8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)：工作：廣西三贏房地產(chǎn)評估我國的土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已有二十多年的歷史了，土地估價行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟(jì)體系中一個重要的中介行業(yè)。在土地估價行業(yè)的發(fā)展過程中，逐步形成了一套科學(xué)的土地估價體系。經(jīng)過這一段時間的學(xué)習(xí)實(shí)踐，我對這一估價程序的認(rèn)識不斷加深。土地估價的程序主要可以分為以下幾個步驟：確定估價基本事項；擬定估價作業(yè)計劃；收料實(shí)地踏勘；分析整理相關(guān)資料；選定方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰寫估價書。1、確定估價基本事項。估價機(jī)構(gòu)在接受估價委托后，首先必須明確估價的幾個基本項目：(1)要確認(rèn)評估對象。確認(rèn)待

2、地類型、范圍、權(quán)利、宗地條件及估價期日、所估價格種類等。(2)要確定委托人的估價目的。土地估價的目的多種多樣，有國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、課稅、作價入股、集體土地所征收補(bǔ)償、清產(chǎn)核資等。明確估價目的很重要，因為這將影響估價師在估價時采用何種估價假設(shè)前提和價格類型、估價方法的選取、估價參數(shù)的選擇，進(jìn)而影響到最終的估價結(jié)果。(3)要確定估價條件。估價條件包括估價期日、價格類型、估價日期等。(4)考慮使用年期。由于我國實(shí)行土地公有制，土地只能為國家所有或者農(nóng)民集體所有，所不允許轉(zhuǎn)讓，因此產(chǎn)生了國有土地使用權(quán)有期限出讓的制度。不同用途的土地允許使用年期各不相同，不同利用現(xiàn)狀的土地剩余使用年

3、限也存在差異。剩余使用年限的長短直接影響土地的價格。2、擬訂估價作業(yè)計劃。在明確了估價的基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)再次對估價項目進(jìn)行分析，擬訂估價作業(yè)計劃，具體包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法、擬收集的資料、預(yù)計需要的時間和安排、各項工作的銜接等做出安排，以保證估價項目能夠按時、按質(zhì)的完成。3、收料和實(shí)地踏勘。收料對估價工作來說相當(dāng)重要，沒有估價所需的資料，就無法評估出估價對象的價值。收集的資料涵蓋多方面，包括社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域和個別資料，宗地自身條件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待地相關(guān)的市場交易資料、成本收益及費(fèi)用資料等。對于所有直接或間接影響土地價格的資料都應(yīng)盡量

4、收集，以便評估結(jié)果更接近市場價值。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中要求估價必須實(shí)地踏勘待地，親自了解掌握待地的坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況、周圍環(huán)境及地上有無建筑物、建筑物的現(xiàn)狀、裝修等情況。4、分析整理相關(guān)資料。土地估價中對影響土地價格的主要概括為一般、區(qū)域和個別三個方面，而所收集的資料中不僅包括社會、經(jīng)濟(jì)、政治和環(huán)境等資料，還包括在估價中需要的估價對象狀況、市場交易資料、成本費(fèi)用等特定資料，因此需要將收集到的資料進(jìn)行分類整理。將對土地價格有影響的一般、普度、共同的歸為一般，將對地區(qū)內(nèi)的土地價格水平有決定性影響的歸為區(qū)域，個別則主要是指宗地本身的條件和特征。同一影響對于不同用途

5、的估價對象的影響程度不一定相同，如交通便捷度對工業(yè)用地的影響大于住宅用地，繁華程度對商業(yè)用地的影響大于住宅用地。特定資料收集的質(zhì)量、數(shù)量和可靠程度，直接會影響估價方法的選用，其準(zhǔn)確性對估價結(jié)果也會有影響。5、選定方法試算價格。土地估價的方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、路線價法和基準(zhǔn)地價修。每種方法都有其適用的估價對象和估價應(yīng)具備的條件，應(yīng)根據(jù)估價對象和估價目的選擇適宜的方法。如居住用地宜選用市場比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價法，工業(yè)用地宜采用市場比較法、成本近法和基準(zhǔn)地價修等。根據(jù)估價對象的實(shí)際情況結(jié)合所收集到資料的數(shù)量和質(zhì)量，正式確定所采用的估價方法。對估價對象進(jìn)行

6、估價時一般要求同時采用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。6、確定宗地估價結(jié)果。由于對估價對象進(jìn)行估價時一般要求同時采用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，通常使用不同的估價方產(chǎn)生不同的試算價格，因此必須對不同的試算價格進(jìn)行分析、調(diào)整，才能確定最后的估價結(jié)果。估價應(yīng)從估價資料選用是否適當(dāng)，估價方法的選擇是否切合估價對象和估價目的、估價參數(shù)指標(biāo)選取是否合理，計算過程是否正確等方面，對試算價格進(jìn)行復(fù)審，再衡量各試算價格的相對重要性、可用程度及可靠性并結(jié)合估價經(jīng)驗進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。估價結(jié)果的確定方法主要有五種：(1)各試算價格的算術(shù)平均數(shù)；(2)各試算價格的平均數(shù)；(3)各試算價格的中位數(shù)；(4)各試算價

7、格的眾數(shù)；(5)以一種估價方法計算出的價格為主，其他價格方法計算出的價格只是作為參考。7、撰寫估價書。在確定了估價結(jié)果后，就可以撰寫估價，對整個估價過程進(jìn)行總結(jié)整理。估價是估價機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是記述估價過程、反映估價結(jié)果的文件及關(guān)于估價對象價值的分析。土地估價一般應(yīng)當(dāng)采取書面形式分為敘述式和表格式兩種。估價的撰寫質(zhì)量也很關(guān)鍵，估價必須是結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯嚴(yán)密的，無論是在結(jié)構(gòu)、邏輯思維、語言文字、論證論據(jù)以及分析、判斷等各個方面 ，在估價中都應(yīng)盡可能的做到無懈可擊，并能使在使用過程中將有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險通過得以控制或減少，估價一定要符合規(guī)范及相關(guān)規(guī)定的要求，才能算是一份高質(zhì)量的估價。在

8、實(shí)際工作過程中，不時會遇到這樣一些問題，比如：1、委托人不能明確估價的基本事項。如確定估價目的，有時委托人只能提出對期望的用途或是提供給誰使用，并不能表述出符合估價要求的明確、具體的估價估價目的，這就需要估價與委托人進(jìn)行充分溝通，弄清委托人的估價目的之后再用符合估價要求的表述將其表達(dá)出來后請委托人確認(rèn)。還有些委托人不清楚一份估價只能用于一個特定的估價目的，以為只要作了一次估價之后今后無論遇到何種目的都可以使用。又如明確估價基準(zhǔn)日，大多數(shù)情況下委托人無論明確提出估價基準(zhǔn)日，估價應(yīng)該根據(jù)估價目的來決定。2、有些與估價相關(guān)的市場交易資料及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料的比較難收集。特別是在采用市場比較法進(jìn)行評估時，土

9、地交易案例資料的收有一些。對于大宗的土地交易案例可以通過查詢的拍賣、掛牌、招標(biāo)等信息取得，但是對于面積不大的土地來說交易實(shí)例的收集就不是那么容易了，即便能夠找到，但往往會因為缺乏比較完整的土地權(quán)利狀況資料（如容積率、土地使用權(quán)終止日期等）而無法使用。3、如何選擇適合的估價方法。有些方法在理論上來說是合理的，但在實(shí)際運(yùn)用時發(fā)現(xiàn)不可行。比如在有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，選取基準(zhǔn)地價法來評地價格是適宜的，但有時會因為基準(zhǔn)地價的時間較早且未能適時更新，估價時的地價水平與基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日的地價水平相比差距較大，造成評估出的結(jié)果明顯偏離正常的市場價格。又比如待地上是否存在有建筑物，是否考慮建筑物的存在對土地價值的影響

10、，也會影響到估價方法的選擇。4、在試算價格的過程中常常會碰到一些難以把握。如在收益還原法中收益表現(xiàn)為企業(yè)經(jīng)營收益時，一般根據(jù)企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析來求取收益，但由于企業(yè)在經(jīng)營過程中往往會受到經(jīng)營管理水平、不合理的人為干預(yù)等偶然的影響，可能造成企業(yè)財務(wù)報表不能客觀地反映企業(yè)經(jīng)營狀況和土地及有關(guān)資產(chǎn)的收益能力，因此在利用財務(wù)報表進(jìn)行分析時應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這個調(diào)整的幅度是多少才適當(dāng)不好界定。5、確定最后的估價結(jié)果有一定難度。估價結(jié)果的確定是評估過程中最為重要的一環(huán)，它不但要求估價必須有扎實(shí)的估價理論知識、具備豐富的估價經(jīng)驗、對市場行情趨勢的準(zhǔn)確判斷，還要結(jié)合影響土地價格的情況，才能最終確定估價結(jié)果，充分體現(xiàn)了土地估價是科學(xué)、藝術(shù)、經(jīng)驗三者的有機(jī)結(jié)合。有時委托人還會要求評估結(jié)果要符合其利益需要，在這種情況下，估價不能迎合委托人的要求，而應(yīng)該遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則和估價的職業(yè)道德，客觀的評估出估價對象的價值。在這兩年的專業(yè)實(shí)踐中，我參加了公司 30 多項大大小小的土地估價項目，通過實(shí)踐我更加清楚的認(rèn)識到按估價程序開展估價工作的重要性：(1)規(guī)范估價行為；(2)避免估價疏漏；(3)保障估價質(zhì)量；(4)提高估價效率。不論估價項目的大小都要嚴(yán)格執(zhí)行估價程序，這是防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，合理保護(hù)自身權(quán)益段之一。總結(jié)以往的工作，我體會到堅實(shí)的估價理論是開展估價工作的前提，豐富的估價經(jīng)驗是順