上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

1、無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .萬(wàn)份精華管理資料，萬(wàn)多集管理視頻講座無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 點(diǎn)擊地產(chǎn).營(yíng)銷機(jī)構(gòu) eq oac(,點(diǎn)) eq oac(,擊) eq oac(,奉) eq oac(,獻(xiàn)) eq oac(,必) eq oac(,屬) eq oac(,精) eq oac(,品)地址：中國(guó)福州聯(lián)絡(luò)人：鐵蛋聯(lián)絡(luò)郵箱：上海商業(yè)地產(chǎn)工程市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)過(guò)二十五年

2、的改革開放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)獲得了令世人矚目的好成果。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆指點(diǎn)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建立小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速開展提供了強(qiáng)有力的保證。入世以后，中國(guó)加速了開放的步伐。全年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值初次突破萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)，進(jìn)出口總額高達(dá)億美圓；實(shí)踐利用外商直接投資超越億美圓，超越美國(guó)，躍居世界第一。年中國(guó)雖然蒙受了SARS的影響，但投資與出口依然堅(jiān)持強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長(zhǎng)，上半年經(jīng)濟(jì)依然獲得了百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)速度。據(jù)預(yù)測(cè)年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超越百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)，年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將到達(dá)百分之八點(diǎn)四。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性開展，表達(dá)了政

3、府立足長(zhǎng)久、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可繼續(xù)開展確立了寬廣的空間。可以預(yù)見(jiàn)的是，年的探月方案，年的北京奧運(yùn)會(huì)、年的上海世博會(huì)，將成為中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的一個(gè)又一個(gè)里程碑。近年來(lái)，中國(guó)的城市化運(yùn)動(dòng)更是方興未艾。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國(guó)內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷會(huì)聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場(chǎng)的宏大潛力得以不斷地被發(fā)掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展，真實(shí)地提高了寬廣民眾的生活程度，保證了社會(huì)生活的昌盛與穩(wěn)定。本工程地處上海這個(gè)得天獨(dú)厚的開展環(huán)境，他們有必要對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)開展程度、市場(chǎng)消費(fèi)才干、商業(yè)與房地產(chǎn)開展等影響本工程未來(lái)運(yùn)作的關(guān)鍵方面作一個(gè)全面、

4、系統(tǒng)的研討。上海整體經(jīng)濟(jì)開展程度概述在年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的留意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在上海登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的加強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的開展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值.億元，比上年增長(zhǎng).。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長(zhǎng)；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng).；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)。各大產(chǎn)業(yè)開展態(tài)勢(shì)均呈上升趨勢(shì)，上海的城市綜合效力功能將不斷提升。自年以來(lái)上海已延續(xù)年堅(jiān)持在%以上的增長(zhǎng)，年人均GDP達(dá)美圓，穩(wěn)居全國(guó)各省級(jí)地域之首，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已到達(dá)上中等興隆國(guó)家收入程度；估計(jì)未來(lái)幾年，上海的經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)堅(jiān)持這一運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)

5、勢(shì)和速度。至年，上海將能夠成為國(guó)內(nèi)人均GDP第一個(gè)突破萬(wàn)美圓的地域。安康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模開展提供了良好的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境。外商投資年底中國(guó)參與世貿(mào)組織、年月簽署了CEPA，年中國(guó)北京將舉行第屆奧運(yùn)會(huì)，年世博會(huì)將在上海開幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。上海充分發(fā)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)展效力貿(mào)易領(lǐng)域的開放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放邁進(jìn)。至年，世界強(qiáng)落戶上海的就有家，提供了大量就業(yè)時(shí)機(jī)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。年以來(lái)的上海外商直接投資合同金額除年略低外,根本堅(jiān)持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，年更是到達(dá)了.億美圓，合計(jì)合同工程項(xiàng)。外商直接投資帶來(lái)的不僅有資本

6、，還有大量的外方任務(wù)人員，而這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)加強(qiáng)上海高端市場(chǎng)的消費(fèi)力，成為未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造年經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟(jì)比重繼續(xù)上升。在全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值中，公有制經(jīng)濟(jì)添加值.億元，比上年增長(zhǎng).；非公有制經(jīng)濟(jì)添加值.億元，增長(zhǎng).，占國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值的比重由上年的.上升到.。多種經(jīng)濟(jì)成分的相互補(bǔ)充，相互依存，充分活潑了市場(chǎng)，優(yōu)化了社會(huì)資源的配置，加快了開展的步伐。商業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子。從年的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重那么呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的多元化開展是適宜市場(chǎng)需求的。構(gòu)造調(diào)整突破了“大鍋飯機(jī)制，

7、政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)視職能，由市場(chǎng)一致對(duì)資源進(jìn)展配置。企業(yè)要獲得生存，必需加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)質(zhì)量量和創(chuàng)新才干。只需加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才干占領(lǐng)市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷，投資開場(chǎng)活潑。至年上海房地產(chǎn)投資已到達(dá)億元，創(chuàng)了歷史的新高。年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計(jì)超越億元。截至月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近億元，同比增長(zhǎng).%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)投資的活潑闡明了上海的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚匍_展的快車道。因此，政府實(shí)施土地供應(yīng)機(jī)制的改革，并適時(shí)推出了“一城九鎮(zhèn)開展規(guī)劃以及艱苦工程的配套房建立等，使上海的房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加穩(wěn)健的方向開展。社會(huì)保證體系作為國(guó)家福利制度的社會(huì)保證體系正在逐漸建立。至年末，上海有.萬(wàn)家城鎮(zhèn)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，共.萬(wàn)人包括離退休人員參與城鎮(zhèn)職工根本醫(yī)療保險(xiǎn)。醫(yī)療保險(xiǎn)單位參保率到達(dá).。年內(nèi)還出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，如，等，修正了，完善了針對(duì)低收入者的“廉租房方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定，使人民安居樂(lè)業(yè)，滿足了最根本的生活需求，同時(shí)也擴(kuò)展了居民消費(fèi)支出的比例。居民生活程度與消費(fèi)構(gòu)造收入程度目前上海市的就業(yè)情況良好，收入程度穩(wěn)定。截止年末，人均收入已達(dá)元，比上年增長(zhǎng).，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為.%，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于北京，到達(dá)了中等興隆國(guó)家的程度。 資料來(lái)源：

9、上海統(tǒng)計(jì)局而隨著收入程度的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例添加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá)元。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局從消費(fèi)指數(shù)來(lái)看，年到年為上海居民消費(fèi)價(jià)錢指數(shù)的第一輪上升周期；而從年開場(chǎng)，居民消費(fèi)價(jià)錢開場(chǎng)作橫位盤整，但動(dòng)搖不大。經(jīng)過(guò)一年的醞釀，自年起，上海居民消費(fèi)價(jià)錢指數(shù)的第二輪升勢(shì)再次上演，闡明了上海經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)受考驗(yàn)，面臨新的飛躍。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)構(gòu)造隨著收入的提高，消費(fèi)支出的構(gòu)造會(huì)發(fā)生很大的變化。根據(jù)調(diào)查，開展中國(guó)家用于食品的消費(fèi)占其居民收入的%以上；而在興隆國(guó)家，食品消費(fèi)的比例會(huì)銳減至%以下，而用于文化文娛教育的費(fèi)用那么會(huì)大大提高，甚至超越了%，且越是經(jīng)濟(jì)興隆的國(guó)家此比例越高。資

10、料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)的開展也充分驗(yàn)證了這個(gè)規(guī)律。根本生活費(fèi)用占居民收入的比例從七八十年代的%降至目前的%，而用于提高生活質(zhì)量的文化文娛費(fèi)用比例那么在近十年中添加了一倍。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主羅伯特.福格爾以為：到年，人們將把/的時(shí)間花在閑暇上他們也堅(jiān)信這兩者之間的逆行趨勢(shì)，將隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的開展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進(jìn)一步擴(kuò)展。從以下圖表中他們發(fā)現(xiàn)，效力類消費(fèi)的比例確真實(shí)逐年上升，開展那些滿足人們?cè)凇靶蓍e、“知識(shí)、“社交和各種“自我實(shí)現(xiàn)需求方面的文娛、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)展消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需求的。，企業(yè)必需從單純的產(chǎn)品供應(yīng)

11、者，轉(zhuǎn)化為蘊(yùn)涵質(zhì)量效力的高附加值產(chǎn)品的提供者。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局投資構(gòu)造居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)添加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額.億元，當(dāng)年新增.億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額.億元，新增.億元；鄉(xiāng)村居民儲(chǔ)蓄存款余額.億元，新增.億元。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局出現(xiàn)上述情況，一方面是由于節(jié)省持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于寬廣的民眾；另一方面那么是由于社會(huì)保證體系的不完善，致使中國(guó)居民在消費(fèi)觀念上仍趨于保守，其每月儲(chǔ)蓄的金額占收入的%以上。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費(fèi)尤其是購(gòu)房的日益普及，人們逐漸接受先進(jìn)的投資理財(cái)觀念，選擇多種方式進(jìn)展投資，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收入；這又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，昌盛了經(jīng)濟(jì)

12、，昌盛了市場(chǎng)。人口的增長(zhǎng)、分布與構(gòu)造人口數(shù)量年底，上海常住人口為萬(wàn)人，其中戶籍人口萬(wàn)人，外來(lái)人口萬(wàn)人。自年開場(chǎng)上海人口率先在全國(guó)進(jìn)入了人口自然變動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)階段，目前曾經(jīng)繼續(xù)年。截止去年年底，常住人口自然增長(zhǎng)數(shù)為-.萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為-.，戶籍人口自然增長(zhǎng)數(shù)為-.萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為-.詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表。人口的負(fù)增長(zhǎng)，一方面是由于中國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持實(shí)行 “方案生育 國(guó)策，控制了人口的增長(zhǎng)速度，并獲得了效果；另一方面是由于城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市居民開場(chǎng)注重“優(yōu)生優(yōu)育以及本身價(jià)值的表達(dá)，這進(jìn)一步提高了人口質(zhì)量，減少了人口數(shù)量，社會(huì)的文明程度進(jìn)一步提高?！暗统錾?、低死亡、低增長(zhǎng)的現(xiàn)代人口再消費(fèi)類型,已開場(chǎng)在上

13、海等開展較快的地域出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長(zhǎng)速率上，這類地域已與世界接軌。；可以等待，在未來(lái)社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的同時(shí)，他們將有能夠提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質(zhì)量。 任務(wù)節(jié)拍的加快，任務(wù)壓力的添加，以及西方享用生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“獨(dú)身貴族以及“丁克家庭群體。這部分群體由于收入相對(duì)較高，同時(shí)又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、文娛、投資與消費(fèi)，并且不斷尋求更新奇的消費(fèi)途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費(fèi)的生力軍。十三年來(lái)上海人口變動(dòng)情況年份總和生育率%自然增長(zhǎng)率%常住人口戶籍人口年代.年代.-.-.-.-.-.-.數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市人口方案生育統(tǒng)

14、計(jì)報(bào)表人口分布在過(guò)去的年里，上海在改善人口分布方面做了不少任務(wù)，但與國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂(lè)觀。一是中心城區(qū)人口密度過(guò)高的問(wèn)題遠(yuǎn)未得到處理，浦西個(gè)中心城區(qū)的人口密度都在.萬(wàn)人平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個(gè)中心城區(qū)的人口密度都超越萬(wàn)人平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎中心城區(qū)人口密度的倍，相當(dāng)于東京的倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅人平方公里左右，相當(dāng)于中心區(qū)域的四非常之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。年將有萬(wàn)人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在萬(wàn)左右，對(duì)消費(fèi)零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布和設(shè)置需具有前瞻性。上海市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬(wàn)人/公里)黃浦區(qū). 盧灣區(qū).

15、徐匯區(qū). 長(zhǎng)寧區(qū). 靜安區(qū). 普陀區(qū). 閘北區(qū). 虹口區(qū). 楊浦區(qū). 閔行區(qū). 寶山區(qū). 嘉定區(qū). 浦東新區(qū). 金山區(qū). 松江區(qū). 青浦區(qū). 南匯縣. 奉賢縣. 崇明縣. 而政府已認(rèn)識(shí)到平衡開展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。 “十五時(shí)期，上海將重點(diǎn)開展“一城九鎮(zhèn)，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等個(gè)中心鎮(zhèn)。以拉近與國(guó)際化大城市的間隔 ，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁堵、改造投資本錢高等問(wèn)題。大力開展軌道交通，加快配套建立，將城市人口居住郊區(qū)化開展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來(lái)前景開闊。文化教育近年來(lái)，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的開展。年政府投入教育的財(cái)政支出為.億元，是

16、年的.倍。目前上海共有所高校，為社會(huì)保送大量人才，僅大學(xué)生每年就約. 萬(wàn)人。年上海各級(jí)各類學(xué)校在校學(xué)生.萬(wàn)人，每萬(wàn)人中接受過(guò)大學(xué)教育的為人，人口的文化素質(zhì)在全國(guó)僅次于北京，居第二位。同時(shí)，上海還有所成人學(xué)校和各類自考及職業(yè)化培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市開展的人才繼續(xù)教育體系。而從后備力量來(lái)看，繼續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使上海的高考升學(xué)率堅(jiān)持在%以上。未來(lái)可以等待上海居民素質(zhì)整體提高，這也符合上海國(guó)際化都市定位。 家庭構(gòu)造傳統(tǒng)大家庭的居住方式，在六七十年代占主導(dǎo)位置，這主要是傳統(tǒng)價(jià)值觀念引導(dǎo)和政府提倡生育，在特定時(shí)期得到大多數(shù)人的認(rèn)可。而政府自七十年代末期開場(chǎng)實(shí)施了“方案生育的國(guó)策，控制人

17、口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉(zhuǎn)變，上海已構(gòu)成了二大一小的特定家庭構(gòu)造。根據(jù)第五次人口普查，全市平均每個(gè)家庭的人口為.人，比年第四次人口普查的家庭戶規(guī)模減少了.人。 而這種三口之家的構(gòu)造，將會(huì)在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。政府未來(lái)的開展方案城市開展規(guī)劃根據(jù)“十五開展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)為開發(fā)重點(diǎn)，大力開展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間開展戰(zhàn)略，突破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把上海平方公里的空間作為一個(gè)總體來(lái)思索。降低市中心人口密度。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心開展“一城九鎮(zhèn)方案，同時(shí)改善生活環(huán)

18、境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、文娛、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和分散，為城市的繼續(xù)開展提供寬廣空間。 加快交通軌道建立，優(yōu)化城市開展環(huán)境。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運(yùn)營(yíng)線工程等 公里左右軌道交通，根本構(gòu)成由“十字加環(huán)和假設(shè)干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。加快建立內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建立高潮。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國(guó)際化都市定位市位置。在高起點(diǎn)根底上，結(jié)合市區(qū)效力業(yè)規(guī)劃調(diào)整、大型公共綠地和

19、休閑文娛設(shè)備建立以及社區(qū)效力業(yè)開展等，建立一批地域級(jí)和社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建立，推進(jìn)蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅規(guī)劃。加快調(diào)整黃浦江兩岸功能規(guī)劃，規(guī)劃建立具有休閑、觀光旅游、航運(yùn)買賣、國(guó)際客運(yùn)等功能的城市景觀帶和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來(lái)規(guī)劃將圍繞開展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質(zhì)量等方面進(jìn)展，而這些都會(huì)為房地產(chǎn)的開展提供更多時(shí)機(jī)。 商業(yè)開展方案根據(jù)十五方案，至年上海商業(yè)添加值將到達(dá)億元人民幣，年均增長(zhǎng)%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元人民幣，年均增長(zhǎng)%；連鎖商業(yè)銷售額到達(dá)億元人民幣,未來(lái)開展空間寬廣。上海的未來(lái)將建成商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂，這個(gè)目的對(duì)網(wǎng)

20、點(diǎn)規(guī)劃、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新規(guī)劃：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、鄰居商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、普通鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，表達(dá)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的開展趨勢(shì)。市級(jí)商業(yè)中心利用本身的地段優(yōu)勢(shì)，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，開展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升效力檔次；同時(shí)合理調(diào)整商業(yè)構(gòu)造，展開差別化運(yùn)營(yíng)，昌盛市場(chǎng)，濃化商業(yè)氣氛，以吸引全市范圍內(nèi)的消費(fèi)群體。如淮海路、南京路區(qū)域商業(yè)中心以效力本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合本身特征，開展一定的集聚輻射功能的特征商業(yè)為輔。如老西門、大柏樹地域郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建立與新城導(dǎo)入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，強(qiáng)

21、調(diào)功能的適用性，同時(shí)在規(guī)劃上要思索到今后商業(yè)的可開展空間。專業(yè)街結(jié)合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特征定位的商業(yè)群體，同時(shí)符合現(xiàn)代化消費(fèi)的商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對(duì)人口規(guī)模達(dá)萬(wàn)M以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思緒和豐富營(yíng)銷方式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購(gòu)物中心為主題，建立開展交融各種新型業(yè)態(tài)、各種效力功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本工程將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高檔次為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)開展概述經(jīng)過(guò)多年的開展，上海商業(yè)在連鎖運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)開展的中心領(lǐng)域，曾經(jīng)與國(guó)際程度相當(dāng)接近。商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過(guò)程隨著消費(fèi)型態(tài)的改動(dòng)，已從過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、效力經(jīng)濟(jì)

22、轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)時(shí)代(Experience Economy)。下面他們分析一下各個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)開展階段在消費(fèi)行為及消費(fèi)行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：在消費(fèi)行為上是以原料消費(fèi)為主；消費(fèi)行為那么僅以自給自足為原那么。開埠前工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在消費(fèi)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為那么強(qiáng)調(diào)功能性與效率。改革開放前效力經(jīng)濟(jì)：在消費(fèi)行為上強(qiáng)調(diào)分工及產(chǎn)品功能；消費(fèi)行為那么以效力為導(dǎo)向。九十年代以后體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)：在消費(fèi)行為上以提升效力為首，并以商品為道具；消費(fèi)行為那么追求感性與情境的訴求，發(fā)明值得消費(fèi)者回想的活動(dòng)，并注重與商品的互動(dòng)。 未來(lái)開展趨勢(shì)改革開放前受社會(huì)消費(fèi)力所限，上海商業(yè)的運(yùn)作以定額定量商品供應(yīng)為主要方式，

23、根本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國(guó)營(yíng)的商店為主；而之后經(jīng)濟(jì)體制改革帶動(dòng)了消費(fèi)力的飛躍，眾多商品的上市，擴(kuò)展了挑選余地，市場(chǎng)開場(chǎng)更多關(guān)注商品質(zhì)量和消費(fèi)效力。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)構(gòu)造發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價(jià)錢優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思想認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的留意力，改動(dòng)消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)將成為主流開展商業(yè)經(jīng)濟(jì)方式。 商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，上海目前已擁有個(gè)黃金商圈、條商業(yè)專業(yè)特征街、一批區(qū)域性商圈、多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)

24、點(diǎn)、個(gè)超市、個(gè)便利店和個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積曾經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)昌盛。上海商業(yè)企業(yè)以加快構(gòu)造調(diào)整、開展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費(fèi)環(huán)境，擴(kuò)展市場(chǎng)銷售。年上海商業(yè)零售額達(dá).億元，比上年增長(zhǎng).，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個(gè)商場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中如何確立本人的開展方向、和根據(jù)中國(guó)的實(shí)踐情況所做的運(yùn)營(yíng)調(diào)整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的開展過(guò)程漫長(zhǎng)，受政府要素和多元化文化影響較大，構(gòu)成了目前百花齊放的多種形狀。如以下圖街鋪商店商場(chǎng)百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的零售零售類，本報(bào)告中主要涉及的是零售商業(yè)市場(chǎng)分析

25、。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購(gòu)物中心，以下他們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)展簡(jiǎn)要分析：大型購(gòu)物中心Shopping Mall城郊購(gòu)物中心地域性購(gòu)物中心市中心購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心規(guī)模平米萬(wàn)以上萬(wàn)以上-萬(wàn)-萬(wàn)擁有商店家-家-家-家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以文娛、餐飲、效力、休閑購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物中心。大賣場(chǎng)大型綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店(Warehouse Store)規(guī)模：平方米至 萬(wàn)平方米輻射范圍：萬(wàn)人口或半徑公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物

26、方式超市Super Market規(guī)模：平方米左右輻射范圍：每萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性運(yùn)營(yíng)，商品種類較豐富便利店Convenience Store規(guī)模：-平方米輻射范圍：約人或米特點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、一致門店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖運(yùn)營(yíng)百貨店Department Store規(guī)模：平方米左右輻射范圍：半徑公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、運(yùn)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店Specialization Super Market規(guī)模：平方米以上輻射范圍：半徑-公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)錢較低、專業(yè)效力、連鎖運(yùn)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目的消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,構(gòu)成良性循環(huán)的商業(yè)構(gòu)造.便利店好德/羅森