某縣級(jí)市場(chǎng)調(diào)研暨項(xiàng)目可行性研究分析

1、.PAGE ：.；河北恒森房地產(chǎn)開發(fā)顧問 TEL： 某縣級(jí)市場(chǎng)調(diào)研暨工程可行性研討分析報(bào)告年月日目錄第一部分：*宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 第五部分：工程規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 、*概略 、工程總體規(guī)劃建議、*住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析 、住宅建筑設(shè)計(jì)建議、*住宅市場(chǎng)需求分析 、小區(qū)配套設(shè)備建議 、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第二部分：*購(gòu)房消費(fèi)者調(diào)查分析 第六部分：工程利潤(rùn)分析、消費(fèi)者根本信息分析 、工程投資分析、消費(fèi)者分析 、工程銷售收入分析、多重要素的相關(guān)分析 、工程預(yù)期利潤(rùn) 第三部分：工程分析 第七部分：工程開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析、工程概略及經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的 、工程盈虧平衡分析、工程的整體研討與特性分析 、工程敏感性分析 、工程

2、開發(fā)運(yùn)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第四部分：工程定位 第八部分：終了語、工程產(chǎn)品定位 、工程目的市場(chǎng)定位 前言本次調(diào)研主要經(jīng)過客觀深化的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解*房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)錢趨勢(shì)，確定目的客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)錢的取向，對(duì)工程的現(xiàn)有規(guī)劃提出建立性建議，合理規(guī)劃工程地塊，明確工程定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揚(yáng)地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)目的，開發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)工程投資效益報(bào)答的最大化。根據(jù)對(duì)工程的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研討分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推行戰(zhàn)略提供有力支持。他們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為工程前期開發(fā)及后期銷售的重要決策根據(jù)，并為貴公司后續(xù)開發(fā)工程提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。調(diào)

3、查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)一調(diào)查內(nèi)容、對(duì)*宏觀環(huán)境的調(diào)查、工程本身情況調(diào)查產(chǎn)品的整體研討與特性分析工程的地理位置區(qū)域特性、區(qū)域交通情況、工程周圍環(huán)境、需求市場(chǎng)調(diào)查未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向購(gòu)買偏好地段、價(jià)位、戶型與構(gòu)造、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)備重要性購(gòu)買決策決策參與、決策影響要素、信息渠道的重要性排序購(gòu)買行為適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為自動(dòng)性、付款方式價(jià)錢支付才干對(duì)物業(yè)配套的需求購(gòu)買人群、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查個(gè)案對(duì)比根本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工開工日期、容積率類別、檔次及整體規(guī)劃裝修資料、程度硬件設(shè)備配套效力功能及功能分區(qū)公開銷售日期銷售價(jià)錢、開發(fā)期價(jià)錢的變化情況

4、、銷售率付款方式、銀行按揭安排車位配備物業(yè)管理公司及費(fèi)用營(yíng)銷戰(zhàn)略目的客戶選擇決策市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)營(yíng)銷組合戰(zhàn)略二調(diào)查方法、宏觀調(diào)查房管、土地、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門訪談報(bào)刊文獻(xiàn)資料搜集與分析、工程本身情況調(diào)查工程規(guī)劃議論會(huì)工程現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查有關(guān)人員訪談相關(guān)資料搜集整理、需求市場(chǎng)調(diào)查專項(xiàng)訪談問卷人次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析分類進(jìn)展頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查報(bào)刊文獻(xiàn)搜集與分析深度訪談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容年月日宏觀調(diào)查開場(chǎng)，走訪縣房管局、土地局、統(tǒng)計(jì)局等；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開場(chǎng)，對(duì)*競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)展詳細(xì)調(diào)查，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)整理錄入。年月日 集中訪談問卷調(diào)查階段，

5、實(shí)施街訪，共收回問卷份，有效問卷份，數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)整理錄入。年月日 主體問卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等，收回問卷份，有效問卷份份問卷數(shù)據(jù)庫建立。年月日進(jìn)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告第一稿構(gòu)成。年月日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示議論會(huì)，市調(diào)報(bào)告第二稿提交。年月日市調(diào)報(bào)告修正稿完成提交。 第一部分：榆社宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 *概略：*屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬長(zhǎng)不寒，夏熱不酷，年均氣溫.，年均降水毫米，無霜期為 天。全縣農(nóng)民人均耕地畝，人均宜林宜牧面積畝。*資源豐富，山川秀美。地下有豐富的煤、 石油和天然氣。地下水儲(chǔ)量達(dá).億立方，地表水儲(chǔ)量達(dá).億立方。全縣土地面積寬廣，人均畝根本農(nóng)田，人均畝牧坡，人均畝宜

6、林地。山山有土， 溝溝有水，氣候溫暖，天藍(lán)水清。目前，*縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史最好程度。經(jīng)初步核算，年，*縣消費(fèi)總值GDP完成萬元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng).%。其中，第一產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)添加值完成萬元，比上年增長(zhǎng).%。三類產(chǎn)業(yè)分別占GDP比重為第一產(chǎn)業(yè).%，第二產(chǎn)業(yè).%，第三產(chǎn)業(yè).%。上述資料闡明，年*縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有速度高、活力強(qiáng)、質(zhì)量好的顯著特征，主要表如今： 、從速度上來看，*年消費(fèi)總值增速比上年加快.個(gè)百分點(diǎn)，增速為年以來最高程度；二、三產(chǎn)業(yè)增速分別比上年加快.和.百分點(diǎn)。、從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力來看。一、二、三產(chǎn)業(yè)

7、對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率分別為.%、.%和%，分別拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).個(gè)、個(gè)和.個(gè)百分點(diǎn)。二、農(nóng)業(yè)糧食消費(fèi)喜獲豐收，畜牧業(yè)消費(fèi)安康開展。年，全縣上下仔細(xì)貫徹落實(shí)中央一號(hào)文件精神，以農(nóng)民增收為目的，狠抓鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，加大鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)投入力度，使全縣農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完成萬元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng).%。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長(zhǎng).%；林業(yè)消費(fèi)值完成萬元，同比下降.%；牧業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長(zhǎng)%；漁業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長(zhǎng).%；農(nóng)林牧漁效力業(yè)產(chǎn)值完成萬元，同比增長(zhǎng)%。、糧食消費(fèi)喜獲豐收。年，全縣糧食消費(fèi)獲得大豐收。全縣糧食總產(chǎn)值為噸，比上年噸添加噸，增長(zhǎng).%。是繼年以來產(chǎn)量最高的一年，也是縣歷史上第二個(gè)

8、豐收年。糧食單產(chǎn)到達(dá)公斤，創(chuàng)歷史最高程度。、畜牧業(yè)消費(fèi)安康開展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)壯大。年，全縣肉類總產(chǎn)值到達(dá)噸，比上年增長(zhǎng).%。截止年年底，全縣大家畜存欄頭，比年初增長(zhǎng).%；牛存欄為頭，比年初增長(zhǎng).%；豬存欄頭，比年初下降.%；家禽存欄只，比年初增長(zhǎng).%。三、工業(yè)工業(yè)消費(fèi)增速加快，總量效益同步提升。年，全縣工業(yè)企業(yè)繼續(xù)按照“壯大電力、提升化工、拉長(zhǎng)藥業(yè)、開展綠色產(chǎn)品的思緒，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，以改革開放為動(dòng)力，圍繞優(yōu)勢(shì)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品加大技術(shù)創(chuàng)新力度，進(jìn)一步提高了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促使全縣工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)，整體程度繼續(xù)看好。、工業(yè)消費(fèi)高速增長(zhǎng)。年，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值現(xiàn)價(jià)萬元，按可

9、比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng).%；完成工業(yè)添加值萬元，同比增長(zhǎng).%。、產(chǎn)銷銜接較好，市場(chǎng)銷售看好。年，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn)值完成萬元，同比增長(zhǎng).%；產(chǎn)品效率達(dá).%，與上年持平。、工業(yè)企業(yè)效益顯著提高。年全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入萬元，比上年增長(zhǎng).%。完成稅金萬元，比上年增長(zhǎng).%。完成利潤(rùn)萬元，增長(zhǎng).%。、工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量快速增長(zhǎng)。聚氯乙烯樹脂累計(jì)消費(fèi)噸，比上年增長(zhǎng).%；氫氧化鈉燒堿產(chǎn)量為噸，比上年增長(zhǎng)%；累計(jì)發(fā)電量萬千瓦小時(shí)，比上年增長(zhǎng).%；鹽酸累計(jì)消費(fèi)噸，比上年增長(zhǎng).%；塑料制品累計(jì)消費(fèi)噸，比上年增長(zhǎng).%。、龍頭企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁，起到了領(lǐng)頭作用。年，榆社化工股份完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，比上

10、年添加萬元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng).%；華能榆社電力累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，同比增長(zhǎng).%；榆社塑料編織制品廠在原資料價(jià)錢上漲、資金周轉(zhuǎn)困難的情況下，加快組織消費(fèi)，完成工業(yè)總產(chǎn)值萬元，同比增長(zhǎng).%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化。年，全縣固定資產(chǎn)投資完成萬元，比上年增長(zhǎng).%。分投資類型看，根本建立投資完成萬元，同比增長(zhǎng).%；更新投資完成萬元，同比下降.%；房地產(chǎn)投資萬元，其他投資完成萬元，同比增長(zhǎng)%。五、財(cái)政金融財(cái)政收入增勢(shì)強(qiáng)勁。年，全縣財(cái)政總收入完成萬元，比上年增收萬元，增長(zhǎng).%。其中，國(guó)稅收入完成萬元，同比增長(zhǎng).%；地稅收入完成萬元，同比增長(zhǎng).%；財(cái)政收入完成萬元，

11、同比增長(zhǎng).%。全縣普通預(yù)算收入累計(jì)完成萬元，同比增長(zhǎng).%。普通預(yù)算支出累計(jì)執(zhí)行萬元，同比增長(zhǎng).%。金融運(yùn)轉(zhuǎn)整體平穩(wěn)。截止年月底，全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為萬元，比年初添加萬元，增長(zhǎng).%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為萬元，比年初添加萬元，增長(zhǎng).%。各項(xiàng)貸款余額為萬元，比年初添加萬元，增長(zhǎng).%。其中短期貸款余額萬元，比年初添加萬元，增長(zhǎng).%；中長(zhǎng)期貸款余額萬元，比年初添加萬元，增長(zhǎng)%。年月份，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入累計(jì)萬元，支出累計(jì)萬元，向市場(chǎng)凈投放貨幣萬元，比上年增長(zhǎng)%。六、貿(mào)易消費(fèi)品市場(chǎng)昌盛活潑。年，全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額萬元，比上年增長(zhǎng).%。從銷售地域看，縣的零售額完成萬元，縣以下零售額完成萬

12、元，分別比上年增長(zhǎng)%和.%。從經(jīng)濟(jì)類型來看，國(guó)有、股份制和集體經(jīng)濟(jì)比上年分別增長(zhǎng).倍、.%和.%；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)盡增長(zhǎng).%，個(gè)體經(jīng)濟(jì)那么較上年下降.%。七、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)安康開展。年，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值萬元，同比增長(zhǎng).%，完成工業(yè)添加值萬元，比上年增長(zhǎng).%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入萬元，比上年增長(zhǎng).%，全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)上繳稅金萬元，同比增長(zhǎng).%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)萬元，同比增長(zhǎng).%。八、人口和人民生活人口繼續(xù)低速增長(zhǎng)，人民生活程度得到較大改善。據(jù)年人口抽樣調(diào)查，全縣年末總?cè)丝谌?，比上年增長(zhǎng).。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)人口人，占總?cè)丝诒戎貫?%；鄉(xiāng)村人口人，占總?cè)丝诒戎貫?%。按性別分，男性人，占總?cè)丝诒戎貫?%；女性人，占總?cè)丝?/p>

13、比重為.%。性別比為:。年，全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，它給居民帶來了較多的就業(yè)時(shí)機(jī)和收入，再加上縣委、政府一系列確保職工工資全部到位措施的落實(shí)，使城鄉(xiāng)居民入均有較快增長(zhǎng)，人民生活程度得到較大改善。年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)元，比上年增長(zhǎng).%，增速比上年提高了.個(gè)百分點(diǎn)；人均生活消費(fèi)支出元，比上年增長(zhǎng).%，農(nóng)民人均純收入達(dá)元，比上年增長(zhǎng).%；全縣職工平均工資達(dá)元，比上年增長(zhǎng)%。綜上所述，年，榆社GDP增幅較高，但這只是低基數(shù)上的高增長(zhǎng)，低程度上的高速度，要在表達(dá)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的根本素質(zhì)目的上到達(dá)和超越全市平均程度，仍有一段較長(zhǎng)的路程要走。*住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析*房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，

14、但近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速開展和人民生活程度的逐漸提高，*縣的住宅和房地產(chǎn)業(yè)得到了快速開展。*縣從年至年合計(jì)開發(fā)集資房和自建房面積萬平方米，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)萬元，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全縣經(jīng)濟(jì)開展的奉獻(xiàn)率不斷提高 。*自從年月政府下令取消單位自建房后，商品房市場(chǎng)開場(chǎng)抬頭，但僅限于私人買地蓋樓，然后再賣給企事業(yè)單位的職工，主要以單位團(tuán)購(gòu)為主。目前*縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅有縣城建房地產(chǎn)開發(fā)公司一家，但由于缺乏運(yùn)作資金，該公司自成立至今，還未開發(fā)具有相當(dāng)規(guī)模的住宅工程，僅開發(fā)一個(gè)棟樓的沿街住宅，且主要以回遷戶為主。目前*縣住宅銷售價(jià)錢最高為元/平米，均價(jià)為平米，比去年增長(zhǎng)%。榆社縣各主要單位住宅情況

15、：?jiǎn)挝灰?guī)模主力戶型面積價(jià)錢糧食局 六棟三室一廳 兩室一廳平米法院 五棟三室兩廳 三室一廳平米建行年建 一棟三室兩廳 面積 平米縣供銷社 一棟 三室兩廳面積 平米計(jì)生委年 三棟三室兩廳/一廳面積 平米化肥廠 三棟一梯兩戶， 三室、 四室 面積 平米外貿(mào)局年 兩棟/六個(gè)單元/車庫三室兩廳面積：平米元/平米信譽(yù)聯(lián)社 兩棟/四個(gè)單元 三室一廳 兩室一廳面積：平米元/平米教育小區(qū) 兩棟/四個(gè)單元 兩室一廳面積：平米元/平米城關(guān)村 三棟三室兩廳/兩室兩廳面積 平米均價(jià) 元 /平米 城管大隊(duì) 兩棟兩室兩廳 平米元/平米郵局宿舍 一棟/三個(gè)單元/五層 三室一廳平米教委 三棟/個(gè)單元/車庫 兩室兩廳/三室一廳平

16、米水利局 三棟/六個(gè)單元三室一廳 兩室一廳平米*住宅市場(chǎng)需求分析 從目前*住宅市場(chǎng)來看，集資建房和自建房雖然每年都以相當(dāng)大的比例在上升，但就供應(yīng)量來說卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足人們的需求，舉個(gè)例子：在前一段時(shí)間，有一個(gè)私人開發(fā)的棟住宅樓工程出賣，當(dāng)?shù)鼐用駷榱速?gòu)房，在凌晨點(diǎn)的時(shí)候就排起了長(zhǎng)隊(duì)，可見榆社整個(gè)住宅市場(chǎng)需求旺盛，總體運(yùn)轉(zhuǎn)情況良好。另根據(jù)調(diào)查中得知，政府機(jī)關(guān)有%的職工沒有住房，各企事業(yè)單位平均有大約%的職工沒有住房，其中個(gè)別企業(yè)甚至有%的職工沒有住房，例如：縣林業(yè)局等，從現(xiàn)有住房人群調(diào)查得知，由于市場(chǎng)集資房從建筑質(zhì)量到后期效力得不到保證，有相當(dāng)一部分人群對(duì)現(xiàn)有住房表示不稱心。 從以上情況分析：*在未

17、來三年內(nèi)住宅市場(chǎng)市需求伴隨*經(jīng)濟(jì)的快速開展和榆社國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速開展，市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)展，并且向多樣化、個(gè)性化需求轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)需求前景寬廣。第二部分 消費(fèi)者調(diào)查分析 一：受訪者根本信息分析本次調(diào)查主要對(duì)象是以-歲的作為社會(huì)的主要消費(fèi)群體為對(duì)象，調(diào)查總?cè)藬?shù)人，有效調(diào)查人，并且男性占了多數(shù)。年齡以上-人數(shù)人數(shù)男%女%男女圖- 受訪者的性別分布圖 圖- 受訪者的年齡分布圖 、從受訪者的文化程度來看，作為一個(gè)小縣城，這次調(diào)查本科和大專以上的人占了%，應(yīng)該來說這次調(diào)查選取的對(duì)象的文化程度是偏高的，主要緣由是縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的低收入者多外出打工。 圖-受訪者的職業(yè)分布圖 圖-受訪者對(duì)周邊文化環(huán)境的注重程度%非常重

18、要%重要%普通%不重要非常重要重要普通不重要初中%本科%大專%中專%高中%初中本科大專中專高中、受訪者的職業(yè)從這次受訪者的職業(yè)來看，公務(wù)員和私營(yíng)企業(yè)主占了絕大多數(shù)，這部分人在當(dāng)?shù)厥菍儆谝粋€(gè)高收入和高文化的階層，因此這次調(diào)查的取樣還是有點(diǎn)偏頗性。而且由于年輕人多出門在外，離、退休人員也占了較多，而這部分人群在家庭中應(yīng)該說曾經(jīng)不是處于決議人物，而只能是給于建議的位置。表-受訪者的職業(yè)表受訪者的職業(yè)公務(wù)員專業(yè)人員企業(yè)管理人員企業(yè)普通員工個(gè)體或私營(yíng)企業(yè)主離、退休人員村居民其他總計(jì)人數(shù)比例 .%.%. % .%. % .% . % .%.%、從受訪者在現(xiàn)有住房的居住年數(shù)和現(xiàn)有住房來看，居住年數(shù)在年以上者

19、占了近%，而且單位集資房和自建房占了近%，應(yīng)該來說這部分客戶群都到了改換住宅的時(shí)代了。這也和他們有購(gòu)房的劇烈需求相對(duì)應(yīng)。表-受訪者在當(dāng)?shù)鼐幼〉哪陻?shù)表受訪者在居住地居住年數(shù)年以下-年-年-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%表- 受訪者現(xiàn)有住房情況受訪者的現(xiàn)有住房情況商品房自建房單位集資房租房其他拒答總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%、受訪者現(xiàn)有家庭面積從受訪者的家庭現(xiàn)有面積來看，由于受訪者多為自建房，因此現(xiàn)有面積都較大。受訪者的家庭現(xiàn)有面積以下-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%、受訪者的家庭人口數(shù)受訪者中獨(dú)身和口之家僅僅占了%，而口之家以上者那么占了近%，應(yīng)該來說當(dāng)?shù)胤康?/p>

20、產(chǎn)市場(chǎng)還是比較落后，還沒有出現(xiàn)如今城市中家庭構(gòu)造越來越小型化的特點(diǎn)，但家庭構(gòu)造小型化是一個(gè)必然的趨勢(shì)。受訪者的家庭人口數(shù)總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%二：消費(fèi)者分析、三年內(nèi)購(gòu)房趨向和購(gòu)買目的三年內(nèi)購(gòu)房趨向在總樣本有效容量?jī)H僅份的情況下，有份樣本在三年內(nèi)是有購(gòu)房趨向的，大約占了.%，因此當(dāng)?shù)厝罕姷馁?gòu)房愿望還是劇烈的，即他們的需求還是劇烈的。雖然這次調(diào)查選取的樣本是收入較高的群眾，但總體來分析應(yīng)該也是高的。中國(guó)社會(huì)的“城市化之風(fēng)和經(jīng)濟(jì)程度的增長(zhǎng)，在生活程度的提高，他們邊沿消費(fèi)才干到達(dá)的情況下，都迫切希望改動(dòng)住房條件。%有無% 圖受訪者表示三年內(nèi)有購(gòu)房趨向的比例圖總樣本份購(gòu)房目的從購(gòu)房

21、目的來看，當(dāng)?shù)厝罕姷耐顿Y認(rèn)識(shí)明顯不強(qiáng)，一次置業(yè)，改善居住條件和為了結(jié)婚買房者占了絕大多數(shù)，這些人買房的目的僅僅只是為了自住。 表-受訪者購(gòu)房目的表受訪者購(gòu)房目的無住房改善住房條件拆遷緣由結(jié)婚用投資其他總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%、受訪者的購(gòu)買偏好戶型和面積偏好從戶型和面積調(diào)查來看，當(dāng)?shù)厝罕娨廊皇且粋€(gè)群眾消費(fèi)的年代，三房占據(jù)了購(gòu)買選擇的主導(dǎo)位置，廳以廳為主，而衛(wèi)生間那么個(gè)個(gè)都可以。而面積選擇在-和-左右的人居多。因此三房二廳將是主打產(chǎn)品，但根據(jù)當(dāng)?shù)厝罕姷馁?gòu)買力問題，可設(shè)置“次三房和“二房半作為主要的輔助產(chǎn)品。廳設(shè)置兩個(gè)，至于衛(wèi)生間，應(yīng)該來說他們應(yīng)該引導(dǎo)群眾消費(fèi)，讓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)識(shí)到個(gè)衛(wèi)生

22、間的益處，從而也提高本身產(chǎn)品的一個(gè)附加值。表- 受訪者表示的購(gòu)買面積表計(jì)劃購(gòu)買面積以下-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%表-受訪者選擇所需求的房間數(shù)選擇所需求的房間數(shù)總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%表-受訪者選擇所需求的廳數(shù)選擇所需求的廳數(shù)總計(jì)人數(shù)比例.%.%表-受訪者選擇的所需求的衛(wèi)生間數(shù)選擇所需求的衛(wèi)生間的數(shù)總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%陽臺(tái)的偏好從選擇陽臺(tái)數(shù)來看，所需陽臺(tái)一個(gè)的占了多數(shù)，但這應(yīng)該和受訪者多為自建房有關(guān)。自建房的陽臺(tái)多數(shù)長(zhǎng)而且大，承當(dāng)了走廊的作用。而城市與鄉(xiāng)村對(duì)陽臺(tái)的價(jià)值觀的認(rèn)識(shí)也不同，他們還未認(rèn)識(shí)到在城市中陽臺(tái)對(duì)于居家的作用。因此應(yīng)該來說這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)需求重新思索

23、一下，作為商品房，還是要以個(gè)陽臺(tái)為主，但可以把其中的一個(gè)陽臺(tái)變構(gòu)成為“入戶花園，引入城市流行的先進(jìn)概念。引入“入戶花園也可以提高他們產(chǎn)品的質(zhì)量。表-受訪者表示所需求的陽臺(tái)數(shù)量選擇所需求陽臺(tái)數(shù)總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%雜物間的需求雜物間的需求是必需的，由于地塊面積的緣由，從下表中可得知，可以按照：的比例建造雜物間，部分貯藏間設(shè)于套內(nèi)。能否需求雜物間非常需求需求不需求無所謂總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%受訪者對(duì)小區(qū)景觀和綠化的要求當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)小區(qū)綠化程度和景觀并不是思索的重點(diǎn)，從下面的調(diào)查數(shù)據(jù)他們也可以看出來，但為了他們工程產(chǎn)品的高檔來看，他們必需把景觀做好，但是景觀是不會(huì)無限的拉伸工程的價(jià)值，

24、因此他們從降低本錢的角度思索，小區(qū)可以選擇低本錢的主題景觀配上普通的草地和一些樹木綠化即可，既降低建造本錢，也可以為未來的物業(yè)維護(hù)降低本錢，為后續(xù)的物業(yè)收費(fèi)問題處理一定的問題。同時(shí)又不會(huì)降低工程的質(zhì)量。 圖-受訪者情愿為景觀付出的代價(jià)圖表-受訪者對(duì)景觀的要求表 對(duì)社區(qū)景觀的要求普通性綠化有完好、溫馨的主題景觀無所謂其他總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%受訪者對(duì)朝向以及采光通風(fēng)的要求程度雖然從以下圖來看，受訪者對(duì)“朝向和“采光通風(fēng)比對(duì)“美觀的選擇更為重要。但是美觀的外型是必要的。由于人的心態(tài)都是這樣，當(dāng)然希望買到適用的房子，但是真正購(gòu)買房子的時(shí)候 ，往往是被外觀所打動(dòng)的，購(gòu)房者在買房的時(shí)候總是看準(zhǔn)

25、外觀而去的。對(duì)于期房來說，一個(gè)好的外觀那么顯得更為重要。當(dāng)然朝向戶型和采光通風(fēng)那么是他們?cè)O(shè)計(jì)戶型的時(shí)候必需思索的。全明設(shè)計(jì)，南北通透是他們戶型的一個(gè)根本立足點(diǎn)。 圖-受訪者對(duì)朝向的注重程度 圖-受訪者對(duì)采光通風(fēng)的注重程度 圖-受訪者對(duì)美觀的注重程度 以上三者總樣本數(shù)都是以份計(jì)算受訪者對(duì)物業(yè)的要求程度對(duì)小區(qū)平安系統(tǒng)和物業(yè)效力這兩點(diǎn)，受訪者均表示注重的，但在此的根底上，物業(yè)的收費(fèi)問題就得思索了。而小區(qū)智能系統(tǒng)，由于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)略微落后的緣由，所以這個(gè)數(shù)據(jù)無法反響真實(shí)情況，能夠多數(shù)人并不了解。而數(shù)據(jù)也沒有顯示出群眾對(duì)此非常在意。但這是好的東西，他們可以作為一個(gè)契機(jī)，從而提升產(chǎn)品的附加值。表-受訪者對(duì)

26、物業(yè)效力的注重程度表物業(yè)效力的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對(duì)平安系統(tǒng)的注重程度表平安系統(tǒng)完善的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對(duì)小區(qū)智能化的注重程度表小區(qū)智能化的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%受訪者對(duì)周邊環(huán)境的注重程度對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境重要性的調(diào)查得到的數(shù)據(jù)那么顯的有點(diǎn)不同，應(yīng)該來說是偏弱的。這能夠和當(dāng)?shù)厝罕姷牧?xí)慣有關(guān)，對(duì)安靜的環(huán)境比較喜歡，假設(shè)與商業(yè)為鄰，那么太吵，因此只需能滿足普通的需求即可。當(dāng)然這也和縣城的城市規(guī)模有關(guān)，城市規(guī)模不大，生

27、活便利性容易滿足，但是商業(yè)環(huán)境在周邊的益處，一旦他們認(rèn)識(shí)到，他們就會(huì)希望有。由于買房的時(shí)候普通很少去思索生活配套，更多的只是看到戶型和外面環(huán)境。同樣，從地理位置和升值潛力的重要性也反響出類似的問題，由于他們買房的目的都為自住，而自住型的客戶在買房的時(shí)候很少思索升值潛力，但是一旦有這樣的開展趨勢(shì)了，那么對(duì)他們來說他們也會(huì)以為購(gòu)房值得。表-受訪者對(duì)地理位置的注重程度表地理位置的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%表-受訪者對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境的注重程度表周邊商業(yè)環(huán)境的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%受訪者對(duì)期房的接受程度

28、從受訪者對(duì)期房的接受程度來看，根本上都可以接受的。這主要是由于不斷以來當(dāng)?shù)靥幱谫u房市場(chǎng)，而集資房不斷占據(jù)著市場(chǎng)的主導(dǎo)位置，所建集資建房也均是期房，本地購(gòu)房者沒有過多的選擇余地。 、受訪者對(duì)房?jī)r(jià)的看法從當(dāng)?shù)厝罕姷氖杖氤潭葋砜矗彝ピ率杖胫饕性?元/月左右，普通來說受調(diào)查中總是會(huì)把收入寫的偏低一點(diǎn)，因此這個(gè)價(jià)錢可以略微增幅一點(diǎn)，估計(jì)在-左右。用房?jī)r(jià)收入比來看價(jià)錢定在元/*%=是比較合理的。從另一方面，居民對(duì)所情愿接受的價(jià)錢也是偏低的，從下表中，他們計(jì)算居民情愿付出的最高價(jià)錢的一個(gè)均值在元/。因此在工程剛進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，應(yīng)該走低價(jià)道路，同時(shí)為了突出產(chǎn)品的高質(zhì)量性，那么可以略微高出市場(chǎng)價(jià)錢。大三房

29、的總價(jià)控制在 萬左右*=.萬次三房那么可以控制在萬左右*=萬，同時(shí)根據(jù)閱歷，為了迎合一些高端消費(fèi)者的需求，可以做一些大面積的戶型，但要嚴(yán)厲控制比例。表-受訪者的家庭月收入表受訪者的家庭月平均收入-以上拒答總計(jì)人數(shù)比例.%. %.%.%.%.%.%.%.%. %.%表-受訪者表示能接受的最高價(jià)位表最高能接受的價(jià)位以下-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%表-受訪者希望的購(gòu)房總價(jià)范圍表希望購(gòu)房的總價(jià)萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%購(gòu)買行為分析受訪者對(duì)價(jià)錢的敏感程度來看，還是比較敏感的?？梢娨莾r(jià)錢貴了，購(gòu)房的需求就會(huì)被壓制著，由于他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不

30、能夠讓他們很大才干去購(gòu)房。因此他們對(duì)價(jià)錢的接受還是有限制的。因此他們以為付款方式的不同就顯得重要了。但是從一個(gè)閱歷上來說鄉(xiāng)村居民購(gòu)房多數(shù)情況下都采取一次性付款，寧愿本人去向親戚朋友借錢。由于他們從內(nèi)心程度擔(dān)憂以后的歸還才干，所以也有超越%的人以為付款方式的不同對(duì)他們不重要。應(yīng)該來說對(duì)于沒有穩(wěn)定收入來源的鄉(xiāng)村，應(yīng)該來說貸款會(huì)給他們帶來很大的費(fèi)事，因此選擇一次性付款的也是正常的。而這次調(diào)查由于受眾者的文化程度高，有比較穩(wěn)定的收入來源，所以對(duì)付款方式情愿采取貸款，但也一定要思索首付款的比例。表-表受訪者對(duì)價(jià)錢的敏感程度表價(jià)錢的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.

31、%表-受訪者對(duì)付款方式的程度表付款方式的重要程度非常不重要不重要普通重要非常重要總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%三：多重要素的相關(guān)分析購(gòu)房者的職業(yè)與意向總價(jià)的交叉分析作為購(gòu)房主體的公務(wù)員，剝離出來分析，那么可以發(fā)現(xiàn)他們對(duì)總價(jià)的接受才干在-萬的占了%，而-萬的占了也有%，而面積的要求均值在，可見這部分人群對(duì)單價(jià)的接受程度是可以在-元/左右的。而作為另外一個(gè)購(gòu)房主體對(duì)象是私營(yíng)企業(yè)主，他們對(duì)總價(jià)的接受才干那么落差比較大，大的企業(yè)主可以接受-萬，這部分人是當(dāng)?shù)氐母呦M(fèi)者，應(yīng)該數(shù)量不多，因此可以建造一些較特殊的房子滿足他們的要求。而小的私營(yíng)企業(yè)主那么只能接受總價(jià)在萬的的房子，因此這部分人的要求較低。

32、但大多數(shù)的都選擇-萬，同樣他們對(duì)面積的需求也在左右的，因此多數(shù)人對(duì)單價(jià)的接受才干應(yīng)該是在-元/這樣的程度。私營(yíng)企業(yè)主對(duì)總價(jià)的接受才干萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%公務(wù)員對(duì)總價(jià)的接受力萬以下-萬-萬-萬-萬-萬萬以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%購(gòu)房者的職業(yè)與意向面積的交叉分析作為購(gòu)房主體的兩種職業(yè)公務(wù)員和私營(yíng)企業(yè)主對(duì)面積的要求來看，公務(wù)員是一個(gè)城市比較快接受先進(jìn)觀念的群體，家庭構(gòu)造小型化一定對(duì)其有影響，他們對(duì)面積取向曾經(jīng)不是再要求大了，而是適當(dāng)即可，因此選擇-的占了有一部分。而對(duì)于私營(yíng)企業(yè)主來說，他們應(yīng)該更多的是追求奢侈的心態(tài)，因此經(jīng)濟(jì)實(shí)

33、力認(rèn)可的情況下，他們應(yīng)該是會(huì)選擇較大面積的戶型的。公務(wù)員對(duì)面積的要求以下-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%.%.%.%私營(yíng)企業(yè)主對(duì)面積的要求以下-以上總計(jì).%.%.%.%.%.%.%.%一次置業(yè)者和改善居住條件者的區(qū)別在面積的要求上，一次置業(yè)者對(duì)面積的要求根本都是在-，總價(jià)在-萬區(qū)間的人居多，而從他們對(duì)小區(qū)景觀的要求和情愿為此承當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)來看，選擇無所謂和普通性綠化的%，而緣由承當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)甚至為元，因此他們希望的房子是經(jīng)濟(jì)而又實(shí)惠的，能處理他們?nèi)缃窬幼〉膯栴}即可。而改善居住條件者對(duì)面積的要求那么就大了一些，在-的居多?？們r(jià)的接受才干也在-萬的居多了，因此這群人在購(gòu)房時(shí)能夠就更多的思索小區(qū)的環(huán)境

34、，這從他們希望小區(qū)有怎樣的景觀和情愿為小區(qū)景觀付出的代價(jià)可以看出，但應(yīng)該來說他們對(duì)小區(qū)的園藝環(huán)境也不是有太高的要求，只是希望有綠化而已。改善居住條件者對(duì)社區(qū)景觀的要求表改善居住條件者對(duì)社區(qū)景觀的要求普通性綠化有完好溫馨的主題景觀無所謂其他總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%改善居住條件者情愿為景觀付出的代價(jià)表改善居住條件者情愿為景觀付出的代價(jià)元以下-以上總計(jì)人數(shù)比例.%.%.%.%.%人口數(shù)和意向面積的交叉分析在-口人的家庭是三房的主要需求者，但需求面積在-的人卻占了一半，這和當(dāng)?shù)匾郧暗膽粜蜆?gòu)造不太合理，呵斥消費(fèi)者誤以為三房的面積必需如此大有關(guān)，這部分人群應(yīng)該說只需是功能齊全的大三房是可以滿足他們

35、的需求的。受訪者家庭人口數(shù)在-口人時(shí)對(duì)房子面積的選擇交叉分析表家庭人口數(shù)在-口人的受訪者對(duì)面積的要求以下-以上總計(jì).%.%.%.%.%.%.%.%家庭月收入與面積的交叉分析從下面的表中，根據(jù)當(dāng)?shù)厝罕姷囊粋€(gè)收入程度，對(duì)面積的取向也可以劃分三個(gè)檔次，即-，-，-，其中-應(yīng)該是占了絕大多數(shù)的，這主要可以設(shè)置成大三房的戶型，大約占%，主要是滿足二次置業(yè)者的追求溫馨度而設(shè)置，而-的或者是設(shè)置成二房半或設(shè)置寬闊的二房，大約占%，主要是為了經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的初次置業(yè)者而設(shè)置。另外三房半的戶型可以設(shè)置一些，大約占%，這些主要是為了滿足當(dāng)?shù)氐母叨讼M(fèi)者。由于頂樓的戶型是特別的，采用悶頂或復(fù)式，大約占%。意向面積表家

36、庭月收入表以下-以上拒答總計(jì)以下-萬以上總計(jì)接受總價(jià)與意向面積的交叉分析面積只需求-平米的受訪者對(duì)總價(jià)的接受程度集中在-萬，假設(shè)是取總價(jià)萬，萬，萬和面積來看，那么群眾對(duì)單價(jià)的接受范圍在-元/之間，應(yīng)該來說是較低的。對(duì)單價(jià)的容忍范圍比較小。當(dāng)然也有個(gè)別可以接受-萬的總價(jià)，這部分應(yīng)該是有錢家庭人口少的個(gè)別例子。面積接受在-的群眾對(duì)總價(jià)的接受程度主要中在-萬，他們對(duì)單價(jià)的接受范圍也在-元/之間，但是這部分人群對(duì)總價(jià)的接受程度還可以接遭到萬左右，那么單價(jià)的接受程度就大了，大約元/。因此這部分人群對(duì)單價(jià)的容忍范圍大。而同樣的，面積接受在-的群眾對(duì)總價(jià)的接受范圍那么在萬之間，對(duì)單價(jià)的接受范圍也應(yīng)該在-元/

37、之間。由于房子面積大了，如何控制總價(jià)那么也是應(yīng)該思索的問題了。 調(diào)查數(shù)據(jù)誤差評(píng)價(jià)、在客觀數(shù)據(jù)分析中因部分標(biāo)題選項(xiàng)缺省值存在，客觀會(huì)有微弱誤差；、在隨機(jī)被調(diào)樣本中社會(huì)層面和知識(shí)了解力不可控，會(huì)因?qū)用婕罢J(rèn)知的局限性分析存在隨機(jī)誤差。經(jīng)過單樣本檢驗(yàn)，置信度在%左右。問卷調(diào)查綜合評(píng)析：在主體問卷中間層面的客戶需求與訪談問卷中間層面需求根本一致，闡明他們的主要客戶群定位準(zhǔn)確，中上層和中下層面的需求與事前預(yù)測(cè)根本一致，訪談問卷足以有效支持主體問卷的分析結(jié)果并對(duì)低層收入做以補(bǔ)充。此給予此次調(diào)查的客戶定位是充分衡量市場(chǎng)供求之后的客觀結(jié)論，可以用作規(guī)劃參照要素運(yùn)用。第三部分：工程分析、工程概略及經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的 本

38、工程位于*西南版塊，*河和*河交匯處，縣財(cái)政局對(duì)過，工程占地：，總建筑面積：。工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的：工程占地：；容積率：.；綠地率：%；總建筑面積：；住宅建筑面積：；社區(qū)配套商業(yè)：。、工程的整體研討與特性分析工程地塊分析優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于*西南版塊， 臨近*主干道迎春路，隔路與*濁漳河相望，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。、小區(qū)一期占地多畝，在當(dāng)?shù)鼐哂忻黠@的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及構(gòu)成中心景觀區(qū)。、工程西側(cè)擬規(guī)劃水上公園，將對(duì)工程在營(yíng)銷宣傳推行添加新的亮點(diǎn)。不足、本地塊尚處在開展初期，周邊交通購(gòu)物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。、地勢(shì)偏低。、小區(qū)東臨的房屋建筑，

39、整體籠統(tǒng)較差，影響小區(qū)東向景觀。工程市場(chǎng)分析優(yōu)勢(shì)與本工程所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤為零，抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)，積累有效客戶。*房地產(chǎn)市場(chǎng)處在開展階段，整體營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)，給工程預(yù)留的開展、發(fā)揚(yáng)空間較大。椐市調(diào)反映，人們普遍對(duì)工程的規(guī)劃前景及產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)同感較強(qiáng)，為本工程打入市場(chǎng)奠定了良好的根底。不足據(jù)*本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使工程在宣傳過程中，受一定影響。由于*房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，工程在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品運(yùn)用時(shí)，要思索到市民的接受程度，對(duì)于工程本身檔次的提升，略有影響。第四部分 工程定位、工程產(chǎn)品定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合效力配套設(shè)備齊全；表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的

40、整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高運(yùn)用率，降低公攤面積，綜合思索住宅的運(yùn)用功能和空間組合等要素。在價(jià)錢定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)錢戰(zhàn)略。在戶型面積上，為思索到消費(fèi)者的接受程度，工程以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力、工程目的市場(chǎng)定位：根據(jù)上述市場(chǎng)調(diào)查，目的客戶群集中在三個(gè)不同的受眾層，相對(duì)需求及其可接受的價(jià)錢、總房款才干主要集中在三個(gè)需求接受層面：A、中低層面處理根本生活需求的購(gòu)房者政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員教育系統(tǒng)的中青年教師縣城周邊富有農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房者這一人群，年齡大約在-歲之間，收入較同齡人稍高

41、，主要購(gòu)買力在總款萬，面積之間。B、中層及中層以上改善居住條件的購(gòu)房者政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者私營(yíng)個(gè)體業(yè)主外地商人集中在政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位-歲的中層及中層以上和創(chuàng)業(yè)初有成就的中青年層。 這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子生長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟(jì)上有一定積存，注重生活溫馨性，對(duì)物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買效力。主要購(gòu)買力在萬，面積在之間，屬二次置業(yè)，注重適用性，對(duì)房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高同僚間潛在攀比認(rèn)識(shí)強(qiáng)。C、中上及上層追求生活質(zhì)量和生活情趣的購(gòu)房者私企勝利人

42、士高級(jí)管理層政府事業(yè)單位高層這一人群年齡多在歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，屬于二次或多次置業(yè)。要求絕對(duì)的任務(wù)生活環(huán)境，安靜從容。高生活檔次，周邊綠化環(huán)境，人文氣氛，住宅有私密性要求，鄰里知識(shí)層次要素思索多。對(duì)住房要求面積在或以上。但榆社這一人群現(xiàn)所占比例較少。第五部分 工程開發(fā)建立建議一、工程總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃中應(yīng)盡能夠兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要留意工程建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的目的，以“綠地中的公建和“公建中的綠地兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，構(gòu)成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揚(yáng)投資潛能，突出世紀(jì)居住社區(qū)的整體特征?？傮w上來說，本案的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采

43、用靈敏的戶型和變化的立體效果。在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市社區(qū)小區(qū)組團(tuán)院落家庭“的尺度序列，綜合思索內(nèi)外交通，公共設(shè)備，行政管理，環(huán)境維護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理規(guī)劃，站在城市的高度看社區(qū)建立，為居民發(fā)明與城市完美調(diào)和的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議、住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必需思索到今后數(shù)年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。假設(shè)他們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么他們的住宅將一定會(huì)備受青睞，也一定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分表達(dá)“以人為本的原那么，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處置都應(yīng)表達(dá)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)

44、動(dòng)靜分開,潔污分開。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致思索。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。、住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，顏色以簡(jiǎn)約明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、部分墻等細(xì)部以其他顏色點(diǎn)綴，做到一致中有變化。三、小區(qū)配套設(shè)備建議、每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、銀行、幼兒園等公共建立配套設(shè)備，為用戶的日常生活提供方便,充分表達(dá)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活程度的提高，“買環(huán)境的觀念已為大多數(shù)居民所接受

45、，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了調(diào)查室內(nèi)規(guī)劃、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等要素外，也越來越注重其環(huán)境，這實(shí)踐上也反映了人們追求人與自然的調(diào)和一致，遠(yuǎn)離喧嘩、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述緣由和工程本身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)展本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要留意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)展設(shè)計(jì)，以期到達(dá)較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思緒，設(shè)計(jì)人員在把握總體原那么的前提下，可以有更多的突破。第六部分 工程利潤(rùn)分析一、工程總投資分析 、建立投資 建立投資包括土地獲得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用

46、、室外工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、工程研規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、工程管理費(fèi)等工程。建立投資估算根據(jù)：l 各種稅費(fèi)按山西省目前的取費(fèi)規(guī)范計(jì)取。l 整個(gè)工程按中、高程度計(jì)算 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況, 在同類物業(yè)的比較后可以以為土地費(fèi)用為萬/畝較為適當(dāng)符合實(shí)踐情況,因此以之作為投資估算的根據(jù).土地獲得費(fèi)用土地獲得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，畝萬 總計(jì)萬元。.建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按元/ M計(jì)，總計(jì)萬元。.室外工程費(fèi)：按元/ M計(jì)，總計(jì)萬 .小區(qū)配套費(fèi) 小區(qū)配套費(fèi)按元/ M，總計(jì)合萬元。.道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按元/ M計(jì)，總計(jì)萬元.工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)現(xiàn)行收費(fèi)規(guī)范和本工程工程的實(shí)踐情況，確定本工程研規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為元/M，總費(fèi)用為萬元。.稅費(fèi)：萬 .工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的%計(jì)取，總費(fèi)用為萬元。 . 不可預(yù)見費(fèi)：萬. 營(yíng)銷費(fèi)用：萬工程總投資 上述建立投資、稅費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用三項(xiàng)相加，即為工程總投資，合計(jì)萬元。 。工程銷售收入及工程利潤(rùn)分析： 住宅得房本錢價(jià)：元 銷售均價(jià)：住宅元/ M 商業(yè)元/ M銷售總額：.萬元 銷售完成：%銷售利潤(rùn)：萬