娛樂類商業(yè)無法滿足居民的消費(fèi)需求。說明該群體希望能提高生活的質(zhì)量的需求提升。公務(wù)員、企事業(yè)單位管理階層月消費(fèi)情況2021年銅陵商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)中等收入群體在餐飲上的需求明顯要高于其它群體，娛樂休閑上的需求現(xiàn)階段無法得到滿足市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證產(chǎn)業(yè)正在升級(jí)換代換代！經(jīng)濟(jì)的快速增長正引入了大量的外來知富階層！消費(fèi)習(xí)慣的改變需要正是整個(gè)碧溪市場(chǎng)的絕對(duì)空白點(diǎn)！通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的論證，我們相信，主題型的新興商業(yè)模式能被市場(chǎng)所認(rèn)同市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證第章：目標(biāo)客群定位市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)論證碧溪目前商鋪客戶分析常熟碧溪鎮(zhèn)上的當(dāng)?shù)厝送顿Y為主以蘇州為主的外圍投資客投資為主外來經(jīng)營者自己持有經(jīng)營通過目前碧溪市場(chǎng)而言租金與投資回報(bào)的不合理

11、性，我們根本判定而由于歷史原因，輕紡織生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過早起步奠定了目前整個(gè)碧溪市場(chǎng)具有一批具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營業(yè)主；這是目前整個(gè)碧溪鎮(zhèn)上主要購置商鋪的客戶群體目前整個(gè)碧溪鎮(zhèn)上商業(yè)投資意識(shí)處于起步階段！而目標(biāo)客群仍是碧溪鎮(zhèn)本地人為主！購置力客戶推致以私營業(yè)主、政府官員為主具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一批高端人群他們具有較多的剩余資金，為了保證資金抗通脹必然會(huì)選擇資金出處農(nóng)民及周邊產(chǎn)業(yè)廠房工人，收入低，財(cái)富少，工資僅可滿足日常開銷。政府工作人員及周邊產(chǎn)業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)，工資收入中等，目前無投資打算，主要以滿足其剛性需求為主目標(biāo)人群只有中高層以上才會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生興趣客戶定位投資為主的產(chǎn)品，投資目標(biāo)為抗通貨，確保資金有效增長！碧

12、溪鎮(zhèn)上私營業(yè)主為主的投資客群是我們絕對(duì)的目標(biāo)客群！常熟的投資客以常熟為主的蘇州投資客泛長三角投資客第章：本案商業(yè)定位本案商業(yè)定位前提主題型的商業(yè)在當(dāng)?shù)靥幱诳杖遍_發(fā)區(qū)都以較高端的商業(yè)定位為主題目前整個(gè)碧溪地區(qū)能夠支撐得起主題型的商業(yè)商業(yè)定位能級(jí)：提升整個(gè)碧溪商業(yè)能級(jí)差異于開發(fā)區(qū)得高端商業(yè)定位效勞于整個(gè)碧溪鎮(zhèn)的商業(yè)生活區(qū)工程定位：鴻運(yùn)生活休閑廣場(chǎng)第章：本案業(yè)態(tài)建議鴻運(yùn)生活廣場(chǎng)生活配套中心休閑娛樂中心休閑餐飲中心超市、美容美發(fā)、銀行、干洗店、建材店、家具店等按摩、足浴、棋牌室、網(wǎng)吧、經(jīng)濟(jì)型酒店等西餐、中小型輕餐飲、茶室、火鍋店等約占總體量的40%約占總體量的35%約占總體量的25%生活配套中心大型超市、美容美發(fā)、銀行等滿足附近居民日常一般生活需要休閑娛樂中心通過跳脫性地段型的業(yè)態(tài)彌補(bǔ)本案南面商業(yè)的缺乏 主力餐飲與小食肆結(jié)合 各省的正宗地道特色小吃，由上海 、四川 、 浙江 、湖 南 、東北 、蒙古 等 和國外休閑餐飲相結(jié)合。 價(jià) 廉 物 美的小菜 又有豪華優(yōu)雅的大餐。 以輕餐作為主要業(yè)態(tài)休閑飲食街本案商業(yè)價(jià)值一類