某樓盤開盤前的營銷策劃與準備工作

1、武漢恒大名都開盤前重點營銷策劃及準備工作匯報武漢公司營銷部2010年8月第一頁，共一百八十頁。第一部分：現(xiàn)場工程狀況目 錄第二部分：項目核心賣點及定位語第三部分：開盤廣告設(shè)計及短信第四部分：媒體計劃第五部分：開盤推貨策略及定價第六部分：營銷執(zhí)行計劃第七部分：通路營銷第八部分：銷售物料第九部分：現(xiàn)場包裝附件一：開盤倒排計劃表第二頁，共一百八十頁。第一部分 現(xiàn)場工程狀況第三頁，共一百八十頁。4綜合樓工程進度：已經(jīng)封頂。一樓硬裝交付預(yù)計在8月31日完成。綜合樓10-8-22第四頁，共一百八十頁。522#樓：18層高層（首一期）工程進度：主體已至四層10-8-2222棟第五頁，共一百八十頁。623#樓

2、：18層高層（首一期）工程進度：主體已至八層樣板房：預(yù)計9月10日硬裝完成樣板房房號面積進度交付時間23-1-302 85平米硬裝施工已開始預(yù)計9月10日23-1-303 89平米23-1-301 85平米23-1-304 89平米23棟10-8-22第六頁，共一百八十頁。725棟25#樓：32層高層（預(yù)備貨值）工程進度：樁基施工中樣板房：預(yù)計10月份硬裝完成10-8-22樣板房房號面積進度交付時間25-1-301122平米預(yù)計8月底到正負零預(yù)計10月份25-1-302137平米25-1-303110平米25-1-30499平米樣板房房號面積進度交付時間25-2-30186平米預(yù)計8月底到正負

3、零預(yù)計10月份25-2-30286平米25-1-303109平米25-2-304109平米第七頁，共一百八十頁。826棟26#：3+1情景洋房（首一期）工程進度：主體已至三層10-8-22第八頁，共一百八十頁。927棟27#：3+1情景洋房（首一期）工程進度：主體已至二層。10-8-22第九頁，共一百八十頁。1028#：3+1情景洋房（首一期）工程進度：主體已封頂。樣板房硬裝預(yù)計在9月15日完成。樣板房房號面積進度交付時間28-2-302 173平米已封頂預(yù)計9月15日28棟10-8-22第十頁，共一百八十頁。1129棟29#：3+1情景洋房（首一期）工程進度：一層樓板搭建中10-8-22第十

4、一頁，共一百八十頁。1230#：聯(lián)排別墅（首一期）工程進度：主體已至三層。樣板房硬裝預(yù)計在9月20日完成30棟樣板房房號面積進度交付時間30-1232平米主體三層預(yù)計9月20日30-2214平米10-8-22第十二頁，共一百八十頁。1331-32#：聯(lián)排別墅（首一期）工程進度：一層樓板搭完畢.31、32棟10-8-22第十三頁，共一百八十頁。1473棟73棟：32層高層（首一期）工程進度：主體已至三層樣板房硬裝預(yù)計在9月20日完成。樣板房房號面積進度交付時間73-302119平米主體三層預(yù)計9月20日73-30379平米73-304111平米73-301119平米73-305111平米73-3

5、0679平米10-8-22第十四頁，共一百八十頁。15大門工程進度：已經(jīng)封頂。一樓硬裝交付預(yù)計在9月10日完成。大門10-8-22第十五頁，共一百八十頁。16園林工程進度1人工湖預(yù)計在9月10日完成景觀展示面呈現(xiàn)。10-8-22人工湖第十六頁，共一百八十頁。17園林工程進度122-24樓之間景觀帶預(yù)計在9月15日完成景觀展示面呈現(xiàn)。景觀帶10-8-22第十七頁，共一百八十頁。18園林工程進度11歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街預(yù)計在9月24日完成景觀展示面呈現(xiàn)。10-8-22步行街第十八頁，共一百八十頁。第二部分 項目核心賣點第十九頁，共一百八十頁。20項目13大賣點提煉區(qū)位價值：武漢市第四鎮(zhèn)，15分鐘都市

6、生活圈，商貿(mào)物流、臨空經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，升值潛力大生態(tài)環(huán)境：歷史文化名城，長湖半島生活，生態(tài)優(yōu)越，風(fēng)水寶地交通條件：3條公交線路通達，未來即將有4條公交線路通入，天興洲大橋通車，解放大道延長線的動工，地鐵7號線規(guī)劃，盤龍城交通便利，遠景矚目項目規(guī)模：79萬方超大規(guī)模人居新城園林環(huán)境：200000千水之城，10大世界著名主題園林，6000人工水系，內(nèi)外2公里私家湖灣，60多種喬木，30多種灌木及100多種花灌地被植物航母配套：5000皇家會所、15000異域風(fēng)情主題商業(yè)步行街街，2000知名重點幼兒園9A精裝：6000條精工標(biāo)準及統(tǒng)一采購配送，匯集奧的斯、TOTO、大金、松下等72家品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，滿

7、屋名牌，9A精裝建筑特色：新古典歐陸建筑，三段式建筑設(shè)計，華貴氣質(zhì)4-4.5米挑高入戶大堂規(guī)劃設(shè)計：低密度、高綠化率、內(nèi)外雙湖、上風(fēng)上水、藏風(fēng)納氣產(chǎn)品特色：約70-140精致兩房、三房、四房，五明設(shè)計，最大樓間距95米，約85%超高得房率，與稀缺生態(tài)完美融合物業(yè)管理：金碧物業(yè)管家式服務(wù)，24小時全天候貼心服務(wù)品牌實力：恒大地產(chǎn)，精品領(lǐng)袖，中國十強性 價 比：成本價發(fā)售，超高性價比第二十頁，共一百八十頁。211、大漢口核心圈層 ：區(qū)域價值潛力極大，盤龍城目前功能定位十分明確，發(fā)展勢頭良好，立勢大漢口核心圈層。2、黃金金三角：盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地處武漢市北郊、黃陂西南部，外環(huán)線與中環(huán)線之間，與市區(qū)隔

8、府河相望，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽邏深水港15公里，西距天河國際機場6公里；陽邏深水港、漢口火車站、天河機場這個“黃金三角線”將其圍于之中。3、綜合功能定位： 1）、商貿(mào)物流區(qū) 2）、臨空港物流區(qū) 3）、旅游度假區(qū) 4）、生態(tài)人居區(qū)4、10公里直達城市中心生態(tài)人文之城拓疆大漢口，四大引擎助推盤龍城項目賣點梳理1區(qū)位價值第二十一頁，共一百八十頁。221、風(fēng)水寶地盤龍城：盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)自然生態(tài)保持得相當(dāng)完好。豐荷山、白鷺山、林山、甲寶山、露甲山、橫山、銅管山等九山層巒疊翠，同盤龍湖、盤龍城湖、長湖、童家湖、湯仁海、新教湖、馬家湖等眾多湖泊相依相映，構(gòu)成了漢口北面水山相連，水

9、碧山翠的天然圖畫，其生態(tài)之美、山水之秀為武漢近郊少有。2、度假勝地長湖畔：1湖2島3灣，4公里湖岸線，半島親水生活，休閑度假勝地。項目賣點梳理2生態(tài)環(huán)境1湖2島3灣4公里，尊崇稀缺生態(tài)第二十二頁，共一百八十頁。231、立體交通體系：盤龍城利用其東臨陽邏深水港、西依武漢天河機場、南臨漢口新火車站這一得天獨厚的交通優(yōu)勢，初步打造了一個由岱黃一級公路、天河機場一級公路和盤龍大橋、巨龍大道等構(gòu)成的“水、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)。2、快捷通暢：距離市中心僅10公里；隨著天河機場第二快速通道、天興洲大橋、新港江北鐵路、地鐵7號線等道路系統(tǒng)的打造與完善，將一步提升本項目的通達性，縮短項目至武漢三鎮(zhèn)的時間、距離。

10、3、交通便捷：目前有3條公交車到達項目，296、229、298直達本項目，項目通達性一般；其中291、296、229直接通達市中心，居民出行較便捷；另有791、792、793、794公交即將開通，通達性進一步提升。項目賣點梳理3交通條件入主城市核心生活圈，坐享立體交通縱橫八達第二十三頁，共一百八十頁。241、歐式皇家主題園林 10大世界著名主題場景，20余個水景園林組團；2、植被珍貴、豐富植物主景觀大道采用胸徑30-35公分的苗木，共有60多種喬木，30多種灌木及100多種花灌地被植物；3、開闊人工湖6000人工水系，內(nèi)外2公里湖岸線，疊水瀑布，步移景異，內(nèi)湖面積盤龍城冠絕；4、因地制宜使用高

11、成本、大規(guī)格的成年珍貴樹種，很好適應(yīng)武漢氣候。歐式皇家園林 奢豪級歐陸盛典項目賣點梳理4園林景觀第二十四頁，共一百八十頁。255000m2豪華會所15000m2風(fēng)情商業(yè)街2000m2幼兒園超五星級航母生活配套 享極致華貴人生項目賣點梳理5航母配套第二十五頁，共一百八十頁。國際9A精品戰(zhàn)略，6000條精工標(biāo)準，成就貴胄生活26攜手72家國際品牌企業(yè)，結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，全面整合世界級知名品牌的技術(shù)優(yōu)勢，攜手TOTO、奧蒂斯、佐敦、馬可波羅等國際品牌，應(yīng)用先進技術(shù)，多項高級設(shè)施，打造精品社區(qū)項目賣點梳理6精裝華宅第二十六頁，共一百八十頁。27恒大名都“歐陸新古典主義”建筑充分彰顯權(quán)威、身份與尊貴地位，風(fēng)

12、格高貴典雅，并與項目“歐陸皇家園林”相得益彰，奢華建筑與皇家園林的完美融合注定使恒大名都成為盤龍區(qū)域經(jīng)久不衰的經(jīng)典。建筑整體色彩典雅精致，充滿著浪漫華貴的新古典主義格調(diào)，溫暖富有親和力，愈是歷時愈是醇熟，愈是悠久愈是經(jīng)典。歐陸新古典主義風(fēng)情建筑，超越時光的品質(zhì)經(jīng)典項目賣點梳理7建筑特色第二十七頁，共一百八十頁。28大師級典藏臻品，精致戶型，奢享空間恒大名都首期主推房型為約70140的精致兩房、三房，戶戶設(shè)有超大入戶花園，室室專屬景觀飄窗，在控制面積的前提下，將得房率與擴展空間做到極致，小戶型享受大空間；南北朝向，完美的天際線，每戶皆可享受天然湖景資源；最大樓間距95米，保證居者生活的舒適度；科

13、學(xué)性劃分的功能區(qū)間，方正合理，將居住升華到享受的境界。恒大名都典藏大師級臻品，全力打造豪華精裝華宅，彰顯主人高雅品位，締造尊貴的品質(zhì)生活。項目賣點梳理8產(chǎn)品/戶型第二十八頁，共一百八十頁。29項目總占地面積約37.6萬,總規(guī)劃建筑面積79萬。79萬方豁達氣度 定制城市島居生活項目賣點梳理9社區(qū)規(guī)模第二十九頁，共一百八十頁。301、高起點規(guī)劃以人為本，人居標(biāo)桿設(shè)計超前，錯落有致因地制宜，暢享生態(tài)園林科學(xué)組織，人車分流2、人性化設(shè)計最大約95米開闊間距，通透有致40超高綠化率 移步換景，生態(tài)園林3、藏風(fēng)聚氣內(nèi)外雙湖，上風(fēng)上水。以低密原生態(tài)風(fēng)華，樹城市典雅人居生活標(biāo)桿項目賣點梳理10總體規(guī)劃第三十頁

14、，共一百八十頁。3124小時客戶服務(wù)熱線，及時向業(yè)主提供公共性日常服務(wù)、家庭常規(guī)服務(wù)和專業(yè)性特約服務(wù)；嚴密的安防系統(tǒng)，包括周界防越系統(tǒng)、巡邏系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能化的消防設(shè)施等，以客戶的需要、客戶的安全為第一要素；英式管家的貼心服務(wù)注入到物業(yè)管理的生活細節(jié)，確保每一位居者的生活無憂、居住舒適。國內(nèi)鼎級金碧物業(yè) 英式管家貼心服務(wù)項目賣點梳理11物業(yè)管理第三十一頁，共一百八十頁。32恒大地產(chǎn)集團（HK.3333）是一家在香港聯(lián)交所主板上市、集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團，連續(xù)5年獲得中國企業(yè)500強，連續(xù)6年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強。恒大地產(chǎn)，精品領(lǐng)袖，中國十強項

15、目賣點梳理12品牌實力第三十二頁，共一百八十頁。331、成本價發(fā)售精裝修成品住宅，全球統(tǒng)一采購建筑用料，精心打造奢華社區(qū)，開盤必特價，特價必超值；2、升值潛力作為盤龍湖區(qū)域高端定位的超大規(guī)模樓盤，恒大名都的長線多期的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)筑了其產(chǎn)品明晰的升值情景。隨著區(qū)域價值的不斷攀升，社區(qū)與市政配套的不斷完善，項目園林與產(chǎn)品線的不斷豐富，恒大名都注定成為大漢口圈層的明星樓盤，居住典范。成本價發(fā)售、超高性價比項目賣點梳理13超高性價比第三十三頁，共一百八十頁。34核心賣點提煉：歐式皇家風(fēng)情園林 五星級航母配套滿屋名牌9A精裝開盤必特價 特價必超值第三十四頁，共一百八十頁。35主定位語: 大漢口城市島灣精裝

16、華宅廣告語提煉區(qū)位：盤龍城區(qū)位定位明晰，將不斷發(fā)展融入大漢口核心圈層規(guī)劃定位與自然資源：城市中的宜居生態(tài)城，2個半島3個湖灣，4公司旖旎湖岸線產(chǎn)品特色：9A精裝品質(zhì)，大師級珍藏作品第三十五頁，共一百八十頁。36備選主定位語:湖島雙景.原生態(tài)奢裝華宅文字闡述：項目自身擁有1湖2島自然資源，故稱“湖島雙景”。盤龍城自身擁有原生態(tài)宜居的居住環(huán)境，這也是項目能共享的資源，而且，項目擁有高層、聯(lián)排別墅及 3+1花園洋房等產(chǎn)品，高層精裝華宅皆用國際品牌，故稱“奢華華宅”。大漢口長湖畔.城市島居生活夢想居所文字闡述：項目位于長湖畔，故有“長湖畔”的環(huán)境定位，項目所在的盤龍城，四大經(jīng)濟圈在此交匯，漢口向北發(fā)展

17、，盤龍城是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。項目自身擁有1湖2島3灣4公里，實屬稀缺自然資源，棲湖而居，是人與生俱來的居住夢想，故延伸出“城市島居生活夢想居所”的說法。第三十六頁，共一百八十頁。第三部分 開盤報紙廣告及短信第三十七頁，共一百八十頁。38報廣（紅色系）：整版一第三十八頁，共一百八十頁。39報廣（紅色系）：整版二第三十九頁，共一百八十頁。40報廣（紅色系）：整版三第四十頁，共一百八十頁。41報廣（紅色系）：整版四第四十一頁，共一百八十頁。42報廣（紅色系）：整版五第四十二頁，共一百八十頁。43報廣（紅色系）：整版六第四十三頁，共一百八十頁。44報廣（紅色系）：半版一第四十四頁，共一百八十頁。45

18、報廣（紅色系）：半版二第四十五頁，共一百八十頁。46報廣（紅色系）：半版三第四十六頁，共一百八十頁。47報廣（紅色系）：半版四第四十七頁，共一百八十頁。48報廣（紅色系）：半版五第四十八頁，共一百八十頁。49報廣（紫色系）：整版一第四十九頁，共一百八十頁。50報廣（紫色系）：整版二第五十頁，共一百八十頁。51報廣（紫色系）：整版三第五十一頁，共一百八十頁。52報廣（紫色系）：整版四第五十二頁，共一百八十頁。53報廣（紫色系）：整版五第五十三頁，共一百八十頁。54報廣（紫色系）：半版一第五十四頁，共一百八十頁。55報廣（紫色系）：半版二第五十五頁，共一百八十頁。56報廣（紫色系）：半版三第五十六

19、頁，共一百八十頁。57報廣（紫色系）：半版四第五十七頁，共一百八十頁。58報廣（紫色系）：半版五第五十八頁，共一百八十頁。59報廣（紅色系）：包報正面第五十九頁，共一百八十頁。60報廣（紅色系）：包報背面第六十頁，共一百八十頁。61報廣（紅色系）：通欄第六十一頁，共一百八十頁。62報廣（紅色系）：報眼第六十二頁，共一百八十頁。63階段時間主要炒作點媒體通路階段一8.26-8.27區(qū)域價值，未來利好武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報區(qū)域價值+恒大地產(chǎn)選擇盤龍城的原因武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報階段二9.2-9.3區(qū)域價值+恒大地產(chǎn)集團品牌武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報

20、區(qū)域價值+武漢恒大地產(chǎn)武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報階段三9.10-9.1113大賣點融合+會所開放+認籌信息武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報樣板房園林開放+認籌信息武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報階段四9.16-9.17樣板開放+認籌火爆信息+開盤理念武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報樣板開放+認籌火爆信息+開盤理念武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報階段五9.23-9.24開盤認籌倒計時+開盤理念武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報開盤認籌倒計時+開盤理念武漢晚報/楚天都市報/長江日報/楚天金報軟文排期 第六十三頁，共一百八十頁。軟文一：64第六十四

21、頁，共一百八十頁。軟文二：65第六十五頁，共一百八十頁。軟文三：66第六十六頁，共一百八十頁。67短信內(nèi)容 時間 內(nèi)容 第一階段（8.269.9）誠意登記+認籌預(yù)告大漢口城市島灣精裝華宅-恒大名都即將盛大盛大開盤，70-120精裝華宅送1500豪裝，140-200花園別墅4880起，特惠認籌61601111 （70字）第二階段（9.109.15）會所開放+售卡認籌大漢口城市島灣精裝華宅-恒大名都即將盛大開盤，70120精裝3880起送1500豪裝，超豪華會所邀您共品奢華，本周認籌享85折61601111(70字)第三階段（9.169.22）樣板間開放+火爆認籌大漢口城市島灣精裝華宅-恒大名都即

22、將開盤，70-120精裝華宅送1500豪裝，豪華樣板間歡迎鑒賞，本周認籌特享開盤85折優(yōu)惠61601111 （70字）第四階段（9.239.25）認籌倒計時+開盤預(yù)告大漢口城市島灣精裝華宅-恒大名都，70-120精裝華宅3880起送1500豪裝，26日盛大開盤，本周認籌特享開盤85折優(yōu)惠（69字）第六十七頁，共一百八十頁。第四部分 媒體計劃第六十八頁，共一百八十頁。69媒介推廣部署 媒體投放期： 9 月 2 日到 9 月 25 日媒體類型：報紙（主力是武漢晚報、楚天都市報，輔助使用長江日報、長江商報、楚天金報、武漢晨報）短信（短信公司、恒大舊業(yè)主、易居會、盤龍城其他項目案場數(shù)據(jù)）網(wǎng)絡(luò)（大楚網(wǎng)、

23、搜房網(wǎng)、億房網(wǎng)、新浪樂居、網(wǎng)絡(luò)博客、項目官網(wǎng)）電臺（92.7、101.8）第六十九頁，共一百八十頁。70媒體排期 備注：會所開放時間為9月1日，部分樣板房開放時間為9月10日，開盤時間為9月26日第七十頁，共一百八十頁。媒體推廣費用預(yù)估71媒體費用預(yù)算（萬元）投放比例報紙257.4864%短信4712%網(wǎng)站45.2111%電臺 19.345%合計404.03100%第七十一頁，共一百八十頁。第五部分 開盤推貨策略及定價第七十二頁，共一百八十頁。73首一期推售產(chǎn)品梳理3+1情景洋房總建面：1423630-32棟聯(lián)排別墅總建面：297973#樓32層高層總建面：1879925#樓32層高層總建面：

24、3993318層高層(22+23)總建面：23400剩余聯(lián)排別墅總建面：13244項目高層產(chǎn)品推量占比為74%產(chǎn)品以90平米以下和90-120平米的中小戶型為主，占首一期整體推量的68%首一期戶型分面積段統(tǒng)計 面積段分布 套數(shù) 套數(shù)配比 面積 面積配比 高層90以下41841%3361230%90-12037637%3997236%120以上646%85278%3+1洋房909%1423613%聯(lián)排 聯(lián)排別墅161.56%29793%別墅 前期剩余別墅646%1324412%小計1028100%112572100%第七十三頁，共一百八十頁。項目高層基準價推導(dǎo)比較因素：從位置、交通、環(huán)境、品質(zhì)、

25、配套、形象、銷售速度、物業(yè)管理、入市時間等因素比較。1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、基準價形成項目名稱折后成交均價比準系數(shù)比準價格權(quán)重權(quán)重均價日月山水38001.0239780.16636.48F陽光城38001.0138380.15575.7F雅園36001.0136360.14509.04美景天城32000.825600.13332.8名流人和天地32001.0132320.15484.8巢上城37001.0237740.13490.62領(lǐng)袖城36001.0236720.14514.08計算公式P=（各樓盤均價樓盤修正系數(shù)權(quán)重系數(shù)）項目基準價3500（毛坯）第七十四頁，共一百八十頁

26、。75建議首推小高層銷售底價均價：3300元/（毛坯）高層定價推導(dǎo) 房地產(chǎn)政策打壓嚴重； 重點競品名流人和天地、日月山月、陽光城等項目已完成多期開發(fā)，項目入住率較高，配套已較為成熟； 中高端住宅均價隨著項目成長，目前成交均價已成長至3500元/m2 。市場競爭項目情況價格策略 本案首推高層建筑面積比例約75%； 90面積以下的戶型占比約30%，90-120占比約36%，戶型已舒適宜居為主； 項目新盤入市，配套、人氣、社區(qū)環(huán)境等需逐步發(fā)展。本項目已舒適宜居戶型為主，配套、人氣及社區(qū)環(huán)境等需逐步培養(yǎng)，可采取低開高走策略，以高性價比切入市場，隨著項目成熟逐步提升整體均價。第七十五頁，共一百八十頁。7

27、6根據(jù)前文推導(dǎo)的毛坯底價，建議首推貨量帶裝修均價為：高層均價：4300元/項目高層裝修標(biāo)準為1000元/起價： 3780元最高價：4980元第七十六頁，共一百八十頁。77比較因素：從位置、交通、環(huán)境、品質(zhì)、配套、形象、銷售速度、物業(yè)管理、入市時間等因素比較。1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、基準價形成項目名稱別墅成交均價比準系數(shù)比準價格權(quán)重權(quán)重均價F、天下140000.678000.221716寶安山水龍城四期130000.678000.221716巢NEST100000.6565000.281820恒達盤龍灣80000.856000.281568計算公式P=（各樓盤均價樓盤修正系數(shù)權(quán)重

28、系數(shù)）項目基準價6800（整體均價）項目別墅基準價推導(dǎo)第七十七頁，共一百八十頁。建議首推別墅銷售均價：7500元/ 別墅市場以高端獨棟、雙拼為主，檔次較高，競爭壓力較大； 均價據(jù)項目品質(zhì)高低，價格跨度較大，6000-15000元/平方米。市場競爭項目情況價格策略 本案首推別墅較少，以聯(lián)排為主； 面積區(qū)間為150-200，面積偏?。?本案一線臨湖，具有一定的景觀資源。 本項目首推4-6聯(lián)排別墅，而區(qū)域競案以獨棟、雙拼為主，產(chǎn)品不能問鼎盤龍城； 首一期本案別墅推售數(shù)量較少，可將拉升別墅價格，將別墅產(chǎn)品樹立為價格標(biāo)桿，提升項目檔次；別墅產(chǎn)品采取高開平走策略，靜待市場及項目成長，實現(xiàn)銷售。別墅定價推導(dǎo)

29、第七十八頁，共一百八十頁。79建議情景洋房銷售底價均價：5000元/(毛坯) 市場無3+1退臺情景洋房產(chǎn)品。市場競爭項目情況價格策略 本案的情景洋房為區(qū)域創(chuàng)新型產(chǎn)品，填補了區(qū)域的市場空白。（區(qū)域內(nèi)原有羅納河谷有4+1情景洋房出售，毛坯，均價4100元/平方米，已售罄） 由于區(qū)域內(nèi)本產(chǎn)品具有唯一性，并且產(chǎn)品舒適度及自然資源勝過羅納河谷情景洋房，故價格上浮至5000元/平方米。項目3+1情景洋房基準價推導(dǎo)起價： 4480元 最高價：6000元第七十九頁，共一百八十頁。803+1情景洋房90套總建面：14236 預(yù)估均價：5000總貨值：0.7億聯(lián)排別墅16套總建面：2979 預(yù)估均價：7500總貨

30、值：0.22億18層高層288套總建面：23400 預(yù)估均價：4300總貨值：1億32層高層92套總建面：18799 預(yù)估均價：4500總貨值：0.8億剩余聯(lián)排別墅64套總建面：13244 預(yù)估均價：5000總貨值：0.6億32層高層378套總建面：39933 預(yù)估均價：4500總貨值：1.78億總套數(shù)：1028套總貨值：約5.22億首期產(chǎn)品總貨值第八十頁，共一百八十頁。81營銷目標(biāo)總銷開盤實現(xiàn) 2 億開盤成交約 400套套數(shù)第八十一頁，共一百八十頁。82我們要成交400套大定轉(zhuǎn)化率50%我們要實現(xiàn)800組認籌客戶轉(zhuǎn)化率25%我們要尋找3200組來訪客戶目標(biāo)分解第八十二頁，共一百八十頁。83第

31、六部分：營銷執(zhí)行計劃第八十三頁，共一百八十頁。84階段執(zhí)行時間表8.88.269.59.26培訓(xùn)階段誠意客戶登記登記客戶800組認籌售卡階段推廣來訪2400組盛大開盤密集媒體推廣出街！通路配合：外圍團隊100人派單持續(xù)； 大客戶第二階段邀約組織到訪； 第二階段會員客戶電話邀約到訪； 關(guān)聯(lián)企業(yè)周末時間組織到訪。通路：巡展+派單+大客戶+會員回訪+甲方關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)動。 派單圍繞巡展進行； 大客戶第一階段摸排，鎖定關(guān)鍵人； 綠洲和城基礎(chǔ)客戶及易居會員客戶電話摸排（9.1開始）； 關(guān)聯(lián)企業(yè)海報張貼。登記來訪800組認籌來訪2400組轉(zhuǎn)籌率25%認籌客戶達800組售樓部交付部分預(yù)售證取得第八十四頁，共一百

32、八十頁。85第一階段 客戶積累階段（8.269. 5）第八十五頁，共一百八十頁。86目標(biāo)：每日登記80組，共登記：800組通路執(zhí)行：1、社區(qū)巡展+商超路演 2、派單活動 3、大客戶拓展初步溝通 4、電話營銷 5、宣傳海報進恒大集團關(guān)聯(lián)單位 推廣渠道：戶外、道旗、項目外墻圍擋、短信、報媒軟文推廣、網(wǎng)絡(luò)信息釋放第八十六頁，共一百八十頁。87短信定向支持數(shù)量發(fā)送選擇發(fā)送內(nèi)容數(shù)據(jù)來源10W/天片區(qū)人群告知活動信息短信公司、易居會、恒大會活動支持推廣支持通過數(shù)據(jù)庫信息，以人群所在地劃分，精準鎖定活動片區(qū)人群，擴大活動影響力第八十七頁，共一百八十頁。88活動支持推廣支持網(wǎng)絡(luò)首頁文字鏈接媒體時間主題內(nèi)容大楚

33、網(wǎng)、搜房、億房、新浪樂居8.26武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見大楚網(wǎng)、搜房、億房、新浪樂居8.31武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見大楚網(wǎng)、搜房、億房、新浪樂居9.6武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見大楚網(wǎng)、搜房、億房、新浪樂居9.8武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見大楚網(wǎng)、搜房、億房、新浪樂居9.12武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見大楚網(wǎng)、搜房、億房

34、、新浪樂居9.16武漢恒大名都生活向島2011夏日巡回展XX行跟蹤報道、軟文回顧、居民互動、收集意見 1、通過項目官方網(wǎng)站、地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、大眾媒體網(wǎng)站、博客等進行全面信息釋放及炒作。2、通過網(wǎng)絡(luò)申請方式，社區(qū)居民可邀請名都巡展活動至其社區(qū)，加強居民的互動性。第八十八頁，共一百八十頁。89第二階段 售卡認籌階段（9.69.25）第八十九頁，共一百八十頁。90目標(biāo)： 工作日來訪100組，周末來訪180組，共2400組來訪客戶，加上前期完成的登記誠意客戶800組，實現(xiàn)誠意客戶登記3200組； 實現(xiàn)登記客戶轉(zhuǎn)籌率達25%，認籌客戶達800組。通路執(zhí)行：1、看房車啟動2、現(xiàn)場主題活動3、派單活動4、大客

35、戶拓展邀約、團購5、電話營銷6、組織恒大集團內(nèi)部及關(guān)聯(lián)單位員工至現(xiàn)場看房推廣渠道：報紙廣告、電臺廣告、戶外、道旗、項目外墻圍擋、短信、報媒軟文、網(wǎng)絡(luò)通欄及軟文推廣所需支持：預(yù)售證發(fā)放、會所開放、商業(yè)街整修包裝完成、樣板間、看樓動線景觀展示面第九十頁，共一百八十頁。91售卡認籌第九十一頁，共一百八十頁。92時間：9月6日至25日認籌規(guī)則：客戶繳納10000元誠意金，接受名都認籌卡；認籌客戶可在公開發(fā)售當(dāng)日享受“開盤85折優(yōu)惠”，但不能選定單單位；誠意金登記客戶不可轉(zhuǎn)名；未成功認購的登記客戶，發(fā)展商在公開發(fā)售后一個月內(nèi)無息原額退還誠意金。售卡認籌第九十二頁，共一百八十頁。93第三階段 盛大開盤階段

36、（9.26）第九十三頁，共一百八十頁。94現(xiàn)場布置及解籌動線圖 整個社區(qū)分為新客接待區(qū)、儀式區(qū)、搖號區(qū)、選房區(qū)。當(dāng)天到訪新客由銷售員帶領(lǐng)參觀23號樓樣板間。認籌客戶經(jīng)身份確認處進入搖號區(qū)等待選房。儀式區(qū)嘉賓及媒體經(jīng)過身份確認后，由星光大道進入觀禮。人流動線車流動線第九十四頁，共一百八十頁。95開盤解籌方案第九十五頁，共一百八十頁。第七部分、通路營銷第九十六頁，共一百八十頁。整體介紹97本案的營銷推廣通路為：第九十七頁，共一百八十頁。98戶外設(shè)計（紅色系）：第九十八頁，共一百八十頁。99戶外設(shè)計（紫色系）：第九十九頁，共一百八十頁。100媒體位置巨龍大道劉店葉店十字路口單邊媒體形式路燈桿旗媒體規(guī)

37、格0.6米（底寬）X 2.5米（高）X 4面媒體數(shù)量130根 媒體簡介：此路燈旗廣告位于巨龍大道劉店至葉店十字路口的一邊,此路段正位于恒大.名都項目的對面,來往車輛和人流量多，廣告的直射力強，無視覺盲點，成為眾商家投放廣告的最佳地段。道旗選址巨龍大道路燈旗（劉店-葉店）第一百頁，共一百八十頁。101道旗設(shè)計第一百零一頁，共一百八十頁。102媒體位置巨龍/盤龍大道的交通指示牌地理位置媒體形式交通指示牌媒體規(guī)格3米（底寬）X 2米（高）X 2 面媒體數(shù)量4根 媒體簡介：此交通指示牌分布在盤龍城的兩條主干道上-巨龍大道和盤龍大道,每條道上各分布兩根,從各個角度將 客戶引導(dǎo)到恒大.名都的項目地,起到很

38、好的交通指示作用。藍白牌第一百零二頁，共一百八十頁。103藍白牌設(shè)計第一百零三頁，共一百八十頁。104自9月11日開始，開通看房車，具體線路如下：看房車階段線路起點（停靠點）路線客戶區(qū)域全時段線路1姑嫂樹路（武商量販）姑嫂樹路項目新華家園、楊汊湖線路2二七路（東部購物廣場）二七路項目竹葉山、二七線路3后湖（武商量販）后湖項目后湖、百步亭線路4漢口北（漢口北停車場）漢口北項目漢口北線路5黃陂（武商量販）武商量販黃陂店項目黃陂線路6徐東（銷品茂）銷品茂徐東店項目武昌開盤期副線1復(fù)興村（百盛量販）發(fā)車點自姑嫂樹路延長至復(fù)興村復(fù)興村片副線2延長至國際會展中心發(fā)車點自二七路延長國際會展中心武廣、中山公園

39、片第一百零四頁，共一百八十頁。105車貼設(shè)計 （紫色系） 第一百零五頁，共一百八十頁。第八部分 銷售物料第一百零六頁，共一百八十頁。107高層戶型單張 第一百零七頁，共一百八十頁。1083+1花園洋房戶型單張 第一百零八頁，共一百八十頁。109聯(lián)排別墅戶型單張 第一百零九頁，共一百八十頁。110選房卡設(shè)計 第一百一十頁，共一百八十頁。大張貼海報111第一百一十一頁，共一百八十頁。海報（紅色系）：正面一112第一百一十二頁，共一百八十頁。海報（紅色系）：背面113第一百一十三頁，共一百八十頁。114樓書01第一百一十四頁，共一百八十頁。115樓書02第一百一十五頁，共一百八十頁。116樓書03第

40、一百一十六頁，共一百八十頁。117樓書04第一百一十七頁，共一百八十頁。118樓書05第一百一十八頁，共一百八十頁。119樓書06第一百一十九頁，共一百八十頁。120樓書07第一百二十頁，共一百八十頁。121樓書08第一百二十一頁，共一百八十頁。122樓書09第一百二十二頁，共一百八十頁。123樓書10第一百二十三頁，共一百八十頁。124樓書11第一百二十四頁，共一百八十頁。125樓書12第一百二十五頁，共一百八十頁。126樓書13第一百二十六頁，共一百八十頁。127樓書14第一百二十七頁，共一百八十頁。128樓書15第一百二十八頁，共一百八十頁。129樓書16第一百二十九頁，共一百八十頁。1

41、30樓書17第一百三十頁，共一百八十頁。131樓書18第一百三十一頁，共一百八十頁。132樓書19第一百三十二頁，共一百八十頁。133樓書20第一百三十三頁，共一百八十頁。134樓書21第一百三十四頁，共一百八十頁。135樓書22第一百三十五頁，共一百八十頁。136樓書23第一百三十六頁，共一百八十頁。137樓書24第一百三十七頁，共一百八十頁。138樓書25第一百三十八頁，共一百八十頁。139樓書26第一百三十九頁，共一百八十頁。140樓書27第一百四十頁，共一百八十頁。141樓書28第一百四十一頁，共一百八十頁。142樓書29第一百四十二頁，共一百八十頁。143樓書30第一百四十三頁，共一

42、百八十頁。144名片設(shè)計第一百四十四頁，共一百八十頁。145胸牌設(shè)計第一百四十五頁，共一百八十頁。146檔案袋設(shè)計 第一百四十六頁，共一百八十頁。147環(huán)保袋設(shè)計第一百四十七頁，共一百八十頁。148手提袋設(shè)計 第一百四十八頁，共一百八十頁。149紙杯設(shè)計 第一百四十九頁，共一百八十頁。150遮陽傘設(shè)計 第一百五十頁，共一百八十頁。151帳篷設(shè)計第一百五十一頁，共一百八十頁。152文化衫設(shè)計 第一百五十二頁，共一百八十頁。153信封設(shè)計 第一百五十三頁，共一百八十頁。154信紙設(shè)計 第一百五十四頁，共一百八十頁。第九部分：現(xiàn)場包裝第一百五十五頁，共一百八十頁。156道旗第一百五十六頁，共一百八十

43、頁。157圍擋1 第一百五十七頁，共一百八十頁。158圍擋2 第一百五十八頁，共一百八十頁。159圍擋3 第一百五十九頁，共一百八十頁。160圍擋4 第一百六十頁，共一百八十頁。161圍擋5 第一百六十一頁，共一百八十頁。162圍擋6第一百六十二頁，共一百八十頁。163圍擋7 第一百六十三頁，共一百八十頁。164圍擋8 第一百六十四頁，共一百八十頁。165圍擋9 第一百六十五頁，共一百八十頁。166圍擋10 第一百六十六頁，共一百八十頁。167營銷中心指示牌第一百六十七頁，共一百八十頁。168營銷中心指示牌第一百六十八頁，共一百八十頁。169樣板房導(dǎo)視第一百六十九頁，共一百八十頁。170景觀節(jié)

44、點牌 第一百七十頁，共一百八十頁。171掛式戶型牌 第一百七十一頁，共一百八十頁。172水牌第一百七十二頁，共一百八十頁。173五大展板第一百七十三頁，共一百八十頁。174移動展板第一百七十四頁，共一百八十頁。附件一：開盤工作倒排計劃第一百七十五頁，共一百八十頁。176開盤時間節(jié)點鋪排 第一百七十六頁，共一百八十頁。177開盤前倒排計劃第一百七十七頁，共一百八十頁。謝謝聆聽！第一百七十八頁，共一百八十頁。成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。你犯了中國人都容易犯的錯誤就是太狂了。管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動成本結(jié)合起來。堅持下去，成功就在下一個街角處等著你。做一個，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)