徐州飯店商務大廈全程營銷策劃

1、. 假設您不是在 cnshu 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意置信. 請訪問cnshu, 參與cnshu必要時可將此文件解密：.；徐州飯店商務大廈全程營銷謀劃前言 假設說,市場調查是一門科學,而定位那么是在此根底上充溢創(chuàng)新思想的藝術，更準確的說，定位是科學與藝術的結晶。 他們不敢想象一個沒有產(chǎn)品定位、籠統(tǒng)定位、功能定位和運營定位的工程在當今的市場上如何生存。而且，只需當工程的綜合素質、市場定位符合投資者的的需求，并與商業(yè)市場開展趨勢相一致，工程才有了勝利的根底。第一部分 定位分析 經(jīng)過對前期市場調查結果的研討與分析，對工程的未來市場銷售運營潛力作出客觀的評價和判別，從而制定出工程的謀劃推行方向。其

2、內容包括以下幾個方面。一工程銷售力的綜合分析 對于商業(yè)物業(yè)營銷而言，其命脈就是市場這只無形的大手，只需符合市場規(guī)律原那么，商業(yè)物業(yè)才有生存空間。好的市場調查可以了解市場至目前為止的靜態(tài)情況，市場研討那么是為市場未來的開展做出動態(tài)預測，市場分析的重點在于找出市場構造的薄弱部位、市場空白點及未來能夠的需求增長點。本部分正是基于此點展開的。二工程所處市場環(huán)境及其開展趨勢的分析 不論從歷史沿革，還是從政府未來開展規(guī)劃，或是從市場調查資料，他們都可以清楚地看到，工程地所處位置不斷是徐州乃至淮海經(jīng)濟區(qū)商業(yè)的黃金旺地。七八十年代，白云、藍天和人民商場曾經(jīng)是徐州市民的首選商業(yè)消費場所。九十年代，隨著市場經(jīng)濟的

3、深化和大規(guī)模的城市改造，特別是淮海路三大廣場的改擴建，新一佳進駐彭城廣場，人民商場衰落，以淮海路為軸線，三大廣場為依托的徐州市整體商業(yè)格局根本明朗： 、彭城廣場將成為淮海經(jīng)濟區(qū)規(guī)模最大，商貿效力設備一流、商品檔次最高，集購物、觀光、休閑、文娛、商住、會展、金融、信息等功能為一體，展現(xiàn)大都市籠統(tǒng)，提升城市檔次的中央商務區(qū)CBD； 、淮海廣場那么突出商旅結合，依托流動人口多和鐵路、公路及城市公交站點高度集中的優(yōu)勢，以及東廣場建立的機遇，將建成淮海經(jīng)濟區(qū)最大的集加工、銷售、展現(xiàn)、信息發(fā)布于一體的大型服裝買賣中心；以住宿、餐飲、醫(yī)藥、百貨、文娛為主的商旅、物流效力中心； 、人民廣場將建成市區(qū)西部的購物

4、休閑中心。戲馬臺文化商業(yè)步行街的建立，無疑將更加凸顯彭城廣場的CBD中心位置。而淮海廣場從未來的商業(yè)市場開展來看，將成為淮海經(jīng)濟區(qū)CBD的窗口和口岸。主城分區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)分析此略。三工程所處市場人流、車流的分析 從彭城和淮海廣場的人流和車流量的對比分析中他們可以看出，淮海廣場的人流和車流量與彭城廣場差不多，有時甚至多過彭城廣場；其正常流動人口約為萬人日左右；東站周邊聚集著大量的居民區(qū)，如四道街、堤北居民小區(qū)、鐵路宿舍、天橋小區(qū)、下淀、黃山隴等，其人口總量在萬以上；再加上路公交站點和長途客運第六部分有詳細論述條件，使得工程地周邊成為宏大的人流集散區(qū)域?？梢哉f工程地的集客量遠大于彭城廣場。但

5、問題的關鍵差別在于，去彭城廣場的人流主要目的是休閑購物，而工程地的人流量雖大但真正在此消費的卻不多，眾多的人流在此成了匆匆過客。究其緣由： 、市民普遍以為交通站點集中處假貨多、臟亂差； 、商業(yè)規(guī)劃分散且有阻隔；藍天、白云、朝陽市場中間隔著：淮海正、副廣場和復興路 ；復興路為徐州市最忙碌的道路之一，而在其間又有一個宏大的徐州飯店，雖然周邊是一些沿街商鋪，但在復興路忙碌的影響下，雖有白云一家苦苦支撐，又怎能擔起商業(yè)中心復興大任。 由此可見，工程地的興建將從根本上改動這一不利局面。但其關鍵有兩點：一是徐州飯店的改造從開場就應從口岸商業(yè)樓盤的市場要求整體謀劃設計，整合營銷、分段交付，而不是部分改造，分

6、步走。再就是要開放、搞活、安定、整潔。所謂開放，就是要使工程整體規(guī)劃合理、通暢，一層采取開放式構造，絕不能再如過去的徐州飯店自我封鎖，自成一體，而是和商圈內的其它商業(yè)關聯(lián)互動；所謂搞活，就是在原有的飯店概念上，參與口岸商貿這一重新推出的嶄新樓盤的中心功能亮點，進一步加大集客力與買賣量，變匆匆過客為進門消費之客,要讓徐州飯店內部的廣場成為顧客的休閑、步行街，使經(jīng)過工程地的大量人流流速減慢 ；所謂安定，就是要改動消費者對交通站點商業(yè)區(qū)的不良印象，給消費者一種祥和、平安的覺得；整潔那么是要比朝陽、金朝陽、宣武市場的購物環(huán)境更亮堂、更整潔，這不光是由于工程地地處商業(yè)龍頭的位置，而是群眾的消費程度和對購

7、物環(huán)境的要求不斷提高。這要從未來市場開展的目光看此問題。 工程地的車人流量潛藏著宏大商機，關鍵在商圈內的整體運營規(guī)劃改觀和集客才干。而徐州飯店商務大廈的介入，為徐州市區(qū)東商圈的振興提供了非常好的時機。四互補性分析 彭城廣場作為徐州商業(yè)中心區(qū)，淮海經(jīng)濟區(qū)CBD的位置已根本確立，而淮海廣場只能屈居第二，這也是不爭之現(xiàn)實，他們從兩個商圈的商業(yè)規(guī)劃和再建工程也不難看到這一點 ：以解放路為分界限，以東為上坡上行，大型商業(yè)明顯減少，大型超市也只需青年路的百惠家美時，大型商業(yè)物業(yè)：人民在改造，藍天雖打出百貨大樓的品牌，但依然改動不了其陳舊、壓制感，唯有白云，經(jīng)過大規(guī)模的建立改造之后，又采取一系列促銷、宣傳手

8、段，產(chǎn)生了較大反響，博得一定的集客量，但還是孤掌難鳴，難成大氣候；而解放路以西下坡平緩，大型商業(yè)接連不斷，徐州市獨一幸存的電影院中山堂和高層商業(yè)建筑華聯(lián)商廈成為有力的開篇，接下來就是大型商業(yè)和名牌專賣店，一家接一家，新建、改建大型商業(yè)也是風起云涌，如曼哈頓、金地商都、金陵精品 市場的選擇是最真實的，從淮海商業(yè)廣場周邊商業(yè)的開展，他們可以看到 ：宣武、天橋、朝陽等服裝、日用百貨和食品零售市場的興隆和喧嘩。工程地的定位不可用高額本錢去和彭城廣場攀比奢華、拼檔次，而是需求思索其與徐州一號商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)的互補性。從工程地正益處在服裝零售市場與口岸商業(yè)的黃金過渡位置這一特殊條件看，本工程的互補優(yōu)勢已顯

9、而易見。 從徐州商業(yè)貿易和市場的開展規(guī)劃中可以明晰看出，淮海廣場的服裝買賣中心功能將日益加強。那么服裝市場的潛力究竟如何呢？這里有兩組數(shù)字 ：一是大阪商品買賣中心OMM的租戶構成如圖略：另一組數(shù)據(jù)是深圳東門商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)分布比例年統(tǒng)計數(shù)字：服裝，鞋，工藝品、飾品，運動系列包含運動裝，餐飲，超市，電器、手機，家居用品，箱包，影院，美容、按摩，化裝品，珠寶首飾，電子游戲，電子通訊，兒童用品，圖書、音像，藥材、補品，鐘表、眼鏡。深圳東門是距深圳火車站最近的商業(yè)中心區(qū)，是深圳最老的商業(yè)中心區(qū)，而今天的深圳商業(yè)中心區(qū)已向西遷移至華強北路，深南大道以北的區(qū)域。這兩組數(shù)聽闡明：、服裝的占有率最大； 、服裝專業(yè)

10、零售是距城市中心商業(yè)圈間隔 最近的種類之一。 他們了解到 ：政府有不測遷宣武和天橋兩大零售市場。行政手段的效果如何，他們不去多論，但至少將對工程地以北的朝陽服裝零售市場帶來一定的益處，由于此處是政府規(guī)劃的服裝專業(yè)零售市場。由此他們可以看出，在工程地營造淮海經(jīng)濟區(qū)最好的服裝專業(yè)市場是能夠的。假設他們把工程定位在以服裝商貿為主的大型商貿物業(yè)，從商圈現(xiàn)有條件來看，會促使本工程成為這一服裝專業(yè)零售市場的龍頭企業(yè)，從而和中心商業(yè)區(qū)彭城廣場構成互補型、差別化市場。五周邊主要城市以及南方部分城市火車站附近商業(yè)的綜合分析 從調查結果他們可以看出：一切被調查的城市中，沒有一個城市的火車站附近成為所在城市的中心商

11、業(yè)區(qū)，且臟亂成為一個普遍景象，差別只是輕重而已。站前商業(yè)以賓館、百貨和餐飲為主，當然，服裝總占一定份額，而且，附近多有零售市場，且多是服裝零售市場。比較有特征的有無錫、溫州、福州、廣州、鄭州，其中鄭州和徐州最類似。無錫作為一個有名的旅游城市，火車站距市中心繁華商業(yè)區(qū)很近，站前商業(yè)是以機電、電子為主，這和無錫所處地理位置和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢有直接關系；溫州是以服裝和鞋業(yè)出名的開放型城市，站前有大型服裝零售市場自然有她的道理，同時他們也留意到溫州在物流通暢上面做得較好，這給他們許多啟示 ；福州火車站本身沒什么特征，但距其不遠就有一服裝零售市場，而且接近閩江，五一大道南頭還有一個中亭街大型服裝零售零售市場，其

12、規(guī)模之大，商貿之活潑令人耳目一新，他們從福建省的地域環(huán)境看出 ：其興隆的緣由在于福建西北部和浙江西南部的群山，把福建和江、浙、滬地域明顯分開，而構成福州對福建中、西、北部地域自成一體的宏大商業(yè)輻射性，服裝自然成為其中最大的一項 ；廣州作為中國南部最大最興隆的城市，珠江三角洲的中心，自然成為中國乃至東南亞關注的一個點，其服裝業(yè)不斷是中國內地關注的重點之一，只是隨著中國內地改革開放的深化，以及交通、通迅、IT產(chǎn)業(yè)的不斷開展，這一景象有所弱化，特別是沿海江、浙、滬以及北方的大連等城市，對廣東服裝構成了不小的沖擊，廣州市服裝零售主要集中在火車站附近流花、白馬一帶，其輻射性經(jīng)過京廣線北向中國的中部，南向

13、海南以及東南亞部分地域，具有一定的國際性；武漢的漢正街幾年前享有盛名，整條街構成了以服裝為主的小商品零售市場，同時也帶動了附近其它街區(qū)的小商品、文化用品等商貿的興隆，漢正街的興盛，給他們一個啟示 ：除了區(qū)位優(yōu)勢之外，目光獨到，構成特征的運營也非常重要，為什么漢口的其它街道不知名，偏偏一個不起眼的漢正街一下子在全國出了名？這和機遇更和人為有著極大的關系，闡明漢正街中有能人。據(jù)悉，徐州新一屆政府指點班子，有意加大改革力度，改善投資軟環(huán)境，加強大商貿大流通，這能否為他們提供一個機遇呢？ 他們再來看一看鄭州，京廣和隴海兩大鐵路干線在此交匯，是中國最大的鐵路交通要口，作為省會城市，其面向中西部地域和河南

14、省周邊地域的商品輻射才干極為強大?；疖囌局苓吷唐妨闶鄄鸥勺匀桓鼮閺姶?。在鄭州火車站周圍，布滿了服裝零售市場，其中最引人注目的當屬銀基商城服裝零售市場，其規(guī)模之大，當屬本次市調之最，而且市場極為活潑，零售量宏大。為此，交通管理部門特批每天早上七點之前，為零售物流提供綠色通道。他們以為徐州與之相比雖不能夠構成如此大規(guī)模的專業(yè)市場，但從目前朝陽服裝零售市場已構成的規(guī)模及其開展?jié)摿砜?，未來增長勢頭非常強勁。緣由如下 ：徐州雖非省會，但也是特大型城市，地處淮海經(jīng)濟區(qū)的中心，輻射性雖比不過鄭州，但淮海經(jīng)濟區(qū)的周邊城市的消費實力卻高于中西部地域，如淮北、宿州、棗莊、濟寧等城市，加之徐州本地域的郊縣市場，足

15、以促成一個相當規(guī)模的專業(yè)市場，關鍵就在于人為了。工程地商業(yè)樓盤運作的好與壞，也是促活這一市場的關鍵之一。 六對工程所處區(qū)域的交通便利度分析、公共交通設備配套 對工程地而言，公共交通設備配套明顯優(yōu)于徐州其它商圈，而且未來東廣場的建立將會更加加強這一區(qū)域的公共交通優(yōu)勢。假設未來徐州市開展地鐵，這里亦無疑是一大站點。除此之外，徐州兩大長途汽車站，一南一北皆距此缺乏千米，亦加大了這一商圈的市場輻射力。、道路網(wǎng)絡建立與交通控制 工程地地處徐州交通要口，西邊的復興路是徐州市區(qū)東部獨一的一條南北交通要道，也是徐州市區(qū)最為忙碌的道路之一。津浦西路雖非干道，但對貨運物流卻有著重要意義，此路隸屬徐州鐵路分局管轄，

16、由于條塊分治體制及缺乏市場效力認識，目前此路尚有許多規(guī)定限制了市場物流的通暢。這一存在多年的歷史問題對工程地商業(yè)產(chǎn)生了極為不利的影響。改善部分道路交通，已成為這一區(qū)域商圈興隆興隆的關鍵所在。從長久開展著眼，此地進展立體交通改造勢在必行。如何處理這一難題，是本次工程謀劃的一個難點，也是一個時機點，同時也成為本次謀劃的重點之一?？梢哉f，假設使這一難題得到較好的處理，必將給淮海廣場整個商圈帶來宏大的商業(yè)活力。、停車場地 停車場地，是徐州未來商業(yè)開展的一大瓶頸問題。九十年代徐州城市大改造時曾經(jīng)思索到這個問題，大約是當時的城市開展程度尚屬初級階段，私家車也不像如今這樣開展迅猛，所以原有的幾大停車場逐漸地

17、悄無聲息了。然而，從南方的市場調查來看，停車場已成為南方一些城市商業(yè)物業(yè)興隆的一大成因。毫無疑問，停車場將成為徐州市未來商業(yè)物業(yè)興隆的難點和時機點。工程地停車場的設計和如何充分利用火車站地下停車場將是他們關注的重點之一，由于它將直接影響工程地的商業(yè)價值。 七商圈的區(qū)域商業(yè)特點 徐州東部商圈的一大特點是，人流、客流、車流量大，但短少主題商業(yè)、大型超市及新型商業(yè)業(yè)態(tài)。老商業(yè)中藍天曾經(jīng)陳舊，徹底改革在即；白云雖經(jīng)全新改造，但勢單力薄 ；朝陽和金朝陽一個為小商品零售零售市場，一個為服裝鞋類零售零售專業(yè)市場，存在的問題是物流不暢，檔次不高；白云雖業(yè)態(tài)不同，但服裝亦占大頭 ；藍天的商業(yè)改造也應少不了服裝。

18、工程地西南不遠的宣武市場，服裝的零售零售也占整個市場的二分之一左右，由于物流通暢，生意好過朝陽。可以看出：一個以服裝為主的零售零售專業(yè)市場已在徐州市區(qū)東商圈初具規(guī)模。假設徐州飯店商務大廈能在短期內整體開發(fā)，檔次定位比周邊零售市場略高一點，并能處理物流問題，將可以在一定程度上改動這一區(qū)域的商業(yè)容顏，使這一商圈內的服裝零售市場更加完善。再加上政府有意遷移宣武和天橋兩市場，這亦將為工程地帶來更大的商機，它正處在這個商圈的中心位置，必能同白云構成既各有特征又聯(lián)動互補的商圈帶動效應。 這就要求徐州飯店商務大廈最好整體設計開發(fā)，整體市場營銷運作，眼前這種分段開發(fā)，工程不斷，相互關擾，新的建立沒好、原有的又

19、舊了的做法，將必然使戰(zhàn)線拉長，很難構成合力優(yōu)勢，無疑影響集客才干和一期開發(fā)的銷售。 他們還留意到，工程地還存在站前商旅業(yè)的過渡問題，餐飲、文娛、休閑、保健及醫(yī)藥等原始工程地運營正旺的商業(yè)工程。如單就一期工程以服裝零售零售為主的商業(yè)物業(yè)來作功能定位劃分，那將是一件難事，而假設從工程地的整體開發(fā)視野來看，這個問題就迎刃而解了。 徐州飯店環(huán)繞著一個中心廣場，也給整個商業(yè)工程帶來無限活力和升值空間。目前設計中，卻被沿用過去的思想，設計成了停車場，對這塊黃金寶地來說顯然是一個宏大的浪廢。這樣特大型中空的商業(yè)物業(yè)是目前徐州乃至淮海經(jīng)濟區(qū)的獨一，這對如今商業(yè)物業(yè)而言，是何等的奢華和奢侈。非典過后人們對陽光、

20、露天、通暢倍加關注，應該說此中空是一個集客的黃金點，為何不充分利用？它不光會使這塊租用地增值，而且還能使環(huán)內側的商鋪大增價值，以致內外不分。對此中空巧妙利用便可建成低本錢的商業(yè)內部豪庭，將會使整個商圈的檔次大大提升！ 為此，他們鄭重建議徐州飯店商務大廈最好能將三期工程整體設計開發(fā)，整體市場營銷運作，一致包裝，一致宣傳，一致銷售，詳細物業(yè)可分段交付。祈望能引起各有關方面的高度注重。 八競爭商業(yè)工程的分析 工程地所處商圈位置特殊，成為服裝零售的龍頭市場，勢在必然，與商圈內其他商業(yè)可構成互補作用。但從商業(yè)樓盤而言，彼此又存在著競爭，如戲馬臺、宣武市場以及朝陽一切業(yè)主均是他們努力爭取的加盟業(yè)主。 與工

21、程地最直接的競爭對手是朝陽貴邦，其總建筑面積比他們的一期工程的商業(yè)面積大幾倍，但如整體開發(fā)她那么遠不如他們，地段亦不如他們。在運營定位上，朝陽貴邦擬比現(xiàn)有服裝市場略提檔次，且偏重婦兒服裝。從整體上來看，他們的綜合條件比朝陽貴邦好，售價也應比它高，商鋪分隔以及裝飾應更優(yōu)于它。假設他們可以整體設計開發(fā)，整體市場營銷運作，那么競爭優(yōu)勢更為強大。對于其早于他們交付的優(yōu)勢，他們可以在廣告促銷等手段上予以攔截。朝陽貴邦的主力鋪型和他們的市調數(shù)據(jù)一致，可見對方也有過一番調查和摸底。市場運作，充溢變數(shù)，他們將在市場運作中時辰關注競爭對手的變化，以求知知彼，把握先機。 金地商都雖不是他們直接競爭對手，且目的客戶

22、群也有一定區(qū)別，但其鋪價是他們的上線參考，同時也是他們的間接競爭對手。第二部分 徐州飯店商務大廈定位論證第一節(jié)工程籠統(tǒng)設計定位、工程命名工程稱號總體定位：金陽光商貿港一期定位：金色視窗如此定位有以下理由： 、東商圈有藍天、白云、朝陽，朝陽雖應稱為zhao yang ，但徐州人仍習慣稱chaoyang 。取金陽光，意欲與東商圈構成一體，且陽氣更足，舉之更高。意為商圈龍頭商業(yè)。 、金朝陽是柯總在徐州勝利的商業(yè)工程，上述命名取其頭彩，延用一個金字，續(xù)其財路，金陽光更在朝陽之上，表示企業(yè)將如日中天；又彰顯陽光普照，眾生共贏的現(xiàn)代新型運營理念。、取名商貿港，除在前面市場定位中所言之外，又可取水的桔祥，求

23、得陰陽平衡，海闊天高，出路無量的祝愿。、一期定位為金色視窗，除表現(xiàn)服裝的時代感以外，還暗示這僅是精彩的開場之意，是所謂展一窗而窺全貌。 第二節(jié)定位提純一、市場定位，產(chǎn)品定位、市場定位：擁有淮海經(jīng)濟區(qū)市場的商貿港。 目的是用最直觀的言語，通知目的客戶，投資工程地塊的商業(yè)價值。投資者和經(jīng)商人，首先要想知道的就是 ：他讓我投資運營的是一個什么樣的地塊，怎樣的商業(yè)樓盤。有無贏利空間和商業(yè)價值。其含義如下：地域交通要口，輻射才干強；以零售為主，批零兼營的綜合性大型商業(yè)貿易集散地 ；同時亦可做商旅?？刊燄B(yǎng)生息的港灣；此商業(yè)樓盤并非市商業(yè)中心區(qū)的奢華旗艦，而是大型中空式商貿港。是中檔偏上的群眾化的商業(yè)港灣，

24、當然，假設真是奢華旗艦來了，也一樣可以停靠 ；在市場上建立獨特的、易于傳播和易于記憶的工程籠統(tǒng)。、產(chǎn)品定位 ：位于徐州東商圈中心位置的大型中空式商貿港。二、功能定位 突出商旅結合，依托流動人口多和鐵路、公路及城市公交站點高度集中的優(yōu)勢，以及東廣場建立的機遇，建成商圈內最好的、集加工、銷售、展現(xiàn)、信息發(fā)布于一體的大型服裝買賣中心，并采用SHOPPING MALL運營方式，以服裝、餐飲、醫(yī)藥、百貨、住宿、文娛、保健為主的商旅、物流商貿港。詳案將在謀劃階段提供。三、銷售定位產(chǎn)權式商鋪輔以帶租出賣、分期產(chǎn)權出賣。 第三節(jié)工程的SWOT分析一、優(yōu)勢、商業(yè)區(qū)位本商圈優(yōu)勢；、人流量大；、交通便利；、工程地四

25、面臨街，有可觀的中空面積可以開發(fā)利用，可大大添加集客才干和物業(yè)檔次；、有大型停車場可以利用；、一期投資人系溫州服裝運營專家，具有專業(yè)市場閱歷，同時也有利于招商；、工程區(qū)域內已根本構成市場規(guī)模和消費才干；而且正短少檔次略高一點的商貿港，本工程的參與將更有利于區(qū)域商業(yè)規(guī)模的完善與提升，檔次的提高，既可大大添加本商圈的知名度，又可提高工程樓盤的商業(yè)價值；、有一個敬業(yè)并熟習本地市場的專家隊伍。二、優(yōu)勢 、消費者長期構成的對車站附近商業(yè)覺得臟、亂、假、差的固有排斥性心態(tài)； 、滯后市場開展的交通控制，導致物流不暢； 、工程地現(xiàn)有整體規(guī)劃、設計與開發(fā)等，短少市場的前瞻性，尤其是短少工程整體戰(zhàn)略想象，摸石過河

26、，走一段是一段，這將對工程地整體商業(yè)價值實現(xiàn)與提升產(chǎn)生不利影響，急需調整。三、時機 、利用專家的專業(yè)管理專長，強化物業(yè)管理，合理商鋪規(guī)劃；塑造嶄新籠統(tǒng)，改動不良印象； 、利用政府將興建東站廣場以及新一屆政府指點班子力圖徹底改善投資軟環(huán)境、空前注重大商業(yè)大流通市場戰(zhàn)略的機遇，適度有效地開展公關行動，既力爭獲得政府支持以早日全面改善工程地周邊的交通物流現(xiàn)狀，提升工程的知名度，又可同步使工程物業(yè)大大增值； 、調整規(guī)劃設計和營銷運營方式。四、要挾 、與徐州飯店的協(xié)作中存在著一定的風險； 、交通、物流的不暢； 第四節(jié)目的消費群定位一、投資者分析與定位 雖然在調查詢卷中對投資商鋪后選擇轉租和自營的意向比率

27、分別為.、.，但仔細分析后他們發(fā)現(xiàn)，答卷者中絕大多數(shù)是小業(yè)主或者稱小投資者，而真正的大中投資者是社會中的極少數(shù)。因此，此數(shù)據(jù)并不能真正代表大中投資者的真實想法。他們工程投資對象的本身就能闡明這個問題。在調查中他們得知，大漢富邦的一層商鋪，是被一個不愿泄漏姓名的投資人購得，可見大中投資者還是勝人一籌，早早看到了此商圈商業(yè)物業(yè)的市場潛力從而果斷出手。對他們而言，需求的是怎樣發(fā)現(xiàn)他們，并能準確告知他們投資金陽光商貿港的宏大商業(yè)潛力，他們自會算出商業(yè)報答的。除此之外，還有.的轉租者也是他們的當然目的消費者。投資者 ：南方沿海一帶包括港澳臺的一些精明地產(chǎn)投資人。他們的首選區(qū)域是南京、上海、杭州、溫州、深

28、圳，這些城市擁有眾多的主力投資人，他們稱之為大投資人。再就是本地期望一鋪養(yǎng)三代的小投資者。他們主要是在第一次改革浪潮中先富起來的一批人；還有那些有姑且隱形收入較多者 ；再就是自營商鋪已小有勝利，獲得良好經(jīng)濟效益者；另外就是經(jīng)濟收入較高、年齡在-歲之間的教師或醫(yī)生等知識分子。二、對運營者的分析與定位 中小運營者，特別是購鋪自營者自不用說，只需工程商鋪更有利可圖，工程地塊的原有運營者，朝陽、宣武、戲馬臺等市場的運營者等自然都是他們爭取的對象。除此之外，他們在調查中看到，徐州服裝市場目前尚無與服裝消費加工相配套的系列專業(yè)市場，如紐扣、飾品、打版等。同時，作為淮海廣場商圈中龍頭商業(yè)區(qū)位的工程地塊，其運

29、營者，定位在比彭城廣場檔次略低而比周邊商業(yè)個性更突出、檔次更高一點的部分品牌商家以及大中型商業(yè)運營者。此舉可與周邊個體零售零售商戶構成差別化，以求互補 ；同時也和白云、藍天的百貨業(yè)態(tài)構成差別化，以便謀求東商圈的整體商業(yè)規(guī)劃的更優(yōu)化組合，各具特征的運營群體，共同構成商圈旺勢。他們這里不仿鎖定一批投資者，他們是：、溫州、石獅的服裝及配套產(chǎn)品的大商戶；、戲馬臺、宣武、朝陽等市場的現(xiàn)有服裝商販；、工程地原有商戶。同時瞄準一批租用商戶：、本地商戶；、溫州、滬杭一帶的商戶，廠家及經(jīng)銷商；、鄭州銀基商城的一些商家。 租用商家的數(shù)量和質量直接影響到投資者置業(yè)的自信心，帶租出賣即是在此背景下提出的。因此招一定量的好租用商將是他們此次任務的重點之一。 第五節(jié)工程銷售力的提升一、工程總體規(guī)劃建議 、在工程地設立復興路行人立交橋，使之分別與本工程二樓和白云的二樓商場對接，這將大大添