杭州寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告

1、杭州寫(xiě)字樓研究分析戴德梁行2021年10月杭州整體寫(xiě)字樓開(kāi)展概況拱墅區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)展概況一、杭州整體寫(xiě)字樓開(kāi)展概述1、城市及市場(chǎng)特性2、開(kāi)展歷程3、歷年供給4、開(kāi)展進(jìn)程特征杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)背景自2021年4月14日起，國(guó)務(wù)院相繼出臺(tái) “國(guó)四條，“國(guó)十條，以及9月底最新二次調(diào)控等宏觀政策，目前這些政策作用已經(jīng)顯現(xiàn)，杭州住宅市場(chǎng)商品房成交量開(kāi)始下跌，觀望情緒濃郁，商業(yè)地產(chǎn)也受到涉及，但所受影響程度相應(yīng)較小。杭州商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇危中有機(jī)，此番政策調(diào)控，主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并無(wú)嚴(yán)厲性政策；此消彼漲，反倒讓商業(yè)地產(chǎn)倍受消費(fèi)者青睞。2021年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)政策背景杭州是個(gè)適合人居的城市，又有其西湖的不二

2、資源，人文氣息濃厚；但杭州并不象上海一樣是全球經(jīng)濟(jì)、金融中心，沒(méi)有眾多的大公司來(lái)支撐寫(xiě)字樓樓市，作為浙江的經(jīng)濟(jì)中心，杭州很大一局部的寫(xiě)字樓是省內(nèi)企業(yè)在使用，產(chǎn)生不了大的影響，這也限制了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的開(kāi)展，出現(xiàn)售價(jià)低于住宅的怪現(xiàn)象。但同時(shí)也說(shuō)明：目前的寫(xiě)字樓價(jià)格還有較大的上漲空間，一但高檔寫(xiě)字樓的需求被激發(fā)，寫(xiě)字樓價(jià)格便有向上突破的空間。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體開(kāi)展歷程概述時(shí)間1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今階段第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段說(shuō)明單位自建辦公樓，部分用于租售市場(chǎng)化操作的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大量開(kāi)發(fā)98年寫(xiě)字樓開(kāi)始復(fù)蘇，2000開(kāi)始步入正軌

3、新盤(pán)大量涌現(xiàn)，寫(xiě)字樓的板塊效應(yīng)逐步明顯以政府為主導(dǎo)的新板塊，如錢(qián)江新城和濱江取得較快發(fā)展；非傳統(tǒng)寫(xiě)字樓形式的辦公場(chǎng)所大量出現(xiàn)市場(chǎng)狀態(tài)不成熟市場(chǎng)低迷供需兩旺板塊發(fā)展板塊發(fā)展快，銷(xiāo)售不溫不火隨著近年來(lái)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)展，市場(chǎng)運(yùn)行逐漸走向成熟，從杭城寫(xiě)字樓的開(kāi)展歷史來(lái)看，往往每一段時(shí)期都有1-2個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，如武林廣場(chǎng)、城西高新區(qū)、世貿(mào)區(qū)等。而每一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的形成與開(kāi)展或是受行政商業(yè)中心區(qū)的輻射，或是有強(qiáng)有力的行業(yè)支撐，或是具備優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件。 杭州寫(xiě)字樓開(kāi)展歷程第一代寫(xiě)字樓標(biāo)力大廈 白馬大廈 耀江開(kāi)展中心深藍(lán)廣場(chǎng) 鈦合國(guó)際環(huán)球中心坤和中心第二代寫(xiě)字樓第三代寫(xiě)字樓本世紀(jì)初，武林廣場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)真

4、正意義上的寫(xiě)字樓工程，這些工程的主要特點(diǎn)是位置優(yōu)越近主干道，底層大局部已經(jīng)開(kāi)展成成熟商業(yè)，但同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)層面積較小，車(chē)位及電梯數(shù)量相對(duì)較少，內(nèi)部配套等與目前的市場(chǎng)需求相比，已經(jīng)顯得落后，但內(nèi)部辦公企業(yè)質(zhì)量不低，如標(biāo)力大廈聚集了近40家企業(yè)，年產(chǎn)億元的稅收 。第二代寫(xiě)字樓建于2005年至2006年，其最大的特點(diǎn)即注重工程的綜合開(kāi)發(fā)，往往配有大體量的酒店式公寓，在停車(chē)車(chē)位和內(nèi)部配置上都有了很大提高，采用酒店式精裝修。物業(yè)管理方面也開(kāi)始重視，聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)知名的物管公司進(jìn)行管理。工程銷(xiāo)售中投資客的比例也有很大的提高，僅2006年一年深藍(lán)廣場(chǎng)在市場(chǎng)上的漲幅就達(dá)50%。第三代寫(xiě)字樓根本為近j幾年交付的，主要有環(huán)

5、球中心、坤和中心、浙商時(shí)代大廈等工程，其特點(diǎn)為國(guó)際化5A甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，硬件上也以高檔配置為主，物管也根本采用國(guó)際知名的物管公司或物管參謀。并且在工程開(kāi)發(fā)上，注重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)主要大業(yè)主產(chǎn)權(quán)或單一產(chǎn)權(quán)只租形式。杭州寫(xiě)字樓土地出讓分析年份宗數(shù)總出讓面積（萬(wàn)）可建面積（萬(wàn)）總成交金額（億元）樓面地價(jià)（元/）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，0973374720093758195115，965659482010224216295，91625911 統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至8月30

6、日，資料來(lái)源：國(guó)土資源網(wǎng) 根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，截止2021-10-7日，杭州市在售的寫(xiě)字樓總面積為50余萬(wàn)方，總套數(shù)為4754套。2005-2021寫(xiě)字樓地塊出讓列表杭州辦公物業(yè)歷年供給分析目前杭州辦公物業(yè)供給以乙級(jí)為主，甲級(jí)辦公供給量約占總供給的17；未來(lái)三年乙級(jí)辦公供給保持平穩(wěn)，甲級(jí)辦公物業(yè)上市量將加大，甲級(jí)辦公物業(yè)所占比重將逐步增加。萬(wàn)平方米開(kāi)展期:杭州主要商務(wù)區(qū)開(kāi)始顯現(xiàn)雛形,甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)與乙級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)始拉開(kāi)距離;穩(wěn)步開(kāi)展期:甲級(jí)寫(xiě)字樓逐漸成熟,開(kāi)發(fā)檔次不斷上升.黃龍區(qū)高品質(zhì)寫(xiě)字樓形成板塊聯(lián)動(dòng),成為商務(wù)區(qū)代表;快速開(kāi)展期:2021年杭州迎來(lái)甲級(jí)寫(xiě)字樓的供給頂峰,錢(qián)江新城與濱江的大量

7、供給將促使局部供量過(guò)剩。杭州辦公物業(yè)未來(lái)供給分析未來(lái)三年杭州寫(xiě)字樓將現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，金融類(lèi)企業(yè)將成甲級(jí)寫(xiě)字樓招租突破口近九成，新增供給量集中在錢(qián)江新城，如此巨大的新增供給放量，無(wú)疑將對(duì)杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成不小的沖擊。杭州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前大致分為四個(gè)片區(qū)：黃龍片區(qū)、武林片區(qū)、慶春片區(qū)和錢(qián)江新城片區(qū)。作為高端商務(wù)中心的黃龍片區(qū)，集聚了杭州目前較高端的一些寫(xiě)字樓工程，比方世貿(mào)麗晶城歐美中心、嘉華國(guó)際、公元大廈等，體量比較大，9個(gè)工程的面積有33萬(wàn)平方米。武林片區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)商務(wù)中心，有14個(gè)工程，面積也有約33萬(wàn)平方米，和黃龍片區(qū)各占了眼下杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)三分之一的天下。慶春片區(qū)幾乎是自發(fā)形成，集聚了大量

8、的銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)。而新近崛起的錢(qián)江新城片區(qū)有大量的寫(xiě)字樓工程，有810個(gè)五星級(jí)酒店，以及多個(gè)諸如萬(wàn)象城的零售商業(yè)綜合體工程，是未來(lái)杭州的區(qū)域中心。目前市場(chǎng)對(duì)于寫(xiě)字樓的吸納量將同時(shí)來(lái)源于租賃和購(gòu)置自用，但新增供給量在三年內(nèi)仍將大大超出吸納量，空置率由此將很有可能進(jìn)一步高企。今年至2021年，杭州寫(xiě)字樓的新增供給量分別為近40萬(wàn)、50余萬(wàn)和30余萬(wàn)平方米，但三年的市場(chǎng)吸納量均不到30萬(wàn)平方米。而今年起至2021年，錢(qián)江新城就將有高達(dá)111萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓新增供給量，占到杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的半壁江山。從2004年開(kāi)始杭州辦公物業(yè)租售價(jià)格均穩(wěn)步增長(zhǎng)，2021年開(kāi)始受金融危機(jī)影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓入住

9、率下降，直接導(dǎo)致租金的小幅下降，乙級(jí)寫(xiě)字樓根本保持原有水平；寫(xiě)字樓售價(jià)漲幅趨緩，2021年下半年至2021年，隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的復(fù)蘇，寫(xiě)字樓租金及售價(jià)再次小幅度上升。杭州歷年辦公物業(yè)租售價(jià)格走勢(shì)杭州歷年辦公物業(yè)入住率情況2021年至今，受金融危機(jī)影響，甲級(jí)辦公物業(yè)入住率有所回落，乙級(jí)辦公物業(yè)入住率大體上保持穩(wěn)定，主要有一局部甲級(jí)辦公客戶(hù)為減少本錢(qián)開(kāi)支從甲級(jí)辦公樓搬遷至乙級(jí)造成。杭州寫(xiě)字樓歷年需求平穩(wěn)，甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率高于乙級(jí)寫(xiě)字樓，租賃價(jià)格增長(zhǎng)速度低于銷(xiāo)售價(jià)格。杭州辦公物業(yè)分布狀況杭州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展一直比較慢，市場(chǎng)呈一種不溫不火的態(tài)勢(shì)，且大局部產(chǎn)品以商住樓形式出現(xiàn)。從市

10、場(chǎng)的開(kāi)展過(guò)程來(lái)看，大致總結(jié)出以下特點(diǎn)：1、需求主體具有特殊性從歷史的需求上來(lái)看，杭州寫(xiě)字樓需求主體是第三產(chǎn)業(yè)的小型公司。這樣的公司還處于一個(gè)動(dòng)亂期，并沒(méi)有固定的經(jīng)營(yíng)模式，所以他們一般會(huì)選擇商住樓可辦公、可經(jīng)營(yíng)、可居住。需求的特殊性導(dǎo)致了杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)以商住樓開(kāi)發(fā)為主，并對(duì)市場(chǎng)的快速開(kāi)展有較大阻礙作用。2、商、住價(jià)格倒掛現(xiàn)象“商住價(jià)格倒掛現(xiàn)象是指：同一地段內(nèi)高品質(zhì)住宅的售價(jià)要高于寫(xiě)字樓售價(jià)的現(xiàn)象。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有：前幾年杭州住宅價(jià)格飆升，大量的資金流向住宅，寫(xiě)字樓市場(chǎng)少有問(wèn)津；寫(xiě)字樓土地使用年限只有50 年，在外行人看來(lái)和住宅相比是一大劣勢(shì)；習(xí)慣在傳統(tǒng)的辦公樓、商住樓里辦公

11、，對(duì)純寫(xiě)字樓工程的需求不迫切。3、空置率一直較高杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2002 年開(kāi)始，供給量超過(guò)40 萬(wàn)平方米并穩(wěn)步增長(zhǎng)，但需求量一直維持在30 萬(wàn)平方米左右，供求明顯失衡。供求的失衡主要是因?yàn)楹贾莸膶?xiě)字樓需求的特殊性及市場(chǎng)的不成熟，開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)眾多商住式辦公樓，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致了無(wú)效供給。高空置率也是杭州寫(xiě)字樓租金一直徘徊在低位的原因。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展進(jìn)程特點(diǎn)二、杭州寫(xiě)字樓板塊概述1、板塊綜述2、板塊特征3、各版塊代表案例4、板塊需求5、未來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)判目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括：黃龍板塊、武林板塊、慶春/鳳起板塊、城站板塊、文教板塊等。隨著城市的擴(kuò)張，在傳

12、統(tǒng)商圈外正在形成新的寫(xiě)字樓集中區(qū)域，主要包括：錢(qián)江新城板塊、濱江板塊高新&行政、蕭山行政板塊、濱江總部基地板塊錢(qián)江世紀(jì)城?？v觀上述幾大寫(xiě)字樓區(qū)域的形成，不難發(fā)現(xiàn)其共同特征：寫(xiě)字樓的聚集離不開(kāi)周邊區(qū)域內(nèi)成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。如在市中心慶春路上，就聚集了各大銀行、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)，形成了“金融一條街，是金融產(chǎn)業(yè)的集聚，帶動(dòng)了周?chē)鷮?xiě)字樓的興旺。由此自然而然地產(chǎn)生了一種新的“區(qū)域商務(wù)模式：產(chǎn)業(yè)的集聚與寫(xiě)字樓的聚集有著非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，是一種“互動(dòng)開(kāi)展的關(guān)系，一方面，產(chǎn)業(yè)的集聚為寫(xiě)字樓板塊的形成提供了潛在的客源市場(chǎng)和整體的外部商務(wù)環(huán)境的氣氛；另一方面，寫(xiě)字樓的聚集為周邊區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展以及各種圍繞著產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的

13、效勞機(jī)構(gòu)提供了辦公空間和拓展業(yè)務(wù)活動(dòng)的場(chǎng)所，因此，在某一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，只有形成了產(chǎn)業(yè)的集聚，才能造就該板塊內(nèi)寫(xiě)字樓的聚集。寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商已逐漸意識(shí)到“店多攏市的集聚效應(yīng)，開(kāi)始聯(lián)手拓市。從“新武林商務(wù)區(qū)旗號(hào)的打出，城站廣場(chǎng)聯(lián)誼會(huì)組織，到吳山商盟的相繼成立，都已經(jīng)說(shuō)明：越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始認(rèn)識(shí)到產(chǎn)業(yè)集聚對(duì)寫(xiě)字樓板塊形成的重要作用，并開(kāi)始依靠板塊、區(qū)域的差異性鎖定目標(biāo)客戶(hù)。杭州寫(xiě)字樓板塊綜述杭州寫(xiě)字樓各板塊分層比較從板塊成熟度、租金售價(jià)價(jià)格分析，杭州寫(xiě)字樓板塊可分為四個(gè)層級(jí)：運(yùn)河板塊城北板塊第一層級(jí)：黃龍板塊屬杭州第一層級(jí)，CBD商務(wù)區(qū)已逐漸成熟，綜合品質(zhì)較高。同時(shí)錢(qián)江新城板塊從政府定位、當(dāng)前銷(xiāo)售情

14、況及未來(lái)開(kāi)展情況來(lái)看，亦隸屬于第一層級(jí)。第二層級(jí)：武林板塊、慶春板塊、湖濱板塊整體辦公樓品質(zhì)與市中心地塊價(jià)值有差距，綜合品質(zhì)仍有待提高；目前上述板塊，寫(xiě)字樓供給量稀少，知名中大型企業(yè)已逐漸向更高端的核心辦公區(qū)轉(zhuǎn)移，如黃龍CBD商務(wù)區(qū)等。第三層級(jí)：文教板塊和城站板塊綜合品質(zhì)較低、以滿(mǎn)足根本商務(wù)需求為主，外溢需求顯著。第四層級(jí)：隨著濱江區(qū)承接主城區(qū)功能的表達(dá)，區(qū)域辦公價(jià)值將會(huì)逐步表達(dá)； 濱江區(qū)總部基地板塊由于受政府政策的扶持和整體辦公檔次的提升，將會(huì)向更高級(jí)轉(zhuǎn)化；濱江總部基地板塊在未來(lái)有一定的潛在供給量，將會(huì)與錢(qián)江新城形成長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)。城北和運(yùn)河板塊隨著大城北的開(kāi)發(fā)以及拱墅區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整，也有著很大

15、的潛力。各階層分析杭州各階層分布狀況錢(qián)江新城濱江區(qū)黃龍區(qū)慶春區(qū)武林區(qū)城西文教區(qū)城站區(qū)濱江區(qū)杭州主要商務(wù)區(qū)未來(lái)供給目前供給區(qū)域 商務(wù)環(huán)境黃龍甲級(jí)寫(xiě)字樓聚集，寫(xiě)字樓檔次最高。商務(wù)氛圍濃厚、租賃式寫(xiě)字樓比例較大。武林杭州發(fā)展較早的寫(xiě)字樓區(qū)域，現(xiàn)狀甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，商業(yè)配套完善。慶春寫(xiě)字樓成熟區(qū)域，甲乙級(jí)寫(xiě)字樓兼?zhèn)洌鹑凇⒆C券行業(yè)集中。城站商務(wù)氛圍稍顯薄弱，乙級(jí)寫(xiě)字樓為主。臨近杭州火車(chē)站，交通便捷。文教杭州高新產(chǎn)業(yè)聚集地，以早期銷(xiāo)售型乙級(jí)寫(xiě)字樓為代表，行業(yè)集聚明顯。運(yùn)河政府大力打造運(yùn)河商務(wù)區(qū)，目前供應(yīng)量較少,但隨著以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為代表的綜合項(xiàng)目的建成，預(yù)計(jì)會(huì)形成較大規(guī)模的商務(wù)集群。濱江發(fā)展階段商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛

16、圍及商業(yè)配套均薄弱。未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大。錢(qián)江新城發(fā)展階段商務(wù)區(qū)，尚未有交付使用寫(xiě)字樓。未來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大。運(yùn)河城北板塊供給：黃龍板塊行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質(zhì)人才省、市級(jí)的公建配套核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)租金：45元/m2 /天售價(jià)：2.53萬(wàn)元/ m2物業(yè)管理費(fèi)：812元/ m2 /月世貿(mào)中心世紀(jì)廣場(chǎng)嘉華國(guó)際世貿(mào)麗晶城現(xiàn)代國(guó)際大廈玉泉大廈聚龍大廈中田大廈公元大廈恒勵(lì)大廈省政府租金/售價(jià)行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資咨詢(xún)、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險(xiǎn)、文化傳播等；客戶(hù)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原

17、因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶(hù)特征未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位土地供給稀缺，后續(xù)供給量有限租售狀況受產(chǎn)權(quán)影響，大局部物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85以上；區(qū)域現(xiàn)狀：1. 目前杭州頂級(jí)寫(xiě)字樓最集中的區(qū)域，許多跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)精英企業(yè)在此設(shè)置分公司、辦事處，甚至總部；2. 寫(xiě)字樓整體出租比例較高；3.政府部門(mén)集中，吸引總多有國(guó)資背景的企業(yè)入住周邊寫(xiě)字樓4.黃龍商圈目前已有大型專(zhuān)業(yè)餐飲20余家，三星級(jí)以上飯店10余家，開(kāi)始形成娛樂(lè)休閑中心； 驅(qū)動(dòng)因素 1. 黃龍商業(yè)氣氛營(yíng)造，品牌店鋪的加盟將提升整個(gè)黃龍板塊檔次及聚集力； 2. 寫(xiě)字樓租金/售價(jià)持

18、續(xù)上漲，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)本錢(qián)增加； 3. 土地供給減少，資源稀缺開(kāi)展趨勢(shì)：較高的物業(yè)水平和成熟的交通配套繼續(xù)保持對(duì)高端客戶(hù)的絕對(duì)吸引力2. 高漲的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)導(dǎo)致局部中小企業(yè)外遷或僅保存窗口部門(mén)甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要供給區(qū)域，未來(lái)五年內(nèi)繼續(xù)保持第一層級(jí)地位；后續(xù)供給有限，局部中小企業(yè)由于高運(yùn)營(yíng)本錢(qián)將外遷。板塊供給：黃龍板塊傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)租金/售價(jià)潛在供給規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價(jià)格穩(wěn)定客戶(hù)將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在80左右；在售樓盤(pán)較少，投資者較多租金：集中于元/ m2/天；售價(jià)：萬(wàn)元/m2 ；物業(yè)管理費(fèi)：6-8元/m2/月行業(yè)：以

19、貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類(lèi)相關(guān)企業(yè)為主客戶(hù)：入住企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)，以國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)為主；性?xún)r(jià)比相對(duì)黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一客戶(hù)特征板塊供給：武林板塊坤和中心環(huán)球中心深藍(lán)廣場(chǎng)白馬大廈華源開(kāi)展大廈越都商務(wù)大廈晶暉商務(wù)大廈海華廣場(chǎng)麗陽(yáng)國(guó)際紅石中央?yún)^(qū)域現(xiàn)狀：1. 杭州市傳統(tǒng)CBD ，最繁華的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；3、中大型貿(mào)易公司、科技通信類(lèi)和房地產(chǎn)實(shí)業(yè)公司是區(qū)域?qū)懽謽堑闹髁骺蛻?hù)未來(lái)趨勢(shì)：1、黃龍板塊的興起分流了局部高端客戶(hù)；2、錢(qián)江新城和濱江區(qū)將分流一些中大型企業(yè)；3、寫(xiě)字樓未來(lái)供給量有限，辦公功能呈萎縮趨勢(shì) 驅(qū)動(dòng)因素

20、：1、 黃龍商圈、錢(qián)江新城的興起； 2、商業(yè)氣氛的增加帶來(lái)了巨大商機(jī)伴隨區(qū)域商業(yè)功能的增強(qiáng)，辦公功能日漸萎縮，客戶(hù)存在外遷趨勢(shì)；后繼供給量較小，以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主。板塊供給：武林板塊瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈嘉德廣場(chǎng)廣利大廈銀座三瑞大廈遠(yuǎn)洋大廈凱旋門(mén)大廈金融機(jī)構(gòu)聚集地；配套成熟；交通便利核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)租金/售價(jià)金融街的地位會(huì)受到錢(qián)江新城的挑戰(zhàn)，局部金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢(qián)江新城遷移；供給量萎縮和地段價(jià)值繼續(xù)支撐樓宇價(jià)值租售狀況出租率在85左右；銷(xiāo)售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購(gòu)置量大；投資者逐漸減小租金：元/m2/天售價(jià)：萬(wàn)元/m2 物業(yè)管理費(fèi)：5-7元/m2/月客戶(hù)特征板塊供給：慶春板塊行業(yè)：以金融保險(xiǎn)、貿(mào)

21、易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主客戶(hù)：國(guó)內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技術(shù)企業(yè)金融企業(yè)實(shí)力雄厚，多租用大面積物業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀：1. 杭州金融中心，資金流聚集之地；2、傳統(tǒng)商業(yè)圈之一，商務(wù)氣氛濃厚；3、金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)會(huì)聚之地；中小型貿(mào)易公司與大型實(shí)業(yè)通信類(lèi)公司混雜之地；未來(lái)趨勢(shì)：1、區(qū)域功能東移至錢(qián)江新城，并被分流一些實(shí)力派中大型公司；2、金融街地位短時(shí)間內(nèi)不會(huì)喪失，成為城市中心和城市副中心的過(guò)渡帶，功能的專(zhuān)一性有可能進(jìn)一步加強(qiáng)；3、可出讓地塊減少，未來(lái)寫(xiě)字樓供給量減少; 驅(qū)動(dòng)因素：1、杭州的華爾街，金融功能效應(yīng)；2、杭州第一大道慶春路的通達(dá)性；3、具有的國(guó)際商務(wù)氣氛未來(lái)五年內(nèi)繼續(xù)保持

22、金融中心地位，但區(qū)域物業(yè)水平落后，無(wú)法實(shí)現(xiàn)高端客戶(hù)的品質(zhì)需求；后繼供給量萎縮，區(qū)域功能呈現(xiàn)東移趨勢(shì)。板塊供給：慶春板塊偉星大廈聯(lián)強(qiáng)科技昌地火炬大廈昌信大樓錢(qián)江科技大廈文三路電子產(chǎn)品銷(xiāo)售的聚群效應(yīng)“中國(guó)電子信息一條街；高新區(qū)、高教區(qū)結(jié)合地；核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)租金/售價(jià)前期高新區(qū)優(yōu)惠政策吸引了IT類(lèi)研發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入住，隨著企業(yè)的開(kāi)展和優(yōu)惠政策吸引力的減弱，局部企業(yè)開(kāi)始搬離本區(qū)域；產(chǎn)業(yè)集中，專(zhuān)業(yè)化使客戶(hù)面變窄；大局部出租率在80以上；大多在01-03年投入使用，物業(yè)交易不活潑；租金：元/ m2/天；售價(jià)：萬(wàn)元/m2 ；物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)：以IT企業(yè)為主，分為銷(xiāo)售代理和研發(fā)類(lèi)；其他

23、行業(yè)包括相關(guān)廣告、傳媒、裝修行業(yè)、物流等；客戶(hù)：杭州本地企業(yè)為主，很多是以電腦裝配起家；以及外地相關(guān)產(chǎn)業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)；以中小企業(yè)為主，大局部處于創(chuàng)業(yè)及開(kāi)展初期，對(duì)價(jià)格比較敏感。客戶(hù)特征頤高數(shù)碼廣場(chǎng)板塊供給：文教板塊租售狀況華星科技大廈西湖國(guó)際大廈區(qū)域現(xiàn)狀：1.區(qū)域內(nèi)以乙級(jí)寫(xiě)字樓居多；2. 文三路聚集了杭州80%以上的IT貿(mào)易型、技術(shù)效勞型企業(yè)， 擁有西溪數(shù)碼港為代表的7大IT大賣(mài)場(chǎng)；3.區(qū)域內(nèi)有東方通信為代表的1600家高新企業(yè)；網(wǎng)新圖靈為代表的1000多家IT經(jīng)銷(xiāo)商；東部軟件園為代表的6大創(chuàng)業(yè)園區(qū)未來(lái)趨勢(shì)：1.功能越來(lái)越集中，成為電腦硬件和其他電子數(shù)碼產(chǎn)品的批發(fā)、零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；2. 研發(fā)環(huán)境較差

24、，以研發(fā)為核心的企業(yè)開(kāi)始尋求新的辦公地點(diǎn)；3. 小型的IT企業(yè)、廣告公司和電子類(lèi)外貿(mào)企業(yè)將成為文教板塊的主流客戶(hù)；4. 辦公物業(yè)品質(zhì)提升空間有限，性?xún)r(jià)比將成為其核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 驅(qū)動(dòng)因素： 1. 大專(zhuān)院校等科研機(jī)構(gòu)逐漸遷出文教區(qū)； 2. 文三路定位為“電子市場(chǎng)一條街； 3. 區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地有限區(qū)域客戶(hù)指示性強(qiáng)IT類(lèi)，但辦公產(chǎn)品與研發(fā)環(huán)境較差，無(wú)法實(shí)現(xiàn)局部客戶(hù)的辦公需求；后繼供給萎縮，區(qū)域客戶(hù)有外遷趨勢(shì)，目前主要尋求方向?yàn)闉I江。板塊供給：文教板塊西湖國(guó)貿(mào)大廈停建廣復(fù)大廈萬(wàn)新大廈雪峰大廈大華星河商務(wù)大廈偉星世紀(jì)大廈香榭商務(wù)大廈城站火車(chē)站帶來(lái)的便利交通；配套成熟；核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)租金/售價(jià)未來(lái)

25、寫(xiě)字樓供給有限商務(wù)功能呈萎縮趨勢(shì)租售狀況平均出租率在75左右；銷(xiāo)售平穩(wěn)；多機(jī)構(gòu)投資者，整層購(gòu)置量大；租金：元/m2/天售價(jià)：萬(wàn)元/m2 物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)：各類(lèi)內(nèi)外貿(mào)易、國(guó)家行政機(jī)構(gòu)、旅行社、物流等效勞行業(yè)客戶(hù)：以江浙行政機(jī)構(gòu)、大中型企業(yè)駐杭辦事處，中小型貿(mào)易企業(yè)為主企業(yè)的主要業(yè)務(wù)覆蓋面廣，在較大程度上依賴(lài)鐵路、公路交通客戶(hù)特征利群大廈中閩大廈板塊供給：城站板塊區(qū)域現(xiàn)狀：1. 寫(xiě)字樓規(guī)模小并分散，還沒(méi)有形成真正意義上的商務(wù)圈；2. 缺乏高檔次的寫(xiě)字樓，大量以乙級(jí)寫(xiě)字樓、商住樓形式存在；3.寫(xiě)字樓使用率相對(duì)較低，入住企業(yè)以中小企業(yè)以及外地企業(yè)駐杭辦事處為主；未來(lái)趨勢(shì)： 驅(qū)動(dòng)因素：

26、 1、地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通 2、高星級(jí)酒店建成使用區(qū)域商務(wù)氣氛薄弱，物業(yè)水平落后，后繼供給量有限，辦公功能進(jìn)一步萎縮。區(qū)域后繼開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)量小，伴隨地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，交通便利性進(jìn)一步增強(qiáng)，將主要吸引外地駐杭代表處、中小型貿(mào)易、物流公司、旅行社等企業(yè)的入駐板塊供給：城站板塊政府的重點(diǎn)規(guī)劃配套的完善交通便利性加強(qiáng)核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)售價(jià)/租金未來(lái)5-10年內(nèi)，甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要供給區(qū)域板塊將吸納大量傳統(tǒng)商圈的高端客戶(hù)，主力行業(yè)為金融和專(zhuān)業(yè)效勞業(yè)租售狀況在售樓盤(pán)較多，目前尚未入駐 售價(jià)：萬(wàn)元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費(fèi)：8-10元/m2/月大量省內(nèi)實(shí)力企業(yè)在此購(gòu)置土地，建造總部大樓：如圣奧

27、中央大廈、榮安大廈、東杭大廈、華立瑞晶國(guó)際等各大國(guó)內(nèi)銀行最早確定在該區(qū)域的購(gòu)置意向，如交通銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等都已購(gòu)置整幢或大面積寫(xiě)字樓作為區(qū)域性的總部大樓客戶(hù)特征板塊供給：錢(qián)江新城 B區(qū)A區(qū)D區(qū)10E區(qū)瑞晶國(guó)際東杭大廈尊寶大廈財(cái)富金融中心錢(qián)江時(shí)代圣奧大廈萬(wàn)象城萊福士廣場(chǎng)華聯(lián)UDC萬(wàn)銀國(guó)際藍(lán)鯨國(guó)際市民中心波浪文化城區(qū)域現(xiàn)狀：1、建設(shè)中的杭州行政辦公中心，目前局部市政建設(shè)已建成并對(duì)外開(kāi)放；2、政府重點(diǎn)打造的核心CBD，目前在建寫(xiě)字樓有20多個(gè)，尚無(wú)已交付工程，產(chǎn)品水平均高于現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓水平3、政府重點(diǎn)引入的企業(yè)行業(yè)為金融業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)，目前已有多家國(guó)內(nèi)銀行確定在此設(shè)立區(qū)域性總部未來(lái)趨勢(shì)：

28、1、金融中心地位逐漸確立，未來(lái)將成為杭州物業(yè)檔次最高的核心商務(wù)區(qū)2、該區(qū)域未來(lái)5年內(nèi)的寫(xiě)字樓供給量到達(dá)130萬(wàn)方左右3、2021年迎來(lái)集中交付期，短期內(nèi)將呈現(xiàn)供大于求狀態(tài)；驅(qū)動(dòng)因素：1、市政建設(shè)的建成與開(kāi)放；2、政府搬遷至該區(qū)域3、周邊商業(yè)配套的完善4、寫(xiě)字樓、住宅的交付與入駐未來(lái)五年內(nèi)有大量寫(xiě)字樓交付，為杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要供給區(qū)域，供給頂峰在2021年；伴隨商務(wù)氣氛的成熟，將吸納大量傳統(tǒng)商圈的高端客戶(hù)。由于產(chǎn)品與目標(biāo)客戶(hù)的差異化，該區(qū)域產(chǎn)品與我工程的構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)性較小。板塊供給：錢(qián)江新城 高新企業(yè)的集聚效應(yīng)交通、商業(yè)配套的成熟核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)售價(jià)/租金高新企業(yè)仍為該區(qū)域的核心客戶(hù)群體從近

29、幾年土地的出讓情況來(lái)看，辦公物業(yè)上市的頂峰期已過(guò)，未來(lái)供給量將逐年減少租售狀況根本為租賃工程目前整體出租率在60%以下 售價(jià)：萬(wàn)元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)以生物制藥、電子科技、動(dòng)漫企業(yè)為主，多數(shù)為研發(fā)部門(mén)入駐；標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓內(nèi)以IT科技類(lèi)、外貿(mào)物流類(lèi)企業(yè)居多客戶(hù)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)以國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)居多；標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓以中小型企業(yè)為主客戶(hù)特征華龍國(guó)際華元世紀(jì)農(nóng)資大廈新大集團(tuán)大廈盾安大廈蘇泊爾大廈康恩貝大廈威陵大廈興耀大廈東冠恒鑫大廈板塊供給：濱江新城 區(qū)域現(xiàn)狀：1.由于政策優(yōu)惠政策的因素，目前的主要需求來(lái)自于高新企業(yè)，并且許多以自有園區(qū)、總部大樓的形式入駐2

30、、隔江的地理位置減弱了與市中心的緊密型，其他行業(yè)駐戶(hù)搬入該區(qū)域的意向度不高；3、目前寫(xiě)字樓空置率較高，缺乏高檔次的寫(xiě)字樓4、區(qū)域的租售價(jià)格長(zhǎng)期保持低位，租金上漲緩慢未來(lái)趨勢(shì)：1、辦公物業(yè)上市頂峰已過(guò)，未來(lái)供給將逐年減少；2、伴隨軌道交通的建成完善和幾大商業(yè)工程的面世，將吸引局部市區(qū)企業(yè)的遷入，但由于行業(yè)聚集效應(yīng)和區(qū)域的高新區(qū)形象深入人心，未來(lái)目標(biāo)客戶(hù)指示性較強(qiáng)驅(qū)動(dòng)因素：1、針對(duì)高新企業(yè)的政策優(yōu)惠2、周邊商業(yè)配套的完善3、地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通區(qū)域?qū)懽謽悄壳叭胱÷瘦^低，未來(lái)五年內(nèi)有局部供給，但呈逐年減少趨勢(shì)，入駐客戶(hù)以高新類(lèi)企業(yè)為主。由于客戶(hù)指示性較強(qiáng)，該區(qū)域產(chǎn)品與我工程構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)性較小。板塊供給：

31、濱江板塊 各版塊寫(xiě)字樓入駐行業(yè)分析分區(qū)主要行業(yè)代表租戶(hù)黃龍區(qū)域行業(yè)以房產(chǎn)建筑、咨詢(xún)服務(wù)企業(yè)及大型集團(tuán)公司為主。行業(yè)分布廣泛。入駐企業(yè)多數(shù)為業(yè)內(nèi)精英，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，戶(hù)型需求面積較大?；萜站G城集團(tuán)聯(lián)想集團(tuán)武林區(qū)域行業(yè)以金融證券、貿(mào)易貨運(yùn)及集團(tuán)公司為主。國(guó)有大型企業(yè)及航空公司入駐較多。貿(mào)易行業(yè)以商場(chǎng)供貨商為主。泰國(guó)曼谷航空公司省能源集團(tuán)有限公司中國(guó)出口信用社保險(xiǎn)公司慶春區(qū)域行業(yè)以金融保險(xiǎn)證券、生產(chǎn)制造及貿(mào)易貨運(yùn)行業(yè)為主。金融行業(yè)密集，銀行機(jī)構(gòu)入駐比例較高。與金融相關(guān)的咨詢(xún)類(lèi)對(duì)本區(qū)域相對(duì)偏好。東亞銀行匯豐銀行城站區(qū)域行業(yè)以貿(mào)易貨運(yùn)、生產(chǎn)制造及咨詢(xún)服務(wù)行業(yè)為主。相對(duì)低位的租金吸引了眾多成長(zhǎng)型企業(yè)，需

32、求面積較小。依托便捷的鐵路交通，貨運(yùn)企業(yè)入駐比例較高。中天集團(tuán)國(guó)藥控股浙江有限公司杭州高新國(guó)際貨運(yùn)有限公司文教區(qū)域行業(yè)以IT、電子科技、物流行業(yè)為主。行業(yè)群聚現(xiàn)象明顯，政府對(duì)入駐的IT信息產(chǎn)業(yè)稅收政策提供優(yōu)惠?？萍佳邪l(fā)類(lèi)企業(yè)較多。阿里巴巴博客濱江區(qū)域行業(yè)以生物制藥、電子科技、動(dòng)漫企業(yè)為主。除高新產(chǎn)業(yè)外，其他行業(yè)入駐比例較低。多數(shù)為研發(fā)部門(mén)入駐。信雅達(dá)集團(tuán)華為軟件印度塔塔杭州現(xiàn)有商務(wù)區(qū)入駐企業(yè)有明顯的行業(yè)特色，說(shuō)明企業(yè)在選擇商務(wù)區(qū)時(shí)偏向于相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。杭州辦公物業(yè)客戶(hù)分析杭州辦公物業(yè)客戶(hù)分析(銷(xiāo)售型辦公物業(yè)):-政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位客戶(hù)群 需求特征帶有明顯的方案色彩,一般按照方案逐步釋放; 未來(lái)

33、按照政府方案,該需求群體主要集中在對(duì)錢(qián)江新城辦公物業(yè)的需求中;-大型企業(yè)客戶(hù)群 目前杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的該類(lèi)客戶(hù)群主要包括各類(lèi)大型的金融企業(yè)/工商企業(yè)/制造企業(yè),這類(lèi)客戶(hù)群的辦公場(chǎng)所主要集中在以慶春板塊和武林板塊為主的傳統(tǒng)市中心商業(yè)區(qū);而逐步壯大的中小型企業(yè)/外資企業(yè)跨國(guó)公司駐杭州分公司等那么都集中在黃龍商務(wù)區(qū);-民營(yíng)企業(yè)客戶(hù)群 杭州經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展過(guò)程也是大量民營(yíng)企業(yè)快速成長(zhǎng)的過(guò)程,最早的以商住樓為主要選擇,但隨著企業(yè)的逐漸成長(zhǎng),形象宣傳何品牌塑造會(huì)促使這類(lèi)客戶(hù)群體產(chǎn)生較大的高檔辦公空間的需求;-投資型客戶(hù)群 隨著住宅投資價(jià)值的回落,寫(xiě)字樓相對(duì)較好的開(kāi)展前景及較穩(wěn)定的投資收益率吸引了一定數(shù)量的純投資型

34、客戶(hù);杭州辦公物業(yè)客戶(hù)分析(租賃型辦公物業(yè)):浙江經(jīng)濟(jì)構(gòu)成以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，杭州辦公物業(yè)租售對(duì)象均以民營(yíng)企業(yè)為主。杭州辦公物業(yè)目前需求分析面積需求集中于60-150平米企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓面積的需求根本集中在中小面積，即60150M2，其需求比例超過(guò)50%。這與浙江的經(jīng)濟(jì)形態(tài)有較大的關(guān)系，浙江省個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)興旺，決定其需求的主體是總價(jià)較低的小面積辦公間。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也具有很好的警示作用，片面地?cái)U(kuò)大戶(hù)型面積將不利于銷(xiāo)售；市場(chǎng)上自由分隔戶(hù)型的暢銷(xiāo)無(wú)疑說(shuō)明了這一情況。杭州辦公物業(yè)目前需求分析配套要求多樣化客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的配套需求是多樣化的，對(duì)中央空調(diào)、PDS 綜合布線(xiàn)、智能化、全天侯保安監(jiān)控等都具有一定的認(rèn)識(shí)

35、與要求。此外，局部客戶(hù)對(duì)類(lèi)似于商務(wù)俱樂(lè)部的商務(wù)配套設(shè)施也提出了要求，這表達(dá)了客戶(hù)的需求品位在不斷提升。辦公的環(huán)境和配套都將是樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)的要素。杭州辦公物業(yè)目前需求分析配套餐飲以快餐為主快餐效勞被認(rèn)為是寫(xiě)字樓中最需要的占83%，其次是點(diǎn)菜與外賣(mài)效勞分別占56%與43%。形成這種結(jié)果跟辦公樓的特性有關(guān)，因?yàn)樵谵k公樓里一般只消費(fèi)中餐，時(shí)間較短，只要方便和快速就行，一般人不會(huì)花費(fèi)大量精力和時(shí)間在中餐上，所以對(duì)快餐、點(diǎn)菜和外賣(mài)的需求人數(shù)比較大。杭州辦公物業(yè)目前需求分析項(xiàng)目名稱(chēng)白馬大廈藍(lán)天時(shí)代廣場(chǎng)耀江發(fā)展中心海華廣場(chǎng)黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)中田大廈嘉德廣場(chǎng)銘揚(yáng)大廈金泰商務(wù)大廈康新商務(wù)大夏總面積355002800040

36、00041000740003000060000350002000021000地上車(chē)庫(kù)5050505050地下車(chē)庫(kù)50501801403002002006010040區(qū)域黃龍區(qū)慶春路區(qū)武林門(mén)區(qū)吳山廣場(chǎng)區(qū)城站區(qū)高新區(qū)價(jià)格252423232218杭州寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)雖然利潤(rùn)較高，但開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比住宅大。相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和較低的投資回報(bào)，使得開(kāi)發(fā)商不愿意花費(fèi)更多的本錢(qián)來(lái)增加對(duì)車(chē)位的投入，因此即便是杭州的一些甲級(jí)寫(xiě)字樓在此方面也是極為欠缺的。近年來(lái)，杭州汽車(chē)市場(chǎng)迎來(lái)了銷(xiāo)售高潮，但杭州寫(xiě)字樓停車(chē)位配備的嚴(yán)重缺乏引發(fā)了寫(xiě)字樓停車(chē)難的問(wèn)題。局部寫(xiě)字樓車(chē)位配置如下：杭州六大寫(xiě)字樓區(qū)域的車(chē)位價(jià)格車(chē)位常不能滿(mǎn)足需求目前

37、杭州寫(xiě)字樓的車(chē)位價(jià)格普遍在20-23 萬(wàn)元/個(gè)，租賃價(jià)格根本在500-1000 元/月。適宜的車(chē)位數(shù)量無(wú)論對(duì)于企業(yè)還是開(kāi)發(fā)商都是有利的。未來(lái)高端寫(xiě)字樓開(kāi)展方向A+標(biāo)準(zhǔn)A標(biāo)準(zhǔn)A-標(biāo)準(zhǔn)區(qū)位市中心成熟商務(wù)區(qū)或規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)，如黃龍商圈、武林商圈、慶春路商圈及錢(qián)江新城位于成熟的商務(wù)區(qū)或者位于分散的但是到成熟商務(wù)區(qū)交通便利的地區(qū)到成熟商務(wù)區(qū)交通便利物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主或者幾個(gè)業(yè)主分層產(chǎn)權(quán)單一業(yè)主或者自用者和投資者分層產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積至少達(dá)到1,500 2,000 平方米，無(wú)柱式設(shè)計(jì)，得房率高標(biāo)準(zhǔn)層面積達(dá)1,200 1,500平方米，得房率高標(biāo)準(zhǔn)層面積在1,000 1,200平方米之間空調(diào)系統(tǒng)

38、VAV空調(diào)或4管道風(fēng)機(jī)盤(pán)管機(jī)組2管道風(fēng)機(jī)盤(pán)管機(jī)組或熱泵獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)停車(chē)位分配至少1車(chē)位/200平米至少1車(chē)位/300平米至少1車(chē)位/350平米電梯分配平均等待時(shí)間不超過(guò)40秒，每部電梯最大載重量達(dá)1,600 1,800千克之間，并且電梯平均服務(wù)面積不超過(guò)4,000平方米平均等待時(shí)間在40 - 60秒，每部電梯最大載重量達(dá)1,350 1,600千克，并且電梯平均服務(wù)面積不超過(guò)4,500平方米平均等待時(shí)間超過(guò)90秒，每部電梯最大載重量達(dá)1,000 1,350千克，并且電梯平均服務(wù)面積不超過(guò)6,000平方米凈高及地面2.7米及以上，設(shè)網(wǎng)絡(luò)架空地板2.5 2.6米2.4 2.5米供電系統(tǒng)高于80VA每

39、平方米，雙路供電并且有備用發(fā)電機(jī)60-80 VA每平方米，有備用電源低于60 VA每平方米建筑物情況不超過(guò)5年，若超過(guò)，則該建筑必須是由國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理并且整體維護(hù)良好不超過(guò)10年，若超過(guò)，建筑必須外觀良好并且有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理不超過(guò)20年，或者整體維護(hù)良好并且有知名物業(yè)公司管理租客情況約有15%的面積出租給跨國(guó)公司（租客中沒(méi)有培訓(xùn)中心或保險(xiǎn)代理公司）10 - 15%的面積出租給中型的外國(guó)公司，或者國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè) 大約10%的面積出租給知名企業(yè)目前狀況來(lái)看，一方面核心商圈寫(xiě)字樓的建設(shè)日趨完善，未來(lái)可擴(kuò)展的空間日益減少，杭州寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)逐漸向次中心和郊區(qū)開(kāi)展，工業(yè)園區(qū)寫(xiě)字樓、創(chuàng)意地產(chǎn)等寫(xiě)字樓形

40、式日漸成為主流，較適應(yīng)浙江寫(xiě)字樓客群需求。另一方面，在政府的大力支持下，寫(xiě)字樓中心區(qū)域租金和投資回報(bào)率越來(lái)越高，一些知名開(kāi)展商也將一些高端寫(xiě)字樓品牌與模式引入市場(chǎng)，未來(lái)杭州寫(xiě)字樓品質(zhì)和價(jià)格將出現(xiàn)大幅度的提升。2021年，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金和入住率逐漸上升，并越來(lái)越穩(wěn)定，但是由于未來(lái)寫(xiě)字樓供給仍然偏大，市場(chǎng)短期段無(wú)法迅速消化，2021年下半年的杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)依舊會(huì)是出于穩(wěn)中逐漸上升的過(guò)程。杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)判三、拱墅區(qū)寫(xiě)字樓分析1、開(kāi)展概述2、現(xiàn)狀分析3、板塊需求4、代表案例5、未來(lái)寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)判拱墅區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)從區(qū)域上競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)相對(duì)其他四大主城區(qū)較弱，區(qū)域位于杭州市城北，曾是杭州市城區(qū)主要的工

41、業(yè)區(qū)，近幾年開(kāi)始隨著土地出讓的加大以及品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，城北逐漸成為杭州主城的居住區(qū)，區(qū)域價(jià)值逐漸得到表達(dá)。90年代初，城北幾乎無(wú)成熟完善的寫(xiě)字樓存在，城北給人的印象只是一個(gè)老舊的工業(yè)區(qū)。2000年始，隨著不少樓宇的新建，拱墅區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)開(kāi)始顯現(xiàn)，以紅石中央花園，新青年廣場(chǎng)，迪尚空間等為代表的寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)，城北做為杭州主城區(qū)的地位慢慢進(jìn)入人們視線(xiàn)。城北的配套設(shè)施日趨完善，不少創(chuàng)意工作園區(qū)、地產(chǎn)等也在同時(shí)進(jìn)入城北，以適應(yīng)浙江中小民營(yíng)企業(yè)的開(kāi)展。近幾年，以遠(yuǎn)洋公館、方正360空間、北城天地等一系列高端寫(xiě)字樓工程的開(kāi)發(fā)，拱墅區(qū)的商業(yè)中心地位不斷顯現(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。未來(lái)3-5年內(nèi)，隨著這批高

42、端寫(xiě)字樓的交付使用，拱墅區(qū)作為運(yùn)河、城北新興的寫(xiě)字樓板塊地位愈發(fā)重要，與之相鄰較近的主流寫(xiě)字樓板塊將會(huì)面臨更加劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。城北寫(xiě)字樓開(kāi)展概述城北的區(qū)域價(jià)值更高、更明顯目前，杭州中心城區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺。誰(shuí)擁有了土地資源，誰(shuí)就擁有了開(kāi)展的空間。北大橋地區(qū)工業(yè)企業(yè)的整治，一大批工業(yè)企業(yè)將向外搬遷，整理出了一大批土地，為城市的開(kāi)展帶來(lái)了新的機(jī)遇。越來(lái)越多的人們把目光投向了拱墅，越來(lái)越多的企業(yè)希望進(jìn)駐拱墅，拱墅的關(guān)注度越來(lái)越高，拱墅的區(qū)域價(jià)值在不斷提升。城北的交通更便利區(qū)位優(yōu)勢(shì)更突出留石高架橫穿東西，上塘高架縱貫?zāi)媳保?guī)劃中的地鐵線(xiàn)路將穿過(guò)拱墅區(qū)，B支1快速公交，規(guī)劃中的快速公交7號(hào)線(xiàn)都通過(guò)拱墅

43、區(qū)北部，汽車(chē)北站就在祥符境內(nèi)，建設(shè)中的寧杭鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)穿境而過(guò)，讓城北與市中心的聯(lián)系更加緊密了。拱墅的交通更加便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加明顯。城北的生活配套更完善居住環(huán)境更宜人以35萬(wàn)平方米的銀泰購(gòu)物中心綜合體為代表，一大批商業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)平臺(tái)正在快速推進(jìn)，一大批文化、體育、衛(wèi)生、教育等公共效勞平臺(tái)正在優(yōu)化布局，一大批餐飲、酒店賓館、娛樂(lè)設(shè)施正在積極引入，拱墅區(qū)北部地區(qū)吃住行游購(gòu)?qiáng)实墓δ軐⒃絹?lái)越完善，城北將成為宜商宜游宜居的新樂(lè)土。拱墅區(qū)寫(xiě)字區(qū)域價(jià)值表現(xiàn)一、總量規(guī)模不大，檔次偏低目前拱墅區(qū)商務(wù)樓總建筑面積約50萬(wàn)平米，主要集中在依托于武林商圈的米市巷街道一帶，高檔寫(xiě)字樓缺乏，每幢入駐企業(yè)40家左右，大

44、片的高檔寫(xiě)字樓集中地尚未形成，這使少數(shù)的幾幢高檔寫(xiě)字樓難以帶動(dòng)該區(qū)塊寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。二、產(chǎn)業(yè)集群度低，區(qū)域優(yōu)勢(shì)還沒(méi)有得到顯現(xiàn)。目前，拱墅區(qū)形成區(qū)域樓宇優(yōu)勢(shì)的商務(wù)寫(xiě)字樓為數(shù)不多。如迪尚商務(wù)樓、南北商務(wù)港、李家橋商務(wù)樓等，分別分布在賣(mài)魚(yú)橋、拱宸橋、和睦等地區(qū)，整體布局分散，聚集效應(yīng)差，產(chǎn)業(yè)特征不明顯。里面的企業(yè)有外貿(mào)公司、電子通信公司以及建筑設(shè)計(jì)公司等各種類(lèi)型，鮮少有代表性的知名企業(yè)入駐，缺乏客戶(hù)標(biāo)桿領(lǐng)袖作用。三、配套設(shè)施落后，效勞有待改善。局部寫(xiě)字樓的硬、軟環(huán)境不理想，相應(yīng)的金融、電信等效勞不到位，高水平的物業(yè)公司嚴(yán)重匱乏，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化的水平較低，商務(wù)寫(xiě)字樓的設(shè)施都遠(yuǎn)沒(méi)到達(dá)

45、國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，很多寫(xiě)字樓還存在著餐飲效勞欠缺，購(gòu)物不方便等現(xiàn)象。拱墅區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀拱墅區(qū)目前在租/售寫(xiě)字樓分布1、北部軟件園2、白云大廈3、海外?；使谖逍?級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓4、南北商務(wù)港5、新青年廣場(chǎng)6、美都廣場(chǎng)7、旺旺集團(tuán)8、紅石中央大廈9、迪尚空間10、現(xiàn)代置業(yè)大廈11、德源大樓12、中環(huán)大廈13、華龍商務(wù)大廈14、中聯(lián)大廈15、正中尚品庭院16、A8藝術(shù)公社1、遠(yuǎn)洋公館2、美達(dá)北城天地3、方正360空間4、天邑國(guó)際5、萬(wàn)通中心6、天行國(guó)際7、宜家時(shí)代8、復(fù)地北城中心新盤(pán)：已交付：17、杭絲聯(lián)16618、樂(lè)富智匯園19、LOFT49723481211101415613972348156

46、1516171819近年來(lái)，隨著拱墅區(qū)城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快，運(yùn)河文化的不斷彰顯，根底設(shè)施的日趨完善，區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，拱墅區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速提高，具備了開(kāi)展寫(xiě)字樓市場(chǎng)的條件。鑒于寫(xiě)字樓的配比在城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中日益凸現(xiàn)的重要作用，以及拱墅區(qū)從土地資源消耗型的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代效勞業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式的需要，拱墅區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的重要性應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視交通、商業(yè)配套的成熟稅收優(yōu)惠政策核心驅(qū)動(dòng)力售價(jià)/租金未來(lái)有大量的辦公物業(yè)交付，將形成新的商務(wù)區(qū)將吸納成熟區(qū)域的外溢客戶(hù)租售狀況近期無(wú)出售物業(yè)目前整體出租率在80%左右 售價(jià)：萬(wàn)元/m2 ；租金：元/ m2 /天物業(yè)管理費(fèi)：3-4元/m2/月行業(yè)

47、：區(qū)域存在較多以舊廠(chǎng)房改建的的創(chuàng)意園區(qū)，客戶(hù)行業(yè)以傳媒廣告、建筑環(huán)境設(shè)計(jì)、現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，客戶(hù)指示性強(qiáng)；其他寫(xiě)字樓內(nèi)客戶(hù)以貿(mào)易公司、建筑設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)效勞企業(yè)居多；客戶(hù)：以國(guó)內(nèi)中小型企業(yè)為主，對(duì)價(jià)格的敏感度大客戶(hù)特征拱墅區(qū)運(yùn)河板塊寫(xiě)字樓主要代表未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)新青年廣場(chǎng)A8藝術(shù)公社美都廣場(chǎng)杭絲聯(lián)166Loft49遠(yuǎn)洋運(yùn)河商務(wù)區(qū)萬(wàn)通中心樂(lè)富智匯園北部軟件園新青年廣場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質(zhì)人才，省、市級(jí)的公建配套租金/售價(jià)租金：元/ /天；售價(jià)：萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：元/月租售狀況酒店式公寓和商住樓并存大局部物業(yè)以租賃為主；招租良好，出租率在85%以上；以中

48、小企業(yè)為主配套狀況總層數(shù)： 三幢27層高層與三層裙房標(biāo)準(zhǔn)層高： 米車(chē)位數(shù)量： 200個(gè)車(chē)位費(fèi)： 500元/月紅石中央大廈核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質(zhì)人才，省、市級(jí)的公建配套租金/售價(jià)租金：元/ /天物業(yè)管理費(fèi)：4元/月租售狀況住宅與寫(xiě)字樓形式共存招租情況良好配套狀況總層數(shù)： 25層主樓及6層裙樓總建筑面積：萬(wàn)平方米提供米進(jìn)深、米挑高的各式258-1043立方米開(kāi)闊空間車(chē)位費(fèi)： 500元/月拱墅區(qū)局部已交付代表寫(xiě)字樓細(xì)況美都廣場(chǎng)核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氣氛聚集高素質(zhì)人才租金/售價(jià)租金：元/ /天；售價(jià)：萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：元/月租售狀況住宅

49、和寫(xiě)字樓模式共存租售均有；出售情況良好配套狀況標(biāo)準(zhǔn)層高： 3米車(chē)位數(shù)量： 202個(gè)車(chē)位費(fèi)：350元/月南北商務(wù)港核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟景觀優(yōu)美租金/售價(jià)租金：元/ /天；售價(jià)：萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：元/月租售狀況租售均有，租售情況良好配套狀況標(biāo)準(zhǔn)層高： 3米電梯：5部拱墅區(qū)局部已交付代表寫(xiě)字樓細(xì)況中聯(lián)大廈核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟租金/售價(jià)租金：元/ /天；售價(jià)：萬(wàn)元/物業(yè)管理費(fèi)：元/月租售狀況租售均有；租售情況良好配套狀況標(biāo)準(zhǔn)層高： 米車(chē)位數(shù)量： 94個(gè)，另有230個(gè)錯(cuò)時(shí)停車(chē)位車(chē)位費(fèi)：500元/月電梯：原裝日本三菱提供約600-800m2整層辦公空間，可自由分割組合中

50、環(huán)大廈核心驅(qū)動(dòng)力行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟租金/售價(jià)租金：元/ /天物業(yè)管理費(fèi)：元/月租售狀況出租，出租率在80%左右配套狀況標(biāo)準(zhǔn)層高：米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修車(chē)位費(fèi)： 650元/月電梯：3部拱墅區(qū)局部已交付代表寫(xiě)字樓細(xì)況樓盤(pán)名稱(chēng)所屬板塊建筑類(lèi)型體量（萬(wàn)方）戶(hù)型面積()均價(jià)(元/)交付時(shí)間相關(guān)細(xì)況遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)橋西板塊寫(xiě)字樓酒店式寫(xiě)字樓25待定待定2012-129.1萬(wàn)方雙子寫(xiě)字樓+7.5萬(wàn)方酒店式寫(xiě)字樓+8.7萬(wàn)方鼎級(jí)寫(xiě)字樓復(fù)地北城中心橋西板塊商住樓10100-160寫(xiě)字樓待定2010-12商務(wù)中心、SOHO辦公于一體大開(kāi)間格局，大型中庭、廣場(chǎng)，寫(xiě)字樓簡(jiǎn)裝標(biāo)準(zhǔn)900元/美達(dá)北城天地橋西板塊商業(yè)

51、、寫(xiě)字樓、酒店式公寓5-61000方/層130002012-12美達(dá)北城天地為留用地，使用年限為40年。寫(xiě)字樓項(xiàng)目預(yù)計(jì)2010年底開(kāi)盤(pán)，整層起賣(mài)方正360空間橋西板塊酒店式公寓、商業(yè)250-60方18000(精裝)2011-12為酒店式寫(xiě)字樓宜家時(shí)代橋西板塊酒店寫(xiě)字樓440-100方19000已交付兩幢為24、17層的商住、辦公一體的精裝修高層寓所天邑國(guó)際橋西板塊公寓,商住樓,寫(xiě)字樓61000方/層未定2011-11寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格均未定，整層起售萬(wàn)通中心橋西板塊寫(xiě)字樓、商業(yè)3.650-2000未定未定萬(wàn)通中心目前還處于前期準(zhǔn)備階段，開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格及戶(hù)型等均未定目前城北在售或?qū)⑹鄣膶?xiě)字

52、樓萬(wàn)通中心和復(fù)地北城中心為純商業(yè)工程，其他工程大多與住宅相結(jié)合，且定位及定價(jià)均較高檔，車(chē)位配比等方面都較目前的有所提高，2021-2021的城北將會(huì)有一批高端的寫(xiě)字樓大量交付，依靠城北目前舊城改造政策，將會(huì)給拱墅區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的改善，未來(lái)幾年，在配套、交通上有所改善的拱墅區(qū)，在與杭州黃金地段老牌寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)的條件上也會(huì)有很大的提升。拱墅區(qū)局部在售/將售代表寫(xiě)字樓細(xì)況總體量約萬(wàn)方拱墅區(qū)2021年下半年將推寫(xiě)字樓細(xì)況美達(dá)北城天地美達(dá)北城天地坐擁拱墅中心之中，13萬(wàn)平方米新型城市綜合體，特色商業(yè)分區(qū)，締造消費(fèi)時(shí)尚；全新設(shè)計(jì)理念，為企業(yè)度身定做個(gè)性化辦公空間。工程規(guī)劃分為四大功能區(qū)：精品購(gòu)物中心，時(shí)尚名品街，平層及復(fù)式精品主題SOHO，企業(yè)總部大廈。美達(dá)北城天地作為未來(lái)杭州城北商業(yè)中心的時(shí)尚消費(fèi)新地標(biāo)，緊貼國(guó)內(nèi)商業(yè)消費(fèi)領(lǐng)域的最新變化趨勢(shì)而進(jìn)行的商業(yè)模式的創(chuàng)新，同時(shí)汲取了國(guó)際商業(yè)設(shè)計(jì)的思想和精華，打造集購(gòu)物、娛樂(lè)文化、餐飲休閑、辦公為一體的城市綜合體。北城中心二期11-25層房源目前正在預(yù)約登記中，開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格均未定。據(jù)了解，這局部房源有107、128、160平方的寫(xiě)字樓。每層共14套，包括6套簡(jiǎn)裝寫(xiě)字樓，8套精裝公寓。寫(xiě)字樓簡(jiǎn)裝標(biāo)準(zhǔn)為900元/。北城中心座落于杭州莫干山路汽車(chē)