2022年估價(jià)入門(mén)-基本概念

1、估價(jià)入門(mén)基本概念估價(jià)入門(mén)基本概念估價(jià)入門(mén)基本概念 房地產(chǎn)估價(jià),全稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；臺(tái)灣稱(chēng)其為 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) ；香港稱(chēng)其為 物業(yè)估價(jià),都是一個(gè)意思；房地產(chǎn)估價(jià),是指專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員依據(jù)估價(jià)目 的,遵循估價(jià)原就,依據(jù)估價(jià)程序,選用相宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的一種活動(dòng)；估價(jià)目的,是指估價(jià)結(jié)果的期望用途,或者說(shuō),是指為何種需 要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格； 房地產(chǎn)估價(jià)目的詳細(xì)可以分為土地使用權(quán)出 讓、作價(jià)入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險(xiǎn)、納稅、征地和房屋 拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣(mài)、投資決策及 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活

2、動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營(yíng)、股份制改組、合并兼并等） ；估價(jià)結(jié)果的價(jià)格類(lèi)型也可分為土地出讓 底價(jià)、入股價(jià)格、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、投保價(jià)格、課稅 價(jià)格、征用價(jià)格和投資價(jià)格等等；需要指出的是,不同的估價(jià)目的將 影響估價(jià)的結(jié)果；由于估價(jià)目的的不同,相應(yīng)的估價(jià)原就、因素和采 用的估價(jià)方法就有可能不同；估價(jià)時(shí)點(diǎn),是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期,或者說(shuō),是指估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的詳細(xì)日期,通常以年、月、日表示；房地產(chǎn)市 場(chǎng)是不斷變化的,因此,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性,它只能是某1 一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格；估價(jià)原就,是指估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)

3、的反復(fù)實(shí)踐和理論探究中基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程客觀規(guī)律的熟悉,總結(jié)出來(lái)的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法就、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)留意的問(wèn)題； 房地產(chǎn) 的估價(jià)原就主要有：合法原就、最高正確使用原就、替代原就和估價(jià) 時(shí)點(diǎn)原就；合法原就：指房地產(chǎn)估價(jià)必需符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣?府的有關(guān)規(guī)定；最高正確使用原就：指房地產(chǎn)估價(jià)必需在合法條件下以估價(jià)對(duì) 象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高正確效為估價(jià)前提；替代原就：指房地產(chǎn)估價(jià)必需依據(jù)同一市場(chǎng)上具有相近效用的 房地產(chǎn),其價(jià)格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價(jià)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原就：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱(chēng)評(píng)估基準(zhǔn)日,是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn) 的估價(jià)額所指的詳細(xì)日期, 反映了房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)間 相

4、關(guān)性和時(shí)效性；客觀合理價(jià)格（或價(jià)值）,是指基于估價(jià)時(shí)點(diǎn),在正常交易情形 下（排除非正常或人為因素的影響） ,某宗房地產(chǎn)為某種估價(jià)目的所 能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格； 房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 的估算和判定,是一種 公正市價(jià) ,是為當(dāng)事人供應(yīng)的公正可信的價(jià) 格參考依據(jù)； 它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格；需要指出的是,一宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格,通常會(huì)隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化以及交易雙方的心態(tài)等而常常變動(dòng)；2 價(jià)格影響因素 房地產(chǎn)價(jià)格水平,是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的 結(jié)果,或者說(shuō), 是這些因素交叉影響匯聚而成的；這是房地產(chǎn)估價(jià)的 主要難點(diǎn)； 估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區(qū)分為個(gè)別因素、區(qū)域因素 和一般因素三個(gè)層次：個(gè)別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件；例如,土地的 個(gè)別因素有地質(zhì)、地貌、地勢(shì)、地勢(shì)、日照、通風(fēng)、干濕,鄰接街道 的條件,與市政設(shè)施的接近程度等等； 又如,房屋的個(gè)別因素有結(jié)構(gòu)、類(lèi)型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶(hù)型、層次、朝向、建造歲月等等；區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)；主要有：商業(yè)服務(wù) 業(yè)的繁華程度, 道路交通的通暢程度, 交通便利程度和城市基礎(chǔ)設(shè)施 的狀況等等；