萬(wàn)宏集團(tuán)營(yíng)銷策劃書

1、.：.；萬(wàn)宏集團(tuán)營(yíng)銷謀劃書前言 v經(jīng)典大廈是AA房屋開發(fā)開發(fā)的高層公寓，大廈位于N市著名的B廣場(chǎng)，該大廈目前曾經(jīng)開場(chǎng)開工。如何為v經(jīng)典大廈樹立獨(dú)特鮮明的籠統(tǒng)，賦予工程更豐富的文化價(jià)值和精神內(nèi)涵，這是他們?cè)谶M(jìn)展謀劃之前思索的最重要的問題。他們以為必需將品牌認(rèn)識(shí)融入市場(chǎng)營(yíng)銷的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才有能夠在競(jìng)爭(zhēng)猛烈的N樓市中脫穎而出，成為名牌樓盤，并且最終獲得稱心的銷售業(yè)績(jī)。因此，他們對(duì)該工程提出：用品牌帶動(dòng)銷售，用公關(guān)引導(dǎo)推行的整體營(yíng)銷思緒。鑒于時(shí)間緊、任務(wù)量大等要素，他們的謀劃方案難免掛一漏萬(wàn)，敬請(qǐng)賜教。v經(jīng)典大廈工程概略一、v經(jīng)典大廈簡(jiǎn)介地理位置：N市V廣場(chǎng)土地面積：BBBBB平方米占地面積：BBBB

2、平方米建筑面積：BBB平方米綠 化 率：.%容 積 率：.實(shí) 用 率：%建筑：高層高檔公寓戶型：躍層與躍復(fù)合體共八種戶型 四室二廳三衛(wèi)六室二廳四衛(wèi)面積： 平方米總戶數(shù)：戶車位總數(shù)：個(gè)運(yùn)用年限：年估計(jì)交付運(yùn)用日期：V年V月V日二、環(huán)境和配套v經(jīng)典大廈座落于N市著名的V廣場(chǎng)。V廣場(chǎng)東臨 ，西接 公園，北依 中心，南瀕 L，與N國(guó)際B會(huì)展中心為鄰，周圍有B、B、B界、B館等休閑渡假場(chǎng)所，被稱為N城市第一景觀。這里交通便利、四通八達(dá)，距市中心公里、距火車站公里、距公里、距機(jī)場(chǎng)公里、距B高速公路入口公里，路、路、路、路、路、路、路等數(shù)十條主要交通線路經(jīng)過于此過。這里是N市有名的學(xué)院區(qū)，幼兒園有空軍一級(jí)幼

3、兒園、B幼兒園等；小學(xué)有B小學(xué)、B小學(xué)；中學(xué)有中B大附中、中、中、中；大學(xué)有N理工大學(xué)、B財(cái)經(jīng)大學(xué)、N醫(yī)科大學(xué)、B?？茖W(xué)校、N市商業(yè)中專等數(shù)十所大中專院校。這里距權(quán)威性醫(yī)療中心N醫(yī)科大學(xué)附屬二院僅一站地。這里距大型百盛購(gòu)物中心、家樂福超市僅分鐘車程。數(shù)百米外的B廣場(chǎng)東商業(yè)街正在建立當(dāng)中。v經(jīng)典大廈處于繁華鬧市的邊緣，遠(yuǎn)離都市喧囂而又不失交通便利，這里自然風(fēng)景一流，到達(dá)國(guó)際一流程度的城市規(guī)劃、環(huán)境綠化以及環(huán)境維護(hù)，完全符合“住宅非中心化、“住宅生態(tài)化的現(xiàn)代居家潮流。三、v經(jīng)典大廈戶型特點(diǎn)大廈分躍層和躍復(fù)合體共八種戶型，面積為-平方米，戶型從四室二廳三衛(wèi)至六室三廳三衛(wèi)。在N地域率先推出躍復(fù)合體戶型

4、，即一個(gè)單元包含三個(gè)不同空間層面?？蛷d面積為-平方米，層高.米，居室層高米。沿雙行樓梯向下進(jìn)入濕分區(qū)廚房、餐廳、工人房、工人衛(wèi)，上行進(jìn)入生活區(qū)兒童房、客房、公用衛(wèi)生間。從客廳另有上行樓梯進(jìn)入主人生活區(qū)超大面積主人臥、主人衛(wèi)、書房及健身房。寬大獨(dú)立玄關(guān)，主傭、動(dòng)靜、干濕分區(qū)明晰，完全防止了相互關(guān)擾，多層相互獨(dú)立的空間不僅提高了建筑的適用率，滿足一個(gè)完好家庭的整體協(xié)調(diào)，又可以滿足每個(gè)家庭成員的個(gè)性空間需求，充分表達(dá)現(xiàn)代人的居住價(jià)值觀。四、v經(jīng)典大廈物料及裝飾v經(jīng)典大廈 從開發(fā)理念到規(guī)劃設(shè)計(jì)，從樓宇設(shè)備選型到裝飾用料選材，處處超前領(lǐng)先于當(dāng)代，開發(fā)商的綜合實(shí)力、豐富的開發(fā)閱歷和強(qiáng)勢(shì)外部資源組合保證了大

5、廈的質(zhì)量和技術(shù)領(lǐng)先。大廈外觀運(yùn)用后現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)風(fēng)格，外型經(jīng)典，氣勢(shì)挺拔。裙樓外墻采用進(jìn)口高檔大理石，主體采用進(jìn)口花崗巖干掛到頂，樓頂采用進(jìn)口高級(jí)新型建材做藝術(shù)外型。整體根本性彩分為三個(gè)部分，裙樓部分為綠色基調(diào)，中間塔樓部分以粉紅色為主，頂部為天藍(lán)色。大堂大廈入口大堂設(shè)計(jì)為五星級(jí)酒店規(guī)范，直徑.米的進(jìn)口大型智能型旋轉(zhuǎn)門，由微機(jī)控制，安裝有部傳感器，可容轎車經(jīng)過。層高米的開敞式大堂，布置由名家設(shè)計(jì)的噴泉瀑布、景觀小品、雕花立柱，迎賓大廳古典優(yōu)雅、氣勢(shì)非凡。會(huì)所會(huì)所位于大廈裙樓一二層，設(shè)計(jì)裝修奢華，規(guī)劃有康體、健身、文娛、餐飲、美容等功能。一層大堂設(shè)商務(wù)中心、鋼琴伴奏區(qū)、洽談區(qū)和小品景觀，大廈的室

6、內(nèi)恒溫泳池、桑那房、更衣室也位于會(huì)所一樓。會(huì)所二層，西區(qū)為健身文娛區(qū)，設(shè)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、臺(tái)球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；東區(qū)有閱覽室、影音室、咖啡廳、多功能活動(dòng)廳、兒童活動(dòng)中心等。建筑構(gòu)造無(wú)梁樓板，內(nèi)外筒剪力墻構(gòu)造。室內(nèi)無(wú)突出梁柱。內(nèi)部裝飾l 窗采用弧形落地氟碳噴涂鋁合金窗，雙層中空密封鋼化鍍膜玻璃，玻璃為淡綠色，窗框?yàn)榉凵?。具有防紫外線、環(huán)保、降噪、隔熱以及很強(qiáng)的耐酸堿、耐腐蝕性能。l 門每戶入戶門為雙扇高級(jí)紅檀木仿古雕花木門，配設(shè)智能化密碼門禁系統(tǒng)，防盜、防火。l 陽(yáng)臺(tái)室外觀景陽(yáng)臺(tái)，放置獨(dú)立小型家庭中央空調(diào)室外主機(jī)，透明鋼化玻璃圍合。l 廚房配送整體進(jìn)口廚房設(shè)備，并做精裝修，

7、預(yù)留洗衣機(jī)上下水口，內(nèi)設(shè)排煙道。l 衛(wèi)生間每戶三個(gè)衛(wèi)生間主人衛(wèi)、公用衛(wèi)、工人衛(wèi)，送原裝進(jìn)口頂級(jí)潔具，并可按業(yè)主喜好進(jìn)展設(shè)計(jì)裝修，從淋浴噴頭到大型奢華沖浪浴盆，皆采用當(dāng)今最新科技、最流行外觀。墻面和地面全部采用進(jìn)口羅X磁磚，百余種款式與顏色可供挑選。l 空調(diào)每戶送進(jìn)口獨(dú)立式小型家庭中央空調(diào)，采用風(fēng)冷熱泵水系統(tǒng)。配合室內(nèi)裝修同時(shí)安裝運(yùn)用，IC卡分戶計(jì)量。主機(jī)置于陽(yáng)臺(tái)，面向各房間室內(nèi)設(shè)送風(fēng)口，各房間分設(shè)溫控開關(guān)，溫度隨意調(diào)理，滿足N冬季采暖和夏季制冷的要求。l 電梯四部日本進(jìn)口原裝三菱高速電梯，內(nèi)部奢華裝修，配小時(shí)電視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂和緊急呼叫系統(tǒng)，可同時(shí)包容人乘梯，候梯時(shí)間不超越五秒。l 純

8、真水系統(tǒng)采用進(jìn)口負(fù)離子凈化純真水系統(tǒng)，有效去除水中雜質(zhì)和細(xì)菌，銅質(zhì)水管入戶，免去二次污染，出水到達(dá)直接飲用規(guī)范。智能化設(shè)備l 可視對(duì)講系統(tǒng)采用當(dāng)前先進(jìn)技術(shù)，在大廈管理中心設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，并銜接到住戶，支持來(lái)訪者與住戶的平安溝通。具備以下八大功能： 高明晰度顯示屏，影像明晰，語(yǔ)音逼真； 設(shè)有門鈴提示，四種室內(nèi)呼叫音任君選擇； 留言登錄功能：呼叫住戶時(shí)，如未應(yīng)對(duì)，可對(duì)住戶的室內(nèi)機(jī)留言告知； 顯示功能：用戶呼叫管理員時(shí)，自動(dòng)顯示住戶門牌號(hào)碼； 室外分機(jī)：在一層大廳設(shè)公用室外分機(jī)，在每戶門外也有室外分機(jī)一部，可直接呼叫分機(jī)或管理中心，并雙向?qū)χv，并設(shè)計(jì)有防破壞報(bào)警系統(tǒng)； 管理中心：可呼叫分機(jī)對(duì)用戶進(jìn)展

9、集中管理； 具有室內(nèi)開鎖功能； 報(bào)警功能：室內(nèi)分機(jī)預(yù)留多種報(bào)警接口，可外接煙感探測(cè)器、瓦斯探測(cè)器及緊急按扭。l 智能型立體停車系統(tǒng)引進(jìn)德國(guó)進(jìn)口全自動(dòng)智能型立體停車系統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)為除了思索到人的安康與平安之外，同時(shí)亦思索到車的平安。駕駛員只需將車開到地面的進(jìn)車口，并進(jìn)展簡(jiǎn)單的密碼輸入操作，即可到達(dá)存取車的目的，而車輛本身更可免除不測(cè)擦傷車身及被盜的危險(xiǎn)，從根本實(shí)現(xiàn)人車分流。l 七表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)冷水表、熱水表、中水、電表、煤氣表、純真水表、熱能表經(jīng)過多媒體技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程費(fèi)用查詢、抄表、用戶檔案管理、費(fèi)率維護(hù)等功能，并代繳費(fèi)用。系統(tǒng)對(duì)七表缺點(diǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)展探測(cè)、監(jiān)控。l 二十四小時(shí)熱水系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)銅管入戶，每戶分

10、表計(jì)量。l 綜合布線系統(tǒng)采用朗訊布線系統(tǒng)，包括大廈內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)信息效力管理、光纖主干、超五類語(yǔ)音布線到戶、家庭通訊總線接口，每戶設(shè)二個(gè)語(yǔ)音點(diǎn)，一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)，在客廳、主人臥及主人衛(wèi)各設(shè)一處插座，在書房設(shè)電腦插座一處，寬帶高速上網(wǎng)。l 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)在地下車庫(kù)設(shè)感溫探測(cè)器，其它部位設(shè)煙感探測(cè)器，三層以上走廊、電梯和樓梯前室設(shè)煙感探測(cè)器、聲光報(bào)警器和手動(dòng)報(bào)警安裝，系統(tǒng)按一定掃描周期自動(dòng)執(zhí)行全部探測(cè)器的巡檢，保證大廈的消防平安。l 防盜監(jiān)控系統(tǒng)大廈一層窗外設(shè)有紅線外探測(cè)器，三層窗體設(shè)磁控開關(guān)報(bào)警器，樓頂設(shè)紅外探測(cè)報(bào)警防護(hù)安裝；各出入口包括大堂及各分戶門、各層樓梯口、樓內(nèi)外停車場(chǎng)、會(huì)所中的重要部位及電梯內(nèi)安

11、裝攝像機(jī)實(shí)施電視監(jiān)控；樓梯間通道門及車庫(kù)門的電動(dòng)門鎖由控制中心控制開關(guān)，并與消防聯(lián)動(dòng)；控制中心及有突發(fā)事件發(fā)生能夠的場(chǎng)所設(shè)緊急報(bào)警安裝；以上系統(tǒng)均實(shí)行報(bào)警聯(lián)動(dòng)，當(dāng)有警情時(shí)，能自動(dòng)將報(bào)警攝像機(jī)切換到指定的監(jiān)視點(diǎn)，啟動(dòng)預(yù)置功能及輔助功能，對(duì)報(bào)警點(diǎn)做出呼應(yīng)，并發(fā)出聲光報(bào)警。l 背景音樂系統(tǒng)大廈在各休憩區(qū)、會(huì)議室及經(jīng)理辦公室設(shè)音量開關(guān)，泳池及潮濕地方設(shè)置防水型揚(yáng)聲器，播放背景音樂及緊急通知。l 有線電視系統(tǒng)每戶設(shè)二個(gè)用戶終端廳、主人臥，可接納全頻道電視節(jié)目、衛(wèi)星電視節(jié)目，并可接納大廈自辦節(jié)目。五、英式管家效力v經(jīng)典大廈聘請(qǐng)國(guó)際最著名的International Guild of Butlers (國(guó)際

12、管家協(xié)會(huì))作為物業(yè)管理顧問，為業(yè)主提供享譽(yù)國(guó)際的英式管家效力。v經(jīng)典大廈的賣點(diǎn)提煉五大賣點(diǎn)：高尚社區(qū)景觀優(yōu)美規(guī)劃超前戶型獨(dú)特英式管家一、高尚社區(qū)l V廣場(chǎng)被稱為N第一城市景觀，氣勢(shì)恢弘，是N城市建立的一座豐碑，是N走向國(guó)際化都市的代表作，它將隨著N的進(jìn)一步開放而出名世界；l V商務(wù)中心區(qū)是N市面向v的集會(huì)展、商貿(mào)、旅游、休閑為一體的國(guó)際商務(wù)中心區(qū)；l 臨近高等學(xué)府和高新科技開發(fā)集中的地域，這里將成為N居民文化素質(zhì)和藝術(shù)檔次最高的區(qū)域。l 處于繁華鬧市的邊緣，遠(yuǎn)離都市喧囂而又不失交通便利，這里自然風(fēng)景優(yōu)美，到達(dá)國(guó)際一流程度的城市規(guī)劃、環(huán)境綠化以及環(huán)境維護(hù)，完全符合“住宅非中心化、“住宅生態(tài)化的現(xiàn)

13、代居家潮流。二、景觀優(yōu)美v經(jīng)典大廈面對(duì)寬闊宏偉的V廣場(chǎng)，與現(xiàn)代化的N國(guó)際V會(huì)展中心毗鄰而居；東望V，西鄰V，北依V中心氣勢(shì)恢弘，南瀕V。三、規(guī)劃超前l(fā) 質(zhì)量領(lǐng)先l 創(chuàng)新主題會(huì)所l 智能化超前四、戶型獨(dú)特在N地域率先推出躍復(fù)合體戶型，分區(qū)明晰，適用率高，滿足家庭成員的個(gè)性空間需求，充分表達(dá)現(xiàn)代人的居住價(jià)值觀。五、英式管家v經(jīng)典大廈聘請(qǐng)國(guó)際最著名的International Guild of Butlers (國(guó)際管家協(xié)會(huì))作為物業(yè)管理顧問，防止通常物業(yè)管理過分一致的管理方式帶來(lái)的種種弊端，超越星級(jí)酒店式的效力，為業(yè)主提供享譽(yù)國(guó)際的英式管家效力，充分思索每一個(gè)家庭的個(gè)性化需求，滿足業(yè)主對(duì)生活方式、

14、生活質(zhì)量的高規(guī)范要求，保證業(yè)主家庭的隱密、平安、溫馨和高貴，開創(chuàng)N物業(yè)管理個(gè)性化的先河。v經(jīng)典大廈的營(yíng)銷突破點(diǎn)一、v經(jīng)典大廈營(yíng)銷的突破點(diǎn)精心謀劃的公關(guān)推行活動(dòng) 權(quán)威定位，開創(chuàng)N“空中別墅、英式管家之先河；品牌先導(dǎo)，全面整合市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源。賦予大廈籠統(tǒng)以視覺沖力、意味寓意和文化創(chuàng)意，樹立N高層高檔住宅的第一品牌，從而樹立B地產(chǎn)特點(diǎn)鮮明，風(fēng)格高尚的開發(fā)商籠統(tǒng)。 組織有特殊針對(duì)性的公關(guān)活動(dòng)，媒體組合推出籠統(tǒng)廣告加以配合，以“v經(jīng)典生活的廣告籠統(tǒng)力，制造獨(dú)特鮮明的市場(chǎng)差別，抓住目的消費(fèi)層的心思期望。 實(shí)施“多種按揭、拉大同層不同向差價(jià)、定向銷售、顧客心思定價(jià)、頂級(jí)單位公開拍賣的銷售戰(zhàn)略。二、v經(jīng)典大廈營(yíng)

15、銷的妨礙點(diǎn) v經(jīng)典大廈可稱為“空中別墅，普通以為“別墅是帶私家花園的遠(yuǎn)郊別墅，而v經(jīng)典大廈這種位于市區(qū)中心的高層“空中別墅，在N還沒有先例，需求一個(gè)被認(rèn)識(shí)和接受的過程。 v經(jīng)典大廈的特性決議其市場(chǎng)消費(fèi)層面很窄，不適宜大規(guī)模的媒體廣告宣傳，有關(guān)信息不易傳播到位。 v經(jīng)典大廈作為住宅，受規(guī)模和地理位置所限，生活配套設(shè)備不能夠靠本身來(lái)完善，要依賴周邊的市政配套建立，與社區(qū)未來(lái)的規(guī)劃相關(guān)，這是開發(fā)商難以掌控的要素。 G開發(fā)作為房地產(chǎn)開發(fā)商在N的知名度和認(rèn)知度還不高。 v經(jīng)典大廈有%的單位朝向或景觀不利，對(duì)制定銷售政策帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。 物業(yè)管理難度較高，市場(chǎng)的期望值與現(xiàn)實(shí)條件有較大差距。 B危機(jī)對(duì)人們心

16、思的影響仍未消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢的下跌陰影和股市的不穩(wěn)定，使部分投資者持幣張望的態(tài)度一時(shí)難以改動(dòng)。 從N房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況看，高檔商品住宅供過于求。三、v經(jīng)典大廈營(yíng)銷的時(shí)機(jī)點(diǎn) 從宏觀角度來(lái)看，我國(guó)目前總體經(jīng)濟(jì)情勢(shì)良好，政治局勢(shì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高速穩(wěn)定，GDP年增長(zhǎng)率穩(wěn)定在%左右；國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)BBBB；BB逐漸被廢除，B各地政府的政策都有不同程度的傾斜，總體上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開展有利；人民幣B和國(guó)民儲(chǔ)蓄的B也將大大刺激商品房的消費(fèi). 有投資潛力的高檔住宅的需求將會(huì)添加。N市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從M年開場(chǎng)進(jìn)入高速生長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)情勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商品住宅開展趨勢(shì)看好，隨著N市進(jìn)一步開放和城市環(huán)境的改善，其作

17、為B最大的B和B中心的位置將更加突顯，到N投資的中外客商將繼續(xù)增長(zhǎng)。 v經(jīng)典大廈工程本身具有不可復(fù)制性和一定的絕版效應(yīng)。N市已將B灣、B、B個(gè)片區(qū)列為限制開發(fā)的區(qū)域，這三個(gè)片區(qū)的房地產(chǎn)工程開發(fā)已根本飽和，到B年之前不再審批新的工程。 v經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位正好與N城市開展的思緒“不求最大，但求最正確不謀而合，該工程的推出將起到豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升住宅建立規(guī)范的示范作用。 升值潛力宏大。 v經(jīng)典大廈地處N市集科研文教、旅游度假為一體的商業(yè)、金融中心N區(qū)，位于亞洲最大的N，良好的地理位置、不可替代的自然及人工景觀，為 v經(jīng)典大廈添加了文化價(jià)值和環(huán)境價(jià)值。T場(chǎng)周邊建立規(guī)劃將構(gòu)成由博物館、體育館、會(huì)展中

18、心、五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物中心、高檔住宅等商業(yè)、文化、旅游、休閑等設(shè)備齊全的廣場(chǎng)社區(qū)，構(gòu)成風(fēng)格各異、功能多樣而又整體協(xié)調(diào)的建筑“群聚優(yōu)勢(shì)。 v經(jīng)典大廈開發(fā)商的超前認(rèn)識(shí)和建造“v經(jīng)典建筑的魄力，為大廈注入了強(qiáng)者的精神和豪氣，這將極大地豐富和延展v經(jīng)典大廈的籠統(tǒng)內(nèi)涵。 v經(jīng)典大廈開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)資源組合，是大廈的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑和管理高水準(zhǔn)的保證。 v經(jīng)典大廈物業(yè)的優(yōu)勢(shì)：N首座高百米的后現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格建筑，內(nèi)外裝飾從選材到顏色極盡奢華。五星級(jí)酒店規(guī)范大堂裝飾設(shè)計(jì)；高尚會(huì)所；日本進(jìn)口原裝三菱高速電梯；每戶配送進(jìn)口小型家庭獨(dú)立式中央空調(diào)；在N地域初次采用躍復(fù)合體戶型設(shè)計(jì)，種戶型面積-平方米，四室二廳三衛(wèi)到六室

19、三廳三衛(wèi)，客廳層高.米，房間層高米；先進(jìn)的智能化安保設(shè)備；%的高適用率。 N市房地產(chǎn)開展商的整合營(yíng)銷才干從V年下半年開場(chǎng)有了長(zhǎng)足的提高，但整體程度還有待提高，尤其對(duì)物業(yè)硬件和軟件的整合配套方面顯得不太成熟，這種現(xiàn)狀為v經(jīng)典大廈籠統(tǒng)的全面塑造預(yù)留了相當(dāng)?shù)拈_展空間。v經(jīng)典大廈的營(yíng)銷目的建議一、v經(jīng)典大廈的營(yíng)銷總目的經(jīng)過分階段的市場(chǎng)推行活動(dòng)，以 “v經(jīng)典生活為主題傳播v經(jīng)典大廈“超時(shí)代生態(tài)純住宅的整體籠統(tǒng)，樹立N高層高檔住宅第一品牌。 發(fā)明N高層高檔住宅第一品牌的知名度，讓v經(jīng)典大廈成為N乃至整個(gè)N地域高級(jí)住宅目的消費(fèi)群的首選。 使v經(jīng)典大廈成為N星海灣商務(wù)區(qū)代表性建筑。 博得N高檔住宅廣告籠統(tǒng)的制

20、高點(diǎn)，讓競(jìng)爭(zhēng)者不能模擬。 B開發(fā)的高檔、實(shí)力籠統(tǒng)。 建立目的客戶的資料庫(kù)，為N地產(chǎn)下一個(gè)工程奠定根底。培訓(xùn)和提高N地產(chǎn)員工的實(shí)戰(zhàn)程度與房地產(chǎn)營(yíng)銷素質(zhì)，積累閱歷。二、v經(jīng)典大廈的階段營(yíng)銷目的根據(jù)v經(jīng)典大廈的工程進(jìn)度和工程特點(diǎn)，v經(jīng)典大廈的市場(chǎng)營(yíng)銷目的將分為三個(gè)階段實(shí)施： 第一階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，B年B月至大廈封頂推行和樹立v經(jīng)典大廈的籠統(tǒng)，搜集市場(chǎng)信息反響，建立目的消費(fèi)群的資料庫(kù)。 第二階段強(qiáng)銷期，封頂至BB年B月l 爭(zhēng)取在B月 正式開盤銷售，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)售樓處，充分利用在B中心舉行的大型國(guó)際性展覽進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)宣傳。l 利用年底節(jié)假日較多的時(shí)機(jī)，采取登門訪問、面對(duì)面銷售等方式，重點(diǎn)突破目的消費(fèi)者。 第三階段繼

21、續(xù)期，B年B月至月營(yíng)造大廈氣氛，完善綠化、燈光等工程，會(huì)所開場(chǎng)營(yíng)業(yè)。v經(jīng)典大廈的營(yíng)銷戰(zhàn)略要點(diǎn)一、 總體營(yíng)銷戰(zhàn)略要點(diǎn)中心戰(zhàn)略品牌推進(jìn) 以工程品牌樹開展商品牌，推進(jìn)市場(chǎng)銷售公關(guān)推行 以公關(guān)活動(dòng)為中心，貫穿整個(gè)市場(chǎng)推行期中心手段心思定價(jià) 根據(jù)目的消費(fèi)者的心思期望定價(jià)定向銷售 跟蹤、鎖定目的消費(fèi)群公開拍賣 引起媒介關(guān)注、擴(kuò)展影響導(dǎo)入“品牌制勝的戰(zhàn)略觀念，運(yùn)用品牌營(yíng)銷手段，將營(yíng)銷各階段的推行活動(dòng)都納入以“v經(jīng)典生活為主題，用塑造 v經(jīng)典大廈名牌工程帶動(dòng)V地產(chǎn)樹立品牌的戰(zhàn)略中，從而有效推進(jìn)市場(chǎng)銷售。利用B集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源、知名度和影響力，開展多種以推行v經(jīng)典大廈為目的的公關(guān)、公益活動(dòng)，吸引目的消費(fèi)群的參與和

22、留意，巧用新聞炒作和媒介的傳播力量，借力發(fā)明v經(jīng)典大廈的名牌效應(yīng)。定向銷售和顧客心思定價(jià)是控制市場(chǎng)的有效手段，運(yùn)用在v經(jīng)典大廈這種特殊、量少的高檔商品上會(huì)有效地刺激部分買家抬高價(jià)錢，以示身份和才干。拉大同層不同向差價(jià)、定向銷售、顧客心思定價(jià)、公開拍賣等手段，同樣是銷售%朝向較差單位的有效手段。在適當(dāng)時(shí)機(jī)，采用最頂級(jí)和最差單位公開拍賣的事件營(yíng)銷手段，吸引目的買家參與競(jìng)標(biāo)，旨在引起媒介關(guān)注和報(bào)道，提高大廈和開展商的知名度。構(gòu)成“立足N，重點(diǎn)N，面向B、BB和海外BB，“跳出N賣N的宣傳推行思緒，使v經(jīng)典大廈成為N籠統(tǒng)的一個(gè)重要組成部分。二、階段營(yíng)銷戰(zhàn)略要點(diǎn) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期只推不售呵斥市場(chǎng)饑渴，控制市場(chǎng)

23、，制造懸念，防止因銷售周期過長(zhǎng)而導(dǎo)致的缺乏銷售節(jié)拍、樓盤籠統(tǒng)淡化、廣告效果難以維持等問題。強(qiáng)銷期顧客心思定價(jià)引起目的消費(fèi)層對(duì)價(jià)錢制定方式的興趣，轉(zhuǎn)移其對(duì)樓層、朝向的價(jià)差的留意力。繼續(xù)期公開拍賣根據(jù)實(shí)踐銷售情況選擇拿出最高級(jí)的或最差的單位進(jìn)展公開拍賣，吸引目的消費(fèi)群參與競(jìng)標(biāo)。v經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位一、v經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位超時(shí)代生態(tài)純住宅定位闡明：l 超時(shí)代的內(nèi)涵是運(yùn)用國(guó)際最先進(jìn)的規(guī)劃理念，戶型設(shè)計(jì)超前，智能化超前，管理方式超前。l 追求居住環(huán)境更接近大自然，更符合自然生態(tài)是大趨勢(shì)，除了在地理位置的選擇之外，在人工環(huán)境營(yíng)造、新資料和新環(huán)保技術(shù)運(yùn)用方面也突出生態(tài)概念。l 純住宅更能表達(dá)高檔次、高檔次、

24、私密性、溫馨和人性化，更容易保證平安和安寧。根據(jù)v經(jīng)典大廈所處的社區(qū)環(huán)境和本身的質(zhì)素，以及他們對(duì)N房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析，他們以為v經(jīng)典大廈在未來(lái)兩年能獨(dú)樹一幟，有能夠成為N的“住宅樓王。除了硬件條件具備之外，軟件是其能否稱王的關(guān)鍵。其軟件包括大廈的物業(yè)管理、大廈的籠統(tǒng)塑造和推行，開發(fā)商的籠統(tǒng)樹立等部分。軟、硬件應(yīng)該相輔相成、互為補(bǔ)充。二、v經(jīng)典大廈的市場(chǎng)定位支持 集團(tuán)支持大廈由AA企業(yè)集團(tuán)公司投資興建，集國(guó)際V、地產(chǎn)置業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集物業(yè)管理、裝飾工程、生態(tài)休閑旅游、B體育事業(yè)為一體的綜合性民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)BBB億元。 實(shí)力組合B集團(tuán)與香港B國(guó)際投資實(shí)力組合，香港、臺(tái)灣、深圳、上海各地

25、物業(yè)管理、景觀設(shè)計(jì)、營(yíng)銷謀劃精英強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。 增值社區(qū)位于N星海廣場(chǎng)，社區(qū)規(guī)劃完好、現(xiàn)代，城建和商業(yè)潛力宏大。 智能大廈當(dāng)今國(guó)際水準(zhǔn)的大廈智能設(shè)備和技術(shù)，超越現(xiàn)行最高規(guī)范。 高尚會(huì)所超越B平方米的住戶公用會(huì)所，裝修奢華，功能齊全。 名牌材質(zhì)外墻、大堂、住戶大門、窗、衛(wèi)生間、廚房、小型中央空調(diào)、電梯、凈水系統(tǒng)等設(shè)備和用材全部為名牌產(chǎn)品。 超前戶型在中國(guó)北方率先推出躍復(fù)合體戶型，住宅功能分區(qū)合理，適用率高。 英式管家國(guó)際公認(rèn)的英式管家效力，周到、可靠，充分表達(dá)業(yè)主的身份高貴。 平安承諾消防、防盜、停車等設(shè)備先進(jìn)、完善、智能化程度高，保安措施嚴(yán)密，保安人員要求和管理嚴(yán)厲。v經(jīng)典大廈的品牌籠統(tǒng)定位一、v

26、經(jīng)典大廈的品牌定位尊貴 高雅 現(xiàn)代定位闡明：尊貴大廈材質(zhì)高檔，效力周全，以高檔道路面對(duì)高檔客戶，能滿足實(shí)力雄厚、檔次高、時(shí)髦的業(yè)主心思內(nèi)在需求，物精客尊，相互輝映，各得其所。高雅大廈的后現(xiàn)代外型和典雅的裝飾充溢了現(xiàn)代文化和藝術(shù)的氣味，能滿足時(shí)代精英的審美情趣。現(xiàn)代先進(jìn)的智能化設(shè)備和高速的通訊網(wǎng)絡(luò)，能滿足現(xiàn)代人追求效率和充分享用科技帶給人類的方便。二、v經(jīng)典大廈的品牌籠統(tǒng) 品牌中心籠統(tǒng)B“NX是X頭N身的合體，中國(guó)古代傳說(shuō)中的神物，是桔祥、高貴的意味。用于v經(jīng)典大廈主體籠統(tǒng)的飛X和海N的合體外型，暗示中國(guó)傳統(tǒng)文化與意味西方文化的海洋文化融會(huì)貫穿，意味大廈質(zhì)量高貴、獨(dú)具特性和氣勢(shì)非凡。“NX展翼作

27、為v經(jīng)典大廈的品牌中心籠統(tǒng)，在整合營(yíng)銷過程中，將要經(jīng)過廣告推行、公關(guān)公益和禮品海報(bào)等手段，一直貫穿下去，區(qū)別于其他樓盤，樹立v經(jīng)典大廈獨(dú)一無(wú)二的品牌籠統(tǒng)。“NX展翼因其古典的形意和顏色，會(huì)與v經(jīng)典大廈的現(xiàn)代感產(chǎn)生一定間隔 ，需求運(yùn)用廣告語(yǔ)予以彌補(bǔ)。 品牌籠統(tǒng)廣告語(yǔ)建議v經(jīng)典大廈目的客戶定位一、v經(jīng)典大廈的目的客戶定位以多次置業(yè)者為主要銷售對(duì)象投資者為主，實(shí)踐家用型為輔定位闡明：v經(jīng)典大廈物業(yè)檔次高、戶型面積大，故總價(jià)會(huì)較高。受規(guī)模和地理位置的限制，作為普通人的居家生活會(huì)有諸多不方便之處，因此，其市場(chǎng)定位應(yīng)重點(diǎn)思索業(yè)主的身份、位置和榮譽(yù)感，在定位的取向方面偏向投資的增值潛力。二、v經(jīng)典大廈的目的

28、消費(fèi)群分析根據(jù)他們對(duì)N市商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查研討顯示，目前購(gòu)買商品住宅的消費(fèi)者大體可以分為三種類型，即實(shí)踐家用型、投資型、投機(jī)型。他們?cè)谙M(fèi)動(dòng)機(jī)、成分構(gòu)成、消費(fèi)決策等方面各有其特點(diǎn)。他們以為：v經(jīng)典大廈的目的消費(fèi)群中，投資型會(huì)占一個(gè)較大的比例，其次是實(shí)踐家用型。投機(jī)型很少，根本不用思索?，F(xiàn)分析如下：l 實(shí)踐家用型購(gòu)房目的主要為滿足實(shí)踐居住的需求，如自住、給親人住或養(yǎng)老度假等，他們的購(gòu)房行為往往沉思熟慮，用較長(zhǎng)的時(shí)間在市場(chǎng)上尋覓和比較適宜的樓盤，對(duì)樓盤的詳細(xì)要求較多，細(xì)節(jié)思索周到，如： 物業(yè)素質(zhì)：包括位置、采光、朝向、裝修規(guī)范、本身配套、適用率、物業(yè)管理等； 周邊配套情況：包括有交通情況、學(xué)校

29、、醫(yī)院、菜市、超市等； 價(jià)錢：實(shí)踐用家大都是有預(yù)算之后才購(gòu)房，購(gòu)房款多是他們儲(chǔ)蓄資金的大部分，故普通而言，他們對(duì)價(jià)錢比較看重，經(jīng)常會(huì)多方搜集資料、反復(fù)比較，雖然不同用家對(duì)物業(yè)素質(zhì)等有著不同感性傾向，但“價(jià)廉物美一直是其共同追求的目的； 升值潛力：非最主要思索要素，除非買家本身思索短期內(nèi)換樓?？傮w而言，實(shí)踐用家是較理性的消費(fèi)者，普通的購(gòu)房思索時(shí)間較長(zhǎng)，落定速度慢，且偏向選擇現(xiàn)樓和短期樓花物業(yè)。l 投資型購(gòu)房主要出于看好物業(yè)前景，希望物業(yè)保值、升值或作長(zhǎng)線收租之目的，部分非本人居家。他們的主要思索要素有： 物業(yè)升值潛力：位置、交通、用料、配套、檔次情況、開展商背景、宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛

30、力的主要要素； 物業(yè)租金報(bào)答率：高報(bào)答可減輕部分貸款利息，亦有利于長(zhǎng)線投資，故物業(yè)假設(shè)能提供可觀的租金報(bào)答，對(duì)投資者的吸引力較大。 前期投入資金：即按揭貸款額度，普通投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不情愿將大量資金積壓于一個(gè)投資工程上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快落定認(rèn)購(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，人們的投資認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，存款利率低使越來(lái)越多的人將目光投向股市、地產(chǎn)、古玩、字畫等市場(chǎng)，期望獲得比銀行存款利息更高的報(bào)答。投資有升值潛力的高檔商品住宅無(wú)疑是一種風(fēng)險(xiǎn)較低的投資方式。N年N的地產(chǎn)市場(chǎng)中，眾多的外地消費(fèi)者大多是看好N的地產(chǎn)前景，才選擇質(zhì)量高、環(huán)境好、規(guī)

31、劃和管理完善、價(jià)錢合理、開發(fā)商有實(shí)力的樓盤投資。l 投機(jī)型購(gòu)房目的為看好物業(yè)前景，唯要求于物業(yè)入伙前轉(zhuǎn)讓圖利，注重“短線炒作。相對(duì)而言，其比投資者所冒的風(fēng)險(xiǎn)更大。其購(gòu)房思索的主要要素有： 低價(jià)位：即俗稱的“水位，如物業(yè)開盤前內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的優(yōu)惠折扣，較同區(qū)同類型物業(yè)廉價(jià)的價(jià)錢等，最能吸引此類短期炒家入市。 羊群心態(tài)：純低價(jià)位缺乏以吸引投機(jī)者入市，他們普通“買升不買跌，假設(shè)物業(yè)價(jià)錢上升，首先要有大需求及壓迫性，如展銷會(huì)時(shí)營(yíng)造人山人海的繁華氣氛，開盤子時(shí)排隊(duì)認(rèn)購(gòu)/抽簽認(rèn)購(gòu)等，均能直接刺激此類買家入市。 前期投入小、付款期長(zhǎng)：投機(jī)者普通要求前期投入的資金要盡能夠少，且付款周期盡能夠長(zhǎng)，以便于他們于短期內(nèi)炒賣有足夠時(shí)間，并因此到達(dá)以小博大、獲取利潤(rùn)的最終目的。 物業(yè)升值潛力：影響投機(jī)者認(rèn)購(gòu)物業(yè)至為關(guān)鍵的要素，由于假設(shè)物業(yè)條件上佳，那么短期升幅效應(yīng)會(huì)更顯著，同時(shí)大大降低投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。 購(gòu)房思索時(shí)間：投機(jī)者購(gòu)房不會(huì)思索諸多細(xì)節(jié)問題，較之用家而言，落定速度較快。在中國(guó)大陸進(jìn)展房地產(chǎn)投機(jī)的大多為香港人，受N金融N影響，港人自顧不暇，目前在內(nèi)地市場(chǎng)已鮮