鄉(xiāng)村旅游案例-山里寒舍、成都明月村

1、山里寒舍的運(yùn)營(yíng)模式1、山里寒舍主體角色農(nóng)民擁有土地、房屋、果樹(shù)等資產(chǎn)的所有權(quán)；擔(dān)任山里寒舍的員工，參與旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)合作社由農(nóng)民出資、入股成立；作為法人與開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)公司簽訂協(xié)議山里寒舍開(kāi)發(fā)商，土地的承租方，控股北莊旅游北莊旅游北京山里寒舍項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體 23個(gè)農(nóng)民北京北莊干峪溝民俗旅游專(zhuān)業(yè)合作社 寒舍（北京）旅游投資管理有限公司 北京北莊旅游開(kāi)發(fā)有限公司以宅基地、房屋、果園等資產(chǎn)出資、入股，成立合作社簽訂托管協(xié)議（20年）簽訂租賃協(xié)議資產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式：租用宅基地、閑置房控股52%不同主體在“山里寒舍”項(xiàng)目中扮演的角色收入來(lái)源明細(xì)租金收入每間房屋1500元/間，每五年遞增500元；每畝耕地1000

2、元/年，每五年遞增5%分紅收入年底按入股合作社的份額和項(xiàng)目的效益獲取一定的分紅工資收入土建維修、客房服務(wù)、安保巡邏、衛(wèi)生保潔等工作，最低月工資在2400元以上合計(jì)全村人均年收入2萬(wàn)多元；在企業(yè)就業(yè)的社員年收入超過(guò)5萬(wàn)元干峪溝村農(nóng)民的收入干峪溝村位于京城東北部，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地理位置偏遠(yuǎn)，空心化嚴(yán)重。2013年，“山里寒舍”落地干峪溝村。該鄉(xiāng)村度假項(xiàng)目有機(jī)地利用閑置土地和廢棄的宅基地，以北莊鎮(zhèn)干峪溝旅游專(zhuān)業(yè)合作社為主體，整合資源及勞動(dòng)力，使之產(chǎn)生效益，提高百姓收入。成本估算（以2015年為例）收入估算（以2015年為例）1. 土地流轉(zhuǎn)成本：閑置房屋租賃成本（宅基地）：1500元/間/年，每5年遞

3、增500元，共28間院落耕地租賃成本：1000元/畝/年，每5年遞增5%，共110畝租賃用地果樹(shù)租賃成本：50萬(wàn)/年（估計(jì)，具體數(shù)額不詳），每5年遞增20%2. 房屋改造成本：50萬(wàn)/院落。包括供電、給排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、地暖等基礎(chǔ)設(shè)施；3. 配套設(shè)施成本：1000萬(wàn)。景觀配套、咖啡廳、泳池、布草、家具、風(fēng)格裝飾房屋和配套設(shè)施按照改造成本的10%進(jìn)行年折舊計(jì)算4. 運(yùn)營(yíng)成本：委托運(yùn)營(yíng)，1000元/月/院；工人工資2500元/月/人，20個(gè)工人2015年成本估算4.2萬(wàn)元11.0萬(wàn)元50.0萬(wàn)元140.0萬(wàn)元100.0萬(wàn)元93.6萬(wàn)元398.8萬(wàn)元1. 酒店住宿收入：旺季4-10月，入住率約為50

4、-60%；淡季11-3月，入住率約為20-30%；房間價(jià)格約2000-3000元/天/院，共28間院落2. 餐飲收入：500元/天/院3. 采摘、體驗(yàn)收入：150元/天/院4. 紀(jì)念品收入：20元/天/院2015年收入估算924.0萬(wàn)元210.0萬(wàn)504.0萬(wàn)元151.2萬(wàn)元20.2萬(wàn)元1809.4萬(wàn)元2015年山里寒舍總利潤(rùn)估算=收入（1809.4萬(wàn)元）- 成本（398.8萬(wàn)元）=1410.6萬(wàn)元1、山里寒舍山里寒舍的空間異化：從閑置土地到度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)前的干峪溝村開(kāi)發(fā)后的干峪溝村（山里寒舍）“山里寒舍模式”的復(fù)制未經(jīng)開(kāi)發(fā)的旅游資源：43處古樸的宅院，超過(guò)半數(shù)空置120畝宅基地優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境種

5、類(lèi)繁多的動(dòng)植物人口構(gòu)成：戶(hù)籍人口僅有41戶(hù)71人；平均年齡超過(guò)60歲；常住人口不足20人收入來(lái)源：當(dāng)?shù)剞r(nóng)民主要以紅果樹(shù)和山雞為生，但是山區(qū)地偏路窄，嚴(yán)重阻礙了農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)輸與銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)后的旅游產(chǎn)品：出租33套宅院，已完成20多套創(chuàng)意鄉(xiāng)村民居的改造，外觀保留宅院原樣，室內(nèi)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)場(chǎng)館出租（將院落出租給插畫(huà)、國(guó)學(xué)、留學(xué)等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)）、消費(fèi)者福利（度假村將客房出租給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)用客房充當(dāng)VIP客戶(hù)的積分獎(jiǎng)勵(lì)）等方式，提高淡季的入住率出租110畝宅基地，已改造15畝，開(kāi)發(fā)了水榭露臺(tái)，迷你高爾夫球場(chǎng)，游泳池，水療等設(shè)施外包紅果樹(shù)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，開(kāi)發(fā)農(nóng)作物采摘等體驗(yàn)性項(xiàng)目原汁原味的農(nóng)家菜，食材來(lái)自山里

6、，用柴鍋燉制而成人口構(gòu)成與收入來(lái)源：農(nóng)民參與旅游項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，其主要收入來(lái)源為租金、分紅和工資部分農(nóng)民的子女回到村莊，擔(dān)任度假村的管理層，如客房部主管、餐飲部主管、大客戶(hù)經(jīng)理等北京：山里逸居（山里寒舍控股）山里樂(lè)活（山里寒舍控股）山林棲居（首旅寒舍控股）梵泉溪水（首旅寒舍控股）天津：綠地寒舍（天津綠地拿出盤(pán)龍谷別墅項(xiàng)目的幾套樣板房，由山里寒舍改造成民宿并運(yùn)營(yíng)）蘇州：黎里水岸寒舍（山里寒舍控股）震澤水岸寒舍（山里寒舍控股）河北：承德楓水灣（首旅寒舍控股）寧波：心宿鄞江（首旅寒舍控股）潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)方式：村企合一成立生態(tài)藝術(shù)小鎮(zhèn)協(xié)調(diào)管理委員會(huì)；設(shè)主任一名，由企業(yè)董事長(zhǎng)、雙河村第一書(shū)柳中輝記擔(dān)任

7、；下設(shè)副主任兩名，分別負(fù)責(zé)管理村集體和企業(yè)事務(wù)2、潯龍河生態(tài)小鎮(zhèn)土地類(lèi)型面積（畝）耕地1177林地6645水塘197宅基地573公共道路512其他2480合計(jì)11584通過(guò)村民公投大會(huì)決定土地流轉(zhuǎn)方案：村民以組為單位，將土地給合作社，合作社再轉(zhuǎn)給柳中輝個(gè)人出資設(shè)立的一家公司潯龍河項(xiàng)目前雙河村的土地類(lèi)型潯龍河項(xiàng)目一期投資金額：15億，其中：3億農(nóng)民拆遷安置費(fèi)，由土地增減掛鉤置換用地的土地收益返還解決；3億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，中央、省、市、縣四級(jí)相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金解決；6億產(chǎn)業(yè)建設(shè)費(fèi)用，由潯龍河公司引入民間資本和融資（廣東棕櫚園林股份有限公司、成都仟坤投資有限公司）解決潯龍河項(xiàng)目的土地流轉(zhuǎn)方式通過(guò)宅基地復(fù)墾

8、和調(diào)整土地利用規(guī)劃，潯龍河項(xiàng)目獲得4800畝建設(shè)用地指標(biāo)3800畝歸長(zhǎng)沙縣政府，陸續(xù)進(jìn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)400畝建設(shè)農(nóng)民新房的宅基地400畝村集體所有，作為注冊(cè)資本成立公司，農(nóng)民參與分紅200畝學(xué)校、醫(yī)院、污水處理廠等公用設(shè)施3、明月村 始于隋唐四川省成都市蒲江縣明月村張碗廠的老窯始于隋唐，是留存至今為數(shù)不多的“活著的邛窯”2012年民間陶藝師李敏向蒲江縣政府提議修復(fù)老窖2008年老窯在512地震中被震裂，無(wú)法再繼續(xù)燒造2015年成都明月鄉(xiāng)村旅游專(zhuān)業(yè)合作社成立2014年引進(jìn)新村民，扶持老村民奠定“文創(chuàng)+鄉(xiāng)創(chuàng)”的基礎(chǔ)“成都明月鄉(xiāng)村旅游專(zhuān)業(yè)合作社” 運(yùn)營(yíng)模式注冊(cè)資本90萬(wàn)，由村集體，村民

9、，財(cái)政產(chǎn)業(yè)扶持資金各出資三分之一財(cái)政產(chǎn)業(yè)扶持資金不參與分紅，三年后可轉(zhuǎn)股退出；聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人管理，經(jīng)理在合作社沒(méi)有股份，不拿合作社工資，如果合作社經(jīng)營(yíng)得好，則領(lǐng)取贏利的20%明月村的發(fā)展歷程明月村引進(jìn)新村民的方案改造院落將閑置的農(nóng)家小院協(xié)調(diào)出15-20年的租期自建房屋調(diào)劑震后的建設(shè)指標(biāo)到明月村，規(guī)劃為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地；將187畝國(guó)有建設(shè)用地劃分成大小不等的17個(gè)地塊，通過(guò)土地招拍掛手續(xù)引入多元化的社會(huì)資本明月村扶持老村民的方案出租房屋在地創(chuàng)業(yè)規(guī)劃出瓦窯山、諶塝塝兩個(gè)老村民創(chuàng)業(yè)區(qū)；2015年7月至今，已有26個(gè)老村民創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目到新村民項(xiàng)目參加工作導(dǎo)游司機(jī)、電商運(yùn)營(yíng)、染布陶藝以“茶、竹、陶、染”為資源本底，打造“文創(chuàng)+鄉(xiāng)創(chuàng)”產(chǎn)品體系3、明月村“曼陀羅茶人生活”茶社知名茶人 陳瑤“蜀山窯”陶瓷工坊四川省美術(shù)大師 李清“櫻園”藝術(shù)展廳、餐廳藝術(shù)家 熊英“呆住堂”藝術(shù)酒店水立方設(shè)計(jì)者 趙曉鈞“遠(yuǎn)遠(yuǎn)的陽(yáng)光房”草木染工作室作家、媒體人 寧遠(yuǎn)竹林生態(tài)步道、生態(tài)餐廳、生態(tài)建筑其他文創(chuàng)團(tuán)隊(duì)及旅游產(chǎn)品收藏家趙洪的皮影博物館、國(guó)學(xué)家李迎濤的“善本學(xué)堂”、水彩畫(huà)家