華澤地產(chǎn)營銷策劃報

1、.PAGE ：.；【華澤地產(chǎn)營銷謀劃報告】目錄：三、工程定位、產(chǎn)品定位、價錢定位均價定義價錢戰(zhàn)略、客戶定位、開發(fā)運營指點思想四、工程稱號及營銷戰(zhàn)略、工程稱號建議、營銷主題、差別化競爭戰(zhàn)略、賣點設(shè)計五、工程創(chuàng)新體系、創(chuàng)新思緒、工程中心競爭力構(gòu)成及要素分解、創(chuàng)新體系的設(shè)計及實施要點、工程風(fēng)險躲避六、工程營銷執(zhí)行方案、工程籠統(tǒng)定位、價錢戰(zhàn)略、促銷戰(zhàn)略、宣傳推行戰(zhàn)略、銷售組織、營銷執(zhí)行方案與節(jié)拍控制 七、工程開發(fā)與營銷面臨的艱苦問題的闡明及對策、開發(fā)銷售時機、本工程的制勝關(guān)鍵、工程的物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、銷售節(jié)拍、營銷主題的實施要點、營銷費用控制、售樓部及樣板間選址、銷售指點思想三、工程定位.產(chǎn)品定位精

2、英商務(wù)決勝主場加上解釋商務(wù)新界 精英企業(yè)基地定位根據(jù)：根據(jù)一：本案總建筑面積平米，其中商業(yè)部分約平米，寫字樓部分體量不大，因此產(chǎn)品在功能配套方面相應(yīng)投入較??；同時根據(jù)目前戶型劃分來看，面積均在平米之間，屬中小戶型?；谏鲜鰞牲c緣由，本案針對的目的客戶群體將主要鎖定為生長中的中小型精英企業(yè)，這部分客戶群體通常經(jīng)過幾年的開展在同類行業(yè)中具備相當(dāng)?shù)母偁帉嵙?，但由于資金實力有限，假設(shè)選擇購買通常為籠統(tǒng)較好的中檔價位樓盤，因此本案定位于中高擋商務(wù)寫字樓可以很好迎合市場需求，充分調(diào)動本區(qū)域內(nèi)中小型精英商務(wù)企業(yè)的購買愿望。根據(jù)二：本案位于新華路與維明大街交叉口的西北角、頤園賓館以東，交通條件便利。目前工程周

3、邊商務(wù)氣氛較好，半徑公里范圍內(nèi)有多個寫字樓工程，如君創(chuàng)國際商務(wù)花園、中華商務(wù)、華海環(huán)球廣場等工程，區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公環(huán)境經(jīng)過近兩年的迅速開展已較為成熟。此外，工程周遍集中了大量的政府部門辦公場所，如省人大、省政協(xié)、省勞動廳、省衛(wèi)生廳等。因此本案應(yīng)該充分發(fā)揚地塊周遍的小環(huán)境優(yōu)勢中央政務(wù)區(qū)，以及大環(huán)境優(yōu)勢成熟商務(wù)區(qū)，重新開辟嶄新的辦公商務(wù)新界，使之成為新華商圈的精英企業(yè)商務(wù)基地。.價錢定位.均價定義本工程采用市場比價定價法，經(jīng)過對具有可比性競爭樓盤各個競爭要素的打分及權(quán)重，調(diào)整折實均價，經(jīng)過權(quán)重值來制定本工程均價。根據(jù)對競爭樓盤各競爭要素的分析確定對本工程影響的權(quán)重分別為：華海環(huán)球廣場%、金億城商務(wù)樓

4、%、世紀方舟%、安僑商務(wù)%、中國盒子%、誠銘商務(wù)大廈%。競爭樓盤的比較價錢及權(quán)重值的計算方法競爭樓盤華海環(huán)球廣場調(diào)查調(diào)整表 樓盤權(quán)重為%工程要素細化要素權(quán)重%打分得分(%)=權(quán)重*打分備注地域因素環(huán)境升值前瞻.位于新華區(qū)商務(wù)氣氛.自然環(huán)境噪音.治安情況.區(qū)域印象.交通車行、控制.公共交通.配套餐飲、文娛.郵政、電信.醫(yī)院、銀行.樓盤個別因素規(guī)模.占地.平方米、總建筑面積約萬平方米平面設(shè)計.設(shè)備.奧的斯裝修精裝修建筑資料外觀.景觀.車位.承建商.南通二建開發(fā)商實力.河北華海房地產(chǎn)開發(fā)項目因素物業(yè)管理.北京中實杰肯道夫工程籠統(tǒng)進度.內(nèi)部裝修進展中營銷.合計.樓盤折實均價元/M比較價錢*(+.%)=

5、元/M權(quán)重值為：*%=.比較樓盤華海環(huán)球廣場世紀方舟金億城商務(wù)安僑商務(wù)中國盒子誠銘商務(wù)大廈合計樓盤價錢元/元/元/元/元/元/_比較價錢元/.元/元/元/元/元/_權(quán)重%權(quán)重值.經(jīng)過對競爭樓盤各個要素的比較，本工程的均價定為.元/.客戶定位客戶構(gòu)成包括：快速生長中的中小型企業(yè)；對地段要求較高卻無力購買或租賃中央商務(wù)區(qū)寫字樓的企業(yè)；運營業(yè)務(wù)集中在鐵路以西，尤其是新華商圈的中小型企業(yè)；逐漸壯大的辦公物業(yè)投資者。主要分為兩類：自用型客戶和投資型客戶.自用型客戶主要是企業(yè)單位，按性質(zhì)分類：國營企業(yè)、事業(yè)單位、民營企業(yè)、外資企業(yè)等，其中以中小型民營、私營企業(yè)為主要客戶群體。隨著石家莊經(jīng)濟的高速開展，外地

6、企業(yè)進駐及本地私營企業(yè)大力開展，在年辦公需求會有較大的提升。本案的潛在需求市場在進一步擴展，但由于本案規(guī)模較小，且周邊商務(wù)氣氛較弱。因此本工程將主要客戶群鎖定在貿(mào)易、咨詢、投資、廣告、裝飾、IT網(wǎng)絡(luò)、律師事務(wù)所、旅游等行業(yè)。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來大多集中在橋西區(qū)和新華商圈內(nèi)，他們是工程最主要的客戶群?？蛻籼攸c：雖然規(guī)模不大，但在行業(yè)一定是強勢企業(yè)；企業(yè)經(jīng)過幾年的開展，成熟度很高，他們的開展通常進入一個穩(wěn)定的時期，具有相當(dāng)?shù)馁徺I力；根本上是知識性企業(yè)，老板和其他高管受過高等教育；購買時通常會選擇籠統(tǒng)檔次較高，配套齊全的適用型寫字樓；對價錢較為敏感。.投資型客戶主要是個人投資行為，看好本區(qū)域

7、的升值潛力。其中機構(gòu)投資較少。長期投資者追求長期穩(wěn)定的租金收益；普通有專門的投資資金；抗風(fēng)險才干強。過程投資者期望以小博大、短期內(nèi)即可轉(zhuǎn)售獲利；因風(fēng)險較高，普通較為挑剔；是開盤時的重要參與者，也是預(yù)售客戶中最不穩(wěn)定的分子和費事制造者?？蛻籼攸c主要為早期經(jīng)商的迸發(fā)戶或政府機關(guān)指點，同時涵概企事業(yè)單位的高收入人員及公司高管等；年齡通常集中在歲之間；希望經(jīng)過購買不動產(chǎn)，確保資產(chǎn)保值增值，同時獲取穩(wěn)定的租金收益，其中少部分經(jīng)過短期轉(zhuǎn)售獲取利潤；對投資物業(yè)開展?jié)摿^為看重，地理位置尤為重要；對價錢敏感程度普通。. 開發(fā)運營指點思想. 開發(fā)速度建議石家莊房地產(chǎn)市場歷經(jīng)來年的快速開展，曾經(jīng)進入高速開展期。隨

8、著新百商圈內(nèi)一批A寫字樓的集中放量，本區(qū)已成為橋西的商務(wù)辦公區(qū)。高檔寫字樓的大量開發(fā)使得市場對高檔物業(yè)的需求趨于飽和形狀，而總價適中經(jīng)濟適用的中檔寫字樓市場需求量仍在不大擴展，本案定位于中檔商務(wù)寫字樓，屬本區(qū)域的市場空白點，因此應(yīng)充分抓住市場機遇盡快推出市場。工程施工嚴厲按照“頤圓商務(wù)中心施工進度方案執(zhí)行，確保工期進度，樹立工程開發(fā)籠統(tǒng)。建議月以前完成工程總體規(guī)劃設(shè)計方案以及相關(guān)報批手續(xù)，便于銷售順利開展；未拆遷部分盡快拆遷，以確?？傮w施工進度；. 銷售指點思想商務(wù)部分 “以快打慢，快速回籠資金；商務(wù)部分以低價入市，先聲奪人；推出“特價單位即總價低、首付低的適用型商務(wù)單位，到達盡快回收資金的目

9、的；可將部分商務(wù)銷售單位分割為平米的小單位進展銷售，單套價位控制在萬左右，賣給投資者，靈敏銷售；品牌營銷。加大媒體宣傳，進展事件營銷，進展口碑宣傳，樹立企業(yè)籠統(tǒng)，帶動開發(fā)商品牌的建立；軟性營銷。鑒于本案沒有商品房預(yù)售答應(yīng)證，報紙等硬性廣告的投放量相對較小，因此主要采用短信、DM直郵、雜志等軟性營銷手段；推售節(jié)拍。先推層，再推層與商住公寓部分，最后推層與商住公寓剩余部分；推售戰(zhàn)略。銷售過程中注重樓層朝向不同單位的搭配推出，防止較差單位大量集中剩余影響整體銷售進度；公關(guān)促銷戰(zhàn)略。根據(jù)銷售階段的劃分，經(jīng)過各種公關(guān)促銷活動的實施，對工程的銷售起到有力的推進作用，如產(chǎn)品闡明會、開盤儀式等。優(yōu)惠政策。根據(jù)

10、銷售時段的不同，一次性付款控制在個百分點，按揭貸款控制在個百分點，分期付款控制在個百分點。商業(yè)部分本案商業(yè)部分劃分為套臨街店鋪直接銷售；小進深三套、大進深三套、小獨棟臨維明街。臨街商鋪銷售采用“捆綁銷售方式，一二層整體出賣；小獨棟可采取一到六層整體出賣也可三至六層整體出賣，業(yè)主購買后可享用本樓座命名權(quán)；推售次序：商業(yè)銷售利潤點較高，且均為臨街商業(yè)，因此建議先推商業(yè)部分，再推商務(wù)部分；價錢戰(zhàn)略：鑒于本區(qū)域內(nèi)商業(yè)的稀缺性，建議商業(yè)銷售價錢采用高開高走，最大限制實現(xiàn)工程價值；優(yōu)惠戰(zhàn)略：一次性付款優(yōu)惠個百分點，分期付款個百分點，按揭貸款個百分點。. 產(chǎn)品開發(fā)指點思想寫字樓的客戶群體對價錢要素極為關(guān)注，

11、已成為影響購買決策的關(guān)鍵。本工程在開發(fā)過程中應(yīng)針對目的客戶的需求，制定出略低于同檔次競爭對手的價錢，將有助于工程快速銷售。根據(jù)工程實踐情況，針對目的客戶完善物業(yè)配套設(shè)備。堅持“以快打慢的營銷思緒，加快工程和銷售進度，搶占市場先機。據(jù)市場調(diào)研情況分析，年石家莊的寫字樓市場涌現(xiàn)出眾多品牌概念，如總統(tǒng)級寫字樓、總部級寫字樓、總裁級寫字樓等，由此可見市場對品牌的注重程度越來越高。因此在本案的開發(fā)過程中，特征品牌、全新概念的導(dǎo)入也將對目的客戶群體產(chǎn)生至關(guān)重要的影響， 鑒于此本案立足于打造石家莊首個精英商務(wù)寫字樓，與此同時引入特征Studio概念將本案產(chǎn)品小戶型的特點進展籠統(tǒng)包裝，加深購買者對工程的印象并

12、產(chǎn)生關(guān)注。四、工程稱號及營銷戰(zhàn)略. 工程稱號領(lǐng)世商務(wù)領(lǐng)世商務(wù)大廈案名釋義：“領(lǐng)世大氣、豪勢，具有統(tǒng)領(lǐng)之勢，即對商務(wù)文化的開展有引導(dǎo)、領(lǐng)頭的蘊意，又對工程所在地周邊及同行業(yè)具有統(tǒng)領(lǐng)之勢；“領(lǐng)世在傳播上就已構(gòu)成差別化，首先表如今視覺與聽覺上，其次是案名本身蘊含的品牌內(nèi)涵。“商務(wù)指明商務(wù)辦公場所。領(lǐng)世商務(wù)領(lǐng)世商務(wù)大廈作為工程案名，必將以奪人之勢占領(lǐng)市場，利于工程推行運用。主廣告語：精英商務(wù)決勝主場專為精英企業(yè)打造的商務(wù)領(lǐng)地！所謂“精英，是指那些在其人生斗爭歷程中氣勢如虹，奮勇直前，并一路上披荊斬棘，獲得一定成就的群體。他們追求浪漫與實踐的平衡，兼顧精神與物質(zhì)的享用?！安毁I最好，只買最貴的觀念在他們的

13、眼中純屬庸俗?！熬⑸虅?wù)與時俱進，不會盲目追求所謂的“最先進性和新概念，而是務(wù)求外鄉(xiāng)堅實、適用、創(chuàng)富，了解時代辦公需求為入駐企業(yè)延伸財富能量，提供的商務(wù)主場，在商務(wù)世界從容淡定，讓企業(yè)精英時辰領(lǐng)會到“價值，如此的精致適用主義將在本案表達得淋漓盡致，成為業(yè)界的經(jīng)典！備選廣告語未來商務(wù)決勝主場. 營銷主題精英商務(wù)決勝主場營銷主線將圍繞“精英企業(yè)與“個性辦公展開，經(jīng)過事件營銷+概念營銷對工程的品牌籠統(tǒng)進展廣泛宣傳并充分拔高；同時針對本案戶型面積較小的特點，導(dǎo)入石家莊首個“studio小空間個性化辦公寫字樓，對此概念進展充分炒作，實現(xiàn)本案區(qū)別于其它同類樓盤的特征概念營銷，吸引目的客戶廣泛關(guān)注。. 營銷

14、主線活動營銷+公關(guān)營銷活動營銷整個營銷過程中所涉及的公關(guān)促銷活動均圍繞工程主題“精英商務(wù)決勝主場以及工程的特征概念“studio個性辦公空間進展設(shè)計，根據(jù)各個銷售階段的不同情況，有針對性的制定公關(guān)活動，樹立工程的品牌籠統(tǒng)，使本案在目的客戶心中占據(jù)有力位置，產(chǎn)生品牌感召力，最終促進工程銷售。認購期活動思緒。本案正式公開銷售前，活動主要目的是樹立工程的公眾籠統(tǒng)以及工程的主題定位，吸引目的市場廣泛關(guān)注，大量積累潛在目的客戶。如產(chǎn)品闡明會、媒介溝通會、精英商務(wù)VIP優(yōu)惠卡的限量出賣活動等。開盤期活動思緒。經(jīng)過開盤活動的舉行，進一步將工程外在籠統(tǒng)與內(nèi)在質(zhì)素在目的客戶群中進展強化，擴展影響力，促進銷售。如

15、可與網(wǎng)站、雜志社等媒體結(jié)合舉行，同時約請知名專家學(xué)者參與。強銷期活動思緒。本銷售階段，曾經(jīng)有大量的客戶積累，因此活動設(shè)計應(yīng)該偏重于客戶的參與性，經(jīng)過與客戶的充分溝通，樹立客戶投資自信心，并經(jīng)過老客戶帶動新客戶參與購買。如舉行答謝客戶酒會、精英沙龍俱樂部成立盛典等。尾盤期活動思緒。此銷售階段，所剩銷售單位根本為樓層、朝向、戶型較差的位置，故在活動的安排上主要以促銷活動為主，對意向客戶采取變相或直接的折扣優(yōu)惠，促進其購買。如舉行業(yè)主抽獎活動、直接折扣優(yōu)惠或贈送物業(yè)管理費等。公關(guān)營銷寫字樓的市場不能過多地依賴媒體廣告。而更該當(dāng)自動出擊，尋求積極的公關(guān)戰(zhàn)略。當(dāng)前業(yè)界流行的整合營銷實際，實踐上就是關(guān)系營

16、銷思想的表達。產(chǎn)品、定價、通路等營銷變數(shù)都能夠被競爭者甚至仿效，唯獨品牌價值是無法替代的，這與客戶嚴密相關(guān)。組建公關(guān)團隊。思索本案體量較小，可直接由銷售人員組建一個暫時公關(guān)團隊，約人，分成三到四個公關(guān)小組，根據(jù)工程不同銷售階段，輪番對主力目的客戶聚集的辦公場所進展訪問，其中銷售中心應(yīng)一直堅持在個人，以免影響現(xiàn)場客戶咨詢。偏重公關(guān)目的。本案的目的市場主要為生長型的中小型企業(yè)，針對這類客戶的辦公場所進展集中投放宣傳資料，既可以節(jié)省盲目的廣告投入，同時提升目的的有效性。制定公關(guān)戰(zhàn)略。在目的公關(guān)同時也同樣思索企業(yè)的裙帶關(guān)系，這樣就可加強有效目的的搜索、調(diào)研，在了解客戶特征、需求及競爭對手等情況的根底上

17、，指定相應(yīng)的公關(guān)戰(zhàn)略和方案。注重客戶需求從客戶角度出發(fā)安排營銷戰(zhàn)略，充分研討客戶需求，努力加強與客戶溝通，實現(xiàn)關(guān)系營銷。. 差別化競爭戰(zhàn)略工程突出中檔寫字樓的概念，適用、性價比高，與本區(qū)域內(nèi)中高檔寫字樓如君創(chuàng)國際、中華商務(wù)等構(gòu)成差別化競爭。在概念上，引進studio的辦公新理念，引導(dǎo)目的客戶進展關(guān)注。在事件營銷上，以公關(guān)活動做為炒作的基調(diào)，工程以階段性的新穎事件進展廣告活動，突出新概念寫字樓的與眾不同。在價錢上，低價進入市場，爭奪客戶資源。. 賣點設(shè)計【精英區(qū)位】區(qū)位歷煉精英，本工程成就于橋西區(qū)中央政務(wù)區(qū)維明街，商務(wù)主場決勝者的驕傲，濃郁的政務(wù)氣氛煉就商務(wù)場上的精英領(lǐng)袖?！揪⒔煌ā抗こ趟拿媾R

18、路，新華路、維明街、興凱路、水源街圍合，四面富有，八方通財，精英企業(yè)決勝的先鋒陣路。路、路、路、路、路、路、等多條公交線路會聚于此，交通富足，財力聚合?！揪⑴涮住砍墒斓闹苓吪涮祝瑸槠髽I(yè)強大的開展助添無限動力中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、市政府西院、省工商結(jié)合會使企業(yè)在精銳中茁壯生長。另外周邊眾多住宅小區(qū)的居民構(gòu)成強大商業(yè)消費力，使投資者踏上創(chuàng)富捷徑。【精刻立面，精銳陣地】國際化時髦的建筑設(shè)計，每一個細節(jié)都精雕細琢，樹立企業(yè)籠統(tǒng)，為企業(yè)的勝利和壯大添加外力砝碼。【精致層高，高度辦公】辦公空間凈高.米，開創(chuàng)高度辦公新時代！在這里擁有的不僅是統(tǒng)領(lǐng)千軍的愜意，更多的是辦公過程中的享用?！揪詰粜停栽?/p>

19、分割】戶型可自在分割，使空間不再受限，置業(yè)本錢具有可控性，專為企業(yè)精英量身定制。【精英企業(yè)，晶品相伴】籠統(tǒng)影響身份，檔次決議位置，工程大堂內(nèi)用水晶鑲嵌的企業(yè)名錄展現(xiàn)墻，充分彰顯企業(yè)尊貴身份！【精品電梯，品牌享用】配備國際知名品牌電梯，大轎箱，高梯速，精品資料鑄成，品牌代言身份，精品辦公時代回絕平庸?！境渥丬囄?，精致享用】地上、地下六十三個寬大的停車位，充分滿足企業(yè)需求，為每位精英提供便利的交通驛站?！揪⑸除垼瑴贤ㄘ斆}的平臺】專為精英人士打造的沙龍俱樂部，以開展和延伸企業(yè)商務(wù)平臺為起點，共享有利資源，溝通財脈和人脈，構(gòu)成通往勝利的穩(wěn)定基石。【精管物業(yè)，超值奉獻】在倡導(dǎo)物業(yè)升值和物業(yè)管理程度升高

20、的理念下，堅持以品牌效益運營市場，特聘國際著名物管公司進展物業(yè)管理顧問，強強結(jié)合，打造品牌和效力雙贏新局面?！揪⑼顿Y新概念，新世紀創(chuàng)富風(fēng)向標(biāo)】投資新概念首付最低值鋪位可自在分割，讓投資者以最少的投入獲取最大的財富，保值增值，潛力無限，成為新世紀創(chuàng)富的首選之地?！玖鶎涌罩谢▓@，空中休閑領(lǐng)地】空中花園滿足生態(tài)化辦公的需求。六層花園中央設(shè)計小型休閑運動廣場，任務(wù)之余享用運動樂趣?！続智能化系統(tǒng)】通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、大樓自動化系統(tǒng)控制系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、安保自動化系統(tǒng)。經(jīng)過綜合布線系統(tǒng)進展聯(lián)網(wǎng)，構(gòu)成樓宇智能化集中系統(tǒng)。精裝修、vip卡五、工程創(chuàng)新體系.創(chuàng)新思緒經(jīng)過改動工程的物質(zhì)性產(chǎn)品性

21、質(zhì)、利益性投入與產(chǎn)出之比、信息性市場信息調(diào)研構(gòu)成的判別和時間性產(chǎn)品投入市場的時機選擇是謀劃的四個創(chuàng)新的實際線索。營銷創(chuàng)新是創(chuàng)新在營銷領(lǐng)域的詳細表現(xiàn)；強調(diào)優(yōu)勢，淡化優(yōu)勢，把對產(chǎn)品性質(zhì)的改造、市場信息的正確選擇及產(chǎn)品投放市場的時機選擇，用科學(xué)的市場競爭法那么組合成創(chuàng)新的一致體創(chuàng)新體系。根據(jù)：優(yōu)勝劣汰的市場競爭原那么。.工程中心競爭力構(gòu)成及要素分解加上商務(wù)中心工程的產(chǎn)品優(yōu)勢、價錢優(yōu)勢、效力和管理優(yōu)勢構(gòu)成工程的中心競爭力。在市場競爭環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞剑谇‘?dāng)時機把產(chǎn)品賣出去，是實現(xiàn)工程中心競爭力的手段。用“看不見的手去把握市場供求關(guān)系，實現(xiàn)工程投入少產(chǎn)出大，是實現(xiàn)工程中心競爭力的最終目的。概念優(yōu)勢的

22、營造引入全新概念studio，與市場上眾多概念方式構(gòu)成差別化，構(gòu)成工程的獨特賣點。產(chǎn)品優(yōu)勢的營造突出“精英商務(wù)決勝主場的營銷主題以及產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新，經(jīng)過媒體宣傳使之貫穿于工程一直，在目的客戶群體中產(chǎn)生深遠影響。價錢優(yōu)勢的營造銷售、財務(wù)、管理本錢的有效控制，發(fā)明低本錢優(yōu)勢，銷售均價控制在元/平方米，構(gòu)成價錢優(yōu)勢。效力、管理優(yōu)勢的營造發(fā)明高效適用、專業(yè)化、人性化、科學(xué)化的以人為本的效力體系。銷售戰(zhàn)略對市場、特別是消費者市場的真實把握，實施一系列宣傳推行措施。詳見第六部分銷售渠道、時機細分目的市場后，找準市場時機，及時準確切入市場空隙，迅速占領(lǐng)市場。.創(chuàng)新體系的設(shè)計及實施要點概念創(chuàng)新體系：將studi

23、o辦公概念與產(chǎn)品充分銜接，構(gòu)成具有靈性的個性辦公空間。經(jīng)過媒體宣傳，將studio辦公概念進展廣泛宣傳，構(gòu)成一定的市場影響力。適時舉行公關(guān)活動，與目的客戶群進展互動。產(chǎn)品創(chuàng)新體系：硬件再投入，創(chuàng)新產(chǎn)品附加值，構(gòu)成新穎獨特的辦公空間。在輔樓六層頂部做空中花園?；▓@中心設(shè)置景觀噴泉、小品、藝術(shù)雕塑，周圍多以草皮、灌木為主，同時延花園道路兩側(cè)安插休閑座椅與少量的休閑健身器材。輔樓層層退臺。退臺部分可以用來種植綠色植物，提高工程的綠化面積，同時可以添加任務(wù)之余的休閑空間，并且還可以將足夠的陽光引入室內(nèi)；外窗可開啟。寫字樓屬于人群密度比較高的場所，因此空氣流通顯的尤為重要，本案除了經(jīng)過戶式中央空互換風(fēng)系

24、統(tǒng)引入新穎空氣以外，特別在每個單位設(shè)置有可直接開啟的窗戶，讓鮮氧直接進入辦公空間，確保氣流順暢，空氣清新。戶室中央空調(diào)。每戶獨立控制，防止能源浪費。樓內(nèi)綠色植物。樓內(nèi)公共區(qū)域盡能夠多的栽種綠色植物，加強工程的生態(tài)綠化功能。以人為本，營造人性化辦公空間，突出其適用性和現(xiàn)實性。引進知名的管理理念，提升工程的物業(yè)管理程度。初步擬訂本地的物業(yè)管理公司陽光水岸、恒輝。營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新：最能激發(fā)消費者購買愿望的獨特方法。媒介溝通研討會炒作精英商務(wù)概念石家莊個性化寫字樓開展趨勢論壇結(jié)合媒體對studio概念進展炒作頤園精英商務(wù)寫字樓開盤儀式暨精英沙龍成立盛典頤園精英杯石家莊首屆商務(wù)知識大獎賽活動銷售渠道、時機創(chuàng)

25、新：采用最快捷、最省錢的方法把信息傳播給消費者，經(jīng)過市場調(diào)研，有效準確切入市場空缺，占領(lǐng)市場份額。商務(wù)樓吧。接待中心展廳是購屋者與銷售人員接洽的第一現(xiàn)場。布置溫馨氣派，且設(shè)置模型、圖表闡明的接待中心，可以讓顧客產(chǎn)生良好的印象，得到詳實的信息。接待中心也意味房地產(chǎn)公司的企業(yè)籠統(tǒng)，應(yīng)講求穩(wěn)重、大氣、簡約和高風(fēng)格。并選擇才干高、反響機智、閱歷豐富、效力熱情、熟習(xí)市場行情的銷售人員留守現(xiàn)場，進展產(chǎn)品闡明與銷售。派員銷售。這種銷售方式即由公司定期安排銷售人員到市場自動尋覓開發(fā)，如配套相對落后的寫字樓或者商務(wù)繁華地段，推銷人員攜帶產(chǎn)品闡明書、廣告?zhèn)鲉?、名片進展推銷。優(yōu)點是針對性較強，銷售效果較好，效力勝利

26、率較高；缺陷是這種零散的組織方式，管理難度大，推銷人員的素質(zhì)良莠不齊，能夠會有一定的負面影響。但鑒于此種方式在后期銷售過程可以起到很好的促進作用，因此建議在工程銷售后期，采用此銷售方式。網(wǎng)絡(luò)營銷網(wǎng)絡(luò)營銷方式相對于傳統(tǒng)的銷售方式具有以下優(yōu)勢： 經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)使開發(fā)商和顧客之間的信息傳送更直接、互動,并且省去了傳統(tǒng)銷售方式下的代理環(huán)節(jié)，降低了銷售費用； 經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)途徑，使得市場和顧客信息的搜集更及時、完備,企業(yè)決策也更具導(dǎo)向性； 經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，信息傳播更快、更廣，尤其是新工程進展產(chǎn)品推行的時候，網(wǎng)絡(luò)與傳統(tǒng)的銷售渠道結(jié)合進展產(chǎn)品宣傳，非常有助于產(chǎn)品的銷售。.工程風(fēng)險躲避在市場競爭中，工程的創(chuàng)新建造了工程競

27、爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風(fēng)險就相應(yīng)降低、減少。所以，創(chuàng)新和風(fēng)險恰是在“看不見的手這一市場杠桿調(diào)理下的矛盾一致體。但創(chuàng)新度越高并不意味著風(fēng)險性越小。創(chuàng)新的目的在于獲得競爭優(yōu)勢，這種優(yōu)勢只需顯化出來并到達目的，優(yōu)勢才確立，風(fēng)險才降低，假設(shè)優(yōu)勢過度，那么需求付出更多的資源與管理代價，反而不經(jīng)濟。以上闡明： 創(chuàng)新表達的范圍越廣，對管理的改造壓力也大，一旦管理跟不上，創(chuàng)新實現(xiàn)不了，風(fēng)險反而增大，將會嚴重損害經(jīng)濟效益。 創(chuàng)新程度越高，其操作難度越大，失敗的風(fēng)險性也越大。本工程建議設(shè)置的中央負離子送風(fēng)系統(tǒng)當(dāng)屬此范圍，還需進一步論證。六、工程營銷執(zhí)行方案 . 價錢戰(zhàn)略. 寫字樓與商住部分：低價入

28、市，低開高走低開的目的是吸引市場視野，其道路是提升價錢。戰(zhàn)略優(yōu)勢：假照實踐銷售的比消費者的預(yù)期價錢低，那么會給消費者一個經(jīng)濟實惠的覺得；假設(shè)消費者知道了開發(fā)商的這一價錢戰(zhàn)略，由于包含了價錢上漲空間因此更容易促進成交；每次調(diào)價能構(gòu)成呵斥房地產(chǎn)增值的表象，給前期購房者自信心從而能進一步構(gòu)成人氣，刺激有購房動機者的購買欲，促使其產(chǎn)生立刻購房的想法；資金回籠速度快。. 商業(yè)部分：高價入市，高開高走高價的目的在于本區(qū)域內(nèi)商業(yè)的稀缺性以及本案商業(yè)體量較小。戰(zhàn)略優(yōu)勢：確保工程利潤最大化；可快速回籠資金，確保工程進度；價錢上漲產(chǎn)生工程不斷增值的印象，不但有助于加強前期購賣者自信心，同時可促進銷售；. 銷售各階

29、段的價錢建議. 內(nèi)部認購期： 銷售價錢：寫字樓均價元/；小進深商業(yè)均價元/，大進深商業(yè)均價元/出賣單位： 寫字樓層； 商業(yè)部分首先推小進深，其次推大進深，最后推小獨棟商業(yè)優(yōu)惠政策：一次性付款寫字樓優(yōu)惠%，商業(yè)優(yōu)惠%。分期無優(yōu)惠。建議對客戶采用收取定金保管房號的銷售政策,定金收取為每戶元。商業(yè)部分定金萬. 主體封頂：銷售價錢：寫字樓均價提升為元/； 商住公寓層均價為元/，層均價為/；車庫均價元/出賣單位：推出商務(wù)層；商住公寓；商業(yè)剩余單位。優(yōu)惠政策：寫字樓一次性付款優(yōu)惠%，按揭貸款優(yōu)惠%；商住公寓一次性付款優(yōu)惠%，按揭無優(yōu)惠。降低優(yōu)惠比例注：關(guān)于車庫部分在內(nèi)部認購期即可進展銷售，套價萬元。. 促

30、銷戰(zhàn)略. 銷售階段市場反響及其對策經(jīng)過定時、定量、定階段對銷售情況進展分析，判別市場反映、及時做出相應(yīng)措施進展調(diào)整?！岸〞r指現(xiàn)場銷售人員進展每日記錄，銷售主管每周提交周記報告，工程擔(dān)任人每月提交銷售情況小結(jié)。“定量指現(xiàn)場記錄的內(nèi)容必需以數(shù)據(jù)為支持，提供可量化的分析目的?！岸A段指對某一階段進展定價、定量的分析目的，階段性地總結(jié)銷售任務(wù)，為下一步銷售提供戰(zhàn)略根據(jù)。. 促銷手段的選擇及運用的創(chuàng)新 促銷手段具有多樣性和靈敏性，必需根據(jù)不同工程、不同營銷戰(zhàn)略，恰當(dāng)?shù)剡x用促銷手段。 本工程是屬于開發(fā)周期短、資金回籠較快的工程，促銷活動應(yīng)偏重于高效率、操作性靈敏，因此，確定報紙廣告、派發(fā)單頁為主要促銷手段

31、，報紙軟性新聞為輔。派發(fā)單頁是根據(jù)不同銷售階段、不同目的客戶針對性極強的派發(fā)。 現(xiàn)場促銷手段是經(jīng)過現(xiàn)場售樓人員的有效效力、樣板層的觀賞及銷售環(huán)境的烘托，促成殼戶的購買。其中售樓人員專業(yè)效力素質(zhì)的高低，能否準確地傳播工程優(yōu)勢賣點，能否有效地促進成交等等將直接影響到成交的勝利與否，因此，售樓人員的要求和對應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)是必不可少的。樣板間的設(shè)置是開發(fā)商一向注重的促銷手段，客戶的成交愿望將得到極大的激發(fā)。. 工程公眾佳譽度控制手段及公關(guān)活動方案本工程除進展常規(guī)媒體宣傳外，還應(yīng)根據(jù)不同營銷階段、執(zhí)行不同營銷戰(zhàn)略的需求，組織專項促銷活動，以期到達提升本工程的社會知名度、企業(yè)認知度及產(chǎn)品認知度?；顒幽康模航?jīng)

32、過媒體關(guān)注提高工程的知名度。專項活動五：頤園精英交全款抽獎活動購房抽獎活動時間：年月活動地點：售樓部活動內(nèi)容：交全款客戶。活動目的：針對高校創(chuàng)業(yè)群體進展工程宣傳，拓展工程關(guān)注群體。專項活動六：頤園精英商務(wù)開盤儀式暨精英沙龍成立盛典活動時間：年月活動地點：售樓部活動內(nèi)容：精英沙龍成立盛典活動目的：經(jīng)過組建精英沙龍， 樹立工程品牌想象，吸引目的客戶群體關(guān)注。. 宣傳推行戰(zhàn)略. 工程廣告宣傳推行方式由于本案開發(fā)性質(zhì)為協(xié)作建房，因此報紙等硬性廣告投放量非常小，為了實現(xiàn)工程的品牌推行以及實現(xiàn)最終的銷售目的，建議工程的推行過程中采用戶外派發(fā)宣傳單頁、短信、雜志、網(wǎng)絡(luò)、約定、樓宇電視等作為主要的推行手段。

33、派發(fā)宣傳單頁：針對性較強。根據(jù)商務(wù)辦公特點，在商務(wù)聚集區(qū)“掃樓可迅速確定目的客戶，實現(xiàn)產(chǎn)品信息與客戶快速對接。有效激發(fā)潛在需求?！皰邩堑闹饕较蚴俏宓狡吣昵暗膶懽謽?，由于興建時間較早，辦公在運用功能、配套設(shè)備和物業(yè)管理方面與新建寫字樓存在宏大差距，改換辦公地點是這部分人的潛在需求。面對面溝通，信息傳送準確。由專業(yè)的市場拓展員攜帶工程資料樓書、折頁、宣傳單頁、戶型單頁、手提袋、名片，面對意向人群進展直效信息傳送。 短信：準確覆蓋，目的人群針對性強。經(jīng)過對月通話支出超越元的客戶進展短信群發(fā)，可將信息迅捷傳送到針對客戶群中，準確鎖定商務(wù)人群。性價比高。短信息發(fā)布費用為.元/條.元/條；推行所需千人本

34、錢為元，推行費用低廉，準確率高，性價比高。強迫性閱讀，信息到達率高。短信閱讀方式為字句式線性閱讀，此種方式閱讀率高，對信息的記憶性高。 雜志：塑造工程品牌籠統(tǒng)。雜志的主題性強，綜合與總結(jié)性信息多，印刷精巧，閱讀人群穩(wěn)定。選擇主題與工程吻合的雜志可提升工程的品牌籠統(tǒng)。加注稱號傳閱率高，宣傳效果耐久。雜志的傳閱率為人，“搶 是閱讀雜志的特點。經(jīng)過較多人的閱讀，可拉升傳播效果。軟性閱讀，接受率高。此群體對雜志的閱讀屬怡情休閑類，閱讀的選擇性偏好明顯。在雜志中設(shè)置軟信息可提高信息接受率，到達雙面信息傳送工程的良好效果。 網(wǎng)絡(luò)：瞬時發(fā)布信息，時效性強。發(fā)布工程信息迅速，在第一時間內(nèi)向網(wǎng)絡(luò)閱讀人群發(fā)布工程

35、根本信息。全息傳播，全景展現(xiàn)工程概略。在網(wǎng)絡(luò)中經(jīng)過聲音、視頻，互動等方式等全方位傳送工程情況，提升工程認知度。 約定：準確率高。經(jīng)過與目的人群溝通工程情況并約請其到售樓部進展調(diào)查，可迅速確定目的人群，準確邀其上門，提高來訪量，激發(fā)潛在購買?？尚哦雀?，效率高。溝通屬模擬面對面溝通的一種。經(jīng)過技巧性、目的性的傳播工程信息可提高工程在潛在購買者心中的可信度，到達高效率傳播的目的。 樓宇電視：分眾傳播，目的群確定。在樓宇和高檔消費場所進展傳送，按照人群的特點進展專門時段的滾動播放，提高針對人群的收視率。閱聽性強，接受信息自然。在選定時段內(nèi)滾動播放工程的電子樓書，提高工程的知名度. 銷售道具及制造建議

36、沙盤、周圍用玻璃分隔，高度控制在公分、沙盤制造比例：或：、建筑模型內(nèi)部設(shè)燈光系統(tǒng)、建筑采用水晶塊鑲嵌，表達包裝的奢華。 樓書樓書是開發(fā)商向業(yè)主集中、全面、全景式反映樓盤情況的印刷精巧的宣傳手冊。一天性全面、翔實反映樓盤全景容顏的樓書是協(xié)助銷售人員協(xié)助 消費者快速了解產(chǎn)品功用的最具保管價值的銷售輔助。本案樓書分為概念樓書和質(zhì)量樓書。前者是向消費者傳達定位信息的軟性概念樓書。后者是詳細向消費者引見樓盤特點、優(yōu)勢的質(zhì)量樓書。建議本工程采用雙體單本樓書，即樓書本身可從正反兩面閱讀。正面是概念樓書，反面是質(zhì)量樓書。一本樓書可從兩方面反映出工程的詳細情況。樓書的概念部分集中表達工程的國際化、生態(tài)化、人文化

37、市場定位；質(zhì)量部分集中反映工程的優(yōu)勢和賣點。 電子樓書制造三維動畫電子樓書，以優(yōu)美的畫面表現(xiàn)社區(qū)的總體規(guī)劃、景觀效果，生態(tài)環(huán)境和生活居住氣氛等，為客戶提供直觀的視覺感受。電子樓書是運用聲、光、電等多種手段，全方位，立體式協(xié)助銷售人員快速了解產(chǎn)品功用的最具保管價值的銷售輔助工具。電子樓書的運用可在無形中提升工程本身的質(zhì)量。為了顯示本案中高端的產(chǎn)品定位，建議本案制造運用電子樓書。 室內(nèi)籠統(tǒng)墻室內(nèi)籠統(tǒng)墻是業(yè)主進入售樓部后對工程的第一印象，經(jīng)過籠統(tǒng)墻可直接反映出工程本身的定位和檔次。籠統(tǒng)墻的建立對展現(xiàn)工程籠統(tǒng)，提升工程在業(yè)主心中的位置有著不可或缺的作用?；\統(tǒng)墻可將工程的平面規(guī)劃表示圖印制于籠統(tǒng)墻之上，

38、以此來展現(xiàn)工程的整體規(guī)劃，直觀反映工程概略。 室內(nèi)展板室內(nèi)展板是經(jīng)過展板的方式來表達工程的各個賣點。將籠統(tǒng)化的賣點標(biāo)示于展板，有助于協(xié)助銷售人員向消費者引見樓盤的各項優(yōu)勢。展板既可做成x展架，放置于銷售部門口的兩側(cè)；同時也可將展板制成油畫效果，以木制像框的方式懸掛于墻壁之上。. 銷售組織. 銷售部門人員配備方案 設(shè)銷售經(jīng)理人。為銷售閱歷豐富的房地產(chǎn)專業(yè)人才。擔(dān)任工程銷售全程組織、統(tǒng)籌，并根據(jù)銷售進度、市場反響信息及時與開發(fā)商人員溝通并及時提出相關(guān)對策。職權(quán)及職責(zé) 自動積極配合指點完成各項任務(wù)協(xié)助上級根據(jù)實踐情況調(diào)整原有的任務(wù)程序、管理制度、使各項任務(wù)更趨于合理化、規(guī)范化做好工程籌備任務(wù)擔(dān)任整個

39、工程銷售任務(wù)，協(xié)調(diào)其它部分在銷售過程之中的關(guān)系一致銷售口徑，培訓(xùn)和管理團隊帶著團隊按時完成公司布署的業(yè)績目的義務(wù)嚴厲執(zhí)行各項案場任務(wù)守那么及作業(yè)流程制定周、月任務(wù)方案并每周、月進展總結(jié)協(xié)助處置定金、合同、按揭等任務(wù)杜絕部分各種不良習(xí)氣及損害消費者和公司利益行為的發(fā)生對一切的案場任務(wù)人員有進展上崗考核、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、建議停職和引薦調(diào)升的權(quán)益建議完好的工程銷售檔案及客戶檔案完成銷售義務(wù)后協(xié)助作好個案總結(jié)報告，并帶著置業(yè)顧問做好公司交辦的新義務(wù)協(xié)助市場謀劃部門做好市場調(diào)研分析，反響客戶意見及市場動態(tài)資歷要求大專以上學(xué)歷具有一定的業(yè)務(wù)培訓(xùn)才干和管理才干熟習(xí)案場制度和任務(wù)程序有一定的銷售閱歷和銷售管理閱歷設(shè)

40、工程銷售主管人。擔(dān)任現(xiàn)場售樓部的詳細銷售事宜和直接對銷售人員管理。職權(quán)及職責(zé)全力完成公司及部門下達的各項任務(wù)義務(wù)協(xié)助銷售經(jīng)理完成公司業(yè)務(wù)目的的分解全力完本錢人的個人業(yè)務(wù)目的帶著本人的團隊完成銷售經(jīng)理制定的分解業(yè)務(wù)目的積極組織團隊參與公司組織的各項專業(yè)知識方面的培訓(xùn)自動提攜協(xié)助 其他資力較淺的銷售人員有對團隊任務(wù)人員上崗考核、業(yè)務(wù)評定、建議停職和引薦調(diào)升的權(quán)益資歷要求有良好的銷售業(yè)績表現(xiàn)熟習(xí)各項產(chǎn)業(yè)政策和法規(guī)熟習(xí)產(chǎn)品知識熟習(xí)銷售技巧具備一定的管理才干設(shè)工程接待秘書人。擔(dān)任接待客戶與接聽前臺咨詢，整理客戶信息。職權(quán)及職責(zé)對來訪客戶進展登記，并按照接待順序安排相應(yīng)的銷售人員進展引見接聽前臺咨詢并對客

41、戶進展登記整理并歸檔各類文件資料辦理各項與銷售業(yè)務(wù)有關(guān)的事物配合銷售經(jīng)理健全案場的各項行政制度及辦事程序資歷要求大專以上學(xué)歷有兩年以上的行政文秘任務(wù)閱歷設(shè)銷售人員人。主要擔(dān)任與客戶的談判、促進成交、締結(jié)銷售以及售后催款等任務(wù)。職權(quán)及職責(zé)自覺遵守公司制定的各項規(guī)章制度積極參與公司對員工的各項專業(yè)知識方面的培訓(xùn)并爭取獲得優(yōu)良成果熱情、周到的接洽客戶，保證本人的效力讓客戶稱心，遇事不與客戶爭論并及時向上級匯報仔細作好客戶登記并保證資料的準確性完成公司及部分布置的文書任務(wù)，填寫各類表單，確保內(nèi)容與數(shù)據(jù)的準確性妥善保管銷售手冊并確保其內(nèi)容不泄露積極自動完成指點布置的其他任務(wù)培育良好的團隊協(xié)作精神，提高任

42、務(wù)效率配合市場謀劃部門做好各類市場調(diào)研任務(wù)資歷要求大專以上學(xué)歷有兩年以上銷售閱歷，有房地產(chǎn)銷售閱歷者優(yōu)先思索. 銷售人員培訓(xùn). 崗前培訓(xùn)第一階段：銷售根底培訓(xùn)。內(nèi)容包括：銷售流程、置業(yè)顧問素質(zhì)、銷售技巧、銷售控制、客戶跟蹤。用時方案個任務(wù)日。第二階段：工程情況培訓(xùn)。內(nèi)容包括：公司引見、工程引見、工程賣點、一致說辭、市場分析、對手分析。用時方案個任務(wù)日。第三階段：銷售實戰(zhàn)練習(xí)。內(nèi)容包括：模型引見、現(xiàn)場道路、洽談練習(xí)、成交練習(xí)。用時方案個任務(wù)日。. 銷售根本步驟企業(yè)應(yīng)備條件明確任務(wù)內(nèi)容。如客戶分析、客戶接觸、客戶維護等。根本素質(zhì)要求。如企業(yè)文化、產(chǎn)品知識、個人素質(zhì)、心思要求。銷售前預(yù)備任務(wù)預(yù)備任務(wù)

43、的重要性根本必備資料。如企業(yè)引見、產(chǎn)品引見、樓書、報價單等。設(shè)定目的客戶及擬定詳細方案。發(fā)明良好的商談氣氛心思調(diào)整。只需指銷售人員的精神形狀良好。外部環(huán)境。場所安排、飲品安排、文具預(yù)備等。談判方法明確談判目的根本商談流程：開場白發(fā)問傾聽處理達成共識成交處理問題的步驟：不可逃避問題、確定問題所在、提出處理方法或替代方案。名或以上同事共同參與時的角色分工與角色轉(zhuǎn)換。完成銷售任務(wù)捕捉成交信息達成明確結(jié)論完成最終目的收款即時完成登記任務(wù)售后效力根本報表制造. 營銷執(zhí)行方案與節(jié)拍控制刪除. 營銷執(zhí)行方案應(yīng)充分利用社會資源的整合，有步驟地實施營銷方案。營銷執(zhí)行方案要把重點放在推行、運營中的廣告謀劃及多方面

44、強化工程CI設(shè)計，以實現(xiàn)工程可繼續(xù)開展。各階段營銷執(zhí)行方案謀劃工程詳細內(nèi)容執(zhí)行要點執(zhí)行時間執(zhí)行評價調(diào)整要點銷售執(zhí)行銷售定價付款方式樓盤上市折扣執(zhí)行管理價風(fēng)格整方案價風(fēng)格整方案是本類中心，需求對此進展定期方案制定年月日年月日符合預(yù)算規(guī)范，符合市場啟動根本要求均價與推行價錢逐漸接軌銷售管理現(xiàn)場管理接待管理洽談管理銷售一致口徑物業(yè)口徑管理銷售口徑管理是本類中心，需求對此進展定期方案制定年月日合同終了日期全面迅速反映物業(yè)特點及賣點，并符合其他環(huán)節(jié)時間要求以點帶面以虛帶實促銷執(zhí)行編制促銷方案階段促銷方案現(xiàn)場操作配合銷售培訓(xùn)促銷方案編制是本類中心，需求對此進展定期方案制定年月年月活動根據(jù)銷售情況不定期實施

45、啟動市場，同時符合其他環(huán)節(jié)時間要注逐漸轉(zhuǎn)入價錢銷售物業(yè)管理物業(yè)配合管理工程配合管理公司配合管理物業(yè)配合管理是本類中心，需求對此進展定期方案制定前期介入促進市場開展，建立開展商部門配合體制物業(yè)管理介入，逐漸轉(zhuǎn)入以效力為中心的物業(yè)管理特點七、工程開發(fā)與營銷面臨的艱苦問題的闡明及對策. 開發(fā)銷售時機新華區(qū)是河北省省會石家莊市的中心城區(qū)之一，位于石家莊市區(qū)西北部，轄區(qū)面積平方公里，人口萬。新華區(qū)現(xiàn)成為全國出名的商品集散地和乳品加工消費基地。新華集貿(mào)市場的迅速開展帶動了外地資本的進入和創(chuàng)業(yè)的熱潮。工程地間隔 新華商圈約公里，交通便利，離繁華不遠。年高端寫字樓市場的飽和，為中端寫字樓的開發(fā)提供了契機。細分

46、人群，爭奪客戶資源成為今年的主流話語。本工程致勝的關(guān)鍵充分利用工程的顯性優(yōu)勢和隱性優(yōu)勢，在控制本錢的根底上，提高工程素質(zhì)，調(diào)整好工程的各項配置，利用區(qū)域開展的大好機遇，營造“精英商務(wù)辦公的精致與適用。在開發(fā)、營銷主題上，確立“精英商務(wù)決勝主場的概念，并賦予其確定的內(nèi)涵，引導(dǎo)潛在客戶購買，以鮮明的主題、適用的產(chǎn)品特性吸引購買者。 根據(jù)產(chǎn)品小戶型特點，導(dǎo)入特征studio辦公方式概念，經(jīng)過各種宣傳道具對其進展宣傳，構(gòu)成工程的獨特賣點，引起目的客戶群體的留意。 充分發(fā)掘工程賣點，有方案、有創(chuàng)意地安排營銷組織，嚴厲把關(guān)信息傳播渠道和銷售控制兩關(guān)。工程物業(yè)管理. 物業(yè)管理公司的選擇本工程屬商務(wù)辦公式高層

47、建筑，運用者對物業(yè)管理的要求很高。因此可引入戴德梁行、第一太平戴維思等國際知名物業(yè)管理公司的先進管理理念提升工程檔次、加強客戶購買自信心；同時基于本錢思索，可聘請本地較好的物業(yè)管理公司進展管理。初步擬訂以下兩家陽光水岸物業(yè)管理公司。石家莊較早的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，價錢適中，效力閱歷豐富。石家莊恒輝物業(yè)管理公司。有效力大型寫字樓的閱歷。為凱萊金地大廈、安僑商務(wù)等進展效力。. 物業(yè)介入時機建議物業(yè)公司前期介入。物業(yè)的前期介入，有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥；有利于提高施工質(zhì)量；有利于加強對所管物業(yè)的全面了解；有利于后期管理任務(wù)的進展；有利于物業(yè)管理發(fā)揚營造社區(qū)文化，引導(dǎo)消費的作用

48、；有利于促進銷售。設(shè)計、施工階段的物業(yè)管理任務(wù)立項決策階段獲得土地開發(fā)權(quán)后，可約請物業(yè)管理公司參與市場調(diào)查，可行性分析任務(wù)，對物業(yè)檔次規(guī)范提出意見。規(guī)劃設(shè)計階段 憑仗物業(yè)管理公司多年的專業(yè)閱歷，可針對工程規(guī)劃設(shè)計提出建立性意見，如辦公區(qū)交通道路能否合理、消防安防通常會出現(xiàn)的問題以及智能化生態(tài)化等方面的設(shè)計建議。施工安裝階段電器件的節(jié)能，機械設(shè)備如何降噪，水、氣、電等如何分體方案，一致列表，中心處置能否適宜，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)后應(yīng)及時反響給開發(fā)商及施工單位，以防止后期，大量整改。開工驗收階段注重檢查以下部位的質(zhì)量問題門窗部位。能否密封，貼合，框架能否結(jié)實、平安、平整、門鎖有無質(zhì)量問題供、排水設(shè)備。水管

49、、水表、水龍頭能否完好，下水道能否有堵塞，地漏，馬桶排水能否通暢，能否有漏水景象墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板能否平整，有無剩落或起砂景象，能否滲水供電系統(tǒng)。電線、電燈、電表能否有質(zhì)量缺欠，空調(diào)能否漏水，制冷效果能否正常有上述問題，必需及時找開發(fā)商及施工人員進展整改，萬不可推委，要留意各單位的協(xié)調(diào)關(guān)系，不做無效的勞動。建筑風(fēng)格本工程周邊的寫字樓較為集中，以現(xiàn)代風(fēng)格為主。思索潛在客戶的需求和偏好，以及實施的能夠性，建議工程采用清新、明快、簡約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。實施要點建筑勒腳、樓群部分采用高級干掛石材或瓷磚。建筑山墻采用高級外墻涂料，如立邦漆，顏色主要以雪白色為主。 建筑體正面均以大面積落地玻

50、璃窗為主，同時配合顏色艷麗的線條作為點綴如橘黃色、淺藍色，加強產(chǎn)品的外在籠統(tǒng)。 主樓頂部可做米的燈塔，夜間燈光閃亮，不但可以成為本區(qū)域內(nèi)夜間的一大亮點，同時也可提升工程的知名度。 輔樓頂部外圍做鐵藝護欄，資料為不銹鋼；頂部還可架起一個鋼構(gòu)造的簡易外型框架，與本案所要追求的現(xiàn)代立面風(fēng)格相互交融，到達最正確效果。銷售節(jié)拍根據(jù)工程回款要求，建議推盤節(jié)拍分為內(nèi)部認購、公開期、強銷期、繼續(xù)及尾盤期四個階段。內(nèi)部認購期：.個月公開期：.個月強銷期：.個月繼續(xù)及尾盤期：.個月. 營銷主題的實施要點對工程主題精英商務(wù)決勝主場進展大力宣傳，強化工程主題定位。針對小戶型的特點，提出全新“studio個性概念，炒作到位。事件營銷執(zhí)行到位，經(jīng)過媒介溝通會、開盤活動、精英商務(wù)酒會等活動方式吸引目的客戶，促進購買。經(jīng)過實效推行手段如短信、樓宇電視、DM單等，迅速鎖定目的客戶，同時配合少量的硬性廣告加以宣傳，以到達快速銷售的目的。管家式物業(yè)管理效力，導(dǎo)入國際知名物業(yè)管理機構(gòu)的先進運營管理理念，同時聘請本地專業(yè)物業(yè)管理公司進展管理，實現(xiàn)國際化理念與外鄉(xiāng)化操作的完美結(jié)合。. 營銷推行費用及控制方法本工程總銷售面積為平方米，其中款待處占有平米，因此目前可銷售面積為平米，按整體銷售均價元/平方米估算,總銷售金額約