深圳龍崗碧湖國(guó)際商業(yè)街招商策劃案 - 副本

1、深圳龍崗碧湖國(guó)際商業(yè)街招商策劃案管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！1一、市場(chǎng)研究篇管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！21.1 龍崗區(qū)人口狀況龍崗區(qū)人口近年增長(zhǎng)趨勢(shì)示意圖 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！31.1 龍崗區(qū)人口狀況龍崗區(qū)戶籍人口與暫住人口比例示意圖 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！41.2 潛在消費(fèi)需求1.2.1 零售需求1.2.2 大工業(yè)環(huán)境下的商務(wù)消費(fèi)需求1.2.3 女性消費(fèi)需求1.2.4 青少年消費(fèi)需求1.2.5 餐飲、娛樂消費(fèi)需求管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！51.3 碧湖南圈的商業(yè)情況清林東路北側(cè) 金伯爵扒房(300400平

2、方米)、西典咖啡、工商銀行、寶龍會(huì)計(jì)師事務(wù)所(2層)、雅芳專賣店、風(fēng)光攝影、正超布藝、雄風(fēng)水果行、中旅龍崗營(yíng)業(yè)部、友和道通(機(jī)票、快遞)、雪姬美素(美容)、周記茶莊、汪陽(yáng)水業(yè)、華景窗簾、億靜美容、杭州布藝、天簌琴行、字鑫通訊、復(fù)印打字、美雅居布藝、美素自選連鎖、眾一昊學(xué)車、日順櫥柜、成城水族館、悅心花店、新寶摩托車配件、長(zhǎng)樂煙酒商行、新華書店、神農(nóng)涼茶、心悅服飾、裕興閣佛閣、佳美櫥柜、廉家櫥柜、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、新安商場(chǎng)(共3層,約7000平方米)超元?dú)馊毡玖侠?、居家裝飾(在2層)、時(shí)尚網(wǎng)吧(在2層)、休閑家園(中西美食、奶茶)、雅芳婷床上用品、富思源布藝、風(fēng)亭月網(wǎng)吧、蘿雅蒂詩(shī)美妍名店、貝詩(shī)美容美

3、發(fā)、天德電腦維修(在2層)、都市麗人美(在2層)、港深通學(xué)車(在2層)、楚之杰地產(chǎn)代理(在2層)、龍文文具、光大證券展示廳(在2層)、天鵝餃子館、攝影沖印館、新城照相館(在2層)、通品學(xué)車、福畫時(shí)尚攝影、東北餃子館、恒誠(chéng)利實(shí)業(yè)公司(在2層)、龍虎裝飾；管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！61.3 碧湖南圈的商業(yè)情況清林東路南側(cè) 深博展家居裝飾、永華茶莊、歌姿女裝、富安娜床上用品、哥弟女裝、大鵬證券、勝茗茶莊、巴蜀風(fēng)味園、芬芳婚紗童裝、點(diǎn)點(diǎn)童裝、歐景美櫥柜、俏俏時(shí)裝、體彩點(diǎn)、休閑潮女裝童裝、長(zhǎng)城寬帶營(yíng)業(yè)部、一品得茶莊、超帆水族館、裕民五金、喜上喜水暖、玲玲裝飾材料、龍新圖書店、春之聲琴行、

4、榮昌五金、創(chuàng)新洗衣店、SISTER精品禮品、頂好面包、佳華裝飾、蛋糕店、紫薇商店、平安藥店、干洗店、通訊店、太生美發(fā)、桂林米粉、東江米粉、歐典櫥柜、高登眼鏡、億億文具、元味中西快餐、特色布藝、俊業(yè)通訊、中櫥櫥柜、根發(fā)五金、今日秀化妝品、國(guó)政地產(chǎn)代理、鵬遠(yuǎn)家政、啟源商行、紫羅蘭花藝、通訊店、容發(fā)糧油、體彩點(diǎn)、華興五金、紫薇服裝商場(chǎng)、足彩點(diǎn)、紫薇肉菜市場(chǎng)、向然數(shù)碼影像、龍達(dá)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（在2層）。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！71.3 碧湖南圈的商業(yè)情況公園路東側(cè) 合丹醫(yī)藥、民生銀行、琪樺商店、生城商店、鑫邦服務(wù)（機(jī)票酒店）、凌峰五金、足彩投注站、興德商店、白芙蓉美容院、添華理發(fā)、億

5、廉文體城、名博士美容美發(fā)、星邦桌球休閑城、小神童玩具出租、金玫瑰足浴城（在2層）、上海洗衣都、新安音像行、富龍五金、三味書屋、芳潔美容、興達(dá)煙酒商店、華晶沙鍋粥、明通海鮮。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！81.3 碧湖南圈的商業(yè)情況公園路西側(cè) 溫州美發(fā)城、啟德科技、許仰全中醫(yī)、招牌噴繪、河源五指香雞、綠之韻美容美發(fā)、龍?zhí)偌揖?、魚頭王、小三元湘菜、蘿雅蒂詩(shī)美容、湘鄉(xiāng)情湘菜、海濤美發(fā)、心儀時(shí)裝、龍達(dá)商店、華興商店、哥夫西餐、舒適堡足?。ㄔ?層）、三通餃子館、銀鷹文具、巴山夜酒、百合花藝、福建茶行、木地板總匯、海程木地板、東鵬陶瓷、高戌達(dá)學(xué)車、歐雅典櫥柜、客家餐廳、廣安利藥店、海王星辰藥

6、店、卡爾貝妮（女裝）、茶藝館、明為純棉布行、純發(fā)理發(fā)、串串香燒烤、天年健康品專賣、吉藤家日式餐廳、新世紀(jì)牙科、家政服務(wù)、中國(guó)人保、NB自然美、陶香茶行、彭年畫室（在2層）、廉力醫(yī)藥管理中心（在2層）、天音琴行（在2層）、心誠(chéng)女子館。心怡閣茶藝、雪蓮美容美體、佐派發(fā)藝、美之美發(fā)藝、娃娃屋西餐、玉顏堂專業(yè)減肥（在2層）、喜上喜裝飾（在2層）。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！91.3 碧湖南圈的商業(yè)情況吉祥中路東側(cè) 喜動(dòng)力汽車美容、金浩安裝飾（在2層）、鑫泉文具包裝、又一佳米、家電維修、康達(dá)不銹鋼裝潢、順廉不銹鋼裝潢、森安木線夾板、森安木線夾板、好運(yùn)來快餐、山天飲食、紅葉庭日本料理、紅蘋

7、果酒吧、文體體育用品、方太裝飾、金色年華美容美發(fā)、貴族世家極品咖啡、富佳家電（共2層，約5000平方米）、雅庭裝飾、城里人都市面點(diǎn)（約300多平方米）、一誠(chéng)裝飾、名雕裝飾、2002網(wǎng)吧、林海山珍餐廳、佳森地板、苑玲時(shí)裝、聯(lián)通、泰臣櫥柜、名匠裝飾、居眾裝飾、美術(shù)裝飾、美術(shù)裝飾、純凈水店、福滿堂裝飾、歐派櫥柜、國(guó)佳批發(fā)店、滿堂紅裝飾、德爾地板、逐浪網(wǎng)吧、佳諾地板、陶瓷店、藍(lán)世界水族館、新潮美容、友聯(lián)不銹鋼、明軒布藝。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！101.3 碧湖南圈的商業(yè)情況碧湖商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！111.4 市場(chǎng)特征 進(jìn)入2001年，以萬(wàn)佳進(jìn)

8、駐世貿(mào)中心為標(biāo)志性事件，龍崗中心城商業(yè)供應(yīng)及格局對(duì)比以前發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，形成了五大商圈并存、三大業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)、街鋪與商場(chǎng)交相輝映的全新格局。 1.4.1 五大商圈并存 1.4.2 三大業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng) 1.4.3 街鋪與商場(chǎng)交相輝映 1.4.4 市場(chǎng)空白點(diǎn)管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！12二、市場(chǎng)定位篇管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！132.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.1.1 目標(biāo) 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位前,必須明確我們的目標(biāo)是什么?通過對(duì)片區(qū)商業(yè)的初步模底,在確立目標(biāo)時(shí)我們與開發(fā)商觀點(diǎn)一致,即通過招商成功體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,然后進(jìn)行市場(chǎng)銷售,從而使項(xiàng)目利益最大化。 本項(xiàng)目的運(yùn)作目標(biāo)為：成功進(jìn)入市場(chǎng)

9、銷售管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！142.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.1.2 資源整合 A、區(qū)域內(nèi)唯一五星級(jí)酒店 B、區(qū)域內(nèi)唯一城市化公園 C、“碧湖”的品牌號(hào)召力 D、市場(chǎng)準(zhǔn)空白點(diǎn)：娛樂性商業(yè) 主題性商業(yè) 高檔品牌商業(yè)管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！152.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.1.3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位應(yīng)體現(xiàn)片區(qū)唯一的特性，即差異化經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目定位應(yīng)滿足終極目標(biāo)；項(xiàng)目定位應(yīng)充分整合資源；項(xiàng)目定位應(yīng)使客戶（消費(fèi)者）資源及發(fā)展商利潤(rùn)最大化。本項(xiàng)目定位： 一站式國(guó)際品牌主題街區(qū)管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！162.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.1.4 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 Shoppin

10、g Park 國(guó)際品牌主題街區(qū)管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！172.2 項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目為街鋪形態(tài)，四面圍合，我們認(rèn)為保障項(xiàng)目均好性，即四面均勻消化的手段只有一個(gè)-項(xiàng)目功能定位。 結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)初步功能劃分建議為： A、項(xiàng)目東西軸以北為男士專區(qū)、休閑用品專區(qū)。 B、項(xiàng)目東西軸以南為女士、兒童專區(qū)。 C、無(wú)論專區(qū)功能定位如何，同一專區(qū)具體態(tài)分布必須滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物要求。 D、項(xiàng)目詳細(xì)功能定位略。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！182.3誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來消費(fèi)？誰(shuí)來購(gòu)買2.3.1 經(jīng)營(yíng)者 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，經(jīng)營(yíng)者已初顯輪廓 -即符合項(xiàng)目功能定位的國(guó)際品牌的代理商。 既然

11、是國(guó)際品牌，如何才能吸引他們來經(jīng)營(yíng)? 根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，以及我們跟一些品牌商家初步接觸的結(jié)果分析，國(guó)際品牌的關(guān)注點(diǎn)（以重要性依次遞減）如下：管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！192.3誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來消費(fèi)？誰(shuí)來購(gòu)買2.3.1 經(jīng)營(yíng)者 長(zhǎng)久贏利能力； 目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力及品味； 產(chǎn)品（鋪位）的適用性； 優(yōu)惠條件； 其它品牌的檔次及資源沖突性 品牌商家的關(guān)注點(diǎn)具極其重要的參考價(jià)值，將指導(dǎo)我們明確市場(chǎng)攻擊方向及附加值塑造，并且在招商實(shí)施階段使我們采用針對(duì)性策略。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！20我們的招商目標(biāo)- 國(guó)際知名品牌，男裝、男鞋、箱包、男士休閑用品、鐘表、女裝、女鞋、化妝

12、品、美容美體產(chǎn)品、黃金珠寶、床上用品、童裝、童鞋、玩具、音像制品、家居飾品等。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！212.3誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來消費(fèi)？誰(shuí)來購(gòu)買2.3.2 消費(fèi)者 本項(xiàng)目消費(fèi)者為以項(xiàng)目為圓心，半徑5公里范圍內(nèi)的土著居民、公務(wù)員以及具超前消費(fèi)的企事業(yè)白領(lǐng)，消費(fèi)者群體包含了個(gè)人和家庭。 A、項(xiàng)目周邊消費(fèi)者80%； B、項(xiàng)目半徑5公里內(nèi)其它消費(fèi)者20%； C、日常型消費(fèi)50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）； D、依附性消費(fèi)30%（酒店） E、游離性消費(fèi)20%（輻射性消費(fèi)）管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！222.3誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來消費(fèi)？誰(shuí)來購(gòu)買2.3.3 購(gòu)買者 本項(xiàng)目采用先租后售的銷售模式

13、，未來大部分購(gòu)買者幾乎可以肯定是投資者，在這里需要提請(qǐng)貴方注意的問題是： 針對(duì)國(guó)際品牌的招商在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠,但成交租金與未來售價(jià)之間如何核算投資回報(bào)率？面投資回報(bào)率又是投資者關(guān)心的首要問題。 如何確定項(xiàng)目發(fā)售期？因?yàn)檫@與品牌商家的租期有一定的關(guān)聯(lián)。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！232.3誰(shuí)來經(jīng)營(yíng)？誰(shuí)來消費(fèi)？誰(shuí)來購(gòu)買 我們的建議是： A、現(xiàn)階段只考慮招商，并通過招商的成功來確立 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間； B、為使招商成功，優(yōu)惠輻度與日后售價(jià)應(yīng)脫離考 慮； C、建議一次性租期為五年； D、在成功招商80%左右鋪位時(shí)公開發(fā)售，通過價(jià) 格策略使購(gòu)買者先收取一定金額的返租租金， 并承諾5年內(nèi)放棄商

14、鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，五年后，由品 牌商家與小業(yè)主自行協(xié)商租金標(biāo)準(zhǔn)，并由小業(yè) 主自行決定是否收回自用。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！24項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷售時(shí)在發(fā)展商實(shí)收均價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)行年回報(bào)率計(jì)算，如以第一年面價(jià)租金120元/M2/月，年遞增5%計(jì)，則5年租金平均值為120元X1.1=132元/M2/月。如實(shí)收均價(jià)以2.8萬(wàn)元元/M2，年回報(bào)6%來計(jì)算，則28000元X0.0612=140元/M2/月。 與平均租金值相差8元/M2。則在銷售面價(jià)基礎(chǔ)上加8元/M2再加上鋪位5年平均租金值。對(duì)購(gòu)買者而言購(gòu)買酒店商業(yè)街的鋪位意味著： 做碧湖Shopping Park業(yè)主，買鋪位即收5年租，年回報(bào)6%。管

15、理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！25三、市場(chǎng)培育篇管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！263.1 市場(chǎng)攻擊力在哪里3.1.1 周邊租金狀況研究 由調(diào)研數(shù)據(jù)所得，項(xiàng)目所在周邊的租金最高位在公園路與清林東路交匯的十字路口，向四邊輻射時(shí)呈遞減趨勢(shì)。3.1.2 主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤情況 前正進(jìn)行招商工作，前期曾進(jìn)行過入市銷售。均價(jià)約15000元/，但銷售情況一般，從招商的功能定位看，非常凌亂，而且現(xiàn)在對(duì)租客的經(jīng)營(yíng)范圍已無(wú)嚴(yán)格規(guī)劃，一站式Shopping Mall已無(wú)從談起。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！27綜合分析紫薇商業(yè)步行街后，我們認(rèn)為該項(xiàng)目的運(yùn)作已呈敗勢(shì)。我們認(rèn)為：紫薇在招商推

16、廣、功能定位上都存在嚴(yán)重不足，且招商租金偏高。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！283.1 市場(chǎng)攻擊力在哪里3.1.3 塑造市場(chǎng)攻擊力 A、堅(jiān)持高起點(diǎn)定位 B、充分整合資源：五星級(jí)酒店、碧湖公 園以及碧湖品牌 C、細(xì)化、貫徹項(xiàng)目功能定位 D、增加附加值 E、靈活的招商優(yōu)惠措施 F、多渠道的推廣管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！293.1 市場(chǎng)攻擊力在哪里3.1.1 租標(biāo)準(zhǔn)建議 A、項(xiàng)目東西中軸以南租金為80-100元/M2/月 B、項(xiàng)目東西中軸以北租金為70-90元/M2/月 C、以上租金建議為發(fā)展商實(shí)收平均租金，優(yōu)惠措 施如免租金34個(gè)月，則可在平均值基礎(chǔ)上進(jìn) 行計(jì)算。 D、

17、租期五年租金逐年遞增5%。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！30例:以項(xiàng)目平均實(shí)收租金100元計(jì),以免租兩個(gè)月進(jìn)行優(yōu)惠招商,則 實(shí) 收:100元/M2/月 X 12個(gè)月= 1200元/M2/月 租金面價(jià):1200元/M2/月10個(gè)月=120元/M2/月管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！313.2 市場(chǎng)附加值如前所述，龍城現(xiàn)時(shí)的商業(yè)準(zhǔn)空白點(diǎn)為： 娛樂性商業(yè) 主題性商業(yè) 高檔品牌商業(yè)建議將酒店的娛樂性功能及商務(wù)功能提前定位，融入本項(xiàng)目的招商推廣中，比如，在酒店規(guī)劃龍崗最大的高級(jí)夜總會(huì)、娛樂性綜合大廳及龍崗最好的商務(wù)平臺(tái)。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！323.3 賣點(diǎn)與

18、買點(diǎn)的營(yíng)造任何商業(yè)項(xiàng)目都存在這樣一條生物鏈條：開發(fā)商購(gòu)買者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者。如以招商為側(cè)重，則經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者是我們未來的推廣受眾。在這一基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的賣點(diǎn)與買點(diǎn)有著共融性。 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！333.3 賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營(yíng)造3.3.1龍崗唯一真正意義上的Shopping Park（購(gòu)物公園）物業(yè)，具豐富娛樂元素（酒店）、高尚商務(wù)平臺(tái)（酒店）、十足休閑概念（公園）的一站式（功能定位）國(guó)際品牌主題街區(qū)。 3.3.2較長(zhǎng)租期十足收益保障3.3.3發(fā)展商傾力打造，在五年內(nèi)提供“碧湖Shopping park”整體推廣基金。 3.3.4坐擁中心城成熟地段、輻射整個(gè)中心城片區(qū)。3.3.5

19、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間、統(tǒng)一招牌尺寸。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！343.3 賣點(diǎn)與買點(diǎn)的營(yíng)造3.3.6 靈活的招商優(yōu)惠措施。3.3.7 招收、培養(yǎng)“碧湖Shopping park”會(huì)員，憑會(huì)員卡在酒店廣場(chǎng)免費(fèi)停車，購(gòu)物統(tǒng)一折扣。3.3.8 “碧湖Shopping park”戶外路牌，導(dǎo)示系統(tǒng)等。3.3.9 品牌薈萃、相輔相成。3.3.10由碧湖酒店的管理方-假日集團(tuán)提供統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。3.3.11視情況由開發(fā)商提供購(gòu)物專車。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！35四、市場(chǎng)推廣篇管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！364.1 推廣時(shí)機(jī) 以本項(xiàng)目的情況分析，我們認(rèn)為必須具備以下條件

20、，招商推廣時(shí)才能達(dá)到較佳效果：4.1.1項(xiàng)目必須全現(xiàn)樓，且公共部分二次裝修（含廣告牌或燈箱）全部完成；4.1.2酒店娛樂功能、商務(wù)功能定位明確化;4.1.3“碧湖Shopping park”會(huì)員的招收已有一定規(guī)模，會(huì)員可就近在項(xiàng)目附近眾多住宅區(qū)中如集； 綜合以上因素,我們認(rèn)為項(xiàng)目合理的招商推廣時(shí)機(jī)為： 2004年2月28日； 2003年年底前完成招商籌備工作； 2004年6月底開業(yè)。管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！374.1 推廣初步安排4.1.1 2004年2月28日前籌備工作 明確租金標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠額度 選擇招商籌備處并進(jìn)行包裝 招商手冊(cè)、宣傳資料及相關(guān)法律文件的印制； 根據(jù)功能定位篩選代表性商家并鎖定大名單； 工程進(jìn)程配合； 項(xiàng)目周邊路牌、導(dǎo)示牌的聯(lián)系、報(bào)價(jià)、制作； 籌備組先期針對(duì)項(xiàng)目周邊眾多住宅小區(qū)派發(fā)“碧湖Shopping park”會(huì)員卡，并做好登記； 落實(shí)項(xiàng)目與酒店相關(guān)的事宜等等； 管理資源吧（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！384.1 推廣初步安排4.1.2 初步安排 A、2月28日邀請(qǐng)各大媒體、各大百貨公司代表、大名單中大型代理商參加新聞發(fā)布會(huì)及3月28日的商業(yè)發(fā)展研討會(huì)； B、以新聞發(fā)布會(huì)和商業(yè)發(fā)展研討為契機(jī)，在會(huì)后一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)行持續(xù)炒作，包括報(bào)紙軟文、發(fā)展商專訪、電臺(tái)。 C、2月28日起針對(duì)品牌商家大名單