CCTV2《對手》節(jié)目：一起拒交物業(yè)費,共同趕走壞物業(yè)

1、最新CCTV2?對手?節(jié)目 ：一起拒交物業(yè)費,共同趕走壞物業(yè)。CCTV2?對手?節(jié)目 ：一起拒交物業(yè)費，共同趕走壞物業(yè)。近幾年來，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的糾紛成為諸多媒體報道的熱點。業(yè)主們?yōu)榱司S權，很多人都采取了拖欠或者干脆不交物業(yè)費的方法，而物業(yè)公司為了追討物業(yè)費，就采用了停電停水、停電梯、封大門等各種手段，使得他們和業(yè)主之間的矛盾更加火上澆油。惱人的物業(yè)費，點燃了業(yè)主和物業(yè)公司之間紛爭的火藥桶。物業(yè)費到底應該怎么收才合理？業(yè)主們又該怎樣從物業(yè)費入手，維護好自己的權益呢？2010年10月1日，北京市開始實施?物業(yè)效勞第三方評估監(jiān)理管理方法?，明令開發(fā)商在樓盤售賣前要引入第三方機構測算物業(yè)費價

2、格，業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。對舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)效勞企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估構對物業(yè)費進行評估。此方法一出，其他省市的相關部門也紛紛表示，會借鑒北京市的方法，出臺相關的管理方法。那么，物業(yè)費由第三方機構來進行評估，是不是就可以保障業(yè)主們的利益了嗎？紅方陣營由媒體評論員梁宏達、中央電視臺主持人王小騫、 北京盈科律師事務所律師余婧組成，他們認為，對物業(yè)效勞不滿意，不交物業(yè)費不是業(yè)主維權的有效途徑，物業(yè)費交給業(yè)委會管理，不能保障業(yè)主權益， 物業(yè)費定價由第三方評估，不能保障業(yè)主權益。藍方陣營由北京京華律師事務所律師 秦兵、北京新天地家園小區(qū)業(yè)委會主任張大憲 、

3、北京中聞律師事務所律師 連艷 組成，他們認為，對物業(yè)效勞不滿意，不交物業(yè)費是業(yè)主維權的有效途徑，物業(yè)費交給業(yè)委會管理，能夠保障業(yè)主權益， 物業(yè)費定價由第三方評估，能夠保障業(yè)主權益。 1月21日21時55分，中央電視臺財經(jīng)頻道?對手?節(jié)目中，媒體名嘴、資深律師、社區(qū)維權人士交鋒在即。節(jié)目中，紅藍雙方嘉賓就“對物業(yè)效勞不滿意，不交物業(yè)費是不是業(yè)主維權的有效途徑？物業(yè)費交給業(yè)委會管理，能不能保障業(yè)主權益？ 物業(yè)費定價由第三方評估，能不能保障業(yè)主權益？三輪辯題進行了激辯。秦兵：好，我們家里請了一個管家，這個管家好吃懶做，不干活，不僅效勞態(tài)度差，而且還偷偷摸摸地往自己家里拿東西。對于這樣的管家，我們該怎

4、么辦？肯定是請他走，對嗎？可是有時候這管家就是賴在家里不走，這時候你還給他發(fā)工資嗎？肯定不發(fā)了。王凱：不給錢，餓死他，讓他走。秦兵：對，在小區(qū)里就有這樣的物業(yè)公司，平時光收物業(yè)費，什么活也不干，保安不好，保潔不好，私收物業(yè)費，而且不公開工程，有的還侵占物業(yè)費，挪用水電費，有的還打罵業(yè)主。你在家吃著火鍋，唱著歌，突然被物業(yè)停了電。沒有這種壞物業(yè)的日子才是好日子，對于這種壞物業(yè)該怎么辦？就得請他走。怎么才能請他走？對全體業(yè)主來說，我認為大家的選擇非常正確，用最簡單的方法，就是一起拒交物業(yè)費，共同趕走壞物業(yè)。梁宏達：剛剛秦律師說的有兩點我不能同意的。首先，他把物業(yè)公司比成管家和保姆，我們看管家和保姆

5、性質上對，可是你想攆走一個管家和保姆相對容易，要攆走一個物業(yè)公司很難。而且管家、保姆對你家來說是使喚，拿鑰匙，可是物業(yè)有時候停你的水和電，比管家厲害多了。第二，他說我們大家一起拒交物業(yè)費，注意，這個口號很煽情，也很動人。可注意，怎么做到一起拒交，這個一起太難了，可能小區(qū)里有的人認為跟物業(yè)好商量，就把錢交了，你不交物業(yè)費，等于無形間損害了已經(jīng)交物業(yè)費的權利，所以想做到一起拒交，這個事是最艱難無比的，所以我認為秦律師說的不具備可操作性。秦兵：我想一起拒交物業(yè)費的現(xiàn)實在北京很多小區(qū)就發(fā)生過，而且本人確實承辦過這樣的案件，確實一開始很難，20%，30%，但是一旦有人開始發(fā)動，開始揭露物業(yè)公司的黑暗，就

6、會有更多的業(yè)主參加這個行列中，對抗不是一開始就有的，它是一個燎原之火，慢慢開始。秦兵：你不走是你的問題，但是我們在法律上至少可以做到投票，讓你這個物業(yè)公司按照法律的規(guī)定離開小區(qū)。當然，在現(xiàn)實中，有時候你就是到達了70%，他仍然不走，不過我們不能因為他不走，我們就投贊成票，不能因為他不走，我們就放棄努力。梁宏達：我在這點上跟秦律師沒有異議，不一定他不走你就得為他投贊成票。不贊同交物業(yè)費在于什么？咱把物業(yè)費拿出來，可以由一個第三方中立機構代替我們行使這個事，我們大家每個人多是業(yè)主，都知道，業(yè)主委員會召開一次大會多么艱難，想找一個為大家公共效勞的人多艱難，每個個體分散的話，恐怕被物業(yè)公司各個擊破，他

7、告你，你輸官司，怎么辦？所以這個過程中應該尋求第三方。秦兵：而且拒交物業(yè)費在的本錢當中是本錢最低的，你還有什么其它方法，難道你自己主動告物業(yè)公司，你花錢請律師，付訴訟費、鑒定費，不合算，對業(yè)主來說可能出現(xiàn)鑒定破產(chǎn)。王凱:剛剛辯論的是該不該拒交物業(yè)費，現(xiàn)實的情況是如果不交物業(yè)費，很多法院判的案例是業(yè)主輸，早晚你要交，只不過給物業(yè)公司增加麻煩，提高它的運行本錢。但是很多業(yè)主說，我們成立業(yè)委會之后，我們就有了和物業(yè)公司對等談判的資格、一種地位，有的人說我能不能把物業(yè)費不交給物業(yè)公司，我交給業(yè)委會，讓業(yè)委會代替業(yè)主來行使淘汰或者保存物業(yè)公司的權利呢？這就是我們第二輪的辯題，該不該把錢交給業(yè)委會委會，歡

8、送中央電視臺主持人，我的同事王小騫，紅方代表，有請。王小騫：我覺得要把錢，把物業(yè)費全都交給業(yè)委會，這件事情不大靠譜，因為其中有一個信任度的問題，還有一個法人資格的問題。王凱：有請藍方第二位嘉賓北京新天地家園小區(qū)業(yè)委會主任張大憲，業(yè)委會是廣闊業(yè)主推選出來的業(yè)主的代表，真正的要表達了廣闊業(yè)主的共同利益，為他們做代言人。所以說總的來講今天一句話是，小區(qū)我們是主人，我們共同做主。業(yè)委會本來就是我們的業(yè)主選出來的，你憑什么不信任?。磕憧梢圆贿x我們嘛。這樣，雙方觀點對接之后，每個人有兩分鐘，小騫有2分30秒的自我觀點闡述時間，開始。王小騫：我想先說一下業(yè)委會產(chǎn)生的過程，我自己就是一個業(yè)主，我住過幾個小區(qū)，

9、業(yè)委會產(chǎn)生的過程，根本上我們都沒有全程地參與，而且現(xiàn)在我們買的房子是商品房，不是以前的宿舍樓，宿舍樓大家都知道，王凱是同事，老梁也很熟悉，大家對于人品，對于辦事能力都會有一個根本的認知。商品房是什么？是一堆陌生人，大家來共同住在這個樓宇當中，很難達成共識，你怎么就知道這個人辦事能力很好，第一，業(yè)委會是不具備法人資格的，一旦出現(xiàn)了，我們來說一下，比方說出現(xiàn)了一些惡性的事件，著火了，或者一些比擬大型的，比擬惡劣的事件出現(xiàn)的時候，要出現(xiàn)賠償?shù)鹊纫幌盗械姆蓡栴}擺在面前的時候，業(yè)委會是沒有方法來處理這個問題的。他沒有這個資格，還不如是物業(yè)公司，當然我們不談這個，就是業(yè)委會沒有這個資格，這樣就會出現(xiàn)節(jié)外

10、生枝的問題。還有，公益心能持續(xù)多久，每個人都有自己的工作，都有自己的煩惱，他愿意為不相干的人做出多少，一旦這個利益不是他自己的利益的時候，他愿意出頭的概率又有多少呢，都是值得商榷的，打上問號。所以我覺得把真金白銀交給業(yè)委會這件事不行，我不愿意。張大憲：這個公益心是經(jīng)過時間來驗證的。剛開始大家伙可能選舉的時候，只能是知道了他的自我介紹，他的簡歷，根據(jù)這個來選。但是后來以后，權利最終還是在廣闊業(yè)主手里，業(yè)主們最后覺得你做得好，我們可以繼續(xù)支持你，你做得不好，我們可以再重新召開業(yè)主委員會，可以罷免你，可以隨時更換業(yè)主們最值得信賴的人，承當業(yè)委會的工作。當然，還有很多的，要做得公開、公正和透明，否那么

11、他就會出現(xiàn)一些腐敗或者不作為，這種現(xiàn)象也是有的。所以我在此也是，剛剛你也講過了，就是在北京，也就有20%的業(yè)主委員會。但是這里有一個問題，就是說20%的業(yè)委會，實際上到現(xiàn)在為止在不斷的生長，在不斷的下降，為什么呢？就是擇優(yōu)汰劣，所以最后一次呼吁，盡快地成立業(yè)委會。 梁宏達：我們可以信不過某些官派機構，但是可以選出自己信得過的機構，剛剛的花園名字叫“官瀆花園，就是說有的當官的是可能瀆職的。為什么說可以信任業(yè)委會，因為業(yè)委會可能沒有這個能力，比方把錢交出來了，是不是沒有管，是不是沒有懂財務的人員，不要緊，業(yè)主委員會可以雇這樣的人員替他管，這筆費用誰出？管理業(yè)主所有人的財富，當然由業(yè)主來出。王凱：你

12、現(xiàn)在是在紅方還是在藍方？梁宏達：本身我就支持應該把錢交給業(yè)主委員會。王凱：有請老梁倒戈。梁宏達：你選業(yè)主委員會干嗎，把貪污腐敗的人選成業(yè)主委員會的主任，這個責任是誰的？王小騫：我選出來是為什么？我選出來是不要大家，比方200個業(yè)主，200張嘴對物業(yè)公司溝通交涉，不，我們就是200個人，最終就是一張嘴，一個出口，是溝通，不是給錢。梁宏達：行行行，叛變的人要低調(diào)。張大憲：講到物業(yè)費，交納物業(yè)費，我個人認為不是一個單純的消費行為，它也是使自己的大家伙共同的小區(qū)，居住的小區(qū)，不斷保值增值的一種不斷的投資行為。我覺得首先認識到這一點以后，我覺得交納物業(yè)費的人，業(yè)主們就認識到，拒交物業(yè)費的時候，你是在損害

13、自己的利益的同時，也侵害了其他的業(yè)主們，繳費的業(yè)主們的利益。王凱：您是說業(yè)主委員會還能承當理財參謀的職責？張大憲：應該。王小騫：他的觀點是我們這邊的，是上一番的。王凱：他說你應該交物業(yè)費，可以保值增值，所以業(yè)委會可以替你收。王小騫：你只要按時交物業(yè)費，不要讓這個樓盤因為不交物業(yè)費而爛掉，你的房子都有保值升值的余地，如果大家都不交物業(yè)費，這個樓盤就爛掉了，于是二手房就上不去了。秦兵：小騫，咱倆的觀點有點相似。秦兵：這樣，我們這邊太強勢，本來有好多發(fā)言，我不想太過了，根本上給小騫解釋一下。業(yè)委會雖然沒有法人資格，但是它仍然可以收費，它仍然可以承當責任，因為我們國家的?民法?已經(jīng)規(guī)定了，不具備法人資

14、格，它也可以承當責任，而且相對來說，業(yè)委會承當責任能力強一些，因為業(yè)委會成員都是業(yè)主，如果他們犯了錯，他們的房子在這，可以作為擔保品，但是物業(yè)公司如果收了物業(yè)費，他跑了，我們找不到他。秦兵：他成為業(yè)委會成員的前提是他必須是業(yè)主，他的房子在那。小騫，你在他的小區(qū)里，假設他犯了錯你作為業(yè)主，可以對他的過錯提起訴訟，他人跑了，房子跑不了。王小騫：我來反駁一下這個觀點，我覺得秦律師，真的，剛剛這兩個重點我都要反駁一下。第一，就是說業(yè)委會他住在這，跑了和尚跑不了廟，他做了二手房交易，我們也不是私家偵探，我們也不可能天天在他家里盯眼線，放監(jiān)控，他賣了就賣了，怎么跑不了？跑得了。第二，張主任已經(jīng)明確答復了，

15、他沒有拿自己的房子做抵押，就是說完全跑得了。 第三，物業(yè)公司如果卷錢跑了，跑了就跑了，你拿他沒方法，怎么叫沒方法，他在工商局是要注冊的，他是要受到法律的規(guī)制和約束的，如果他卷包跑了，還有法律嗎？這是一個極大的錯誤。王凱：我該不該交那么多。人家該給多少你就必須交多少，如果不給這么多就不能收房。但是如果有第三方評估機構評估物業(yè)公司的話，是不是我們就更放心呢？我們第三輪的辯題是，物業(yè)費定價由第三方評估，能不能保障業(yè)主權益？紅方的第三位嘉賓是北京盈科律師事務所的余婧律師，有請。掌聲有請紅方第三位嘉賓，北京盈科律師事務所律師，余婧律師，余婧：我想政府出臺這個政策的初衷是好的，它可能害怕當局者迷，而現(xiàn)實往

16、往是當局者未必迷，旁觀者未必清，所以這樣未必會保障業(yè)主的權利。王凱：掌聲有請藍方的第三位嘉賓，北京中聞律師事務所律師連艷律師連艷：剛剛大家提到，物業(yè)費糾紛為什么業(yè)主總是敗訴？最主要原因是，業(yè)主在訴訟過程中，對物業(yè)公司效勞不到位舉證缺乏，所以第三方介入是目前解決這個問題最有效的措施。余婧：其實一開始我作為一個律師，聽到這個政策出臺的時候，我覺得很興奮，我覺得終于有一個政策保護我們?nèi)鮿萑后w業(yè)主的利益了。但是我仔細思考了一下，覺得不是這么回事，我說三點給大家說一下就明白了。第一，首先第三方監(jiān)理機制是什么性質，在這個方法里似乎是回避這個問題了。但是我看到在第15條是這么規(guī)定，說的是誰委托誰付費，可見這

17、個監(jiān)理機構是要收錢的，它是盈利機構，而不是非盈利機構，一個千古真理告訴我們，盈利機構肯定是追求經(jīng)濟利益的最大化，追著錢泡病號。余婧：這個機制告訴我們說，可能有的人說第三方，其實不是，如果這個經(jīng)濟鏈不斷的話，肯定是誰出錢多，誰就說了算，所謂的“業(yè)委會只是一個鏡中花、水中月的現(xiàn)象。第二點，既然有人收錢就必然有人掏錢，如果是業(yè)主掏錢肯定會增加本錢，如果是物業(yè)公司掏錢，最終肯定會被物業(yè)公司轉嫁到業(yè)主頭上了。如果物業(yè)費降不下來，而又白白折了銀行，是不是會引起不滿。如果是你方唱罷我登場，物業(yè)公司也請了一方來評估，兩個結果不一樣，怎么辦？最終問題沒有解決，反而花了冤枉錢，錢全部進入第三方。所以我認為第三方要

18、不就是物業(yè)公司的工具，要不就是白花錢的，沒有用。連艷：我說一下第三方介入的好處。第一點，在前期物業(yè)費的定價過程中，大家都知道，只有開發(fā)商現(xiàn)在一個人，一方來定價，作為業(yè)主這邊很難參與。所以說，有第三方介入，給大家業(yè)主一個公平，這是第一點。第二點，引入了競爭機制。市場競爭大家都知道優(yōu)勝劣汰，所以說，如果是引進了第三方，對它的物業(yè)效勞質量進行了評估，所以說就會出現(xiàn)好的物業(yè)公司越來越好，不好的物業(yè)公司會逐漸地被淘汰。所以因此從質量上，物業(yè)效勞質量會大大地提升。第三，它從專業(yè)化角度來講也有好處。過去博弈的雙方，物業(yè)公司是專業(yè)，但是咱們業(yè)主這邊不是專業(yè)，所以說，往往在對駁起來會出現(xiàn)問題。現(xiàn)在有第三方介入，

19、主要是給咱們業(yè)主提供了一個專家團在背后支撐，所以業(yè)主可以隨時來使用這個專家隊伍。第四，作為業(yè)主來講，在訴訟過程中、維權過程中，有一個專門的機構為我們調(diào)查取證，能夠拿到一個很好的證據(jù)，保證我們業(yè)主的權利在訴訟過程中能夠實現(xiàn)。所以說，第三方介入是目前解決物業(yè)費定價和物業(yè)費糾紛的最有力和最有效的措施。王凱：詳細看了一下大體內(nèi)容。大家可以看到，通過剛剛那個小片發(fā)現(xiàn)請第三方評估可以有兩個時間點，一個是開發(fā)商賣房之前請第三方評估，一個是業(yè)主大會成立之后請第三方評估。我不知道雙方對這兩個時間點是怎么看的？余婧：首先第一個時間點我們看得很明確，是開發(fā)商來委托、付費，也就是說這個第三方機構從一開始可能就變成了某

20、一個利益方，業(yè)主還沒有介入，這個時候我們可以看得出來，肯定是誰出錢，誰說了算，這個物業(yè)費定得上下，肯定是向著開發(fā)商，不可能向著業(yè)主。余婧：我先說一下對第二個時間節(jié)點怎么看？進入一個小區(qū)，我成為業(yè)主以后，如果我對以前的物業(yè)公司的定價不滿意，我可以委托第三方重新評估，給我一個有力的支持。但仔細想想，這一點也是行不通的。我剛剛說了，這個評估是沒有強制性的，物業(yè)公司可不可以說我再請一家呢？雙方的博弈回到了原始狀態(tài)不說，還多出了一筆錢，這筆錢最后誰出？王凱：有沒有可能出現(xiàn)這種情況，雙方共同請一個雙方信得過的評估機構？ 余婧：如果是雙方聘請的話，業(yè)主作為弱勢群體還是博弈不過物業(yè)公司，最后評估的結果還是傾向

21、于物業(yè)公司。尤其還有一種情況更糟糕、更被動，就是業(yè)主還沒有跳出來說你這個物業(yè)費高了，可是物業(yè)公司說了，我不滿意了，現(xiàn)在物價上漲了，我要調(diào)高，這個時候業(yè)主更被動了，交不交，要不我也把第三方拉進來，總之我覺得第三方出現(xiàn)就是讓雙方都掏錢。連艷：我想講一句，對方的前提有一個非常大的錯誤。為什么呢？評估機構它的原那么，它的原那么相對是獨立，而且客觀、公正的，它不是僅僅為委托方效勞的。所以這一點上是作為評估機構，它本身評估的原那么和評估的職業(yè)道德，要求它必須做到這一點，所以這個前提是錯誤的。所以說，如果你認為誰出錢，誰就能夠得出對自己有利的結果，那這個評估就沒有利益。但恰恰相反，評估機構不是這個樣子的，因

22、此大家大可以放心，評估要走法律上，同時要走職業(yè)道德，從這個角度上來作為一個工作的程序，因此它的結論應該是相對公正的。梁宏達：我反對的不是評估機構，而是反對剛剛文字當中的“明令兩個字，這絕對是違背市場經(jīng)濟的原那么。市場經(jīng)濟的根本原那么就是資源，比方說我是物業(yè)公司，你是業(yè)主，咱們倆商量，明令收費5塊就夠了，但是我收50，你同意這就可以。但是要引導仲裁機構和獨立于之外的司法機構的時候，這個時候才要引出第三方，如果什么時候都打官司，這個本錢就會增加，如果你人為地非要弄進來一個第三者，這不是增加本錢嗎？連艷：對開發(fā)商前期用了一個“明令這個詞。但是為什么這么做？因為在當時的情況下大家都知道，業(yè)主和開發(fā)商的

23、信息和技術方面的整個情況是不對等的。作為業(yè)主個人，作為咱們購房者來講，是跟開發(fā)商在物業(yè)費討價還價的可能性，大家都知道，根本上是達不到的。因此，為了保證業(yè)主的權利，所以說政府就恰恰向對方提到的公權力，要求開發(fā)商必須做到這一點，我想政府不管是規(guī)定的本身來講，是出于對咱們業(yè)主的一個保護，和對業(yè)主的一個公平的處理。余婧：我反對，因為剛剛連律師說的是什么，為什么引入第三方評估的必要性的問題。因為業(yè)主不具備相應的專業(yè)知識，所以沒有方法評估物業(yè)公司收費是不是合理，制價是不是合理，我不同意。業(yè)主是一個弱勢群體，實際上是因為業(yè)主的力量太分散了，沒有力量擰成一股繩。王凱：其實在任何矛盾當中我們都常常會引入第三方效勞機制，比方買房、收房的時候，如果業(yè)主覺得面積不合理，很多業(yè)主就請了第三方評估機制，也是評估機構評估的，往往獲勝的是業(yè)主這一方。為什么放在物業(yè)費當中去請第三方評估的時候，你們的分歧就這么多？王小騫：這里有問題，我不是學法律的，所以我不能站在法律的角度上說，我是業(yè)主，所以我站在一線業(yè)主的角度上來說這個問題。物業(yè)費定價高了，這是我買房的一個著眼點，它的長期投入會很高，我相信每個人買房的時候都是帶著腦子去的，太高了，我不要，這是發(fā)生在我身上的。這是第一個節(jié)點，如果定價高了，這是一個市場經(jīng)濟明令的杠桿，剛剛老梁講