(企業(yè)管理手冊)商業(yè)管理物業(yè)部工程設(shè)備工作手冊

1、目錄第一部分一部門概述.1二組織結(jié)構(gòu)圖.1第二部分工程技術(shù)部主管崗位說明書.3工程技術(shù)部維修班長崗位說明書.5工程技術(shù)部設(shè)備班長崗位說明書.7工程技術(shù)部日班領(lǐng)班崗位說明書.9工程技術(shù)部夜班領(lǐng)班崗位說明書.10工程技術(shù)部配電室值班電工崗位說明書.11工程技術(shù)部鍋爐運行工崗位說明書.12工程技術(shù)部暖通運行工崗位說明書.13工程技術(shù)部設(shè)備維修工崗位說明書.14工程技術(shù)部弱電工崗位說明書.15工程技術(shù)部土木工崗位說明書.16第三部分第一章工程技術(shù)部日常運營制度.17一工作管理制度.17二運行制度.17三安全運行管理.18四交接班制度.18五值班制度.19六報告制度.19七機(jī)房重地出入安全管理制度.20

2、八鑰匙（門禁卡）管理制度.20九人才管理制度.21十清潔衛(wèi)生安全制度.21十一工具管理制度.21十二能源管理制度.22十三事故分析報告制度.22十四工程部意外和突發(fā)事件處理制度.22第二章工程技術(shù)部設(shè)施、設(shè)備運行制度.23一工程部設(shè)備安全操作規(guī)程.23二機(jī)房管理制度.30三設(shè)備檔案資料管理工作制度.31四給排水巡視標(biāo)準(zhǔn).32五電工工作管理制度.32六電動工具使用制度.33七機(jī)械工具使用制度.33八電氣焊工安全操作制度.34九危險易燃品管理制度.34十物資、材料庫管理制度.35十一弱電班組管理制度.36十二樓宇自控系統(tǒng)操作檢修制度.36十三梯安全操作規(guī)章制度.36十四梯維護(hù)保養(yǎng)制度.38十五低壓

3、配電室管理制度.38十六低壓配電室巡視檢查制度.39十七低壓安全操作規(guī)章制度.40十八低壓配電室安全保衛(wèi)制度.41十九低壓配電設(shè)備操作保養(yǎng)制度.41二十消防泵房維護(hù)保養(yǎng)制度.43二十一水泵房設(shè)備管理制度.43二十二污水泵檢查管理制度.44二十三中央空調(diào)冷凍機(jī)組管理制度.44二十四中央空調(diào)班組巡檢制度.45二十五中央空調(diào)冷凍組安全操作規(guī)章制度.45二十六鍋爐房管理制度.45二十七鍋爐房交接班制度.46二十八鍋爐房巡視檢查制度.46二十九鍋爐設(shè)備維修保養(yǎng)制度.46三十鍋爐運行記錄制度.47三十一天然氣調(diào)壓站及表房巡視制度.47三十二天然氣調(diào)壓站及表房維護(hù)保養(yǎng)制度.48第三章工程技術(shù)部設(shè)備維保條例.

4、48一供電系統(tǒng)中變配電設(shè)備的維修保養(yǎng).48二電梯的維護(hù)與保養(yǎng).49三空調(diào)系統(tǒng)的維修和保養(yǎng).49四空調(diào)制冷系統(tǒng)的維護(hù)與保養(yǎng).49五空調(diào)水管系統(tǒng)的維護(hù)與保養(yǎng).51六消防系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng).51七鍋爐設(shè)備運行與保養(yǎng).53工程部工作手冊一部門概述工程部是銀川嘉正物業(yè)銀川分公司所轄職能部門之一，部門的管理需要的科學(xué)性和嚴(yán)密性，除了因為它本身的技術(shù)特點之外，還因為它的工作直接或間接地與客戶需求聯(lián)系在一起?？蛻魜淼綂W特萊斯商場消費、娛樂的質(zhì)量，很大程度上是依賴了完善的服務(wù)設(shè)施和設(shè)備，離開了這些，服務(wù)質(zhì)量就沒有了支撐點，整個項目的經(jīng)營就沒有了后盾。工程部管轄范圍如下：L1、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)電力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、

5、給排水系統(tǒng)、鍋爐、電梯、弱電系統(tǒng)、ED系統(tǒng)的運行管理和維修、保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)所有物業(yè)的土建、裝飾設(shè)施的維修、保養(yǎng)。3、負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)的完善改造，設(shè)備更新的小項增加和改造工程施工及管理。4、對業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。5、工程外委合作項目的監(jiān)督與管理。6、負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的資料、檔案管理。7、完成上級指派的其他工作。二組織結(jié)構(gòu)圖工程技術(shù)部主管崗位說明書報告上級：商管中心運營物業(yè)部長督導(dǎo)下級：綜合維修班長、設(shè)備班長、各專業(yè)領(lǐng)班及員工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)部門人員管理及工作安排，保證所負(fù)責(zé)項目的工程設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)和使用功能；2、負(fù)責(zé)制訂部門制度、操作規(guī)程和要求，并監(jiān)督執(zhí)行；確保本部門全面工作的正常

6、運轉(zhuǎn)；3、審定、編制本部門的年度工作計劃、預(yù)算等文件及月度實施方案，并報領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行；4、協(xié)助人事部門做好員工考核、考勤、晉升、降級等工作，制定并開展部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)；5、熟悉項目房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施，掌握各類管線走向、位置，建立建全工程檔案；6、對項目所有系統(tǒng)經(jīng)常性巡查，檢查、試運行，確保（如高低壓變配電房、防雷、消防、閉路監(jiān)視、水泵房、給/排水系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)、電梯設(shè)施等）系統(tǒng)運作正常。7、主審商戶裝修申請，并安排有關(guān)工程人員每天巡查一次裝修商戶，確保無違章裝修。對裝修驗收簽署書面意見，對裝修材料予以建檔管理。8、參加工程外判工作的談判、評審，督導(dǎo)檢查執(zhí)行情況；9、主持部門工作例會，

7、安排督導(dǎo)各專業(yè)人員的日常工作，10、對于危險作業(yè)，對員工指導(dǎo)，督促采取有效安全措施，防止工傷事故，堅持安全作業(yè)。11、會同其他部門每月對項目的消防、安全進(jìn)行檢查，并提出整改意見，檢查直至合格。12、做好與其他部門及政府行政機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作；遵守政府各職能部門的相關(guān)規(guī)定，確保項目所有房屋、專業(yè)設(shè)備符合規(guī)定和法律要求，13、定期接受檢查、測試和保養(yǎng)；14、負(fù)責(zé)審定各專業(yè)申購的材料、設(shè)備等采購用品；15、督導(dǎo)本部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司的各種規(guī)章制度和體系文件；16、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：1、堅決貫徹執(zhí)行上級領(lǐng)導(dǎo)的指示，切實落實崗位責(zé)任制。2、對工程部所有人員和設(shè)備的全權(quán)管轄和調(diào)配。挑選和配

8、備下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，保障所轄設(shè)備的安全運行與裝修設(shè)施的完好。3、制定下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4、深入現(xiàn)場掌握人員和設(shè)備狀況，堅持定期作如下檢查：（1）審核運行報表，掌握能耗規(guī)律，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因及時采取節(jié)能措施。（2）審閱各系統(tǒng)運行檢測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時修正。（3）現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。（4）現(xiàn)場巡查重點設(shè)備運行技術(shù)狀況發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班長及時組織力量消除，發(fā)生影響營業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。（5）現(xiàn)場巡查重點設(shè)備維修工程及增改工程的工作質(zhì)量與

9、進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)失控及時采取措施。（6）現(xiàn)場巡查主要公共場所動力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修。5、審定下屬工作計劃，統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計劃執(zhí)行情況。6、組織制定設(shè)備更新、改造工程計劃，重大維修保養(yǎng)計劃，備件購進(jìn)計劃，并組織實施。7、根據(jù)營業(yè)要求與科技發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)常征詢其他部門意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計缺陷，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造使設(shè)施、設(shè)備運轉(zhuǎn)更趨合理。4、深入了解下屬管理人員和員工的思想狀況，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進(jìn)行職業(yè)道德，服務(wù)意識教育，培養(yǎng)員工責(zé)任感。5、編制培訓(xùn)計劃，定期對管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高管理水平，把工程部人員培養(yǎng)成為高素質(zhì)、高技術(shù)水準(zhǔn)、高效率、高服務(wù)質(zhì)量的隊伍。工程技術(shù)部綜

10、合維修班長崗位說明書報告上級：工程技術(shù)部主管督導(dǎo)下級：高壓值班、設(shè)備維修、強(qiáng)弱電維修、所轄專業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)：1、在主管的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)廣場強(qiáng)弱電、高壓配電、電梯及土、木、油、瓦等工作的管理、運行、維修工作；熟悉掌握管理設(shè)備的性能，確保樓宇自控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)的正常運行，重點做好變配電設(shè)備的管理，確保變配電設(shè)備正常運行，確保電力系統(tǒng)24小時正常運行；2、負(fù)責(zé)制定電氣設(shè)備運行操作，維修保養(yǎng)，設(shè)備檢測的年、季、月維修養(yǎng)護(hù)計劃及備品備件購買計劃并督促計劃的有效實施，確保正常運行，設(shè)備出現(xiàn)故障，及時組織人力進(jìn)行搶修；3、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備安全操

11、作的有關(guān)規(guī)定及員工手冊，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證管轄區(qū)域的機(jī)房干凈整潔，做好員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作；4、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)、借鑒、學(xué)習(xí)好的管理經(jīng)驗對技術(shù)、工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善；4、協(xié)助工程部主管做好年度預(yù)算、年度維修保養(yǎng)計劃、商戶的二次裝修等工作，做好與行政管理部門溝通協(xié)調(diào)，配合好商管中心其他部門的工作；5、負(fù)責(zé)對廣場各專業(yè)狀況和公共區(qū)域進(jìn)行綜合巡視檢查工作并進(jìn)行匯總，督促檢查不合格項的完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量，并提供日常維保工作的技術(shù)支持；監(jiān)督設(shè)備的能源消耗狀況，向工程部主管提供有效的節(jié)能措施；負(fù)責(zé)外判工程的監(jiān)管及組織驗

12、收；6、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：1、能夠確保設(shè)施設(shè)備的正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任.檢查各系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正.2、能夠提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部主管審定，并負(fù)責(zé)組織實施.3、熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其正常運行.4、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及工作手冊，保持設(shè)備機(jī)房干凈整潔.5、做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)及考核工作.6、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗

13、，逐步深入了解設(shè)備系統(tǒng)，使其運行更加合理.7、負(fù)責(zé)商業(yè)中心綜合維修管理工作，組織維修人員對強(qiáng)弱電系統(tǒng)設(shè)備以及LED、電梯等項目進(jìn)行日常維護(hù)。8、保障高壓供配電設(shè)備正常運行與日常維護(hù)，監(jiān)督做好高壓配電運行記錄及操作票管理制度。9、切實執(zhí)行部門主管指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程及工作手冊，工程技術(shù)部設(shè)備班長崗位說明書報告上級：工程技術(shù)部主管督導(dǎo)下級：暖通運行工、鍋爐及給排水設(shè)備維修工、土木維修工、專業(yè)領(lǐng)班崗位職責(zé)：1、在主管的領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)廣場的空調(diào)設(shè)備、鍋爐設(shè)備、給排水、暖通、供水泵房等設(shè)備的管理、運行、維修等工作，熟悉掌握管理設(shè)備的性能，確保設(shè)備正常經(jīng)濟(jì)運行，重點做好空調(diào)系統(tǒng)的

14、管理；2、負(fù)責(zé)制定空調(diào)機(jī)組、給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)和管道的年、季、月維修養(yǎng)護(hù)計劃及備品備件購買計劃并督促計劃的有效實施，確保正常運行，設(shè)備出現(xiàn)故障，及時組織人力進(jìn)行搶修；3、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制、安全責(zé)任制，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備安全操作的有關(guān)規(guī)定及工作手冊，保證管轄區(qū)域的機(jī)房干凈整潔，做好員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作；4、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)、借鑒、學(xué)習(xí)好的管理經(jīng)驗對技術(shù)、工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善；5、協(xié)助工程部主管做好年度預(yù)算、年度維修保養(yǎng)計劃、商戶的二次裝修等工作，做好與行政管理部門溝通協(xié)調(diào)，配合好商管中心其他部門的工作；6、

15、負(fù)責(zé)對廣場各專業(yè)狀況和公共區(qū)域進(jìn)行綜合巡視檢查工作并進(jìn)行匯總，督促檢查不合格項的完成情況，控制維修材料和維修質(zhì)量，并提供日常維保工作的技術(shù)支持；監(jiān)督設(shè)備的能源消耗狀況，向工程部主管提供有效的節(jié)能措施；負(fù)責(zé)外判工程的監(jiān)管及組織驗收；7、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工作標(biāo)準(zhǔn)：1、能夠確保設(shè)施設(shè)備的正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任.檢查各系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正.2、能夠提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程部主管審定，并負(fù)責(zé)組織實施.3、熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時間恢復(fù)其正

16、常運行.4、貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及工作手冊，保持設(shè)備機(jī)房干凈整潔.5、做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)及考核工作.6、做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗，逐步深入了解設(shè)備系統(tǒng)，使其運行更加合理.7、負(fù)責(zé)制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備開停時間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗.8、負(fù)責(zé)商業(yè)中心綜合維修管理工作，組織維修人員對暖通、給排水系統(tǒng)設(shè)備以及精裝修等項目進(jìn)行日常維護(hù)。9、切實執(zhí)行部門主管指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)執(zhí)行操作規(guī)程及工作手冊，工程技術(shù)部綜合日班領(lǐng)班崗位說明書報告上級：綜合維修班長、

17、設(shè)備班長督導(dǎo)下級：鍋爐及給排水維修、設(shè)備維修工、強(qiáng)弱電維修、綜合維修工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保所管各種設(shè)備系統(tǒng)正常運行了解當(dāng)班期間系統(tǒng)主要設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理并做好善后工作。檢查員工崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)立即糾正。檢查員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量和工作效率，對當(dāng)班布置的工作任務(wù)堅決完成。3、領(lǐng)班是帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備有良好的思想品德，以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門班長做好班組管理工作，解決技術(shù)上疑難問題。4、做好專業(yè)設(shè)備運行、維修、故障排除、更換零部件的統(tǒng)計工作，每日按時交班長審閱。5、管好用好各種備品備件和工具，使賬物相符，提出備品備件采購

18、要求。6、認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及工作守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，按三干凈設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油）五良好（使用性良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)員工工作。7、針對員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對員工進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育和專業(yè)知識培訓(xùn)。8、認(rèn)真推廣技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留的缺陷；對重大改造工程參與設(shè)計，提出可行性方案、監(jiān)督施工，驗收施工質(zhì)量。工程技術(shù)部綜合夜班領(lǐng)班崗位說明書報告上級：設(shè)備班長、綜合維修班長督導(dǎo)下級：鍋爐及給排水維修、設(shè)備維修

19、、強(qiáng)弱電維修、綜合維修工崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保所管各種設(shè)備系統(tǒng)正常運行了解當(dāng)班期間系統(tǒng)主要設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理并做好善后工作。檢查員工崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)、發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)立即糾正。檢查員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量和工作效率，對當(dāng)班布置的工作任務(wù)堅決完成。3、領(lǐng)班是帶頭人，是班組的骨干，應(yīng)具備有良好的思想品德，以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助部門班長做好班組管理工作，解決技術(shù)上疑難問題。4、做好專業(yè)設(shè)備運行、維修、故障排除、更換零部件的統(tǒng)計工作，每日按時交班長審閱。5、管好用好各種備品備件和工具，使賬物相符，提出備品備件采購要求。6、認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)員工嚴(yán)格

20、執(zhí)行操作規(guī)程及工作守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，按三干凈設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油）五良好（使用性良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查督導(dǎo)員工工作。7、針對員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對員工進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育和專業(yè)知識培訓(xùn)。8、認(rèn)真推廣技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)計和施工遺留的缺陷；對重大改造工程參與設(shè)計，提出可行性方案、監(jiān)督施工，驗收施工質(zhì)量。工程技術(shù)部配電室值班電工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)飛通廣場內(nèi)變配電房、生活水泵房、等設(shè)備設(shè)

21、施維修保養(yǎng)任務(wù)及衛(wèi)生清潔工作，保障飯店一切用電供水設(shè)備正常使用。2、努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握廣場供電方式、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能和實際操作.持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)范執(zhí)行.3、堅守崗位，按時巡視供電供水設(shè)備，密切監(jiān)視各控制屏的工作狀況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。4、發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜的頭腦，按操作規(guī)程及時排除故障，并及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。5、認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，保持良好的工作作風(fēng)，善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，消滅隱患。工程技術(shù)部鍋爐運行工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場內(nèi)鍋爐房系統(tǒng)及設(shè)備運行、維修保養(yǎng)、水質(zhì)檢測及場地衛(wèi)生等工作，并持證

22、上崗。2、嚴(yán)格執(zhí)行鍋爐安全操作規(guī)程，以及各種規(guī)章制度，認(rèn)真操作，正確填寫運行記錄表。3、必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，不斷學(xué)習(xí)，努力提高自己的業(yè)務(wù)水平。既保證設(shè)備正常合理運行，又能節(jié)能降耗作。4、認(rèn)真執(zhí)行水質(zhì)管理制度，定時進(jìn)行水質(zhì)化驗分析，保證鍋爐的給水、爐水符合國家的標(biāo)準(zhǔn)，降低能源消耗，并做好相關(guān)的記錄。5、當(dāng)班人員必須嚴(yán)格遵守勞動紀(jì)律，堅守崗位（不脫崗、不串崗），不允許做與工作無關(guān)的事情,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。6、服從上級指揮，不得擅自開機(jī)，危害鍋爐安全運行的違章指揮等，應(yīng)有權(quán)拒絕執(zhí)行。7、認(rèn)真定時檢查設(shè)備運行情況，嚴(yán)禁設(shè)備帶病、超溫、超壓、超時、超負(fù)荷工作，遇到突發(fā)事故，保持冷靜頭腦，按操作

23、規(guī)范進(jìn)行操作并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。8、要有超前意識，良好作風(fēng)，善于發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，把事故消滅在源頭。工程技術(shù)部暖通運行工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場中央冷水機(jī)組等設(shè)備運行，積極配合維修工做好設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。2、必須按巡檢制度根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對溫濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍；嚴(yán)格檢測冷水機(jī)組水質(zhì)符合規(guī)范要求，并按運行記錄表做好記錄。3、必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告值班領(lǐng)班或?qū)I(yè)班長，發(fā)生緊急故障，應(yīng)立即停機(jī)，報告值班領(lǐng)班或?qū)I(yè)班長，組織力量及時處理。4、按保養(yǎng)規(guī)程做好機(jī)房內(nèi)分管設(shè)備、閥門、

24、管道、水泵日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象存在。5、設(shè)備開、停必須及時轉(zhuǎn)換運行狀態(tài)牌，尤其是接到維修停臺通知后，應(yīng)立即掛檢修牌，若因沒有掛上牌造成事故，追究當(dāng)班責(zé)任。6、當(dāng)班人員必須對所有運行記錄表檢查并簽名，除清楚記錄運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備開、停時間，停臺修理原因和停臺開始及恢復(fù)正常狀態(tài)時間。每天向領(lǐng)班或?qū)I(yè)班長上報運行情況并累計當(dāng)天設(shè)備運行臺時。7、當(dāng)班人員必須嚴(yán)守崗位責(zé)任，服從指揮，不得擅自開機(jī)，嚴(yán)守操作規(guī)程，不得擅自離守，上班不準(zhǔn)打嗑睡和干與工作無關(guān)的事情。8、做好水質(zhì)檢測的器具、藥品使用保管工作。9、嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范

25、進(jìn)行操作，嚴(yán)禁設(shè)備帶病、超溫、超壓、超時、超負(fù)荷工作。工程技術(shù)部設(shè)備維修工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場的配套設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備的正常運行。2、嚴(yán)格遵守飛通廣場的規(guī)章制度，按照工作手冊的規(guī)定規(guī)范自己的行為，上班時間不脫崗、不串崗、不做與工作無關(guān)的私事。3、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)水平，適應(yīng)不斷發(fā)展的行業(yè)需要。4、處理故障要及時快捷,不能及時處理的要反饋到使用部門和部門領(lǐng)導(dǎo)，并與使用部門解釋原因讓部門組織力量維修。5、要有超前的意識，時時檢查各個配電間、管道間、空調(diào)機(jī)房、污水泵等運行情況，善于發(fā)現(xiàn)隱患，以便及時處理。6、在公共

26、場所維修時，不要大聲喧嘩，確保質(zhì)量，提高速度，完工后場所要及時清理干凈，收好工具及時撤離。7、服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排調(diào)配，做好每日維修記錄，下班時匯總于設(shè)備運行班長審閱。工程技術(shù)部弱電工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場建筑內(nèi)電話系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、監(jiān)控、樓宇自控、消防系統(tǒng)、LED系統(tǒng)等運行維修保養(yǎng)工作。2、熱愛本職工作，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)、任勞任怨、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)、精益求精、嚴(yán)格遵守系統(tǒng)、設(shè)備操作規(guī)程，熟練掌握所管轄系統(tǒng)設(shè)備的原理及實際操作與維修。3、遇到大型會議或活動時，協(xié)助其他部門做好音響、影像等技術(shù)維護(hù)工作。4、非工作需要不準(zhǔn)進(jìn)入公共場所逗留走動，因

27、工作所需直接對客服務(wù)時要熱情禮貌，工作完成后收好工具并及時清理干凈場所和設(shè)備.5、非工作需要嚴(yán)禁私自動用公司設(shè)備，私自更改或改設(shè)備的程序。操作維護(hù)主要系統(tǒng)設(shè)備要登記姓名、時間、內(nèi)容.修改或改變系統(tǒng)運行方式必須經(jīng)班長及部門領(lǐng)導(dǎo)同意，完成后需認(rèn)真填寫修改單,經(jīng)班長、主管審閱后存檔。6、認(rèn)真做好交接班場地衛(wèi)生設(shè)備保管保養(yǎng)工作。服從上級領(lǐng)導(dǎo)管理.工程技術(shù)部土木工崗位說明書報告上級：綜合維修班長、設(shè)備班長、專業(yè)領(lǐng)班督導(dǎo)下級：無崗位職責(zé)：1、負(fù)責(zé)廣場所有土建、木質(zhì)、油漆等裝飾裝修的維護(hù)工作，按各部門改造新增項目的方案施工工作。2、認(rèn)真學(xué)習(xí)，鉆研業(yè)務(wù)技能，熟悉各種材料的性能、使用的方法、施工技巧,保障施工和

28、維修的效果與廣場總體格調(diào)相一致。3、愛護(hù)工具，節(jié)約材料，做好材料的領(lǐng)用、保管、耗材登記及匯報工作。4、保持場地衛(wèi)生，材料物品堆放整齊，不得私自動用材料制作或工作任務(wù)無關(guān)的物品。5、工作場地嚴(yán)禁吸煙，做好安全防火工作，做到不返工，保質(zhì)保量完成任務(wù)。6專業(yè)工作沒有任務(wù)時,服從上級安排其它力所能及的工作,努力學(xué)習(xí)其它專業(yè),使自已一專多能,適應(yīng)廣場項目的不斷發(fā)展.工程技術(shù)部管理制度第一章工程技術(shù)部日常運營制度一、工作管理制度1上班時間不得看與本業(yè)務(wù)無關(guān)的書藉。2上班時間不得睡崗。3上班期間不準(zhǔn)洗澡。4上班期間嚴(yán)禁干私活。5不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)大聲喧嘩、唱歌、吹口哨等。6下班后不要無故在工作場所內(nèi)逗留、閑逛。

29、7不準(zhǔn)遲到、早退。8不準(zhǔn)在設(shè)備樓內(nèi)吃零食。9上班時間堅守崗位，不得閑逛商業(yè)區(qū)。10上班必須提前到崗，工裝穿戴整齊，不得穿便服。11要積極參加工程部、公司組織的各種活動。12嚴(yán)格遵守工作手冊規(guī)定的各項制度。二、運行制度1運行人員要明確自己的職責(zé)，運行中遇到自己不能解決或沒有把握的問題不要瞞而不報。2運行人員要有責(zé)任心，不要為了抄表而抄表，要隨時注意設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，及時匯報。3運行值班人員除了正常出檢外，還要接收電話（特別是中班），把情況及時反映給維修人員。4運行人員記錄表數(shù)要做到準(zhǔn)確無誤，不允許偽造數(shù)字。5運行人員注意班次的交接，對需要傳達(dá)的內(nèi)容和需要注意的問題記錄在運行記錄本

30、上，接班人員接班時要注意看運行記錄本。6運行記錄本要記錄清楚，字跡要工整，不得隨便亂涂、亂寫、亂撕。記錄本要擺放整齊，保持桌面清潔，運行記錄表要整齊地掛在墻上，不得亂放。7運行人員要注意物品的交接，哪個班次丟失，哪個班次負(fù)責(zé)。8運行記錄表快用完時要及時領(lǐng)取，月底把一個月的記錄表經(jīng)班長簽字后上交至文員處。9運行人員吃飯時要有人替崗，不得擅自離崗三、安全運行管理1.根據(jù)勞動監(jiān)察部門的有關(guān)規(guī)定，對電工、司爐工、電（氣）焊工等特殊工種工人進(jìn)行技術(shù)考核，持證上崗。2.各班組應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。3.制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。4.加強(qiáng)勞動安全教育，在進(jìn)行有危險的設(shè)備檢

31、修時，班長或主管應(yīng)親自到場。5.對變電所、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進(jìn)行年度檢驗。6.對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗。7.易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫妥善保管，并應(yīng)控制最大存放量。8.主要機(jī)房如變電所、鍋爐房、冷凍機(jī)房、應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)重非工作人員入內(nèi)。9.水箱、蓄水池的入口處，機(jī)房、技術(shù)設(shè)施層，配電房等均應(yīng)上鎖，鑰匙由專人保管。10.木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙，并每天清除木屑。11.對員工進(jìn)行緊急及消防知識的教育和考核。12.建立事故處理制度。13.對外單位施工人員進(jìn)行安全教育，簽訂安全協(xié)議書。在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。14.對高空、外墻清洗的

32、吊架、吊籃等要定期檢查吊繩等安全裝置。15避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟是漆。16.對各配備設(shè)施的接地設(shè)施，要定期檢查保養(yǎng)，其接地電阻值應(yīng)符合規(guī)范要求。17.進(jìn)行電（氣）焊必須取得動火證。四、交接班制度1、接班人員按時到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作。（1）查看上一班記錄，聽取上一班值班人員運行情況介紹。（2）檢查儀表工具，并在交班記錄表上簽名。（3）檢查設(shè)備運行情況。2、下列情況不得交接班：（1）上一班運行情況未交待清楚。（2）接班人未到要有部門負(fù)責(zé)人同意指定合適的代值班人時。（3）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其它神態(tài)不清不得交接班，必須找到頂班人。（4）設(shè)備故障影響運行或影響營業(yè)時。

33、五、值班制度1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定時巡視設(shè)備運行記錄。2、密切注意設(shè)備運行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活，及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患。3、值班人員接到維修報告時，應(yīng)及時通知有關(guān)人員前往修理。4、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，當(dāng)班人無法處理時應(yīng)報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組織人員處理。5、早、午、晚及夜餐時間是值班的薄弱環(huán)節(jié)，所有運行值班機(jī)房部應(yīng)有人值班（機(jī)房一人值班，應(yīng)通知值工班人員關(guān)注）。6、值班人員因特殊情況需要調(diào)班，必須事先前報請部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，同意安排人員，原則上值班人員與值班人員對調(diào)。六、報告制度（一）下列情況報告班長或領(lǐng)班：1、主要設(shè)備非正常操作的開停。2、主要設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3、設(shè)備發(fā)

34、生故障或停臺檢修。4、零部件改造、代換或加工修理。5、運行人員短時間離崗位。6、維修人員工作去向。7、與外班組聯(lián)系。（二）下列情況必須報告班長或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)：1、重點設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。2、采用新的運行方式。3、主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。4、重要零件改造、代換或加工修理。5、系統(tǒng)故障及檢修。6、領(lǐng)用工具、備件、材料。7、加班、換班、補(bǔ)休、病假。8、外協(xié)聯(lián)系。（三）下列情況必須報告主管：1、重點設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。2、影響營業(yè)設(shè)備故障或施工。3、系統(tǒng)運行方式較大改變。4、重點設(shè)備主要零部件改換。5、系統(tǒng)及設(shè)備技術(shù)改造或移位安排。6、系統(tǒng)及設(shè)備增改工程及外協(xié)施工。7、領(lǐng)班以上人員崗位調(diào)整及班

35、組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。8、班長或領(lǐng)班病假、事假、補(bǔ)休、換班。七、機(jī)房重地出入安全管理制度適用于：變配電房、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、給水泵房、電梯機(jī)房、弱電機(jī)房1、未經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)、施工等人員）禁止進(jìn)入變配電房、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、給水泵房、電梯機(jī)房、弱電機(jī)房等重要場所。2、經(jīng)工程部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)進(jìn)入的人員必須辦登記手續(xù)，由班長及值班人員負(fù)責(zé)執(zhí)行。3、禁止本物業(yè)無關(guān)人員進(jìn)入上述重要場所，如因工作需要進(jìn)入時，必須征得工程部負(fù)責(zé)人同意，并自覺接受檢查，嚴(yán)禁帶火種或易燃物品進(jìn)入機(jī)房。八、鑰匙（門禁卡）管理制度1、工程部所有鑰匙（門禁卡）統(tǒng)一由專人辦理登記、分配或更換手續(xù)，由各班組保管使用。2、工

36、程部建立鑰匙（門禁卡）發(fā)放登記檔案，將鑰匙（門禁卡）發(fā)出、更換日期、使用地點、數(shù)量領(lǐng)取者姓名、所屬部門及領(lǐng)取原因等，逐項登記，并由登記人、領(lǐng)取人同時簽字。3、鑰匙（門禁卡）丟失，所需鑰匙（門禁卡）班組領(lǐng)班應(yīng)填寫配制鑰匙（門禁卡）單，經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)后，到管理人員領(lǐng)取備用鑰匙后（門禁卡）配制。配好后，將原鑰匙還給管理人員，并由管理人員做好記錄，并告訴部門主管，5、凡屬保安部配發(fā)的鑰匙（門禁卡）如已損壞不能使用，或其他原因需報廢必須由部門主管開具證明并將鑰匙（門禁卡）一并交回保安部更換。6、全店各部門、崗位凡涉及到錢款、貨物、設(shè)備、存放的大門鑰匙、柜門鑰匙（保險柜鑰匙除外），每天營業(yè)結(jié)束后，必須將

37、鑰匙交保安部保管，不得私自攜帶外出或回家。各部門指定專人每天取、還鑰匙，并進(jìn)行登記。九、人才管理制度1班長必須具備較高的專業(yè)技術(shù)知識，并能組織員工解決設(shè)備維修和運行問題。2班組長、不僅要熟悉掌握所屬工種的技能和熟悉該工種涉及的飯店設(shè)施，而且應(yīng)具備一定的責(zé)任心和組織能力，以帶領(lǐng)本組員工開展日常工作。3工程部員工隊伍相對穩(wěn)定，領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活，使員工熱愛本職工作。4提供員工學(xué)習(xí)技術(shù)的機(jī)會，提高他們的技術(shù)、技能和一專多能。5員工的年齡及技術(shù)導(dǎo)致形成梯隊，使員工隊伍后繼有人。十、清潔衛(wèi)生安全制度1各班需做好設(shè)備和環(huán)境的清潔衛(wèi)生工作，保持機(jī)房和設(shè)備的干凈、整潔。2工作完成后須立即作好現(xiàn)場

38、清掃工作。3衛(wèi)生包干區(qū)地面不得有積水、雜物、不準(zhǔn)隨地亂丟雜物、煙頭。4機(jī)房、操作間、值班室內(nèi)工具、用具、茶杯、材料等要整齊擺放，不要亂放。5每班隨時都應(yīng)進(jìn)行設(shè)備衛(wèi)生清潔工作，及時擦去油污積垢，清洗用的柴油、廢油等及時倒回規(guī)定地方。6員工要在更衣室內(nèi)更衣，嚴(yán)禁不穿工作服上班。7員工工作服要穿戴整齊，佩帶工號牌，儀容整潔，要遵守行為規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。8規(guī)定的清潔衛(wèi)生制度，在交接班工作中（或上、下班時）進(jìn)行互相監(jiān)督，檢查。9各崗位人員都要按章操作，杜絕事故的發(fā)生。10按規(guī)定配置滅火器材，并會正確使用。11各機(jī)房、倉庫、變電所嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入，特殊情況需經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。12下班后應(yīng)關(guān)閉電源開關(guān)，鎖好門窗后

39、方可離去。十一、工具管理制度1倉庫保管負(fù)責(zé)建立個人工具臺帳，記載各工種工具申領(lǐng)、換發(fā)、損壞、遺失等情況。2各班組的公共工具列入領(lǐng)班的個人工具臺帳中，由班長負(fù)責(zé)保管。3工程部公用工具由倉庫負(fù)責(zé)保管，隨用隨借，當(dāng)天歸還，嚴(yán)格執(zhí)行借用歸還手續(xù)，若有損壞和遺失，填寫申報表，視原價賠償。4外單位、外部門借用工程部、班組公用工具，需經(jīng)部門主管同意，方可借出。5個人工具滿規(guī)定使用年限，以舊換新，如有遺失，原價賠償；如損壞，由部門核實處理后，重新領(lǐng)取。十二、能源管理制度商務(wù)樓的能耗主要是指天然氣、電、水等的消耗量，其中大部分的耗費為電能的耗費，因此降低能耗首先是抓電能，其次是天然氣，工程部主管需直接領(lǐng)導(dǎo)安排各

40、種節(jié)能措施。工程部應(yīng)進(jìn)行每月的能耗統(tǒng)計并把能耗繪成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的耗能比較，并采取以下電能節(jié)約措施：1對無功功率進(jìn)行補(bǔ)償以提高功率因數(shù)，功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以上。2對供電網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行電流平衡調(diào)節(jié),低壓網(wǎng)絡(luò)的電流不平衡度應(yīng)小于20%。3空調(diào)制冷系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場環(huán)境溫度,開停部分機(jī)組及控制冷卻水溫和水質(zhì),以提高制冷系統(tǒng)的運行效率,對于商業(yè)區(qū)等非24小時營業(yè)場所可采取提前送風(fēng),營業(yè)結(jié)束前半小時減少送風(fēng)量以節(jié)能。4照明節(jié)電要求光源,燈具的高效節(jié)能,還應(yīng)對照明場所進(jìn)行合理照度設(shè)計和控制。5對各部門負(fù)責(zé)人員進(jìn)行節(jié)能知識培訓(xùn)，加強(qiáng)員工合理使用空調(diào)，照明燈具等以節(jié)約能源的節(jié)能意識。十三、事故分析報

41、告制度1、事故發(fā)生后，所在班組及有關(guān)人員應(yīng)立即將事故過程記錄在案，上交部門負(fù)責(zé)人。2、部門負(fù)責(zé)人根據(jù)事故記錄內(nèi)容進(jìn)行審核并上報公司領(lǐng)導(dǎo)。然后招集有關(guān)部門和技術(shù)人員進(jìn)行事故分析。3、通過分析找出造成事故的原因及責(zé)任人。4、人為事故，根據(jù)公司規(guī)章制度給予處罰。5、技術(shù)或設(shè)備本身的原因造成的事故，應(yīng)找出根原并進(jìn)行維修或技術(shù)改造。6、事故發(fā)生后應(yīng)盡快組織人員搶修，確保正常營業(yè)。7、對事故造成的損失及事故分析結(jié)果，責(zé)任部門或責(zé)任人寫出書面報告上交上級領(lǐng)導(dǎo)，并入檔案。十四、工程部意外和突發(fā)事件處理制度1、設(shè)備一旦發(fā)生事故，影響到客人的正常活動時，必須馬上啟用備用應(yīng)急設(shè)備，采取應(yīng)急措施挽回?fù)p失和影響，并保護(hù)

42、現(xiàn)場，及時上報。2、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員要立即赴現(xiàn)場檢查、分析、記錄，及時做出處理。一些重大的事故部門領(lǐng)導(dǎo)要立即匯報分管上級領(lǐng)導(dǎo)和總主管，共同解決。3、對於事故的責(zé)任者，要查明原因，根據(jù)規(guī)定視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟(jì)處罰和行政處分。如果已觸犯法律，則按國家法律程序處理。4、事故的事后處理要做到四不放過：（1）事故原因不查清不放過；（2）缺乏切實有效的防范措施不放過；（3）缺乏常備不懈的應(yīng)急彌補(bǔ)措施不放過；（4）事故責(zé)任人和員工未受到教育不放過。5、事故報告詳細(xì)填寫，作為案例分析，備案以查。第二章工程技術(shù)部設(shè)施、設(shè)備運行制度一、工程部設(shè)備安全操作規(guī)程（一）電工安全操作規(guī)程1、認(rèn)真執(zhí)行操作制度，停電檢

43、修制度。2、清潔維護(hù)電機(jī)及附屬設(shè)備時，必須切斷電機(jī)功能開關(guān)，工作完畢后恢復(fù)正常。3、搖測或檢測電容、電纜前后應(yīng)充分放電。4、事故處理。（1）變壓器警告信號動作時應(yīng)及時查明原因，并馬上報告上級班長或主管。（2）低壓總開關(guān)跳閘時，應(yīng)先把開關(guān)拉開，檢查無異常，試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。（3）停電拉閘操作，必須按照由低壓到高壓，由分開關(guān)到總開關(guān)順序進(jìn)行，送電合閘的順序與此相反，嚴(yán)防帶負(fù)荷拉刀閘。（4）操作前應(yīng)該對設(shè)備名稱、編號和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。必須按操作順序操作，每操作完一項做一個記號“”全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查，并校對結(jié)線圖。（5）電動合開關(guān)時應(yīng)注意電流表的變化。（6）維修工作過程

44、中，必須嚴(yán)格按照國家和云南地區(qū)有關(guān)操作和安全技術(shù)方面的規(guī)定執(zhí)行操作。（7）廚房等潮濕場地或上下夾層工作時，都要先切斷電源，不能停電時，必須有二人在場一起工作。（8）停電檢修時，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌，以免發(fā)生危險。（9）上梯工作時，應(yīng)放穩(wěn)靠妥，高空作業(yè)時應(yīng)系好安全帶。（10）清掃配電箱時所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包扎。（11）需要氧、電焊配合工作時，應(yīng)認(rèn)真做好防火工作，辦好動火證手續(xù)，事后認(rèn)真檢查。（12）線路拆除時，應(yīng)包扎好線頭。（13）開合開關(guān)時，盡量把配電箱門鎖好，利用箱外手柄操作，手柄在箱內(nèi)時，人體不應(yīng)正對開關(guān)。（14）采用接零操作裝置，任何機(jī)械電器設(shè)備都必須接好保護(hù)零線。絕對不得疏忽以確保

45、安全。（二）鍋爐安全操作規(guī)程1非鍋爐房工作人員未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人允許，不得隨意進(jìn)入鍋爐房和觸動各種閥門和附件，因公進(jìn)入必須做好登記手續(xù)。2做好運行記錄，執(zhí)行交接班制度，遇到處理事故不得交接班，若接班人未按時上班，原操作人繼續(xù)工作，同時通知部門或班長人員安排后方可下班。3每天早晨接班后半小時內(nèi)，檢查燃?xì)獗磉\行情況、泊位等，抄下讀數(shù)交值領(lǐng)班。4每半小時巡查各控制點溫度、壓力、電流是否正常，每小時記錄一次。5每日檢查加藥箱液位，根據(jù)給水及爐水的水質(zhì)情況確定加藥量，當(dāng)加藥箱液位低于100L時，應(yīng)配制加藥溶劑。6每日夜間沖洗水位計一次，做一次低水位試驗，保持水位計水位正確、清楚。7每日夜間，從爐前、爐后排污

46、閥各排污一次，排污前取爐水水樣，根據(jù)爐水分析決定排污量。8每周二早班做一次火焰監(jiān)測試驗。（三）中央空調(diào)安全操作規(guī)程1制冷機(jī)運行的工作程序（1）開啟制冷機(jī)工作程序：準(zhǔn)備工作檢查制冷機(jī)狀況，電壓，油溫，油位等，檢查各閥門位置，并調(diào)在正常狀態(tài)檢查，冷卻水塔，水位等狀況。啟動冷卻水泵及冷卻水塔。啟動冷凍水泵開機(jī)啟動制冷機(jī)開機(jī)后檢查檢查，電壓，油位油溫油壓的變化，檢查制冷機(jī)電流，高壓低壓，冷凍水水溫，冷卻水水溫等參數(shù)及機(jī)器運轉(zhuǎn)狀況。工作標(biāo)志：馬達(dá)電壓380400V油溫為5565攝氏度。油位鏡內(nèi)050MM各報警信號無異常。運轉(zhuǎn)正常。運轉(zhuǎn)正常。在冷卻，冷凍水泵起動四分鐘之后，水流指示正常。高壓9.8kg/平

47、方米低壓在出水溫度攝氏度時為.12.5公斤/平方米,油壓8.011.0公斤/平方米,油溫45-60攝氏度,油位應(yīng)在視鏡上部60-160mm.（2）清洗冷卻塔工作程序：清洗前準(zhǔn)備停風(fēng)機(jī)。關(guān)閉進(jìn)，出水閥。清洗打開排水閥排水，同時用刷子刷洗涼水塔，水放完后再用清水沖洗。拆洗過濾網(wǎng)將過濾網(wǎng)拆下刷洗干凈后再裝上。補(bǔ)水加藥關(guān)閉排水閥，用補(bǔ)水閥補(bǔ)水。加化學(xué)藥劑。工作標(biāo)志：可靠，全關(guān)。無漬垢，無青苔。濾孔干凈無堵塞。浮球工作正常，水位不溢出涼水塔，濃度正常。2空調(diào)運行的工作程序（1）開停風(fēng)機(jī)機(jī)組工作程序：檢查設(shè)備用手轉(zhuǎn)動葉輪，輕松，平穩(wěn)。檢查皮帶是否有斷裂，松緊是否適中。電壓表指示燈是否正常。風(fēng)葉應(yīng)在關(guān)小或關(guān)

48、閉位置。啟動按鈕，開啟機(jī)組，檢查調(diào)校。開啟電源開關(guān)，指示燈應(yīng)亮（綠色）電源電壓應(yīng)在正常值內(nèi)。啟動電機(jī)開關(guān)正常，無異常。調(diào)整風(fēng)葉擋板，逐步開大，正常為止，無擦殼現(xiàn)象。電流表壓應(yīng)在正常值內(nèi)，一切正常，鎖好機(jī)房門，確保安全。關(guān)閉按鈕，停機(jī)組電源關(guān)閉電機(jī)開關(guān)，電流表壓應(yīng)回零位。關(guān)閉電源開關(guān)，指示燈（黃燈亮）減少風(fēng)葉至關(guān)閉風(fēng)葉擋板。檢查皮帶油位，潤滑油是否正常。清掃機(jī)房衛(wèi)生，確保無異?，F(xiàn)象，鎖好門。工作標(biāo)志：完好。正常，無打火現(xiàn)象。風(fēng)葉擋板開啟靈活。平穩(wěn)，安全，衛(wèi)生，清潔。（2）測量和調(diào)整空調(diào)區(qū)域溫度工作程序：區(qū)域檢查，測量檢查區(qū)域溫控器是否有漏氣現(xiàn)象，是否在規(guī)定值內(nèi)，及時交換或調(diào)整。用搖表不停轉(zhuǎn)動，不

49、得低于10圈次。測量范圍不得低于兩個點面。觀察溫度表（搖表）變化情況。機(jī)房檢查調(diào)整檢查冷熱盤管及過濾網(wǎng)清潔度，及時清除。檢查調(diào)節(jié)閥，調(diào)整進(jìn)出口風(fēng)量。檢查氣動閥，調(diào)整進(jìn)出水閥門。必要時，調(diào)節(jié)風(fēng)機(jī)皮帶松緊度。返回區(qū)域，測量根據(jù)高速調(diào)整情況，即時返回所測量區(qū)域進(jìn)行測量，至搖表溫度符合標(biāo)準(zhǔn)。（不低于區(qū)域內(nèi)兩個點面兩次）。工作標(biāo)志：區(qū)域溫度準(zhǔn)確。符合要求。指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。3空調(diào)制冷設(shè)備維修的工作程序（1）水泵維修的內(nèi)容工作程序：判斷故障用儀表檢測或耳聽，目視的方法分析判斷故障出在哪里。換機(jī)械密封打開上泵殼，取下?lián)p壞的機(jī)械密封，把新的機(jī)械密封裝上，調(diào)整結(jié)合面，再裝上泵殼。加填料把盤根按照主軸的周長量好尺寸，用剪

50、刀截斷，逐個加進(jìn)壓緊，最后裝上壓蓋，調(diào)緊松緊度。試機(jī)通知運行工到現(xiàn)場，接通電源，啟動水泵，帶上負(fù)荷，檢查有無異常情況。工作標(biāo)志：快速準(zhǔn)確。密封嚴(yán)實，不漏水。松緊適度，不發(fā)燙，不進(jìn)氣。正常運轉(zhuǎn)。（2）空調(diào)機(jī)組保養(yǎng)的內(nèi)容更換電機(jī)軸承用工具把舊軸承取下，將軸和軸承檫干凈涂上黃油，再進(jìn)行安裝。檢查風(fēng)機(jī)葉輪首先用刷子把葉子上的灰塵刷掉，然后檢查葉輪有無偏重現(xiàn)想象沖洗盤管先用清潔劑或除垢等藥水浸泡，然后用高壓水槍對助片逐步清洗沖刷。檢查風(fēng)門用除銹劑把風(fēng)門軸上的鐵銹去除，打上機(jī)油，用手來回扳動使之開啟靈活。工作標(biāo)志：軸承運轉(zhuǎn)無雜音，不抖動，內(nèi)外園配合適當(dāng)。動平衡符合要求，葉片清潔無灰垢。助片之間無雜垢，盤管

51、通風(fēng)度好。送風(fēng)，回風(fēng)，新風(fēng)的風(fēng)門活動自如。（四）電梯維修的安全工作程序1.主機(jī)保養(yǎng)的內(nèi)容1）工作程序切斷主機(jī)電源。和領(lǐng)班聯(lián)系，準(zhǔn)許后方可停梯。電梯休閑狀態(tài)后斷開緊急開關(guān)。切斷分梯主電源開關(guān)。檢查整流子。檢查表面是否有碳粉及不平處。清理碳粉。打磨處理。更換碳刷檢查碳刷磨損情況及壓力是否均勻。更換磨損較多的碳刷壓力。調(diào)整碳刷壓力。2）工作標(biāo)準(zhǔn)安全可靠。整流子光潔平滑。保持碳刷壓力均勻，接觸良好。2.檢查電梯鋼絲繩的內(nèi)容1）工作程序停梯。和值班室聯(lián)系，準(zhǔn)許后方可停梯。打開廳門急停開關(guān)斷電。快車轉(zhuǎn)慢車。測量。從基站1/3處用專用工具檢測，一人站在高度約1米處。調(diào)整根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和檢測數(shù)據(jù)給予調(diào)整。對誤差

52、較大進(jìn)行調(diào)整。收緊并調(diào)整正常。急停開關(guān)接通前細(xì)查各項。慢車轉(zhuǎn)快車恢復(fù)正常運行關(guān)廳門恢復(fù)正常運行。通報值領(lǐng)班，電梯投入運行2）工作標(biāo)準(zhǔn)安全可靠，使電梯處于檢修狀況。確立標(biāo)準(zhǔn)位置。使其鋼絲繩受力一致，達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。電梯運轉(zhuǎn)平穩(wěn)。3.電梯困人解救的內(nèi)容1）工作程序檢查電梯內(nèi)有無被困人。檢查警報信號。觀察電腦故障顯示NAV。用電話和安全部監(jiān)控室聯(lián)系確認(rèn)。確定電梯位置。從電腦中查出樓層位置。如電腦指示不準(zhǔn)確，用廳門鑰匙開廳門尋找。放出被困人找到實際樓層位置。用廳門鑰匙開廳門。轎廂高度不理想，上機(jī)頂轉(zhuǎn)慢車操作降梯平層。（電梯故障較大，失電情況下，執(zhí)行人工放人程序，按操作要求執(zhí)行。必須切斷總電源）檢查電梯，

53、恢復(fù)正常運行檢查電梯有無故障，如有則進(jìn)行修復(fù)?；謴?fù)正常運行。通報值班室，電梯投入運行2）工作標(biāo)準(zhǔn)快速，準(zhǔn)確。準(zhǔn)確，快速。快速，安全。診斷準(zhǔn)確。二、機(jī)房管理制度物業(yè)的空調(diào)冷凍機(jī)房、變配電所、水泵房、生活水箱間等，是工程部重要設(shè)備場所，也是最容易出重大事故的地方。因此機(jī)房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動部門頒發(fā)的操作證。工程部應(yīng)加強(qiáng)對各機(jī)房的管理，建立、健全嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和設(shè)備操作規(guī)程，并要求操作人員對設(shè)備運行情況進(jìn)行詳細(xì)記錄和執(zhí)行嚴(yán)格的交接班制度，以確保設(shè)備的安全和正常運行。各個別機(jī)房的技術(shù)管理與運行，可參閱本手冊的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。這里再重申各機(jī)房、配電室、水房等的安全防火管理規(guī)定：1真執(zhí)行

54、國家消法規(guī)，嚴(yán)格遵守物業(yè)的消防制度。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)。2嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機(jī)器運轉(zhuǎn)，定期檢查維修機(jī)器設(shè)備。3配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成短路；堅持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。4機(jī)房和操作間嚴(yán)禁拉設(shè)臨時電源線；電機(jī)電閘等設(shè)備保持干燥、清潔、各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在室內(nèi)堆放；不得過量存放木料、

55、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。5各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。6愛護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。7凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。三、設(shè)備檔案資料管理工作制度1）工作程序設(shè)備技術(shù)檔案管理。所有設(shè)備建檔均分類、分部門建立設(shè)備檔案。內(nèi)容包括：設(shè)備名稱，出廠合格證，檢驗單，安裝質(zhì)量檢驗單，試車記錄，設(shè)備性能記錄，設(shè)備維修記錄，故障報告，檢查記錄，維修保養(yǎng)記錄，改進(jìn)安裝記錄，運行日志等。每種設(shè)備的各種檔案內(nèi)容分別按記錄種類和時間歸檔，編號。設(shè)備卡片

56、設(shè)備卡片執(zhí)行分級管理制度。卡片按設(shè)備種類登記編號，內(nèi)容填寫準(zhǔn)確，清楚。將編號及內(nèi)容固定在設(shè)備明顯處。工程部建立設(shè)備臺帳表，每年進(jìn)行一次清點核對。設(shè)備圖表設(shè)備安裝工程施工圖，動力設(shè)備與管道配管竣工圖，給、排水系統(tǒng)分布圖，供電線路圖，熱水、冷水與壓縮空氣管道圖，自動消防報警系統(tǒng)分布圖，設(shè)備零件組裝與特殊加工圖等。這些圖表有的掛置，有的存放，均分類編號，歸檔管理。2）工作標(biāo)準(zhǔn)便于查找。帳，物，卡相符。設(shè)備圖表由工程部統(tǒng)一保管。四、給排水巡視標(biāo)準(zhǔn)1、檢查供水壓力（1）檢查壓力表有無損壞；（2）檢查壓力表讀數(shù)是否正常。2、檢查水泵工作狀態(tài)（1）軸承溫度是否正常；（2）機(jī)體有無振動及異常響聲；（3）聯(lián)軸節(jié)

57、填料松緊情況，排除不正常的漏水現(xiàn)象；（4）潤滑油是否足夠，油封是否完好。3、檢查主要閥門情況（1）閥門表面有無銹蝕；（2）閥門開關(guān)位置是否正常；（3）電磁閥工作狀態(tài)是否正常；（4）閥門連接、閥體有無漏水現(xiàn)象。4、檢查水箱衛(wèi)生狀況（1）定期打開排污閥，排除底部沉淀物；（2）檢查有無漂浮物、寄生物；（3）如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門并采取解決措施。5、水質(zhì)化驗（1）每天進(jìn)行水質(zhì)化驗；（2）如發(fā)現(xiàn)問題，及時通知有關(guān)部門并采取解決措施。6、填寫巡檢記錄填寫巡檢記錄、整理存檔。五、電工工作管理制度1、配電室由維修電工負(fù)責(zé)管理，配電室必須有專人值班，并做好值班記錄。2、維修電工必須持有正式電工等級證書。3

58、、因維修用電設(shè)備需要拉閘斷電時，必須有專人看護(hù)或?qū)⒎块T鎖好。4、當(dāng)配電設(shè)備發(fā)生故障時，維修工必須按照操作程序操作。5、電工在各種電器維修、線路檢修過程中，必須有另外一名電工輔助工作，不準(zhǔn)單獨作業(yè)。6、電工在進(jìn)行維修作業(yè)時，必須穿絕緣鞋、帶絕緣手套，以免發(fā)生意外事故。7、配電室內(nèi)不準(zhǔn)存放與電工工作無關(guān)的各種物品。8、值班人員外出維修或有事暫離開配電室時，必須將門鎖好并向班長匯報。9、維修電工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡視制度，對各個部位逐一進(jìn)行檢查，檢修部位必須有各部門的簽字，解決不了的應(yīng)立即上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。10、維修電工每日必須做巡查記錄，詳細(xì)記錄一天的工作情況，并提出疑難問題的處理辦法。11、維修工、電工應(yīng)

59、定期安排各種設(shè)備的維修和保養(yǎng)。12、配電室謝絕任何與工作無關(guān)的人員入內(nèi)。六、電動工具使用制度1、電動工具從庫房領(lǐng)出必須實行登記，并注明領(lǐng)用時間、型號、及用途，并檢查電動工具是否完好，使用是否正常。2、使用完畢后，必須及時還庫房，經(jīng)檢查完好齊全，注明歸還時間。3、使用人應(yīng)熟悉電動工具的性能，使用方法和維護(hù)方法。4、必須按照工具使用規(guī)范應(yīng)用。5、電動工具使用規(guī)范應(yīng)用。6、使用電動工具必須注意安全，不得違章作業(yè)，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用工具。7、節(jié)約能源，用后立即關(guān)閉。8、做好電動工具保養(yǎng)工作，并保持設(shè)備清潔衛(wèi)生。9、損壞工具、丟失工具應(yīng)照價賠償。七、機(jī)械工具使用制度1、工具從庫房領(lǐng)出必須實行登記，并注明時間

60、、型號、及用途，并檢查工具是否完全、完好。2、應(yīng)熟悉機(jī)械工具受力度及其性能、使用方法。3、使用時嚴(yán)禁亂丟、亂放。4、嚴(yán)禁使用外力打工具5、不得超過其性能使用工具。6、按其工具操作規(guī)范操作。7、損壞工具需照價賠償。8、使用完畢后必須及時歸還庫房，經(jīng)檢查齊全、完好后注明歸還時間。八、電氣焊工安全操作制度1、電焊機(jī)外殼必須良好接地，其電源的裝拆應(yīng)由專業(yè)電工進(jìn)行。焊機(jī)的一次側(cè)接線端應(yīng)有保護(hù)蓋，作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)根據(jù)具體情況做好防雨、防潮、防曬的措施，電源和焊把線應(yīng)架空。2、焊接和配合人員應(yīng)穿戴好絕緣鞋和手套等個人防護(hù)用品后進(jìn)行。在潮濕場所應(yīng)站在干燥的木板上操作，根據(jù)具體情況做好防觸電、高空墜落、中毒和火災(zāi)事故